APOSTILA - DIREITOS REAIS - COMPLETA

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DIREITOS REAIS 
 
Prof. Anderson Caroli 
 
Classificação dos direitos reais 
 
1. Direitos reais sobre coisas próprias: 
 
 Propriedade 
 Propriedade superficiária 
 Propriedade fiduciária 
 
2. Direitos reais sobre coisa alheia: 
 
 Direitos reais de gozo e fruição: 
 Usufruto 
 Servidão 
 Uso 
 Habitação 
 
3. Direitos reais de garantia: 
 Penhor 
 Hipoteca 
 Anticrese 
 
4. Direito real de aquisição: 
 
 Promessa de compra e venda. 
 
I- DIREITOS REAIS – PROPRIEDADE – 
ART. 1225, I, CC/02: 
 
 
Cuida-se do mais importante e complexo direito real. É o 
único direito real sobre a coisa própria (sobre os nossos 
bens), pois os demais direitos reais do art. 1225 são 
direitos reais sobre as coisas alheias, sobre os bens de 
terceiros. 
 
a) Nosso ordenamento protege a propriedade a nível 
constitucional (arts. 5º, XXII e 170, II) 
 
1. Conceitos de propriedade: 
 
a) propriedade é o poder legítimo e pleno sobre a coisa, 
que pode sofrer limitações pela lei ou pela vontade; 
b) é a submissão de uma coisa a uma pessoa; 
c) é o direito real sobre a coisa própria, etc. 
d) Adotemos o conceito do código, que é muito bom e a 
lei está sempre ao nosso alcance: ver art. 1228. 
Então, a propriedade é o poder de usar, fruir 
(=gozar) e dispor de um bem (três 
faculdades/atributos/poderes do domínio) e mais o 
direito de reaver essa coisa do poder de quem 
injustamente a ocupe. 
 
2. Características da propriedade: 
 
a) É direito absoluto: dizer que o proprietário pode 
dispor não significa que este pode abusar da coisa até 
destruí-la. Esse absolutismo não é mais pleno, pois o 
direito moderno exige que a propriedade cumpra uma 
função social, exige um desenvolvimento sustentável do 
produzir evitando poluir (ver § 1º do 1228 do CC/02). 
Respeitar a função social é um limite ao direito de 
propriedade; outro limite são os direitos de vizinhança. 
É absoluto também porque se exerce contra todos, é 
direito erga omnes, todos aqueles que não são donos têm 
que respeitar minha propriedade sobre meus bens e 
vice-versa. 
 
b) Permanência (perpetuidade): os direitos de crédito 
prescrevem, mas a propriedade dura para sempre, passa 
inclusive para nossos filhos através do direito das 
sucessões. Quanto mais o dono usa a coisa, mais o 
direito de propriedade se fortalece. A propriedade não se 
extingue pelo não uso do dono, mas sim pelo uso de 
terceiros. Então eu posso guardar meu relógio na gaveta 
que ele continuará meu para sempre. Eu posso passar 
décadas sem ir ao meu terreno na praia. Mas se alguém 
começar a usá-lo poderá adquiri-lo pela usucapião. 
 
c) Exclusividade: ver art. 1231; o proprietário pode 
proibir que terceiros se sirvam do seu bem; a presunção 
é a de que cada bem só tem um dono exclusivo, mas 
nosso ordenamento admite o condomínio (a lei facilita a 
extinção do condomínio justamente porque a 
propriedade é um direito tão amplo e complexo que não 
é fácil ser exercido por duas pessoas sobre uma única 
coisa). 
 
d) Elasticidade: a propriedade se contrai e se dilata, é 
elástica como uma sanfona; por exemplo, tenho uma 
fazenda e cedo em usufruto para José; eu perco as 
faculdades de uso e de fruição, minha propriedade antes 
plena (completa) vai diminuir para apenas disposição e 
posse indireta; mas ao término do usufruto, minha 
propriedade se dilata e torna-se plena novamente. 
 
