Resumo Direito das Coisas II

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DIREITO DAS COISAS II
César Santolim
1. NOÇÕES GERAIS 
Direito de Propriedade: é o mais amplo dos direitos reais, e enfeixa as faculdades (atributos) de uso, gozo e disposição, além do direito de reivindicar a coisa de quem injustamente a possua. – vai além da perspectiva econômica.
Perspectiva Econômica: a expressão “direitos de propriedade” não está restrita à propriedade privada. – engloba todas as formas de domínio privado, comum, estatal, limitado, intelectual... - “propriedade” é um “feixe de direitos” (“bundle of rights”), onde o proprietário (a) é livre para exercer estes direitos sobre a sua propriedade e outros são proibidos de interferir com este exercício (b) nos limites dados pelo Direito (“Estado”).
LOCKE ⇒ propriedade como “objeto” relação entre pessoas (“sujeitos”) e bens posse, uso e disposição. SUJEITO ↔ BENS – reconhecimento divino (natural), limites impostos ao Estado (proteção dos indivíduos). – direito natural, todos devem respeitar a propriedade. – propriedade como extensão do homem (“liberdade, igualdade e propriedade”) – posição mais predominante na área jurídica.
BENTHAM ⇒ propriedade como “direito de controlar” relação entre pessoas, em torno de recursos diferentes “direitos de propriedade” para cada uso específico. QUEM TEM CONTROLE X QUEM NÃO TEM CONTROLE. – há diferentes direitos de propriedade (formas de controle) – a propriedade é criada pela existência do Estado, e o Estado pode determinar seus limites – série de possibilidade de uso e direito de impedir que outros interfiram na sua propriedade. – posição mais predominante na área econômica.
	Onde, por razões naturais, não existe problema de desaparecimento das espécies (exaustão), predomina a propriedade comum, e onde o problema ocorre, emergem os direitos de propriedade como forma de controlar os recursos”. – Harold DEMSETZ.
O livre acesso a recursos (finitos) conduz a “superexploração” destes recursos, gerando o que se convencionou chamar de “tragédia dos comuns” – Garret HARDIN, 1968.
	Inovações interruptas alteram o direito de propriedade, uma vez que os recursos são um direito de propriedade. O livre acesso e a propriedade exclusiva são dois extremos dentro do espectro das diferentes possibilidades sobre o uso de recursos escassos. A fixação de direitos de propriedade envolve custos (de governança interna, de exclusão...). Há casos em que esses CUSTOS tornam a “apropriação” dos recursos seja economicamente INEFICIENTE. A escolha, pelo sistema jurídico, da forma mais adequada de definição de “direitos de propriedade”, desde o livre acesso até a propriedade exclusiva, deve levar em conta critérios de eficiência econômica.
Propriedade Comum: primeira etapa na transição entre o livre acesso e a propriedade exclusiva. - há “direitos de exclusão”. – baixo custo de governança.
Livre Acesso: qualquer agente está autorizado a “apropriar-se” dos recursos, e nenhum grupo ou pessoa podem ser excluídos dessa titularidade. – baixo custo de governança.
CINCO TIPOS DE DIREITOS DE PROPRIEDADE (ECONOMIA):
1. Acesso autorizado a uma área para compartilhar benefícios (ex.: velejar, ou ver a vista de um cenário) – uso do recurso não altera o direito do outro.
2. Direito de retirar unidades do recurso (ex.: extração)
3. Direitos de manusear e aprimorar o bem
4. Direitos de excluir outros do uso do recurso
5. Direitos de alienação ou cessão
Os direitos reais podem se apresentar na sua forma plena (plena in re potestas), a propriedade (e, mesmo aqui, há “limitações”), e na sua forma limitada, que são os direitos reais em coisa alheia (jure in re aliena).
2. DIREITOS REAIS EM COISA ALHEIA (direitos reais limitados = direitos limitativos da propriedade)
⇒ Embora, como regra, tenham, na sua maioria, a sua origem em relações obrigacionais (como nos contratos – adquiridos ou transferidos), têm natureza de DIREITO REAL (NÃO SE CONFUNDEM). – podem ter outras origens, como o usucapião (relação fática). 
⇒ Decorrem da ELASTICIDADE da noção de domínio, que envolve diferentes atributos, os quais podem ser separados, temporária ou definitivamente. 
