Caderno Direito das Coisas

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10/21/21, 5:56 PM Introdução aos Direitos Reais
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Introdução aos Direitos Reais
DIREITO CIVIL VII - Coisas
1. Introdução
Nesta disciplina, você irá aprender que, além da propriedade e da posse, podemos ter outros
direitos sobre as coisas, e também como eles são adquiridos e perdidos, seu conteúdo e limite, etc.
Antes, porém, precisamos entender claramente alguns pontos:
Por que chamamos de direitos reais aqueles que nos ligam diretamente às coisas?
O que pode ser efetivamente considerado “coisa”?
Qual a diferença entre os direitos reais e outras espécies de direitos?
DIREITOS REAIS: O QUE SÃO ELES?*
Se alguns direitos são reais, as outras espécies seriam “irreais” ou imaginárias? Certamente que
não. O português é uma língua latina e muitas palavras modernas têm uma origem bem antiga. O
principal significado da palavra latina “res” é “coisa”. Por isso, os direitos que recaem diretamente
sobre esse tipo de bem são chamados “reais” (relativo às coisas).
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LATIM
res, feminino singular nominativo (plural: res)
1. coisa; assunto; negócio
2. objeto; ser; corpo
3. propriedade; posse
4. bens
5. fato; acontecimento; façanha
6. utilidade
7. profissão; trabalho; arte
8. o Estado; negócios públicos
9. meio; maneira;
10. argumento; prova
DECLINAÇÃO
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Só podemos considerar “coisa” propriamente dita os objetos concretos, tangíveis, aquilo que você
pode “segurar”. A energia elétrica, por exemplo, existe na natureza (mundo material), mas não
poderia ser considerada “coisa”; essa é a razão pela qual foi necessário criar um dispositivo legal
específico (Código Penal, art. 155, §3º) para punir a prática do furto de energia elétrica, conhecida
popularmente como “gato”, pois, até então, a jurisprudência considerava o desvio de eletricidade,
embora ilegal, algo penalmente atípico, ou seja, não estava abrangido pelo conceito de furto.
Por esse motivo, embora essa seja uma expressão consagrada no meio jurídico, a rigor não
deveríamos falar em “propriedade intelectual”, porque as marcas e patentes, por mais importância
econômica que tenham, são intangíveis, isto é, não são propriamente “coisas”, constituindo bens
jurídicos imateriais. Não têm natureza real os direitos que recaem sobre bens intangíveis, por mais
valiosos que sejam. Também não eram corretas e caíram em desuso a expressão “posse do estado de
casado” e outras semelhantes, que, de fato, não estavam no âmbito do direito possessório. Só por
força de expressão (e comprometendo a exatidão), podemos falar em posse ou propriedade de bens
intangíveis ou imateriais.
“As expressões jus in re e jus ad rem são empregadas desde o direito canônico para distinguir os
direitos reais dos pessoais. O vocábulo reais deriva de res, rei, que significa coisa. Segundo a
concepção clássica, o direito real consiste no poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a
coisa, com exclusividade e contra todos. No polo passivo, incluem-se os membros da coletividade,
pois todos devem abster-se de qualquer atitude que possa turbar o direito do titular. No instante
em que alguém viola esse dever, o sujeito passivo, que era indeterminado, torna-se determinado”
(GONÇALVES, 2013, p. 26, grifo do autor).
A energia elétrica não pode ser considerada “coisa”.
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2. Direitos Reais X Obrigacionais
A maior parte dos nossos direitos corresponde a uma obrigação de outra pessoa, ainda que
relativamente a certa coisa. Por exemplo: se alguém lhe deve R$ 50,00, você pode exigir essa
quantia apenas do devedor ou do fiador, se houver; ninguém mais lhe deve nada. Por outro lado,
você tem direito a essa quantia, mas ainda não é “dono” dela: para realmente receber o que lhe é
devido, em primeiro lugar, é necessário que o devedor tenha como pagar e, em segundo lugar, que
ele o faça espontaneamente ou obrigado pelo Judiciário.
Estes são os chamados direitos creditícios ou obrigacionais, que somente são satisfeitos
mediante uma prestação, isto é, por meio de um certo comportamento do devedor (sujeito passivo
de uma relação jurídica obrigacional) em favor do credor (sujeito ativo): pagar quantia certa, dar
coisa, fazer (prestação de serviço, por exemplo) ou não fazer (não fazer concorrência a quem nos
adquiriu uma empresa). Nestes casos, a ligação entre titular do direito e o bem jurídico é indireta,
uma vez que o credor só receberá aquilo a que ele faz jus por intermédio de uma conduta voluntária
ou forçada do devedor.
Já os direitos reais nos ligam diretamente à coisa que é objeto deles. O proprietário pode, ele
próprio, retirar da coisa as vantagens que ela proporciona: habitar a sua casa, transportar-se em
seu automóvel. O único comportamento que o proprietário pode exigir de terceiros é que não
interfiram ilegalmente nesse uso: não furtar, roubar ou danificar o que é seu, etc. Por outro lado,
esse dever de respeitar a propriedade alheia é exigível de todas as pessoas ou, como dizemos em
linguagem formal, é oponível erga omnes. Isso significa que tanto o contrato de compra e venda
de um imóvel quanto o de hipoteca, depois de levados ao Cartório de Registro Imobiliário, passarão
a valer em face de todas as pessoas, e não apenas das partes que os assinaram.
Duas pessoas formalizando um contrato, que transmitirá a cada uma delas direitos obrigacionais.
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Dizer que um direito é oponível a todos implica também que ele adere à coisa (aderência dos
direitos reais) e a segue em mãos de quem quer que seja. Um imóvel hipotecado pode ser vendido,
mas ele continua como garantia e, se a dívida não for paga, ele poderá ser penhorado e leiloado.
Uma coisa que me foi furtada e um terceiro a comprou de boa-fé, ainda me pertence e eu posso
exigi-la de volta, cabendo a esse terceiro tentar reaver o seu prejuízo de quem lhe vendeu o que, na
verdade, era meu. A isso, em linguagem jurídica, chamamos de “direito de sequela”. Por fim,
para que possam ser respeitados por todos, obviamente, os direitos reais de cada pessoa devem ser
conhecíveis pelos demais – princípio da publicidade dos direitos reais.
Por essas razões, dizemos que os direitos reais são absolutos, mas não devemos concluir que não
tenham limites ou que sejam mais importantes que outros. Eles são “absolutos” apenas porque: a)
não são relativos somente a determinadas pessoas (devedor, fiador, avalista, etc.); b) o titular
Imagem da série #PorDentroDoJuridiques disponibilizada em rede social oficial do Ministério Público Federal.
Curiosidade: é possível encontrar dispositivos legais referentes à propriedade não só no Código
Civil, mas também em diversas leis complementares, ordinárias e até mesmo na Constituição
Federal da República Brasileira.
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desses direitos não precisa de determinados comportamentos de terceiros, masapenas do respeito
à sua propriedade, por exemplo.
Nesse sentido, os direitos da personalidade também são absolutos: todos devem respeitar a vida, a
integridade física, a honra, etc. dos demais e, para gozar desses direitos, cada um de nós também
não precisa de nada além desse respeito. Portanto, como estudaremos mais tarde, os direitos reais
sofrem diversas limitações legais (até porque o fato de ser proprietário de um automóvel não me
permite dirigi-lo sem habilitação ou na contramão), mas nem por isso deixam de ser absolutos, no
sentido de que eles se bastam (satisfazem) em si mesmos.
