Direito sobre Coisas alheias

Na enfiteuse o foreiro pode dispor do domínio útil, tem direito de resgate, podendo até transmiti-lo; no usufruto o usufrutuário não poderá transmitir seu direito, este é inalienável, podendo tão-somente ceder seu exercício;

A enfiteuse é perpétua; o usufruto, temporário;

A enfiteuse recai sobre terrenos para agricultura ou edificações; o usufruto recai sobre bens móveis, imóveis e direitos;

A enfiteuse é onerosa, o enfiteuta deverá pagar o foro; o usufruto é gratuito;

A enfiteuse é mais extensa do que ele, pois o enfiteuta pode transformar o imóvel desde que não lhe deteriore a substância, o que não sucede com o usufrutuário;

A enfiteuse pode ser transmitida por herança, ao passo que o usufruto extingue-se com a morte dousufrutuário, sendo intransmissível por herança;

A enfiteuse é alienável, enquanto o exercício do usufruto só pode ser cedido, por título gratuito ou oneroso, sendo intransferível por alienação;

Na enfiteuse há o pagamento de uma pensão anual, por pane do foreiro; já o direito do usufrutuário é gratuito;

O usufruto implica cessão do direito de use a gozo da coisa ao usufrutuário, dos quais o proprietário ficará, temporariamente, privado, ao passo que as servidões são encargos que não privam o proprietário do use a do gozo de seu bem;

O usufruto recai tanto em coisas móveis como imóveis, a as servidões só cabem a bens imobiliários;

O usufruto é instituído em proveito de uma pessoa, e a servidão, em benefício de um prédio;

O usufruto é temporário, e a servidão, perpétua.

A locação e o usufruto conferem o direito de desfrutar de bem alheio, mas:

 a)  O usufruto é direito real, oponível erga omnes, e a locação, pessoal, de modo que o direito do locatário só pode ser exercido contra o locador;

b)  O usufruto incide sobre coisas corpóreas ou incorpóreas e a locação só recai sobre bens corpóreos;

c)  O usufruto nasce de lei, ato jurídico inter vivos ou causa mortis, de usucapião etc., ao passo que a locação decorre apenas de contrato;

d)  O usufruto é gratuito e a locação onerosa, sendo indispensável o pagamento do aluguel.

e)  não pode alienar as garagens a pessoa estranha ao condomínio, uma vez que se caracterizam como serventias das unidades. A disciplina das vagas da garagem é da alçada da assembléia, que poderá deliberá-las por sorteio ou rodízio, quando não demarcadas, prevendo, ainda, o local para visitantes e estipulando proibições ao uso da vaga, pois nesta não será permitido, p. ex., o depósito de lenha, de entulhos ou de móveis do condômino. Se a lei proíbe a venda de vagas de garagem a estranhos ao condomínio, pode a convenção, para atingir os mesmos fins, vedar a locação. Todavia, essa restrição não é aplicável aos edifícios-garagens, onde são unidades autônomas vinculadas às respectivas frações ideais. "Quando à vaga de garagem for atribuída fração ideal de terreno, considerar-se-á unidade autônoma não vinculada à unidade habitacional, não havendo como se falar em extensão do usufruto instituído sobre o apartamento, eis que inexiste relação de acessoriedade entre as unidades. Necessário se faz disposição expressa do nu-proprietário e inscrição notarial do usufruto sobre a vaga".

Parabéns Franciely Moura, como uma boa "Indiana Jones" do mundo jurídico, você desenterrou um instituto disposto no Código Civil de 1916!

Brincadeiras a parte, resumiremos os institutos citados. 

Em primeiro lugar, cumpre-nos destacar que o instituto da enfiteuse, salvo disposições contratuais ainda vigentes, não mais encontra baliza no ordenamento jurídico pátrio, porque deixou de existir com o advento do Código Civil de 2002.

A enfiteuse, também conhecida como aforamento ou emprazamento, consistia na transferência do domínio útil da propriedade imóvel, por ato inter-vivos ou em disposições de última vontade. Basicamente, funcionava da seguinte maneira: os contratantes, denominados de enfiteuta (aquele que recebia o domínio útil) e senhorio (proprietário), acordavam o preço pela transferência dos direitos reais, que poderia ser perpétua (em regra) ou temporária. O preço entabulado era anual, certo e invariável e recebia a alcunha de foro ou pensão.

Na modalidade temporária, que constituía exceção, fazia as vezes de arrendamento (por analogia) e seguia as regras deste instituto.

Eis ai as principais diferenças da enfiteuse e da locação. Enquanto a enfiteuse se dava de maneira perpétua, a locação, mesmo que por prazo indeterminado, não; a transferência dos direitos reais não ocorre na locação, sendo apenas direito pessoal e não propter rem (oponível a todos e que acompanha a coisa) como na enfiteuse. Ademais, somente ocorria a enfiteuse sobre propriedades imóveis que não estavam edificadas ou cultivadas. Isso porque o instituto servia como incentivo para utilização das terras que não tinham destinação. 
No caso de a coisa, objeto da enfiteuse, estar edificada no momento do contrato, o instrumento passava a obedecer as regras de arrendamento ou locação por prazo indeterminado (analogicamente). Ainda, importante mencionar que para haver a transferência efetiva do domínio útil era necessária a averbação do contrato de enfiteuse no registro do imóvel, para que assim, produzisse seus efeitos de oponibilidade a todos.

Já quanto ao usufruto, as principais diferenças são:

- O usufruto é, usualmente, gratuito;
- Não é eterno (por tempo determinado, portanto, ou se estingue com a morte);
- Não impõe a condição de não edificação prévia;
- O usufruto não é alvo de alienações, exceto ao próprio nu-proprietário;
- Não é possível dispor no usufruto;
- Usufruto pode incidir sobre outros bens e não somente imóveis - como na enfiteuse;

Fontes: 
http://www.jurisway.org.br/cursos/curso.asp?id_curso=691
https://geisafreire.wordpress.com/2011/03/09/17/

Obs.: Limitei-me a conceituar os institutos de maneira suscinta, sem detalhes e características procedimentais. Para tanto, leia o material direto da fonte, ou procure doutrinas de Direito das Coisas.