Contrato promessa de compra e venda

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CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA 
Pelo presente instrumento particular, de um lado, JONATAS CARDOSO SANTOS, divorciado, comerciante, regularmente inscrito no Cadastro de Pessoas Físicas sob o n. 033.025.290-95, residente e domiciliado na Rua dos Pássaros, nº 94, Camaçari, doravante neste instrumento denominado simplesmente PROMITENTE VENDEDOR, e de outro lado, como promissário comprador IMOBILIÁRIA NOVO LAR LTDA, pessoa jurídica estabelecida na Av. ACM, n° 4.326, sala 401, Salvador, regularmente inscrita no Cadastro de Nacional da Pessoa Jurídica sob o n. 77.021.549/0001-22, doravante neste instrumento particular denominado simplesmente como PROMISSÁRIO COMPRADOR
Têm, entre si, justos e contratados o presente compromisso de venda e compra, mediante as cláusulas e condições seguintes, reciprocamente aceitas:
CLÁUSULA PRIMEIRA – DO TERRENO
O PROMITENTE VENDEDOR é proprietário do terreno situado na Estrada do Coco, KM 78, com área de oito mil metros quadrados, em Arembepe, objeto da Matrícula n. _____________ de ordem do __ Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari/BA. 
CLÁUSULA SEGUNDA – DO OBJETO 
Pelo presente instrumento e na melhor forma do direito, o PROMITENTE VENDEDOR promete vender ao PROMISSÁRIO COMPRADOR o terreno detalhado na CLÁUSULA PRIMEIRA, desde que cumpridas as condições expostas na CLÁUSULA QUARTA.
 
CLÁUSULA TERCEIRA – DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
O PROMISSÁRIO COMPRADOR pagará ao PROMITENTE VENDEDOR, pela negociação aqui pactuada o valor de R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), nas seguintes condições:
a) R$ 10.000,00 (dez mil reais) no ato de assinatura do presente instrumento, como sinal de negócio e princípio de pagamento, nos termos dos arts. 417, 418 e 420 Código Civil brasileiro.
b) R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), que serão pagos ao PROMITENTE VENDEDOR em TRÊS parcelas mensais e sucessivas, no valor de R$ 46.666,67 (quarenta e seis mil seiscentos e sessenta e seis reais e sessenta sete centavos), com vencimento a cada trinta dias. A primeira parcela vencerá no dia 26/04/2021 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, de modo que a última vencerá em 26/06/2021.
Parágrafo Primeiro: Todas as prestações referidas nesta cláusula vencem-se de pleno direito, devendo serem pagas pontualmente ao PROMITENTE VENDEDOR, na forma de transferência bancária para a seguinte conta: Agência ____, conta corrente ____, de titularidade do mesmo. 
Parágrafo Segundo: O recebimento de importância em atraso não constituirá alteração ou novação, mas simples tolerância do PROMITENTE VENDEDOR, ao qual caberá, em tal caso, o direito de exigir juros a taxa de 1% (um por cento) ao mês, contados dia a dia, independente da multa moratória prevista no parágrafo seguinte. 
Parágrafo Terceiro: Ocorrendo intervenção judicial, ou mora superior a três meses, nos termos do inciso V do artigo 26 da Lei nº 6.766/79, o PROMISSÁRIO COMPRADOR, sujeitar-se-á ainda, ao pagamento da multa moratória, não compensatória, a título de cláusula penal, de 2% (dois por cento) sobre o saldo devedor, sem prejuízo de quaisquer outras previstas neste contrato.
Ver barema quanto ao pagamento
CLÁUSULA QUARTA – OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR
São obrigações do PROMITENTE VENDEDOR:
a) A entregar o imóvel livre e desembaraçado de todos os débitos até esta data. 
b) Averbação do seu divórcio na matrícula do imóvel;
c) Apresentação de documento formal de partilha (onde foi colocado no enunciado alguma situação acerca de eventual herança?) e carta de sentença de divórcio;
d) Apresentação de título de proprietário do imóvel; 
e) Apresentação de certidão negativa da baixa da hipoteca que consta no referido imóvel, junto ao cartório, sem qualquer encargo ao PROMISSÁRIO COMPRADOR. 
f) Apresentação de certidão negativa, junto ao cartório, de tributos federais, estaduais e municipais. 
g) Apresentação de certidão negativa, junto ao cartório, de distribuição de ações na justiça.
h) Apresentação de documento formal de partilha e carta de sentença de divórcio. 
CLÁUSULA QUINTA – DAS OBRIGAÇÕES DO PROMISSÁRIO COMPRADOR 
São obrigações do PROMISSÁRIO COMPRADOR: 
a) A realização do pagamento de todas as parcelas no dia acordado, conforme detalhado na CLÁUSULA TERCEIRA; 
b) A realização de depósito na conta do PROMITENTE VENDEDOR de todos os valores necessários à regularização dos imóveis frente o Município (-0,2) e frente ao _ Cartório de Registro de Imóveis, logo quando requeridos; 
c) O pagamento de todos as custas cartorárias provenientes da lavratura da escritura pública. 
d) O pagamento de todos os impostos e custas cartorárias provenientes da transferência da propriedade dos imóveis. 
e) Contratar profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, afim de assinar planta e memorial descritivo dos imóveis
CLÁUSULA SEXTA – DA MORA E DO INADIMPLEMENTO 
O presente contrato se rescindirá de pleno direito na hipótese de o imóvel não ser integralmente quitado dentro do prazo previsto, e depois de considerada uma tolerância de 30 (trinta) dias, poderá o VENDEDOR dar por rescindido o presente contrato e, sem seguida, proceder a venda do imóvel a terceiros, restituindo o saldo que houver para o COMPRADOR. (O que seria considerado esse saldo? O comprador, seu cliente. perderia todas as parcelas pagas?)