3. Faculdades inerentes à propriedade: 
Art. 1.228 do CC/02. 
 
a) direito de usar (jus utendi) - titular coloca o bem a 
seu serviço, ou seja, serve-se da coisa. 
Uso – o proprietário pode usar a coisa, pode ocupá-la 
para o fim a que se destina. Ex: morar numa casa; usar 
um carro para trabalho/lazer. 
b) direito de gozar (Jus fruendi) 
 
Fruição (ou gozo) - o proprietário pode também explorar 
a coisa economicamente, auferindo seus benefícios e 
vantagens. Ex: vender os frutos das árvores do quintal; 
ficar com as crias dos animais da fazenda. 
 
c) direito de dispor (jus abutendi) 
 
Disposição é o poder de abusar da coisa, de modificá-la, 
reformá-la, vendê-la, consumi-la, e até destruí-la. A 
disposição é o poder mais abrangente. 
Exemplo: se eu sou dono de um quadro eu posso 
pendurá-lo na minha parede (jus utendi), posso alugá-lo 
para uma exposição (jus fruendi) e posso também vendê-
lo (jus abutendi). 
O dono pode também ceder a terceiros só o uso da coisa 
(ex: direito real de habitação do 1414); pode ceder o uso 
e a fruição (ex: usufruto do 1394 e superfície do 1369); 
pode ceder só a disposição (ex: contrato estimatório do 
537). 
d) direito de reivindicar 
 
Reivindicar nada mais é do que reclamar a coisa de 
quem a detenha injustamente. 
OBS: Propriedade Plena ou alodial: O proprietário tem 
as quatro faculdades, a+ b+c+d 
 
Propriedade limitada: o possuidor tem pelo menos uma 
das faculdades supracitadas (1196, 1204). 
Subdivide-se em: 
1) restrita: quando a propriedade está gravada com um 
ônus real, como a hipoteca e o penhor (direitos reais de 
garantia que veremos no próximo semestre), ou quando 
o proprietário, por exemplo, cedeu a coisa em usufruto 
para outrem e ficou apenas com a disposição e posse 
indireta do bem; 
2) resolúvel: propriedade resolúvel é aquela que pode 
ser resolvida, ou seja, que pode ser extinta, e só se 
tornará plena após certo tempo ou certa condição. 
Como? Na hipótese de retrovenda do art. 505; na 
alienação fiduciária em garantia do art. 1361; no 
fideicomisso do art. 1953. Ver ainda o art. 1359. 
Além de ser a soma destas quatro faculdades, a 
propriedade produz um efeito, que é justamente o direito 
de reaver a coisa (parte final do 1228). Como se faz isso, 
como se recuperam nossos bens que injustamente 
estejam com terceiros? 
4. Proteção da Propriedade: 
 
Através da ação reivindicatória. Esta é a ação do 
proprietário sem posse contra o possuidor sem título. 
Esta ação serve ao dono contra o possuidor injusto, 
contra o possuidor de má-fé ou contra o detentor. 
Não se pode confundir com a ação possessória. A 
possessória é a ação do possuidor contra o invasor, que 
inclusive pode ser o proprietário (ex: locador quer entrar 
a qualquer hora na casa do inquilino, alegando ser o 
dono; não pode (será estudada adiante). Mas o 
proprietário que aluga uma fazenda também pode usar a 
possessória se o MST ameaça invadir e o arrendatário 
não toma providências, afinal o proprietário tem posse 
indireta). A vantagem da possessória é a possibilidade de 
concessão de liminar pelo Juiz. Na reivindicatória não 
cabe liminar. 
Este direito de reaver a coisa é consequência da seqüela, 
aquela característica dos direitos reais que vimos na 
primeira aula, e que permite que o titular do direito real 
o exerça contra qualquer pessoa. 
5. Extensão da propriedade: 
 
a) art. 1229 do CC – abrange o espaço aéreo e o subsolo 
correspondentes. 
 
b) art. 1230 CC c/C art. 20, IX e X da C.R./88. – 
limitações: recursos minerais e energias encontradas no 
subsolo 
 
5. Restrições à propriedade: 
 
a) Legais: impostas por lei 
Ex: direitos de vizinhança, usucapião, servidões, 
tombamento, paisagens naturais. 
b) Voluntárias: impostas pelo próprio titular da 
propriedade. 
 
b.1) Cláusulas: 
- inalienabilidade – protege o bem do próprio titular; 
Significa ser seu, mas se torna alheio: não pode alienar, 
ou seja, não pode vender, emprestar, doar, enfim, 
dispor. 
 
A limitação não se estende aos frutos. Ex: posso doar a 
produção do bem inalienável. 
- impenhorabilidade – não poderá ser objeto de penhora 
de dívidas. Estende-se aos frutos. 
 
