PARECER DE ANÁLISE DO LAUDO TÉCNICO PERICIAL DO PROCESSO VERSAO ALUNOS

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PARECER DE ANÁLISE DO LAUDO TÉCNICO PERICIAL 
DO PROCESSO N° 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2 
São Luís, 06 de Junho de 2020. 
 
Ao 
 
 
Assunto: Parecer de Análise do Laudo Pericial 
 
Em atenção à sua solicitação, temos o prazer de apresentar o Parecer de Análise do Laudo 
Pericial, localizado no município de São Luís, Estado do MA. 
 
Este trabalho foi conduzido por profissionais da qualificados na atividade de avaliação 
imobiliária, tendo como base as normas técnicas, somados ao nosso conhecimento na análise e 
interpretação de tais dados. 
 
Agradecemos pela oportunidade de oferecer nossos serviços, colocando-nos à disposição para 
quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários. 
 
 
_________________________________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3 
ÍNDICE: 
 PÁG. 
1. OBJETIVO 4 
2. LOCALIZAÇÃO 4 
3. FINALIDADE DO LAUDO 4 
4. INTERESSADO 4 
5. POSSEIRO 5 
6. MEMORIAL DESCRITIVO 5 
7. ÁREA DO TERRENO 5 
8. METODOLOGIA 5 
9. DA ANÁLISE DO LAUDO 5 
9.1 DA BIBLIOGRAFIA 5 
9.2 DA COMPETENCIA PROFISSIONAL 6 
9.3 DA APRESENTAÇÃO DO LAUDO 10 
9.4 QUANTO A METODOLOGIA 14 
9.4.1 QUANTO A AMOSTRA 15 
9.4.2 QUANTO AO TRATAMENTO TÉCNICO DOS DADOS 16 
9.5 QUANTO AO PARECER TÉCNICO DE PRODUTIVIDADE AGRÍCOLA 19 
9.5.1 QUANTO A NORMA 19 
9.5.2 QUANTO A PROFISSIONAL 19 
9.5.3 DA METODOLOGIA 21 
9.5.4 QUANTO AS CULTURAS 22 
9.5.4.1 BANANA 22 
9.5.4.2 LARANJA 22 
9.5.4.3 LIMÃO 23 
9.5.4.4 MAMÃO 23 
9.5.5 QUANTO AS ESPÉCIMES FLORESTAIS MADEIRÁVEIS 23 
9.5.5.1 VOLUME 23 
9.5.5.2 VALOR 23 
9.5.6 DO MEMORIAL DE CÁLCULOS E TABELAS 24 
10. CONCLUSÃO 25 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 
1. OBJETIVO 
 
Analisar tecnicamente o Laudo de Avaliação Mercadológica do Perito XXX a luz das normas 
técnicas vigentes, legislação, boas práticas e decisões judiciais acerca do tema. 
 
De acordo com a norma NBR 14653-1 
3.1.30 laudo de avaliação: relatório com fundamentação técnica e 
científica, elaborado por profissional da engenharia de avaliações, em 
conformidade com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o bem. 
 
2. LOCALIZAÇÃO: 
 
O referido imóvel está localizada na ilha de São Luís-MA, na localidade XXX 
 
3. FINALIDADE DO LAUDO: 
 
Determinar o valor de Mercado. 
 
De acordo com a NBR 14653-1: 
3.1.47 valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria 
voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência, 
dentro das condições do mercado vigente. 
3.1.5 avaliação de bens, de seus frutos e direitos: análise técnica para 
identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para 
um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas 
premissas, ressalvas e condições limitantes 
 
4. INTERESSADO 
 
XXX 
 
 
 
 
5 
5. POSSEIRO 
 
XXX 
 
6. MEMORIAL DESCRITIVO 
 
A área de acordo com o laudo tem relevo misto, com áreas em declive, parte plana, parte 
alagada, existe na área construções em alvenaria, em taipa, barracões, 2 poços artesianos e o 
terreno encontra-se cercado em todos seus limites com estacas e arame farpado. O acesso se 
dá por estrada de terra batida e piçarra com conservação regular. Não foi notada redes de água 
e esgoto e existe serviço de energia elétrica disponível. 
 
7. ÁREA DO TERRENO: 
 
De acordo com o laudo pericial a área é de 13.877,28 m² 
 
8. METODOLOGIA: 
 
Este parecer fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, 
Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653-1/2019 (Procedimentos 
Gerais), NBR 14653-2/2011 (Imóveis Urbanos), e NBR 14653-3/2019 (Imóveis rurais e 
seus componentes). 
 
● Na documentação fornecida, constituída pelo Laudo de Avaliação 
Mercadológica do Perito XXX com 14 páginas. 
 
9. DA ANÁLISE DO LAUDO: 
 
9.1. DA BIBLIOGRAFIA: 
 
Verificamos nesse ponto que embora o laudo do Perito esteja com data de 24 de Março de 2020 
o mesmo referiu-se a NBR 14653-1: Avaliação de Bens: procedimentos Gerais. Rio de Janeiro 
2001. 
 
Ocorre que a referida norma encontra-se obsoleta, visto que esta NBR foi atualizada em 
27.0.2019 como percebe-se em https://www.abntcatalogo.com.br/norma.aspx?ID=420739. 
https://www.abntcatalogo.com.br/norma.aspx?ID=420739
 
6 
Portanto o Laudo foi baseado em norma obsoleta. 
 
9.2. DA COMPETENCIA PROFISSIONAL: 
 
Segundo a norma NBR 14653-1/2019 em seu item 3.1.17 que define Engenharia de Avaliações: 
 
Conjunto de conhecimentos técnicos-científicos especializados, 
aplicados a avaliação de bens por arquitetos ou engenheiros 
 
E isto não é novidade da atualização da norma em 2019, mesmo analisando a versão 2001 usada 
pelo perito encontramos em seu item 3.19 a definição do engenheiro de avaliações: 
 
Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação 
técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no 
Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA. 
 