Por outro lado, um direito não poderia ser oposto a todas as pessoas apenas porque assim deseja o
seu titular. É a lei e apenas a lei confere ao registro do contrato de compra e venda efeito diante de
todas as pessoas. Por isso, somente a lei (não a vontade das partes) pode estabelecer que um direito
é “real”. Assim, a lista de direitos reais contida no artigo 1.225 do Código Civil, que contém a posse,
a propriedade e os direitos reais sobre coisa alheia (direitos reais de garantia, de fruição e de
aquisição), é um rol taxativo ou numerus clausus, mas o próprio legislador deixou de incluir a
posse. É de boa técnica legislativa que, ao se criar um novo direito real, ele seja introduzido no art.
1.225 do Código Civil, tal como foram acrescentados os incisos XI, XII e XIII, para evitar dúvidas
ou discussões desnecessárias sobre a natureza do direito de posse.
CITAÇÃO DE LEI:
CÓDIGO CIVIL, LEI N o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII - a concessão de direito real de uso; e
XIII - a laje.
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3. Direitos Reais X Direitos com Eficácia Real
e Obrigações Propter Rem
Apesar de criar um rol taxativo, o próprio legislador confere eficácia real a certos direitos. Isso
significa que certos direitos, apesar de não constarem no rol taxativo do artigo 1.225, CC como
direito real, apresentarão algumas das características destes. Há também a categoria das obrigações
propter rem que, embora não sejam direitos reais, e sim, como o próprio nome diz, obrigacionais,
têm a característica da sequela, isto é, de poderem ser exigidas não apenas do devedor originário,
mas também de quem quer que venha a adquirir a propriedade.
Veja-se o caso do direito de preferência na aquisição de certo bem, que é previsto em várias
situações: o locatário tem preferência caso o locador decida vender a coisa alugada; os condôminos,
também, na alienação de cotas da coisa comum. Se essa preferência constar na matrícula do imóvel,
ninguém poderá alegar ignorância e, portanto, ele poderá ser exercido contra o adquirente. Em
outras palavras, embora não se trate de um direito real, propriamente dito, ele terá o mesmo efeito
prático, ele terá eficácia de direito real ou eficácia real.
As obrigações propter rem, por sua vez, são aquelas decorrentes da própria coisa, tais como as
despesas de condomínio e o IPTU. Como tal, conferem o direito de sequela, podendo ser
cobradas tanto de quem era o proprietário ou possuidor na época em que elas surgiram, como
também de quem venha a adquirir posteriormente a posse ou propriedade.
Como exemplos de obrigações propter rem, as dívidas de condomínio, Imposto Predial e Territorial
Urbano – IPTU, Imposto Territorial Rural – ITR e Imposto de Propriedade de Veículos
Automotores - IPVA podem ser exigidas tanto de quem era o proprietário na época em que se
tornaram devidos quanto dos proprietários posteriores.
“Portanto, enquanto as obrigações propter rem afetam o titular da coisa ao tempo em que se
constitui obrigação, nos ônus reais, o adquirente posterior se responsabilizará por débitos
contraídos pelo titular anterior. Assim, alienando o imóvel com a existência de débitos, o novo
proprietário assumirá os encargos condominiais e tributários em atraso, respectivamente, perante
o condomínio e a municipalidade, mesmo que a dívida tenha sido gerada pelo alienante. Os ônus
reais são ambulatórios – movimentam-se de um titular a outro, não constituem dívidas do
proprietário A ou B, mas sim encargos da própria coisa. [...]” (FARIAS e ROSENVALD, 2017, p. 55).
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Pelo mesmo motivo, o imóvel bem de família (LEI Nº 8.009, DE 29 DE MARÇO DE 1990) pode ser
penhorado para pagamento das obrigações propter rem decorrentes dele mesmo.
Você sabe de quem é a competência para instituir o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU)?
Segundo o artigo 156, I, da Constituição Federal, a instituição do IPTU é de competência dos
Municípios.
Dica: sempre que adquirir um imóvel ou automóvel, entre outras cautelas, certifique-se de que o
vendedor está em dia com as obrigações condominiais e tributárias relativas ao bem.
4. Conclusão
Com o conhecimento adquirido neste tópico, você já sabe identificar o que são os direitos reais,
suas características e onde é possível encontrar o rol que elenca esses direitos. Com isso, você será
capaz de diferenciar os direitos reais e obrigacionais.
Além disso, saberá distinguir direitos reais, direitos com eficácia real e obrigações propter rem.
Agora que já estudamos algumas noções gerais do Direito das Coisas, vamos estudar cada um dos
direitos reais com mais profundidade.
5. Referências
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FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Reais, volume 5,
13ª ed. Salvador: Ed. JusPodivm, 2017.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. volume 5, 8 ed., São
Paulo: Saraiva, 2013.
YouTube. (2018, Agosto, 08). Antônio Do Tribunal. Obrigação Propter Rem, Ônus Real e
Obrigação com Eficácia de ônus Real. 12 min 16 seg. Disponível em:
<https://www.youtube.com/watch?v=pB9RpPQtWRQ>
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF: Presidência
da República. Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm>
MPF (Brasil). Ministério Público Federal. #PorDentroDoJuridiques: erga omnes. 6 fev. 2019.
Imagem. Disponível em:
https://www.facebook.com/MPFederal/photos/a.178492012298211/1203991953081540/?type=3.
10/21/21, 5:56 PM Propriedade
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Propriedade
DIREITO CIVIL VII - Coisas
1. Introdução
A propriedade ou domínio é o direito real por excelência, pois dele decorrem todos os demais
direitos reais. Mesmo a posse se define como o exercício de fato dos direitos do proprietário e
todos os demais constituem “direitos reais sobre coisa alheia”, significando, portanto, ônus reais,
direitos do proprietário que são transferidos a um terceiro. Se um imóvel está hipotecado, por
exemplo, há uma limitação ao direito de alienação, pois o bem até pode ser vendido, mas
continuará passível de penhora para pagamento da dívida garantida. O Código Civil, em vez de nos
fornecer um “conceito” de propriedade, a define a partir dos direitos que são conferidos ao
proprietário, de uso, gozo, disposição e sequela.
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
 
Direito de uso ou jus utendi: é o que confere ao proprietário a possibilidade de, pessoal e
diretamente, extrair da coisa, de obter delatodas as vantagens e utilidades que ela possa
proporcionar.
Direito de fruição ou gôzo ou jus fruendi: é a possibilidade que o proprietário tem de permitir
que um terceiro extraia da coisa suas vantagens e utilidades, mediante retribuição econômica
(aluguel, arrendamento, mútuo feneratício, etc.) ou gratuitamente (comodato, mútuo gratuito,
Os imóveis (como os apartamentos) são exemplos de propriedade.
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etc.). É uma maneira indireta de aproveitar a propriedade.
Direito de disposição, jus abutendi ou jus disponendi: o proprietário também pode vender, dar
ou trocar a coisa, renunciar a ela, abandoná-la ou destruí-la, reformá-la, modificá-la, etc. Ele pode,
portanto, dispor da coisa e do seu direito sobre ela conforme as suas conveniências, dentro de
certos limites, é claro (por exemplo, não seria admissível a destruição um estoque de alimentos
prestáveis para o consumo, na medida em que isso violaria a função social da propriedade, como
veremos logo a seguir).
Direito de sequela ou reivindicação: se a coisa estiver em poder de terceiro sem fundamento
legal, o proprietário pode exigir que lhe seja entregue. Ademais, tem o direito de reaver a coisa não
apenas de quem a furtou, por exemplo, mas também de um terceiro que a tenha “comprado”,
mesmo que de boa-fé. De fato, quem realiza um contrato de compra e venda com quem não é o
legítimo proprietário da coisa (compra a non domino) não adquire essa propriedade, devendo
entregar o bem a quem é de direito e tentar, se for o caso, obter uma indenização de quem lhe
vendeu. Enfim, a propriedade, assim como os demais direitos reais, adere à coisa e a segue aonde
quer que ela vá, com quem quer que ela esteja.
