Procedimentos para Compra de Área Imobiliária e Unificação de Lotes

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ATIVIDADE 1 – UC 05
ALUNO: Everaldo Nascimento Reis
CONTEXTO
“Um cliente está interessado em comprar uma área de 3.000 m² para futuramente construir um empreendimento imobiliário e implantar nele um condomínio residencial de luxo. Você auxiliou o cliente na busca da área, todavia, após muito trabalho, só conseguiram localizar três áreas lindeiras (ou seja, lado a lado) de 1.000 m² cada.
O cliente gostou das três áreas e quer fechar o negócio. O seu objetivo é unificá-las para obter a metragem que deseja.”
1. PROCEDIMENTOS LEGAIS REFERENTES ÀS PROPOSTAS E AOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE CADA ÁREA.
· Fazer o agenciamento dos lotes;
· Identificar os proprietários de cada lote;
· Realizar proposta para cada lote: Neste documento deve constar: dados do cliente comprador, informações do imóvel e proprietário, valores, formas e datas de pagamento, entre outras informações.
· Atestar que a negociação não causará ônus para as partes envolvidas. Para isso é necessário providenciar a documentação atualizada do proprietário, do cliente comprador e do imóvel:
Documentos dos proprietários dos lotes:
- RG e CPF
- Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver
- Certidões negativas principais:
- Protestos (a serem obtidos em cartórios)
- Ações cíveis e criminais (a serem obtidas na Justiça Federal)
- Execuções fiscal estadual e municipal (a serem obtidas nas secretarias da fazenda do estado e do município)
- Receita Federal (a serem obtidas no próprio órgão)
- Ações trabalhistas (a serem obtidas no Tribunal Superior do Trabalho)
- Ações orfanológicas (a serem obtidas nos fóruns e nos cartórios de
registro civil das pessoas naturais)
Documentos do cliente comprador
Pessoa física
- RG e CPF
- Comprovante de residência
- Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver.
- Carteira de trabalho e extrato do FGTS (caso for utilizá-lo na compra).
- Se menor de 21 anos, escritura de emancipação.
Certidões negativas principais:
· Protestos (obtidos em cartório)
· Ações civís e criminais (obtidos na justiça federal)
· Execuções fiscais estadual e municipal (secretarias da fazenda do estado e do município)
· Receita federal (próprio órgão)
· Ações trabalhistas (Tribunal Superior do Trabalho)
· Ações orfanológicas (fóruns e cartórios de registro civil das pessoas naturais
Pessoa Jurídica
- Cópia do contrato social
- Cópia do CPF dos representantes legais e cônjuges
- Cópia do RG dos representantes legais e cônjuges
- Cópia da última alteração contratual, mesmo que não tenha alteração
- Cópia do cartão do CNPJ da empresa
- Cópia do balanço anual atualizado
- Cópia dos três últimos extratos bancários (pessoa jurídica)
Documentos do imóvel
- Matrícula atualizada (obtida no cartório de registro de imóveis)
- Certidão de ônus reais (obtida no cartório de registro de imóveis)
- Certidão de reipersecutória (obtida no cartório de registro de imóveis)
- Certidão de execução fiscal municipal e IPTU (obtida na prefeitura)
- Habite-se (obtido na prefeitura)
- Declaração de inexistência de débitos condominiais - (Para os imóveis em condomínio. Ele é emitido pela imobiliária,pela administradora ou pelo síndico do condomínio)
- Certidão enfitêutica (obtido na prefeitura)
· Promessa de compra e venda: Após receber a documentação e colher as negativas pessoais, já podemos ir preparando a minuta da Promessa de Compra e Venda. Este documento é essencial para comprometer as partes do negócio, visto que a escritura pode demorar até 10 dias para ficar pronta em compras à vista e até 120 dias para compras financiadas.
 
· Escritura: Simultaneamente à assinatura da promessa de compra e venda, solicitar para o tabelionato a confecção da escritura. Para tanto, disponibilizamos os documentos pessoais das partes e matrícula atualizada do imóvel. Dentro dos prazos que já comentamos no item anterior, o tabelionato irá agendar a escritura. É nesse momento, também, que ocorre o pagamento do TBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) por parte do comprador.
· IMPORTANTE: Quando o imóvel for adquirido via financiamento, o Contrato de Financiamento, assinado junto ao banco, já possuirá valor de escritura, de forma que não será necessário marcar uma nova escritura junto a um tabelionato. Entretanto, caso o imóvel seja adquirido apenas com recursos do FGTS, além de assinar um contrato de aquisição direta no banco, deverá ser assinada também uma escritura em um tabelionato.
· Registrar a Escritura em Cartório
2. PROCEDIMENTO NECESSÁRIO PARA UNIFICAR AS ÁREAS E QUAIS AS CONDIÇÕES NECESSÁRIAS PARA QUE SEJA REALIZADO: 
Requerer junto á Prefeitura do Município uma licença para Remembramento, tornando os lotes uma única área. 
PRÉ-REQUISITOS:
Apresentar a seguinte documentação:
· Documento de identificação do requerente: RG (Pessoa Física) ou Contrato Social e RG dos sócios (Pessoa Jurídica)
· Formulário SEDUR
· Comprovante de pagamento do documento de arrecadação municipal
· Procuração do requerente, caso a solicitação seja feita por terceiros (Deverá constar, obrigatoriamente, os seguintes dados do outorgante: nome completo, CPF, RG, endereço completo e telefone (com firma reconhecida em cartório ou acompanhada da cópia do RG do outorgante e do outorgado)
· Certidão de matrícula e ônus reais emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis
· Autorização do proprietário do imóvel, quando o nome do requerente não constar da certidão
· ART ou RRT- de parcelamento
· Memorial descritivo do imóvel com gravação em CD
· Planta de localização do imóvel com pontos de referência 
· Planta de situação do imóvel
LEGISLAÇÃO APLICADA:
· Código Urbanístico e Ambiental do Município de Camaçari - Lei Complementar 913/2008 
· Código de Polícia Administrativa do Município de Camaçari - Lei 1120/2010 
· Perímetro Urbano da Orla do Município de Camaçari - Lei 1138/2010  
· Perímetro Urbano da Sede - Lei 987/2009 
· Modificação do Perímetro Industrial - Decreto 5381/2013 
· Lei que regulamenta e altera outros dispositivos - Lei 1092/2010  Lei Orgânica do Município 
· PDDU -Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Camaçari - Lei 866/2008  
· Lei que aprova o Plano Urbanístico Específico (PUE) - Lei 1260/2012  Lei que altera dispositivos da Lei 1260/2012, que aprovou o Plano Urbanístico Específico (PUE) - Lei 1312/2013 
· Alteração do Código Urbanístico e de Obras do Município de Camaçari - Lei 395/1998 
· Código de Urbanismo e Obras do Município de Camaçari - Lei 339/1995 Baixar arquivo