ALTERAÇÃO INCORPORAÇÃO - NECESSIDADE ANUÊNCIA UNÂNIME CONDÔMINOS

Prévia do material em texto

Kollemata - Jurisprudência Registral e Notarial
Sérgio Jacomino, editor.
Criado em 24/02/2021 às 12:20h http://w w w.kollemata.com.br/ Página: 1 de 3
Incorporação imobiliária - projeto - alteração. Anuência unânime dos interessados.
CGJSP - Recurso Administrativo: 1006175-94.2017.8.26.0099
Localidade: Bragança Paulista Data de Julgamento: 14/08/2019 Data DJ: 23/08/2019 
Relator: Geraldo Francisco Pinheiro Franco 
Jurisprudência: Procedente 
Lei: LCE - Lei de Condomínios e incorporação - 4.591/64 ART: 43 INC: IV 
Lei: LCE - Lei de Condomínios e incorporação - 4.591/64 ART: 43 INC: IV 
Especialidades: Registro de Imóveis
REGISTRO DE IMÓVEIS. Alteração de projeto de incorporação imobiliária. Necessidade de anuência de
todos os interessados. Art. 43, IV, da Lei nº 4.591/64. Não cabimento da averbação pretendida. Recurso
desprovido.
--------------
Vide: - Recurso Administrativo 1006175-94.2017.8.26.0099
íntegra
PROCESSO Nº 1006175-94.2017.8.26.0099 - BRAGANÇA PAULISTA - LE STYLE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS E HOTELARIA LTDA. E CONSTRUTORA ENGEBELA S/S LTDA. - ADVOGADOS:
FRANCISCO MASSAMITI ITANO JUNIOR, OAB/SP 262.060 E OSVALDO LUIS ZAGO, OAB/SP 101.030. -
(416/2019-E) - DJE DE 23.8.2019.
REGISTRO DE IMÓVEIS. Alteração de projeto de incorporação imobiliária. Necessidade de
anuência de todos os interessados. Art. 43, IV, da Lei nº 4.591/64. Não cabimento da averbação
pretendida. Recurso desprovido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
LE STYLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E HOTELARIA LTDA. e outro interpõem recurso contra r.
sentença de fls. 975/976, que julgou improcedente o pedido de providências suscitado pelos recorrentes,
considerando válida a exigência imposta pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de
Bragança Paulista, que obriga as recorrentes a apresentar novas anuências, de todos os condôminos, com
relação às alterações introduzidas no projeto de incorporação imobiliária.
Afirmam as recorrentes que o Bloco III já foi construído e entregue fisicamente aos seus proprietários, mas
por força da alteração em seu projeto original, que estava registrado junto à matrícula nº 47.114 daquela
serventia, as recorrentes não puderam lavrar as escrituras de compra e venda em favor de seus adquirentes.
Destaca que os adquirentes do referido bloco já adquiriram as suas unidades autônomas de acordo com as
alterações do projeto que, pretende-se averbar, e que as alterações não modificam as frações ideais do
empreendimento.
Por isso, verbera que a exigência de colheita de novas anuências é ato desnecessário e demasiadamente
oneroso às recorrentes, porquanto desconhece os endereços atualizados dos atuais proprietários.
A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 1009/1010).
É o relatório.
Kollemata - Jurisprudência Registral e Notarial
Sérgio Jacomino, editor.
Criado em 24/02/2021 às 12:20h http://w w w.kollemata.com.br/ Página: 2 de 3
Opino.
Presentes pressupostos processuais e administrativos, no mérito, o recurso não comporta provimento.
É pacificamente reconhecida a necessidade de anuência de todos os adquirentes de direitos reais para a
averbação pretendida. Para tanto, preceitua o art. 43, IV, da Lei n. 4.591/64, afirmando ser impositiva a
anuência unânime dos interessados, exceto se decorrer de exigência legal, hipótese na qual fica autorizada a
alteração:
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos,
determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as
seguintes normas:
(..)