- Incomunicabilidade – protege o bem do cônjuge. 
Estende-se aos frutos. 
OBS: Súmula 49 do STF: Cláusula forte: 
Inalienabilidade, pois, inalienabilidade implica em 
incomunicabilidade. 
Atenção: as cláusulas só têm eficácia após o Registro 
Civil Público. 
OBS2:Nas limitações privadas existe reciprocidade (um 
vizinho tem que respeitar os limites do outro e vice-
versa), já nas limitações públicas não há reciprocidade (o 
particular não podedesapropriar bens do Estado), mas 
sempre se pode exigir indenização e brigar na Justiça 
contra abusos dos governantes. 
b.2) Requisitos das restrições voluntárias: 
 
- devem ser criadas por doação ou testamento. A criação 
das cláusulas acima em relação aos próprios bens é 
inválida. 
- devem constar no registro público. 
b.3) Propriedade resolúvel: 
 
Não é permanente, mas submetida à condição ou termo. 
Com o implemento da condição, cessa o direito. Art. 
1.359. 
Exemplo de propriedade resolúvel: retrovenda: 
cláusula pela qual o vendedor se reserva o direito de 
readquirir a coisa do comprador, restituindo-lhe o preço 
mais as despesas, nos contratos de compra e venda de 
imóvel. Prazo de validade da cláusula é de 3 anos (art. 
505). 
Outro exemplo: doação com cláusula de reversão. Art. 
547. Doador estipula que bens doados voltem ao seu 
patrimônio caso o donatário pré-morra. 
6 – Formas de aquisição da propriedade: 
 
