Aula 08 Exigências de Licenciameno e Registro de Loteamento

Prévia do material em texto

Exigências de licenciamento 
e registro de loteamento
Exigências de licenciamento
A implantação de um parcelamento do solo pode causar vários tipos de impactos ambientais, que 
se não devidamente diagnosticados e abrandados poderão levar a consequências de diversos níveis e 
alcance. As interferências ambientais ocorridas em decorrência da implantação de um parcelamento do 
solo podem apresentar vários níveis de impacto e estão normalmente relacionadas ao desmatamento, 
à impermeabilização do solo, à utilização de infraestrutura (geração de efluentes, demandas por trans-
portes etc.), à fragmentação e fragilização de ecossistemas, às alterações provocadas no subsolo e nos 
recursos minerais, ao aumento do escoamento de águas superficiais, às demandas por água tratada, às 
alterações na fauna, flora, nos aspectos socioeconômicos e na paisagem urbana.
A ocupação descontrolada, com parcelamentos não precedidos de diagnósticos ambientais e 
análise dos impactos a serem causados pelo empreendimento para conhecimento e implantação de 
medidas mitigadoras, pode levar a problemas urbanos de difícil solução e expor a população a riscos. 
As figuras 1 e 2 mostram exemplos de empreendimentos que geram tais impactos. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
102 | Exigências de licenciamento e registro de loteamento
Figura 1 – Ocupação indevida de margens de cursos d´água.
Se
br
ae
.
Figura 2 – Ocupação de encostas e áreas de risco.
Se
br
ae
.
Os problemas ambientais mundiais levaram ao despertar da população para a necessidade 
de utilizar os recursos naturais de forma sustentável e construir ambientes propícios à sobrevivência 
humana. A partir da década de 1970, os regulamentos ambientais tornaram-se mais consistentes e en-
volveram a problemática urbana, inserindo os estados e, por decorrência, os municípios como agentes 
da promoção e fiscalização da produção de um ambiente urbano sustentável. 
A Resolução Conama 237/97 determina que todo parcelamento do solo se constitui em uma 
atividade poluidora/degradadora e, desse modo, sujeita ao licenciamento ambiental. A Instrução 
Normativa 10/2005 define o enquadramento para a atividade de loteamento quanto ao seu porte e 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
103|Exigências de licenciamento e registro de loteamento
potencial poluidor. Faz-se necessária uma elaboração de Estudo de Impacto Ambiental/Relatório 
de Impacto Ambiental (EIA/RIMA) – Resolução 01/86 do Conama – para implantação de projetos de 
natureza urbanística, com área superior a 100 hectares ou menores (quando se situarem em áreas 
ambientalmente importantes) ou implantação de distritos ou zonas industriais.
No EIA, o campo de análise é muito mais amplo. Aplica-se aos parcelamentos urbanos as restrições de edificação relativas às 
Áreas de Preservação Permanente (APP), definidas e delimitadas pela Lei 4.771/65 (Código Florestal) e pela Resolução 04/85 
do Conama. O Código Florestal protege na forma de APP a vegetação situada, ao longo das margens dos rios, ao redor das 
lagoas e nascentes, no topo de morros nas encostas, nas restingas, dunas, mangues, entre outros (art. 2.º). 
As APP têm natureza jurídica de limitação administrativa. Assim, cabe o parcelamento do solo em áreas que apresentam 
APP, desde que sejam respeitadas as normas de proteção. A supressão de vegetação em APP pode ocorrer apenas excep-
cionalmente, em casos de utilidade pública ou interesse social, mediante autorização prévia do órgão competente inte-
grante do Sisnama. No caso de áreas urbanas, a MP 2.166 admite que essa autorização seja efetivada por órgão municipal, 
desde que o município possua conselho de meio ambiente e Plano Diretor, com anuência prévia do órgão estadual.1
Exige-se Licença Simplificada (LS) para empreendimentos com área menor ou igual a cinco hec-
tares e até 260 lotes ou empreendimentos com área de 5,1 a 10 hectares e até 130 lotes. A Licença Prévia 
(LP), a Instalação (LI) e a Operação (LO) são exigidas para empreendimentos com área superior a 5,1 
hectares e com mais de 130 lotes. Exige-se Licença de Regularização (LAR) para empreendimentos em 
fase de implantação.
