Laudo de Avaliação de Prédio Comercial no Rio de Janeiro

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CONSULENTE : BANCO OURINVEST S/A. 
OBJETO : Prédio comercial - Avenida Rio Branco, nº 174 Centro 
– Rio de Janeiro - RJ. 
 
 
A DEXTER ENGENHARIA 
S/S LTDA, tendo sido consultada para a 
avaliação dos bens supra mencionados, 
vem apresentar seus cálculos e conclusões 
consubstanciados no presente 
 
LAUDO DE AVALIAÇÃO 
 
Nº 0001/10 
 
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA BANCO OURINVEST S/A 
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ÍNDICE 
ÍNDICE .............................................................................................................................................................2 
1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE.....................................................................................................3 
2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES.....................................................................................................4 
2.1. INTRODUÇÃO .....................................................................................................................................4 
2.2. LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS..............................................................................5 
2.3. REFERÊNCIAS NORMATIVAS .........................................................................................................6 
2.4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ..............................................................................................................6 
2.5. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES AO ANEXO I DA ICVM 472 ..................................................................7 
3. ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO.............................................................................................................9 
3.1. LOCALIZAÇÃO.........................................................................................................................................9 
3.1.1. Croqui de Localização...................................................................................................................9 
3.2. ANÁLISE DA REGIÃO.............................................................................................................................10 
3.2.1. Diagnóstico da Região Central ...................................................................................................10 
4. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS..................................................................................................................13 
4.1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES...............................................................................................13 
4.2. DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO...........................................................................................13 
4.2.1. Terreno ........................................................................................................................................13 
4.2.2. Benfeitorias..................................................................................................................................14 
4.2.3. Instalações especiais ...................................................................................................................17 
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ............................................................................................................18 
6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ....................................................................................................................21 
6.1. PRELIMINARES.................................................................................................................................21 
6.1.1. Metodologia.................................................................................................................................21 
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado .............................................................................22 
CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO ...........................................................................................................24 
CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE ........................................................24 
6.2. CONCLUSÃO FINAL DE VALOR ...............................................................................................................25 
7. ENCERRAMENTO...................................................................................................................................26 
Acompanham este laudo os seguintes anexos: 
Anexo 1: Croquis de Localização 
Anexo 2: Relatório Fotográfico 
Anexo 3: Cálculos Avaliatórios 
Anexo 4: Documentação Compulsada 
Anexo 5: Declarações 
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1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE 
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação. 
SOLICITANTE: Banco OURINVEST S/A. 
OBJETO: Prédio comercial. 
LOCALIZAÇÃO: Avenida Rio Branco, nº 174 – Bairro Centro 
Município do Rio de Janeiro - RJ. 
FINALIDADE: Determinação do Valor de Mercado. 
METODOLOGIA: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. 
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Dezembro de 2.009. 
VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO: 
VALOR DE AVALIAÇÃO = R$ 194.500.000,00 
(cento e noventa e quatro milhões e quinhentos mil reais) 
 
VALORES SEGREGADOS RESULTANTES DA AVALIAÇÃO: 
VALOR DO TERRENO = R$ 68.660.000,00 
VALOR DAS EDIFICAÇÕES = R$ 125.840.000,00 
 
RESPONSABILIDADE TÉCNICA DO LAUDO: 
 
São Paulo, 15 de janeiro de 2010. 
 
 
 
_____________________________ 
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA 
MÁRIO JOSÉ BRITO MOLARI 
Engenheiro Civil - CREA nº 600649320 
_____________________________ 
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA 
RENATA VELOSO CABRAL 
Arquiteta - CREA nº 5061554113 
 
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2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 
2.1. INTRODUÇÃO 
O objeto desse estudo é um prédio comercial, formado pelos imóveis 
descritos nas Matrículas nº 37.241, nº 37.242, nº 37.243, nº 37.244, nº 37.245, nº 
37.246, nº 37.247, nº 37.248, nº 37.249, nº 37.250, nº 37.251, e nº 37.252 emitidas 
pelo Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da Cidade do Rio de Janeiro/RJ, situado 
na Avenida Rio Branco, sob o nº 174, no bairro Centro, do Município do Rio de 
Janeiro, Estado do Rio de Janeiro. 
Esse trabalho tem por objetivo fornecer ao BANCO OURINVEST S/A, 
subsídio para a conceituação desses imóveis sob a ótica do mercado imobiliário 
através da indicação de seus valores de mercado. 
Como esse laudo poderá instruir eventual transação de venda e compra do 
imóvel em questão, seu resultado deverá expressar seu real valor de mercado. 
“Esse valor pode ser definido como o preço que o imóvel poderia alcançar se 
colocado à venda em prazo razoável, com o vendedor desejando, mas não estando obrigado a 
vendê-lo e o comprador adquirindo-o com inteiro conhecimento de todos os usos e finalidades 
para os quais está adaptado e poderá ser utilizado, sem, contudo, estar compelido à compra, 
em outras palavras, seria o preço obtido através de uma compra e venda à vista de mercado” 
(Stanley L. Mc. Michael-Mc. Michaels Appraising Manual 4ª Edição - Prentice 
Hall - Englewood Cliffs, U.S.A.). 
 
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Tendo em vista a atual utilização dos imóveis por um 
único ocupante, serão fornecidos ainda parâmetros para análise das edificações 
existentes no âmbito de cada uma das matrículas. 
2.2. LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS 
Esse trabalho está pautado nas seguintes limitações e pressuposições: 
* Quanto ao título de propriedade, presume-se como sendo bom e admite-se que 
esteja livre de quaisquer ônus que possam prejudicar a sua negociação junto ao 
mercado imobiliário. Como a DEXTER ENGENHARIA S/S LTDA não é uma 
empresa de consultoria jurídica, essa avaliação não tem por finalidade a 
confirmação de aspectos relativos à regularidade formal ou legal dos documentos 
considerados. 
* As informações verbais utilizadas na elaboração desse trabalho são consideradas 
de válidas e de “boa fé”, não sendo de nossa responsabilidade sua exatidão e 
veracidade. 
* Não foram efetuados estudosde engenharia com relação à qualidade do solo, o 
qual foi considerado como adequado às condições do mercado imobiliário. 
* Não foram elaborados estudos de caráter ambiental no solo visando a 
averiguação de substâncias que possas ser prejudiciais à saúde, às estruturas ou ao 
meio-ambiente. Sendo assim a DEXTER ENGENHARIA S/S LTDA reserva a 
si o direito de rever as conclusões desse trabalho caso seja identificada qualquer 
característica dessa natureza e que possa afetar o potencial de venda dos imóveis. 
 
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2.3. REFERÊNCIAS NORMATIVAS 
Para a elaboração desse trabalho foram consideradas as prescrições: 
- da NBR 14653 – Normas para Avaliação de Bens da ABNT (Associação 
Brasileira de Normas Técnicas) Partes 1 - Procedimentos Gerais e 2 – Imóveis 
Urbanos. 
- as recomendações do IBAPE-Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias 
de Engenharia, sendo no Estado do Rio de Janeiro representado pelo IEL – 
Instituto de Engenharia Legal. 
- e as recomendações do IBAPE-SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e 
Perícias de Engenharia do Estado de São Paulo/SP, de maneira restritiva quando 
cabíveis. 
2.4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 
Esse estudo possui as seguintes especificações, na utilização do MÉTODO 
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO para a determinação 
do valor de mercado através da utilização de Tratamento de Dados por Fatores: 
* Salas: Grau I de Fundamentação e Grau III de Precisão; 
* Lojas: Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão; 
* Vagas de garagem: Grau I de Fundamentação e Grau III de Precisão. 
 
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2.5. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES AO ANEXO 
I DA ICVM 472 
 
 
I. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO: 
 
Empresa Avaliadora: Dexter Engenharia S/S Ltda - CREA-SP: 413.586 
 
Responsáveis Técnicos: 
Engº Mário José Brito Molari – Engenheiro Civil - CREA-SP: 64.932/D 
Arqª Renata Veloso Cabral – Arquiteta - CREA-SP: 5.061.554.113 
 
Identificação do Imóvel: Prédio Comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174, Município do Rio de 
Janeiro, Estado do Rio de Janeiro. 
 
FII: Fundo de Investimento Imobiliário Edifício Almirante Barroso 
Administradora: Banco Ourinvest S/A 
 
Data de referência da presente avaliação: Dezembro/2009 
Data de referência da avaliação anterior: Agosto/2006 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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II. ELEMENTOS DE AVALIAÇÃO: 
Valor estimado dos rendimentos recebidos 
(vinte e um milhões, trezentos e cinqüenta 
e um mil, trezentos e oito reais e quarenta e 
nove centavos) 
 
= R$ 21.351.308,49 
 
 
III. ELEMENTOS DE RESPONSABILIDADE: 
 
Cotas do Fundo de Investimento Imobiliário: 104.800 cotas 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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3. ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO 
3.1. LOCALIZAÇÃO 
3.1.1. Croqui de Localização 
O imóvel está situado na Avenida Rio Branco, nº 174, no bairro Centro, 
Município do Rio de Janeiro - RJ, com frente secundária para a Avenida Almirante 
Barroso, em situação de esquina com os dois logradouros, na quadra formado pelas 
Avenidas Rio Branco, Avenida Almirante Barroso, e Rua Bitencourt da Silva. 
 
