Aula 12- Aspectos gerais das ações locatícias

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Aspectos gerais 
das ações locatícias
Quando uma ação é proposta, ela é regulada, em regra, pelo Código de Processo Civil Brasileiro 
(Lei 5.869/73). Esse diploma traz as regras gerais sobre a tramitação dos processos. Assim, por ali são con-
tados os prazos para a contagem dos recursos, a forma de citação1, regras de competência2, entre outros.
Entretanto, em virtude da especialidade de determinadas matérias, algumas questões são tratadas 
por leis específicas. É o que ocorre com a Lei do Inquilinato. Dessa forma, o artigo 58 dessa lei traz deter-
minadas regras especiais que devem ser observadas quando propostas as ações locatícias, seja ela de 
despejo, consignatória, revisional ou renovatória.
Desta feita, a Lei 8.245/91 traz a seguinte redação:
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1.º, nas ações de despejo, consignação em pagamento 
de aluguel e acessório de locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte: 
[...]
Vamos, portanto, tratar uma por uma das regras especiais trazidas nesse dispositivo legal:
A tramitação do processo no período de férias
Art. 58. [...] 
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
[...]
1 Segundo o artigo 213 do Código de Processo Civil, a citação é o ato pelo qual se chama a juízo o réu ou o interessado a fim de se defender.
2 Art. 86 do Código de Processo Civil: “As causas cíveis serão processadas e decididas, ou simplesmente decididas, pelos órgão jurisdicionais, 
nos limites de sua competência, ressalvadas às partes a faculdade de instituírem juízo arbitral”. As regras de competência estão dispostas nos 
artigos 86 a 124 do Código de Processo Civil.
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O período de férias forenses não se confunde com o período de feriado. Férias forenses são aquelas 
coletivas de que gozam os membros dos Tribunais, de acordo com o artigo 66, §1.º da Lei Orgânica da 
Magistratura (LOM). 
Atualmente, a questão das férias forenses restou parcialmente superada com a edição da Emenda 
Constitucional 45, que incluiu o inciso XII ao artigo 93 da Constituição Federal (CF). Dessa forma, a reda-
ção do artigo 93, XII da CF passou a conter a seguinte redação:
Art. 93. Lei complementar, de iniciativa do Supremo Tribunal Federal, disporá sobre o Estatuto da Magistratura, obser-
vados os seguintes princípios:
[...]
XII - a atividade jurisdicional será ininterrupta, sendo vedado férias coletivas nos juízos e tribunais de segundo grau, fun-
cionando, nos dias em que não houver expediente forense normal, juízes em plantão permanente. (Grifo nosso)
[...]
Ainda assim, alguns tribunais, como é o caso do tribunal paulista, não têm respeitado com firme-
za a determinação da carta magna (Constituição Federal). No ano de 2007, por exemplo, o Tribunal de 
Justiça de São Paulo determinou por meio de um provimento a suspensão dos prazos processuais no 
período entre 20 de dezembro até 6 de janeiro de 2008.
Mesmo diante de situações como essas, a regra diz que apenas nas férias forenses dos Tribunais 
Superiores é que não tramitarão os casos previstos no caput do artigo 58, da Lei 8.245/91. Assim, de-
termina o Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça que o ano judiciário divide-se em dois 
períodos, recaindo as férias dos Ministros desses Tribunais, nos períodos de 2 a 31 de janeiro e de 2 a 31 
de julho (art. 81 do Regimento) e, no caso do Supremo Tribunal Federal, nos meses de janeiro e julho 
(art. 78 do mesmo diploma).
Feita essa importante ressalva, verificamos que as ações locatícias correm, independentemente 
das férias forenses, nos casos de 1.ª e 2.ª instância. Tal fundamento se dá para garantir maior celeridade 
a esses procedimentos. Para exemplificar outras ações que também não sofrem paralisação em virtude 
das chamadas férias forenses são: desapropriações e ações de acidente do trabalho.
Foro competente
Traz a seguinte redação o inciso II do artigo 58 da Lei do Inquilinato
Art. 58.
