Registro imobiliário

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18/02/2021	Registro imobiliário
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Registro Imobiliário
Sabemos que é no registro de imóveis que o corretor realiza os atos necessários de registros de títulos e averbações para perfectibilizar suas atividades profissionais. Neste material, aprofundaremos nossos conhecimentos sobre escrituras, certidões e registros e sua aplicabilidade nas transações imobiliárias.
O que você sabe sobre escrituras públicas?
As escrituras públicas, de forma geral, são instrumentos jurídicos, públicos necessários para dar validade formal ao ato jurídico exigido por lei. Estas escrituras públicas proporcionam maior segurança jurídica às pessoas que as formalizam no cartório de tabelionato de notas. Serão celebradas perante um tabelião de notas, um profissional do direito, dotado de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial.
Você sabia que...
Existem muitos outros tipos de escrituras públicas, podemos destacar:
A escritura pública de compra e venda
 A escritura pública de cessão de direitos hereditários
 A escritura pública de cessão de direitos de posse
 A escritura pública de confissão de dívida
 A escritura pública de convenção de condomínio
 A escritura pública de declaração de união estável
 A escritura pública de desapropriação amigável
 A escritura pública de divórcio consensual
 A escritura pública de separação consensual
 A escritura pública de doação (com reserva de usufruto ou não)
 A escritura pública de pacto antenupcial
 A escritura pública de permuta
 A escritura pública de reconhecimento de paternidade
Você sabe o que é uma escritura de compra e venda?
Dentre tantas escrituras públicas existentes e possíveis de serem realizadas, iremos tratar sobre a escritura pública de compra e venda, de fundamental necessidade para o bom desenvolvimento do trabalho do corretor de imóveis. Este importante instrumento jurídico, público de declaração de vontades será celebrado entre uma ou mais pessoas físicas ou jurídicas. Este ato solene e técnico será realizado por um tabelião de notas, profissional que atuará no aconselhamento das partes, verificando os atos daquele negócio jurídico, identificando as pessoas e analisando a capacidade dos envolvidos. O tabelião trabalhará junto com o corretor de imóveis, ele é um aliado na perfectibilização legal do negócio, ou seja, alinhamento e a fechamento legal do processo. É importante lembrarmos que poderão ser realizadas escrituras públicas de compra e venda de bem móveis e imóveis.
A escritura de compra e venda deve ser feita no cartório de notas, mediante agendamento prévio, com horário marcado. Será necessário que seja coletada documentação pertinente ao ato jurídico de compra e venda. No dia e horário marcado, os envolvidos deverão comparecer ao cartório (tabelionato de notas), de posse de seus documentos pessoais originais, para firmar a escritura pública de compra e venda, ou seja, para realizar a assinatura.
Recomenda-se que todos os atos de compra e venda de bens imóveis, sejam realizados por escritura pública de compra e venda de imóveis em um tabelionato de notas, entretanto, a lei ensina que a realização da mesma não será obrigatória para a transferências de bens imóveis de valor inferior ou igual a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, na época da negociação conforme artigo 108 código civil brasileiro.
Documentos pertinentes para a realização / lavratura de escritura pública de compra e venda de imóveis
Antes do momento da lavratura da escritura pública de compra e venda de imóveis, você deverá fornecer ao tabelionato de notas os seguintes documentos:
Documentos pessoais dos proprietários do imóvel (vendedores)
Se os vendedores forem pessoas físicas, deverão apresentar:
RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges (esposa, marido, companheiro, companheira).
 Certidão de casamento: se casado, separado ou divorciado.
 Certidão de óbito (Interessante saber previamente ao fechamento do negócio a situação do Inventário, saber se este já está concluído).
 Escritura pública de declaração de união estável, escritura pública de declaração de convivência ou contrato de união estável.
 Pacto antenupcial registrado, se houver.
 Informar endereço profissional e residencial, telefones e e-mails de ambos.
 Informar profissão de ambos.
 Certidão dos distribuidores cíveis das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividades.
 Certidão da justiça do trabalho das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividades.
 Certidão dos cartórios de protesto das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividade.
 Certidão de executivos fiscais (também no distribuidor cível das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas, incluindo sócios e seus cônjuges, já exerceram ou exercem atividades) – municipal (prefeitura) e estadual (secretaria da fazenda estadual).
 Certidão da justiça federal dos vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges).
