regularizações de imóveis

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RETIFICAÇÃO DE REGISTRO PÚBLICO
1) EXTRAJUDICIAL 
• Sempre NÃO CONTENCIOSA, quando não há pontecialidade de dano a terceiros - exemplo: 
fusão de matrículas (Artigos 234 e 235 da Lei 6.015/1973) 
• Também será extrajudicial a retificação nos termos dos Artigos 212 e 213 da Lei de Registros 
Públicos:
 
 Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a 
retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do 
interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao 
interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. 
 Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a 
prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.
 
 Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: 
 I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
 a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
 b) indicação ou atualização de confrontação;
 c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; 
 d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de 
coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; 
 e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas 
perimetrais constantes do registro; 
 f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto 
de retificação; 
 g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por 
documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de 
outras provas; 
 II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de 
que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por 
profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no 
competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos 
confrontantes. 
 § 1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a 
retificação. 
 § 2o Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo 
Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em 
quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de 
recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro 
de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva 
recebê-la. 
 § 3o A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de 
Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não 
sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será 
certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante 
mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de 
grande circulação.
 § 4o Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no 
prazo da notificação.
 § 5o Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver 
impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o 
profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se 
manifestem sobre a impugnação. 
 § 6o Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para 
solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após 
instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das 
partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.
 § 7o Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os 
remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como 
confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.
 § 8o As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo 
procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros 
devidamente averbados.
 § 9o Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de 
escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com 
o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a 
fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.
 § 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, 
também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes 
do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que 
tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo 
síndico ou pela Comissão de Representantes.
 § 11. Independe de retificação: 
 I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse 
Social, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem 
cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 10 (dez) anos; 
 II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3o e 4o, e 225, 
§ 3o, desta Lei.
 III - a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação de 
coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais;
 IV - a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento decorrente 
de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho 
de 2009; e 
 V - o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro de 
1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do art. 71 da Lei nº 11.977, de 7 de 
julho de 2009. 
 § 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em 
face dos confrontantes e localização na quadra. 
 § 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação 
poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em 
conformidade com a nova descrição.
 § 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial 
descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, 
independentemente das sanções disciplinares e penais. 
 § 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de 
regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública. 
 § 16. Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados confrontantes 
somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas 
perimetrais. 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm#art1314
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm#art1331
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L11977.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L11977.htm#art71
a. Por REQUERIMENTO ou de OFÍCIO pelo Oficial do Registro de Imóveis (INCISO I do 
Artigo 213)
• Aqui o oficial pode retificar de OFÍCIO ou a REQUERIMENTO da parte. Em outras 
palavras, basta o simples pedido ao registrador, que poderá proceder a retificação do 
registro até independentemente de requerimento das partes (ofício).
 
• Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: 
 I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
 a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
 b) indicação ou atualização de confrontação;
 c) alteração de denominação de logradouropúblico, comprovada por documento oficial; 
 d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de 
coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; 
 e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das 
medidas perimetrais constantes do registro; 
 f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido 
objeto de retificação; 
 g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada 
por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de 
produção de outras provas; 
b) Somente por REQUERIMENTO DA PARTE (INCISO II do Artigo 213)
• Será feita a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida 
perimetral que resulte, ou não, alteração da área, instruído com planta e memorial 
descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de 
responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - 
CREA, bem assim pelos confrontantes. 
 
b.1) MEMORIAL DESCRITIVO
• O memorial descritivo, necessário à retificação, deverá ser instruído com os 
característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os 
nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado 
par ou do lado ímpar do logradoutor, em que quadra e a que distância métrica da 
edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados Certidão do Registro 
Imobiliário, tudo nos termos do §1º, do Artigo 213 e do Artigo 225 da Lei de Registros 
Públicos (6.015/1973)
b.2) ASSINATURA DOS CONFRONTANTES
• Todos os confrontantes deverão assinar a planta e a descrição feita pelo profissional 
habilitado, que poderá ser engenheiro, arquiteto ou agrimensor (topógrafo), desde que 
anotem a responsabilidade técnica no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura. 
• De acordo com §10, do Artigo 213, da Lei de Registros Públicos, entendem-se como 
confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus 
eventuais ocupantes; o condomínio geral será representado por qualquer dos 
condôminos e o condomínio edilício será representado, conforme o caso, pelo síndico 
ou pela comissão de representantes. 
• Caso algum dos confrontantes NÃO assine a planta, a retificação poderá ser levada a 
efeito com a NOTIFICAÇÃO efetuada pelo Oficial de Registro de Imóveis pelo 
CORREIO, com aviso de recebimento, pessoalmente ou por delegação dessa função 
ao Oficial de Títulos e Documentos.
• Caso o confrontante NÃO seja encontrado, a notificação será feita por EDITAL, 
publicado duas vezes no jornal local de grande circulação, com prazo de 15 (quinze) 
dias para manifestação, contados da data da segunda publicação.
b.2.a) NÃO PRONUNCIAÇÃO DOS CONFRONTANTES
• Caso o CONFRONTANTE NOTIFICADO, não se pronuncie de forma CONTRÁRIA, 
ainda que notificado por edital, a lei presume sua aquiescência com a retificação (§§ 
4º e 5º, do Artigo 213, da Lei de Registros Públicos) e determina que o oficial 
proceda à RETIFICAÇÃO requerida. 
b.2.b) CONFRONTANTE APRESENTA IMPUGNAÇÃO
1. Se houver impugnação fundamentada, o Oficial intimará o requerente e o 
profissional que assinou a planta para manifestação no prazo de 5 (cinco) DIAS. 
2. Se não houver ACORDO, o Oficial remete o processo ao Juiz competente para 
análise do pedido, caso em que a retificação passa a ser JUDICIAL. 
2) JUDICIAL 
• Nos termos da Lei de Registros Públicos, a retificação NÃO contenciosa somente será 
JUDICIAL se a parte interessada assim requerer - TRATANDO-SE DE FACULDADE - ou na 
espécie CONTENCIOSA se houver IMPUGNAÇÃO sem que o impugnante e o interessado na 
retificação celebrem acordo (Lei 6.015/1973 - Artigo 213, § 6º)
 