Maria Helena Diniz destaca ainda que ““A propriedade não é a soma desses atributos, ela é direito
que compreende o poder de agir diversamente em relação ao bem, usando, gozando ou dispondo
dele”
(DINIZ, 2017, p. 134).
Embora o Código Civil defina a propriedade em termos dos direitos do seu titular, na verdade, a
essência desse instituto jurídico está na exclusividade, isto é, no fato de que o proprietário pode
impedir que terceiros usem ou fruam da coisa, como também que dela disponham. Por outro lado,
sobre cada coisa só pode recair um único e exclusivo direito de propriedade, muito embora, claro,
esta possa ter mais de um titular (condomínio). Uma coisa pode não ter dono algum (res nullius),
mas dois direitos de propriedade sobre o mesmo objeto não poderiam conviver.
2. Limitações À Propriedade
Não há direito, por mais importante que seja, que não sofra limitações. Com o direito à
propriedade, não é diferente, pois o proprietário não pode exercer seus poderes de modo ilimitado. 
Um tipo de limitação é aquela inerente à própria coisa, que não pode ser objeto de propriedade por
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ser insuscetível de apropriação, como o ar, a água dos rios públicos, etc. Qualquer um pode separar
gases oxigênio e nitrogênio e, então, se tornar proprietário desses produtos, podendo vendê-los,
mas a atmosfera, em si, não pertence a ninguém.
Outro detalhe importante é que a propriedade do solo não inclui a do subsolo: o proprietário pode
cavar um terreno até onde lhe seja útil, para construir uma garagem subterrânea, por exemplo, mas
as riquezas minerais pertencem à União, não ao dono do imóvel.
“Inúmeras leis impõem restrições ao direito de propriedade, como o Código de Mineração, o
Código Florestal, a Lei de Proteção ao Meio Ambiente, etc. Algumas contêm restrições
administrativas, de natureza militar, eleitoral, etc. A própria Constituição Federal impõe a
subordinação da propriedade à sua função social”.
Além disso é bastante óbvio que pode haver um choque entre direitos de propriedade: se alguém faz
ruído excessivo, o proprietário vizinho não consegue dormir. Indo um pouco além, a propriedade
pode se chocar com outros direitos igualmente importantes. Por exemplo: uma construção pode
impedir a iluminação natural e a ventilação, causar impacto no trânsito, impedir a visão de um
monumento histórico, etc. Por isso, existem as regras do direito de vizinhança, as leis de posturas
municipais, de proteção do meio ambiente e outras.
Abuso de direito – ainda que aparentemente esteja exercendo um direito inerente ao domínio, o
proprietário não pode dar à coisa qualquer uso ou destino que, não lhe trazendo vantagem,
imponha aos demais qualquer prejuízo, ônus ou incômodo (CC, art. 1.228, § 2º).
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede
manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos
bons costumes.
Especialmente na França pós-Revolução, com a edição do primeiro Código Civil, o Código de
Napoleão, foi comum sustentar que a propriedade era um direito ilimitado e mais importante que
os demais, o proprietário tudo podendo. Isto decorre, em primeiro lugar, de uma tradução
equivocada da expressão latina “jus abutendi”, que não significa o “direito de abusar” da coisa. Não
se pode maltratar um animal, por exemplo. Além disso, a ideia de direito “ilimitado” vem de uma
afirmação correta, mas que não tem essa consequência: o direito de propriedade é absoluto apenas
porque oponível a todos (erga omnes) e não apenas a uma ou duas pessoas, e também porque o
seu titular não depende de ninguém para exercê-la. Há direitos relativos (que dependem do
comportamento de uma determinada pessoa, de uma prestação que só pode ser exigida do sujeito
passivo) e direitos absolutos (que o titular pode exercer por si mesmo, bastando que todos o
respeitem). Portanto, um direito absoluto não é mais importante nem ilimitado.
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Esse direito sofre várias limitações diretas e indiretas (reversas). Certos bens podem ser
inalienáveis por força de lei ou por ato de vontade (por exemplo, doação com cláusula de
inalienabilidade). Outros só podem ser alienados com autorização judicial (bens de incapazes,
exceto os naturalmente destinados à venda, e outros).
INALIENABILIDADE
Art. 100. Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis,
enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar.
[...]
Art. 979. Além de no Registro Civil, serão arquivados e averbados, no Registro Público de
Empresas Mercantis, os pactos e declarações antenupciais do empresário, o título de doação,
herança, ou legado, de bens clausulados de incomunicabilidade ou inalienabilidade.
[...]
Art. 1.748. Compete também ao tutor, com autorização do juiz: (...) IV - vender-lhe os
bens móveis, cuja conservação não convier, e os imóveis nos casos em que for permitido.
[...]
Art. 1.848. Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador
estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre
os bens da legítima.
[...]
Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica
impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Por outro lado, os bens são sujeitos a desapropriação por utilidade pública, perdimento (por
crimes e outras infrações legais), tombamento (para conservação do patrimônio histórico,
paisagístico, cultural, etc.), obrigação de manutenção do imóvel em ruína que esteja trazendo
riscos, etc.
DESAPROPRIAÇÃO
CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA
Art. 5º (...)
XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade
pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados
os casos previstos nesta Constituição;XXV - no caso de iminente perigo público, a autoridade competente poderá usar de
propriedade particular, assegurada ao proprietário indenização ulterior, se houver dano.
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DESAPROPRIAÇÃO
Art. 1.228.
(...)
§ 3 O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por
necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso
de perigo público iminente.
§ 4 O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir
em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de
considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou
separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico
relevante.
§ 5 No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao
proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em
nome dos possuidores.
PERDIMENTO
Constituição da República
Art. 243. As propriedades rurais e urbanas de qualquer região do País onde forem localizadas
culturas ilegais de plantas psicotrópicas ou a exploração de trabalho escravo na forma da lei
serão expropriadas e destinadas à reforma agrária e a programas de habitação popular, sem
qualquer indenização ao proprietário e sem prejuízo de outras sanções previstas em lei,
observado, no que couber, o disposto no art. 5º.
Parágrafo único. Todo e qualquer bem de valor econômico apreendido em decorrência do
tráfico ilícito de entorpecentes e drogas afins e da exploração de trabalho escravo será
confiscado e reverterá a fundo especial com destinação específica, na forma da lei.
Código Penal
Art. 43. As penas restritivas de direitos são:
I - prestação pecuniária;
II - perda de bens e valores;
Art. 91 - São efeitos da condenação:
(...)
II - a perda em favor da União, ressalvado o direito do lesado ou de terceiro de boa-fé:
1. a) dos instrumentos do crime, desde que consistam em coisas cujo fabrico, alienação, uso,
porte ou detenção constitua fato ilícito;
2. b) do produto do crime ou de qualquer bem ou valor que constitua proveito auferido pelo
agente com a prática do fato criminoso.
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Lei de Drogas
Art. 61. A apreensão de veículos, embarcações, aeronaves e quaisquer outros meios de
transporte e dos maquinários, utensílios, instrumentos e objetos de qualquer natureza
utilizados para a prática dos crimes definidos nesta Lei será imediatamente comunicada pela
autoridade de polícia judiciária responsável pela investigação ao juízo competente. 
Art. 63. Ao proferir a sentença, o juiz decidirá sobre:
I - o perdimento do produto, bem, direito ou valor apreendido ou objeto de medidas
assecuratórias.