A aquisição da propriedade pode ser originária ou 
derivada; 
A aquisição é originária quando a propriedade é 
adquirida sem vínculo com o dono anterior, de modo que 
o proprietário sempre vai adquirir propriedade plena, 
sem nenhuma restrição, sem nenhum ônus (ex: acessão, 
usucapião e ocupação); 
A aquisição é derivada quando decorre do 
relacionamento entre pessoas (ex: contrato registrado 
para imóveis, contrato com tradição para móveis, 
sucessão hereditária) e o novo dono vai adquirir nas 
mesmas condições do anterior (ex: se compra uma casa 
com hipoteca, vai responder perante o Banco; se herda 
um apartamento com servidão de vista, vai se beneficiar 
da vantagem) 
Pode ser a título universal, quando se transfere um 
quinhão aos sucessores e a título singular, quando 
envolve um bem individualizado. 
Também ocorre inter vivos (contrato de contrato) e causa 
mortis (sucessões). 
a) Registro: REGISTRO TRANSLATIVO: antigamente 
chamava-se de transcrição; é aquisição derivada. 
O registro é o modo mais importante de aquisição de 
imóveis. Conceito: se trata da inscrição do contrato no 
cartório de registro do lugar do imóvel. Existem cartórios 
de notas (onde se faz escritura pública, testamento, 
reconhecimento de firma, cópia autenticada) e cartórios 
de registro de imóveis em nossa cidade. Cada imóvel 
(casa, terreno, apartamento) tem um número (= 
matrícula) próprio e está devidamente registrado no 
cartório de imóveis do seu bairro (se a cidade for 
pequena só tem um). 
O cartório de imóveis tem a função pública de organizar 
os registros de propriedade e verificar a regularidade 
tributária dos imóveis, pois não se podem registrar 
imóveis com dívidas de impostos. A função é pública, 
mas a atividade é privada, sendo fiscalizada pelo Poder 
Judiciário. A lei 6.015/73 dispõe sobre os registros 
públicos. Quando você compra/doa/troca um imóvel 
você precisa celebrar o contrato através de escritura 
pública (arts. 108 e 215) e depois inscrever essa 
escritura no cartório do lugar do imóvel. Só o 
contrato/entrega das chaves/pagamento do preço não 
basta, é preciso também fazer o registro tendo em vista a 
importância da propriedade imóvel na nossa vida. O 
registro confirma o contrato e dá publicidade ao negócio 
e segurança na circulação dos imóveis. 
A escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas 
do país, mas o registro só pode ser feito no cartório do 
lugar do imóvel, que é um só. Ver 1245 e §§. 
O título translativo a que se refere o § 1º em geral é o 
contrato. O registro de imóveis em nosso país não é 
perfeito, afinal o Brasil é um país jovem e continental, e 
muitos terrenos ainda não têm registro, mas o ideal é 
que cada imóvel tenha sua matrícula com suas 
dimensões, sua história, seus eventuais ônus reais (ex: 
hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc) e o nome de 
seus proprietários. 
No cartório de imóveis se registra não só a propriedade, 
mas qualquer direito real (ex: hipoteca, servidão, 
superfície, usufruto, etc). Antes do registro do contrato 
não há direito real, não há propriedade, não há sequela 
ainda em favor do comprador (§ 1º do 1245), mas apenas 
direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a 
regra é o contrato se resolver em perdas e danos (art. 
389 é a regra, e o 475 é a exceção) 
Observação: carro tem registro no DETRAN, mas carro 
não é imóvel, mas bem móvel, por isso para se tornar 
dono do carro não é necessário o registro. Voltaremos a 
esse assunto quando formos estudar a aquisição da 
propriedade móvel através da tradição (1267). 
Características do registro: 
 PRINCÍPIO DA FORÇA PROBANTE: fé 
pública (presume-se que o registro exprima a 
verdade; o cartório deve ser bem organizado e 
os livros bem cuidados, cabendo ao Juiz 
fiscalizar o serviço; os livros são acessíveis a 
qualquer pessoa, 1246); 
 obrigatoriedade (o registro é obrigatório no 
cartório de imóveis do lugar do imóvel: § 1º do 
1245) 
 possibilidade de retificação (se o registro está 
errado, o Juiz pode determinar sua correção, 
1247); 
 principio da continuidade (o registro obedece 
a uma seqüência lógica, sem omissão, de modo 
que não se pode registrar em nome do 
comprador se o vendedor que consta no 
contrato não é o dono que consta no registro; 
muita gente desconhece a importância do 
