Aula - Condomínio em Geral

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Condomínio 
Espécie de comunhão de interesses jurídicos sobre uma mesma relação jurídica.
Nos direitos reais, o condomínio constitui-se em espécie de comunhão em que concorrem na mesma situação jurídica de propriedade mais de titularidade dominical.
“É a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa, atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa”.
Há igual direitos de todos os consortes: em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; entre os consortes, o direito de cada um é autolimitado pelo de outro, na medidas de sua quota.
Condomínio
O CC prevê dois gêneros de condomínio, o geral e o especial.
O geral se subdivide em condomínio voluntário, regido pelos arts. 1.314 a 1.326 do CC, e condomínio necessário regido pelos arts. 1.327 a 1.330 do CC.
O especial, que subdivide em condomínio edilício, regido pelos arts. 1.331 a 1.358 do CC, o condomínio de lotes, regido pelos arts. 1.358-A do CC, e condomínio em multipropriedade, regido pelos arts. 1.358-B a 1.358-U, do CC
Direitos dos condôminos no condomínio voluntário
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Trata-se, portanto, de igualdade qualitativa de direitos entre os condôminos.
Direitos dos condôminos no condomínio voluntário
Não cabe reintegração de posse por um dos condôminos contra os demais, presente a composse e o condomínio pro indiviso.
No entanto, cabe ação possessória de um condômino em face dos demais se o condomínio for pro diviso, ou seja, se for possível identificar qual a fração real de cada condômino.
Há direito de preferência a favor dos demais proprietários, quando se tratar de alienação da parte ideal , nos termos do art. 504 do CC.
O direito de preferência do condômino prevalece sobre o do locatário, por força da previsão do art. 34 da Lei 8.245/1991.
Direitos dos condôminos no condomínio voluntário
 O condômino pode manejar ação reivindicatória em face de outro condômino?
Pode o condômino defender a sua posse – uso de interditos proibitórios – em face de outro condômino(s)?
Ainda que sejam muitos os condôminos, há direito de preferência na venda da fração de um bem entre dois coproprietários?
Deveres dos condôminos no condomínio voluntário
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Deveres dos condôminos no condomínio voluntário
Por se tratar de dever decorrente da titularidade do direito real – propriedade comum, no caso – ao qual todos os condôminos estão vinculados, a obrigação de conservar a coisa comum tem natureza propter rem.
Em caso de renúncia à fração ideal por parte de condômino, não acarreta a liberação do condômino do dever de pagar as dívidas e despesas pretéritas, mas apenas vindouras.
Para que o condômino se exima também das obrigações pretéritas, é essencial que algum dos outros consortes assuma a sua parte nas dívidas e despesas e, neste caso, a sua quota parte será incorporada à daquele ou daqueles que a assumiram, na proporção dos pagamentos que fizeram.
Deveres dos condôminos no condomínio voluntário
Se, porém, nenhum outro condômino assumir a parte nas dívidas e despesas comuns daquele que pretende abandonar a sua fração ideal, então haverá a divisão da coisa comum.
Portanto, diante do regime estipulado pelo caput do art. 1.316 do CC e seus parágrafos, pode-se concluir que tal renúncia da fração ideal pelo condômino está submetida à condição resolutiva.
Caso nenhum dos coproprietários se interessa em assumi-las, a renúncia deixa de produzir efeitos e a consequência ser a divisão do condomínio. 
Extinção do condomínio voluntário
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Extinção do condomínio voluntário
É direito potestativo do condômino de requerer a extinção do condomínio.
Procedimento de divisão da coisa comum, segue as regras de partilha de herança.
Essa divisão do condomínio tem natureza declaratória.
Sendo a coisa indivisível, a extinção pode se dar pela adjudicação da coisa por um dos condôminos, que comprará as frações ideais dos demais consortes, tornando-se proprietário exclusivo do bem.
Caso não haja consorte interessado na compra das frações, a coisa será vendida.