⇒ Podem incidir sobre a SUBSTÂNCIA do direito de propriedade (ex. uso ou fruição), retirando do proprietário o pleno uso e fruição da coisa, ou sobre o VALOR do direito de propriedade (ex. hipoteca), quando se destinam à garantia de um crédito.
⇒ São alternativas a um sistema de propriedade plena. – é possível que, pelo interesse do proprietário, parte dos atributos da propriedade sejam usados por outra pessoa (propriedade limitada). – o proprietário continuará proprietário, mas não terá o uso pleno.
⇒ Para que alguém titule direito real em coisa alheia, é necessário que exista um direito de propriedade sobre essa coisa (é um pressuposto lógico da existência do ius in re aliena a existência de um ius in re própria).
· Oponibilidade erga omnes
· Gozam do direito de sequela (o poder de seguir a coisa, esteja com quem estiver).
· Numerus clausus.
Consistem em direitos que atribuem ao titular poder sobre coisa pertencente a outro sujeito de direito, oponível a terceiros e que pode ser reavido de quem injustamente o possua.
CLASSIFICAÇÃO:
· De Gozo (ou de uso e gozo): se verificam quando o proprietário é privado do poder de gozo, uso e fruição (ou apenas de uso e gozo), em favor de outrem. – Superfície, Servidão, Usufruto, Uso, Habitação, Concessão de Uso Especial para fins de Moradia, Concessão do Direito Real de Uso e Laje.
· De Garantia: atribuem ao seu titular, credor em relação obrigacional, poderes sobre a coisa pertencente a outrem (o devedor ou terceiro), para garantir a satisfação do crédito. – Hipoteca, Penhor e Anticrese (Propriedade Fiduciária).
· De Aquisição: poder de adquirir propriedade alheia, independentemente de manifestação de vontade do proprietário, em vista de um acordo prévio ou por disposição legal. - Direito do promitente comprador e Direito de preferência.
3. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE
ENFITEUSE
Muito embora não esteja relacionada entre os direitos reais (art. 1225) e o Código Civil vedar expressamente a sua constituição (art. 2038), permanecem no nosso ordenamento jurídico as enfiteuses criadas antes da vigência do Código de 2002. – a enfiteuse caminha para o desaparecimento, não aparece mais entre os direitos reais limitados no CC, mas persistirão casos no direito brasileiro.
Muito embora remotas origens gregas, a enfiteuse é essencialmente uma criação do direito romano, no período justinianeu, tendo como função um melhor aproveitamento do uso da terra. Os arrendamentos de terra, em Roma, eram sempre temporários, gerando insegurança aos arrendatários (relações que persistiam por gerações), que não tinham proteção contra terceiros, e com mitigação dos incentivos para investir em benfeitorias e acessões permanentes. 
A partir de Justiniano, passou a ser admitido um “arrendamento perpétuo” (vincula de natureza permanente), no qual os arrendatários não podiam ser obrigados a deixar as terras, desde que pagassem a renda convencionada com o proprietário (canon, pensio, vectigal ou reditus). Ademais, estes “arrendatários” passaram a ter reconhecido um direito real a estas terras, com o que tinham proteção não somente contra o proprietário, mas também contra terceiros (eficácia erga omnes). Constituiu-se, assim, um “novo” direito real em coisa alheia, com características que se mantiveram em diversos ordenamentos jurídicos modernos.
A enfiteuse é um instituto de direito privado que por força da legislação constitucional resolvem os problemas com terrenos de marinha.
Arts. 678 a 694, CC/16 ⇒ constituiu-se um “novo” direito real em coisa alheia, com características que se mantiveram em alguns ordenamentos jurídicos modernos (não foi acolhida no BGB alemão, por exemplo).
	Art. 49, CF ⇒ regime da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultado aos foreiros, em caso de extinção, a remição dos aforamentos, mediante aquisição do domínio direto.
	§ 3º - aplicação da enfiteuse em terrenos de marinha e seus acrescidos (bens da União, conforme art. 20, VII, CF).
	Terreno de Marinha:profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831:
	a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
	b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés”. (a influência das marés foi caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pelo menos, do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano).
A enfiteuse é um direito real e perpétuo de possuir, usar e gozar de coisa alheia e de empregá-la na sua destinação natural sem lhe destruir a substância, mediante o pagamento de um foro anual invariável (único direito do proprietário). Somente incide sobre bens imóveis.