Vários organismos estão relacionados com o processo de licenciamento ambiental, tais como 
o Incra, a prefeitura municipal, o órgão de gestão estadual dos recursos hídricos, as concessionárias 
de energia, os órgãos florestais e de meio ambiente, o Ministério Público, entre outros. As Licenças 
Ambientais são intransferíveis e deverão ter a sua substituição solicitada no órgão ambiental competente 
sempre que houver modificação na Razão Social e/ou no CNPJ/MF do empreendimento ou atividade:
Licença Prévia (LP):::: – documento expedido na fase preliminar do planejamento da atividade 
ou do empreendimento e que aprova o local de implantação pretendido e contém os pré-
-requisitos e os condicionantes a serem atendidos para as fases subsequentes, observada a 
legislação urbanística e ambiental vigente.
Licença de Instalação (LI):::: – documento expedido na fase intermediária do planejamento da 
atividade ou do empreendimento e que aprova a proposta do Plano de Controle Ambiental 
(PCA) apresentada.
Licença de Operação (LO):::: – documento que antecede o efetivo funcionamento da atividade 
e atesta a conformidade com as condicionantes das Licenças Prévia e de Instalação.
Os institutos legais criados para a gestão ambiental são vários, bem como as instâncias denomi-
nadas para exercê-la. Segundo o Ibama (1997), esses institutos são assim definidos: 
Licenciamento Ambiental:::: – procedimentos técnico-administrativos, baseados na legislação 
vigente e na análise de documentação apresentada, que objetivam estabelecer as condições, 
restrições e medidas de controle ambiental a serem obedecidas pelo empreendedor, para a 
localização, construção, instalação, operação, diversificação, reforma e ampliação de empre-
endimento ou atividade consideradas de impacto. 
1 Disponível em: <http://geodesia.ufsc.br/wiki-ctm/index.php/REQUISITOS_URBAN%C3%8DSTICOS_PARA_O_LOTEAMENTO>. Acesso em: 10 
out. 2007. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
104 | Exigências de licenciamento e registro de loteamento
Licença Ambiental:::: – ato administrativo pelo qual se estabelecem as condições, as restrições e 
as medidas de controle ambiental que deverão ser aplicadas ou atendidas pelo empreendedor 
para localização, construção, instalação, operação, diversificação, reforma e ampliação de em-
preendimento ou atividade consideradas de impacto. 
Avaliação de Impacto Ambiental (AIA):::: – instrumento da Política Nacional do Meio Ambiente, 
que se utiliza de Estudos Ambientais e de procedimentos sistemáticos para avaliar os possíveis 
impactos ambientais gerados por empreendimentos e atividades potencialmente poluidores, 
com o intuito de adequá-los às necessidades de preservação e conservação do meio ambiente 
e da melhoria na qualidade de vida da população.
Estudos Ambientais:::: – estudos relativos aos aspectos ambientais de empreendimentos e 
atividades potencialmente poluidores e que têm como finalidade subsidiar a análise técnica 
que antecede a emissão de Licença Ambiental Municipal. Constituem Estudos Ambientais:
EIA:::: – Estudo de Impacto Ambiental e respectivo Relatório de Impacto Ambiental (Rima); 
EAP:::: – Estudo Ambiental Preliminar;
RAS:::: – Relatório Ambiental Simplificado;
PCA:::: – Plano de Controle Ambiental;
PRAD:::: – Projeto de Recuperação de Área Degradada; 
PMA:::: – Projeto de Monitoramento Ambiental;
ER:::: – Estudo de Risco.
Impacto Ambiental:::: – qualquer alteração das propriedades físicas, químicas ou biológicas do 
meio ambiente causada por qualquer forma de matéria ou energia resultante das atividades 
humanas e que, direta ou indiretamente, afetem a saúde, a segurança ou o bem-estar da 
população,as atividades sociais e econômicas, a flora e a fauna, as condições estéticas ou 
sanitárias do meio ambiente e a qualidade dos recursos ambientais.