Fonte: Google Maps 
Situado no centro da cidade, a região apresenta acesso facilitado através das 
Avenidas Presidente Vargas, Avenida Infante Dom Henrique e a Avenida 
Presidente Kubitschek, entre outras, que a interliga aos diversos bairros do Rio de 
Janeiro. 
 
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 Fonte: Google Earth 
 
3.2. ANÁLISE DA REGIÃO 
3.2.1. Diagnóstico da Região Central 
A Região Centro cobre uma área de 3.285 hectares, na qual residem 268.280 
habitantes, segundo o Censo 2000. Sua densidade bruta de 81,7 habitantes por 
hectare é a sexta maior entre as 12 regiões do Plano Estratégico que compõem o 
Município do Rio de Janeiro. É formada por 14 bairros: Benfica, Caju, Catumbi, 
Centro, Cidade Nova, Estácio, Gamboa, Mangueira, Paquetá, Rio Comprido, Santa 
Teresa, Santo Cristo, São Cristóvão e Saúde. 
A Região apresenta rica variedade morfológica, apresentando basicamente 
cinco áreas distintas. A primeira abrange os bairros do Caju, Gamboa, Santo Cristo, 
Saúde e parte do Centro. É formada pelo depósito de sedimentos carreados pelas 
correntes da Baía de Guanabara e por aterros artificiais, onde se estabeleceu a Zona 
 
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Portuária. Suas áreas residenciais situam-se 
predominantemente nos pequenos morros que a limitam: da Providência, do Pinto e 
da Conceição. 
A segunda inclui os bairros de São Cristóvão, Mangueira e Benfica, sendo 
predominantemente plana, de baixa drenagem, com morros baixos e é limitada pelo 
Rio Maracanã e pela Avenida Brasil. 
A terceira área, composta pelos bairros do Catumbi, Rio Comprido e Santa 
Teresa, caracteriza-se por alta declividade e alta densidade de drenagem, destacando-
se aí o Rio Comprido e Rio Papa-Couve, que nascem em Santa Teresa. É de suma 
importância para preservação do meio ambiente controlar a ocupação de suas 
encostas e promover o reflorestamento. 
A quarta área abrange os bairros do Estácio, Cidade Nova e parte do 
Centro. Era formada originalmente por terras cercadas por lagoas pantanosas e 
insalubres, que foram drenadas e aterradas para o crescimento da cidade. Um 
sistema eficiente de drenagem urbana, com a dragagem e manutenção constante do 
Canal do Mangue é de grande importância para prevenir as enchentes. 
A quinta área, a Ilha de Paquetá, é formada por praias e morros. Estes 
últimos foram formados por antigas ilhas que serviram de obstáculo aos sedimentos 
carreados para a Baía pelos rios que nela deságuam, principalmente os do Município 
de Magé. Esses sedimentos formaram as praias e a pequena faixa de solo entre as 
elevações. 
A atividade econômica da Região é composta por cerca de 21.800 
estabelecimentos, 87,8% dos quais são do segmento de comércio e serviços, 
 
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empregando aproximadamente 327 mil pessoas. O volume de 
negócios gera R$ 1,8 bilhão de ICMS (US$ 1,6 bilhão)(2), a maior arrecadação de 
todo o Município. 
A Região está classificada como de médio-alto desenvolvimento humano 
segundo o Índice de Desenvolvimento Humano (IDH=0,829), e ocupa a 7ª posição 
quando consideradas todas as 12 regiões do Plano Estratégico. Entre as dimensões 
que compõem o IDH, é a 6ª colocada em longevidade (IDH-L=0,782), 9ª em 
educação (IDH-E=0,918) e 7ª em renda (IDH-R=0,786). 
Os dados demográficos indicam que a população da Região decresceu à 
taxa de 13%, no período 1991/2000, o equivalente à perda de 35.415 moradores, a 
maior entre todas as regiões da cidade. Em alguns bairros essa perda foi muito 
elevada, como Mangueira (29%), Santo Cristo (28%) e Centro (25%). A Cidade 
Nova foi o bairro que mais perdeu população em termos relativos (48%), 
considerando-se tanto a Região como o Município. 
Estudos do Plano Estratégico indicaram que o fluxo migratório, com uma 
taxa estimada de 10% no período 1996/2000, foi o principal responsável pela perda 
de população da Região. Os bairros que mais sofreram perda pelo fluxo migratório 
foram Rio Comprido (21%), Saúde (20%), Santo Cristo (19%), Mangueira (13%) e 
Cidade Nova (11%). A Ilha de Paquetá recebeu um fluxo migratório positivo de 
cerca de 19%, no mesmo período (3). 
 
 
 
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4. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS 
4.1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 
Os imóveis em análise são descritos nas Matrículas nº 37.241, nº 37.242, nº 
37.243, nº 37.244, nº 37.245, nº 37.246, nº 37.247, nº 37.248, nº 37.249, nº 37.250, 
nº 37.251, e nº 37.252 emitidas pelo Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da 
Cidade do Rio de Janeiro/RJ. 
 
4.2. DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO 
4.2.1. Terreno 
4.2.1.1. Dimensão do Terreno 
O terreno referenteao imóvel é de configuração geométrica regular, 
encerrando uma área de 5.580,00 m² (conforme laudo anterior de avaliação). 
Obs.1: A área de terreno utilizada para fins do presente estudo foi obtida através de informações 
de laudo de avaliação apresentado pelo solicitante. 
Obs.2: Em vista de não se integrar ao objeto desta avaliação, não foram efetuadas investigações no 
concernente a hipotecas, arrestos, usufrutos e penhores, considerando-se os bens livres de 
quaisquer ônus ou problemas que recaiam sobre os mesmos, obstem o seu uso e depreciem o 
seu valor de mercado. 
 
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4.2.1.2. Topografia e Características do Solo 
O terreno referente ao imóvel avaliando apresenta-se ao nível dos 
logradouros para os quais entesta, exibindo uma topografia plana ao longo de toda a 
sua extensão. A frente efetiva para a Avenida Rio Branco é de aproximadamente 
70,00 metros. 
4.2.2. Benfeitorias 
Sobre o referido terreno encontra-se erigida um prédio de cunho comercial, 
que encerram 83.611,00m² de área construída total, e compõe-se por 34 (trinta e 
quatro) pavimentos, apresentando as seguintes e principais características: 
Item Pavimento Descrição
1 1º Sub-solo Auditório / Caixa forte / Garagem
2 2º Sub-solo Subestação / Serviços / Garagem
3 3º Sub-solo Serviços / Garagem
4 1º Saguão / Loja
5 2º Sobreloja
6 3º / 4º / 5º REROP
7 6º GISUT
8 7º / 8º REDEA
9 9º RESEC
10 10º REROP
11 11º / 12º / 13º GIFUG
12 14º GIFUS
13 15º REDIS / RECOC
14 16º GILIE / GIPRO
15 17º GIREV
16 18º GIREV / AUDITORIA
17 19º TELEMARKETING
18 20º GITER
19 21º EM-CENTRO
20 22º GIDUR
21 23º / 24º JURÍDICO
22 25º REPLE
23 26º RERHU / GISUP
24 27º GIINF / GISUP
25 28º PRESIDÊNCIA
26 29º SEGURANÇA
27 30º TREINAMENTOS / EVENTOS
28 31º UNEI 
FONTE: Informações apresentadas pelo solicitante. 
 
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O prédio avaliando possui 34 pavimentos, sendo 29 
pavimentos tipo, pavimento térreo, sobreloja, e 3 subsolos, destinados à sede da 
Caixa Econômica Federal – CEF. Apresenta, ainda, duas lojas de agência CEF-
Centro, no pavimento térreo. 
O avaliando apresenta cunho comercial, com área total construída de 
83.611,00 m², sendo 56.429,46 de área comercial (informado por documentos 
apresentados pelo solicitante), idade estimada de 26 anos, regular estado de 
conservação, estrutura mista de concreto e alvenaria convencional, esquadrias de 
alumínio com vidros lisos, e habite-se total de 1979. 
As salas internas apresentam revestimentos diversificados, com pisos de 
taco de madeira, forração em carpete, cerâmicos, granito, e pisos elevados, em geral 
com divisórias do tipo naval, iluminação embutida, e forro termo-acústico. 
Os banheiros apresentam revestimentos do tipo cerâmicos nas paredes, e 
granito e cerâmico nos pisos. 
 