a) FORO COMPETENTE
• Sendo análoga à ação real imobiliária, nos termos do Artigo 47 do CPC, se for judicial 
deverá ser proposta no foro onde está localizado o imóvel. 
b) LEGITIMIDADE ATIVA
• PREJUDICADO ou DETENTOR DO DIREITO ATINGIDO PELO ASSENTO 
EQUIVOCADO, ou PREJUDICADO PELA IRREGULARIDADE DO REGISTRO (Código 
Civil, Artigo 1.247 e Lei dos Registros Públicos, 6.015/1973, Artigos 212 e 213), memos 
que NÃO tenha direito real, tal como um simples compromisso de compra e venda. 
 
c) LEGITIMIDADE PASSIVA 
2.C.1) RETIFICAÇÃO NÃO CONTENCIOSA 
• NÃO HÁ RÉU.
• A citação ou intimação de CONFRONTANTES não os transforma em RÉUS e não torna 
obrigatório o comparecimento.
 
2.C.2) RETIFICAÇÃO CONTENCIOSA 
• Legitimado para a ação competente, como, por exemplo, ação DEMARCATÓRIA, ação 
de USUCAPIÃO, ação REINVIDICATÓRIA, etc. Não havendo uma ação específica com 
fundamento no Art. 212 da Lei 6.015/1973, interporá uma ação de conhecimento, pelo 
procedimento comum.
 
D) VALOR DA CAUSA
• Estimativa do AUTOR, jamais o valor do imóvel, que não representa a vantagem 
patrimonial requerida. 
 
E) PETIÇÃO INICIAL
• Respeitará os requisitos do Artigo 319 do CPC, acrescida de razões de fato do pedido com 
as seguintes características:
• indicação do registro que é objeto do pedido;
• demonstração do erro existente e, se for possível, sua origem;
• o prejuízo que aquela situação causa ao requerente;
• a afirmação de que ninguém tem interesse jurídico na manutenção da situação atual
 
F) DEFERIMENTO DO PEDIDO
• Deferido o pedido, será expedido mandado de retificação dirigido ao Oficial de Registro de 
Imóveis da circunscrição imobiliária competente. 
• Cópia da planta demonstrando a correta configuração do imóvel, bem como a nova 
descrição, com ângulos, rumos e medidas, contida na inicial ou na perícia, instruirão o 
mandado, que permanecerá no registro para futura consulta. 
• A sentença não descreverá o imóvel. Nâo cabe ao juízo a remessa do mandado ao serviço 
registral. O requerente da retificação retirará o mandado do cartório judicial apresentando-o 
ao Oficial de Registro de Imóveis. 
• Entregue o mandado, o registrador procederá à averbação da nova descrição do imóvel 
junto à matrícula, cumprindo a decisão judicial. 
G) A IMPUGNAÇÃO FUNDAMENTADA QUE POSSUI O CONDÃO DE ENCERRAR O 
PROCESSO DE RETIFICAÇÃO
• Havendo impugnação FUNDAMENTADA, o processo deixa de ser de JURISDIÇÃO 
VOLUNTÁRIA e as partes serão remetidas para as VIAS ORDINÁRIAS. 
• Remeter o interessado para as VIAS ORDINÁRIAS significa trancar a via 
ADMINISTRATIVA.
• O prazo para a IMPUGNAÇÃO É DE 15 (QUINZE) DIAS
• O principal meio para se aferir se a impugnação é fundamentada se dá através da perícia, 
que poderá constatar, por exemplo, que: A) a retificação não é intramuros (nesse caso a 
via ordinária seria, por exemplo, a reivindicatória ou a usucapião); B) existe imóvel 
encravado cuja descrição está sendo refeita; C) existe logradoutor público desrespeitado...
• Por outro lado, verificada a falta de fundamentação da impugnação o requerimento pode 
ser deferido, apesar dela. 
H) CONDENAÇÃO EM CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
• Aqui se aplica o princípio da CAUSALIDADE e não o da sucumbência.
• O REQUERENTE da retificação será condenado em custas e honorários se for 
reconhecida a impugnação, for trancada a via administrativa e as partes forem remetidas 
às vias ordinárias. 
• O REQUERENTE da retificação NÃO será condenado em custas e honorários se, havendo 
impugnação fundamentada, mesmo assim o pedido de retificação for deferido. 
• O IMPUGNANTE não será condenado em honorários se deferida a retificação, a 
impugnação for fundamentada.