Locação de Coisas - Fianças

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Tema 
Locação de coisas. Fiança. 
 
 
 
Estrutura de Conteúdo 
2.1 Locação de Coisas 
2.2 Fiança 
 
 
2.1. Locação de Coisas 
 
Originariamente, a locação romana englobava três figuras: a) a locação de coisas (locatio res), referente ao 
uso e gozo de bens infungíveis; b) a locação de serviços (locatio operarum), que consistia na prestação de 
serviço economicamente apreciável, independentemente do resultado, atualmente denominada prestação de 
serviços; c) a locação de obra (locatio operis), representada pela execução de obra certa ou de determinado 
trabalho, visando um resultado específico, hoje denominada empreitada. 
Conceito: A locação de coisas é o negócio jurídico por meio do qual uma das partes (locador) se 
obriga a ceder a outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, 
mediante certa remuneração. 
Partes: Locador e locatário; arrendador e arrendatário. 
Elementos essenciais: a) o tempo; b) a coisa; c) a retribuição. Analisemos cada um desses 
elementos: 
a) O tempo: 
O contrato de locação é essencialmente temporário. Mesmo que não haja referência expressa no negócio 
jurídico, deve-se presumir que o contrato é finito, não podendo ser considerado vitalício. 
Caso estipulado por prazo determinado, o contrato cessa de pleno direito com o seu termo (CC, 573). Nessa 
hipótese, se o locatário não restitui o bem, sua posse se torna injusta e de má-fé. Se a circunstância é 
relevada pelo locador, prorroga-se o contrato por prazo indeterminado (CC, 574). 
Se o contrato é celebrado por prazo indeterminado, é necessária a notificação do locatário para que devolva o 
bem imediatamente ou em prazo razoável, sob pena de se caracterizar em mora. 
b) A coisa: 
O objeto do contrato de locação pode ser coisa móvel ou imóvel. De todo modo, é indispensável que se trate 
de bem infungível. A locação não pode versar sobre bens fungíveis ou consumíveis. 
A coisa locada pode ser incorpórea (aluguel de patente de invenção, marca etc.). Pode ser também 
inalienável (como os bens públicos). 
 
 
c) O preço: 
Locação é contrato essencialmente oneroso. Caso contrário, estar-se-á diante de comodato. 
A retribuição, denominada de preço, aluguel ou renda, é estabelecida diretamente pelas partes, podendo ser 
fixada mediante arbitramento administrativo ou judicial, ou ainda imposto por ato governamental, como no 
caso de taxis e prédios urbanos . 
O valor, contudo, não pode ser fixado de forma meramente potestativa por uma das partes. 
O preço, como na compra e venda, deve ser sério e real. Caso estipulado em valor ínfimo ou irrisório será na 
realidade fictício. 
O preço pode variar de acordo com índices estabelecidos por lei ou contratados pelas partes . 
O pagamento pode ser efetuado periodicamente ou em uma só vez, por todo o período da locação. 
 
Características: 
a) Bilateral; 
b) Oneroso; 
c) Consensual ou não-solene; 
d) Não é personalíssimo (v. art. 577 do CC/2002); 
 
Modalidades (casos específicos): 
a) Locação imobiliária urbana, disciplinada pela Lei nº. 8.245/91, abrangendo a locação 
residencial urbana, a locação de temporada (time sharing) e a locação não residencial 
(incluindo a comercial). 
b) Locação de vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento (contratos 
atípicos). 
c) Locação de espaços para publicidade (Código Civil). 
d) Locação de apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados (sua natureza irá variar). 
e) Arrendamento mercantil (leasing). 
f) Arrendamento rural (Estatuto da Terra). 
 
Aquisição da coisa por terceiro e contrato de locação: 
Nos termos do art. 576 do Código Civil, se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará 
obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e 
não constar de registro. § 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do 
domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, 
quando imóvel. § 2o Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a 
respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a 
notificação. 
Os arts. 27 a 34 da Lei do Inquilinato conferem ao locatário direito de preferência sobre o bem. 
 