Sistema de Controle Ambiental:::: (SCA) – conjunto de operações e/ou dispositivos destinados 
ao controle de resíduos sólidos, efluentes líquidos, emissões atmosféricas e radiações eletro-
magnéticas, objetivando a correção ou redução dos impactos negativos gerados.
Termo de Referência (TR):::: – roteiro apresentando o conteúdo e os tópicos mais importantes 
a serem tratados em determinado Estudo Ambiental.
Cadastro Descritivo (CD):::: – conjunto de informações, organizadas na forma de formulário, 
exigido para a análise do licenciamento prévio de empreendimentos e atividades.
Para o Licenciamento Ambiental poderão ser utilizados os Estudos Ambientais conceituados a seguir:
Estudo de Impacto Ambiental (EIA):::: – conjunto de informações sistemáticas e analíticas, 
exigido para o licenciamento prévio de atividades ou empreendimentos de significativo 
potencial de impactos ambientais, tais como os constantes do artigo 2.º da Resolução Conama 
001/86 que, em obediência ao respectivo Termo de Referência (TR), e a partir de diagnóstico 
físico, biológico e socioeconômico, permita a previsão e o dimensionamento dos impactos 
ambientais, a proposição de medidas mitigadoras e/ou compensatórias, e de um plano de 
monitoramento ambiental, subsidiando a tomada de decisão quanto à viabilidade ambiental 
da atividade ou do empreendimento. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
105|Exigências de licenciamento e registro de loteamento
Relatório de Impacto Ambiental (Rima) :::: – relatório em linguagem acessível, que reflete as 
principais informações e conclusões do EIA.
Estudo Ambiental Preliminar (EAP) :::: – conjunto organizado de informações requeridas por 
meio do respectivo Termo de Referência (TR), que subsidia a análise do licenciamento pré-
vio de atividades ou empreendimentos com significativo potencial de impactos ambientais e 
dispensados da apresentação do EIA/Rima. Para o licenciamento prévio de empreendimentos 
e atividades de exploração mineral, substitui, por equivalência, a exigência do Relatório de 
Controle Ambiental (RCA) estabelecido pelo Conselho Nacional de Meio Ambiente (Conama).
Relatório Ambiental Simplificado (RAS) :::: – conjunto organizado e simplificado de informações 
básicas, requeridas por meio do respectivo Termo de Referência (TR), que subsidia a análise 
do licenciamento prévio de empreendimento ou atividade que, pela menor significância dos 
impactos potenciais, seja dispensado da apresentação do EIA/Rima e do EAP.
Plano de Controle Ambiental (PCA) :::: – apresentado para obtenção da LI, deve conter os 
Projetos Executivos do(s) Sistema(s) de Controle Ambiental (SCA) e, quando couber, o Projeto 
de Recuperação de Área Degradada (Prad) e o Projeto de Monitoramento Ambiental (PMA). 
Para a instalação de empreendimentos e atividades de exploração, geração e distribuição de 
energia elétrica, substitui, por equivalência, a exigência do Projeto Básico Ambiental (PBA) 
estabelecido pelo Conselho Nacional de Meio Ambiente (Conama).
Projeto de Recuperação de Área Degradada (Prad) :::: – conjunto organizado e proposto na 
forma de Projeto Executivo, com cronograma dos procedimentos destinados à recuperação 
ambiental de áreas degradadas.
Projeto de Monitoramento Ambiental (PMA) :::: – conjunto organizado e proposto na forma 
de Projeto Executivo, com cronograma dos procedimentos destinados a acompanhar, nas 
fases de implantação e operação da atividade, os impactos que forem previstos, de modo a 
detectar os efeitos inesperados a tempo de corrigi-los e a verificar a implantação e a eficiência 
das medidas mitigadoras, bem como o cumprimento das condições estabelecidas quando do 
Licenciamento Ambiental.
Estudo de Risco (ER) :::: – estudo analítico que, por meio de técnicas consolidadas de análise de 
segurança de sistemas, estabelece o potencial de risco de acidentes ambientais em determi-
nado empreendimento ou atividade. 
Os Estudos Ambientais necessários ao Licenciamento Ambiental deverão ser realizados sob a 
responsabilidade e às custas do empreendedor. Deverão estar anexadas aos estudos, aos planos e aos 
projetos ambientais, às respectivas Anotações de Responsabilidade Técnica (ARTs) ou equivalente. 