registro, ou então para não pagar as custas, só 
celebra o contrato de compra e venda; aí fica 
transmitindo posse de um para outro; quando 
finalmente alguém resolve registrar, não 
encontra mais o dono, aí o jeito é partir para a 
usucapião). 
2 – Aquisição de propriedade imóvel, em face de 
Direitos Hereditários: 
Com a morte do de cujus, transferem-se todos os bens e 
direitos aos seus sucessores imediatamente, 
independentemente de registro. Os herdeiros se tornam 
proprietários da herança no exato momento em que o 
antigo proprietário morre. Art. 1784. Princípio 
da saisine. A aceitação da herança é mera confirmação. 
3 - Aquisição da propriedade imóvel pela acessão: 
Acessão: incorporação de um bem a outro. É modo 
originário de aquisição da propriedade. 
A acessão pode ser: 
- natural: decorre de evento da natureza – formação de 
ilhas, aluvião, avulsão e abandono de álveo. 
- artificial (ou industrial): decorre de comportamento 
humano. 
Ideia básica é que passa a pertencer ao proprietário tudo 
aquilo que foi incorporado a um imóvel. 
Assim, adquire-se por acessão tudo aquilo que adere ao 
solo e não pode ser retirado sem danificação. Através da 
acessão a coisa imóvel vai aumentar por alguma das 
cinco hipóteses do art. 1248. As quatro primeiras são 
acessões naturais e horizontais (dependem da natureza, 
mais precisamente da atividade fluvial/dos rios, do 
movimento de areia feito pelos rios) e a quinta é acessão 
humana e vertical (decorre da atividade artificial do 
homem ao plantar e construir). 
a) formação de ilhas: art. 1249 
 Se uma ilha se formar em águas particulares, 
incorpora-se à propriedade do dono do terreno. 
1.249. 
“Este o sistema do Código Civil. Mas em face 
da Constituição de 1988, os cursos de águas naturais, 
assim como lagos e represas públicas, pertencem ou à 
União ou aos Estados. Não existem mais águas 
particulares, a não ser as represas construídas pelo dono 
da terra. Dessa maneira, pode-se concluir sem sombra de 
dúvida que as ilhas que se formarem em rios, lagos e 
represas públicas passarão a integrar, não a propriedade 
do dono do imóvel, mas a propriedade da União ou do 
Estado-membro. Só as ilhas que surgirem em represas 
particulares considerar-se-ão propriedade do dono das 
terras circunvizinhas.” (César Fiúza, p. 740). 
Segundo este entendimento, aplica-se o 
art. 1249 do CC somente quanto às ilhas que surgirem 
em represas particulares. A CF determina: 
Art. 20. São bens da União: 
III - os lagos, rios e quaisquer correntes de água em 
terrenos de seu domínio, ou que banhem mais de um 
Estado, sirvam de limites com outros países, ou se 
estendam a território estrangeiro ou dele provenham, bem 
como os terrenos marginais e as praias fluviais; 
IV -as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com 
outros países; as praias marítimas; as ilhas oceânicas e 
as costeiras, excluídas, destas, as que contenham a sede 
de Municípios, exceto aquelas áreas afetadas ao serviço 
público e a unidade ambiental federal, e as referidas no 
art. 26, II; 
Art. 26. Incluem-se entre os bens dos Estados: 
I - as águas superficiais ou subterrâneas, fluentes, 
emergentes e em depósito, ressalvadas, neste caso, na 
forma da lei, as decorrentes de obras da União; 
II - as áreas, nas ilhas oceânicas e costeiras, que 
estiverem no seu domínio, excluídas aquelas sob domínio 
da União, Municípios ou terceiros; 
III - as ilhas fluviais e lacustres não pertencentes à União; 
Aquisição por acessão: formação de ilhas 
O Código de Águas (Dec. 24.643/34) dispõe que as ilhas 
podem ser do domínio público ou do domínio particular, 
dependendo da natureza da água (ilha em água pública 
é bem público e ilha em água particular é bem 
particular). Os rios navegáveis são considerados águas 
públicas. A incorporação de ilha particular ocorre na 
proporção da testada do imóvel ribeirinho, através de 
uma linha perpendicular até o meio do álveo. 
Segundo o art. 9º do Código de Águas, álveo é a 
superfície que as águas cobrem sem transbordar para o 
solo natural e ordinariamente enxuto. O rio que banha 
duas ou mais propriedades é dividido por uma linha 
longitudinal mediana imaginária, que corta o álveo ao 
meio. 
A) Ilhas formadas no meio do rio cuja margem é de 
proprietários diferentes: 
 