Constituía-se por negócio jurídico (contrato ou testamento), tendo como partes o titular do direito de enfiteuse (ENFITEUTA ou FOREIRO) e o proprietário do bem (SENHORIO DIRETO ou NU-PROPRIETÁRIO).
Enfiteuta ⇒ titular do “domínio útil” do bem. – quase proprietário (perpétuo), se transfere entre gerações.
Senhorio ⇒ direto a “nua propriedade”. – domínio eminente.
Transferência a Terceiro pelo Enfiteuta: pode transferir gratuita ou onerosamente, porém deve comunicar previamente ao senhorio, o qual tem direito de opção pela consolidação do domínio (comprar a propriedade), com a extinção da enfiteuse, ou, se não optar pela extinção da enfiteuse, tem direito ao laudêmio.
· INDIVISÍVEL – se, por força de transmissão, o direito for titulado por vários enfiteutas, deverá ser eleito um cabecel que os represente perante o senhorio direto.
Subenfiteuse: no caso das enfiteuses que permanecem regulados pela legislação civil, está vedada pelo inciso II do § 3º do art. 2038 do atual Código Civil.
DIREITOS E DEVERES DO ENFITEUTA:
1. Posse direta do imóvel aforado, não podendo dividi-lo (art. 681, CC/16);
2. Direito de alienar seu direito, gratuita ou onerosamente, oferecendo ao senhorio o direito de opção ou o pagamento de laudêmio (art. 683, CC/16);
3. Direito de preferência para adquirir a nua-propriedade, no caso de o senhorio pretender aliená-la onerosamente; 
4. Bens enfitêuticos transmitem-se causa mortis;
5. Gravar a coisa aforada;
6. Resgate do foro, após 10 anos, pagando o equivalente a 10 pensões anuais;
4. Dever de pagar o foro (ou pensão), sob pena de incidir em comisso;
5. Dever de pagar tributos e ônus sobre o imóvel;
6. Renunciar ao aforamento.
DIREITOS E DEVERES DO SENHORIO:
1. Receber as pensões anuais;
2. Direito de opção ou o recebimento de laudêmio (2,5% sobre o preço de alienação, se outro percentual não tiver sido fixado);
3. Preferência na aquisição do domínio útil.
EXTINÇÃO DA ENFITEUSE:
a) perecimento do bem;
b) desapropriação do imóvel;
c) usucapião do imóvel;
d) renúncia pelo enfiteuta;
e) comisso;
f) falecimento do enfiteuta, sem deixar herdeiros (não se aplica a regra da herança vacante);
g) exercício da opção pelo senhorio;
h) confusão;
i) resgate (aplicável aos aforamentos anteriores ao Código Civil de 1916 – Súmula 170 do STF).
	⇒ No caso dos bens da União, há regras próprias para a extinção da enfiteuse:
	a) inadimplemento de cláusula contratual;
	b) acordo entre as partes;
	c) remição, a critério da Administração, com o pagamento ao enfiteuta de 17% 
	do valor do bem;
	d) abandono do imóvel pelo enfiteuta, caracterizada pela ocupação para fins de 
	assentamentos informais de baixa renda, pelo prazo de 5 anos;
	e) por interesse público, mediante prévia indenização.
	⇒ No caso de bens dos Estados e Municípios, a matéria depende do que constar das respectivas legislações.
SUPERFÍCIE
O direito de superfície se constitui com a transferência, pelo proprietário (também chamado concedente ou fundeiro), a outro sujeito de direito (o superficiário), do poder de construir ou plantar (direito que consta da matrícula). (parecido com a acessão por construções e plantações, um dos modos originários de aquisição da propriedade). – ART. 1.225. – maneira de proporcionar maior exploração econômica do bem quando proprietário não tem capacidade ou interesse (ex. beira-rio). – facilitar melhor aproveitamento do bem (= enfiteuse).
Caracteriza-se como um “desdobramento da propriedade”, correspondendo a uma função econômica assemelhada a da enfiteuse. Trata-se de uma concessão temporária, surgindo uma propriedade resolúvel (art. 1359 do CCB). Seu objeto pode ser o direito de realizar uma construção ou uma plantação, ou na alienação de construção ou plantação já existente, separadamente da propriedade do solo, que permanece com o alienante. – no Brasil, se admite em área urbana ou rural, alguns países só admite em área urbana.