[...]
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido 
eleito no contrato;
[...]
A competência, segundo Vicente Greco Filho (2006), é o poder que tem um órgão jurisdicional de 
fazer atuar a jurisdição diante de um caso concreto. As regras gerais de competência estão estabelecidas 
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no Código de Processo Civil (arts. 91 a 111). Entretanto, em razão da especialidade da matéria trazida 
pela Lei do Inquilinato, o foro competente para as ações locatícias é o do local da situação do imóvel.
Foro é o lugar em que se exerce a função jurisdicional. É sinônimo de comarca. O foro se subdi-
vide em diversos juízos. Na capital do estado de São Paulo, por exemplo, os foros cíveis subdividem-
-se em foros regionais. Entretanto, deve-se frisar que cada estado possui suas regras internas sobre a 
competência. 
A Lei do Inquilinato fez por bem em declarar como competente o foro das ações locatícias aquele 
do local da situação do imóvel. Permite facilitar o acesso do inquilino ao Poder Judiciário. Em regra, será 
mais fácil para ele a demanda no foro em que se encontra o imóvel. Por outro lado, também a regra será 
útil ao proprietário no momento em que executar o despejo, por exemplo.
Essa regra, todavia, pode sofrer alterações. Isso porque dispõe o artigo 111 do Código de Processo 
Civil (CPC) que:
Art. 111. A competência em razão da matéria e da hierarquia é inderrogável por convenção das partes; mas estas podem 
modi"car a competência em razão do valor e do território, elegendo foro onde serão propostas as ações oriundas de direitos 
e obrigações. (Grifo nosso)
§1.º O acordo, porém, só produz efeito, quando constar de contrato escrito e aludir expressamente a determinado 
negócio jurídico.
[...]
Portanto, se o locador morar na cidade de João Pessoa e o inquilino em Porto Alegre, podem as 
partes eleger a comarca de São Paulo como foro competente nessas ações. Ressalte-se que essa deter-
minação deve estar prevista no contrato de locação.
Nesse diapasão:
COMPETÊNCIA – FORO  SITUAÇÃO DO IMÓVEL  LOCAÇÃO  CARÁTER RELATIVO  ELEIÇÃO PELOS CONTRATANTES 
 AUSÊNCIA  RECONHECIMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 58, II, DA LEI 8.245/91. A regra geral do Código de Processo 
Civil cede espaço para a atuação daquela de natureza especial. Não tendo os contratantes eleito foro para dirimir even-
tuais conflitos oriundos do contrato de locação, competente é o foro da situação do imóvel (2.º TAC – AI 637.360-00/0, 
10.ª Câmara, rel. Irineu Pedrotti, j. 09.08.2000).
Todavia, pelas regras do CPC, as partes podem eleger o foro de determinada comarca. Não po-
dem jamais, determinar os juízos, ou seja, este ou aquele foro regional, razão pela qual é nula, por exem-
plo, se as partes elegem o foro regional de Santo Amaro da cidade de São Paulo para dirimir os conflitos 
envolvendo o contrato. Válida será somente a cláusula que escolher a comarca da capital.
Ademais, é relevante lembrar que se o foro eleito pelas partes implicar em dificuldade de acesso 
ao Poder Judiciário, o inquilino, na qualidade de parte hipossuficiente, pode pedir sua nulidade. Há 
julgados, inclusive, que admitem que se decrete sua nulidade ex o(cio, ou seja, independentemente 
de provocação:
Se a eleição de foro importar em deslocamento do inquilino para local de difícil acesso, a cláusula pode ser conside-
rada nula, nos termos da Lei do Inquilinato, art. 45, por dificultar a defesa do réu e elidir os objetivos da Lei do Inqui-
linato. Norma de ordem pública, a possibilitar decretação de cláusula de eleição, a fim de evitar que o locatário sofra 
restrição ao exercício de seu direito, permanecendo em posição de desvantagem em relação ao locador. Recurso 
improvido. (2.º TAC/SP, AI 611.297-00/0, 9.ª Câmara, Rel. Jesus Lofrano, j. 15.12.1999).