3. Função Social Da Propriedade
Todos os sistemas jurídicos sempre reconheceram que a propriedade deve cumprir certas funções
em benefício coletivo, mas, no direito brasileiro, a Constituição da República de 1988 foi o primeiro
texto normativo utilizando a expressão “função social da propriedade”, tratando
explicitamente da matéria.
DESAPROPRIAÇÃO
CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA
Art. 5º (...)
XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social. 
Podemos ler, em conjunto, os dois dispositivos: “é garantido o direito de propriedade, desde que
esta atenda à sua função social”, o que não deixa de ser, por si só, uma limitação e também o
fundamento constitucional para outras limitações, inclusive, aquelas que já eram previstas em
normas infraconstitucionais. Na verdade, como veremos adiante, seria melhor falar no plural: a
propriedade deverá cumprir suas funções sociais.
A Constituição, entretanto, não diz muito claramente o que será essa função social, mas dá algumas
pistas ao tratar da ordem econômica e da propriedade imóvel urbana, ficando um pouco mais clara
quando fala da rural.
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Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre
iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça
social, observados os seguintes princípios:
I - soberania nacional;
II - propriedade privada;
III - função social da propriedade;
IV - livre concorrência;
V - defesa do consumidor;
VI - defesa do meio ambiente, inclusive mediante tratamento diferenciado conforme o
impacto ambiental dos produtos e serviços e de seus processos de elaboração e prestação; 
VII - redução das desigualdades regionais e sociais;
VIII - busca do pleno emprego;
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento
das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com
mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de
expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização
em dinheiro.
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no
plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não
edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob
pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão
previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em
parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros
legais.
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende,
simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos
seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio
ambiente;
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III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
O artigo 170 da Constituição coloca valores que devem ser buscados ao mesmo tempo na atividade
econômica: a propriedade privada e sua função social não são antagônicas, mas complementares,
mutuamente explicativas, e a elas se devem acrescentar a livre-concorrência, o respeito ao
consumidor e, ao meio ambiente, a redução das desigualdades regionais e sociais e a proteção do
trabalhador. Assim, as atividades produtivas somente estão de acordo com a Constituição quando
todos esses objetivos são contemplados ao mesmo tempo, não se permitindo, portanto, que sejam
vistos como excludentes um do outro.
O artigo 182 da Magna Carta remete a função social dos imóveis nas cidades ao Plano Diretor
Urbano – PDU, limitando-se a autorizar medidas como parcelamento e edificação compulsórios,
IPTU crescente ao longo do tempo ou desapropriação com indenização posterior, a fim de evitar
que a especulação imobiliária seja obstáculo especialmente ao direito de moradia.
Já o artigo 186 é mais claro. A propriedade rural deve ser aproveitada com as melhores técnicas e
com os investimentos necessários para alcançar a melhor produtividade possível, porém,de
maneira sustentável, inclusive, ecologicamente, preservando os meios produtivos para as próximas
gerações. Além disso, deve respeitar os direitos dos trabalhadores e garantir o bem-estar tanto do
proprietário quanto do trabalhador.
Propriedade rural amparada pelo artigo 186 da Constituição Federal.
Vamos avançar um pouco e fazer uma interpretação profunda desse dispositivo tão importante?
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Em primeiro lugar, é fácil perceber que a intenção da Constituição não é explicitar a função social
apenas da propriedade imobiliária rural, mas de todo tipo de propriedade e, mais além, de qualquer
bem patrimonial. Marcas e patentes, know-how, conhecimento científico, estabelecimentos
industriais ou comerciais, tudo o que tenha valor econômico, especialmente aquilo que tenha
capacidade de produzir bens e serviços, deve cumprir suas funções sociais, mesmo que sejam bens
intangíveis.
Em segundo lugar, fica claro que não apenas o proprietário deve se beneficiar, mas também os
trabalhadores, aos quais devemos acrescentar toda a sociedade. Aquele que planta em sua fazenda
pode e deve obter lucro, mas o alimento que produzir implica aumento da disponibilidade para
todos, ou seja, mais bens para serem consumidos pela comunidade. Por outro lado, parte do valor
econômico deve ser destinado ao pagamento dos trabalhadores que, com seu esforço, contribuíram
para essa produção e também para o pagamento de impostos, com os quais será possível manter a
infraestrutura para o transporte, os serviços de justiça e segurança pública, as políticas de
educação, saúde e outras necessárias à redução da desigualdade, etc. Em resumo, a propriedade
deve ser usada de maneira a beneficiar a todos e isso não deve ser considerado como um prejuízo
para o proprietário.
Também é necessária uma interpretação extensiva da ideia de “bem-estar”. A atividade econômica
deve proporcionar bem-estar não apenas econômico-financeiro, mas também psicossocial. O uso
inadequado de defensivos agrícolas prejudica a saúde do proprietário e dos trabalhadores,
contamina o meio ambiente e poderá atingir o consumidor. Também não se deseja que as pessoas
sejam ricas, mas infelizes, por conta de um trabalho degradante, perigoso, penoso ou insalubre, de
um ambiente hostil, de assédio moral ou sexual, etc. Além do sustento honesto, o trabalho deve
proporcionar realização profissional, reconhecimento social, equilíbrio com o lazer, etc.
Como as riquezas circulam negócios jurídicos, tanto a doutrina como a jurisprudência logo
chegaram à conclusão de que também os contratos devem cumprir uma função social, ou esta
também não será cumprida pela propriedade negociada. Todavia, a função social do contrato
foge ao nosso tema e, por isso, não vamos aprofundar essa discussão específica.
Entretanto, a função social da propriedade tem outros reflexos, como ampliação das limitações
administrativas ao exercício da propriedade, a redução do prazo para usucapião e a flexibilização,
pela jurisprudência, dos seus requisitos, bem como uma maior proteção à posse.
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Você sabe o que significa usucapião?
4. Direito De Vizinhança
O exercício do direito de propriedade é comumente causa de conflito entre vizinhos, de maneira
que o direito sempre procurou estabelecer soluções prévias para preveni-los ou, pelo menos,
resolvê-los rapidamente.
Vizinhança não é sinônimo de “contiguidade”. Vizinho não é apenas o proprietário do imóvel
imediatamente ao lado do meu, mas qualquer um que esteja próximo o suficiente para ser atingido
pela maneira como eu me comporto.
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Grande parte do direito de vizinhança (que regula os interesses privados entre proprietários de
imóveis próximos) acabou superada por códigos de posturas municipais (que tratam dos interesses
privados de toda a sociedade). Mesmo assim, ainda tem interesse prático estudá-lo, a começar pelo
uso indevido.
4.1. Uso Indevido
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1 O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades
econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o
patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2 São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou
utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
Uso antieconômico ou antissocial (art. 1.228, § 1º, a contrario sensu) é aquele que provoca
danos ou incômodos aos vizinhos, como a emissão de ruídos, calor excessivo, risco, etc., bem como
aquele que transfere ônus econômicos para terceiros, como quem promove um evento social e deixa
a cargo do poder público ou dos vizinhos os cuidados com a segurança, o trabalho de limpeza
posterior (e o convívio com a sujidade), etc. O mesmo se pode dizer de quem não usa o bem ou o
usa menos do que deveria, preferindo ganhar com a especulação imobiliária do que com a atividade
produtiva.
o 
o 
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Uso abusivo é aquele que não tem uma explicação útil, isto é, que não traz uma comodidade ou
utilidade para o proprietário, ficando evidente que se deseja apenas prejudicar o vizinho (espírito
de emulação). Muros inexplicavelmente altos e maciços atrapalham a vista, a iluminação e a
ventilação dos imóveis próximos, ainda que isto não seja uma intenção confessada. Aquele que sai
de sua casa intencionalmente deixando ligado um equipamento sonoro, ainda que dentro dos
limites permitidos, também deixa claro que deseja apenas causar incômodo, pois nem estaria ali
para ouvir a música.