A superfície não é mencionada nos Códigos Francês e Alemão, mas existe nos Códigos da Itália e de Portugal. No direito brasileiro, apareceu no Decreto nº 271/67, e depois, na Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) e no “Estatuto das Cidades” (Lei nº 10.257/2001). Foi o CCB de 2002 quem incluiu a superfície na relação dos direitos reais (arts. 1369 a 1377). 
A doutrina costuma atribuir à fórmula do direito inglês (o building-lease) a inspiração mais próxima da solução adotada tanto no direito italiano como no direito português e no direito brasileiro. Sob o conceito de lease o direito inglês une todas as formas de rendas sobre a propriedade imóvel, aí incluída a concessão temporária da superfície (usualmente por 80 ou 90 anos), para edificações. Findo o prazo, a propriedade, com todas as suas construções, consolida-se, plena, para o proprietário (landlord).
⇒ Constitui-se por instrumento escrito, obrigatoriamente na forma pública (art. 1369 do CCB). 
⇒ Não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
⇒ Pode ser constituído a título gratuito ou oneroso (art. 1370 do CCB). 
⇒ superficiário o pagamento dos encargos e tributos incidentes sobre o imóvel, salvo disposição em contrário (art. 1371 do CCB).
⇒ Pode ser objeto de transmissão pelo superficiário, mas proprietário poder proibir ou requerer exclusividade expressamente no contrato. – CC PROIBE que o proprietário do solo exija qualquer taxa ou retribuição pela transferência do direito de superfície (art. 1372, parágrafo único). 
⇒ Direito de preferência para o superficiário (em alienação) ou para o proprietário (alienação direito de superfície) – art. 1373 do CCB.
⇒ Poder ser compartilhado.
· Construção já existente: natureza jurídica da superfície assemelha-se a uma servidão, a favor do edifício a construir.
· Construção a ser feita: concessão ad aedificandum. – direito e dever de construir.
· Plantações: qualificação é mais difícil, pois sua natureza é sempre transitória.
EXTINÇÃO DA SUPERFÍCIE:
a) pelo termo final (≠ enfiteuse);
b) pelo inadimplemento do superficiário, se for onerosa;
b) se houver alteração na destinação do imóvel, em relação ao que ficou definido quando da constituição do direito de superfície, resolver-se-á a concessão (art. 1374 do CCB);
c) pela desapropriação (art. 1376 do CCB). – nesse caso, o proprietário precisa indenizar superficiário e proprietário anterior, na proporção.
⇒ Extinta a superfície, o proprietário passará a ter a propriedade plena do bem, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário (art. 1375 do CCB).
Direito de Superfície no Estatuto das Cidades: planejamento e organização do uso do solo urbano. – mecanismo para resolver problemas sociais, poder público envolvido.
⇒ não há restrição ao uso do subsolo
⇒ ajuste pode ser por tempo indeterminado. 
4. SERVIDÃO
Arts. 1378 a 1389, CC.
É um ônus real, voluntariamente imposto a um prédio (denominado serviente) em favor de outro (dominante), em virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício de algum dos atributos de sua propriedade, ou tolera a sua utilização pelo proprietário do segundo. – titular do prédio serviente perde uma parte do potencial de uso do imóvel para o titular do prédio dominante. – serviente admite um uso que normalmente não precisariatolerar.
Prédio 1 ⇒ serviente
Prédio 2 ⇒ dominante
A utilização do prédio alheio, vizinho ou próximo, pode, sem ser indispensável, mostrar-se útil ao prédio dominante, aumentando suas possibilidades em termos de eficiência econômica do recurso.
A origem da expressão servidão remonta ao Direito Romano, e estava relacionada à escravidão. Implicava na ideia de que uma pessoa (o servo, ou escravo) era obrigada a servir perpetuamente a outrem (senhor). No período de Justiniano, o conceito de servidão passou a abarcar a relação entre dois prédios, constituindo um direito real.
Na servidão, destaca-se algum ou alguns dos atributos inerentes ao domínio de um bem, que são endereçados ao domínio de outro bem imóvel.
⇒ Os prédios devem ser vizinhos ou muito próximos.
⇒ Os bens conservam suas características substanciais
⇒ Possui diversas formas (não estão previstas em lei), exemplos:
a) tirar água;
b) trânsito – permitir passagem (é mais ou menos uma passagem forçada – art. 1285, mas a servidão é voluntária, enquanto a última obrigatória);
c) condução de gado ao poço vizinho;
d) pastagem;
e) passagem de água;
f) caçar, extrair areia, pedra...;
g) escoamento de água pluvial;
h) não criar obstáculos à passagem de luz;
i) travejar;
j) abrir janelas;
k) apoiar construção;
l) gozar de vista (determinado tamanho do edifício);
m) não construir além de certa altura (pode ser direito administrativo, condomínio ou servidão).