O empreendedor incorrerá em infração passível de penalidades quando o mesmo iniciar 
instalação de qualquer empreendimento ou atividade real ou potencialmente poluidor, sem possuir 
licença ou em desacordo com a própria. Outra infração se dará quando, depois de concedida a licença, 
o empreendedor iniciar ou prosseguir empreendimentos ou atividades em desacordo com a mesma, 
testar instalação ou equipamentos, impedir ou cercear a fiscalização; sonegar dados ou informações 
ou descumprir cronograma ou prazos de obras.
Alguns aspectos legais têm caracterizado o Licenciamento Ambiental de loteamentos pela 
fragilidade de algumas relações entre as instâncias reguladoras, ou seja, o município, os estados e a 
União. Pereira e Wasserman (2004, p. 4) questionam o tratamento que a legislação ambiental dispensa 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
106 | Exigências de licenciamento e registro de loteamento
ao nível de impacto imputado aos loteamentos, se comparado com outros empreendimentos. Para 
o autor, os loteamentos se apresentam tão poluidores quanto outros empreendimentos tratados de 
forma mais exigente pela legislação. Algumas considerações feitas são extremamente pertinentes e 
necessitam ser consideradas:
Os loteamentos e os condomínios, por exemplo, não chegam à fase de LO, pois se entende que após se implantarem, 
o que ocorre na fase de LI, estão devidamente concluídos e não necessitam, portanto, de LO, salvo quando são insta-
lados dispositivos de tratamento de esgotos dinâmicos, como estação de tratamento de esgotos (ETE), que pressupõe 
operação, ainda assim, a LO, nesse caso, seria só para a ETE. 
A instalação de loteamentos é ainda mais complexa quanto ao controle, pois a transferência de domínio por meio 
das escrituras de compra e venda desvincula em parte o responsável em situações futuras (exemplo da construção de 
fossa séptica e filtro). Um caso exemplar poderia ser representado por uma empresa de engenharia que vem ao Órgão 
Ambiental e requer licença para instalação de um loteamento. Normalmente antes dessa ação, perante o município 
fez-se também um licenciamento com base na Lei de Uso e Ocupação do Solo e na Lei Federal 6.766/79, que disciplina 
as regras para parcelamento do solo. Via de regra, a legislação municipal é mais permissiva que a estadual e a federal, e 
o projeto aprovado pelo município não passa no Licenciamento Ambiental, sob responsabilidade do estado. Contudo, 
com a apresentação da licença municipal, os cartórios, legalmente, estão aptos a efetuar o desmembramento e acatar 
as promessas de compra e venda, permitindo assim as vendas. Mais tarde, se a Licença Ambiental não é concedida, 
o estado interdita administrativamente o loteamento, o empreendedor que já vendeu os lotes não se responsabiliza 
mais, e o comprador adquire formalmente um imóvel escriturado e, não obstante, irregular.
Além da obrigatoriedade de elaboração do EIA-Rima, o Poder Público Municipal poderá exi-
gir ainda a elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), fundamentando-se no Estatuto da 
Cidade (Lei 10.257/01). No entanto, o município deverá possuir regulamento específico que verse sobre 
os empreendimentos e atividades considerados causadores de impacto. 
Registro do loteamento e do desmembramento
O parcelamento do solo é constituído pela etapa material, na qual acontece o desenvolvimento 
do projeto e suas intercorrências com os regulamentos, o processo de aprovação, até o ponto de ser 
apresentado para registro. Na etapa jurídica ocorre o registrodo loteamento. Miranda apud Viana (1985) 
destaca a importância do registro afirmando que, juridicamente, o loteamento somente começa existir, 
para todos os efeitos, depois ou no instante imediato do registro. Com o registro, cessa a unidade ante-
rior do terreno loteado, em vez dele surge, no plano jurídico, a pluralidade de terrenos (lotes). 