 Certidão da justiça criminal das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividades.
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Certidão de falência para pessoas jurídicas ou certidão de insolvência da pessoa física para pessoas físicas (também no distribuidor cível).
Se os vendedores forem pessoas jurídicas deverão apresentar:
 RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura. É importante frisarmos que este diretor, sócio ou procurador deverá estar autorizado a realizara venda do bem “X” determinado especificado pelo contrato ou estatuto social Número do CNPJ para obtenção da certidão via internet
 Certidão da junta comercial de que não há outras alterações no contrato ou estatuto social
 Certidão conjunta de débitos da receita federal (PGFN)
 Contrato ou estatuto social, última alteração e alteração em que conste modificação na diretoria
 Certidão negativa de débitos (CND) do INSS
 
Atenção!
Corretor de imóveis, tenha atenção com vendedores pessoas jurídicas. Geralmente, eles possuem muito mais demandas judiciais ativas que vendedores pessoas físicas.
Documento dos compradores
RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges
 Certidão de casamento: se casado, separado ou divorciado
 Escritura pública de declaração de união estável, escritura pública de declaração de convivência ou contrato de união estável
 Pacto antenupcial registrado, se houver
 Certidão de óbito
 Informar endereço profissional e residencial, telefones e e-mails de ambos
 Informar profissão de ambos
 
Atenção!
Você sempre deverá conversar com seus clientes para compreender e conhecer perfeitamente a situação/estado civil de cada um deles. Tenha cuidado com o regime de casamento dos vendedores e compradores: se o casal for casado sob o regime da comunhão universal ou da separação convencional ou ainda da participação final dos aquestos, é necessário o prévio registro do pacto antenupcial no cartório de registro de imóveis do domicílio dos cônjuges.
Documentos do bem imóvel
Documentos e certidões obrigatórias referentes ao bem imóvel necessárias para a realização de uma escritura pública de compra e venda.
Juntamente com a listagem de documentos mencionados no tocante aos compradores e vendedores, você, corretor de imóveis, deverá ainda apresentarao tabelionato de notas as certidões e a documentações pertinentes referente ao imóvel objeto desta compra e venda:
 Certidão de matrícula obtida no respectivo registro de imóveis competente, expedida a menos de 30 dias
 Certidões negativas de ações reais, reipersecutórias e de ônus reais referentes ao imóvel, obtidas no registro de imóveis, expedidas a menos de 30 dias
 Certidão vintenária do imóvel
 Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, ou certidão de quitação de IPTU emitida pela prefeitura municipal
 Certidão de quitação de condominial, expedida a menos de 30 dias
 CAT – expedida pela delegacia de patrimônio da união, quando o imóvel for aforamento ou ocupação (terreno de marinha), dentro do prazo de validade
 Certidão de aforamento junto ao município, estado e união – para ter certeza que o imóvel não é foreiro
 Para imóvel rural – CCIR e certidão negativa de ITR, dentro do prazo de validade
Verificados estes documentos e estes estando de acordo, o tabelião de notas determinará que o corretor de imóveis providencie o pagamento da guia da ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis). Esta guia de ITBI poderá ser providenciada também pelo próprio tabelionato de notas onde a escritura será lavrada ou pelo corretor de imóveis. A guia de ITBI é gerada/expedida pelo próprio poder público municipal (prefeitura municipal), por ser um imposto municipal.
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Somente será lavrada a escritura pública de compra e venda de imóveis com o pagamento efetivo da guia de ITBI e sua identificação (compensação) no sistema da fazenda municipal. O número da guia de ITBI, seu valor e sua data de pagamento serão mencionados no texto da escritura pública de compra e venda.
Ainda constará da escritura pública de compra e venda de imóveis a parte negocial da transação em que constarão os valores que serão pagos assim como a entrega de outros bens que farão parte do pagamento do imóvel, caso existam.
Após lavrada a escritura pública de compra e venda de imóveis, esta deverá ser imediatamente encaminhada ao ofício de registro de imóveis competente para que seu registro seja realizado.
Será sua tarefa, como corretor de imóveis, realizar este encaminhamento e solucionar quaisquer impugnações posteriores realizadas pelo registros de imóveis.
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Documentos pessoais dos proprietários do imóvel (vendedores)
Se os vendedores forem pessoas físicas, deverão apresentar:
RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges (esposa, marido, companheiro, companheira).
 Certidão de casamento: se casado, separado ou divorciado.