Este entendimento é corroborado, por exemplo, pelos bancos no credenciamento de 
profissionais para atividade de avaliações de imóveis, vejamos na Caixa Econômica Federal: 
 
A Caixa Econômica Federal comunica a abertura de processo de 
Credenciamento de empresas especializadas para a contratação de 
serviços técnicos de Engenharia, Arquitetura, Agronomia e Geologia 
nas atividades de: Avaliação de Imóveis e Outros Bens e Atividades 
Correlatas. Disponível em: http://www.in.gov.br/web/dou/-/aviso-de-
credenciamento-n-551/2019-214874946 
 
 
 
 
 
 
http://www.in.gov.br/web/dou/-/aviso-de-credenciamento-n-551/2019-214874946
http://www.in.gov.br/web/dou/-/aviso-de-credenciamento-n-551/2019-214874946
 
7 
Situação idêntica no Banco do Brasil: 
 
Credenciamento de Pessoas Jurídicas, inclusive Empresário Individual, 
devidamente registradas no CREA – Conselho Regional de Engenharia 
e Agronomia ou CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo, cujo 
objeto social contemple atividades técnicas de engenharia e/ou 
arquitetura, para prestação de serviços técnicos profissionais 
relacionados a avaliação de bens. Disponível em: 
https://www.bb.com.br/docs/pub/siteEsp/dilog/dwn/CRE19.1725.zip 
 
E também no Banco do Nordeste vide edital 2019/73. 
 
Esse entendimento também já se encontra em diversas decisões judiciais. 
 
Vistos, Companhia de Saneamento do Paraná - Sanepar - interpôs o 
presente recurso em face da decisão proferida nos autos de 
desapropriação que determinou a nomeação de perito corretor de 
imóveis para proceder à avaliação do bem objeto da inicial. Aduz o 
agravante, em síntese, que a decisão agravada merece reforma pois a 
execução de laudos e avaliação de bens para fins de desapropriação é 
regida pela NBR 14653 da ABNT, que estabelece regramentos que 
devem ser observados estritamente pelo avaliador, devendo este ser 
profissional de nível superior (de acordo com o art. 145, § 1º do CPC), 
devendo, assim, ser nomeado engenheiro civil para avaliação de imóvel 
urbano ou engenheiro agrônomo para imóvel rural. provimento final do 
recurso para que seja nomeado um engenheiro civil - e não corretor de 
imóveis - para a avaliação do imóvel em questão. Decido O recurso 
comporta provimento direto, nos termos do art. 557, § 1º do CPC. Isso 
porque, verifica-se que as normas citadas pelo recorrente (NBR 14563, 
art. 145, § 1º do CPC) bem como a Resolução nº 218 do CONFEA, dão 
amparo legal à sua pretensão. O entendimento do Superior Tribunal de 
Justiça também ampara o julgamento direto do presente recurso: 
DESCUMPRIDO. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. PERÍCIA TÉCNICA. 
NECESSIDADE. PROFISSIONAL. FORMAÇÃO UNIVERSITÁRIA. ART. 145 
DO CPC. ART. 12, § 3.º, DA LEI 8.629/1993. DECISÃO RECLAMADA. 
NOMEAÇÃO. PERITO JUDICIAL. CORRETOR DE IMÓVEIS. 
DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO. 1. A tese firmada no julgamento do 
Ag 1.334.673/ES confirma a ilegalidade prima facie da designação de de 
desapropriação, na forma do art. 145, §§ 1.º a 3.º, do CPC, e do art.12, 
§ 3.º, da Lei 8.629/1993, à míngua de qualificação em ensino superior. 
2. A decisão judicial que, a despeito da clareza desse comando judicial, 
procede à nomeação de perito judicial sobre corretor de imóveis, em que 
pese não configurada a exceção prevista no § 3.º do art. 145 do CPC, 
descumpre o teor do referido julgado. 3. Reclamação procedente. (Rcl 
7277/ES, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO, 
julgado em 27/11/2013, DJe 05/12/2013) O Código de Processo Civil 
determina que o perito seja escolhido entre profissionais de nível 
universitário, inscritos no órgão de classe competente na matéria sobre 
https://www.bb.com.br/docs/pub/siteEsp/dilog/dwn/CRE19.1725.zip
 