 
Deveres das partes: 
1. Deveres do locador (CC, 566; Lei 8.245/91, art. 22): 
a) Entregar ao locatário a coisa alugada; 
b) Manter a coisa alugada no mesmo estado; 
c) Garantir o uso pacífico da coisa (CC, 568). 
 
2. Deveres do locatário (CC, 569; Lei 8.245/91, art. 23): 
a) Servir-se da coisa locada para o fim contratado (V. art. 570 do CC); 
b) Tratar a coisa alugada como se sua fosse; 
c) Pagar pontualmente o aluguel; 
d) Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros; 
e) Restituir a coisa, ao término da locação, no estado em que a recebeu. 
 
Indenização por benfeitorias e direito de retenção: CC, 578. 
 
Extinção da locação: 
a) O termo do contrato (CC, 573; LI, arts. 46 e 47). 
b) Extinção antecipada (CC, 571; LI, 4º). 
c) Resilição; 
d) Descumprimento do contrato (resolução). 
 
 
2.2. Fiança 
1. Generalidades 
 
Conceito 
Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma 
obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. 
 
È o contrato pelo qual se estabelece um tipo de garantia pessoal, em que alguém (fiador) se obriga 
ao cumprimento da obrigação de terceiro (afiançado), se este faltar à sua prestação. 
 
Fontes: O Código Civil, nos arts. 818 a 839, define as regras da fiança convencional. No entanto, a fiança 
pode também ser estabelecida por lei (fiança legal) ou pelo juiz (fiança judicial). 
 
 
Sujeitos 
O contrato de fiança é estabelecido entre o credor (sujeito ativo) e o fiador (sujeito passivo). O devedor do 
contrato principal (afiançado) não participa do contrato de fiança, que pode ser celebrada sem o conhecimento 
deste, ou mesmo contra sua vontade (art. 820, CC/02). 
 
Classificação 
a) consensual; 
b) unilateral; 
Obs: há autores que classificam a fiança como um contrato bilateral imperfeito. 
c) gratuito; 
Existem fianças que são onerosas, como a fiança bancária. 
 
Cláusula de exoneração do fiador somente com a entrega definitiva das chaves no contrato de locação 
urbana: entendimento consolidado do STJ, até 2007, era de nulidade. Há, no entanto, novo posicionamento, 
já majoritário e pacífico, determinando a validade de tal cláusula, desde que expressamente pactuada. A 
propósito, a Lei 12.112/2009, que alterou a Lei de Locações, confirmou a atual orientação jurisprudencial, ao 
prever tal entendimento no art. 40, X 
 
d) formal; 
e) típico; 
f) acessório; 
g) personalíssimo; 
Obs: subsidiariedade da fiança. 
O caráter subsidiário da fiança é determinado na parte final do art. 818. A subsidiariedade, no entanto, pode 
ser afastada através das hipóteses elencadas no art. 828, CC/02, que será objeto de comentário posterior. 
 
Requisitos 
a) Subjetivos 
Requisito genérico de validade do art. 104, I, CC/02: capacidade das partes. 
 
Requisitos específicos: 
- Outorga uxória: consoante o art. 1.647, III, CC/02, é necessária autorização do cônjuge para a celebração do 
contrato de fiança (a mera outorga não induz solidariedade entre cônjuges com relação às obrigações 
decorrentes da fiança). O Código Civil estabelece que a fiança prestada sem a outorga uxória é anulável, 
 
- O fiador deve ser pessoa idônea (idoneidade moral e econômica), domiciliada no Município onde tenha que 
ser prestada a fiança e proprietário de benslivres e desembaraçados que sirvam ao cumprimento da fiança 
(art. 825, CC/02). A recusa, pelo credor, do fiador oferecido deve ser sempre motivada conforme as razões 
descritas no art. 825, CC/02. 
 
b) Requisitos objetivos 
Requisito genérico, art. 104, II, CC/02: a fiança pode incidir sobre qualquer objeto, desde que este seja lícito, 
possível e, ao menos, determinável. 
 