 
 
 
 
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As áreas são apresentadas a seguir, conforme documentos apresentados 
pelo solicitante: 
Item Pavimento Área Construída Área Comercial Vagas de Garagem
1 3º Sub-solo 945,00 ** **
2 2º Sub-solo 5.580,00 ** 106
3 1º Sub-solo 5.580,00 2.040,28 18
4 Loja Rio Branco 1.907,66 **
5 Loja Carioca 1.377,56 **
6 Conj.Cultural 659,54 **
7 Sobreloja 5.060,00 3.402,36 **
8 3º 1.905,00 1.415,00 **
9 4º ao 29º 2.100,00 1.671,32 **
10 19º 2.100,00 1.580,06 **
11 30º 2.100,00 1.465,00 **
12 31º 2.100,00 799,00 **
5.741,00
 
FONTE: Informações apresentadas pelo solicitante. 
O quadro resumo é apresentado a seguir, conforme documentos 
apresentados pelo solicitante: 
Item Pavimento Área Construída Área Comercial Vagas de Garagem
1 Andares corridos 60705,00 ** **
2 Sobreloja 5.060,00 ** **
3 Loja 5.741,00 2.040,28 **
4 Subsolos 12.105,00 1.907,66 124
83.611,00 56.429,46 124TOTAL 
 
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4.2.3. Instalações especiais 
O avaliando apresenta, ainda, os seguintes equipamentos especiais: 
sim não
elevadores X Atlas Villares
catraca eletrônica X Cartão magnético
circuito fechado X Vídeo monitoramento
ar condicionado X Self contained
sprinklers X Reservatório-Bombas
geradores X Grupo de geradores
sistema exaustão X **
combate incêndio X Extintores, hidrantes
segurança X Equipe segurança física
cabine de força X Subestação, distribuição
provedores X Embratel, Nextel
heliponto X **
PresençaEquipamentos Tipo
 
FONTE: Informações apresentadas pelo solicitante. 
 
Obs.1: Cumpre salientar que o IPTU de 2006, apresenta uma área construída de 83.147,00 
m². 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 
O local é dotado de diversos melhoramentos urbanos, tais como 
pavimentação (em asfalto) com sistema de guias e sarjetas; redes de água, captação 
de esgoto, gás, energia elétrica e telefonia; iluminação pública; arborização; e, serviço 
de coleta de lixo. 
A região central do Município do Rio de Janeiro, é constituída 
predominantemente por prédios comerciais de padrão médio à médio-alto, galerias 
de lojas e sobrelojas que abrigam um comércio de serviços diversificados e com 
padrão construtivo médio. 
A infra-estrutura do Centro é muito boa, no qual destacam-se os Terminais 
Metroviários “Carioca”, “Uruguaiana”, e “Presidente Vargas”, integrantes da linha 
do Metrô. Nas cercanias da Avenida Rio Branco encontramos intenso tráfego de 
veículos, e comércio local intenso e diversificado ao longo das principais vias de 
circulação, tais como a Avenida Almirante Barroso, Rua México, Avenida Treze de 
Maio, e Avenida Nilo Peçanha. 
Atualmente temos dois fatores muito importantes para o atual aquecimento 
do mercado imobiliário local: as realizações da “Copa do Mundo de Futebol” em 
2014, e a realização dos “Jogos Olímpicos” em 2016. 
 
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A mídia noticia que os preparativos para a Copa do 
Mundo em 2014 e para os Jogos Olímpicos em 2016, no Rio de Janeiro, já 
começaram, e prevêem que sejam gastos cerca de R$ 25,9 bilhões no projeto 
“Olimpíadas do Rio 2016”, e um valor ainda não divulgado pelo Governo Federal 
para a Copa do Mundo. Conforme noticiado estes eventos incluiem melhorias no 
transporte público, internet sem fio grátis de alta velocidade em toda a cidade, 
aprimoramento e expansão de toda a rede turística, aperfeiçoamento dos estádios de 
futebol, entre muitas outras medidas. 
Estes eventos estão refletindo no mercado imobiliário local com uma queda 
muito significativa da taxa de ocupação de imóveis comerciais. 
Em sua maioria, os prédios no Centro são relativamente antigos, e não 
apresentam vagas de garagem, fato que delimita o potencial de mercado. Desta 
maneira, verificam-se áreas privativas de menores grandezas, e sem infra-estrutura 
comercial constante nos empreendimentos modernos, atraindo, portanto, um 
público-alvo comércial de pequeno a médio porte, voltados para prestação de 
serviços. 
São encontrados, ainda, alguns empreendimentos comerciais de alto padrão 
dispersos na região central. Geralmente são imóveis novos, e comportam um 
mercado comercial de porte médio a alto, voltados para médias e grandes empresas. 
Em pesquisa realizada na região, podemos observar que o corredor 
comercial da Avenida Rio Branco, apresenta as maiores valorações do mercado, 
ainda mais presente nas proximidades do Largo da Carioca onde se encontra a 
estação metroviária “Carioca”. 
 
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Para as vias de circulação secundárias, e em 
específico junto à Avenida Presidente Vargas, os valores de mercado encontram-se 
mais estabilizados e em patamares inferiores aos praticados na Avenida Rio Branco. 
Devemos observar a própria Avenida Rio Branco, por onde trafega farta e 
variada gama de linhas de ônibus, permitindo a interligação da região com os 
diversos bairros da Cidade do Rio de Janeiro. 
Conforme pesquisa mercadológica na região geoeconômica foi identificadauma carência de ofertas, visto que existe pouca quantidade de salas para venda e 
locação, quanto ao mercado de vagas de garagem, lojas e sobrelojas, foi constatada 
poucos imóveis para venda, sendo na sua maioria para locação. Os preços 
praticados no mercado em 2009 sofreram grande distorção devido à especulações e 
carência de empreendimentos comerciais. 
De maneira geral, pode-se concluir que o imóvel avaliando possui ótima 
liquidez no mercado imobiliário, devido principalmente à sua localização 
privilegiada e infra-estrutura comercial, tais como vagas de garagem, boa quantidade 
de elevadores sociais, padrão construtivo médio-superior, e idade real não muito 
elevada. 
 
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6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 
6.1. PRELIMINARES 
Em atendimento à solicitação do consulente serão apresentados no 
presente estudo os valores de mercado para venda referente a cada um dos 
pavimentos que compõem a área total em análise. 
Tendo em vista a atual utilização dos imóveis por diversos departamentos 
da Caixa Econômica Federal, serão fornecidos ainda parâmetros para análise das 
edificações existentes no âmbito de cada uma das matrículas. 
 
6.1.1. Metodologia 
Como primeiro passo na investigação dos valores de mercado foi realizado 
extensas pesquisas imobiliárias na região, visando à obtenção de elementos 
comparativos, ou seja, de salas, lojas, e vagas de garagem similares, ofertados ou já 
transacionados, à venda ou para locação, na mesma região geo-econômica em que se 
localizam os imóveis objetos do presente estudo. Esses elementos se encontram 
devidamente caracterizados no Anexo 3 do presente trabalho. 
 Devido à moderada quantidade de elementos comparativos ofertados 
e fiéis no mercado imobiliário local, para as tipologias construtivas avaliadas, 
realizarmos as referidas avaliações pelo "Método Comparativo Direto de Dados de 
Mercado", utilizando-se para tal o “Tratamento de Dados Fatores” ou 
“Homogeneização”, preconizados pelas Normas Técnicas vigentes em todo o 
 
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22
território nacional. Os resultados serão comparados com o 
imóvel avaliando, afim de parametrizarmos os dados obtidos. 
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado 
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem 
avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de 
informações colhidas no mercado. 
O processo de avaliação é concluído através da análise dos resultados 
provindos de cada método. Quando mais de um método é utilizado, cada 
abordagem é julgada segunda sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e 
quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode corresponder 
ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos. 
Para a avaliação dos imóveis avaliandos, utilizamos o MÉTODO 
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, no qual diante do 
campo amostral obtido na pesquisa de mercado, foi utilizado o Tratamento de 
Dados de Mercado denominado “por Fatores” ou convencionalmente chamado de 
“Homogeneização”, através da qual se obteve o valor unitário médio de mercado 
para a situação paradigma considerado, neste caso semelhante ao imóvel avaliando. 
Visando a consideração da elasticidade das ofertas, os preços unitários (por m2 de 
área de terreno) pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram 
abatidos de 10% (dez porcento) a 5% (cinco porcento), compensando assim a 
superestimativa das mesmas, para só então serem considerados nos cálculos 
avaliatórios. 
 
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23
Para a homogeneização dos valores unitários dos 
elementos comparativos (tanto de venda quanto de locação), utilizamos os seguintes 
fatores: 
FATOR DE OFERTA: 
Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente ofertado. 
 
FATOR PADRÃO: 
Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função do padrão 
construtivo de cada elemento comparativo em função do avaliando, incluindo números de 
vagas de estacionamento. 
 
FATOR ÁREA: 
Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde 
quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa. 
 
FATOR DE LOCALIZAÇÃO: 
Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível econômico, fator 
comercial, acessibilidade, etc. 
 
