Simulado - Avaliação de Imóveis

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25/08/2021 Simulado - Avaliação de Imóveis: Revisão da tentativa
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Painel  Meus cursos  _AI  Geral  Simulado - Avaliação de Imóveis
Iniciado em Sunday, 15 Aug 2021, 18:01
Estado Finalizada
Concluída em Sunday, 15 Aug 2021, 18:04
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2 minutos 24 segundos
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QUESTÃO
1
Correto
Atingiu 2,0 de 2,0
Considere o seguinte imóvel a ser avaliado:
Apartamento de 140 m² com 3 dormitórios e 1 vaga de garagem, num estado de conservação
regular.
Foram obtidos os seguintes imóveis para, provavelmente, comporem a amostra de referenciais:
R1 – casa de 160 m² com 4 dormitórios e 2 vagas de garagem, alugado recentemente por R$
1.400,00.
R2 – apartamento de 140 m² com 3 dormitórios e 1 vaga de garagem, alugado recentemente
por R$ 1.880,00.
R3 – casa de 138 m² com 4 dormitórios e 2 vagas de garagem, anunciado para locação por R$
1.250,00.
R4 – apartamento de 160 m² com 3 dormitórios e 1 vaga de garagem, alugado recentemente
por R$ 1.950,00.
Sabendo-se que imóveis anunciados, normalmente, têm superestimados seus valores,
responda à questão:
Veri�que se há necessidade de descarte de algum (alguns) imóvel (imóveis) da lista de
referenciais e, considerando apenas aqueles que realmente sejam úteis para realizar a
avaliação, qual seria o valor de locação determinado para o imóvel avaliando (ignorando os
centavos)?
a. R$ 1.868,00
b. R$ 1.865,00
c. R$ 1.820,00 
d. R$ 1.595,00
e. R$ 1.572,00
Os imóveis referenciais devem apresentar características comparáveis às do imóvel avaliando, de modo que
as estruturas devem ser similares e as dimensões devem se aproximar. Dessa forma, foram descartados o R1
e o R3 por serem casa, sendo que o imóvel avaliando é um apartamento.
Considerando, portanto, apenas R2 e R4, temos:
R2 – apartamento de 130 m² - fonte: anúncio – aluguel de R$ 1.780,00
R4 – apartamento de 150m² - fonte: transacionado recentemente por R$ 1.950,00
O valor do R2 se refere a um anúncio e, por isso, pressupõe-se que esteja superestimado na ordem de 5%,
conforme descrito no enunciado. Portanto, 5% de 1.780 é R$ 89,00, os quais subtraídos do seu valor de
aluguel, resulta em R$ 1.691,00.
Agora, é necessário obter o valor de locação por m²:
R2: R$ 1.691,00 dividido por 130m² = R$ 13,00;
R4: R$ 1.950,00 dividido por 150m² = R$ 13,00.
Ora, o valor por m², coincidentemente, é o mesmo e, portanto, a média estre eles é igualmente igual a R$
13,00. Então, basta multiplicar essa média pela área do imóvel avaliando (140m²) para obter o seu valor
determinado de locação de R$ 1.820,00 já desconsiderando os centavos.
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QUESTÃO
2
Incorreto
Atingiu 0,0 de 2,0
Considere o seguinte imóvel a ser avaliado:
Sobrado de 150 m² com 4 dormitórios e 3 vagas de garagem – edi�cado há 40 anos,
atualmente com estado de conservação regular.
Considere os seguintes imóveis referenciais:
R1 – sobrado de 30 anos de idade, com 100 m², 4 dormitórios e 3 vagas de garagem, num
estado de conservação regular, recentemente alugado por R$ 2.000,00.
R2 – sobrado de 35 anos de idade, com 180 m², 4 dormitórios e 3 vagas de garagem, num
estado de conservação regular, recentemente alugado por R$ 3.200,00.
R3 – sobrado de 40 anos de idade, com 130 m², 4 dormitórios e 3 vagas de garagem, num
estado de conservação regular, recentemente alugado por R$ 2.200,00.
