Direitos Reais Sobre coisa alheia

Prévia do material em texto

Direitos Reais Sobre coisa alheia 
 
Enfiteuse 
→ Direito medieval e anacrônico (em desacordo com a cronologia). 
→ Parcela a propriedade de modo perpétuo, em violação ao liberalismo 
ocidental. 
 
Direitos da propriedade 
• Foreiro/enfiteuta: pode usar, fruir, dispor, ceder e transferir a coisa. 
∟Domínio útil 
 
• Senhorio/nu-proprietário: cobrança da taxa anual (foro, cânon ou 
pensão); e direito de preferência na compra da enfiteuse (perspectiva 
legislativa para unificar propriedade e extinguir o modelo de direito real) 
∟ Domínio diretor limitado 
 
→ Caso o foreiro não exerça o direito de preferência ao senhorio, pagará um 
laudêmio (valor indenizatório livre). 
 
→ CC de 2002 proíbe a constituição de novas enfiteuses. 
→ A lei admite que o foreiro a remição do foro e a consolidação do domínio 
pleno com o foreiro. 
→ Desaparecimento lento. 
 
Onde? 
→ Cidade de Petrópolis. 
→ Imóveis da Igreja Católica 
→ Terrenos da Marinha (lei especial) 
 
 
 
 
Superfície 
→ Instituto real no qual o proprietário concede o direito de construir ou 
plantar em seu terreno 
→ A obra é do superficiário durante a cessão da 
superfície 
∟ existe expectativa do fundeiro adquirir a obra 
e o direito de preferência. 
• Só tem eficácia real com o registro. 
→ Superficiário deve arcar com tributos e encargos, além de tratar com zelo 
e cuidado. 
→ Pode ser transferido a terceiros ou herdeiros, entretanto, veda o 
pagamento para tal. 
→ Cabe indenização proporcional na desapropriação. 
Estatuto da Cidade Código Civil 
∟ regula pela especialidade 
• Mais antigo que o CC, não confundir 
com. 
∟ imóvel urbano e rural 
 aplicação residual 
∟ imóvel urbano ∟ construções e plantações. 
∟ cede superfície para outros afim de 
plantações/construções 
∟ pode conceder subsolo e espaço 
aéreo 
∟ veda utilização do subsolo e espaço 
aéreo 
• exceto se for essencial ao fim da 
superfície ao qual se destina 
∟ prazo determinado ou 
indeterminado 
∟ somente prazo determinado 
∟ possível hipotecar pela vigência do 
Direito Real. 
 
 
Extinção: proprietário fica com tudo (deve registrar) 
• falta de pagamento do cánon. 
• decurso do prazo determinado 
• descumprimento das cláusulas contratuais 
∟ dar destinação diversa. 
→ Direito de preferência aos envolvidos quando desejar alienar tanto o 
imóvel quanto o direito de superfície. 
• dono do solo: fundeiro 
• quem utiliza: superficiário 
• obra: implante 
→ dominante (dono da servidão) 
→ serviente 
∟erga omnes: relevante apenas em caso de oposição. 
 
Servidões 
∟ Relação de submissão entre dois imóveis. 
• independe da titularidade 
• um imóvel serve a outro. 
∟ sem utilidade não existe 
• estabelecida em prol dos proprietários presentes e futuros. 
∟ Não é uma relação entre os prédios. 
 
É facultativa ≠ passagem forçada 
 ∟Imposição legal 
 
 P1 
 P2 
- - - - - - 
 
Características: 
 Atipicidade 
 Impresumibilidade 
 Permanência 
 Duradoura 
 Indivisível – mesmo que dívida o imóvel, permanece. 
 Toda modalidade exige registro 
 Princípio da menor onerosidade ao imóvel serviente. 
 
→ O direito de servidão tem a interpretação restritiva; mas o serviente 
não pode atrapalhar. 
 