FATOR DEPRECIAÇÃO: 
Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em função da 
propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de Ross-
Heidecke. A explicação detalhada do critério de depreciação será apresentada a seguir.
24 
CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO 
Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor 
atual. A depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1) 
deterioração física; (2) obsolescência funcional e (3) obsolescência externa. 
Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, 
reduzindo seu valor. 
Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a 
sua adequação arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por 
mudanças ao longo dos anos que tornam alguns aspectos da estrutura, material ou 
arquitetônico obsoletos pelos padrões atuais. 
Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que 
não estão relacionadas na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e 
ocupação e cenários econômicos adversos. 
CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE 
O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em 
consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da 
construção. Na prática, a idade da construção é estimada em termos de porcentagem 
dividindo a idade aparente pela vida econômica estimada para o tipo de construção. 
 
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25
6.2. CONCLUSÃO FINAL DE VALOR 
Observa-se o memorial de cálculo com a determinação de valores por local: 
IMÓVEL
1.377,56
659,54
3.402,36
ÁREA COMERCIAL (m²)
1.415,00
1.671,32
1.580,06
1.465,00
799,00
**
1.907,66
SUBSOLOS
1.671,32
1 R$ 5.710.000,00 R$ 5.710.000,002.040,28
VALOR TOTAL DE MERCADO
R$ 194.500.000,00
R$ 194.500.000,00
VALOR DE MERCADO DO 
EMPREENDIMENTO
124
1
1
1
1
R$ 16.320.000,00
R$ 11.790.000,00
QUANT.
1
15
1
R$ 9.530.000,00
SALAS
4º ANDAR AO 18º 
ANDAR
SALA
19º ANDAR
SOBRELOJA
R$ 5.106.000,00
R$ 4.828.000,00
1
R$ 3.910.000,00
SALAS
20º ANDAR AO 29º 
ANDAR
SALA
30º ANDAR
SALA
31º ANDAR
124 VAGAS DE 
GARAGEM
CONJUNTO 
CULTURAL
R$ 28.400,00
R$ 3.910.000,00
1
R$ 4.323.000,00
R$ 76.590.000,00
R$ 4.828.000,00
R$ 51.060.000,00
R$ 4.476.000,00 R$ 4.476.000,00
R$ 2.441.000,00
R$ 3.521.600,00
VALOR DE MERCADO
(total)
SALA
3º ANDAR
R$ 16.320.000,00
R$ 11.790.000,00
LOJA RIO BRANCO
LOJA CARIOCA
R$ 4.323.000,00
VALOR DE 
M ERCADO
(unitário)
10 R$ 5.106.000,00
R$ 9.530.000,00
R$ 2.441.000,00
 
VIDA ÚTIL REMANESCENTE : 32 ANOS 
OBSERVAÇÕES IMPORTANTES: 
1. Não é permitida a reprodução integral ou parcial deste laudo, ou divulgação pública sem a expressa autorização dos autores. 
2. A cópia xerox deste laudo, mesmo que autenticada, não tem validade alguma sem que haja as assinaturas dos signatários. 
 
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ANEXO 1 
 
CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO 
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Obs.: Croqui sem escala.
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO MUNICÍPIO - RODOVIÁRIO/MUNICÍPIOS
Rod. Presidente Dutra
Rod. Rio-Santos
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Obs.: Croqui sem escala.
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DE ALGUNS DOS PONTOS NOTÁVEIS DA REGIÃO
PetrobrásBNH
Avaliando
Aeroporto
Santos Dumont
Linha Metroviária
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Obs.: Croqui sem escala.
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS PRINCIPAIS VIAS DE CIRCULAÇÃO DA REGIÃO
AvaliandoAv Rio Branco
Elevado
Engº Freysinet
Av Pres KubitschekAv Mem de Sá
Rua do Catete
Av Infante Dom Henrique
Av Almirante Barroso
Av Pres Antonio Carlos
Av Nilo Peçanha
Av Beira Mar
Av Presidente Vargas
Aeroporto
Santos Dumont
Av 31 de Março
Av Rodrigo Alves
Estação Metroviária
Praça Onze
Estação Metroviária
Central
Estação Metroviária
Pres Vargas
Estação Metroviária
Uruguaiana
Estação Metroviária
Carioca
Estação Metroviária
Cinelândia
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Obs.: Croqui sem escala.
CROQUI DE SITUAÇÃO DO AVALIANDO
Avaliando
 
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA BANCO OURINVEST S/A 
 
A N E X O 2 
 
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Vista da Fachada
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Acesso pela Almirante Barroso Vista pela Almirante Barroso
Vista da Fachada Rio Branco com Almirante 
Barroso
Vista do Edificio pela Rio Branco
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Acesso pela Bitencur Silva Vista da fachada do largo da Carioca
Acesso da Agencia da Rio Branco Vista da agencia do Largo da Carioca
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Acesso ao Centro Cultural Vista do 1º subsolo
Marquize da entrada pela Almirante Barroso Saguão (Terreo do Edificio)
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Execução da nova subestação Estação nova de Refrigeração e Exaustão
Acessos do terreo com escada rolante Novos geradores a serem instalados
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Estação de refrigeração das Agencias Vista do 2º subsolo
Bombas de Recalque dos reservatórios de agua Reservatórios inferiores com duas caixas.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Casa de maquinas dos elevadores no 31º pav Casa de Maquinas necessitando de reformas
Subestação superior no 31º pav. Casa de maquinas dos elevadores no 31º pav
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Vista da cobertura necessitando de reformas Escada de acesso a cobertura
Piso elevado da cobertura necessitando de 
refrormas
Estação de Refrigeração do edificio
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Escada de acesso do 30º ao 31º pav Hall dos elevadores
Casa de maquinas da estação de refrigeração Vista do 30º pav
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Pavimentos 18,19,20,23 e 24 reformados Vista do 17º pav em reforma
Vista do 29º pav Vista dos banheiros
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Hall's de elevadores reformados
 
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A N E X O 3 
 
CÁLCULOS AVALIATÓRIOS 
R$ 9.530.000,00
R$ 2.441.000,00
10 R$ 5.106.000,00
R$ 3.521.600,00
Avaliação válida para o imóvel situado na Avenida Rio Branco, nº 174, no Centro, do Município do Rio de 
Janeiro, RJ.
VALOR DE MERCADO
(total)
SALA
3º ANDAR
R$ 16.320.000,00
R$ 11.790.000,00
LOJA RIO BRANCO
LOJA CARIOCA
R$ 4.323.000,00
VALOR DE MERCADO
(unitário)
1
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 4.323.000,00
R$ 76.590.000,00
R$ 4.828.000,00
R$ 51.060.000,00
R$ 4.476.000,00 R$ 4.476.000,00
R$ 2.441.000,00
124 VAGAS DE 
GARAGEM
CONJUNTO 
CULTURAL
R$ 28.400,00
R$ 3.910.000,00
R$ 9.530.000,00
SALAS
4º ANDAR AO 18º 
ANDAR
SALA
19º ANDAR
SOBRELOJA
R$ 5.106.000,00
R$ 4.828.000,00
1
R$ 3.910.000,00
SALAS
20º ANDAR AO 29º 
ANDAR
SALA
30º ANDAR
R$ 5.710.000,002.040,28
VALOR TOTAL DE MERCADO
R$ 194.500.000,00
R$ 194.500.000,00
VALOR DE MERCADO DO 
EMPREENDIMENTO
SUBSOLOS
1.671,32
1 R$ 5.710.000,00
124
1
1
1
1
R$ 16.320.000,00
3.402,36
ÁREA COMERCIAL (m²)
1.415,00
1.671,32
1.580,06
1.465,00
799,00
**
1.907,66
IMÓVEL
1.377,56
659,54
R$ 11.790.000,00
QUANT.
1
15
1
SALA
31º ANDAR
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
 