 Certidão de óbito (Interessante saber previamente ao fechamento do negócio a situação do Inventário, saber se este já está concluído).
 Escritura pública de declaração de união estável, escritura pública de declaração de convivência ou contrato de união estável.
 Pacto antenupcial registrado, se houver.
 Informar endereço profissional e residencial, telefones e e-mails de ambos.
 Informar profissão de ambos.
 Certidão dos distribuidores cíveis das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividades.
 Certidão da justiça do trabalho das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividades.
 Certidão dos cartórios de protesto das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividade.
 Certidão de executivos fiscais (também no distribuidor cível das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas, incluindo sócios e seus cônjuges, já exerceram ou exercem atividades) – municipal (prefeitura) e estadual (secretaria da fazenda estadual).
 Certidão da justiça federal dos vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges).
 Certidão da justiça criminal das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividades.
Certidão de falência para pessoas jurídicas ou certidão de insolvência da pessoa física para pessoas físicas (também no distribuidor cível).
Se os vendedores forem pessoas jurídicas deverão apresentar:
 RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura. É importante frisarmos que este diretor, sócio ou procurador deverá estar autorizado a realizara venda do bem “X” determinado especificado pelo contrato ou estatuto social Número do CNPJ para obtenção da certidão via internet
 Certidão da junta comercial de que não há outras alterações no contrato ou estatuto social
 Certidão conjunta de débitos da receita federal (PGFN)
 Contrato ou estatuto social, última alteração e alteração em que conste modificação na diretoria
 Certidão negativa de débitos (CND) do INSS
 
Atenção!
Corretor de imóveis, tenha atenção com vendedores pessoas jurídicas. Geralmente, eles possuem muito mais demandas judiciais ativas que vendedores pessoas físicas.
Documento dos compradores:
18/02/2021	Registro imobiliário
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RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges
 Certidão de casamento: se casado, separado ou divorciado
 Escritura pública de declaração de união estável, escritura pública de declaração de convivência ou contrato de união estável
 Pacto antenupcial registrado, se houver
 Certidão de óbito
 Informar endereço profissional e residencial, telefones e e-mails de ambos
 Informar profissão de ambos
 
Atenção!
Você sempre deverá conversar com seus clientes para compreender e conhecer perfeitamente a situação/estado civil de cada um deles.
Tenha cuidado com o regime de casamento dos vendedores e compradores: se o casal for casado sob o regime da comunhão universal ou da separação convencional ou ainda da participação final dos aquestos, é necessário o prévio registro do pacto antenupcial no cartório de registro de imóveis do domicílio dos cônjuges.
Documentos do bem imóvel
Documentos e certidões obrigatórias referentes ao bem imóvel necessárias para a realização de uma escritura pública de compra e venda.
Juntamente com a listagem de documentos mencionados no tocante aos compradores e vendedores, você, corretor de imóveis, deverá ainda apresentar ao tabelionato de notas as certidões e a documentações pertinentes referente ao imóvel objeto desta compra e venda:
 Certidão de matrícula obtida no respectivo registro de imóveis competente, expedida a menos de 30 dias
 Certidões negativas de ações reais, reipersecutórias e de ônus reais referentes ao imóvel, obtidas no registro de imóveis, expedidas a menos de 30 dias
 Certidão vintenária do imóvel
 Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, ou certidão de quitação de IPTU emitida pela prefeitura municipal
 Certidão de quitação de condominial, expedida a menos de 30 dias
 CAT – expedida pela delegacia de patrimônio da união, quando o imóvel for aforamento ou ocupação (terreno de marinha), dentro do prazo de validade
 Certidão de aforamento junto ao município,estado e união – para ter certeza que o imóvel não é foreiro
 Para imóvel rural – CCIR e certidão negativa de ITR, dentro do prazo de validade
Verificados estes documentos e estes estando de acordo, o tabelião de notas determinará que o corretor de imóveis providencie o pagamento da guia da ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis). Esta guia de ITBI poderá ser providenciada também pelo próprio tabelionato de notas onde a escritura será lavrada ou pelo corretor de imóveis. A guia de ITBI é gerada/expedida pelo próprio poder público municipal (prefeitura municipal), por ser um imposto municipal. Somente será lavrada a escritura pública de compra e venda de imóveis com o pagamento efetivo da guia de ITBI e sua identificação (compensação) no sistema da fazenda municipal. O número da guia de ITBI, seu valor e sua data de pagamento serão mencionados no texto da escritura pública de compra e venda.
