Atividade 1 - TTI - Módulo B - Intermediar processos de compra, venda, locação e permuta de imóveis

Prévia do material em texto

1) Descreva os procedimentos necessários para a intermediação do negócio referentes 
ao imóvel e ao proprietário vendedor, considerando o processo de divórcio. 
 
Considerando o processo de divórcio, as partes interessadas na venda do imóvel 
deverão buscar uma imobiliária ou um corretor de confiança para que possam negociar 
e posteriormente assinar o documento que autoriza a venda do imóvel, trazendo uma 
segurança jurídica para o negócio. 
Este documento se trata da autorização de venda do imóvel e possuí as 
informações de todas as partes inicialmente envolvidas na negociação, com os atuais 
proprietários e o corretor de imóveis. A autorização também constará as formas que 
poderão ser aceitas para a venda do imóvel, como as propostas, condições etc. 
 
2) Informe sobre taxas, tributos e documentação referentes às operações imobiliárias. 
 
Para a regularização do imóvel, algumas taxas deverão ser pagas. O Imposto 
sobre a Transmissão de Bens Imóveis, conhecido popularmente como ITBI é um imposto 
que tem como fato gerador a transmissão Inter Vivos de bens imóveis. Este imposto 
ocorre sobre quase toda transmissão de bens imóveis, exceto casos específicos por lei. 
O ITBI possui uma porcentagem variante de comarca para comarca. 
Há também o registro do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, onde 
há uma tabela que informa o valor da averbação da compra e venda do imóvel. O valor 
de averbação também varia de comarca para comarca. 
Caso o imóvel tenha algum débito com a prefeitura ou com a União, na situação 
em que o comprador não tenha buscado ter ciência destes débitos, ele terá que arcar 
com a responsabilidade de adimpli-los. Ou seja, caso o imóvel tenha algum débito de 
IPTU, o comprador deverá se responsabilizar por este. 
Em casos de imóveis rurais, o imposto incidente será o ITR (imposto sobre a 
propriedade territorial rural), e não o IPTU. 
A natureza jurídica dos débitos tributários é tida como Propter Rem, ou seja, 
pertence a coisa. Portanto, quando um imóvel possuí débitos de IPTU, o débito de IPTU 
pertencerá exclusivamente ao imóvel. O proprietário atual terá a responsabilidade de 
pagar seus débitos. Caso o imóvel seja vendido, a obrigação de pagar também será 
transmitida ao novo proprietário. 
A taxa de corretagem também é uma taxa intrínseca na relação entre comprador, 
vendedor e corretor. Ela existirá por conta do auxílio prestado pelo corretor às partes 
na relação de compra e venda. 
 
3) Descreva os procedimentos que devem ser realizados para que a proposta de compra 
e venda seja segura, já que envolve uma proposta de permuta. 
Para que a proposta de compra seja segura, é necessário tomar todos os devidos 
cuidados necessários. 
Primeiramente é necessário formalizar a proposta de compra, colocando em um 
documento todas as informações do ofertante, bem como as condições para efetuação 
da proposta. 
Tendo em vista se tratar de uma proposta de compra com permuta, é necessário 
ter em mãos todas as informações do imóvel a ser ofertado, bem como seus 
documentos. 
Em suma, para a proposta seja segura, basta que todos os documentos da parte 
sejam informados, bem como suas informações estejam atualizadas. Posteriormente, 
os detalhes da oferta deverão estar claros para que o vendedor possa analisar a 
proposta e responder o interessado. 
 
4) Indique os documentos que deverão ser apresentados para transferir os imóveis, 
incluindo a documentação que o agente financeiro (banco) exigirá para aprovar o 
crédito do cliente comprador. 
 
Sobre a documentação para transferir os imóveis, estes são os requisitados: 
Em caso de pessoas físicas: 
• RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges (esposa, marido, companheiro, companheira). 
• Certidão de casamento: se casado, separado ou divorciado. 
• Certidão de óbito (Interessante saber previamente ao fechamento do negócio a situação 
do Inventário, saber se este já está concluído). 
• Escritura pública de declaração de união estável, escritura pública de declaração de 
convivência ou contrato de união estável. 
• Pacto antenupcial registrado, se houver. 
• Informar endereço profissional e residencial, telefones e e-mails de ambos. 
• Informar profissão de ambos. 
• Certidão dos distribuidores cíveis das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou 
jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividades. 
• Certidão da justiça do trabalho das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou 
jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividades. 
• Certidão dos cartórios de protesto das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou 
jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividade. 
• Certidão de executivos fiscais (também no distribuidor cível das comarcas onde os 
vendedores pessoas físicas ou jurídicas, incluindo sócios e seus cônjuges, já exerceram 
ou exercem atividades) – municipal (prefeitura) e estadual (secretaria da fazenda 
estadual). 
• Certidão da justiça federal dos vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios 
e seus cônjuges). 
• Certidão da justiça criminal das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou 
jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividades. 
• Certidão de falência para pessoas jurídicas ou certidão de insolvência da pessoa física 
para pessoas físicas (também no distribuidor cível). 
Em caso de pessoas jurídicas: 
• RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura. 
É importante frisarmos que este diretor, sócio ou procurador deverá estar autorizado a 
realizara venda do bem “X” determinado especificado pelo contrato ou estatuto social 
• Número do CNPJ para obtenção da certidão via internet 
• Certidão da junta comercial de que não há outras alterações no contrato ou estatuto 
social 
• Certidão conjunta de débitos da receita federal (PGFN) 
• Contrato ou estatuto social, última alteração e alteração em que conste modificação na 
diretoria 
• Certidão negativa de débitos (CND) do INSS 
Os compradores deverão apresentar os seguintes documentos: 
• RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges 
• Certidão de casamento: se casado, separado ou divorciado 
• Escritura pública de declaração de união estável, escritura pública de declaração de 
convivência ou contrato de união estável 
• Pacto antenupcial registrado, se houver 
• Certidão de óbito 
• Informar endereço profissional e residencial, telefones e e-mails de ambos 
• Informar profissão de ambos 
 
Os documentos necessários para verificação do estado jurídico e material do 
imóvel, bem como para realização da escritura pública de compra e venda são estes: 
• Certidão de matrícula obtida no respectivo registro de imóveis competente, expedida a 
menos de 30 dias 
• Certidões negativas de ações reais, reipersecutórias e de ônus reais referentes ao 
imóvel, obtidas no registro de imóveis, expedidas a menos de 30 dias 
• Certidão vintenária do imóvel 
• Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do 
imóvel, ou certidão de quitação de IPTU emitida pela prefeitura municipal 
• Certidão de quitação de condominial, expedida a menos de 30 dias 
• CAT – expedida pela delegacia de patrimônio da união, quando o imóvel for aforamento 
ou ocupação (terreno de marinha), dentro do prazo de validade 
• Certidão de aforamento junto ao município, estado e união – para ter certeza que o 
imóvel não é foreiro 
• Para imóvel rural – CCIR e certidão negativa de ITR, dentro do prazo de validade 
 
Os documentos que o banco exigirá para liberação do crédito imobiliário são 
os seguintes: 
• RG e CPF; 
• Comprovante de Estado Civil ou Certidão de Nascimento (para solteiros); 
• Comprovante de Endereço; 
• Certidão Conjunta de Débitos Referentes a Tributos Federais; 
• Declaração de Imposto de Renda; 
• Extrato do FGTS; 
• Carteira de Trabalho; 
• Comprovante de Renda; 
• Documentos do Vendedor;• Documentos do Imóvel a ser financiado.