AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

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AQUISIÇÃO DA 
PROPRIEDADE IMÓVEL
Prof. Wladimir C. e Silva
AQUISIÇÃO PELO REGISTRO DO TÍTULO
 Sistema de aquisição pelo registro (art. 1.245)
 Antes do registro: alienante continua sendo dono
 Antes do cancelamento do registro: adquirente
continua sendo dono
 Cancelamento do registro (art. 1.247, p. único)
Direito ao proprietário de reivindicação do imóvel,
independentemente de boa-fé ou título do
adquirente
AQUISIÇÃO POR ACESSÃO
(ART. 1.248)
 Espécies de acessão:
 Acessão natural
Formação de ilhas;
Aluvião;
Avulsão;
Abandono de álveo.
 Acessão artificial
Construções;
Plantações.
FORMAÇÃO DE ILHAS
 Formação de ilhas é a acessão 
em rios não navegáveis ou 
particulares, em virtude de 
movimentos sísmicos, de 
depósito paulatino de areia, 
cascalho ou fragmentos de terra, 
trazidos pela própria corrente, ou 
de rebaixamento de águas, 
deixando descoberto e a seco 
uma parte do fundo ou do leito.
 Tragédia no Rio mudou curso de rios em 
Nova Friburgo
 “Vamos ter de refazer o desenho dos rios 
nos mapas e acrescentar ilhas fluviais 
que nunca existiram”, disse coordenador 
de resgate
 AE | 17/01/2011 18:27
ALUVIÃO
 Dispõe o Código Civil brasileiro, no seu artigo 
1.250: Os acréscimos formados,sucessiva e 
imperceptivelmente, por depósitos e aterros 
naturais ao longo das margens das correntes, 
ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos 
donos dos terrenos marginais, sem indenização. 
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar 
em frente de prédios de proprietários diferentes, 
dividir-se-á entre eles, na proporção da testada 
de cada um sobre a antiga margem.
 Note-se que os acréscimos de que fala o Código 
devem ser formados sucessivamente, isto é, aos 
poucos, sem interrupção relevante e de modo 
imperceptivel, ou seja, sem que se note a 
mudança por ela ser muito vagarosa. Se esses 
acréscimos acontecerem em pouco tempo e de 
modo que imediatamente se perceba, não 
existirá o fenômeno que a lei designa por 
aluvião. Teremos no caso a avulsão cujas 
características e consequências jurídicas estão 
previstas no mesmo Código, no artigo 1.251.
AVULSÃO
 Avulsão se dá pelo repentino 
deslocamento de uma porção de 
terra por força natural violente, 
desprendendo-se de um prédio para 
se juntar a outro; o proprietário do 
imóvel desfalcado não perderá a 
parte deslocada; poderá pedir sua 
devolução desde que reconhecível, 
mas não lhe será lícito exigir 
indenização.
ABANDONO DE ÁLVEO
 O abandono de álveo tem-se por 
um rio que seca ou se desvia em 
virtude de fenômeno natural
CONSTRUÇÕES E PLANTAÇÕES
 Aquisição da propriedade da construção ou
plantação pelo proprietário que planta ou
constrói em solo próprio (art. 1.253)
 Presunção relativa
Plantação ou construção em solo próprio com material
alheio
Plantação ou construção em solo alheio com material
próprio
Plantação ou construção em solo alheio com material
alheio
PLANTAÇÃO OU CONSTRUÇÃO EM SOLO PRÓPRIO 
COM MATERIAL ALHEIO
(ART. 1.254)
 O proprietário do solo adquire a propriedade
da acessão e dos materiais
 Em caso de boa-fé
Pagará apenas o valor dos materiais
 Em caso de má-fé
Pagará o valor dos materiais
Pagará por perdas e danos
PLANTAÇÃO OU CONSTRUÇÃO EM SOLO ALHEIO 
COM MATERIAL PRÓPRIO
(ART. 1.255)
• O proprietário do material perde, em proveito do proprietário
do solo, a propriedade da acessão e dos materiais
empregados.
• Em caso de boa-fé do construtor ou plantador:
– Terá direito à indenização
– Direito de retenção: I Jornada STJ, enunciado 81: “O direito de
retenção previsto no CC 1.219, decorrente da realização de
benfeitorias necessárias e úteis, também se aplica às acessões
(construções e plantações) nas mesmas circunstâncias”.
• Em caso de má-fé do construtor ou plantador e do
proprietário do solo
– Dono dos materiais terá direito ao ressarcimento do valor das
acessões (art. 1.256)
PLANTAÇÃO OU CONSTRUÇÃO EM SOLO 
ALHEIO COM MATERIAL ALHEIO
(ART. 1.257)
 O proprietário do material terá direito a
receber o valor das acessões contra o dono
do solo de má-fé (art. 1.256)
 O proprietário do material terá direito a
indenização contra o dono do solo, se não
puder havê-la do construtor ou plantador
(art. 1.257, parágrafo único).
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DO SOLO ALHEIO 
PELA ACESSÃO
• Três hipóteses
– A) Aquisição total da propriedade do solo alheio,
por construção ou plantação (art. 1.255, parágrafo
único)
– B) Aquisição parcial da propriedade do solo alheio,
por construção, em porção não excedente à
vigésima parte do terreno invadido (art. 1.258)
– C) Aquisição parcial da propriedade do solo alheio,
por construção, em porção excedente à vigésima
parte do terreno invadido (art. 1.259)
AQUISIÇÃO TOTAL DA PROPRIEDADE DO SOLO ALHEIO, POR 
CONSTRUÇÃO OU PLANTAÇÃO 
(ART. 1.255, PARÁGRAFO ÚNICO)
 Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do
terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a
propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada
judicialmente, se não houver acordo.