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA BANCO OURINVEST S/A 
 
IMÓVEL TIPO “SALA” 
*valor sem liquidez.
anos
1.415,00
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
m²
1,465
Médio Comercial
0
R$ 4.323.000,00
Vida Útil:
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
R$ 873,920
DADOS DA UNIDADE AVALIADA
Sala comercial
28
Regular
anos
60
Número de vagas de garagem:
0
Avaliação válida para a sala do 3º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio 
de Janeiro, RJ.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 4.323.000,00VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 3.055,29 /m²
Número de dormitórios:
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:
Est. Conservação:
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
1.415,00
28
3
1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 0
2 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 60
3 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 0
4 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 0
5 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 0
6 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 0
7 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 
8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,26
9 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,01
10 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,65541
11 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 0
12 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.
(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
2 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
3 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
4 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
5 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,00
6 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
7 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
8 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
9 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
10 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
11 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
12 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok
< Média < R$3.971,88
Amostra nº
Opcional
Fator
depreciação
Variável
Vaga de Garagem
Fator 
Vaga
Variável Localização
Fator 
Localiz.
Variável
Depreciação Física
Variável
Andar
R$2.138,70
 Coeficientes de variação ==>
Avaliação válida para a sala do 3º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
3.376,40-62,59
Média = R$ 3055,29 /m²
fator considerado
Ok
2.695,10-54,47
-65,00 3.435,60
-57,38
-56,33
Fator idade e est.conserv.
Difer.
(R$)
2.942,31
2.833,33
Variável Padrão
Construtivo
Variável
Desvio padrão =
3.181,50
3.871,90
3.193,50
3.131,50
Valor Unitário Privativo 
Homogeneizado (R$/m²)
-272,17
-55,08
0,70320
2.393,20
2.439,70
3.092,10
R$ 3.207,12 /m²
3.698,20
2.154,80
Coef. de variação = 
2.445,73
2.493,33
-54,03
900.000,00
1.000.000,00
Fator Andar
-330,27
-306,82
-544,48
-65,72
2.550,00
3.786,36
1.800.000,00
4.900.000,00
4.594,59
2.975,00
Número de 
Dormitórios
4.533,33
Para saneamento consideramos um intervalo
de 30% em torno da média :
idade aparente (anos)
2.000.000,00
2.800.000,00
Idade
Aparente
(anos)
Estado de
Conservação
4.268,40
2.597,22
Vida Útil
(anos)
Preço do Imóvel
(R$)
5.500.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nº
Elasticidade
da Oferta
Cota-Parte
de Terreno
vida útil (anos)
fator considerado
Pré-saneamento amostral
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
Número de
Vagas de 
Garagem
Área Privativa
(m²)
2.465,87
área privativa (m²)
estado de conservação
nº de vagas
Valor Unitário de 
Área Privativa
(R$/m²)
1.160.000,00
1.100.000,00
1.600.000,00
850.000,00
1.079.000,00
Valores das Cotas-Partes
(R$/m²)
Cota
Terreno
Cota
Benfeitoria
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator consideradofator considerado
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
1.671,32
28
3
1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 0
2 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 60
3 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 0
4 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 0
5 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 0
6 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 0
7 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 
8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,26
9 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,01
10 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,65541
11 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 0
12 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.
(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
2 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
3 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
4 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
5 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,00
6 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
7 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
8 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
9 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
10 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
11 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
12 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok
< Média < R$3.971,88
Amostra nº
Opcional
Fator
depreciação
Variável
Vaga de Garagem
Fator 
Vaga
Variável Localização
Fator 
Localiz.
Variável
Depreciação Física
Variável
Andar
2.695,10-54,47
-65,00 3.435,60
fator considerado
Ok
Avaliação válida para salas do 4º ao 18º andar, e do 20º ao 29º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, 
Município do Rio de Janeiro, RJ.
3.376,40-62,59
Média = R$ 3055,29 /m²
R$2.138,70
 Coeficientes de variação ==>
-55,08
0,70320
2.393,20
2.439,70
3.092,10
R$ 3.207,12 /m²
3.698,20
2.154,80
Coef. de variação = 
Desvio padrão =
3.181,50
3.871,90
3.193,50
3.131,50
Valor Unitário Privativo 
Homogeneizado (R$/m²)
Fator idade e est.conserv.
Difer.
(R$)
2.942,31
2.833,33
Variável Padrão
Construtivo
Variável
-57,38
-56,33
4.533,33
2.550,00
3.786,36
1.800.000,00
4.900.000,00
1.079.000,00 2.445,73
2.493,33
-54,03
900.000,00
1.000.000,00
Fator Andar
-330,27
-306,82
-544,48
-65,72
-272,17
Idade
Aparente
(anos)
Estado de
Conservação
4.268,40
2.597,22
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de 
Área Privativa
(R$/m²)
4.594,59
2.975,00
Número de 
Dormitórios
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
Número de
Vagas de 
Garagem
Área Privativa
(m²)
2.465,87
área privativa (m²)
estado de conservação
Preço do Imóvel
(R$)
5.500.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nº
Elasticidade
da Oferta
Cota-Parte
de Terreno
vida útil (anos)
fator considerado
Pré-saneamento amostral
nº de vagas
Para saneamento consideramos um intervalo
de 30% em torno da média :
idade aparente (anos)
2.000.000,00
2.800.000,00
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Valores das Cotas-Partes
(R$/m²)
Cota
Terreno
Cota
Benfeitoria
1.160.000,00
1.100.000,00
1.600.000,00
850.000,00
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II I
Área Privativa Idade Custo
231,00 5 1.337,10
1.800,00 42 1.664,82
1.671,32 28 1.280,29
115,50 2 668,55
2.700,00 63 2.497,23
OK OK OK
Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total
1 0,96 1,00 1,00 0,86 1,00 0,80
2 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,07
3 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,91
4 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
5 0,91 1,00 1,00 0,77 1,00 0,69
6 0,93 1,00 1,00 0,96 1,00 0,85
7 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,84
8 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98
9 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98
10 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,09
11 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,17
12 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
2.845,41
3.265,18
13,74%
Descrição
X
0
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:
0,50 < Variável Avaliando < 1,50
0
9
0
% Inferior
% Superior
1
4
0
Limite Inferior
Número de Vagas
Limite Superior
Avaliando
X
X
X
Coleta de dados de mercado2
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
Grau
Item
Quant. mínima de dados de mercado 
utilizados
Identificação dos dados de mercado
3
Caracterização do imóvel avaliando
Número de Dormitórios
0
0
0
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
1,36
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
1,13
Grau de Fundamentação:
Intervalo admissível de ajuste para 
cada fator e para o conjunto de fatores
I
XExtrapolação
X
1,36
1,36
Intervalo de confiança (IC) de
1,00
0,80
Amplitude do IC (80%)
0,96
Depreciação Física
5
80%
OK
0
6
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
1,18
1,00
0,73
0,81
0,84
Status OK
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
IIIGrau de Precisão:
6
Limite Inferior:
Limite Superior:
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média Média x y
Desvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 4.594,59 3951,69
Coef. Var. Coef. Var. 4.800,00 4.800,00 2 2.975,00 2848,78
3 4.268,40 3451,77
4 2.597,22 2560,37
1 4.594,59R$ / M2 5 4.533,33 4457,09
2 2.975,00R$ / M2 6 2.550,00 3450,49
3 4.268,40R$ / M2 7 3.786,36 3648,12
4 2.597,22R$ / M2 8 2.445,73 3107,87
5 4.533,33R$ / M2 9 2.493,33 3108,90
6 2.550,00R$ / M2 10 2.465,87 2826,02
7 3.786,36R$ / M2 11 2.942,31 2561,98
8 2.445,73R$ / M2 12 2.833,33 2512,25
9 2.493,33R$ / M2
10 2.465,87R$ / M2
11 2.942,31R$ / M2
12 2.833,33R$ / M2
MEDIA 3.207,12R$ / M2
1 3.698,20R$ / M2
2 3.181,50R$ / M2
3 3.871,90R$ / M2
4 3.092,10R$ / M2
5 3.131,50R$ / M2
6 2.154,80R$ / M2
7 3.193,50R$ / M2
8 2.393,20R$ / M2
9 2.439,70R$ / M2
10 2.695,10R$ / M2