B) As ilhas formadas entre o meio do rio e uma das 
margens consideram-se acréscimos aos terrenos 
ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado: 
C) As ilhas, que se formarem, pelo desdobramento de um 
novo braço de corrente, pertencem aos proprietários dos 
terrenos, a custa dos quais se formaram 
 
b) aluvião: é o acréscimo lento de um terreno ribeirinho; 
a parte do terreno que aumenta passa a pertencer ao 
dono do terreno, art. 1250. Aquele que se beneficia da 
aluvião não tem de pagar indenização. 
 Aquisição de propriedade por formação de 
Aluvião: uma incorporação imperceptível junto 
ao imóvel ribeirinho, não gerando nenhuma 
espécie de indenização. 
a) Aluvião própria 
Art. 1250, CC: depósito de materiais nas margens dos 
rios, que aumentam de tamanho, outorgando ao dono 
das terras marginais a propriedade do acréscimo. Aplica-
se a águas particulares. 
 
 
b) Aluvião imprópria: é aquela que decorre da seca 
natural da água (diminuição do volume da água). 
 
Segundo o caput do art. 1.250 os acréscimos formados 
pertencem aos donos dos terrenos marginais, não 
gerando indenização. 
A aluvião é o acréscimo de terra produzido pela 
natureza, assim, não o caracterizam o aterro artificial e 
os acréscimos realizados pelo proprietário ribeirinho. 
c) avulsão: difere da aluvião, pois a avulsão é brusca: 
art. 1251 do CC. 
 Depósito repentino de materiais às margens de 
rios e lagos. 
 O proprietário ribeirinho se torna dono, 
mediante indenização. 
 A porção de terra desgarrada continua a 
pertencer a seu proprietário, até escoar-se o 
prazo de 1 ano. Dentro deste prazo, o dono do 
prédio desfalcado pode pleitear as terras 
perdidas, se for possível retorná-las – par. 
único. Neste caso, o dono do prédio acrescido 
pode optar entre deixar que se removam ou 
indenizar o desfalcado. 
 Aquisição da propriedade por Avulsão: uma 
incorporação abrupta que normalmente decorre 
do deslocamento de área de um imóvel a outro. 
É a única hipótese que cabe indenização 
prevista no Código de Águas. Também há 
previsão no art. 1.251 do CC, pelo qual o dono 
do prédio ao qual a porção de terra se juntar 
adquirirá sua propriedade se indenizar o dono 
do prédio de onde esta se destacou, a menos 
que transcorra o prazo decadencial de um ano 
sem que ninguém reclame esta indenização, 
quando não será necessário fazê-la para 
adquirir o domínio. 
O parágrafo único deste artigo 1.251 traz disposição que 
permite ao beneficiário optar por pagar indenização 
quando reclamada ou aquiescer que seja removida a 
porção de terra acrescida. 
d) álveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou; 
este rio seco torna-se propriedade do dono do terreno 
onde ele passava: art. 1252. 
- Mudança de curso do rio, natural ou artificial, ou 
secagem definitiva do rio. Como regra, os donos das 
terras marginais adquirem a propriedade. Em caso de 
desvio artificial do rio, os proprietários dos imóveis onde 
for estabelecido o novo curso do rio deverão ser 
indenizados. 
e) construções e plantações: esta é a acessão humana, 
pois é o homem que constrói e planta num terreno; a 
regra é o acessório seguir o principal, então tais 
benfeitorias serão de propriedade do dono do terreno, 
art. 1253; porém, se o dono do material e das sementes 
não for o dono do terreno surgirão problemas sobre o 
domínio das acessões e indenização ao prejudicado. 
Como resolver isso para evitar enriquecimento ilícito do 
dono do terreno? Vai depender da boa fé ou da má fé dos 
envolvidos, bem como vai depender da espécie de 
benfeitoria, com as mesmas regras que nós já vimos 
quando tratamos dos efeitos da posse. 
Regra: presunção (relativa) de que toda construção ou 
plantação foi feita pelo proprietário, à sua custa. Art. 
1.253. 
Hipóteses de desconstituição da presunção: 
 semeadura, plantação ou construção é feita em 
terreno próprio, com sementes, plantas ou 
materiais alheios. Art. 1254. Quid 
plantaturvelinaedificatur solo cedit: o que adere 
ao solo a este se incorpora: 
o aquele que semeia, planta ou edifica 
adquire a propriedade dos móveis 
(sementes etc), pois o que adere ao solo 
a ele se incorpora. Mas deve 
reembolsar o valor das coisas alheias 
utilizadas, se de boa fé; 
o aquele que semeia, planta ou edifica 
adquire a propriedade dos móveis 
(sementes etc), pois o que adere ao solo 
a ele se incorpora. Mas deve 
reembolsar o valor das coisas alheias 
utilizadas mais perdas e danos se tiver 
agido de má-fé. 
 Semeadura, plantação ou construção é feita em 
terreno alheio com sementes, plantas e 
materiais próprios. Art. 1255, CC. 
o Aquele que semeia, planta ou edifica, 
de boa-fé, perde para o proprietário as 
coisas, com direito a indenização. Art. 
1255 caput. 
o Aquele que semeia, planta ou edifica, 
de má-fé, perde para o proprietário as 
coisas, sem direito a indenização, ou 
poderá ter que repor as coisas no 
estado anterior e pagar pelos prejuízos. 
o Se ambos estiverem de má-fé, o 
proprietário adquire as sementes, 
plantas e construções, mas é obrigado 
a indenizar o respectivo valor (art. 
1256). 
Má-fé: art. 1256, parágrafo único, CC. 
Se a construção de boa-fé exceder consideravelmente o 
valor do terreno, o construtor de boa-fé adquirirá a 
propriedade do solo, mediante pagamento da 
indenização fixada judicialmente. Art. 1255, parágrafo 