‘
AQUISIÇÃO PARCIAL DA PROPRIEDADE DO SOLO ALHEIO, POR 
CONSTRUÇÃO, EM PORÇÃO NÃO EXCEDENTE À VIGÉSIMA PARTE DO 
TERRENO INVADIDO 
(ART. 1.258)
 Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio,
invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste,
adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo
invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, responde
por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a
desvalorização da área remanescente.
• Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos
previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a
propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à
vigésima parte deste e o valor da construção exceder
consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a
porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
AQUISIÇÃO PARCIAL DA PROPRIEDADE DO SOLO ALHEIO, POR CONSTRUÇÃO,
EM PORÇÃO EXCEDENTE À VIGÉSIMA PARTE DO TERRENO INVADIDO 
(ART. 1.259)
 Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio
exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo
invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a
invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da
desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o
que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão
devidos em dobro.
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
Usucapião
Extraordinária (art. 1.261)
5 anos
Inexigência de justo título e boa-fé
Ordinária (art. 1.260)
3 anos
Justo título e boa-fé
USUCAPIÃO DE COISA MÓVEL FURTADA
 Recurso Especial. Usucapião ordinário de bem
móvel. Aquisição originária. Automóvel furtado.
Não se adquire por usucapião ordinário veículo
furtado. Recurso Especial não conhecido.
(REsp 247.345/MG, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
04.12.2001, DJ 25.03.2002 p. 272)
ORIGEM.....: TJGO TERCEIRA CAMARA CIVEL
FONTE......: DJ 12337 de 26/06/1996
RELATOR....: DES GERCINO CARLOS ALVES DA COSTA
RECURSO....: 38.606-2/190 - APELACAO CIVEL EM
PROCEDIMENTO SUMARIO
EMENTA.....: "Usucapião de coisa móvel.
Pressupostos. Automóvel furtado. O veículo objeto
de furto, adquirido por terceiro de boa-fé, gera
direito a este, desde que estejam presentes, de
forma induvidosa, os pressupostos para
usucapir. Apelo improvido."
O C U P A Ç Ã O
(ART. 1.263)
 Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono
para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa
ocupação defesa por lei.
 Requisitos
 Coisa sem dono
Res nullius (coisa de ninguém)
Res derelictae (coisa abandonada, com a demonstrada
intenção de se abandonar)
 Inexistência de vedação legal (bens públicos, jazidas,
recursos minerais, etc.)
ACHADO DE TESOURO
(ART. 1.264)
 Requisitos
 Depósito de coisaspreciosas
Antigo
Oculto
Sem memória do dono
 Aquisição da propriedade
 Pelo proprietário do prédio
 Se for encontrado por ele
 Se for encontrado em pesquisa por ele ordenada
 Se for encontrado por terceiro não autorizado
 Por terceiro (que adquire metade, sendo a outra do dono do prédio)
 Se encontrar o tesouro casualmente
T R A D I Ç Ã O
(ART. 1.267)
 Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos
negócios jurídicos antes da tradição. Parágrafo único.
Subentende-se a tradição quando o transmitente continua
a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao
adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra
em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na
posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
 Tradição real (entrega efetiva da posse da coisa)
 Tradição ficta ou simbólica
Constituto possessorio
Tradição brevi manu
Tradição longa manu
 Quando a coisa é posta à disposição do adquirente (entrega
de chaves, por exemplo)
Cessão do direito de restituição em face de terceiro
AQUISIÇÃO POR TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO
 Da matrícula
 Do registro
 Da averbação
 Da escritura
 Do mandado de averbação
CLÁUSULA CONSTITUTI E BREVI MANU
 Constituo Possessório, ou "cláusula constituti", é uma cláusula
contratual que altera a titularidade da posse. Assim, quem
possuía em nome próprio passa a possuir em nome alheio. Ex:
“A” vende a casa a “B”. Coloca-se uma cláusula no contrato
dizendo que “A” passará a ser inquilino de “B” possuindo em
nome alheio. Esta cláusula adicionada é a cláusula constituti ou
constituto possessório.
 Já a cláusula "traditio breve manu" é o inverso da "cláusula
constituti" fazendo com que a pessoa que possuía em nome
alheio passe a possuir em nome próprio. Ex: O locatário que
antes possuía a casa em nome alheio compra a mesma e passa
a possuir em nome próprio.
 Traditio longa manu – quando ninguém detém a coisa cuja
posse é transmitida.
TRADIÇÃO A NON DOMINO
(ART. 1.268)
 Primeira hipótese:
 Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a
propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou
estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao
adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.
 Hipótese criada pelo CC-2002
 Segunda hipótese:
 §1º Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a
propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em
que ocorreu a tradição.
 Efeito retroativo
 Hipótese já prevista no CC-1916
 Tradição sem efeito translativo da propriedade
 § 2º Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um
negócio jurídico nulo.
 Observância das regras sobre nulidade e anulabilidade dos negócios jurídicos.
PERDA DA PROPRIEDADE
(ART. 1.275)
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a
propriedade:
I - por alienação;
II - pela renúncia;
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da
perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro
do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de
Imóveis.
III - por abandono;
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção
de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na
posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três
anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se
achar nas respectivas circunscrições.
§ 1º O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas
circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três
anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.
§ 2º Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este
artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de
satisfazer os ônus fiscais.
IV - por perecimento da coisa;
V - POR DESAPROPRIAÇÃO.
 Direta
Decreto desapropriatório
 Prévia e justa indenização
 Indireta
 Afetação de fato da área, pela realização de
obras e serviços públicos
Declaração
Ação publiciana pelo poder público
Ação de indenização, por desapropriação indireta,
pelo proprietário espoliado