CARACTERÍSTICAS:
· é uma relação ENTRE DOIS PRÉDIOS (imóveis): o serviente e o dominante (VÍNCULO). – quem exercita é o titular do imóvel.
· os prédios devem pertencer a donos diferentes ou testamento;
· a servidão serve A COISA e não o DONO DA COISA (não se trata de uma obrigação de fazer ou não-fazer);
· não se presume, constitui-se (como regra) por negócio jurídico e deve ser objeto de registro, mas pode ser adquirida por usucapião ou sentença. – pode ainda ser constituída por ato unilateral do proprietário;
· a servidão deve ser útil ao prédio dominante (OBJETIVO);
· é direito real e acessório;
· tem duração indefinida. – perdura com a transferência (mais proteção jurídica). – pode desaparecer com o tempo.
· é indivisível (art. 1386 do CCB), a menos que servidão se vincule a apenas uma parte;
· é inalienável (acessório ao prédio).
CLASSIFICAÇÃO:
a) Quanto ao exercício: 
⇒ Contínuas: exercidas independentemente de ato humano, em geral ininterruptamente. – ex. passagem de água.
⇒ Descontínuas: exercício condicionado a ato humano atual. – servidão de levar gado ao poço.
b) Quanto ao modo de exercício: 
⇒ Positivas: conferem ao dono do prédio dominante o poder de praticar ato no prédio serviente.
⇒ Negativas: impõe ao proprietário do prédio serviente o dever de abster-se da prática de um ato.
c) Quanto à visibilidade:
⇒ Aparentes: se manifestam por obras exteriores.
⇒ Não-aparentes: não se revelam por obras exteriores.
	Há distinção no tratamento jurídico da servidão, de acordo com a sua classificação.
	Art. 1.213 – apenas servidões aparentes possuem proteção possessória (ação de manutenção de posse e reintegração de posse).
	Art. 1.378 – as servidões aparentes e contínuas podem ser adquiridas por usucapião.
MODOS DE CONSTITUIÇÃO:
1. Por ato-fato jurídico
⇒ Usucapião – Súmula 415, STF e art. 1379, CC – servidão de trânsito, se tornada aparente, pode ser adquirida por usucapião (não importa se é contínua ou não, difícil determinar).
2. Por ato jurídico:
⇒ negócio jurídico causa mortis ou inter vivos. – registro imobiliário, capacidade, legitimação (ter propriedade no ato da alienação) e, se for necessário, forma pública.
⇒ destinação do proprietário.
3. Sentença – art. 596, p.ú., inciso II, CPC – ação de divisão.
Exceção: é possível constituir servidão quando proprietário é o mesmo (controvérsia doutrinária), tem sido admitida, nos casos de alienação de um dos prédios, quando se tratar de servidão aparente e não houver expressa declaração em sentido contrário acerca da sua manutenção.
⇒ O fato de a servidão ter sido constituída de um modo não impede que haja sua alteração de localidade.
Obras Necessárias – arts. 1380 a 1382, CC: bancadas pelo dominante, mas é possível que obras de conservação e uso sejam bancadas por serviente, se expressamente previsto.
Exercício – arts. 1383 a 1385, CC: servidão só é mantida enquanto ela é útil ao dominantes e deve ser usada apenas no limites dessa utilidade.
PROTEÇÃO:
· Ação Confessória – para obter o reconhecimento judicial da servidão (tamanho e existência).
· Ação Negatória – para declarar a inexistência de servidão
· Ações Possessórias – art. 1213, CC.
· Ação de Nunciação de Obra Nova – obra a ser executada pode diminuir direito de servidão.
· Ação de Usucapião
EXTINÇÃO – arts. 1387 a 1389:
⇒ Desapropriação
⇒ Cancelamento no registro de imóveis (art. 1388 do CCB) – renúncia, cessação da utilidade ou resgate (dono do prédio serviente regastar) – extinção por negócio jurídico).
⇒ Confusão (os dois prédios sob o domínio da mesma pessoa);
⇒ Supressão das obras (servidões aparentes);
⇒ Abandono (não uso por 10 anos contínuos);
⇒ Destruição de um dos prédios;
⇒ Condição ou Termo – se há prazo estabelecido por tempo ou condição.