único. 
 se construtor de boa-fé invadir o terreno vizinho 
em proporção não superior a 1/20 deste, e se o 
valor das construções for superior ao do solo 
invadido, o construtor de boa-fé se torna 
proprietário da parte invadida, desde que 
indenize o titular do terreno por todos os 
prejuízos – valor da área perdida e 
desvalorização do terreno remanescente. Art. 
1258. 
 Se construtor de má-fé invadir terreno vizinho 
em proporção não superior a 1/20 deste, 
adquirirá a parte do solo que invadiu, se: 1-a 
área invadida corresponder à até 1/20 do 
terreno; 2-o valor da construção exceder 
consideravelmente o valor do terreno invadido; 
3-não for mais possível demolir a porção 
invasora, sem grave perigo para a construção; 
4-pagar o décuplo da indenização prevista 
no caput (art. 1258, parágrafo único). 
 Se construtor de boa-fé invadir o terreno 
vizinho em mais de 1/20, ele se torna 
proprietário da parte invadida, desde que 
indenize o titular do terreno por todos os 
prejuízos, inclusive a depreciação do terreno 
remanescente e também do valor que a 
construção houver agregado ao terreno do 
construtor. Art. 1259. Se o construtor de má-fé invadir o terreno 
vizinho em mais de 1/20, será obrigado a 
demolir o que nele construiu, e pagará em 
dobro ao dono da terra invadida as perdas e 
danos que a construção lhe causou. Art. 1259. 
 Semeadura, plantação ou construção é feita em 
terreno alheio com materiais alheios (art. 1257): 
os materiais, sementes ou plantas passam a 
pertencer ao proprietário do solo. 
Se o plantador e o proprietário do terreno estavam de 
boa-fé, o proprietário do terreno terá que ressarcir o 
plantador do valor das acessões, e o dono das sementes 
somente terá direito a ressarcir-se do proprietário. 
Se de má-fé o plantador, ele não tem direito de receber 
nada. 
Se de má-fé o plantador, e de boa-fé o proprietário do 
terreno, o dono das plantas, sementes ou materiais 
somente poderá pleitear ressarcimento contra o 
plantador. 
Se ambos (plantador e proprietário do terreno) estavam 
de má-fé, o dono das sementes, plantas ou materiais 
poderá cobrar do dono do solo a indenização, se não 
puder havê-la do plantador ou construtor. (art. 1257). 
4 - Aquisição da propriedade imóvel pela usucapião 
Aquisição da propriedade imóvel pela usucapião 
A usucapião; a palavra é feminina porque vem do latim 
“usus” + “capere”, ou seja, é a 
captação/tomada/aquisição pelo uso. Aquisição da 
propriedade pela posse prolongada. 
a) Conceito: é modo de aquisição da propriedade pela 
posse prolongada sob determinadas condições. Não só a 
propriedade se adquire pela usucapião, mas outros 
direitos reais como superfície, usufruto e servidão 
predial também (veremos no próximo semestre). A 
usucapião exige posse prolongada (elemento objetivo) 
com a vontade de ser dono (animus domini - elemento 
subjetivo). 
b) Fundamento: por que o direito brasileiro aceita a 
usucapião? 
 Para prestigiar a pessoa que usa e se serve da 
coisa para morar e trabalhar; a propriedade é 
um direito importantíssimo e a posse é um fato 
muito relevante. 
 Para punir o proprietário 
desidioso/preguiçoso/irresponsável, que não 
cuida dos seus bens, afinal “dormientibus non 
sucurrit jus”; além disso, quem não defende e 
cuida dos seus bens, não é digno de tê-los; mas 
lembrem que não se perde a propriedade pelo 
simples não-uso, é preciso que alguém esteja 
usando no lugar do proprietário; 
 Por uma questão de paz social, pois a 
usucapião vai regularizar, vai sanar os vícios de 
uma posse violenta ou clandestina (a posse 
precária não convalesce nunca, lembre-se do 
art. 1200 e do 1208); a usucapião transforma a 
posse, um fato provisório, em propriedade, um 
direito permanente; a usucapião vai dar 
juridicidade a uma situação de fato 
amadurecida pelo tempo, mesmo que o 
possuidor seja um ladrão ou um invasor. 
Outro conceito: a usucapião é modo originário (não é 
derivado) de aquisição do domínio através da posse 
mansa e pacífica, exercida com “animus domini” por 
certo tempo, fixado em lei. Por ser modo originário, é 
irrelevante que a coisa tenha um proprietário registrado 
no cartório de imóveis, pois pela usucapião a coisa se 
adquire do tempo e não de outra pessoa. 
c) Requisitos: 
c.1) capacidade do adquirente: o incapaz pode adquirir 
pela usucapião (art. 104, I), desde que representado ou 
assistido, mas não pode perder pela usucapião, caso seu 
representante (pai, tutor, curador) não defenda seus 
bens (198, I – a usucapião, como a prescrição, é também 
efeito do tempo no direito; diz-se que a prescrição do art. 
189 é prescrição extintiva, enquanto a usucapião é 
prescrição aquisitiva). Ver art. 1244. 
Lembre-se: não corre prescrição contra o absolutamente 
incapaz. 
c.2) a coisa usucapienda precisa estar no 
comércio (ex: 102, drogas). 
c.3) a posse: não é qualquer posse, mas a posse para 
ensejar a usucapião precisa ser mansa, pacífica, 
pública, contínua e com intenção de dono da parte do 
possuidor; para a posse reunir essas características, o 
proprietário precisa se omitir e colaborar com o 
amadurecimento desta posse; como já vimos, a detenção 
violenta e clandestina pode convalescer e virar posse, 
mas a detenção precária jamais; empregado, caseiro, 
também não tem posse, mas mera detenção (1198); 
