Contratos de Locação e Ações Pertinentes

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Lei 8.245/91 – imóveis residenciais, não residenciais e temporada. ➔ com 
alterações 12.112/2009 
Litígios ➔ solução pelas ações já indicadas ex. despejo, renovatória e outros. 
Ações de despejo (arts. Art. 5º/ 59 a 66, Lei n. 8.245/91) 
• Para o locador recuperar o imóvel locado; 
• Rescisão de dissolução do contrato. Ação pessoal e não possessória; 
• Réus - o locatário ou o sublocatário; 
• Rito ordinário mas permite medidas liminares sem a oitiva da 
outra parte contrária ( V. RJET) – art. 9º) 
• Causas de pedir: denuncia cheia (indicar causa)falta de 
pagamento; infração contratual; pedido para uso próprio; não 
conservação do imóvel; danos ao imóvel em detrimento do 
patrimônio do locador; realizar obras que aumentem a sua 
capacidade ou obras determinadas pela autoridade pública e 
que sejam urgentes (arts. 47 e 59, Lei n. 8.245/91); ou 
denúncia vazia (art. 46). 
Ação consignatória de aluguéis e acessórios na locação (art. 67, Lei n. 
8.245/91) 
• remédio legal para o locatário evitar a mora e o risco da propositura de 
uma ação de despejo por falta de pagamento; 
• rito especial; 
• locador pode contestar e tb reconvir (por exemplo não recebi porque o 
valor estava incompleto e quero recebe-lo com juros + perdas e danos 
etc.); 
Ação revisional de aluguel (arts. 68 a 70, Lei n. 8.245/91) 
• ação de mão dupla, oponível pelo locador que pretende elevar o aluguel 
ou pelo locatário quando entende que o aluguel deve ser reduzido; 
• só pode ser proposta a cada 3 anos; não se trata, pois de acordos que a 
COVID 19 sugere como sabemos muitos já estão conversando sobre. 
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• tem por peculiaridade a fixação de aluguel provisório que será fixado pelo 
juiz, a pedido da parte; que se não for pago pode dar ensejo ao despejo 
• a diferença de aluguel entre o aluguel provisório e o definitivo, poderá ser 
cobrada ao final da ação; 
 
Ação renovatória de contrato (arts. 71 a 75, Lei n. 8.245/91) – Só para 
as não residenciais 
• é aquela ação em que o locatário pleiteia em juízo a recondução do 
contrato por um novo prazo; 
• exige contrato escrito e não pode ser em contratos por tempo 
indeterminado; 
• tempo do contrato seja de no mínimo 5 anos, sendo admitido que possam 
ser somados prazos de contratos sucessivos inferiores a 5 anos; 
• necessário que nos últimos 3 anos do contrato, o locatário esteja no pleno 
exercício de sua atividade; 
• o prazo é decadencial, pois o direito de renovar o contrato é potestativo e 
é de 1 ano a 6 meses antes do término do contrato; 
• LOCADOR ART. 72 CONTESTAÇÃO1 → EX. ELE MESMO VAI USAR 
O IMOVEL 
• permite a fixação de um aluguel provisório que só vai começar a vigorar 
depois que se expirar o prazo do contrato renovado; 
• o aluguel fixado na sentença de mérito na ação renovatória, como na 
revisional, começa a vigorar imediatamente após a sentença; 
• não sendo renovado o contrato e decretando se o despejo, poder-se-á 
fazer a execução provisória mediante a prestação de caução. 
 
1 art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, 
quanto a à matéria de fato, ao seguinte: I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos 
nesta lei;II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da 
renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; III - ter proposta de 
terceiro para a locação, em condições melhores; IV - não estar obrigado a renovar a locação 
(incisos I e II do art. 52). 
 
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NOTA _ Luvas == ônus iniciais da locação ➔ Valor solicitado pelo Locador para 
que renove locação não residencial. 
 Lei de Luvas em 1934 – era crime2 
 L. Inquilinato → não pode exigir na renovação. Somente pode ser 
cobrada na contratação inicial (presumindo que será frutífera a instalação, 
clientela etc) – Luva/Fundo de comércio 
 Nada de abuso 
 LUVAS é o nome do que o Locador pode cobrar do inquilino em contratos que 
se permitiriam a renovação a título de reserva ou preferencia em relação a outros 
possíveis interessados 
Jogador – Guerreiro exigiu para renovar o recebimento das Luvas (valores) ➔ 
Direito desportivo 
Doutrina e Jurisprudência ➔ 
 reparatória de Luvas (cobrada apenas no inicio do contrato) indevida se 
for cobrada por ocasião da renovação do contrato 
 indenização de fundo de comercio – se o locador quer que eu saia – 
posso pedir uma indenização art. 52§ 3LInq 
 