8 
a qual deverão opinar (art. 145, §§ 1º a 3º do CPC). A lei que 
regulamenta o exercício profissional da atividade de engenharia, 
arquitetura e agronomia determina que compete a esses profissionais, 
dentre outras atribuições, "c) estudos, projetos, análises, avaliações, 
vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;" (art. 7º, alínea c, da 
Lei 5194/66). A legislação minucia que essas atividades devem ser 
realizadas por pessoas físicas devidamente habilitadas (art. 8º da Lei 
5194/66). Extrai-se, ainda, da mesma legislação federal: qualquer outro 
trabalho de engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer público, 
quer particular, sòmente poderão ser submetidos ao julgamento das 
autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores 
forem profissionais habilitados de acôrdo com esta lei. Art. 14. Nos 
trabalhos gráficos, especificações, orçamentos, pareceres, laudos e atos 
judiciais ou administrativos, é obrigatória além da assinatura, precedida 
do nome da emprêsa, sociedade, instituição ou firma a que 
interessarem, a menção explícita do título do profissional que os 
subscrever e do número da carteira referida no art. 56 [CREA/CONFEA]. 
No Brasil, a avaliação de bens imóveis está regulamentada pela NBR 
14653, expedida pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. 
A primeira parte da ABNT NBR 14653 (NBR 14653-1/2001) trata dos 
Procedimentos Gerais para Avaliação de Bens. Ao conceituar ‘laudo de 
avaliação’, mencionando expressamente que essa terminologia é 
reservada ao trabalho do perito, a NBR 14653-1 determina: "Laudo de 
Avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em 
conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem.". Além 
disso, em todo o texto, a norma faz referência ao engenheiro de 
avaliação. da avaliação dos imóveis urbanos (NBR 14653-2/2004), 
refere-se diretamente ao engenheiro como o profissional habilitado, 
v.g.: 4 Símbolos e abreviaturas. As notações adotadas pelo engenheiro 
de avaliações devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer 
técnico, indicando-se também suas respectivas unidades de medida, de 
acordo com a Resolução do CONMETRO nº 12, de 12.10.1988. 7 
Atividades básicas. É recomendável que o engenheiro de avaliações ao 
ser contratado ou designado para fazer uma avaliação esclareça 
aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis 
de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros: (...) 
Vale ressaltar que a parte da ABNT NBR 14653 que trata da avaliação 
dos imóveis urbanos (NBR 14653-2/2004), tem um trecho específico 
destinado a avaliação de imóveis submetidos a desapropriação, cujo 
conteúdo também refere-se diretamente ao engenheiro como o 
profissional habilitado: 11 Procedimentos específicos 11.1 
Desapropriações 11.1.1 Classificação das desapropriações 11.1.1.1 
Quanto à extensão: total: aquela que atinge o imóvel em sua totalidade, 
ou cujo remanescente seja ? Quanto à duração: ? temporária; ? 
permanente. 11.1.2 Critérios 11.1.2.1 Nas desapropriações totais, as 
avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos 
nesta Norma. Quando o custo de reedição for superior ao valor de 
mercado, o engenheiro de avaliações deverá apresentar os dois 
resultados, a titulo de subsídio. A Jurisprudência por outro lado tem 
reconhecido a nulidade de perícias realizadas por corretor de imóveis ou 
por qualquer outro profissional que não envergue a habilitação de 
 
9 
engenheiro, arquiteto ou agrônomo: PROCESSUAL CIVIL - 
DESAPROPRIAÇÃO - PERITO JUDICIAL INAPTO - AUSÊNCIA DE 
HABILITAÇÃO TÉCNICA - AUSÊNCIA DE CONHECIMENTO DO JUIZ SOBRE 
A NÃO QUALIFICAÇÃO - NECESSIDADE DE CONHECIMENTOS 
ESPECÍFICOS EM ENGENHARIA - ART. 145, § 1º, DO CPC - NULIDADE - 
PRECLUSÃO - VÍCIO INSANÁVEL - NULIDADE DO PROCESSO. 1. É nula 
perícia realizada por profissional inabilitado, exigindo-se nas ações de 
desapropriação a atuação de prova pericial realizada por engenheiro 
habilitado. habilitação adequada, servindo o laudo por ele fornecido de 
base para a estipulação das indenizações constantes da sentença. 3. 
Nulidade absoluta da prova e do processo por ela contaminado, sendo 
insanável por decurso de tempo, por assentimento das partes ou pela 
indução do Juízo a erro. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, 
nessa parte, provido. (REsp 1127949/SP, Rel. Ministra ELIANA CALMON, 
SEGUNDA TURMA, julgado em 03/11/2009, DJe 17/11/2009) 
ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. PERÍCIA. CORRETOR DE IMÓVEIS. 
IMPOSSIBILIDADE. REALIZAÇÃO POR ENGENHEIRO. DETERMINAÇÃO 
IMPOSTA PELO ARTIGO 12 DA LEI 8.629/93. AGRAVO DE INSTRUMENTO 
CONHECIDO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 
1.334.673 - ES (2010/0140240-6) DESAPROPRIAÇÃO - PERÍCIA FEITA POR 
CORRETOR DE IMÓVEIS - NULIDADE. Por todas as razões expostas, tendo 
por uma a perícia e por processo a partir da nomeação do perito sem a 
necessária qualificação profissional e com inobservância do artigo 7º, 
letra c, da Lei 5.194/66"(TJRS, Ap. Civ. 30.738, rel. Des. Bonorino 
Buttelli)" (TJMG, Ap. Civ. 68.868, rel. Costa Loures) Como se vê, a 
avaliação judicial prévia realizada por profissional habilitado e com 
registro nos Conselhos de Engenharia e/ou Arquitetura é não apenas um 
requisito legal e regulamentar, mas também um requisito material que 
atribui segurança jurídica ao expropriado e evita lesão ao patrimônio 
público. Por tais fundamentos e com amparo no art. 557, § 1º do CPC, 
dou provimento ao recurso, para determinar que seja nomeado perito 
engenheiro civil para a realização da perícia. Curitiba, 24 de agosto de 
2015. DES. CARLOS MANSUR ARIDA Relator 
(TJ-PR - AI: 14253055 PR 1425305-5 (Decisão Monocrática), Relator: 
Carlos Mansur Arida, Data de Julgamento: 25/08/2015, 5ª Câmara Cível, 
Data de Publicação: DJ: 1642 03/09/2015) 
 
Ou em decisão do TRF-4: 
 
TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. BEM 
PENHORADO. AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO. REALIZAÇÃO DE PERÍCIA 
TÉCNICA. ENGENHEIRO CIVIL. Impugnado fundamentadamente o valor 
atribuído ao bem penhorado, impõe-se a realização de nova avaliação 
por avaliador oficial (Art. 13, § 1º, da Lei nº 6.830, de 1980), ao que não 
equivale a leiloeira do Juízo, uma vez que a competência legal para 
 
10 
avaliação técnico-econômica de imóveis para fins judiciais é por lei 
reservada a engenheiro civil, inscrito no CREA. 
(TRF-4 - AG: 50236691820184040000 5023669-18.2018.4.04.0000, 
Relator: ANDREI PITTEN VELLOSO, Data de Julgamento: 18/12/2018, 
SEGUNDA TURMA) 
 
 
Ou ainda a decisão do TJ-SP: 
 
A Lei 6.530/78 que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, ao 
atribuir àquele profissional a atividade de “exercer a intermediação na 
compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar 
quanto à comercialização imobiliária”. Por outro lado, forçoso notar 
dispor o artigo 7º da Lei 5.194/66 que: “art. 7º - As atividades e 
atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-
agrônomo consistem em: (...) c) estudos, projetos, análises, avaliações, 
vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;” Como se pode notar, 
a avaliação de bens imóveis requer conhecimento específicos em 
matemática financeira, estatística e domínio dos métodosavaliatórios e 
conhecimentos sobre fundações, estruturas e coberturas de imóveis, 
bem como características dos materiais que os envolvem. Sendo assim, 
é imprescindível que a avaliação seja feita por profissional capacitado 
para tanto. Disponível em: https://ibape-nacional.com.br/site/wp-
content/uploads/2018/05/Ac%C3%B3rd%C3%A3o-do-Tribunal-de-
Justi%C3%A7a-do-Estado-de-S%C3%A3o-Paulo-recurso-para-que-a-
avalia%C3%A7%C3%A3o-seja-feita-por-profissional-de-engenharia-
civil-arquiteto-ou-engenheiro-agr%C3%B4nomo.pdf 
 
Portanto o Laudo não foi elaborado por profissional Habilitado para realiza-lo de acordo com 
as normas técnicas vigentes. 
 
9.3. DA APRESENTAÇÃO DO LAUDO: 
 
Conforme item 9 da norma NBR 14653-1 que trata da apresentação do laudo de avalição ficaram 
evidentes a ausência ou incorreção de alguns elementos importantes: 
 
i) indicação do método utilizado com justificativa da escolha 
 
O perito utiliza a terminologia MDCPP – Método direto de comparação de preço praticado na 
região, porém não existe na norma método com essa nomenclatura. Entendemos que o mesmo 
se referia ao método comparativo direto de dados de mercado. Porém vejamos o que diz a 
norma NBR 14653-1 em seu item 7.2.1 que define o método: 
 
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico 
dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. 
https://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/uploads/2018/05/Ac%C3%B3rd%C3%A3o-do-Tribunal-de-Justi%C3%A7a-do-Estado-de-S%C3%A3o-Paulo-recurso-para-que-a-avalia%C3%A7%C3%A3o-seja-feita-por-profissional-de-engenharia-civil-arquiteto-ou-engenheiro-agr%C3%B4nomo.pdf
https://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/uploads/2018/05/Ac%C3%B3rd%C3%A3o-do-Tribunal-de-Justi%C3%A7a-do-Estado-de-S%C3%A3o-Paulo-recurso-para-que-a-avalia%C3%A7%C3%A3o-seja-feita-por-profissional-de-engenharia-civil-arquiteto-ou-engenheiro-agr%C3%B4nomo.pdf
https://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/uploads/2018/05/Ac%C3%B3rd%C3%A3o-do-Tribunal-de-Justi%C3%A7a-do-Estado-de-S%C3%A3o-Paulo-recurso-para-que-a-avalia%C3%A7%C3%A3o-seja-feita-por-profissional-de-engenharia-civil-arquiteto-ou-engenheiro-agr%C3%B4nomo.pdf
https://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/uploads/2018/05/Ac%C3%B3rd%C3%A3o-do-Tribunal-de-Justi%C3%A7a-do-Estado-de-S%C3%A3o-Paulo-recurso-para-que-a-avalia%C3%A7%C3%A3o-seja-feita-por-profissional-de-engenharia-civil-arquiteto-ou-engenheiro-agr%C3%B4nomo.pdf
https://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/uploads/2018/05/Ac%C3%B3rd%C3%A3o-do-Tribunal-de-Justi%C3%A7a-do-Estado-de-S%C3%A3o-Paulo-recurso-para-que-a-avalia%C3%A7%C3%A3o-seja-feita-por-profissional-de-engenharia-civil-arquiteto-ou-engenheiro-agr%C3%B4nomo.pdf
 
11 
Na aplicação desse método para a avaliação imobiliária, a natureza dos 
bens, a indisponibilidade dos dados e de suas características, bem como 
os prazos limitados para a concepção da avaliação, podem levar a coleta 
de amostras que não atendam na íntegra aos pressupostos formais 
das amostras aleatórias simples, exigidos pelos modelos de estatística 
inferencial 
 
Não encontra-se no laudo a justificativa da escolha desse método. Quanto ao tratamento 
técnico e a coleta de amostras como foi descrito na definição do método comparativo direto de 
dados de mercado nada foi feito ou feito de forma equivocada como será abordado na 
sequência. 
 
j) especificação da avaliação 
 
Quanto a especificação das avaliações a norma NBR 14653-2 define: 
 
9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o 
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as 
informações que possam ser dele extraídas... Quanto ao grau de 
precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e 
da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. 
9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescrições dessa 
norma serão denominados laudo de avaliação. O grau de 
fundamentação atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos 
casos em que o grau mínimo I não for atingido, devem ser indicados e 
justificados os itens das tabelas de especificação que não puderam ser 
atendidos e os procedimentos e cálculos utilizados na identificação do 
valor. 
 