R4 – sobrado de 50 anos de idade, com 150 m², 4 dormitórios e 3 vagas de garagem, num
estado de conservação regular, recentemente alugado por R$ 2.200,00.
Considerando uma vida útil de 70 anos, qual é o valor de locação do imóvel avaliando?
a. R$ 1.400,00 
b. R$ 1.601,28
c. R$ 2.357,81
d. R$ 2.422,67
e. R$ 2.542,50
Sua resposta está incorreta.
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QUESTÃO
3
Correto
Atingiu 2,0 de 2,0
Considere o seguinte imóvel a ser avaliado:
Apartamento com 29 anos de idade, cuja vida útil é estimada em 50 anos, com 240 m².
Considere os seguintes imóveis referenciais:
Idade Área (m²) Fonte da pesquisa Preço
R1 15 230 Anúncio R$ 2.550.000,00
R2 20 200 Anúncio R$ 1.950.000,00
R3 23 270 Anúncio R$ 2.600.000,00
R4 24 225 Anúncio R$ 2.250.000,00
R5 29 260 Anúncio R$ 2.200.000,00
R6 32 255 Venda realizada R$ 2.050.000,00
Caso haja ajustes por superestimação, reduza o preço dos imóveis nesta condição em 5%.
Homogeneize os preços devido à idade, considerando que todos estejam em estado de
conservação regular. Feito isso, qual é o valor arredondado de venda do imóvel avaliando,
podendo realizar arredondamento �nal de, no máximo, de R$ 5.000,00?
a. R$ 2.000.000,00 
b. R$ 2.500.000,00
c. R$ 1.985.000,00
d. R$ 2.180.000,00
e. R$ 2.350.000,00
Apenas o R6 tem a fonte de pesquisa como sendo uma venda realizada. Portanto, todos os demais imóveis
referenciais apresentam preços superestimados e devem ter seus preços reduzidos em 5%, conforme o
enunciado. Depois disso, é preciso reduzir os preços dos imóveis R1, R2, R3 e R4, para homogeneizá-los em
função da idade, uma vez que são mais novos que o imóvel avaliando. Já o R5 não precisa desta
homogeneização, devido a ter a mesma idade do imóvel avaliando. Contudo, o imóvel R6 é mais velho que
o avaliando e, para homogeneizá-lo, deve-se aumentar seu preço usando a fórmula que inverte o índice.
Seguem tabelas que apresentam os resultados dos cálculos.
Tabela 1 – ajuste devido à superestimação presente em anúncios:
Idade
Área
(m²)
Fonte da
pesquisa
Valor de Venda
(A)
Fator de comercialização
(B)
Valor Ajustado (A-
B)
R1 15 230 Anúncio 2.550.000,00 127.500,00 2.422.500,00
R2 20 200 Anúncio 1.950.000,00 97.500,00 1.852.500,00
R3 23 270 Anúncio 2.600.000,00 130.000,00 2.470.000,00
R4 24 225 Anúncio 2.250.000,00 112.500,00 2.137.500,00
R5 29 225 Anúncio 2.200.000,00 110.000,00 2.090.000,00
R6 32 255 Venda realizada R$ 2.050.000,00 2.050.000,00
Tabela 2 – Homogeneização devido à idade:
Valor
Ajustado
Diferença de
idade (idade do
IA menos idade
do R)
% de
vida
útil
Linha
na
tabela
Índice na tabela
(considerar
coluna C –
Regular)
Valor a
homogeneizar
Valor
homogeneizado
R1 2.422.500,00 -14
-
0,28
28 20,00 484.500,00 1.938.000,00
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Valor
Ajustado
Diferença de
idade (idade do
IA menos idade
do R)
% de
vida
útil
Linha
na
tabela
Índice na tabela
(considerar
coluna C –
Regular)
Valor a
homogeneizar
Valor
homogeneizado
R2 1.852.500,00 -9
-
0,18
18 12,90 238.972,50 1.613.527,50
R3 2.470.000,00 -6
-
0,12
12 9,07 224.029,00 2.245.971,00
R4 2.137.500,00 -5
-
0,10
10 7,88 168.435,00 1.969.065,00
R5 2.090.000,00 0 - - - - 2.090.000,00
R6 2.050.000,00 3 0,06 - 6 5,62 122.070,35 2.172.070,35
Tabela 3 – Cálculo do valor por m²:
Área (m²) Valor homogeneizado R$/m²
R1 230 1.938.000,00 8.426,09
R2 200 1.613.527,50 8.067,64
R3 270 2.245.971,00 8.318,41
R4 225 1.969.065,00 8.751,40
R5 260 2.090.000,00 8.038,46
R6 255 2.172.070,35 8.517,92
Média: 8.353,32
Valor do IA: 2.004.796,80
Aplicando arredondamento de até R$ 5.000,00, o valor �nal do imóvel avaliando é de R$ 2.000.000,00.