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Valor da causa
Determina o artigo 58, incisoIII da Lei de Locação (Lei 8.245/91):
Art. 58.
[...]
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários 
vigentes por ocasião do ajuizamento;
[...]
O valor da causa3 tem por objetivo refletir o conteúdo econômico da demanda; entretanto, o 
CPC alerta que toda causa deve ter um valor atribuído, mesmo que não tenha conteúdo econômico 
imediato (art. 258 do CPC).
Com base no valor da causa, recolhem-se as custas judiciais4 e é base de cálculo para os honorá-
rios sucumbenciais devidos ao advogado da parte vencedora. Como a questão do valor da causa pode 
gerar controvérsia, suscitando a impugnação, o que só causa demora ao processo em razão da criação 
do incidente, a Lei de Locação resolveu simplificar a problemática, determinando um valor fixo corres-
pondente a doze aluguéis (art. 58, III). 
Trata-se, portanto, de uma norma excepcional que foge da disciplina dada ao valor da causa pelo 
Código de Processo Civil (art. 258 e §§). Todavia, há jurisprudência no sentido em que admitem que o 
valor utilizado como base para o cálculo não é aquele previsto no contrato, mas o efetivamente pago:
LOCAÇÃO – VALOR DA CAUSA – DOZE MESES DE ALUGUEL – CÔMPUTO DO DESCONTO CONCEDIDO SOBRE O VALOR 
CONTRATADO – ADMISSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO ART. 58, INCISO III, DA LEI 8.245/91. A concessão de desconto, por 
parte do locador, autoriza adotar o valor efetivamente pago como parâmetro, por traduzir a realidade do negócio na 
oportunidade da propositura da ação (TJ/SP AI 860.366-00/5, 7.ª Câmara, Rel. Antonio Rigolin – j. 29.06.2004).
Efeito devolutivo dos recursos
Agora vamos tratar um pouco sobre a interposição de recursos nas ações locatícias. Com o 
recurso, é possível a reforma da decisão, o que não seria admitido se a parte deixasse de apresentar o 
meio idôneo de demonstrar seu inconformismo. 
Não é nosso objetivo adentrarmos a fundo na questão recursal brasileira. De qualquer forma, no 
sistema processual brasileiro, há pluralidade de jurisdição5, enquanto não ocorrer decisão em grau infe-
rior e até que seja interposto o recurso, o grau superior não pode decidir ou interferir por falta de com-
petência.
A interposição de recursos, em regra, tem duas consequências: a primeira é suspender os efeitos 
da decisão recorrida até que a instância superior decida (efeito suspensivo) e a segunda é permitir ao 
 órgão ao qual se recorre (geralmente um Tribunal), que receba a decisão impugnada, modificando-a.
3 Por valor da causa deve entender-se o quantum, em dinheiro, correspondente ao que o autor pede do réu. Trata-se, portanto, de valor 
econômico ou, melhora ainda, financeiro. É a estimativa em dinheiro. (TORNAGHI, 1978, p. 256)
4 As custas judiciais são as despesas decorrentes da tramitação do processo. Constituem as despesas judiciais consistentes na remuneração 
dos serviços prestados pelos serventuários da justiça e os emolumentos.
5 Pluralidade de jurisdição: significa que quando uma decisão é julgada em primeira instância, um tribunal ainda pode revê-la, caso seja esse 
o interesse da parte que sentiu-se lesada.
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A regra geral, portanto, é que a apelação deverá ser recebida em ambos os efeitos, devolutivo e 
suspensivo, salvo as exceções legais. A concessão de efeito suspensivo impede que a decisão seja cum-
prida de imediato, retirando-lhe a efetividade até o momento da sua confirmação pelo órgão superior.
É o que acontece nas ações locatícias. Em um despejo por falta de pagamento, por exemplo, 
caso o locador vença determinada demanda judicial e o locatário apele daquela decisão, o locador 
poderá iniciar a execução dos valores não pagos já que o recurso de apelação, nesse caso, somente será 
recebido no efeito devolutivo.