Processo de registro: documentação necessária e cabedal de certidões
A aprovação do loteamento não gera obrigações ou deveres para o parcelador, notadamente 
no que se refere a sua execução (VIANA, 1991), daí a exigência da Lei 6.766/79, em seu Capítulo VI 
- Do registro do loteamento e desmembramento, artigo 18, que estabelece as normas que deverão 
ser seguidas para que o projeto do loteamento ou desmembramento, já aprovado, seja submetido ao 
registro em 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação. O artigo referido anteriormente sofreu 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
107|Exigências de licenciamento e registro de loteamento
alterações por meio da Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999, como pode ser visto no quadro 1, que 
compara as duas legislações. As alterações tiveram por objetivo facilitar o processo de implantação 
de parcelamentos populares destinados a classes de renda mais baixa. 
Os seguintes documentos deverão acompanhar o processo:
I - título de propriedade do imóvel ou certidão de matrícula, ressalvadas algumas condições previstas na Lei 9.785 
(quadro 1).
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhados dos respectivos 
comprovantes;
III - certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a administração pública.
IV - As seguintes certidões são exigidas no processo:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteamento, pelo período de 10 anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 anos.
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 anos;
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo 
Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das 
vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas 
pluviais ou da aprovação de um cronograma, como a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente 
instrumento de garantia para a execução das obras.
VI - exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão. Esse tipo de instru-
mento visa garantir os interesses das partes, referindo-se as negociações futuras. 
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
O artigo 18 ainda pondera, em seu parágrafo 2.º, que a existência de protestos, de ações penais, 
exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do 
loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adqui-
rentes dos lotes. 
Quadro 1 – Comparação entre o texto da Lei 6.766/79 e a Lei 9.785/99
Lei 6.766/79 Lei 9.785/99
Art. 18. - Aprovado o projeto de loteamento ou de 
desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro 
imobiliário dentro de 180 dias, sob pena de caducidade da 
aprovação, acompanhada dos seguintes documentos:
I - título de propriedade do imóvel;
Art. 18. ...................................................................................................
I - título de propriedade do imóvel ou certidão de matrícula, 
ressalvado o disposto nos §§4.º e 5.º.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
108 | Exigências de licenciamento e registro de loteamento
Lei 6.766/79 Lei 9.785/99
D
is
po
ní
ve
l e
m
: <
w
w
w
.p
or
ta
lv
r.c
om
/s
m
p/
ar
qu
iv
os
/d
cu
/l
ei
sm
un
ic
ip
ai
s/
pa
rc
so
lo
.p
df
>.
 
A
ce
ss
o 
em
: 1
0.
 o
ut
. 2
00
7.
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante 
do termo de verificação pela legislação municipal, que 
incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do 
loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros 
e das obras de escoamento das águas pluviais ou da 
aprovação de um cronograma, com duração máxima de 
dois anos, acompanhado de competente instrumento de 
garantia para execução das obras.
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e compro-
vante do termo de verificação pela prefeitura municipal ou 
pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por 
legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução 
das vias de circulação do loteamento, demarcação dos 
lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das 
águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com 
duração máxima de quatro anos, acompanhado de compe-
tente instrumento de garantia para execução das obras.
§4.º – O título de propriedade será dispensado quando se 
tratar de parcelamento popular, destinado às classes de me-
nor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com 
processo de desapropriação judicial em curso e imissão pro-
visória na posse, desde que promovidas pela União, estados, 
Distrito Federal, municípios ou suas entidades delegadas, 
autorizadas por lei a implantar projetos de habitação.
§5.º – No caso de que trata o §4.º, o pedido de registro do 
parcelamento, além dos documentos mencionados nos 
incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autên-
ticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória 
na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante 
de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado 
por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos 
constitutivos.
Formalização do registro, causas de impedimentos e publicidade
Após dar entrada ao processo de registro de loteamento ou desmembramento, caberá ao oficial 
do registro imobiliário examinar a documentação, buscando investigar suas possibilidades de falha 
ou falta de documentos. O processo de análise da documentação se verificará com vistas a garantir 
a confiabilidade e a lisura. Ao referir-se a esse processo, Rizzardo (1996) alerta para o fato de que a 
lei nada previu em face da possibilidade de possíveis deficiências, contudo, o autor coloca que o zelo 
deve levar o oficial a não propriamente levantar a impugnação, mas ordenar a regularização. Negando-
-se o depositante ao atendimento, por entender descabíveis as exigências, assiste-lhe o direito de pleitear 
a suscitação de dúvida, remetendo-se os autos ao juiz competente, que apreciará o caso após manifestar-
se o representante do Ministério Público. Se acaso não houver nada irregular ou quando o impasse 
for superado, o oficial do cartório enviará comunicação à prefeitura municipal, ou ao Distrito Federal, 
conforme o caso, acerca da postulação de registro.