Classificações 
I. Quanto à natureza: 
• Rústica: maior utilidade ao solo. 
• Urbana: maior utilidade ao prédio edificado. 
II. Conduta das partes: 
• Positiva: ato comissivo 
• Negativa: ato omissivo 
III. Modo: 
• Contínua: independe do ato humano 
• Descontínua: atuação humana sequencial. 
IV. Exteriorização: 
• Aparente: deixa rastros – únicas instituídas por 
desmembramento de imóvel. 
• Não aparente: não se revela 
 
Servidões Administrativas: impostas pela administração para garantir 
obras e servidões públicos. É uma restrição ao uso da propriedade privada. 
 ∟ Sem serviente e dominante 
 
Obras: conservação e uso é do titular dominante. 
∟ pode dispor de forma diversa. 
∟ serviente pode mudar lugar se não houver prejuízo. 
∟ caso o serviente seja o responsável, pode se exonerar cedendo a 
propriedade ao dominante. 
∟ se o dominante não aceitar, se obriga à obra. 
 
 
 
 
 
 
 
→ Uma vez registrada só se extingue com o cancelamento do registro. 
∟ se estiver hipotecada, precisa da anuência do credor. 
 
Ações: 
 
Confessória 
Possessórias 
 
Negatórias 
Usucapião 
 
Origem Extinção 
• contrato 
• testamento 
• usucapião 
• confusão 
• convenção 
• por iniciativa do serviente 
• resgate 
• não uso 
Não pode contrair 
restrição administrativa 
ou legal. 
Usufruto 
∟ Direito real de fruição por excelência 
∟O direito real de retirar da coisa alheia durante um certo período de 
tempo, mais ou menos longo, as utilidades e proveitos que ela encerra, 
sem alterar-lhe a substância ou mudar-lhe o destino. 
 
 
Nu-proprietário: condição de dono e disposição da coisa. 
 
Usufrutuário: uso; gozo de forma transitória. 
 
Características 
• Direito real sobre coisa alheia: pode opor a todos e tem direito de 
sequela; 
• Direitos de uso e gozo: através também de representantes, pode 
retirar frutos naturais e civis da coisa (alugar o imóvel, por exemplo.) 
• Temporário: com a morte (vitalícia) ou renúncia do usufrutuário se 
extingue. 
∟ Pessoa jurídica tem limite de 30 anos. 
≠ Enfiteuse (perpétua)
• Inalienável: não é absoluto, pois pode alienar em favor do nu-
proprietário (consolidando a propriedade). 
∟ Também pode fazer cessão do exercício. 
• Impenhorável: o exercício pode ser penhorado 
∟desde que com expressão econômica. 
→ Finalidade assistencial 
 
→ Pode resultar de doação ou testamento 
 ∟ podem ser bens móveis, móveis, patrimônio inteiro ou 
parte dele 
 
→ Constitui de ato jurídico oneroso ou gratuito; ou decorrente da lei, 
como os pais nos bens dos filhos. 
 
→ O Código Civil não admite usufruto sucessivo. 
 
→ Já o usufruto simultâneo é permitido, beneficiando várias pessoas, que 
podem reverter em favor de outros beneficiários sobreviventes. 
 
Direitos do Usufrutuário 
• Posse 
• Usar 
• Administrar 
• Percepção dos frutos 
 
Obrigações do Usufrutuário 
• Conservar e zelar a coisa 
• Reparar estragos e devolver incólume 
• Não pode alterar a destinação 
• Fazer inventário dos bens objetos do usufruto e dar caução real ou 
fidejussória. 
∟ podem dispensar. 
Extinção 
• Cancelamento no CRI 
• Morte do usufrutuário 
• Advento do termo 
• Cessação do motivo originador 
• Destruição da coisa 
• Confusão e culpa do usufrutuário 
• Não-uso. 
 
 
 
 
 
 
Uso 
→ Direito real que, a título gratuito ou oneroso, autoriza uma pessoa a 
retirar, temporariamente, de coisa alheia, todas as utilidades para atender 
às suas próprias necessidades e às de sua família. 
∟ usufruto-anão/restrito 
 
→ O exercício não pode ser cedido. 
 