Em seguida a NBR 14653-2 apresenta tabelas de enquadramento para que o Engenheiro de 
avaliações possa classificar os laudos com notas de I a III para graus de fundamentação e 
precisão, onde I seria a pior nota e III a melhor nota. 
 
Como pode-se perceber na página 5 nenhuma classificação foi dada em relação a precisão. 
Observamos ainda que o perito afirma ter obtido o grau de fundamentação I no laudo, sem ter 
demonstrado objetivamente como. Vejamos os quadros de enquadramento da fundamentação 
para o método comparativo direto de dados de mercado de acordo com a norma: 
 
12 
 
Continuação da tabela na página seguinte da norma: 
 
 
13 
 
 
Ou seja, se ele tivesse utilizado essa metodologia para tratamento ele necessitaria demonstrar, 
como obteve o grau de fundamentação em relação aos 6 parâmetros normativos acima 
descritos pela norma. 
 
A norma ainda tem outra metodologia para o método comparativo direto de dados de mercado, 
que seria o tratamento por fatores. Se ele tivesse usado o tratamento por fatores: 
 
 
14 
 
 
Ou seja, se ele tivesse utilizado essa metodologia para tratamento ele necessitaria demonstrar, 
como obteve o grau de fundamentação em relação aos 4 parâmetros normativos acima 
descritos pela norma. 
 
Nada disso foi demonstrado. 
 
Portanto o Laudo não permite afirmar qual o grau de fundamentação adotado e sequer 
apresenta o grau de precisão. 
 
9.4. QUANTO A METODOLOGIA: 
 
Vejamos o que define a norma: 
6.6 Escolha da metodologia 
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem 
avaliando, o objetivo e a finalidade da avaliação e os dados de mercado 
disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que 
possível, preferir o método comparativo direto de dados de mercado. 
 
Aqui reside um grave equívoco do laudo na escolha da metodologia, visto que a quantidade e a 
qualidade das amostras obtidas pelo perito se mostraram inadequadas para o uso do método. 
 
 
15 
9.4.1. QUANTO A AMOSTRA: 
 
Foram coletados conforme páginas 10 e 11 do laudo apenas 6 dados para referência de preços 
e sem nenhuma homogeneização e tratamento técnico dos dados obtidos. 
 
Quanto a quantidade de dados a norma NBR 14653-2 apresenta em sua tabela I que a 
quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados seja: 
 
• 6(K+1) para enquadramento no Grau III 
• 4(K+1) para enquadramento no Grau II 
• 3 (K+1) para enquadramento no Grau I 
 
Onde K, é o número de variáveis independentes, no caso o perito optou por escolher apenas 
uma variável independente, que seja a área. Ou seja, a quantidade de dados mínimas para essa 
avaliação seriam 6 se todos fossem utilizados. 
 
Importante salientar que o aspecto número de dados é apenas um de 6 elementos que devem 
ser levados em consideração para enquadramento do grau de fundamentação. 
 
No caso o perito optou sem nenhum tipo de tratamento técnico por considerar os 6 dados em 
seu cálculo, mesmo esses dados se mostrando totalmente discrepantes com o imóvel avaliando. 
Senão vejamos, o terreno avaliando de acordo com o laudo tem 13.877,28 m² em compensação 
os dados obtidos para comparação foram: 
 
 Área (m²) 
% da área do do 
Avaliando 
Avaliando 13877,28 
Amostra 1 6750 -51,36% 
Amostra 2 7200 -48,12% 
Amostra 3 11000 -20,73% 
Amostra 4 4060000 29156,45% 
Amostra 5 50000 260,30% 
Amostra 6 43000 209,86% 
 
Ou seja, na amostra coletada ou foram considerados terrenos muito pequenos, ou um terreno 
enorme para a comparação, o que se torna equivocado. É como se eu pudesse comparar o preço 
da compra de 1 grão de arroz, com 1 Kg e 1 tonelada. É de conhecimento instintivo que a 
quantidade, ou o tamanho de um bem influencia no seu valor, isso chama-se efeito barganha. 
 
Veja o que diz a norma NBR 14653-1: 
 
7.2.1O profissional da engenharia de avaliações, para alcançar o 
máximo de representatividade da amostra, deve especificar claramente 
as características dos imóveis que compõem a população pesquisada, 
tomando como referência as características do imóvel avaliando. 
 
E a norma NBR 14653-2: 
 
 
16 
8.2.1.1 Planejamento de pesquisa: No planejamento de uma pesquisa, 
o que se pretende e a composição de uma amostra representativa de 
dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto 
possível, semelhante às do avaliando, usando-se toda a evidência 
disponível. 
 
8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado 
8.2.1.3.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de 
uma amostra representativa para explicar o comportamento de 
mercado no qual o imóvel avaliado esteja inserido e constitui a base do 
processo avaliatório. Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga 
o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferencialmente a 
respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de 
referência da avaliação, com suas principais características econômicas, 
fiscais e de localização. 
 
Portanto, além da quantidade de elementos serem insuficientes para essa avaliação os dados 
coletados em mercado para ser usado como referência de comparação com o imóvel 
avaliando, quer pelas grandes diferenças de áreas, bem como pelas condições de 
infraestrutura, pois alguns deles possuíam muro ou ficava em estrada pavimentada, sem que 
isso fosse levado em consideração ou justificado, o que definitivamente torna inconsistente o 
método utilizado. 
 
