Definição de custo unitário básico

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Transações imobiliárias
Definição de custo unitário básico (CUB) da
construção civil – a definição dos projetos
residenciais quanto ao padrão construtivo e
índice nacional da construção civil (INCC)
Existem alguns índices monetários que fazem parte do dia a dia dos técnicos
em transações imobiliárias. Quando se negocia um imóvel, na planta ou em
construção, é necessário informar ao cliente todas as condições, formas de
pagamento, e dentre as informações relevantes para esse contexto, estão o custo
unitário básico (CUB) da construção civil e o índice nacional da construção civil
(INCC). Estes índices não são aplicados para imóveis prontos ou para locação,
que utilizam o IGP-M (índice geral de preços do mercado) como referência para
sua correção e reajustes de financiamento imobiliário.
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Figura 1 –Vista área da construção de empreendimento 
Fonte: <http://acertodecontas.blog.br/financiamento-imobiliario/como-se-calcula-a-prestacao-
do-imovel-com-variacao-pelo-incc/>. 
Acesso em: 26 ago. 2017.
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Custo unitário básico (CUB)
O custo unitário básico, conhecido simplesmente pela sua sigla CUB, é um
indicador monetário que mostra o custo da construção civil, em diferentes
seguimentos e tipos de padrões construtivos. Ele é resultado do preço dos
materiais e da mão de obra.
Figura 2 – Materiais da construção civil 
Fonte: Adaptado de <http://www.economia.dobr.com.br/indicadores-economicos.html>. 
Acesso em: 26 ago. 2017.
O CUB foi criado no dia 16 de dezembro de 1964, com a publicação da Lei nº
4.591 (artigo 54). Desde então, o sindicato da indústria da construção civil
(SINDUSCON) de cada estado brasileiro passou a calcular e publicar, até o dia 5
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de cada mês, o custo por metro quadrado da construção civil, nos diferentes tipos
de segmentos e construções.
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Falar em padrão construtivo é se referir à qualidade de benfeitorias em
função das especificações dos projetos, de materiais, execução e mão de obra
efetivamente utilizados na construção.
O cálculo do custo unitário básico envolve a realização de pesquisas sobre
os diferentes produtos e equipamentos utilizados na construção civil, resultando
em valores diferentes de CUB de acordo com o tipo da construção. A média de
todos eles é conhecido como custo unitário básico médio (CUBm). Desde 1987, O
CUB começou a ser utilizado como indexador de contratos no mercado financeiro.
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Figura 3 – Cálculo do CUB 
Fonte: Adaptado de <http://rexperts.com.br/orcamento-cub/>. 
Acesso em: 26 ago. 2017.
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Sempre devemos lembrar, entretanto, que o CUB representa um custo
parcial da obra e não o global, ou seja, não leva em conta exatamente todos os
custos existentes em uma obra, os benefícios e despesas indiretas (BDI), como a
elaboração dos projetos arquitetônicos e de execução, assim como o custo da
aprovação desse projeto junto aos órgãos competentes (prefeitura municipal),
fundações especiais, instalações prediais (água, luz e esgoto) etc.
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Mesmo o CUB sendo uma variação, ele tem servido como mecanismo de
reajuste de preços em contratos de compra de apartamentos em construção e até
como índice setorial, alguns profissionais colocam os valores do seu trabalho
relacionados com o valor do CUB.
Figura 4 – Fluxo de custo final de uma obra 
Fonte: Adaptado de <http://rexperts.com.br/orcamento-cub/>. 
Acesso em: 27 ago. 2017.
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Índice nacional de custo da construção (INCC)
O índice nacional de custo da construção, também conhecido simplesmente
pela sua sigla INCC, é elaborado pela Fundação Getúlio Vargas. A sua finalidade
é realizar o levantamento da evolução dos custos das construções do mercado
imobiliário, um dos termômetros do nível de atividade da economia. Assim como
CUB o INCC também é utilizado para correção dos contratos de compra de
imóveis, enquanto a obra está em execução.
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O INCC foi divulgado pela primeira vez em 1950. No início, o índice cobria
apenas a cidade do Rio de Janeiro e sua sigla era ICC (índice de custo da
construção). Nas décadas seguintes, a atividade econômica descentralizou-se e o
IBRE (instituto brasileiro de economia) passou a acompanhar os custos da
construção em outras localidades. Além disso, em vista das inovações
introduzidas nas técnicas de construção, o ICC teve que incorporar novos
produtos e especialidades de mão de obra. Em fevereiro de 1985, para efeito de
cálculo do IGP (índices gerais de preços), o ICC deu lugar ao INCC.
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Com a divulgação ocorrendo na primeira semana do mês subsequente ao da
coleta nos principais meios de comunicação do país, o INCC corrige as prestações
dos imóveis durante a obra, quando aquelas são pagas diretamente ao construtor.
Após o habite-se, quando o proprietário recebe o seu imóvel, se tiver algum
resíduo de saldo devedor junto à construtora, esse saldo ser corrigido pelo IGPM,
agregadas de juros remuneratórios não superiores a 12% ao ano, conforme
determina a constituição federal. Ou seja, a correção pós habite-se é IGPM mais
1% ao mês.
Qual a diferença entre CUB X INCC?
Figura 5 – Evolução do CUB e do INCC 
Fonte: <https://tetzner.wordpress.com/2016/08/25/cub-custo-unitario-basico/>. 
Acesso em: 27 ago. 2017.
Verificamos nas definições do CUB e do INCC que os dois são indexadores
mensais e medem custos na construção civil. O INCC, entretanto, é um índice
nacional e tem como objetivo verificar os preços de uma cesta de serviços,
materiais e equipamentos da construção, a fim de corrigir prestações de imóveis
adquiridos na planta. Já o CUB é regional, dividido por padrão construtivo e o
objetivo é fundamentar orçamentos e contratos de obras públicas e privadas.
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É importante destacar que nenhum desses dois indexadores busca medir preços
de vendas dos imóveis, e sim o seu custo de construção.
Esses índices não podem ser aplicados para reajustar imóveis já prontos,
depois do período de obra, porque depois de pronto o imóvel não precisa de
materiais e mão de obra da construção civil, então, o seu custo não altera com as
oscilações dos preços desses produtos e serviços. Tanto o CUB quanto o INCC
reajustam mensalmente as prestações conforme a oscilação dos preços de
materiais da construção civil, ambos no período de obra.
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Quando um imóvel já está pronto, portanto, as correções utilizadas são o
IGP-M (índice geral de preços do mercado) e TR (taxa referencial). O IGP-M
(índice geral de preços do mercado) é muito utilizado nas locações e nos
financiamentos direto com a construtora, ou seja, aquele em que o cliente não
utiliza instituições bancárias. Já os bancos usam a TR (taxa referencial) e o IGP-M
para corrigir as parcelas do financiamento. Ao longo do curso, você conhecerá um
pouco mais sobre essas taxas.
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Verificamos que os valores dos imóveis são corrigidos por diferentes índices,
dependendo do momento em que se encontra esse imóvel, se na planta, em
construção ou já prontos. Cabe ao corretor de imóveis passar as informações
corretas ao seu cliente de qual será o índice de correção que ele irá ter incidindo
sobre o seu imóvel, por isso a importância de conhecer os índices do mercado e
como esses incidem sobre os imóveis.