Concomitantemente, são realizadas as publicações do edital do pedido de registro, em três dias 
consecutivos. Nas capitais, a publicação far-se-á na imprensa oficial e em jornal diário. Nos municípios 
do interior, em um dos jornais locais, se houver, ou em jornal da região. Caso a circulação não seja diária, 
deve-se haver três publicações repetidas ininterruptamente. O edital deverá conter dados sucintos dos 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
109|Exigências de licenciamento e registro de loteamento
imóveis, mas que consigam comunicar-se de maneira clara com o público. Segundo Lopes apud Rizzardo 
(1996, p.75), esses dados são:
a) indicação do nome do oficial e o respectivo cartório onde tenham sido apresentados os documentos legais para oloteamento;
b) a indicação dos nomes dos proprietários loteadores, sua nacionalidade, domicílio, estado civil e profissão;
c) a caracterização do imóvel, especificando-se a sua situação, limites e demais elementos que sirvam a individualizá-lo;
d) a declaração de que se pretende vender o imóvel dividido em lotes e a prestações, por oferta pública, estando depo-
sitados em cartório o memorial e os documentos em que os proprietários pleiteiam a inscrição; e
e) início e término de recebimento das impugnações.
Além dessas exigências, a Lei 6.766 exige a inclusão, no edital, de pequeno desenho de localização 
da área. Ao fim do prazo de 15 dias, a contar da última publicação, sem impugnação, lavrar-se-á o registro. 
Enquanto o prazo não acabar, os terceiros terão oportunidade para impugnar o registro. Proposta 
a impugnação, juntada aos autos, o oficial deverá intimar o requerente e a prefeitura municipal, ou 
o Distrito Federal, quando for o caso, para que sobre ela se manifestem em cinco dias, sob pena de 
arquivamento do processo. Com as manifestações das partes, o titular da serventia enviará o processo ao 
juiz encarregado, tendo dele vistas, inicialmente, o representante do Ministério Público, pelo período de 
cinco dias, fazendo-se, em seguida, os autos conclusos ao juiz para o julgamento, caso outras diligências 
não se fizerem necessárias. Em caso de dúvidas, esclarecimentos por meio de prova judicial ou perícia, 
remete-se o caso às vias ordinárias. 
A fim de não haver rejeição que leve o impugnante ao juízo contencioso, a oposição ao registro 
deverá fundamentar quando transparece uma ofensa a um direito de servidão ou de usufruto, ou 
ainda de invasão de terras pertencentes a terceiros. O impugnante não tem legitimidade para discutir 
o preenchimento dos requisitos legais por parte do proprietário loteador, desde que não origine um 
prejuízo a um de seus direitos. A menos que haja ofensa a um bem social, ou ao patrimônio público, ou 
ao meio ambiente. Nessas hipóteses, autoriza-se a impugnação (Rizzardo, 1996).
O mesmo não sucederá quando duvidosa a propriedade, ou, seguindo o citado Lopes apud 
Rizzardo (1996, p. 77):
Desde que os rumos são contestados por outros títulos; desde que do registro de imóveis não conste nenhum 
elemento de onde se possa inferir uma dimensão exata, o requisito legal não se acha cumprido e o registro só poderá 
ser concedido depois que os limites dos terrenos tiverem ficado definidos na ação própria, que é a de demarcação ou 
de aviventação de marcos, caso estes tenham sido apagados.
Dessa forma, o Registro somente se efetivará depois de realizados todos os exames das dúvidas. 
Após realizados os exames, o registro se procede, cumprindo o disposto no artigo 20 da Lei 6.766/79:
Art. 20. O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio. 
Parágrafo único. No Registro de Imóveis far-se-ão o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, a 
averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.
Procede-se o registro conforme estatutos legais, nos livros instituídos, de forma que os lotes terão 
matrícula própria para cada um, enquanto o parcelamento terá um registro geral. 