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QUESTÃO4
Correto
Atingiu 2,0 de 2,0
Considere um CUB – Custo Unitário Básico Da Construção Civil por m² de R$ 1.458,00.
Considere que o imóvel avaliando seja um terreno de 300 m².
Considere que todos os imóveis referenciais estejam edi�cados, com vida útil de 60 anos, e
foram comercializados recentemente, sendo:
R1 – terreno de 350 m² com casa de 150 m² de 10 anos de idade, num estado de conservação
regular, anunciado por R$ 490.000,00.
R2 – terreno de 300 m² com casa de 180 m² com 8 anos de idade, num estado de conservação
entre novo e regular, anunciado por R$ 500.000,00.
R3 – terreno de 350 m² com casa de 150 m² com 6 anos de idade, num estado de conservação
entre novo e regular, vendido por R$ 510.000,00.
R4 – terreno de 320 m² com casa de 150 m² com 12 anos de idade, num estado de conservação
regular, vendido por R$ 470.000,00.
R5 – terreno de 350 m² com casa de 150 m² com 14 anos de idade, num estado de conservação
regular, anunciado por R$ 485.000,00.
Baseando-se nestes dados e informações, qual é o valor mercadológico do terreno?
a. R$ 201.535,00
b. R$ 227.448,00
c. R$ 241.000,00
d. R$ 260.038,00 
e. R$ 289.464,00
Segue a sequência de ações, em conformidade com o que se encontra descrito na apostila do aluno deste
curso de Avaliação Imobiliária, como a 4ª situação criteriosa, sendo “Imóvel avaliando não edi�cado e
imóveis referenciais edi�cados”.
PASSO 1: obter as dimensões de cada edi�cação de cada imóvel referencial para conceber o custo de
reprodução dessas edi�cações. Se diminuirmos do preço do imóvel referencial o valor da edi�cação,
teremos o suposto preço de mercado do terreno, que é o que nos interessa para esta avaliação.
Atenção! Temos que trabalhar com o valor de cada imóvel referencial. Se a fonte desse preço é anúncio,
faz-se necessário ajustar os preços de anúncios, devido à superestimação, e passar a trabalhar com esse
valor. Neste nosso caso, todos os referenciais foram comercializados recentemente e, portanto, não
precisam ter esse ajuste.
PASSO 2: obter o Custo Unitário Básico (CUB) por metro quadrado, nos padrões de cada imóvel referencial,
o qual já foi dado no enunciado.
PASSO 3: calcular o valor da edi�cação de cada imóvel referencial. Basta multiplicar a dimensão da
edi�cação do imóvel referencial (m²) pelo preço do CUB/m² encontrado para os padrões dessa edi�cação.
Com isso, encontra-se o custo dessa edi�cação na condição de nova.
PASSO 4: depreciar o valor da edi�cação em função da idade e do estado de conservação do imóvel
referencial. No passo anterior, obtivemos o valor referente ao custo de uma edi�cação nova nas mesmas
características da existente, mas temos de depreciar esse valor, uma vez que esse imóvel referencial não é
novo. Para depreciar o valor, basta aplicar a Tabela Ross-Heidecke. Por exemplo, se o imóvel tiver 6 anos e
sua vida útil for de 60 anos, então ele terá 10% de percentual de vida útil, (ver linha 10 da Tabela Ross-
Heidecke). Se o seu estado de conservação for ENTRE NOVO E REGULAR, usaremos a coluna B dessa
tabela. Na linha 10, coluna B, temos 5,53. Então, do valor da edi�cação, neste exemplo, vamos diminuir 5,53%.