5. USUFRUTO
Arts. 1390 a 1411, CC.
O usufruto é o direito de usar um bem pertencente a outrem e de perceber-lhe os frutos, ressalvada a sua substância. Alguns dos poderes inerentes ao domínio são transferidos ao titular do direito de usufruto, denominado usufrutuário. Como o usufruto é sempre temporário (embora possa ser vitalício), com a sua extinção a propriedade do bem se consolida no proprietário (denominado nu-proprietário enquanto persiste o usufruto).
A ideia da preservação da substância é essencial à noção de usufruto, mas a expressão “frutos” não deve ser entendida no seu sentido mais estrito, podendo o direito alcançar também os produtos. No usufruto, há um desmembramento dos poderes inerentes ao domínio. 
Nu-Proprietário ⇒ mantém o direito à substância do bem, a prerrogativa de dispor dele e a expectativa de retomar a propriedade plena pela consolidação. 
Usufrutuário ⇒ tem os direitos de uso e gozo do bem, enquanto durar o usufruto.
Tem suas origens no Direito Romano, por razões essencialmente familiares (proteção ao cônjuge sobrevivente, quando não era herdeiro). Até hoje conserva finalidade primordialmente assistencial e alimentar, com aplicação mais restrita às relações familiares. – utilizado nos casos de ex-companheiro que não é herdeiro e no direito corporativista (usufruto das ações).
CARACTERÍSTICAS:
· Direito sobre bem alheio;
· Temporário;
· Inalienável (personalíssimo), podendo ser transferido seu uso (neste caso, o cessionário do direito tem vínculo de natureza pessoal com o usufrutuário, mas não tem direito real sobre o bem – ex. alugar e arrendar); - não transforma terceiro em usufrutuário, transferência é pela via obrigacional.
· Divisível
· Impenhorável (decorrência da inalienalibilidade), mas seu exercício pode ser penhorado (penhora restrita aos frutos, não ao uso). – ex. renda do aluguel.
MODOS DE CONSTITUIÇÃO:
a) Por Ato de Vontade – contrato (negócio jurídico), em regra, por doação (reservando o usufruto geralmente vitalício) no testamento
⇒ morte não é condição, é termo.
⇒ precisa de registro no caso de ser bem imóvel (mecanismo constitutivo do direito), sem ele há apenas relação obrigacional.
b) Usucapião 
c) Por Determinação Legal - CONTROVÉRSIA – arts. 1652, inciso I, e 1689, CC (relações derivadas do direito de família).
d) Por Sentença - CONTROVÉRSIA – art. 867, CPC (“penhora de frutos e rendimentos”).
Objeto: bens móveis ou imóveis, corpóreos ou incorpóreos (ações), singulares ou coletivos.
Extensão: em regra geral, abrange os acessórios (art. 1392, CC).
ESPÉCIES:
a) Quanto à origem (ou modo de constituição):
⇒ Legal (ex. usucapião)
⇒ Convencional
b) Quanto à duração:
⇒ Temporário – certeza do tempo.
⇒ Vitalício – incerteza do tempo.
c) Quanto ao objeto:
⇒ Próprio (bens infungíveis)
⇒ Impróprio (bens fungíveis, quase-usufruto) – usufrutuário não poderá restituir o mesmo bem, mas bens domesmo gênero. – há controvérsia quanto à admissibilidade do usufruto impróprio no CC, art. 1392, § 1º.
d) Quanto à extensão – art. 1390, CC:
⇒ Universal ou Particular
⇒ Pleno ou Restrito
e) Quanto aos titulares:
⇒ Simultâneo (com ou sem o direito de acrescer – art. 1411, CC)
⇒ Sucessivo – NÃO ADMITIDO NO DIREITO BRASILEIRO.
DIREITOS DO USUFRUTUÁRIO – art. 1394, CC:
· Posse
· Uso – destinação (art. 1399 do CCB)
· Administração
· Frutos (e produtos)
DEVERES DO USUFRUTUÁRIO – 1400, CC:
· Inventariar
· Caução (art. 1401 do CCB)
· Conservação do bem (arts. 1402/1404 do CCB)
· Entregar os bens ao final do usufruto
EXTINÇÃO DO USUFRUTO – art. 1410, CC:
· Condição resolutiva
· Resolução do direito do proprietário, por causa pré-existente ao usufruto
6. USO
Arts. 1412 e 1413, CC.