Findo o processo de Registro, o loteador poderá iniciar a comercialização dos lotes.
O Registro possui, também, a função de possibilitar a indisponibilidade das áreas públicas 
previstas em lei. A partir do registro do parcelamento, por meio do projeto e do memorial descritivo, as 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
110 | Exigências de licenciamento e registro de loteamento
vias, espaços livres, praças e áreas destinadas a usos comunitários e equipamentos urbanos passam ao 
domínio do município. Silva (2000, p. 328-329) assim refere à questão do relacionamento registro versus 
áreas públicas:
A inscrição do loteamento produz os seguintes efeitos urbanísticos:
a) legitima a divisão da gleba em lotes, com “a perda da individualidade objetiva do terreno loteado e a aparição das 
individualidades objetivas dos lotes”;
b) “torna imodificável unilateralmente o plano de loteamento ou arruamento”;
c) transfere para o domínio público do município e torna inalienáveis, por qualquer título, as vias de comunicação, os 
espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes dos planos de 
arruamento e loteamento e do memorial, independentemente de qualquer outro ato alienativo.
Para o autor, algumas leis municipais de parcelamento do solo exigem que o loteador, após a 
execução do plano de arruamento, transfira, por doação à municipalidade, as áreas públicas, quando 
submetê-lo à aceitação da prefeitura. A doação constará de documento hábil, que é a escritura pública. 
Ocorre que isso, de fato, acontecerá com o registro do parcelamento. Contudo, Silva (2000) considera 
legítima a antecipação, uma vez que o ônus é dividido entre o Poder Público e o empreendedor pela 
implantação de infraestrutura e serviços. 
Texto complementar
Avaliação do sistema de licenciamento de atividades poluidoras para 
tipologias não industriais na região dos lagos, Rio de Janeiro
(PEREIRA; WASSERMAN, 2004, p. 1-3)
Introdução
Os instrumentos de controle podem ser prévios, tais como autorizações e licenças; conco-
mitantes, como a fiscalização; ou sucessivo, como termos de conclusão de obras, segundo as três 
etapas da implantação de uma atividade. 
Uma primeira constatação que se faz diz respeito ao mau emprego das terminologias licença e 
autorização, já que a primeira constitui-se em um direito subjetivo, sujeito à observação das normas 
ambientais, e a segunda, significa um ato precário e discricionário utilizado para remover uma 
proibição legal. 
O licenciamento ambiental é uma forma de se regular a implantação e operação de atividades 
potencialmente poluidoras, por meio da avaliação do seu grau de impacto e, consequentemente, de 
quais restrições deveriam ser impostas para que sua operação não fosse danosa ao meio ambiente. 
Segundo o Ibama (1997), o licenciamento é assim definido: 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
111|Exigências de licenciamento e registro de loteamento
[...] procedimento administrativo pelo qual o órgão ambiental competente licencia a localização, a instalação, a 
ampliação e a operação de empreendimentos e atividades utilizadores de recursos ambientais, consideradas efe-
tiva ou potencialmente poluidoras ou daquelas que, sob qualquer forma, possam causar degradação ambiental, 
considerando as disposições legais e regulamentares e as normas técnicas aplicáveis ao caso. 
No Brasil, o licenciamento surge de forma pioneira exatamente no estado do Rio de Janeiro, 
logo após a criação da Feema (Dec. Lei 39 de 24/03/75) em 1975, por meio do Decreto-Lei 134, de 
16/06/75, que definiu a Política Estadual de Meio Ambiente e estabeleceu o conceito de poluição e 
princípio de licenciamento. 
Em 1977, o Decreto 1.633 de 21/12/77 veio então definir o Sistema de Licenciamento de 
Atividades Poluidoras (Slap), que pela primeira vez no Brasil regulava a questão impondo a 
atividades potencialmente poluidoras a obrigação de obter a Licença Ambiental em três etapas 
distintas: Licença Prévia (LP), destinada a avaliar a localização pretendida pela atividade e exigências 
mínimas para continuidade do processo, sinalizando ao empreendedor se há ou não possibilidades 
de dar continuidade ao projeto, não dando entretanto direito a instalação dessa licença. Licença de 
Instalação (LI), destinada a avaliar cuidadosamente os possíveis impactos da atividade e medidas de 
controle propostas pelo empreendedor, restringindo a implantação ao cumprimento de restrições 
que visem ao atendimento das normas e parâmetros legais de emissão de poluentes, não dando 
entretanto o direito da mesma iniciar sua operação. Licença de Operação(LO), destinada a definir as 
condicionantes operacionais, limitando a mesma ao cumprimento das normas legais. 