Assim, optou a Lei 8.245/91 em permitir a imediata execução provisória das decisões proferidas 
em ações locatícias, garantindo mais rápida efetividade ao conteúdo das decisões. Trata-se de opção 
que garante maior celeridade ao processo, que naturalmente, é lento em razão da grande morosidade 
do Poder Judiciário.
Portanto, nos recursos advindos de questões relacionadas nos artigos 58 a 75 da Lei do Inquili-
nato haverá apenas o efeito devolutivo, para que o tribunal superior examine as questões de mérito 
daquela decisão. Entretanto, poderá desde a pronunciação da sentença, haver o cumprimento daquilo 
que foi determinado. 
Texto complementar
Da citação e suas modalidades
(GRECO FILHO, 2006, p. 31-35)
A citação é o ato de chamamento do réu a juízo, que o vincula ao processo e seus efeitos. É ato 
solene, de modo que a falta de alguma de suas formalidades legais a torna nula, anulando conse-
quentemente todos os atos que se seguirem.
De regra, chama-se a juízo o réu, ou seja, o sujeito passivo da demanda. Todavia, interessa às 
vezes a vinculação ao processo de terceiros, para que possam sofrer seus efeitos, sem que venham 
a ocupar exatamente a posição de réus. Daí o Código definir: “Citação é o ato pelo qual se chama a 
juízo o réu ou o interessado a fim de se defender” (art. 213).
A citação pode ser real ou ficta. A citação real é a feita por mandado, pelo oficial de justiça, o qual, 
dirigindo-lhe à residência do réu, dar-lhe-á conhecimento da ação, entregando-lhe a contra-fé, que é 
a cópia da petição inicial. O mandado deverá conter os requisitos do artigo 225 do CPC, com todos os 
elementos para o pleno conhecimento da ação e preparação da defesa. A citação, em princípio, deve-
rá ser pessoal, feita ao próprio réu, seu representante legal, no caso de incapazes ou pessoas jurídicas, 
ou ao procurador legalmente habilitado que tenha poderes para recebê-la. A citação poderá ser feita 
na pessoa de mandatário, administrador, feitor ou gerente se o réu se encontrar ausente e a ação se 
originar de atos por eles praticados. Igualmente, a citação do locador que se ausentar do país poderá 
ser feita na pessoa do administrador encarregado do recebimento do aluguel (art. 215 e parágrafos).
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[...]
Outra forma de citação real é a citação pelo correio. Nos termos do artigo 222 do Código, com 
a redação dada pela mesma Lei 8.710/93, a citação pelo correio pode ser feita, em geral, para qual-
quer comarca do país, exceto: a) nas ações de estado; b) quando for ré pessoa incapaz; c) quando 
for ré pessoa de direito público; d) nos processos de execução; e) quando o réu residir em local não 
atendido pela entrega domiciliar de correspondência; f) quando o autor a requerer de outra forma.
[...]
Procede-se à citação por edital se o réu é pessoa incerta ou se incerto, ignorado ou inacessível 
for o lugar em que se encontrar. Para efeito de citação por edital, considera-se inacessível o país 
que não cumpre carta rogatória e, no caso de execução fiscal (Lei 6.830), qualquer país estrangeiro. 
Sendo o lugar efetivamente inacessível, manda a lei que se complemente a notícia de sua citação 
por emissoras de rádio (art. 231, §§ 1.º e 2.º).
Atividades
1. De acordo com a Lei do Inquilinato, sendo necessário o ajuizamento de uma ação judicial para se 
discutir questões acerca de um contrato de locação, em regra, onde a ação deverá ser ajuizada?
2. As partes podem estipular livremente qual o foro competente para decidir as questões contro-
versas de um contrato de locação?
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3. De acordo com o artigo 58 da Lei do Inquilinato, qual deverá ser o valor da causa atribuído a uma 
ação de despejo?
4. Caso uma das partes interponha recurso de apelação contra a sentença em uma ação de despe-
jo, as partes poderão executar a decisão antes do julgamento desse recurso?