Uso anormal: há mais de um conceito de uso “anormal”, pois esta palavra que, originariamente,
significa “fora das normas”, adquiriu também o sentido de “incomum”. Se alguém instala uma
oficina em uma região tradicionalmente ocupada por residências, pode causar um incômodo.
Muitas vezes, não há legislação específica proibindo aquele tipo de uso, mas se tem entendido que
deve ser verificado, caso a caso, se o incômodo é tolerável ou não. Se for tolerável, a atividade pode
continuar, mediante indenização aos vizinhos; se for intolerável, deve cessar. Aqui, no entanto, é
preciso tomar muito cuidado, pois o fato de se haver instalado antes na região não permite ao
proprietário fixar o uso futuro dos imóveis vizinhos, o que é matéria reservada ao Plano Diretor
Urbano.
Incomodar o sossego da vizinhança pode dar até pena de detenção, conforme o artigo 42 da Lei das Contravenções
Penais 
(Decreto-Lei 3.688 de 1941).
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“O uso anormal, mas socialmente necessário, não pode ser impedido, pois o interesse da
coletividade supera o do indivíduo, mas o prejudicado tem direito a uma indenização pelo
prejuízo causado”.
(WALD, 2015, p. 216)
“A teoria do uso anormal da propriedade, como fundamento da responsabilidade nas relações
de vizinhança, foi sistematizada primeiramente por Jhering, recebendo subsídios ulteriores
de Ripert e de Planiol. A anormalidade do uso determina-se, não pela receptividadeconcreta,
isto é, pela sensibilidade pessoal do vizinho incomodado, mas, sim, pela receptividade
abstrata, que é a ordinária ou comum. O juiz, ao apreciar o caso, deve procurar, no
sentimento médio, o elemento aferidor”.
(BESSONE, 1988, p. 200)
“As interferências anormais são coibidas e não se admite sua persistência, de molde a tornar
inabitáveis prédios adjacentes. Já aqueles toleráveis e que atendem ao interesse público se
mantêm, mas mediante indenização aos vizinhos prejudicados”. 
(LOUREIRO, 2003, p. 183)
Há, contudo, outro tipo de uso anormal que deve ser totalmente impedido. Quando se excede a
capacidade de carga de um veículo, cria-se um risco de acidentes no trânsito; realizar atividades
industriais dentro de um apartamento traz inúmeros inconvenientes para os outros moradores,
assim como uma sala comercial não pode ser transformada em residência. Claro que não se pode
impedir que um advogado, eventualmente, atenda um cliente em sua própria residência, mas não é
tampouco aceitável que todos os dias haja uma fila de foragidos da justiça o procurando – é sempre
um juízo de razoabilidade que determina quando o uso é anormal ou não.
O proprietário ou possuidor tem direito de cessar certos tipos de interferências.
Automóvel com sobrecarga.
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Curiosidade
“Ação de dano infecto” era o remédio processual previsto para o vizinho que se sentisse
prejudicado pelo uso do imóvel. Hoje, não existe mais um procedimento especial, tratando-se de
uma ação ordinária, mas ainda se usa a expressão.
4.2. Muros, Cercas E Outros Marcos
Divisórios
Todo vizinho tem o direito não apenas de deixar bem claros os limites entre cada imóvel, como
também de construir cercas ou muros que se façam necessários, rateando as despesas com o
confinante. Se eles não entrarem em acordo, há um procedimento processual específico, a ação
demarcatória, na qual não apenas serão definidos os limites como determinada a construção dos
obstáculos usuais e o rateio entre as partes.
Como devem dividir as despesas com a construção e ocupar igualmente o terreno de ambos, as
cercas e muros são objetos de condomínio forçado (também chamado legal ou obrigatório).
Mesmo que tenha sido construído inteiramente no terreno de um dos vizinhos e exclusivamente às
suas custas, o outro pode adquirir o condomínio mediante indenização.
Estando em condomínio, ambos podem utilizar os muros e paredes-meias (paredes comuns a dois
apartamentos ou a duas construções ditas “geminadas”), desde que o façam de modo a não impedir
igual uso pelo outro. Assim, é possível apoiar, no muro, traves para fazer uma garagem, por
exemplo, bastando reservar modo de que o vizinho faça o mesmo.
Não confunda a ação demarcatória com a divisória, que se utiliza quando os condôminos não se
entendem quanto à dissolução do condomínio.
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4.3. Árvores
Se uma árvore ocupa terrenos de donos diferentes, pode haver conflitos. O Código Civil, antes de
mais nada, permite que cada um apare a árvore até a sua linha divisória, mesmo que isso venha a
matá-la (lembremos, entretanto, que o direito ambiental proíbe e até criminaliza o abate de certas
espécies). Se o tronco estiver todo em um dos terrenos, a árvore pertence ao seu proprietário, assim
como os frutos pendentes, mesmo que sobre o vizinho; caindo sobre o solo do vizinho, os frutos a
este passam a pertencer. Como se vê, o legislador claramente preferiu uma solução simples e direta
para evitar maiores discussões por questão tão pequena.
4.4. Águas, Encanamentos e Fiações. Direito
de Passagem
Ás águas que correm naturalmente, sejam originadas por rios (fluviais) ou da chuva (pluviais), não
podem ter o seu curso impedido ou modificado em prejuízo do vizinho. Por outro lado, não se pode
represar toda a água sem deixar o bastante para quem está mais abaixo (a jusante), nem a poluir
(aqui, não se está falando no sentido ambiental, mas de qualquer sujidade que a torne menos
potável).
O mesmo se dá quanto às águas canalizadas e fiações: o proprietário é obrigado a tolerar a
passagem de encanamentos, aquedutos, fiações e outras instalações indispensáveis ao acesso aos
serviços públicos, como também a águas naturais. De outra forma, o imóvel vizinho teria
prejudicado o seu aproveitamento. Contudo, o proprietário pode exigir que tudo seja feito da
maneira que lhe cause menos incômodo, bem como indenização pelo incômodo que não se puder
evitar.
O proprietário também é obrigado a aceitar que o vizinho entre em seu terreno (mediante
combinação) a fim de apanhar coisas suas que ali tenham caído ou para obras necessárias no seu
imóvel.
O mesmo raciocínio fez o legislador em relação aos prédios encravados, isto é, aos imóveis que
não tenham saída direta para a via pública, o que é muito comum no meio rural. Por isso, o Código
Civil estabelece o direito de passagem, isto é, a possibilidade de utilizar o imóvel alheio para
entrar e sair do seu, quando não houver outra forma de acesso.
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Não confunda direito de passagem com a servidão de passagem, que é um direito real sobre coisa
alheia, podendo ser adquirido por negócio jurídico ou por usucapião, não depende de que o imóvel
beneficiado seja encravado e pode ser mais amplo do que apenas a possibilidade de entrar e sair,
conforme a extensão da servidão.
4.5. Construções
As limitações do Código Civil ao direito de construir, geralmente, são superadas pelos Códigos de
Posturas Municipais, que costumam estabelecer afastamentos laterais e recuos mínimos, além de
outras regras bem mais severas. Entretanto, ainda estão em pleno vigor os seus artigos 1.299 a
1.313, dos quais destacaremos as questões mais importantes.