11 3.435,60R$ / M2
12 3.376,40R$ / M2
MEDIA 3.055,29 / M2
R$ 3.055,29
Antes da Homogeneização
Valores Calculados
533,26
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
17,45
844,87
26,34
R$ 3.207,12
Elemento
Preços 
Observados
Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
R$4.500,00
R$5.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00
va
lo
re
s 
ca
lc
ul
ad
os
 (Y
)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fator
a Depreciação c Localização e Padrão
b Vaga d Andar f Opcional
1 a 20,0558 21 e,f 22,8151 41 d,e,f 22,8151 61 a,c,d,e,f 17,3602
2 b 25,4753 22 a,b,c 19,5233 42 a,b,c,d 19,5233 62 b,c,d,e,f 21,4635
3 c 25,7695 23 a,b,d 19,7466 43 a,b,c,e 17,4538 63 a,b,c,d,e,f 17,4538
4 d 26,3436 24 a,b,e 17,5445 44 a,b,c,f 19,5233
5 e 22,8151 25 a,b,f 19,7466 45 a,b,d,e 17,5445 26,3436
6 f 26,3436 26 a,c,d 19,7970 46 a,b,d,f 19,7466
7 a,b 19,7466 27 a,c,e 17,3602 47 a,b,e,f 17,5445
8 a,c 19,7970 28 a,c,f 19,7970 48 a,c,d,e 17,3602
9 a,d 20,0558 29 a,d,e 17,4979 49 a,c,d,f 19,7970
10 a,e 17,4979 30 a,d,f 20,0558 50 a,c,e,f 17,3602
11 a,f 20,0558 31 a,e,f 17,4979 51 a,d,e,f 17,4979
12 b,c 24,9140 32 b,c,d 24,9140 52 b,c,d,e 21,4635
13 b,d 25,4753 33 b,c,e 21,4635 53 b,c,d,f 24,9140
14 b,e 22,0009 34 b,c,f 24,9140 54 b,c,e,f 21,4635
15 b,f 25,4753 35 b,d,e 22,0009 55 b,d,e,f 22,0009
16 c,d 25,7695 36 b,d,f25,4753 56 c,d,e,f 22,2576
17 c,e 22,2576 37 b,e,f 22,0009 57 a,b,c,d,e 17,4538
18 c,f 25,7695 38 c,d,e 22,2576 58 a,b,c,d,f 19,5233
19 d,e 22,8151 39 c,d,f 25,7695 59 a,b,c,e,f 17,4538
20 d,f 26,3436 40 c,e,f 22,2576 60 a,b,d,e,f 17,5445
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Nº da 
Combinação
Fatores
Coef. de 
Variação
Nº da 
Combinação
Fatores
Nº da 
Combinação
Fatores
Coef. de 
Variação
Nº da 
Combinação
Coef. de VariaçãoFatores
Coef. de 
Variação
Coef. de variação inicial =
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
*valor sem liquidez.
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
m²
1,465
Médio Superior
0
R$ 5.106.000,00
DADOS DA UNIDADE AVALIADA
Sala comercial
28
Regular
anos
60
Número de vagas de garagem:
0
Vida Útil:
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
anos
1.671,32
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 5.106.000,00VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 3.055,29 /m²
Número de dormitórios:
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:
Est. Conservação:
Avaliação válida para salas do 4º ao 18º andar, e do 20º ao 29º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , 
bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
R$ 873,920
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
1.671,32
28
3
1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 0
2 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 60
3 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 0
4 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 0
5 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 0
6 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 0
7 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 
8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,26
9 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,01
10 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,65541
11 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 0
12 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.
(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
2 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
3 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
4 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
5 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,00
6 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
7 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
8 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
9 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
10 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
11 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
12 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok
< Média < R$3.971,88
Amostra nº
Opcional
Fator
depreciação
Variável
Vaga de Garagem
Fator 
Vaga
Variável Localização
Fator 
Localiz.
Variável
Depreciação Física
Variável
Andar
2.695,10-54,47
-65,00 3.435,60
fator considerado
Ok
Avaliação válida para salas do 4º ao 18º andar, e do 20º ao 29º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, 
Município do Rio de Janeiro, RJ.
3.376,40-62,59
Média = R$ 3055,29 /m²
R$2.138,70
 Coeficientes de variação ==>
-55,08
0,70320
2.393,20
2.439,70
3.092,10
R$ 3.207,12 /m²
3.698,20
2.154,80
Coef. de variação = 
Desvio padrão =
3.181,50
3.871,90
3.193,50
3.131,50
Valor Unitário Privativo 
Homogeneizado (R$/m²)
Fator idade e est.conserv.
Difer.
(R$)
2.942,31
2.833,33
Variável Padrão
Construtivo
Variável
-57,38
-56,33
4.533,33
2.550,00
3.786,36
1.800.000,00
4.900.000,00
1.079.000,00 2.445,73
2.493,33
-54,03
900.000,00
1.000.000,00
Fator Andar
-330,27
-306,82
-544,48
-65,72
-272,17
Idade
Aparente
(anos)
Estado de
Conservação
4.268,40
2.597,22
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de 
Área Privativa
(R$/m²)
4.594,59
2.975,00
Número de 
Dormitórios
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
Número de
Vagas de 
Garagem
Área Privativa
(m²)
2.465,87
área privativa (m²)
estado de conservação
Preço do Imóvel
(R$)
5.500.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nº
Elasticidade
da Oferta
Cota-Parte
de Terreno
vida útil (anos)
fator considerado
Pré-saneamento amostral
nº de vagas
Para saneamento consideramos um intervalo
de 30% em torno da média :
idade aparente (anos)
2.000.000,00
2.800.000,00
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Valores das Cotas-Partes
(R$/m²)
Cota
Terreno
Cota
Benfeitoria
1.160.000,00
1.100.000,00
1.600.000,00
850.000,00
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II I
Área Privativa Idade Custo
231,00 5 1.337,10
1.800,00 42 1.664,82
1.415,00 28 1.280,29
115,50 2 668,55
2.700,00 63 2.497,23
OK OK OK
Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total
1 0,96 1,00 1,00 0,86 1,00 0,80
2 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,07
3 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,91
4 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
5 0,91 1,00 1,00 0,77 1,00 0,69
6 0,93 1,00 1,00 0,96 1,00 0,85
7 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,84
8 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98
9 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98
10 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,09
11 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,17
12 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
2.845,41
3.265,18
13,74%
0
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:
0,50 < Variável Avaliando < 1,50 Descrição
X
Número de Vagas
Limite Superior
Avaliando
X
X
X
Coleta de dados de mercado
0
9
0
1
4
0
Item
Grau
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
Número de Dormitórios
0
0
0
Quant. mínima de dados de mercado 
utilizados
Identificação dos dados de mercado
3
Caracterização do imóvel avaliando
2
Amplitude do IC (80%)
0,96
Depreciação Física
5
1,36
Intervalo de confiança (IC) de
1,00
0,80
XExtrapolação
XStatus
% Inferior
% Superior
Limite Inferior
1,18
1,00
0,73
0,81
0,84
1,36
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
80%
OK
0
6
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
IIIGrau de Precisão:
6
Limite Inferior:
Limite Superior:
OK
1,13
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Grau de Fundamentação:
Intervalo admissível de ajuste para 
cada fator e para o conjunto de fatores
I
1,36
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média Média x y
Desvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 4.594,59 3951,69
Coef. Var. Coef. Var. 4.800,00 4.800,00 2 2.975,00 2848,78
3 4.268,40 3451,77
4 2.597,22 2560,37
1 4.594,59R$ / M2 5 4.533,33 4457,09
2 2.975,00R$ / M2 6 2.550,00 3450,49
3 4.268,40R$ / M2 7 3.786,36 3648,12
4 2.597,22R$ / M2 8 2.445,73 3107,87
5 4.533,33R$ / M2 9 2.493,33 3108,90
6 2.550,00R$ / M2 10 2.465,87 2826,02
7 3.786,36R$ / M2 11 2.942,31 2561,98
8 2.445,73R$ / M2 12 2.833,33 2512,25
9 2.493,33R$ / M2
10 2.465,87R$ / M2
11 2.942,31R$ / M2
12 2.833,33R$ / M2
MEDIA 3.207,12R$ / M2
1 3.698,20R$ / M2
2 3.181,50R$ / M2
3 3.871,90R$ / M2
4 3.092,10R$ / M2
5 3.131,50R$ / M2
6 2.154,80R$ / M2
7 3.193,50R$ / M2
8 2.393,20R$ / M2
9 2.439,70R$ / M2
10 2.695,10R$ / M2
11 3.435,60R$ / M2
12 3.376,40R$ / M2
MEDIA 3.055,29 / M2
R$ 3.055,29
Antes da Homogeneização
Valores Calculados
533,26
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
17,45
844,87
26,34
R$ 3.207,12Elemento
Preços 
Observados
Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
R$4.500,00
R$5.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00
va
lo
re
s 
ca
lc
ul
ad
os
 (Y
)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fator
a Depreciação c Localização e Padrão
b Vaga d Andar f Opcional
1 a 20,0558 21 e,f 22,8151 41 d,e,f 22,8151 61 a,c,d,e,f 17,3602
2 b 25,4753 22 a,b,c 19,5233 42 a,b,c,d 19,5233 62 b,c,d,e,f 21,4635
3 c 25,7695 23 a,b,d 19,7466 43 a,b,c,e 17,4538 63 a,b,c,d,e,f 17,4538
4 d 26,3436 24 a,b,e 17,5445 44 a,b,c,f 19,5233
5 e 22,8151 25 a,b,f 19,7466 45 a,b,d,e 17,5445 26,3436
6 f 26,3436 26 a,c,d 19,7970 46 a,b,d,f 19,7466
7 a,b 19,7466 27 a,c,e 17,3602 47 a,b,e,f 17,5445
8 a,c 19,7970 28 a,c,f 19,7970 48 a,c,d,e 17,3602
9 a,d 20,0558 29 a,d,e 17,4979 49 a,c,d,f 19,7970
10 a,e 17,4979 30 a,d,f 20,0558 50 a,c,e,f 17,3602
11 a,f 20,0558 31 a,e,f 17,4979 51 a,d,e,f 17,4979
12 b,c 24,9140 32 b,c,d 24,9140 52 b,c,d,e 21,4635
13 b,d 25,4753 33 b,c,e 21,4635 53 b,c,d,f 24,9140
14 b,e 22,0009 34 b,c,f 24,9140 54 b,c,e,f 21,4635
15 b,f 25,4753 35 b,d,e 22,0009 55 b,d,e,f 22,0009
