ATIVIDADE 1 UC4

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SERVIÇO NACIONAL DE APRENDIZAGEM COMERCIAL 
ESCOLA DE EDUCAÇÃO PROFISSIONAL SENAC RIO GRANDE DO SUL
CURSO TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
JORGE DA SILVA OLIVEIRA
UC 4 – Intermediar processos de compra, venda, locação e permuta de imóveis 
Atividade 1: 66006671A
 
Tutor(a) EAD: GUSTAVO LEIPNITZ
 SÃO LUIZ GONZAGA-RS 
2022
ATIVIDADE 1 
1) Ação de prospecção: A Imobiliária Virtually, por intermédio das redes sociais, prospectou o imóvel do Sr. Pedro dos Santos e de sua futura ex esposa Maria Vieira, sendo o objeto da negociação um apartamento residencial de 80 m², com 02 dormitórios (sendo uma suíte), garagem e elevador. Trata-se de um imóvel bem localizado, próximo ao comércio e a estação de metrô, sendo atribuído ao apartamento o valor de R$ 350.000,00, no entanto, o proprietário aceita permuta por imóvel de menor valor, obtivemos informações que o casal está em processo de divórcio, todavia, há consenso quanto a realização da venda. 
2) Agenciamento: Contatamos com o cliente vendedor, Sr. Pedro, a fim de elaborarmos a ficha de agenciamento e também coletarmos a autorização para a venda do imóvel (autorização de ambos, casal), pois é necessária autorização para a divulgação do imóvel, também constou nela os detalhes da comissão (contrato de Corretagem). Na ocasião o corretor da Imobiliária Virtually tirou diversas fotos do imóvel, bem como anotou informações relevantes para posterior divulgação no site da imobiliária. Na oportunidade, em razão do casal estar em processo de divórcio, foi questionado quanto a urgência ou não da venda do imóvel, caso tivessem urgência foi orientado ao casal que aguardassem a venda para depois finalizar o processo de divórcio, do contrário, ou seja, sem urgência na venda do imóvel, que então finalizassem o divórcio para depois vender o imóvel. O casal acabou optando por primeiro vender o imóvel, a fim de não atualizar a certidão de casamento, pois implicaria mudança (averbação) na matrícula do imóvel. 
3) Comercialização: Após autorização de venda do imóvel assinada pelo casal, deverá ser solicitada a documentação referente ao imóvel e ao casal proprietário, sendo do imóvel a matrícula do imóvel atualizada, certidão negativa de ônus do imóvel junto aos cartórios, receita municipal e dependendo dos casos, INSS, receita federal e estadual, também certidão vintenária para ver se há hipoteca, penhora, débitos condominiais, IPTU, taxas de energia, água, gás, e dos proprietários Identidade, CPF, comprovante de residência, certidão de casamento.
Após ser anunciado no site da imobiliária o imóvel chamou a atenção do cliente comprador Sr. João Luiz Maciel, o qual manifestou interesse e indicou como parte do pagamento (propondo permuta) seu apartamento de 50 m², localizado em área urbana de bom fluxo, avaliado em R$ 150.000,00, além de R$ 100.000,00 em dinheiro e o restante por um financiamento imobiliário já aprovado. Agendamos uma visita ao imóvel, a fim de que o Sr. João conhecesse melhor o apartamento que pretendia comprar, ocasião em que já confeccionamos a ficha de visita, assinado por ele e pelo corretor, com a finalidade de dirimir quaisquer dúvidas sobre o serviço prestado, qual seja a apresentação do imóvel com riqueza de detalhes, o que já pode gerar comissão na futura venda.
4) Proposta: Tendo em vista o Sr. João já ter manifestado o interesse no imóvel e apresentado como parte do pagamento (propondo permuta) seu apartamento de 50 m², no valor de R$ 150.000,00, além de R$ 100.000,00 em dinheiro e o restante em financiamento bancário já aprovado, foi explicado a ele que seu imóvel corresponde a menos de 50% do imóvel que pretendia comprar, portanto, não poderia ser permuta, mas sim compra e venda com dação em pagamento. Além disso, informamos que o processo de permuta é incompatível com o financiamento imobiliário, pois tanto a escritura de permuta quanto o contrato de financiamento têm o poder de transferir a propriedade do imóvel, desta forma como o Sr. João venderia o imóvel via financiamento que não é mais dele, isso porque a escritura de permuta já transferiu a propriedade. Diante disso, foi proposto e aceito pelo cliente a modalidade contrato de compra e venda com dação em pagamento, o que viabilizaria o financiamento imobiliário. Também foi aceita as condições acima referidas pelo cliente vendedor, Sr. Pedro. 
5) Documentação: Definido o processo na modalidade contrato de compra e venda com dação em pagamento, com o aceite das partes envolvidas na negociação, solicitamos todas as documentações pertinentes ao negócio, documentação do comprador, Sr. João, e documentos do imóvel dado como dação em pagamento, no valor de R$ 150.000,00, bem como documentação atualizado dos vendedores, Sr. Pedro e esposa (conforme orientação, que foi acatada por eles, resolveram permanecer casados até finalizar o processo de venda) e do imóvel negociado. Também foi solicitada a documentação para fins de financiamento imobiliário por parte do Sr. João. 