Janelas, sacadas e outros detalhes arquitetônicos que permitam a visão do terreno vizinho devem
guardar, pelo menos, um metro e meio de distância da linha divisória, a fim de evitar o
devassamento da intimidade alheia. Isto não se aplica àquelas aberturas que, na prática, não
permitem a visualização. Também não se pode fazer obras que poluam ou façam minguar as águas
de poço ou nascente alheios, e muito menos que tragam risco à outra edificação, devendo ser
tomadas todas as cautelas necessárias e indenizados quaisquer prejuízos que, apesar disso, venham
a ocorrer. Embora o vizinho seja obrigado a aceitar a passagem natural das águas pluviais, não se
pode direcionar para fora do próprio terreno aquelas que caem sobre o telhado. O proprietário
prejudicado tem um ano e um dia para mover uma ação demolitória para exigir o desfazimento
das obras indevidas; se perder esse prazo decadencial, não poderá mais reclamar.
5. Conclusão
Este tópico procurou mostrar que, tal como os demais direitos reais, a propriedade possui caráter
absoluto e, ao mesmo tempo, limitações, não havendo nisso nenhuma contradição. A função social
vincula a forma de sua utilização, que deve trazer proveito não apenas ao proprietário, mas a todos
que ali trabalham e à sociedade em geral.
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Também procuramos estudar o direito de vizinhança, analisando aspectos atinentes ao uso
indevido da propriedade, a muros, cercas e outros marcos divisórios. Buscou-se analisar também as
disposições sobre as árvores, água, encanamento e fiações, direito de passagem e construções,
situações que rotineiramente trazem conflitos entre vizinhos.
 
6. Referências
BESSONE, Darcy. Direitos Reais. São Paulo: Saraiva,1988.
BRASIL. CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE 1988.
Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm>.
BRASIL. Decreto-Lei nº 2.848, de 7 de dezembro de 1940. Código Penal. Disponível em
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del2848compilado.htm>.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF:
Presidência da República. Disponível em
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm>.
BRASIL. Lei nº 11.343, de 23 de agosto de 2006. Institui o Sistema Nacional de Políticas Públicas
sobre Drogas - Sisnad; prescreve medidas para prevenção do uso indevido, atenção e reinserção
social de usuários e dependentes de drogas; estabelece normas para repressão à produção não
autorizada e ao tráfico ilícito de drogas; define crimes e dá outras providências. [Lei de Drogas].
Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2006/lei/l11343.htm>.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, v. 4: Direito das Coisas. São Paulo:
Saraiva, 2017.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 5: direito das coisas. 12ª ed. São
Paulo: Saraiva, 2017.
LOUREIRO, Francisco Eduardo. A Propriedade como relação jurídica complexa. Rio de
Janeiro, Renovar, 2003.
WALD, Arnoldo. Direito Civil, v. 4: direito das coisas,14 ed. São Paulo: Saraiva, 2015.
YouTube. (2016, nov, 08). Advocacia-Geral da União - AGU. AGU Explica - Tombamento.
Duração 2min27. Disponível em: <https://www.youtube.com/watch?v=6moxPsx7lBM>.
10/21/21, 5:56 PM Condomínio
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Condomínio
DIREITO CIVIL VII - Coisas
1. Introdução
Já vimos que o direito de propriedade é, por natureza, exclusivo, ou seja, sobre uma determinada
coisa só pode existir uma relação jurídica dominial, nunca duas ou mais. Contudo, essa relação de
propriedade única pode ter mais de um titular, isto é, mais de um sujeito ativo. Quando há duas ou
mais pessoas ocupando o polo ativo, dizemos que eles são condôminos ou co-proprietários. Imagine
um cão que estivesse preso a duas coleiras com pessoas diferentes puxando-o em direções opostas:
acabaria enforcado; contudo, não haverá nenhum problema se houver duas pessoas segurando
apenas uma coleira.
A palavra “condomínio” nos remete imediatamente a “prédios” ou “edifícios”, mas é plenamente possível que pessoas
sejam condôminas ou co-proprietárias de bens móveis, como um carro, por exemplo.
2. Condomínio Tradicional
Nessa situação, cada condômino é titular de uma fração ideal (parte abstrata) do todo. Ele não é,
por exemplo, dono da metade da fazenda, mas meio dono da fazenda inteira. Seu direito se estende
a todo a coisa – neste caso, toda a área rural – podendo utilizá-la livremente, desde que o faça de
maneira a não impedir uso idêntico pelos demais condôminos. Se a coisa for de natureza que não
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10/21/21, 5:56 PM Condomínio
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permite uso simultâneo (uma bicicleta, por exemplo), os condôminos precisarão entrar em um
acordo para que todos possam utilizá-la na proporção de seus quinhões. Por outro lado, qualquer
condômino pode, sozinho, defender a posse de toda a coisa.
Neste caso, que constitui a regra geral, fala-se que o condomínio é pro indiviso, isto é, todo o bem
está sujeito a uso comum por todos os condôminos. Contudo, a título de exceção, o direito
brasileiro reconhece o denominado “condomínio pro diviso”, no qual ocorre uma separação de fato,
cada condômino ocupando e usando uma parte determinada do imóvel como se fosse proprietário
exclusivo dela, conservando ou não partes de uso comum. Tal situação é particularmente comum
em famílias que herdam propriedades rurais, cada herdeiro cultivando um trecho dela. Sendo
provocada a divisão formal, ela deverá, na medida do possível, respeitar a partilha de fato, desde
que cada um receba proporcionalmente ao seu direito; se a partilha, de fato, foi desigual, as partes
de cada um devem ser apenas reduzidas ou aumentadas até atingir o quinhão de cada um. Cada
condômino tem o direito de conservar os frutos colhidos ou percebidos durante o condomínio pro
diviso.
A participação de cada condômino não é necessariamente igual à dos demais. Alguns podem ter
frações ideais maiores ou menores, mas a diferença deve ser provada, ou se presumirão idênticas as
partes. A diferença nos quinhões implica que, salvo disposição expressa em contrário, uns terão
maiores direitos que os outros, terão maior influência nas votações e, por outro lado, deverão
contribuir com valores maiores para as despesas comuns, na proporção de suas frações ideais.
Sobre frações ideais, Maria Helena Diniz destaca que:
“Concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma
parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente
iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que
concorrem com os outros comunheiros na titularidade sobre o conjunto”.
A forma mais antiga de condomínio, o tradicional, é também a mais simples: a propriedade do bem
dividida em frações ideais, também chamadas cotas-partes. Todos os condôminos podem usar
livremente a coisa, desde que garantindo uso proporcional aos demais. Todas as decisões relativas à
administração do bem são tomadas por votação tomada pela participação de cada condômino, e não
por cabeça. Da mesma forma, as despesas necessárias serão divididas conforme o tamanho da parte
de cada um. Isso como regra geral, pois as partes são livres para contratar diferentemente.
3. Condomínio Forçado
O condomínio, em regra, é voluntário, contratual ou convencional, isto é, decorrente da aquisição
em conjunto da propriedade por um contrato; também é voluntário o condomínio decorrente de
herança que os sucessores preferiram não dividir. Contudo, também pode haver o condomínio
legal, necessário ou forçado, que incide, por exemplo, sobre os muros e outras divisórias entre
imóveis.
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Do Condomínio Necessário
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo
disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros,
valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do
vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado
(art. 1.297).
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas
de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão
não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer
outra obra divisória.
Por considerar que o condomínio é fonte de muitas discórdias e litigâncias, além de, muitas vezes,
ficar inviabilizado o uso racional do bem em razão das divergências entre os co-proprietários, o
legislador estabeleceu que o condomínio pode, a qualquer momento, ser dividido por meio de Ação
Divisória, para a qual basta a decisão de um único deles. É, portanto, uma situação provisória,
instável. Essa ação só não terá cabimento se houver um acordo de indivisibilidade, pelo prazo
máximo de 5 anos (renovável quantas vezes as partes desejarem). Mesmo assim, poderá o juiz
afastar a indivisibilidade, se houver motivos muito graves que determinem a divisão.