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do
adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da
construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal; (g.n)
Ao tratar da instituição e especificação do condomínio edilício, as Normas de Serviço da CGJ também fazem
referência à dispensa de anuência dos interessados somente se não houver modificação do projeto (Subitem
224.1 do Capítulo XX):
224.1. Para averbação da construção e registro de instituição cujo plano inicial não tenha sido
modificado, será suficiente requerimento que enumere as unidades, com remissão à
documentação arquivada com o registro da incorporação, acompanhado de certificado de
conclusão da edificação e desnecessária anuência dos condôminos.
A alteração desejada recai sobre o número de unidades, passando de 30 para 20, da área útil de construção,
que, no total das unidades, passa dos 1.317,60 m2 para 1.471,64 m2, e de área comum, de 441,48 m2 para
667,30m2.
A fração ideal correspondente à totalidade das 20 unidades permanece a mesma, qual seja, 33,33% do
terreno. Contudo, independentemente desse fato, de haver previsão contratual quanto aos Blocos I e II, e
muito embora as recorrentes afirmem que as alterações já existiam ao tempo das aquisições relativas ao
Bloco III, fato é que elas não constavam do registro da incorporação, não sendo possível a retroatividade de
anuências já concedidas anteriormente, para que agora alcancem essas, razão pela qual não é possível
afastar unilateralmente a exigência legal.
A esse respeito, trago ensinamento da renomada obra Direito Registral Imobiliário, professor ADEMAR
FIORANELLI (IRIB/saf, E. Porto Alegre, 2001, p. 584):
"l. Modificação total ou parcial do projeto de execução.
Não existindo prazo de carência fixado pelo Incorporador, por ocasião do registro da
Incorporação, esta, por conseguinte, aperfeiçoa-se logo que registrada. Nessa fase, o projeto
de construção pode ser alterado, acrescendo ou diminuindo o número de unidades, excluindo
ou aumentando as áreas comuns. Nesta hipótese, o ato de retificação é de mera averbação,
sem implicar o cancelamento da primitiva Incorporação e novo registro. No ato retificatório que
deverá ser requerido pelo incorporador, serão incluídas as retificações pretendidas, mediante
documento hábil fornecido pela autoridade competente, isto é, o competente projeto
modificativo, com a juntada, ainda, dos novos gráficos modificadores a que aludem as letras g e
Kollemata - Jurisprudência Registral e Notarial
Sérgio Jacomino, editor.
Criado em 24/02/2021 às 12:20h http://w w w.kollemata.com.br/ Página: 3 de 3
h do art. 32 da Lei n. 4.591/64, com as assinaturas correspondentes. O Oficial deverá observar
o que determina o art. 43, inc. III, da mencionada Lei 4.591/64, exigindo, sempre, anuência
prévia de todos aqueles que possuem direitos reais registrados e decorrentes do mesmo
empreendimento.”(g.n).
Esse também é o posicionamento pacífico nesta Eg. Corregedoria Geral da Justiça:
REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida Inversa - Alteração de incorporação imobiliária Necessidade
de anuência de todos os interessados (artigo 43, IV, da Lei n. 4.591/64) - Concessão de tutela
antecipada com ordem judicial de suprimento da vontade de uma das adquirentes de unidade
autônoma - Suficiência para a averbação pretendida Recurso provido. (MMª Juíza Assessora
Renata Mota Maciel Madeira Dezem, Des. HAMILTON ELLIOT AKEL, processo nº
2014/12439).
REGISTRO DE IMÓVEIS - Retificação parcial do projeto de construção - Eliminação de
 um salão social - Alteração de metragens da área comum e da área total construída das
unidades autónomas - Concordância da totalidade dos adquirentes de frações ideais
correspondentes às unidades autônomas – Necessidade (artigo 43, IV, da Lei 4.591/1964) -
Desqualificação registral confirmada - Averbação descabida - Recurso desprovido (MM. Juiz
Assessor Luciano Gonçalves Paes Leme, Des. José Renato Nalini, Proc. nº 2012/00156529).
Por essas razões, respeitado o entendimento dos recorrentes, a r. sentença deve ser mantida em sua
integralidade.
Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é pelo
desprovimento do recurso.
Sub censura.
São Paulo, 12 de agosto de 2019.
Paulo Cesar Batista dos Santos
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO
Aprovo o parecer do MM.Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego
provimento ao recurso.
São Paulo, 14 de agosto de 2019.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça