TRABALHO DE DIREITOS REAIS

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Brenda Amengol 
 
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TRABALHO DE DIREITOS REAIS 
 
1 – Hélio realizou um contrato de compra e venda com o José para aquisição de um 
lote de 500 metros quadrados na cidade de Lagoa Santa/MG. Foi combinado que 
esse lote seria pago pelo Hélio em 100 prestações de R$1.000,00, e que, uma vez 
quitado, José passaria a escritura para o devido registro da transferência do imóvel. 
Na 50° prestação o Hélio passou por dificuldades e parou de pagar o lote. Ocorre 
que, a essa altura, ele (Hélio) já havia adquirido materiais de construção e 
construído uma bela casa nesse lote. José, diante da inadimplência, pediu a rescisão 
do contrato e a restituição da posse do imóvel. 
 
- Qual é a possível defesa juridicamente viável para que o pedido inicial não seja 
acolhido e, com isso, Hélio permaneça com o direito de adquirir o lote? Fundamente. 
 
RESPOSTA: Poderá ser alegado pela defesa que o valor da construção da casa 
ultrapassou o valor do terreno, conforme previsão no artigo 1255, parágrafo único, do 
Código Civil, aquele que de boa-fé, edificou a propriedade, e a construção excedeu 
consideravelmente o valor do terreno, este adquirirá a propriedade, indenizando o 
proprietário do terreno, seja por uma valor fixado judicialmente ou por um acordo. 
 
2 – Antônio, confundindo-se, estendeu a construção de sua casa pelo terreno do seu 
vizinho Joaquim. Essa área do vizinho afetada pela construção não ultrapassou nem 
10 metros quadrados do total de 1000 metros quadrados do lote do Joaquim. 
 
- Joaquim exige que o Antônio desfaça a construção, ao menos na parte invadida. 
Joaquim pode exigir essa obrigação de Antônio? Fundamente. 
 
RESPOSTA: Não. Como bem disciplina o artigo 1.258 do Código Civil, Antônio, por 
ser construtor de boa-fé que invadiu terreno vizinho com edificação em área não superior 
a 5%, adquire a propriedade da parte do solo invadido mediante indenização que abarcará 
o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente. Dessa forma, Joaquim 
pode exigir o pagamento da indenização devida. 
 
3 – Aponte e explique os requisitos da usucapião especial urbana por abandono do 
lar conjugal. 
 
RESPOSTA: A lei 12. 424/2011, introduziu a Usucapião Especial Urbana por abandono 
do lar conjugal, ou Usucapião Familiar, ou até mesmo Usucapião de Meação ou 
Usucapião Sansão. 
O artigo1.240-A CC desta lei, foi advindo do programa “Minha casa. Minha vida”, que 
estabeleceu que aquela família que foi abandonada por seu cônjuge ou companheiro 
poderá pleitear o direito de usucapir o bem onde mora, afim de garantir uma moradia 
digna. Dessa forma, para sua caracterização é preciso que haja o respeito aos requisitos 
legais e aos princípios que dela decorrem. 
 
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos 
ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com 
exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e 
cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex- 
cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o 
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para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio 
integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano 
ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) 
 
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo 
possuidor mais de uma vez. 
 
Assim, seus requisitos são: área não superior a 250 m² (urbana), “posse ad usucapionem” 
direta que é de 2 (dois) anos, condomínio com ex-cônjuge ou companheiro (inclusive 
homoafetivo), imóvel destinado para moradia do possuidor ou de sua família, o possuidor 
não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural e esse direito não pode ser 
reconhecido mais de uma vez ao mesmo possuidor. 
 
É perceptível que os requisitos são objetivos, entretanto, há discussões doutrinárias gerais, 
por exemplo, sobre a metragem em cidades grandes. Essa metragem possui grande valor 
imobiliário o que pode vir acarretar algumas discussões posteriores, basta a posse pelo 
período de dois anos, sendo o abandono do lar elemento essencial -há também discussões 
quanto a esse abandono, uma vez que não é o fato de simplesmente “sair de casa” é a 
conduta de deserção do lar conjugal-; o possuidor não poderá ser proprietário de outro 
imóvel, requisito esse que deixa claro se tratar de um único imóvel e somente será 
possível beneficiar uma vez com o instituto. 
 
Julgados: 
 
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DIVÓRCIO – 
REGIME DA COMUNHÃO PARCIAL DE BENS – 
PARTILHA DE IMÓVEL – ABANDONO DE LAR 
CONFIGURADO – DECURSO DE MAIS DE DOIS ANOS 
EM POSSE MANSA E PACÍFICA – DEFERIMENTO DO 
DOMÍNIO EXCLUSIVO EM FAVOR DA CÔNJUGE QUE 
PERMANECEU HABITANDO O IMÓVEL – 
MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO 
CONHECIDO E DESPROVIDO – DECISÃO UNÂNIME. 
(Tribunal de Justiça de Sergipe TJ-SE – Apelação Cível – AC 
0006984-14.2017.8.25.0040 – 1ª CÂMARA CÍVEL – 
13/08/2019). 
 
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE 
CONDOMÍNIO. USUCAPIÃO FAMILIAR. NÃO 
CABIMENTO AO CASO EM TELA. ABANDONO DO LAR 
NÃO CARACTERIZADO. EX CÔNJUGE QUE DEIXOU A 
RESIDÊNCIA APÓS HOMOLOGAÇÃO DA DISSOLUÇÃO 
DA UNIÃO ESTÁVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO 
CONHECIDO E DESPROVIDO. UNANIMIDADE. 
(Tribunal 
de Justiça de Sergipe TJ-SE – Apelação Cível: AC 0000662- 
41.2018.8.25.0040- 1ª CÂMARA CÍVEL– 12/02/2019). 
 
 
4 – Hélio preenche, em tese, todos os requisitos da usucapião especial urbana 
individual, menos o que determina que ele não pode ser proprietário de outro 
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imóvel. Nessa situação, é correto afirmar que Hélio não poderá usucapir, de forma 
alguma, esse imóvel que hoje possui? 
 
RESPOSTA: A usucapião especial urbana individual, também conhecido como 
usucapião “pro misero”, é regulamentada pela CR/88, em seu artigo 183 e art. 1240, CC, 
onde colocam como requisitos a posse sem oposição do proprietário, prazo igual ou 
superior a 5 anos, área urbana de até 250m², não podendo Hélio ser proprietário de outro 
 
imóvel urbano ou rural e utilizar o imóvel para a sua moradia ou de sua família. Ademais, 
há algumas vedações no que diz respeito à posse, proibindo que o novo possuidor, no 
caso Hélio, detenha esse direito mais de uma vez e que haja usucapião de bens públicos, 
no entanto, Hélio não poderá usucapir nesta modalidade outro imóvel urbano, mas se for 
em outra modalidade, poderá sim usucapir. 
 
5 - Explique, de acordo com o Código Civil, como se dá a aquisição de imóveis 
através do registro. 
 
RESPOSTA: De acordo com os artigos 1245, 1246 e 1247 do Código Civil, a aquisição 
de propriedade imóvel através do registro do título se dá pela transferência entre vivos da 
propriedade mediante o registro do título no Registro de Imóveis competente. Enquanto 
não houver registro do título, o qual deve ser público, o alienante continua a ser havido 
como dono do imóvel. Caso haja problema no registro, deverá o interessado pedir a 
retificação ou anulação do mesmo. Cancelado o registro, o proprietário poderá reivindicar 
o imóvel, independente da boa-fé ou da existência de título de terceiro adquirente.