Requisitos específicos: 
- Certeza, liquidez e exigibilidade da dívida. A fiança pode recair sobre obrigações futuras, pois as mesmas 
são determináveis. No entanto, a execução da fiança só será possível se a obrigação já for atual, líquida, 
certa e exigível (art. 821[, CC/02), o que exclui a fiança de obrigações naturais. 
 
- Limitação do valor da fiança ao valor da obrigação afiançada. A autonomia privada incide sobre a extensão 
da fiança, que pode abranger a totalidade da obrigação afiançada, inclusive seus acessórios. 
 
- Validade da obrigação principal :a nulidade da obrigação principal acarreta a nulidade da fiança. O art. 824, 
CC/02, porém, edifica controvertida exceção: é válida a fiança que garante obrigação celebrada por incapaz. 
A doutrina discute se essa incapacidade é apenas relativa ou abrange também as hipóteses de incapacidade 
absoluta. A parte final do art. 824, em consonância com o art. 588, ambos do CC/02, mantém a invalidade da 
fiança que garante mútuo feito a menor (exceção da exceção). 
 
c) Requisito formal 
Art. 104, III, c/c art. 819, primeira parte, ambos do CC/02: a fiança deve ser feita por escrito, seja através de 
instrumento público, seja através de instrumento particular. 
 
2. Efeitos 
 
Benefício de ordem ou de excussão 
 
O benefício de ordem ou de excussão decorre da subsidiariedade da fiança, e significa que o fiador pode 
exigir que os bens do devedor sejam executados antes dos seus. Para exercer o benefício de ordem, o fiador 
precisa indicar tempestivamente (até a contestação da lide) bens do devedor existentes no Município em que 
está sendo executada a obrigação e que sejam suficientes para o pagamento da dívida. 
 
O art. 828, CC/02, exclui o benefício de ordem nas seguintes hipóteses: 
a) renúncia expressa pelo fiador; 
b) se o fiador se obrigou como pagador principal ou como devedor solidário; 
c) se o devedor for insolvente ou falido. 
 
 
Fiança conjunta 
 
Benefício da divisão: ocorre quando há, na mesma obrigação, mais de um fiador, excetuando a regra geral de 
solidariedade entre co-fiadores. O benefício da divisão deve ser expressamente pactuado. 
 
O art. 830, CC/02, determina que os co-fiadores podem definir as proporções da dívida que ficarão obrigados 
a garantir, não respondendo por valor superior ao estipulado. 
 
 
Sub-rogação 
Art. 831. O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do 
credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva 
quota. 
Parágrafo único. A parte do fiador insolvente distribuir-se-á pelos outros. 
 
Substituição processual 
Art. 834. Quando o credor, sem justa causa, demorar a execução iniciada contra o 
devedor, poderá o fiador promover-lhe o andamento. 
 
 
3. Extinção da fiança 
 
Exceções 
 
Art. 837. O fiador pode opor ao credor as exceções que lhe forem pessoais, e as 
extintivas da obrigação que competem ao devedor principal, se não provierem 
simplesmente de incapacidade pessoal, salvo o caso de mútuo feito a pessoa menor. 
 
Exoneração voluntária 
 
Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de 
tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, 
durante 60 (sessenta) dias após a notificação do credor. 
 
Concessão de moratória ao devedor 
 
Impossibilidade de sub-rogação nos direitos do credor, por fato imputável ao credor 
 
Dação em pagamento 
 
Insolvência do devedor após a invocação do benefício de ordem 
Art. 839. Se for invocado o benefício da excussão e o devedor, retardando-se a 
execução, cair em insolvência, ficará exonerado o fiador que o invocou, se provar que 
os bens por ele indicados eram, ao tempo da penhora, suficientes para a solução da 
dívida afiançada.