Se o bem puder ser comodamente dividido, é o que se fará, e cada um passará a ser 100%
proprietário de uma parte do bem. Contudo, há bens indivisíveis e outros que, embora até possam
ser divididos sem destruição, não o seriam comodamente,com perda de valor, como, por exemplo,
uma fazenda que, ao ser fracionada, deixaria uma parte sem acesso à água ou à via pública. Neste
caso, a solução será a venda do bem em hasta pública e a divisão do preço. Nessa venda pública, os
condôminos têm preferência a estranhos e, entre si, terá preferência o detentor com benfeitorias
mais valiosas ou o maior quinhão.
O mesmo ocorre se um dos condôminos resolver alienar a sua fração ideal: os condôminos têm
preferência sobre estranhos e aquele que tiver o maior quinhão terá preferência sobre os demais.
Nos dois casos, o objetivo do legislador é óbvio: favorecer a consolidação da propriedade ou, pelo
menos, o aumento do poder gerencial de um dos condôminos.
4. Condomínio Edilício
Com o surgimento de imóveis multifamiliares ou de multiuso, surgiu uma figura jurídica um tanto
quanto complexa, mas, hoje, inteiramente integrada ao nosso cotidiano: o condomínio edilício,
também chamado condomínio vertical e, mais recentemente, condomínio horizontal.
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Quando se constrói um edifício com vários apartamentos ou salas comerciais, é possível criar uma
matrícula para cada unidade no Cartório de Registro Imobiliário e essas unidades são objeto de
propriedade individual (salvo se houver condomínio voluntário). Entretanto, essa propriedade
exclusiva sobre as unidades convive com um condomínio forçado sobre as áreas comuns (escadas e
elevadores, portaria, piscina ou quadra de esportes, etc.). Também existe um condomínio forçado
sobre as paredes-meias, que dividem uma unidade da outra ou estas das áreas comuns.
Este condomínio edilício ou vertical se constitui formalmente mediante o registro de sua convenção
junto ao Cartório de Registro Imobiliário. Com esse registro, o condomínio ganha aquilo que a
doutrina mais antiga denominava quase-personalidade jurídica. Ele pode ser sujeito de direitos e
deveres, integrar relações jurídicas, mas somente aquelas necessárias à sua administração, como a
contratação de empregados, aquisição de materiais de limpeza, manutenção de elevadores, etc. Não
pode, por exemplo, exercer atividade empresária. Além da convenção, cuja alteração é mais difícil e
exige quóruns maiores, chegando mesmo à necessidade de unanimidade, existe também um
regulamento mais detalhado e alterável por maioria simples.
“Decorre o condomínio edilício de três atos distintos: a instituição, a convenção de condomínio
e o regimento interno. A instituição é o ato preliminar, pelo qual nasce o próprio condomínio,
ao passo que a convenção e o regimento interno são atos que supõem um condomínio já
existente, mas disciplinam sua existência e regulam funcionamento”.
Os prédios residenciais são um exemplo clássico de condomínio edilício.
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A convenção do condomínio é um negócio jurídico praticamente idêntico a todos os demais, com a
única particularidade de que pode ser aprovada por 2/3 das frações ideais e também pelo mesmo
quórum modificada, exceto quando se exige unanimidade. Ademais, na prática, os primeiros
adquirentes das unidades aderem a um modelo de convenção preestabelecido pela empresa
incorporadora imobiliária. Portanto, deveria aplicar-se sem restrições o princípio da autonomia
privada, permitindo-se, às partes, de comum acordo, estabelecer tudo aquilo que não seja contrário
à moral, aos bons costumes, à dignidade humana, etc.
Entretanto, tem sido frequente a equivocada intromissão do Judiciário para desautorizar
dispositivos aprovados no âmbito dessa liberdade individual, por exemplo, no que diz respeito à
manutenção de animais de estimação. Ora, aqueles que adquirem uma unidade, na qual deverão ter
convívio muito mais próximo e intenso do que em construções unifamiliares, são inteiramente
livres para estabelecer, por exemplo, limites de ruído mais severos do que os impostos por lei;
algumas pessoas amam animais, outras têm fobias; é lícito aos interessados aderir a um
condomínio que tem estipulações que o atendam e, portanto, quaisquer disposições que não
excedam à liberdade de contratar deveriam ser acolhidas e mantidas pelo Judiciário.
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Para alterar a finalidade do imóvel ou fazer qualquer alteração radical em suas partes comuns, é
necessária a unanimidade dos condôminos. Este dispositivo deve ser interpretado ampliativamente
pelo condômino que, embora isolado, pode se opor a qualquer alteração extrema que frustre as suas
razoáveis expectativas quando aderiu à convenção. A maioria não pode esmagar a minoria,
solapando aquele mínimo de estabilidade e alterando completamente as condições nas quais o
condomínio foi formado, entre elas, a forma de divisão das despesas comuns.
Resolvendo um sem número de pendengas, o Código Civil estabeleceu que a garagem relativa à
unidade não pode ser alienada ou alugada para estranhos, em separado da unidade, salvo
permissão contida na convenção. Mesmo neste caso, os moradores têm preferência sobre estranhos
e os moradores proprietários sobre os inquilinos.
A Terceira Turma do STJ decidiu, em maio/2019, que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma
genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresenta
risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.
Condomínio não pode proibir animais sem risco à segurança e higiene, decide STJ.
Veja detalhes
https://www.conjur.com.br/2019-mai-14/condominio-nao-proibir-animais-risco-seguranca-higiene
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Outro motivo de incessante discórdia é a proporção em que devem ser rateadas as despesas de
condomínio, cada um argumentando razões de “justiça” que lhe beneficiam: uns sustentam que
todas as unidades devem pagar o mesmo valor, outras que devem ser proporcionais à área
privativa; quando há unidades que não se servem do elevador ou da portaria, como naqueles
prédios mistos de lojas e salas ou apartamentos, discute-se se as lojas deveriam participar de
despesas que absolutamente não as beneficiam.
Contudo, essa noção de “justiça”, além de inteiramente subjetiva, certamente, haveria de variar de
um edifício para o outro, de sorte que o legislador sabiamente cortou as discussões impondo que o
critério seja aquele determinado inicialmente na convenção de condomínio, imutável salvo
unanimidade dos condôminos ou, no silêncio da convenção, a divisão será feita conforme a
participação nas frações ideais do terreno e, estas, calculadas segundo o valor na compra.
A impenhorabilidade do imóvel bem de família não abarca a unidade de garagem que possui
matrícula individualizada.
Leia mais
A vaga de garagem, que não possui matrícula individualizada, faz parte de um todo unitário
composto por ela (a vaga) e o imóvel. Assim, se trata de imóvel residencial. Para preencher os
requisitos legais para qualificar-se como bem de família, a vaga de garagem será impenhorável
juntamente com o imóvel.
Sobre despesas condominiais, o STJ possui entendimento no sentido de que o arrematante de
imóvel é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas.
Veja detalhes
https://www.conjur.com.br/2016-nov-27/mesmo-vinculada-imovel-garagem-condominio-penhorada
http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Arrematante-de-imovel-e-responsavel-pelo-pagamento-das-despesas-condominiais-vencidas.aspx
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O principal órgão de administração do condomínio edilício é a assembleia geral, da qual participam
todos os condôminos que estejam adimplentes com as obrigações condominiais, que podem se fazer
representar por procuradores. Salvo disposição em contrário na convenção, os votos não são
contados por cabeça (isto é, por condômino votante), mas pela fração ideal de cada um no terreno
sobre o qual foi feita a edificação, que consta no respectivo registro.