Ainda constará da escritura pública de compra e venda de imóveis a parte negocial da transação em que constarão os valores que serão pagos assim como a entrega de outros bens que farão parte do pagamento do imóvel, caso existam.
Após lavrada a escritura pública de compra e venda de imóveis, esta deverá ser imediatamente encaminhada ao ofício de registro de imóveis competente para que seu registro seja realizado.
Será sua tarefa, como corretor de imóveis, realizar este encaminhamento e solucionar quaisquer impugnações posteriores realizadas pelo registros de imóveis.
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lique para visualizar um
modelo de escritu
ra
pública de compra e
venda de bem imóvel
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Cartório de notas ou registro de imóveis? Que confusão! Qual serve para o quê?
Quando pensamos nestes dois órgãos públicos, geralmente, ficamos com dúvidas e temos dificuldades em saber qual destes órgãos faz o quê. Observe as diferenças entre estes dois importantes cartórios e seus serviços mais requisitados.
Os cartórios ou serventias de registro de imóveis são um local público, que presta um serviço público, em que as pessoas fazem o registro de seus bens imóveis (terrenos, casas, apartamentos, vagas de garagens, lojas etc.) e onde conseguem informações seguras sobre a verdadeira situação jurídica desses bens imóveis. Eles não são elegíveis, assim se um imóvel está localizado na circunscrição registral de uma determinada zona da cidade, ele permanecerá por lá por décadas e décadas. Assim, corretor de imóveis, tenha muita atenção com o trato com os registradores de imóveis e suas equipes, crie uma boa relação com ambos, trate-os com muita educação e gentileza. Procure sempre lembrar que eles estão ali para apoiá-lo em sua atividade profissional.
Já os tabelionatos de notas ou cartório de notas, também são um local público, que presta um serviço público, em que as pessoas que trabalham praticam atos de caráter público, traduzindo para a linguagem jurídica a manifestação expressa da vontade das partes, transformando tais manifestações de vontades em um documento com autenticidade e segurança. Trata-se de um órgão informativo que dará publicidade aos atos. Porém, aqui reside uma grande diferença: a escolha do tabelionatos de notas é livre, ou seja, você poderá escolher com qual tabelionato de notas desejará trabalhar (diferentemente do que acontece no caso dos registros de imóveis). Geralmente, existirão mais de um tabelionato de notas em sua cidade.
Se existir apenas um tabelionato de notas em sua cidade, você poderá escolher um tabelionato de notas na cidade vizinha, você é livre para realizar esta escolha! O ato de escolha do tabelionato de notas não está ligado a nenhuma condição de escolha, nem mesmo a situação geográfica do bem imóvel ou móvel ou do local de residência de seu cliente. Assim, você poderá e deverá ser exigente com o atendimento recebido e a atenção prestada aos seus negócios por parte do tabelionato de notas. Busque um tabelionato de notas que lhe dê um excelente atendimento e um apoio na realização de seus negócios. Lembrese: você, corretor de imóveis, é livre para escolher o tabelionato de notas que desejar trabalhar!
Observe a tabela demonstrativa com os diferentes tipos de serviços, que geralmente causam grande confusão e dúvida, realizados pelos registros de imóveis e tabelionatos de notas:
Tipo de serviço Registro ou serventia de imóveis Tabelionato ou cartório de notas Lavratura de escrituras públicas diversas (compra e venda, permuta, união estável etc.) X Expedição de certidão de matrícula de imóvel atualizada X Reconhecimento de firma X Expedição de certidões negativas de ações reais, reipersecutórias e de ônus reais referentes ao imóvel X Autenticação de documentos X Registro de uma escritura de compra e venda de imóvel X Procuração pública X
Averbações na matrícula do imóvel X Testamentos X Atas notariais X Retificação de área X
Expedição de matrícula vintenária X Divórcios X Promessa de compra e venda, quem irá lavrá-la?
X 
Se desejarem, as partes poderão realizá-la de forma particular Promessa de compra e venda, onde poderemos registrá-la? X 
As partes poderão mantê-las consigo (contrato de gaveta) ou registrá-lo na matrícula do imóvel. 