É um “usufruto restrito” (só uso, não pode fruir), um direito real, temporário e resultante do desmembramento da propriedade, com a utilização do bem restrita aos limites da necessidade do usuário e de sua família.
⇒ Personalíssimo (Inalienável e NÃO permite cessão do exercício).
⇒ Indivisível
Objeto: bens móveis ou imóveis.
Extensão: necessidades pessoais do usuário aferidas conforme sua condição social e o local onde viver. – art. 1412, § 1º, CC.
Constituição e Extinção: pelos mesmos modos do usufruto.
7. DIREITO DE HABITAÇÃO
Arts. 1414 a 1416, CC. – questões sociais e de direito administrativo.
É um “uso restrito”, se restringe a habitar um bem imóvel. Assegura o titular o direito de morar e residir na casa alheia. 
⇒ Temporário
⇒ Personalíssimo (inalienável e NÃO comporta cessão do exercício).
⇒ Divisível (art. 1415, CC)
⇒ Pode decorrer de imposição legal (art. 1831, CC)
8. CONCESSÃO DE USO PARA MORADIA
Lei nº 11.481/2007. – questões sociais e de direito administrativo.
É um híbrido do direito de uso e de habitação. Será concedido ao ocupante de imóvel público urbano de até 250 metros quadrados, pertencente à Administração direta ou indireta, o direito ao uso e não ao domínio (bens públicos insuscetíveis de usucapião). Como requisitos, exige-se que o morador não possua outro imóvel urbano ou rural e que utilize o imóvel público para moradia sua ou de sua família, por mais de cinco anos pacífica e ininterruptamente, sendo válido somar ao seu o tempo em que seu antecessor ocupara o imóvel, desde que também de forma contínua, até 31 de junho de 2001.
Concessão Coletiva: quando se tratar de imóveis com mais de 250 metros quadrados ocupados por população de baixa renda que preencha os requisitos antes mencionados. – tal modalidade é autorizada quando não seja possível identificar o terreno ocupado por cada possuidor individualmente, situação em que será atribuída igual fração ideal (250 m²) a cada um deles, não sendo necessário observar a real dimensão do terreno em que cada um ocupe, ressalvada a hipótese em que os ocupantes estabeleçam frações ideais diferenciadas através de acordo escrito, sem que, ao efetuarem a divisão, ultrapassem os 250 metros quadrados da fração ideal a cada possuidor.
9. CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO
Lei nº 11.481/2007. – ligado a políticas públicas.
O Decreto–lei nº 271/67 já previa a concessão de direito real de uso, em seu art. 7º, caput:
“Art. 7º É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.”
Por meio da Lei nº 11.480/2007, foram acrescidos outros fins específicos para sua utilização: de regularização fundiária de interesse social, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência.
Na concessão de direito real de uso a Administração transfere do uso de terreno público ou privado – não se mencionando a transferência de domínio – por um tempo determinado ou indeterminado, oneroso ou gratuito, com o compromisso por parte do concessionário de destiná-lo estritamente dentro dos fins previstos em lei. – NÃO PARA MORADIA.
10. DIREITO DE LAJE
MP nº 759/2016.
Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
§ 1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos.
§ 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original.
§ 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso (não necessariamente para moradia, pode ser comercial), devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades.
§ 4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local. 
§ 6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.
§ 7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos termos deste Código Civil e da legislação específica de condomínios. 
§ 8º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.
⇒ É uma versão social do direito de superfície.
⇒ Não se confunde com a propriedade.
Art. 26. Na Reurb (Regularização Fundiária Urbana), as unidades imobiliárias autônomas situadas em uma mesma área, sempre que se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos, poderão ser regularizadas por meio da instituição do direito real de laje, previsto no art. 1.510-A da Lei nº 10.406, de 2002 - Código Civil.
11. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO
Direito do Promitente Comprador (instituto estritamente nacional) – arts. 1417 e 1418, CC. 
	Assegura ao promitente comprador o direito potestativo de adquirir o imóvel (vai além da simples preferência). – nasce de uma promessa de compra e venda que preenche alguns requisitos. – não há direito de arrependimento. – atua no direito de disposição do titular da propriedade, é um direito real, não é apenas uma relação obrigacional.