O mesmo vale para as despesas, rateadas segundo as frações ideais, salvo se outra forma constar na
convenção. A assembleia deve ocorrer, ao menos, uma vez por ano (ordinária), mas pode ser
convocada extraordinariamente pelo síndico ou por ¼ dos condôminos, ou qualquer condômino
mediante ordem judicial. Salvo nos casos em que a lei exige quórum maior, a assembleia decide por
maioria simples, desde que mais da metade esteja presente em primeira convocação; caso
contrário, aguarda-se o tempo regimental, geralmente, de 30 ou 60 minutos, e a votação se dará
pela maioria dos presentes em segunda convocação. Todos os condôminos devem ser convocados e
a pauta de votação deve constar na convocação, sendo indevido alterá-la salvo quanto à ordem de
discussão ou se presentes todos os condôminos.
Embora hierarquicamente abaixo da assembleia, no cotidiano, o condomínio é administrado e
representado legalmente por um síndico eleito (que não precisa ser condômino e pode até mesmo
ser profissional), que deve prestar contas de todos os seus atos. Estas serão examinadas pelo
conselho fiscal, mas a aprovação ou reprovação é ato da assembleia.
Assim como prédios residenciais, o Shopping Center também é um exemplo de condomínio edilício.
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Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para
administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os
atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1 o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de
representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo
disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo
antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que
praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o
condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na
forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições
dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o
regimento interno.
Nada obstante seja proprietário de sua unidade e a possa modificar internamente, o condômino não
pode fazer nenhuma alteração externa, assim entendida tanto aquela na fachada como a que dá
para as áreas comuns, tais como portas de entrada, que devem ser mantidas no mesmo padrão
original, salvo se os condôminos, coletivamente, aprovarem modificações. Outro ponto importante
é que o proprietário deve não apenas respeitar as regras estabelecidas na convenção e no
regulamento, sob pena de multa, mas também manter a finalidade do uso do prédio.
 Se é residencial, não pode desempenhar ali atividades empresariais ou profissionais (embora, é
claro, deva existir um bom senso quando elas não implicarem risco ou incômodo algum). Da
mesma forma, não se pode transformar uma sala comercial em residência.
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Mais recentemente, tem sido comum o surgimento de condomínios de casas, em substituição aos
tradicionais loteamentos. Nestes casos, as ruas internas, praças e outros equipamentos não passam
para o domínio público, não se tornam vias ou logradouros públicos que qualquer cidadão possa
frequentar. Os condôminos têm o direito de controlar estritamente a entrada de terceiros,
exatamente, como em um edifício de apartamentos.
Do Condomínio de Lotes
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade
exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada
unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no
ato de instituição.
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício
neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará
a cargo do empreendedor”.
Em compensação, não usufruem dos serviços públicos de limpeza e varrição, iluminação e
manutenção; até mesmo a coleta de lixo é feita pela prefeitura apenas no lado externo do
condomínio, de maneira que o recolhimento interno é por eles custeado. Com a diferença de que a
propriedade exclusiva recai não apenas sobre as casas, mas também sobre o terreno em que estão
localizadas, no restante, essa espécie de condomínio obedece às mesmas regras.
Confira as matérias dessa revista com assuntos práticos sobre Condomínio.
No link abaixo, você encontra o entendimento do STJ sobre diversos assuntos relativos a
Condomínio.
Não deixe de ler!
https://issuu.com/editorabonijuris/docs/revistadireitoe_condom__nio_n.1_web
http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/O-equilibrio-entre-o-direito-de-propriedade-e-a-convivencia-harmonica-nos-condominios.aspx
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5. Multipropriedade
Bem mais recente no Brasil, embora bastante tradicional em outros países, a multipropriedade foi
introduzida no Código Civil pela lei nº 13.777/2018, podendo atingir apenas imóveis. É também
conhecida como time share ou propriedade de mão comum. Trata-se de uma espécie de
condomínio em que cada titular tem direito ao uso exclusivo do imóvel por um período
determinado, proporcional à sua fração ideal. Esse uso pode se dar em dias fixos, invariáveis ano
após ano, ou serem sorteados, escolhidos por alternância, etc., conforme disposto contratualmente.
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Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de
instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade (Incluído pela Lei nº 13.777,
de 2018) (Vigência):
I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas
instalações, equipamentos e mobiliário (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
(Vigência);
III - alienar a fraçãode tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou
gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser
informadas ao administrador (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador,
desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência):
a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário
corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência);
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do
multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de
poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio
edilício (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento
de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade (Incluído pela Lei nº
13.777, de 2018) (Vigência):
I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o
caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel,
das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário (Incluído pela
Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao
mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por
pessoas por ele autorizadas (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos
quais tiver ciência durante a utilização (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do
imóvel (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se
destina e com a natureza da respectiva construção (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
(Vigência);
VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu
destino e natureza (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
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VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de
instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária,
conforme convencionado no instrumento pertinente (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
(Vigência);
IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
(Vigência).
§ 1º Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio em
multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência):
I - multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres (Incluído pela Lei nº
13.777, de 2018);
II - multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no período
correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018).
§ 2º A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem como suas
instalações, equipamentos e mobiliário, será (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
(Vigência):
I - de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural
do imóvel (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
II - exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de
multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
(Vigência).
É uma forma muito mais econômica de ter uma casa para férias ou descanso e inclui não apenas o
imóvel, mas tudo aquilo que o guarnece para uso. Também é possível, em um condomínio edilício,
que parte das unidades seja submetida à propriedade comum e parte à multipropriedade. Nessa
modalidade, a figura do síndico é substituída por um administrador, com funções muito mais
amplas, uma vez que deverá zelar pela conservação das unidades, apurar a responsabilidade por
eventuais danos, organizar a entrada e saída dos condôminos, etc.
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Art. 1.358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção
de condomínio em multipropriedade determinará (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
(Vigência):
I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações,
equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de
conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial (Incluído pela Lei nº
13.777, de 2018) (Vigência);
II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período
correspondente a cada fração de tempo (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever
de manutenção, conservação e limpeza (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos,
instalações e mobiliário (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive
para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte
restante (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência);
VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
Art. 1.358-H. O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de
condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no
mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica (Incluído pela
Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das
frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular
estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
Ao contrário do condomínio tradicional, a multipropriedade não é sujeita à divisão compulsória,
isto é, à ação divisória. Na verdade, mesmo que alguém adquira todas as frações, a
multipropriedade não se extingue automaticamente, como aconteceria com o condomínio comum:
tal como o condomínio edilício, a multipropriedade se constitui pelo registro dos atos constitutivos
e, se houver o desejo de extinção, deverá ser providenciada a alteração no registro imobiliário.
No Brasil, não se admite que um condômino tenha fração ideal que lhe garanta menos que 7 dias de
uso, mas eles não precisam ser seguidos. O direito de uso pode ser cedido a terceiros, gratuita ou
onerosamente, como também alienado em separado sem direito de preferência para os demais
condôminos, salvo disposição em contrário no ato constitutivo.
6. Patrimônio de Afetação
10/21/21, 5:56 PM Condomínio
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Existem, no sistema jurídico brasileiro, diversos institutos jurídicos que implicam apartar uma
certa porção de um patrimônio total, afetando-o (destinando-o) para uma certa finalidade
específica e isolando um dos riscos do outro. Na verdade, as sociedades, associações, fundações e,
mais recentemente, a empresa