9.4.2. QUANTO AO TRATAMENTO TÉCNICO DOS DADOS 
 
Vejamos o que diz a NBR 14653-2: 
 
8.2.1.4.1 É recomendável, preliminarmente, a sumarização das 
informações obtidas sob a forma de gráficos que mostram as 
distribuições de frequências para cada uma das variáveis, bem como as 
relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a 
influência das variáveis que presumivelmente expliquem a variação dos 
preços a forma dessa variação, possíveis dependências entre elas, 
identificação de pontos atípicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar 
as respostas obtidas no mercado comas crenças a priori do engenheiro 
de avaliações, bem como permitir a formações de novas hipóteses. 
No tratamento de dados podem ser utilizados, alternativamente ou em 
função da qualidade e da quantidade de dados e informações 
disponíveis: 
 
17 
- tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, 
fundamentados por estudos conforme 8.2.1.4.2 e posterior análise 
estatística dos resultados homogeneizados. 
- tratamento científico: tratamento de evidencias empíricas pelo uso de 
metodologia cientifica que leve à indução de modelo validado para o 
comportamento do mercado. 
 
Ou seja, de acordo com a norma existem duas formas apenas de tratar os dados de uma 
amostra, e nenhum dos dois critérios foram utilizados pelo Perito. Portanto, o perito não 
trabalhou seus cálculos em cima de uma amostra tratada ou homogeneizada como determina 
a norma. 
 
Observando o valor unitário (R$/m²) das amostras coletadas percebe-se claramente a 
incompatibilidade com o método utilizado. 
 
 Área (m²) Valor (R$) Valor/m² 
Amostra 1 6750 R$ 800.000,00 R$ 118,52 
Amostra 2 7200 R$ 400.000,00 R$ 55,56 
Amostra 3 11000 R$ 350.000,00 R$ 31,82 
Amostra 4 4060000 R$ 39.000.000,00 R$ 9,61 
Amostra 5 50000 R$ 6.000.000,00 R$ 120,00 
Amostra 6 43000 R$ 5.000.000,00 R$ 116,28 
 
Vejamos o que diz a norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de 
Avaliações e Perícias/SP sobre saneamento das amostras: 
 
a) Calcula-se a média dos valores unitários homogeneizados; 
b) Adota-se como intervalo de elementos homogêneos, aquele definido 
entre os limites de 30%, para mais ou para menos, do respectivo valor 
médio; 
c) Se todos os elementos estiverem contidos dentro desse intervalo, 
adota-se essa média como representativa do valor unitário de mercado; 
d) Caso contrário, procura-se o elemento que, em módulo, esteja mais 
afastado da média, que é excluído da amostra. Após a exclusão, 
procede-se como em a) e b), definindo-se novos limites 
e) Se elementos anteriormente excluídos passarem a estar dentro dos 
novos limites devem ser reincluídos; 
f) Este processo deve ser reiterado até que todos os dados atendam o 
intervalo de +/- 30% em torno da última média; 
g) Se houver coincidência de mais de um elemento a ser excluído na 
etapa d), deve-se excluir apenas um, devidamente justificado; disponível 
em 
https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/infraestru
tura/arquivos/ACESSO%20WEB%20novo/DESAPROPRIACAO/norma_im
oveis_.pdf 
 
Se tentássemos sanear a amostra com o procedimento acima, veja o que aconteceria: 
https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/infraestrutura/arquivos/ACESSO%20WEB%20novo/DESAPROPRIACAO/norma_imoveis_.pdf
https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/infraestrutura/arquivos/ACESSO%20WEB%20novo/DESAPROPRIACAO/norma_imoveis_.pdf
https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/infraestrutura/arquivos/ACESSO%20WEB%20novo/DESAPROPRIACAO/norma_imoveis_.pdf
 
18 
 
AMOSTRA 
 Valor/m² Distância a Média 
Amostra 1 R$ 118,52 R$ 43,22 
Amostra 2 R$ 55,56 0 
Amostra 3 R$ 31,82 -R$ 43,48 
Amostra 4 R$ 9,61 -R$ 65,69 
Amostra 5 R$ 120,00 R$ 44,70 
Amostra 6 R$ 116,28 R$ 40,98 
Média R$ 75,30 
1,3x Média R$ 97,89 
0,7x Média R$ 52,71 
 
Em um primeiro momento todas a amostra, com exceção de um elemento, estaria fora do 
intervalo homogêneo. Excluindo o elemento mais afastado da média em módulo teríamos: 
 
SANEAMENTO I 
 Valor/m² Distância a Média 
Amostra 1 R$ 118,52 R$ 30,08 
Amostra 2 R$ 55,56 -R$ 32,88 
Amostra 3 R$ 31,82 -R$ 56,62 
Amostra 4 
Amostra 5 R$ 120,00 R$ 31,57 
Amostra 6 R$ 116,28 R$ 27,84 
Média R$ 88,43 
1,3x Média R$ 114,96 
0,7x Média R$ 61,90 
 
Excluído o primeiro elemento, a amostra remanescente inteira estaria fora do intervalo 
homogêneo. Excluindo um segundo elemento, o mais afastado da média em módulo teríamos: 
 
 
SANEAMENTO II 
 Valor/m² Distância a Média 
Amostra 1 R$ 118,52 
Amostra 2 R$ 55,56 -R$ 47,03 
Amostra 3 
Amostra 4 
Amostra 5 R$ 120,00 
Amostra 6 R$ 116,28 
Média R$ 102,59 
1,3x Média R$ 133,36 
0,7x Média R$ 71,81 
 
 
19 
Excluído o segundo elemento, a amostra remanescente ainda teria um elemento fora do 
intervalo homogêneo. Excluindo um terceiro elemento, o mais afastado da média em módulo 
teríamos: 
 
SANEAMENTO III 
 Valor/m² Distância a Média 
Amostra 1 R$ 118,52 
Amostra 2 
Amostra 3 
Amostra 4 
Amostra 5 R$ 120,00 
Amostra 6 R$ 116,28 
Média R$ 118,27 
1,3x Média R$ 153,75 
0,7x Média R$ 82,79 
 
Ou seja, apenas 3 elementos restariam na amostra saneada, o que seria insuficiente para a 
realização da avaliação com grau de fundamentação mínimo, conforme tabela I da Norma já 
citada anteriormente. 
 