Documentos pessoais dos proprietários dos imóveis (vendedores):
- RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges (esposa, marido, companheiro, companheira);
- Certidão de casamento: se casado, separado ou divorciado;
- Informar endereço profissional e residencial, telefones e e-mails de ambos;
- Informar profissão de ambos;
- Certidão dos distribuidores cíveis das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividades;
- Certidão da justiça do trabalho das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividades;
- Certidão dos cartórios de protesto das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividade.
- Certidão de executivos fiscais (também no distribuidor cível das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas, incluindo sócios e seus cônjuges, já exerceram ou exercem atividades) – municipal (prefeitura) e estadual (secretaria da fazenda estadual).
- Certidão da justiça federal dos vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges).
- Certidão da justiça criminal das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas (incluindo sócios e seus cônjuges) já exerceram ou exercem atividades;
- Certidão de falência para pessoas jurídicas ou certidão de insolvência da pessoa física para pessoas físicas (também no distribuídos cível).
Documentação do(s) Comprador(es):
- RG e CPF (inclusive dos cônjuges);
- Certidão de casamento: se casado, separado ou divorciado;
- Escritura Pública de declaração de união estável, escritura pública de declaração de convivência ou contrato de união estável;
- Pacto Nupcial registrado, se houver;
- Informar endereço profissional e residencial, telefones e e-mails de ambos;
- Informar profissão de ambos;
Documentação dos imóveis ( inclusive o que foi dado em dação):
- Certidão de matrícula obtida no respectivo registro de imóveis competente, expedida a menos de 30 dias;
- Certidões negativas de ações reais, reipersecutórias e de ônus reais referentes ao imóvel, obtidas no registro de imóveis, expedida a menos de 30 dias;
- Certidão vintenária do imóvel;
- Carnê do IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, ou certidão de quitação de IPTU emitida pela prefeitura municipal;
- Certidão de quitação condominial, expedida a menos de 30 dias;
- Certidão de aforamento junto ao município, estado e união- para ter certeza que o imóvel não é foreiro.
Documentação necessária para financiamento:
- RG e CPF; certidão de nascimento ou casamento; comprovante de endereço atualizado (até 03 meses); declaração de saúde;
- Comprovação de renda: extrato bancários, ou contracheque dos últimos 3 meses;
- Documentos do vendedor: RG e CPF ou CNPJ e comprovante de endereço atualizado.
- Documentos do Imóvel; matrícula do imóvel fotos do imóvel; IPTU do imóvel;
- Além dedocumentos complementares que poderão ser solicitados no decorrer do processo.
6) Negociação: Com a proposta concretizada (conforme itens 2, 3 e 4), obtivemos, por escrito, o aceite dos clientes vendedores, Sr. Pedro e esposa.
7) Promessa de compra e venda: Após o aceite, providenciamos o contrato de promessa de compra e venda, a fim de comprometer as partes, pois o prazo entre a assinatura de uma escritura, no caso de pagamento em dinheiro, e/ou financiamento imobiliário, pode demorar de 05 a 120 dias, prazo que poderá ocorrer a desistência de uma das partes. Nessa promessa de compra e venda deverá constar: 
a) Qualificação civil das partes; 
b) Descrição do objeto conforme a matrícula;
c) Cláusulas financeiras: Sinal, Dação em pagamento (descrever o imóvel conforme matrícula), Financiamento Imobiliário;
d) Direitos e deveres das partes;
e) Cláusula de Corretagem;
f) Cláusula Penal;
g) Disposições finais.
7) Escritura de Dação em Pagamento e contrato de financiamento: Assinada a promessa de compra e venda pelas partes vamos dar andamento no negócio, compareceremos ao tabelionato para providenciar a assinatura da escritura da dação em pagamento e também iremos à intuição financeira para apresentar toda a documentação exigida para o financiamento imobiliário. Atuaremos, ainda, como correspondente imobiliário para fins de agilizar o processo. Manteremos contato com o tabelionato para fins providenciar a assinatura da escritura de dação em pagamento, de preferência, tentaremos agendar para o mesmo dia a assinatura do financiamento imobiliário. No contrato de financiamento imobiliário, assinado pelo Sr. João, constará o pagamento da seguinte forma: R$ 250,000.00 (sendo R$ 100.000,00 em dinheiro e R$ 150.000,00 em um imóvel) e o restante R$ 100.000,00 (financiamento). Assinada a escritura de dação em pagamento e o contrato de financiamento, estes documentos serão levados ao registro de imóveis, a fim de efetivar a transferência de propriedade.
8) Registro de Imóveis: Para fins de transferir os imóveis as partes deverão pagar taxas e tributos, dentre elas citamos as seguintes:
ITBI – expedida pela prefeitura (podendo ser expedida também pelo tabelionato) (Obs. Em São Luiz Gonzaga – 2% do valor do imóvel);
Taxas cartoriais (escritura);
Taxas Bancárias (vistoria e demais taxas do banco relacionadas ao financiamento);
Taxas de Registro;
Honorários de Corretagem.
Destacamos que a soma dessas taxas e tributos fica em torno de 5% do valor do imóvel, havendo débito de IPTU, estes deverão ser também quitados.
9) Pós-venda: Finalizada a venda, entraremos em contato com as partes (comprador e vendedor), questionando-os se restou dúvidas quanto a negociação, ocasião em aproveitaremos para perguntar se algum amigo ou parente teria algum imóvel para negociação e caso as partes tenham conhecimento de alguém interessado em adquirir ou vender imóvel que o indiquem.