Parágrafo Primeiro: Purgada a mora, convalescerá o contrato.
Parágrafo Segundo: Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em Cartório, o PROMITENTE VENDEDOR requererá ao Oficial do Registro, o cancelamento do registro do contrato.
O pagamento não seria na conta bancária? Primeiro: como é que o cartório vai ter conhecimento de não ter havido o pagamento ? Segundo: como o cartório vai dar uma certidão provando a inexistência de algo (??!). Terceiro: por que vão fazer seu cliente efetuar despesas registrando a promessa de compra e venda no cartório de imóveis, se o contrato é retratável?
CLÁUSULA SÉTIMA – DA ESCRITURA DEFINITIVA
Uma vez integralizados os pagamentos das prestações mencionadas na cláusula quarta deste instrumento e cumpridas todas as demais cláusulas e condições aqui convencionadas, o PROMITENTE VENDEDOR outorgará a escritura definitiva ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, ou a quem ele indicar, cuja localidade e horário serão ocasionalmente convencionados, correndo as despesas com a lavratura da mesma por exclusiva conta do então adquirente, tais como, taxa do tabelionato de notas, ITBI, registros, averbações, emolumentos, etc., e, em havendo mais de um comprador, os mesmos solidarizar-se-ão pelo pagamento das referidas despesas.
Isenção de responsabilidade da imobiliária?
CLÁUSULA OITÁVA – CESSÃO POR TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS
A cessão e transferência dos direitos decorrentes deste contrato, independem da anuência do PROMITENTE VENDEDOR, mas, em relação a estes, seus efeitos só se produzem depois de cientificados, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.
Ver barema – cessão não se confunde com contrato com pessoa a declarar
CLÁUSULA NONA – POSSE
O COMPRADOR fica autorizado a ocupar o terreno a partir da data de assinatura do presente instrumento particular, mas somente será imitido na posse definitiva do terreno a partir da data do pagamento integral da Compra e Venda e seus consectários, oportunidade em que o VENDEDOR outorgará a competente escritura e dará quitação total pela compra e venda ora pactuada. 
Parágrafo único: No caso de construção, o PROMISSÁRIO COMPRADOR se obriga a respeitar as leis da Prefeitura Municipal, da CETESB (o que a Companhia Ambiental do Estado de São Paulo tem relação com o contrato?) e o Código Sanitário, ou ainda outras que possam advir, isentando de qualquer responsabilidade o PROMITENTE VENDEDOR.
CLÁUSULA DÉCIMA – DAS BENFEITORIAS
As benfeitorias eventualmente realizadas pelos PROMISSÁRIO COMPRADOR até a efetiva quitação do imóvel serão incorporadas ao imóvel, não gerando qualquer direito de indenizaçãoou retenção na hipótese de rescisão do presente contrato.
Cláusula desfavorável ao seu cliente, que é o comprador.....
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – DO DIREITO DE ARREPENDIMENTO 
Ao PROMISSÁRIO COMPRADOR fica facultado o direito de se arrepender da compra do terreno descrito na CLÁUSULA PRIMEIRA, em conformidade com os artigos 505 e seguintes do Código Civil, dentro do prazo de três meses, a contar da data de pagamento da primeira parcela do presente instrumento.
Parágrafo Primeiro: No caso de arrependimento, o PROMITENTE VENDEDOR fica obrigado a devolver ao PROMISSÁRIO COMPRADOR a quantia paga pelo imóvel, devidamente corrigida. 
O vendedor vai imitir o comprador na posse e devolver o valor integral, sem, ao menos, ficar com as arras? Atípico. 
Parágrafo Segundo: Ocorrendo o arrependimento, o PROMISSÁRIO COMPRADOR fica obrigado a notificar ao PROMITENTE VENDEDOR de sua vontade para, em seguida, ser lavrada e assinada a escritura de rescisão da presente transação. 
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – REGISTRO DO PRESENTE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Fica exclusivamente responsável o PROMISSÁRIO COMPRADOR por proceder ao registro do presente instrumento particular no Cartório de Imóveis.
Se o contrato é retratável qual a necessidade de efetuar o registro?
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – FORO
Fica eleito o foro da Comarca Salvador/BA, para dirimir as questões oriundas da celebração do presente contrato, com renúncia expressa de qualquer outro, por mais privilegiado que possa ser. 
Por estarem assim, justos e contratados, prometidos a cumprir reciprocamente todas as cláusulas e condições estipuladas neste contrato, as PARTES assinam o presente em 03 (três) vias de igual teor e na presença de duas testemunhas, para todos os efeitos de direito.
CAMAÇARI/BA, 26 de março de 2021
Promitente Vendedor
Promissário Comprador
TESTEMUNHAS:
1 - - CPF 
2						 - CPF
Nota = 3,5
Gabriela Borges 3,5 + 0 (não postou atividades) = 3,5
Karolina Machado 3,5 + 0 (não postou atividades) = 3,5
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