Somente em 1981, por meio da Lei Federal 6.938 de 1981, a União veio definir a Política Nacional 
de Meio Ambiente, que tomou por base o modelo já desenvolvido no Rio de Janeiro e consolidou os 
instrumentos de LP, LI e LO da ferramenta. A Lei 6.938/81, bastante discutida até sua edição, trouxe 
consigo um conceito bem definido das diversas ferramentas de gestão e controle ambiental. Além 
do licenciamento, preconiza ainda a avaliação de impacto ambiental, o zoneamento ambiental, a 
criação de espaços territoriais especialmente protegidos por lei, o estabelecimento de padrões de 
qualidade ambiental, os incentivos à criação e à produção de instrumentos voltados para a melhoria 
ambiental, além de cadastros, relatórios e sistemas de informação. 
Por definição, as atividades sujeitas ao Licenciamento Ambiental são aquelas que de alguma 
forma se enquadram na definição a seguir: 
A localização, construção, instalação, ampliação, modificação e operação de empreendimentos e atividades 
utilizadores de recursos ambientais considerados efetiva ou potencialmente poluidoras, bem como os empreen-
dimentos capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental, dependerão de prévio licenciamento do 
órgão ambiental competente, sem prejuízo de outras licenças legalmente exigíveis. (IBAMA, 1997)
Pela definição, é possível enquadrar qualquer tipo de atividade, desde uma simples residência 
unifamiliar até uma usina nuclear. 
Em 1997, com o objetivo de estabelecer critérios para o exercício da competência do licenciamento 
e a necessidade de se integrar a atuação dos órgãos competentes do Sistema Nacional de Meio 
Ambiente (Sisnama), por meio da resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama 237), 
foram regulamentados mais uma vez os procedimentos do Licenciamento Ambiental. 
O destaque dessa normativa é a definição com clareza sobre a quem cabe o licenciamento 
dentro do Sisnama. Fica, portanto, definido que o Licenciamento Ambiental nos estados cabe ao 
Órgão Estadual de Controle Ambiental, podendo o município, quando devidamente habilitado 
e capacitado a licenciar (ou seja, município que tenha constituído: Secretaria de Meio Ambiente, 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
112 | Exigências de licenciamento e registro de loteamento
Legislação Ambiental Própria, Fundo Municipal de Meio Ambiente e Condema – Conselho Municipal 
de Meio Ambiente), fazê-lo, desde que este faça um convênio com o Órgão Estadual definindo 
competências. O licenciamento pelo Ibama fica restrito a situações em que estejam envolvidos mais 
de um estado, áreas fronteiriças do país, área marítima, atividades que envolvam radioatividade, 
instalações militares ou ainda em estados que não tenham órgão ambiental e em caráter supletivo. 
Fixa a resolução de que os empreendimentos só poderão ser licenciados por um único nível de 
competência. 
A Resolução Conama 237/97, define ainda em seu artigo 14, que entre o ato de protocolar um 
pedido de licença e o deferimento ou indeferimento dela, não possa transcorrer mais de seis meses 
em casos normais, e 12 meses em casos em que se exijam EIA/Rima. Garante ainda que em casos de 
renovação, desde que protocolada com 120 dias de antecedência ao vencimento desta, fica auto-
maticamente prorrogada a licença anterior até que o órgão licenciador se pronuncie. 
Por fim, entre os itens importantes dessa resolução, estão ainda a listagem de atividades 
sujeitas ao licenciamento, que limita ao menos um pouco o universo de atividades sujeitas ao licen-
ciamento, já que pelo conceito tradicional, qualquer atividade por menor que seja pode ser consi-
derada modificadora do meio ambiente. 
Atividades
1. O que se entende por impacto ambiental?
2. O que é Licenciamento Ambiental? 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br