Isto, prova que a amostra era insuficiente e não homogênea com o dado avaliando, o que 
resultaria em um LAUDO SEM FUNDAMENTAÇÃO. 
 
9.5. QUANTO AO PARECER TÉCNICO DE PRODUTIVIDADE AGRÍCOLA 
 
9.5.1. QUANTO A NORMA: 
 
Para as avaliações dos componentes dos Imóveis rurais existe uma norma, a NBR 14653-3 que 
em nenhum momento foi citada no referido documento. Porém, por se tratar de uma avaliação 
a mesma está sujeita aos rigores também danorma NBR 14653-1. 
 
9.5.2. QUANTO A PROFISSIONAL: 
 
Nas considerações gerais: 
 
As avaliações produtivas agronômicas tiveram como base os 
levantamentos realizados pela ENGENHEIRA XXX... 
 
Verificando junto ao site do CREA, que tem área de consulta de profissionais de forma pública e 
gratuita, e que deveria ser verificado pelo perito diga-se de passagem, a profissional encontra-
se inadimplente desde 2014, conforme imagem abaixo retirado de consulta no dia 06 de Junho 
de 2020. 
 
 
 
Vejamos o que diz a lei 5194/66: 
 
20 
 
Art. 63. Os profissionais e pessoas jurídicas registrados de 
conformidade com o que preceitua a presente lei são obrigados ao 
pagamento de uma anuidade ao Conselho Regional, a cuja jurisdição 
pertencerem. 
 
Sendo assim a profissional não cumpriu com suas obrigações e vejamos as consequências 
dispostas na mesma lei: 
 
Art. 64. Será automaticamente cancelado o registro do profissional ou 
da pessoa jurídica que deixar de efetuar o pagamento da anuidade, a que 
estiver sujeito, durante 2 (dois) anos consecutivos sem prejuízo da 
obrigatoriedade do pagamento da dívida. 
Parágrafo único. O profissional ou pessoa jurídica que tiver seu 
registro cancelado nos têrmos dêste artigo, se desenvolver qualquer 
atividade regulada nesta lei, estará exercendo ilegalmente a profissão, 
podendo reabilitar-se mediante novo registro, satisfeitas, além das anuidades 
em débito, as multas que lhe tenham sido impostas e os demais emolumentos 
e taxas regulamentares. 
 
Portanto, o registro profissional da Engenheira deve ser considerado cancelado e a mesma por 
desenvolver essa atividade regulada exerceu ilegalmente a profissão. 
 
Art. 67. Embora legalmente registrado, só será considerado no 
legítimo exercício da profissão e atividades de que trata a presente lei o 
profissional ou pessoa jurídica que esteja em dia com o pagamento da 
respectiva anuidade. 
 
 
Art. 68. As autoridades administrativas e judiciárias, as repartições 
estatais, paraestatais, autárquicas ou de economia mista não receberão 
estudos, projetos, laudos, perícias, arbitramentos e quaisquer outros 
trabalhos, sem que os autores, profissionais ou pessoas jurídicas; façam 
prova de estar em dia com o pagamento da respectiva anuidade. 
 
Sendo assim o judiciário não deve acolher o laudo por possuir parte dele autoria de 
profissional com registro cancelado. 
 
9.5.3. DA METODOLOGIA 
 
Conforme item 10.6 da norma NBR 14653-3 
 
21 
 
10.6.1 Na avaliação em separado das culturas, recomenda-se o emprego 
do método da capitalização da renda para a identificação do valor 
econômico, onde devem ser observados os procedimentos previstos em 
8.2.2. Convém que as planilhas de custeio sejam anexadas aos laudos. 
10.6.2 Recomenda-se que o valor econômico corresponda ao valor 
presente líquido de um fluxo de caixa, resultante de receitas e despesas 
inerentes ao bem, descontado a uma taxa de atratividade de igual 
risco, considerado o prazo do ciclo da cultura. 
 
A engenheira agrônoma XXX não usou o método recomendado pela norma e nem justificou o 
não uso. 
 
 “Para obtenção dos valores, foi usado método comparativo direto com 
os valores de mercado, tendo em vista a obtenção mais precisa das 
informações”. 
 
Porém não existe na norma esse método. 
 
Imaginamos que o profissional se refere ao Método Comparativo direto de dados de mercado 
porém não há norma previsão de comparação de culturas. 
 
Ainda segundo a engenheira; 
 
Foram utilizados roteiro de entrevistas para levantamento das 
informações... 
 
Quanto ao roteiro de entrevistas. Por que o mesmo não foi juntado ao laudo para que ficasse 
demonstrada de forma clara e transparente os fundamentos do laudo? 
 
Prossegue a engenheira: 
 
 
Todas as fontes consultadas foram cercadas do rigor científico das 
informações e características, antes mesmo do fornecimento das 
informações solicitadas, do ponto de vista das idades e estágios de 
produção e idade das mesmas. 
 