→ Pode ser objeto móvel ou imóvel; porém não fungível ou consumível. 
 
→ Não pode usufruir tudo, apenas o indispensável. 
 
→ O conceito família abrange nesse caso também domésticos à serviço. 
 
→ O restante se aplica semelhante ao usufruto. 
 
 
 
 
 
Habitação 
 
→ Direito temporário de ocupar gratuitamente casa alheia, para morada 
do titular e de sua família. 
∟ menor que o uso. 
 
→ Não pode nem emprestar a casa 
 
→ Se for dividido entre mais de uma pessoa, e um habitar sozinho, o outro 
NÃO pode cobrar aluguel. 
 
→ Habitador paga impostos. 
 
→ Aplicado ao cônjuge sobrevivente e ao companheiro. 
 
Concessão de Uso Especial de Moradia e Concessão de 
Direito Real de Uso 
→ Referem-se a áreas públicas, geralmente invadidas e urbanizadas por 
favelas. 
 
→ Busca regularizar juridicamente essas áreas dentro da política de 
reforma urbana. 
 
 
 
 
Compromisso de compra e venda 
(de imóvel registrado na matrícula) 
 
→ Sem o registro: é um contrato preliminar com efeitos obrigacionais 
interpartes (obrigação de fazer o contrato definitivo)∟Não sendo celebrado, o promitente comprador pode: 
• Ação de obrigação de fazer com prazo razoável 
• Esgotado o prazo, o juiz pode suprir a vontade do inadimplente e o 
contrato preliminar se torna definitivo. 
• Se não interessar mais ao compromissário, pode requerer perdas e 
danos. 
 
→ Com registro: é um direito real de aquisição a favor do comprador. 
• Categoria intermediária entre direito real de gozo e de direito real de 
garantia. 
• Efeitos erga omnes; 
• Cabe ação de adjudicação compulsória 
• Depositando o valor integral, a coisa será entregue. 
 
Súmula 543 STJ- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e 
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a 
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, 
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, 
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 
∟ Contrato sob perspectiva de adesão 
∟ Nula a perda de toda as parcelas. 
 
→ Distrato: ambas as partes querem a extinção do contrato, o que não se 
aplica a esse tipo de contrato, que só se finda com descumprimento ou 
resolução contratual. 
 
Súmula 308 STJ - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, 
anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia 
perante os adquirentes do imóvel. 
∟ STJ admite ação em face do agente financeiro para outorga da escritura 
definitiva e liberação da hipoteca em litisconsórcio necessário com o 
promitente vendedor. 
Laje 
 
→ Direito de propriedade limitada (?) 
∟ discussão doutrinária e silêncio legislativo 
 
→ O proprietário de uma construção-base, cedente, pode ceder a superfície 
superior (espaço aéreo) ou inferior (subsolo) da sua construção a outrem, o 
cessionário ou lajeiro, a fim de que construa unidade distinta daquela 
originalmente edificada sobre o solo. 
∟ O Código Civil permitiu a restrição da propriedade no espaço tomado no 
plano vertical. 
 
→ Aplica na conservação, os direitos de condomínio, dividindo o que for possível, 
pela proporção contratual. 
 
→ As partes que servem a todo o edifício, podem ser reparadas e divididas em 
reparações urgentes do art. 249. 
 
Direito de Preferência 
→ Em caso de alienação de qualquer das partes sobrepostas, tem direito de 
preferência em igualdade de condições com terceiros, até em ação adjudicatória 
 
→ Em pluralidade 
1º: titular das lajes ascendes 
2º: titular das lajes ascendentes 
∟Prioridade para laje mais próxima. 
 
→ Para construir nova loja, precisa de autorização dos demais lajeiros, respeitando 
os limites municipais urbanísticos. 
 
→ Cada titular de uma laje paga seu tributo independente. 
∟ é um direito perpétuo (≠ de superfície) 
 
→ Em ruína da construção-base, o subsolo se mantém. Reconstruindo em 5 anos, 
o lajeiro recupera sua propriedade. 
∟ Pode pedir reparação civil em caso de culpa.