Com isso, obteremos o valor depreciado do custo dessa edi�cação.
PASSO 5: subtrair do preço do imóvel referencial o valor depreciado da edi�cação. Os imóveis referenciais
estão edi�cados. No passo anterior, chegamos ao valor depreciado da sua edi�cação. Então, basta diminuir
do preço do referencial o valor da edi�cação já depreciada para termos o suposto preço desse imóvel se
não estivesse edi�cado (só terreno). Pronto! Agora temos o possível preço de mercado do imóvel
referencial, o qual poderá ser usado para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando não
edi�cado.
Segue tabela de cálculos realizados.
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Tabela 1 – Cálculo da Construção nova de cada Imóvel Referencial:
Imóvel
Área do Terreno
em m² (T)
Área edi�cada em
m² (E)
Preço de
Venda (P)
CUB/m²
(C)
Valor da edi�cação nova (
Ve = C x E )
R1 350 150
R$
490.000,00
R$
1.458,00
R$ 218.700,00
R2 300 180
R$
500.000,00
R$
1.458,00
R$ 262.440,00
R3 350 150 R$ 510.000,00
R$
1.458,00
R$ 218.700,00
R4 320 150
R$
470.000,00
R$
1.458,00
R$ 218.700,00
R5 350 150
R$
485.000,00
R$
1.458,00
R$ 218.700,00
Tabela 2 – Depreciação do valor da edi�cação dos Imóveis Referenciais:
Imóvel
Valor da
edi�cação
nova (Ve =
C x E)
Idade da
edi�cação
(I)
Vida
útil do
imóvel
(V)
Idade
percentual
de vida do
imóvel ( I /
V )
Estado de
Conservação
Coluna
na
Tabela
Ross-
Heidecke
Índice na
Tabela
Ross-
Heidecke
(R)
Valor
depreciado
da
Edi�cação
[Ve-(Ve x
R/100)]
R1 218.700,00 10 60 18 Regular C 4 12,9
R$
190.487,70
R2 262.440,00 8 60 14 Entre n. e reg. B 3 8,01
R$
241.418,56
R3 218.700,00 6 60 10 Entre n. e reg. B 3 5,53
R$
206.605,89
R4 218.700,00 12 60 20 Regular C 4 14,2
R$
187.644,60
R5 218.700,00 14 60 24 Regular C 4 17
R$
181.521,00
Tabela 3 – Valor do terreno dos imóveis referenciais:
Imóvel
Área do
Terreno em
m² (T)
Preço de
Venda (P)
Valor depreciado
da Edi�cação
(Ve_dep)
Valor Total do Terreno de cada
Imóvel Referencial (VTT = P -
Ve_dep)
Valor (m2) do
Terreno (VTT
/ T)
R1 R$ 350,00
R$
490.000,00
R$ 190.487,70 R$ 299.512,30 R$ 855,75
R2 R$ 300,00
R$
500.000,00
R$ 241.418,56 R$ 258.581,44 R$ 861,94
R3 R$ 350,00
R$
510.000,00
R$ 206.605,89 R$ 303.394,11 R$ 866,84
R4 R$ 320,00
R$
470.000,00
R$ 187.644,60 R$ 282.355,40 R$ 882,36
R5 R$ 350,00
R$
485.000,00
R$ 181.521,00 R$ 303.479,00 R$ 867,08
A média dos valores dos terrenos em m² (última coluna da Tabela 3 somada e o resultado dividido por 5) é
igual a R$ 866,79. Por �m, multiplicando-se esse valor médio de m² pela área do imóvel avaliando (terreno),
obteremos o seu valor �nal de R$ 260.038,28.