Após a coleta e análise das informações primárias (coletadas a campo) 
foram realizadas pesquisas para subsidiar (levantamento secundário) a 
elaboração do presente parecer. Para a definição dos valores foram 
levantadas também informações de mercado junto a fontes 
selecionadas que pudessem responder com fidelidade as questões dessa 
avaliação, observando sempre a idoneidade da fonte da informação.... 
 
Ora, que fontes são essas que não podem ser citadas em um documento técnico isento que 
permitam uma consulta ou confirmação dos dados obtidos? 
 
Onde encontra-se a demonstração da coleta e análise das informações? 
 
 
22 
9.5.4. QUANTO AS CULTURAS: 
 
No referido laudo na tabela I foram apresentados dados sem as fontes de informações: 
 
a) Produção por planta ano (em Kg) (Qual a fonte?) 
b) Produção durante o tempo de vida útil (Qual a fonte que determinou a vida útil de cada 
frutífera?) 
c) Valor unitário (Onde estão os dados de mercado para se chegar a esse preço visto que 
foi usado o método comparativo direto de dados de mercado?) 
 
Embora não dita a fonte no Laudo, qualquer pessoa, por mais leiga que seja pode encontrar 
algumas dessas informações (embora apenas uma única fonte não seja suficiente) no site: 
 
http://www3.ceasa.gov.br/prohortweb/?page=reports.consulta_relatorio_preco_medio_mens
al 
 
Vamos mostrar alguns exemplos: 
 
9.5.4.1. Banana (no Laudo não especifica o tipo): 
 
 
 
 
Ambos ao valores bem abaixo do valor de R$ 3,15 no laudo. 
 
9.5.4.2. Laranja: 
 
 
 
Valor do Laudo: R$ 3,15 
 
 
 
9.5.4.3. Limão: 
 
 
 
Valor do Laudo: R$ 6,30 
 
9.5.4.4. Mamão: 
 
 
 
http://www3.ceasa.gov.br/prohortweb/?page=reports.consulta_relatorio_preco_medio_mensal
http://www3.ceasa.gov.br/prohortweb/?page=reports.consulta_relatorio_preco_medio_mensal
 
23 
Valor do Laudo: R$ 3,68 
 
Isso considerando o preço direto ao consumidor, não levando em conta, por exemplo, que 
geralmente o produtor vende no atacado para os distribuidores ou feirantes, por um valor ainda 
mais baixo. 
 
Outra pergunta que se faz, toda a produção será vendida? Não há nenhuma perda? Não há 
nenhum investimento para a produção? É um negócio ausente de riscos? Qual o valor presente 
líquido do negócio? 
 
9.5.5. QUANTO AS ESPÉCIMES FLORESTAIS MADEIRÁVEIS: 
 
9.5.5.1. Volume: 
 
Foi considerado todo o volume, porém: 
a. Não foi considerada perda no beneficiamento. 
 
9.5.5.2. Valor: 
 
Qual a fonte da pesquisa de valores já que foi utilizado o método comparativo direto de dados 
de mercado? 
 
Outras fatos não levados em consideração no laudo. 
a. Não foi considerado custo no transporte da madeira até a madeireira. 
b. Não foi considerado o próprio custo do beneficiamento. 
c. Não foi considerado custos de legalização para o extrativismo da madeira. 
d. Não foi considerado o custo de armazenagem e comercialização das peças. 
 
Em resumo: Em relação as culturas e madeira o laudo não levou em consideração valor 
presente líquido de um fluxo de caixa, resultante de receitas e despesas inerentes ao bem, 
descontado a uma taxa de atratividade de igual risco, considerado o prazo do ciclo da cultura 
como recomenda a norma NBR 14653-3. 
 
 
9.5.6. DO MEMORIAL DE CÁLCULOS E TABELAS 
 
Observa-se que foi considerada uma simples média para obtenção do valor de mercado dos 
imóveis, sem nenhum tratamento dos dados e nem levando em consideração a 
heterogeneidade dos dados coletados, principalmente em relação as áreas, muito discrepantes 
em relação ao avaliando, ou a infraestrutura. 
 
Quanto aos valores da casa de taipa, barraca de estocagem, poço artesiano e açude nada foi 
demonstrado como fonte de obtenção de valor. 
 
 
24 
Quanto ao custo da casa de alvenaria, não foi justificado o uso do CUB desonerado. Também 
não foi justificado e nem dada a fonte do percentual de depreciação em 10%. 
 
Também não foi considerado no cálculo o BDI conforme tabela de grau de fundamentação 
previsto na norma NBR 14653-2. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
10. CONCLUSÃO:Para ser considerado um Laudo de Avaliação deve haver: 
a) fundamentação técnica e científica 
b) elaboração por um profissional da engenharia de avaliações 
c) estar em conformidade com a norma NBR 14653-1. 
 
 
25 
Como pudemos demonstrar nada disso se apresenta como característica do laudo pericial 
apresentado. 
 
Para que o resultado do laudo fosse o valor de mercado necessitaria se descobrir a quantia mais 
provável pela qual se negociaria voluntária e conscientemente um bem, em uma data de 
referência, dentro das condições do mercado vigente. 
 
Utilizar um valor médio que não representa as condições do mercado vigente não me parece 
que possa ser levado em consideração como uma fundamentação técnica e científica que se 
espera de laudo pericial. 
 
Portanto, sugerimos a anulação da devida perícia com a convocação de um Engenheiro 
Avaliador, preferencialmente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias, pois trata-se de 
uma instituição que capacita seus profissionais e tem regas rígidas para filiação, como a 
comprovação de conhecimento técnico-científico. 
 
Que a nova perícia tenha de 30 a 60 para realização, para que possa ser feita com calma e 
fundamento.