 
 
 
 
 
 
2 Por falar em crime peço que se atentem ao fato de que tb na Lei 8.245/91 há previsão de tipos 
penais v. arts. 43 e 44 LINQ 
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Contratos de Locação 
 
1 - Coisa Móvel e outros (CC arts. 565/578) 
 Não apenas coisas moveis, também imóveis referidos no art. 1º da 
lei de locações (ex. apart hotel) 
2. Conceito e elementos – art. 565 CC 
3. Sujeitos – Locador (disposição de uso e gozo de coisa infungível) Locatário 
(fruir mediante pagamento de remuneração ➔ aluguel) 
 Próximo de comodato (comodante e comodatário ➔ gratuidade 
4. Objeto: 
 – coisa móvel e infungível CC 
 - imóveis urbanos art. 1º da Lei 8.245/91 
- arrendamento mercantil (Lei 6.099/74 ) 
- arrendamento agrário ( Estatuto da Terra L. 4504/64 ). 
4.1 Classificação – 
Bilateral, - Locador ➔ entrega do objeto em condições de uso – 
manutenção idem, não molestar a posse direta locatário ( fica com a posse 
indireta ) sendo inclusive possível réu numa ação possessória. 
Nota – Como vimos se for imóvel urbano é Lei 8.245/91 (despejo) se for 
móvel CC 
 Locatário ➔ fruir, cuidar e restituir coisa certa, pagar 
remuneração. 
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Consensual – não real 
Execução continuidade – prestações periodicas 
Oneroso – vantagens reciprocas 
Comutativo – sabem de antemão suas prestações 
Não solene – imóvel ou coisas salvo a fiança que deve constar por escrito 
Típicos – previstos 
 
5. Prazo 
– determinado ou indeterminado – o que as partes combinarem (v. art. 565) 
- Lei 8.245/91 – com o sem prazo determinado > 10 anos ➔ necessário vênia 
conjugal, ➔ se não houver o contrato não produz efeitos para o cônjuge. 
6. Prazo/ Entrega/Restituição 
 CC – prazo determinado → 571 → locador tb não, salvo cobrindo 
perdas e danos para o locatário que tem direito de reter até que seja indenizado 
e o locatário pode devolver se pagar a multa 
 - prazo indeterminado → notificar O LOCATARIO → não há trato 
especifico, mas decorrente do artigo 575 → e a partir daí a locação arbitrada 
pelo locador com responsabilidade pelos danos ainda que provenientes de caso 
fortuito ( art. 575) 
 Lei Inquilinato – prazo determinado → art. 4º. → locador não pode 
reaver salvo no caso do 54-A (locação não residencial na qual o locador adquire 
o bem. → locatário pode devolver → pagando multa contratual ou 
judicialmente determinada → proporção a quanto falte para acabar o contrato 
(art. 413 CC) → dispensa se a entrega decorrer de transferência trabalho – 
Locação Não residencial 54, A § 2º a denuncia é mais salgada a multa (conferir). 
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 - prazo indeterminado →art. 47 (locador) não pode salvo 
motivo justificado e já o art. 6º. O locatário pode denunciar ao locador 30 dias 
antecedência senão pagará um mês de aluguel + encargos. 
 