16 c,d 25,7695 36 b,d,f 25,4753 56 c,d,e,f 22,2576
17 c,e 22,2576 37 b,e,f 22,0009 57 a,b,c,d,e 17,4538
18 c,f 25,7695 38 c,d,e 22,2576 58 a,b,c,d,f 19,5233
19 d,e 22,8151 39 c,d,f 25,7695 59 a,b,c,e,f 17,4538
20 d,f 26,3436 40 c,e,f 22,2576 60 a,b,d,e,f 17,5445
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Nº da 
Combinação
Fatores
Coef. de 
Variação
Nº da 
Combinação
Fatores
Nº da 
Combinação
Fatores
Coef. de 
Variação
Nº da 
Combinação
Coef. de VariaçãoFatores
Coef. de 
Variação
Coef. de variação inicial =
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
*valor sem liquidez.
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
m²
1,465
Médio Superior
0
R$ 4.828.000,00
DADOS DA UNIDADE AVALIADA
Sala comercial
28
Regular
anos
60
Número de vagas de garagem:
0
Vida Útil:
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
anos
1.580,06
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 4.828.000,00VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 3.055,29 /m²
Número de dormitórios:
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:
Est. Conservação:
Avaliação válida para a sala do 19º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio 
de Janeiro, RJ.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
R$ 873,920
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
1.580,06
28
3
1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 0
2 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 60
3 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 0
4 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 0
5 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 0
6 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 0
7 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 
8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,26
9 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,01
10 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,65541
11 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 0
12 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.
(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
2 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
3 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
4 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
5 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,00
6 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
7 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
8 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
9 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
10 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
11 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
12 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok
< Média < R$3.971,88
Amostra nº
Opcional
Fator
depreciação
Variável
Vaga de Garagem
Fator 
Vaga
Variável Localização
Fator 
Localiz.
Variável
Depreciação Física
Variável
Andar
2.695,10-54,47
-65,00 3.435,60
fator considerado
Ok
Avaliação válida para a sala do 19º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
3.376,40-62,59
Média = R$ 3055,29 /m²
R$2.138,70
 Coeficientes de variação ==>
-55,08
0,70320
2.393,20
2.439,70
3.092,10
R$ 3.207,12 /m²
3.698,20
2.154,80
Coef. de variação = 
Desvio padrão =
3.181,50
3.871,90
3.193,50
3.131,50
Valor Unitário Privativo 
Homogeneizado (R$/m²)
Fator idade e est.conserv.
Difer.
(R$)
2.942,31
2.833,33
Variável Padrão
Construtivo
Variável
-57,38
-56,33
4.533,33
2.550,00
3.786,36
1.800.000,00
4.900.000,00
1.079.000,00 2.445,73
2.493,33
-54,03
900.000,00
1.000.000,00
Fator Andar
-330,27
-306,82
-544,48
-65,72
-272,17
Idade
Aparente
(anos)
Estado de
Conservação
4.268,40
2.597,22
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de 
Área Privativa
(R$/m²)
4.594,59
2.975,00
Número de 
Dormitórios
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
Número de
Vagas de 
Garagem
Área Privativa
(m²)
2.465,87
área privativa (m²)
estado de conservação
Preço do Imóvel
(R$)
5.500.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nº
Elasticidade
da Oferta
Cota-Parte
de Terreno
vida útil (anos)
fator considerado
Pré-saneamento amostral
nº de vagas
Para saneamento consideramos um intervalo
de 30% em torno da média :
idade aparente (anos)
2.000.000,00
2.800.000,00
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Valores das Cotas-Partes
(R$/m²)
Cota
Terreno
Cota
Benfeitoria
1.160.000,00
1.100.000,00
1.600.000,00
850.000,00
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II I
Área Privativa Idade Custo
231,00 5 1.337,10
1.800,00 42 1.664,82
1.580,06 28 1.280,29
115,50 2 668,55
2.700,00 63 2.497,23
OK OK OK
Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total
1 0,96 1,00 1,00 0,86 1,00 0,80
2 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,07
3 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,91
4 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
5 0,91 1,00 1,00 0,77 1,00 0,69
6 0,93 1,00 1,00 0,96 1,00 0,85
7 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,84
8 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98
9 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98
10 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,09
11 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,17
12 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
2.845,41
3.265,18
13,74%
Descrição
X
0
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:
0,50 < Variável Avaliando < 1,50
0
9
0
% Inferior
% Superior
1
4
0
Limite Inferior
Número de Vagas
Limite Superior
Avaliando
X
X
X
Coleta de dados de mercado2
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
Grau
Item
Quant. mínima de dados de mercado 
utilizados
Identificação dos dados de mercado
3
Caracterização do imóvel avaliando
Número de Dormitórios
0
0
0
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
1,36
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,501,13
Grau de Fundamentação:
Intervalo admissível de ajuste para 
cada fator e para o conjunto de fatores
I
XExtrapolação
X
1,36
1,36
Intervalo de confiança (IC) de
1,00
0,80
Amplitude do IC (80%)
0,96
Depreciação Física
5
80%
OK
0
6
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
1,18
1,00
0,73
0,81
0,84
Status OK
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
IIIGrau de Precisão:
6
Limite Inferior:
Limite Superior:
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média Média x y
Desvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 4.594,59 3951,69
Coef. Var. Coef. Var. 4.800,00 4.800,00 2 2.975,00 2848,78
3 4.268,40 3451,77
4 2.597,22 2560,37
1 4.594,59R$ / M2 5 4.533,33 4457,09
2 2.975,00R$ / M2 6 2.550,00 3450,49
3 4.268,40R$ / M2 7 3.786,36 3648,12
4 2.597,22R$ / M2 8 2.445,73 3107,87
5 4.533,33R$ / M2 9 2.493,33 3108,90
6 2.550,00R$ / M2 10 2.465,87 2826,02
7 3.786,36R$ / M2 11 2.942,31 2561,98
8 2.445,73R$ / M2 12 2.833,33 2512,25
9 2.493,33R$ / M2
10 2.465,87R$ / M2
11 2.942,31R$ / M2
12 2.833,33R$ / M2
MEDIA 3.207,12R$ / M2
1 3.698,20R$ / M2
2 3.181,50R$ / M2
3 3.871,90R$ / M2
4 3.092,10R$ / M2
5 3.131,50R$ / M2
6 2.154,80R$ / M2
7 3.193,50R$ / M2
8 2.393,20R$ / M2
9 2.439,70R$ / M2
10 2.695,10R$ / M2
11 3.435,60R$ / M2
12 3.376,40R$ / M2
MEDIA 3.055,29 / M2
R$ 3.055,29
Antes da Homogeneização
Valores Calculados
533,26
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
17,45
844,87
26,34
R$ 3.207,12
Elemento
Preços 
Observados
Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
R$4.500,00
R$5.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00
va
lo
re
s 
ca
lc
ul
ad
os
 (Y
)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fator
a Depreciação c Localização e Padrão
b Vaga d Andar f Opcional
1 a 20,0558 21 e,f 22,8151 41 d,e,f 22,8151 61 a,c,d,e,f 17,3602
2 b 25,4753 22 a,b,c 19,5233 42 a,b,c,d 19,5233 62 b,c,d,e,f 21,4635
3 c 25,7695 23 a,b,d 19,7466 43 a,b,c,e 17,4538 63 a,b,c,d,e,f 17,4538
4 d 26,3436 24 a,b,e 17,5445 44 a,b,c,f 19,5233
5 e 22,8151 25 a,b,f 19,7466 45 a,b,d,e 17,5445 26,3436
6 f 26,3436 26 a,c,d 19,7970 46 a,b,d,f 19,7466
7 a,b 19,7466 27 a,c,e 17,3602 47 a,b,e,f 17,5445
8 a,c 19,7970 28 a,c,f 19,7970 48 a,c,d,e 17,3602
9 a,d 20,0558 29 a,d,e 17,4979 49 a,c,d,f 19,7970
10 a,e 17,4979 30 a,d,f 20,0558 50 a,c,e,f 17,3602
11 a,f 20,0558 31 a,e,f 17,4979 51 a,d,e,f 17,4979
12 b,c 24,9140 32 b,c,d 24,9140 52 b,c,d,e 21,4635
13 b,d 25,4753 33 b,c,e 21,4635 53 b,c,d,f 24,9140
14 b,e 22,0009 34 b,c,f 24,9140 54 b,c,e,f 21,4635
15 b,f 25,4753 35 b,d,e 22,0009 55 b,d,e,f 22,0009
16 c,d 25,7695 36 b,d,f 25,4753 56 c,d,e,f 22,2576
17 c,e 22,2576 37 b,e,f 22,0009 57 a,b,c,d,e 17,4538
18 c,f 25,7695 38 c,d,e 22,2576 58 a,b,c,d,f 19,5233
19 d,e 22,8151 39 c,d,f 25,7695 59 a,b,c,e,f 17,4538
20 d,f 26,3436 40 c,e,f 22,2576 60 a,b,d,e,f 17,5445
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Nº da 
Combinação
Fatores
Coef. de 
Variação
Nº da 
Combinação
Fatores
Nº da 
Combinação
Fatores
Coef. de 
Variação
Nº da 
Combinação
Coef. de VariaçãoFatores
Coef. de 
Variação
Coef. de variação inicial =
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
*valor sem liquidez.
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
m²
1,465
Médio Superior
0
R$ 4.476.000,00
DADOS DA UNIDADE AVALIADA
Sala comercial
28
Regular
anos
60
Número de vagas de garagem:
0
Vida Útil:
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
anos
1.465,00
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 4.476.000,00VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 3.055,29 /m²
Número de dormitórios:
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:
Est. Conservação:
Avaliação válida para a sala do 30º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio 
de Janeiro, RJ.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
R$ 873,920
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
1.465,00
28
3
1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 0