Decreto-lei nº 58/37: introduziu no direito brasileiro a “promessa irretratável de venda”, que conferia direito real ao promitente comprador, para imóveis objeto de loteamento. – até então, com base no CC/16, muitos loteadores deixavam de outorgar a escritura definitiva da venda do bem, e exerciam seu direito de arrependimento, devolvendo os valores recebidos dos promitentes compradores, e mantendo a propriedade do imóvel. 
⇒ a partir da mudança, estas promessas, uma vez que irretratáveis (e a possibilidade do arrependimento deveria ser expressa), e registradas, outorgavam aos promitentes compradores um direito à aquisição definitiva do bem: se os promitentes vendedores se recusassem a conceder a escritura de venda, era possível ajuizar uma ação específica (“ação de adjudicação compulsória”), e a sentença era levadaa registro imobiliário.
Lei nº 649/49: proteção foi estendida aos imóveis não-loteados (que já tivessem escritura há mais tempo), desde que os contratos não contivessem cláusula de arrependimento.
Súmula 166, de 1963, STF: afirmou que era “inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda de imóveis loteados (inválida – direito real de aquisição garantido)”. – ficava mantida a hipótese de arrependimento quando o objeto da promessa fosse imóvel não-loteado.
Lei nº 6.766/79: tratou do parcelamento do solo urbano, os imóveis loteados passaram a ser regulados pela nova lei, que definiu como “irretratáveis” (art. 25) as promessas feitas a partir de loteamento ou desmembramento (criam-se matrículas novas para cada lote, “imóvel novo”). – já então parcela da doutrina sustentava a existência de um “direito real de aquisição”.
	⇒ neste regime, havia divergência doutrinária quanto a forma destes ajustes (se era necessária a escritura pública), prevalecendo a posição no sentido de que era válida a promessa por escritura particular. – o que importava era o registro.
	⇒ na ausência do registro, não se reconhecia a eficácia perante terceiros, mas se admitia a adjudicação compulsória diretamente contra o promitente vendedor. 
Código Civil/02: (doutrina entende) revogou-se o regime anterior apenas quanto aos imóveis não-loteados, os imóveis loteados continuam a ser regulados por lei especial (a Lei nº 6.766/79). – art. 1417 e 1418.
⇒ Obrigação de fazer
· Havendo descumprimento, entra-se na via judicial, mas não há como obrigar o proprietário a entregar o imóvel.
· Os contratos preliminares (quaisquer), sem cláusula de arrependimento, outorgam a qualquer das partes o direito de exigir a celebração do contrato definitivo (art. 463, CC), podendo este caráter definitivo ser obtido por sentença (art. 464, CC), mas se trata de direito pessoal, sem eficácia erga omnes.
· Na ausência do registro, o promitente comprador tem a seu dispor, mesmo assim, a via indenizatória, as ações possessórias e a ação de embargos de terceiro (art. 674 do CPC). – Súmula 239, STJ: não há eficácia perante terceiros, apenas em relação ao promitente vendedor.
⇒ Promessa no direito real de aquisição (“obrigação de eficácia real”)
· PRECISA DE REGISTRO
· Havendo descumprimento, ajuíza-se ação de adjudicação compulsória e a sentença do juiz valerá como escritura definitiva (art. 501, CPC). – leva a um efeito assemelhado ao do contrato definitivo.
· Súmula 239 do STJ: a ação de adjudicação compulsória tem caráter pessoal.
· Eficácia erga omnes, pode ser invocado perante terceiros (art. 1418, CC).
· Pode ser objeto de cessão, que também pode ser levada a registro.
· Para que o promitente comprador possa exercer seu direito real de aquisição, deverá comprovar o cumprimento de todas as suas obrigações.
⇒ Jurisprudência considera aplicação do cumprimento eficiente do contrato quando os aspectos principais da obrigação são cumpridos, não admitindo a resolução do contrato – promitente vendedor só pode exigir o pagamento (via indenizatória).
· A resolução do contrato, pelo promitente vendedor, depende da constituição em mora do devedor, mediante notificação (mora ex persona) – 30 dias (imóvel loteado, art. 32 da Lei nº 6.766/79) ou 15 dias (imóvel não-loteado).
· No caso de resolução do contrato, pelo promitente vendedor, em que há cláusula de não devolução integral das quantias já pagas pode ser aplicado, se for o caso, o Código de Defesa do Consumidor. – percentual retido nos casos de imóvel loteado, se submetem ao CDC (cláusulas abusivas nulas ou redução do percentual para, mais ou menos, 10%) – não é pacífico.