7. Alienação do bem durante o contrato 
 
 Alienação da coisa CC -➔ o adquirente não é obrigado a respeitar salvo 
se houver cláusula de vigência + registro (publicidade) Cartório do TD -576 CC 
576 – Contrato e Venda – Clausula de Vigência ( TD) §1º - Notificação 
Premonitória (Aviso) para o locatário tenha que devolver o bem – 90 dias 
 Alienação do imóvel urbano (LI) ➔ clausula vigência e em caso de 
alienação + averbação na matricula Cartório do RI quando o adquirente pq sabe 
não pode denunciar o contrato. Se o contrato for por tempo indeterminado → 90 
dias para desocupar (LI art. 8º) e a denuncia deve ser feita em até noventa dias 
do registro da alienação LI art. 8º. § 2º). 
Nota: LI art. 27/34Direito de preferencia – direito de adquirir o imóvel 
– locatário pode ter o direito de adquirir e se preterido pode reclamar 
do alienante as perdas e danos art.33. 
Curiosa é a disposição do art.32 
8. Resolução do Contrato 
 CC não tem regra específica para este contrato . Logo vejamos os 
artigos 472/480. 
 LI – art. 9º. Mutuo acordo, infração legal ou contratual, falta de 
pagamento e encargos, reparações urgente determinada autoridade, quando a 
presença do inquilino não pode ficar. 
9. Transmissão de obrigações: 
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CC – de modo simples transmite aos sucessores art. 577 e se for uma falência 
e houver uma máquina alugada (Lei 11105/2005 – art. 117) não 
necessariamente o contratos e resolverá) 
(LI) Art. 10 Morte Locador – transmite-se aos herdeiros 
Art. 11 Morte do Locatário – sub-rogação coniuge, herdeiros necessário, 
pessoas que com o falecido viviam e dele eram dependentes. (###) 
Art. 11, II E se a finalidade não residencial - → o espólio ou a empresa/sociedade 
sucessora. 
art. 12 Separação conjugal ou marital – o supérstite permanece (###) 
 
### O Fiador ➔ qq caso pode desonerar-se mas fica responsável por mais 120 
dias ### art. 12 §§ 
10. Sublocações 
 Não estão proibidas (ar. 14 LLO), mas depende da anuência do locador 
 Mesmas regras - Aluguel da sublocação não pode ser maior do que a 
locação. 
 Solidariedade – art. 16 
11. Aluguel – arts. 17 a 21 LI 
 Qq valor - arts. 17 a 21 
Deve ser dinheiro menos : moeda estrangeira, salario mínimo ou variação 
cambial - Critérios de reajuste – lei especifica quando residencial - 
 art. 19 Direito a Revisão: 3 anos de vigência do contrato ou do última 
revisão ➔ OBJETIVO É REAJUSTAR AO MERCADO 
 Aluguel antecipado ➔ só para locações de temporada; 
12. Direitos e deveres do locatário e do locador 
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CC -- > Arts. 566- obrigações do locador 
567 – deterioração com culpa ou sem culpa => indeniza ou resolve 
568 – turbações ao locatário como possuidor e locador como proprietário 
Art. 569 – obrigações do locatário ( fruir nos usos convencionados, pagar 
aluguel, dar ciência ao locador de turbações fundadas em direito real e se já 
estiver sendo demandado – denunciação da lide, restituir) 
570 – uso indevido rescindir e perdas e danos 
573 – restituir tempo determinado cessa de pleno direito – se não retomar 
transforma-se em tempo indeterminado aluguel pena (574) 
 Não devolução da coisa ao final – aluguel/pena 574 ( 2x valor do 
aluguel jurisprudência = CC) 
LINq → Direitos e obrigações – LI 22/34 
 
13. Benfeitorias – 
CC 578 . 
LInq art. 35 
Regra na locação de coisas uteis autorizado inden/retenção necessárias 
inden/retenção e voluptuárias levantamento tudo salvo contrato 
 
14. Garantias ➔ Possibilidades artigos 37 
 . sem garantia ➔ mais fácil de conseguir uma liminar – quando não há. 
O juiz vai “substituir” e se houver que esgote a garantia. Isso é um aspecto 
pragmático. 
 . garantias são três ➔ nada de fazer mais de uma ➔ contravenção penal 
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 real ➔caução sempre registrada 
o dinheiro no máximo até três alugueres – deposito em caderneta de 
poupança 
o titulo e ações ➔ substituível caso a empresa entre em 
recuperação, falência 
o bem móvel (um carro, piano) 
o bem imóvel (bem próprio ou bem de terceiro)* deve ser levado ao 
registro imobiliário ➔ direito de preferencia ➔ publicidade no RI 
 
 pessoal ➔ fiança → garantia pessoal sobre o patrimônio dos fiadores → 
nada de dizer que dá um bem específico (caução) > cuidado se for casado 
> regime de bens e talvez precise de outorga 
 seguro fiança → em desuso porque a seguradora normalmente exige 
parte dos alugueres 
Substituição da garantia art.40 
o substituição – morte, recuperação, prorrogação ou outro modo de 
mudança no patrimônio do fiador 
o desapropriação do bem, desparecimento do bem 
|Nota/ apresentar nova garantia se ela perdeu sua capacidade