Ato contínuo, poderão partir para a lavratura da escritura pública de compra e venda de imóveis
Matrícula do imóvel
Matrícula de Imóvel é a base física dos assentamentos registrais, com a descrição do imóvel e a enunciação de sua titularidade. Trata-se de uma ficha de individualização ou especialização, contendo a descrição perfeita de um imóvel. É na matrícula do imóvel que são registrados os registros e averbações, demostrando todo a real situação jurídica do imóvel, sendo assim a base física dos assentamentos registrais. Cada matrícula terá um número de ordem para pronta identificação, este número será exclusivo daquela matrícula. É pela matrícula que identificaremos toda a cadeia de proprietários que o imóvel já possuiu.
Nesta unidade curricular, o tema é aprofundado no material lei de registros públicos (Lei 6015/73): averbação e registro e pagamento das despesas. No contexto do registro imobiliário é importante lembrarmos que:
 As matrículas terão validade apenas por 30 dias em todo no território nacional.
 As matrículas não são gratuitas e deveremos solicitá-las e arcar com suas despesas de expedição.
 As matrículas serão sempre públicas e sua solicitação poderá ser realizada por qualquer pessoa.
 Cada registro de imóveis criará uma identidade visual para sua matrícula. Assim, as matrículas expedidas por registros de imóveis diferentes terão pequenos detalhes distintos, como por exemplo: molduras ao redor das descrições, desenhos, descrições mais completas, brasões da república, nome do oficial registrador da serventia registral e pequenos outros enfeites.
 Todas as matrículas possuirão uma numeração que será única e crescente, assim como a descrição do imóvel que a mesma pertence.
Após a conferência do título apresentado (escritura de compra e venda de bem imóvel) pelo corretor de imóveis ao oficial registrador, estando o registrador de imóveis de acordo com o mesmo (não apresentando impugnações), serão lançados na matrícula do imóvel as informações constantes da escritura pública de compra e venda, como: nome dos novos proprietários do bem, valor pago pelo bem, valor pago de ITBI, assim concluindo, perfeitamente, o negócio jurídico.
Registro da promessa de compra e venda
Promessa de compra e venda, trata-se efetivamente de um contrato com caráter preliminar, atualmente, disciplinado em nosso código civil pelos artigos 462 a 466. A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato, em que uma pessoa, física ou jurídica, denominada promitente vendedora, se obriga a vender, a outra pessoa, denominada promissária ou promitente compradora, bem imóvel por preço, condições e modos pactuados.
Trata-se de um contrato dispensável, ou seja, não obrigatório. O objetivo deste contrato é propiciar maior segurança às partes no tocante ao preço ajustado e à forma de pagamento.
Com a promessa registrada, junto a matrícula do imóvel, tem-se a
"constituição" do direito real a que se refereo código civil. O direito do promissário comprador passará a ser oponível erga omnes (que todos tenham conhecimento), alcançando terceiros estranhos à relação contratual originária. No momento em que a relação jurídica adquire caráter de direito real gera, consequentemente, o direito de sequela do promitente comprador. Fato que tornará ineficaz qualquer alienação ou oneração posterior ao registro da promessa. Cumpre ressaltar que os efeitos oriundos do caráter real decorrem apenas do registro, independentemente do pagamento de preço acertado. O registro de imóveis para realizar o ato de registro de uma promessa de compra e venda, na matrícula do imóvel, realiza análise do documento, e poderá realizar notas de impugnação, assim como, apontará valores de emolumentos e taxas para a realização de tal trabalho.
O que acontecerá se a promessa de compra e venda não for registrada na matrícula do imóvel?
Não ocorrendo o registro em matrícula, existirá apenas uma obrigação de parte do promitente vendedor outorgar a escritura definitiva ao promitente comprador, depois de quitados os valores ajustados. Essa obrigação terá caráter pessoal, inter partes (entre as partes). Assim, nada impedirá que o vendedor, usando de má fé, outorgue uma escritura pública de compra e venda para um terceiro e que este a registre no cartório de registro de imóveis, sendo averbada na matrícula. Neste caso, o promitente comprador que fora enganado, somente poderá pleitear judicialmente perdas e danos ou execução da cláusula penal (caso exista no texto da promessa de compra e venda), juros, correção monetária e honorários advocatícios em face do promitente vendedor (que agiu de má fé) e contra mais ninguém.
Portanto, é fundamental que o corretor de imóveis estude a melhor maneira de realizar suas negociações, escolhendo o meio mais seguro e efetivo para atender seus clientes.
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