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QUESTÃO
5
Correto
Atingiu 2,0 de 2,0
Considere o seguinte imóvel rural:
Fazenda, sem semoventes, com 280 hectares (equivalente a 2800 km²), contendo 2 casas de
médio padrão, totalmente novas, sendo:
Casa 1: 350 m²
Casa 2: 230 m².
Ao todo, 80 hectares são classi�cados como Área de Preservação Permanente.
Considere os seguintes imóveis referenciais, os quais não apresentam área de preservação:
R1 – Gleba de 320 hectares, sem edi�cação, vendida por R$ 5.000.000,00.
R2 – Gleba de 250 hectares, sem edi�cação, anunciada para venda por R$ 4.100.000,00.
R3 – Gleba de 300 hectares, sem edi�cação, vendida por R$ 4.800.000,00.
Considere o valor de R$ 1.250,00 para o CUB/m² da Região.
Lembrando que a APP vale 20% a menos do que poderia valer se fosse área produtiva e que,
nessa região, os imóveis anunciados são superestimados em 5%, qual é o valor total de venda
da fazenda?
a. R$ 3.500.000,00
b. R$ 4.879.040,00 
c. R$ 4.482.333,33
d. R$ 4.154.040,00
e. R$ 5.130.800,00
Para resolver esta questão, primeiramente temos que calcular o valor das terras, lembrando que devemos
desvalorizar os 80 hectares de APP, diminuindo-se o valor proporcional em 20%. Depois, teremos que
calcular o custo das casas e somar esse valor ao valor das terras. Com isso, obteremos o valor �nal deste
imóvel.
Dos 3 imóveis referenciais, um deles (R2) foi obtido de um anúncio e seu preço está superestimado em 5%,
conforme mencionado no enunciado. Então, 5% de 4.100.000 é igual a 205.000, que subtraídos do preço
original resulta 3.895.000,00. Ajustando os valores, teremos:
R1: 320 hectares ao preço de R$ 5.000.000,00.
R2: 250 hectares ao preço de R$ 3.895.000,00.
R3: 300 hectares ao preço de R$ 4.800.000,00.
Agora, calculamos a média de preço por hectare. Para isso, dividimos o preço de cada gleba pela
quantidade de hectare, resultando em:
R1: 15.625,00.
R2: 15.580,00.
R3: 16.000,00.
Somando os 3 preços e dividindopor 3, teremos a média de preço por hectare de R$ 15.735,00.
Ao multiplicarmos esse preço médio pela quantidade de hectares do imóvel avaliando chegaremos no valor
de R$ 4.405.800,00. Mas temos que lembrar que 80 hectares são APP e valem 20% a menos.
O imóvel avaliando tem 280 hectares, sendo que 80 hectares são APP e os demais 200 hectares não são
APP. Então, vamos dividir esse imóvel em 2 partes, sendo uma de 80 hectares e a outra de 200 hectares.
Assim diminuímos 20% o valor equivalente apenas à parte de 80 hectares. Segue tabela de cálculos:
Área Tipo Percentual da terra Parcela do valor Desvalorização de APP em 20% Valor �nal
80 APP 29% 1.258.800,00 251.760,0 1.007.040,00
200 produtiva 71% 3.147.000,00 3.147.000,00
Valor da terra já considerando a APP: 4.154.040,00
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Feito o cálculo do terreno, calcularemos as casas, que são novas e não precisarão de cálculos de
depreciação. Portanto, basta multiplicar o valor do CUB/m² da região, que é R$ 1.250,00, pela área
construída de cada casa, sendo:
Casa 1: 350 m² vezes R$ 1.250,00 = R$ 437.500,00.
Casa 2: 230 m² vezes R$ 1.250,00 = R$ 287.500,00.
Agora, basta somar o valor determinado das terras, da casa 1 e da casa 2 para obtermos o valor total �nal do
imóvel avaliando.
Item Valor
Terras R$ 4.154.040,00
Casa 1 R$ 437.500,00
Casa 2 R$ 287.500,00
Total R$ 4.879.040,00
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