2 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 60
3 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 0
4 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 0
5 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 0
6 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 0
7 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 
8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,26
9 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,01
10 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,65541
11 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 0
12 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.
(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
2 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
3 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
4 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
5 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,00
6 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
7 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
8 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
9 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
10 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
11 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
12 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok
< Média < R$3.971,88
Amostra nº
Opcional
Fator
depreciação
Variável
Vaga de Garagem
Fator 
Vaga
Variável Localização
Fator 
Localiz.
Variável
Depreciação Física
Variável
Andar
2.695,10-54,47
-65,00 3.435,60
fator considerado
Ok
Avaliação válida para a sala do 30º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
3.376,40-62,59
Média = R$ 3055,29 /m²
R$2.138,70
 Coeficientes de variação ==>
-55,08
0,70320
2.393,20
2.439,70
3.092,10
R$ 3.207,12 /m²
3.698,20
2.154,80
Coef. de variação = 
Desvio padrão =
3.181,50
3.871,90
3.193,50
3.131,50
Valor Unitário Privativo 
Homogeneizado (R$/m²)
Fator idade e est.conserv.
Difer.
(R$)
2.942,31
2.833,33
Variável Padrão
Construtivo
Variável
-57,38
-56,33
4.533,33
2.550,00
3.786,36
1.800.000,00
4.900.000,00
1.079.000,00 2.445,73
2.493,33
-54,03
900.000,00
1.000.000,00
Fator Andar
-330,27
-306,82
-544,48
-65,72
-272,17
Idade
Aparente
(anos)
Estado de
Conservação
4.268,40
2.597,22
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de 
Área Privativa
(R$/m²)
4.594,59
2.975,00
Número de 
Dormitórios
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
Número de
Vagas de 
Garagem
Área Privativa
(m²)
2.465,87
área privativa (m²)
estado de conservação
Preço do Imóvel
(R$)
5.500.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nº
Elasticidade
da Oferta
Cota-Parte
de Terreno
vida útil (anos)
fator considerado
Pré-saneamento amostral
nº de vagas
Para saneamento consideramos um intervalo
de 30% em torno da média:
idade aparente (anos)
2.000.000,00
2.800.000,00
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Valores das Cotas-Partes
(R$/m²)
Cota
Terreno
Cota
Benfeitoria
1.160.000,00
1.100.000,00
1.600.000,00
850.000,00
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II I
Área Privativa Idade Custo
231,00 5 1.337,10
1.800,00 42 1.664,82
1.465,00 28 1.280,29
115,50 2 668,55
2.700,00 63 2.497,23
OK OK OK
Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total
1 0,96 1,00 1,00 0,86 1,00 0,80
2 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,07
3 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,91
4 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
5 0,91 1,00 1,00 0,77 1,00 0,69
6 0,93 1,00 1,00 0,96 1,00 0,85
7 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,84
8 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98
9 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98
10 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,09
11 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,17
12 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
2.845,41
3.265,18
13,74%
Descrição
X
0
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:
0,50 < Variável Avaliando < 1,50
0
9
0
% Inferior
% Superior
1
4
0
Limite Inferior
Número de Vagas
Limite Superior
Avaliando
X
X
X
Coleta de dados de mercado2
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
Grau
Item
Quant. mínima de dados de mercado 
utilizados
Identificação dos dados de mercado
3
Caracterização do imóvel avaliando
Número de Dormitórios
0
0
0
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
1,36
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
1,13
Grau de Fundamentação:
Intervalo admissível de ajuste para 
cada fator e para o conjunto de fatores
I
XExtrapolação
X
1,36
1,36
Intervalo de confiança (IC) de
1,00
0,80
Amplitude do IC (80%)
0,96
Depreciação Física
5
80%
OK
0
6
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
1,18
1,00
0,73
0,81
0,84
Status OK
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
IIIGrau de Precisão:
6
Limite Inferior:
Limite Superior:
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média Média x y
Desvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 4.594,59 3951,69
Coef. Var. Coef. Var. 4.800,00 4.800,00 2 2.975,00 2848,78
3 4.268,40 3451,77
4 2.597,22 2560,37
1 4.594,59R$ / M2 5 4.533,33 4457,09
2 2.975,00R$ / M2 6 2.550,00 3450,49
3 4.268,40R$ / M2 7 3.786,36 3648,12
4 2.597,22R$ / M2 8 2.445,73 3107,87
5 4.533,33R$ / M2 9 2.493,33 3108,90
6 2.550,00R$ / M2 10 2.465,87 2826,02
7 3.786,36R$ / M2 11 2.942,31 2561,98
8 2.445,73R$ / M2 12 2.833,33 2512,25
9 2.493,33R$ / M2
10 2.465,87R$ / M2
11 2.942,31R$ / M2
12 2.833,33R$ / M2
MEDIA 3.207,12R$ / M2
1 3.698,20R$ / M2
2 3.181,50R$ / M2
3 3.871,90R$ / M2
4 3.092,10R$ / M2
5 3.131,50R$ / M2
6 2.154,80R$ / M2
7 3.193,50R$ / M2
8 2.393,20R$ / M2
9 2.439,70R$ / M2
10 2.695,10R$ / M2
11 3.435,60R$ / M2
12 3.376,40R$ / M2
MEDIA 3.055,29 / M2
R$ 3.055,29
Antes da Homogeneização
Valores Calculados
533,26
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
17,45
844,87
26,34
R$ 3.207,12
Elemento
Preços 
Observados
Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
R$4.500,00
R$5.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00
va
lo
re
s 
ca
lc
ul
ad
os
 (Y
)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fator
a Depreciação c Localização e Padrão
b Vaga d Andar f Opcional
1 a 20,0558 21 e,f 22,8151 41 d,e,f 22,8151 61 a,c,d,e,f 17,3602
2 b 25,4753 22 a,b,c 19,5233 42 a,b,c,d 19,5233 62 b,c,d,e,f 21,4635
3 c 25,7695 23 a,b,d 19,7466 43 a,b,c,e 17,4538 63 a,b,c,d,e,f 17,4538
4 d 26,3436 24 a,b,e 17,5445 44 a,b,c,f 19,5233
5 e 22,8151 25 a,b,f 19,7466 45 a,b,d,e 17,5445 26,3436
6 f 26,3436 26 a,c,d 19,7970 46 a,b,d,f 19,7466
7 a,b 19,7466 27 a,c,e 17,3602 47 a,b,e,f 17,5445
8 a,c 19,7970 28 a,c,f 19,7970 48 a,c,d,e 17,3602
9 a,d 20,0558 29 a,d,e 17,4979 49 a,c,d,f 19,7970
10 a,e 17,4979 30 a,d,f 20,0558 50 a,c,e,f 17,3602
11 a,f 20,0558 31 a,e,f 17,4979 51 a,d,e,f 17,4979
12 b,c 24,9140 32 b,c,d 24,9140 52 b,c,d,e 21,4635
13 b,d 25,4753 33 b,c,e 21,4635 53 b,c,d,f 24,9140
14 b,e 22,0009 34 b,c,f 24,9140 54 b,c,e,f 21,4635
15 b,f 25,4753 35 b,d,e 22,0009 55 b,d,e,f 22,0009
16 c,d 25,7695 36 b,d,f 25,4753 56 c,d,e,f 22,2576
17 c,e 22,2576 37 b,e,f 22,0009 57 a,b,c,d,e 17,4538
18 c,f 25,7695 38 c,d,e 22,2576 58 a,b,c,d,f 19,5233
19 d,e 22,8151 39 c,d,f 25,7695 59 a,b,c,e,f 17,4538
20 d,f 26,3436 40 c,e,f 22,2576 60 a,b,d,e,f 17,5445
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Nº da 
Combinação
Fatores
Coef. de 
Variação
Nº da 
Combinação
Fatores
Nº da 
Combinação
Fatores
Coef. de 
Variação
Nº da 
Combinação
Coef. de VariaçãoFatores
Coef. de 
Variação
Coef. de variação inicial =
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
*valor sem liquidez.
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 2.441.000,00VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 3.055,29 /m²
Número de dormitórios:
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:
Est. Conservação:
Avaliação válida para a sala do 31º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio 
de Janeiro, RJ.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
R$ 873,920
DADOS DA UNIDADE AVALIADA
Sala comercial
28
Regular
anos
60
Número de vagas de garagem:
0
Vida Útil:
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
anos
799,00
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
m²
1,465
Médio Superior
0
R$ 2.441.000,00
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
799,00
28
3
1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 0
2 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 60
3 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 0
4 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 0
5 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 0
6 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 0
7 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 
8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,26
9 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,01
10 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,65541
11 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 0
12 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.
(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
2 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
3 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
4 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
5 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,00
6 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
7 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,00
8 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
9 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
10 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
11 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
12 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok
< Média