inquilino/comodatário, durante o contrato, tem posse 
mas não tem animus domini, e depois do contrato, caso 
não desocupem a coisa, sua situação passa a ser de 
detentor, por isso em nenhum caso 
inquilino/comodatário podem adquirir pela usucapião. 
Acessão de posses: é a soma da posse do sucessor com a 
posse do antecessor para atingir o tempo exigido em lei 
para a usucapião, desde que as posses tenham as 
mesmas características (art. 1243). 
4) o tempo: o tempo varia de dois a quinze anos, 
conforme a espécie da usucapião que veremos a seguir. 
Espécies de Usucapião: 
A usucapião é o instituto jurídico e o modo de adquirir 
propriedade através da posse prolongada, observados 
determinados requisitos. 
1) Usucapião Extraordinária: 
 é a do art. 1238 do CC, ocorre mesmo que o 
possuidor esteja de má-fé; esta é a usucapião 
que beneficia o ladrão e o invasor (ver p.único); 
 não há limite para o tamanho do terreno e a 
pessoa pode já ter um imóvel e mesmo assim 
usucapir outro; 
 o tempo para esta espécie já foi de 30 anos, 
depois caiu para 20 e agora é de 15 ou apenas 
10 anos conforme p.único; 
 exige posse mansa e pacífica e sem interrupção 
pelo prazo de 15 (quinze) anos, independente do 
justo título ou boa fé. Isto é uma prova da 
importância da posse para o direito; 
 o artigo fala em “juiz declarar por sentença” 
pois o juiz não constitui a propriedade para o 
autor, o juiz apenas reconhece/declara que a 
pessoa adquiriu aquela propriedade do tempo. 
Art. 1.238 CC/02: Aquele que, por quinze anos, sem 
interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, 
adquire-lhe a propriedade, independentemente de título 
e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare 
por sentença, a qual servirá de título para o registro no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
Entretanto, o prazo será reduzido para 10 (dez) anos se o 
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia 
habitual, ou nele tiver sido realizados obras e serviços de 
caráter produtivo. 
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo 
reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver 
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele 
realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 
Com a sentença, o autor fará o registro no cartório de 
imóveis, mas o autor terá adquirido pelo tempo e não 
pelo registro. Contudo, o registro é importante para dar 
publicidade e para permitir que o autor depois possa 
fazer uma hipoteca, servidão, superfície, vender o bem a 
terceiros, etc. A sentença aqui é o título a que se refere o 
art. 1245 do CC, ao invés do tradicional contrato 
mediante escritura pública. 
2) Usucapião Ordinária: art. 1242 do CC; o prazo é 
menor, de dez anos, pois exige título e boa-fé do 
possuidor. 
 Exige posse mansa e pacífica e ininterrupta 
pelo prazo de 10 (dez) anos, sendo necessário o 
justo título e boa fé; 
 Entretanto, o prazo será reduzido para 5 (cinco) 
anos se o imóvel houver sido adquirido, 
onerosamente, com base no registro constante 
do respectivo cartório, cancelada 
posteriormente, desde que os possuidores nele 
tiverem estabelecidos a sua moradia, ou 
realizado investimentos de interesse social e 
econômico. 
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel 
aquele que, contínua e incontestadamente, com justo 
título e boa-fé, o possuir por dez anos. 
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto 
neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, 
onerosamente, com base no registro constante do 
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que 
os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, 
ou realizado investimentos de interesse social e 
econômico. 
Exemplos de título justo seria um contrato particular, 
um recibo, uma promessa de compra e venda, etc. 
3) Usucapião Especial: Há subespécies, vejamos: 
 Urbano: exige posseininterrupta e sem 
oposição, de imóvel urbano utilizado como 
moradia, pelo prazo de cinco anos em área não 
superior a 250 metros quadrados. (artigo 183 
da CR/88 e 1.240 CC). art. 1240 do CC; 
semelhante ao rural; beneficia os sem teto. 
Observação processual: o Ministério Público deve ser 
ouvido pelo Juiz na ação de usucapião; é um dos poucos 
temas de direito patrimonial privado que o MP participa. 
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de 
até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco 
anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a 
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o 
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel 
urbano ou rural. 
§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão 
conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, 
independentemente do estado civil. 
§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo 
possuidor mais de uma vez. 
§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por 
usucapião. 
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana 
de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por 
cinco anos ininterruptamente e sem oposição, 
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, 
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário 
de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão 
conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, 
independentemente do estado civil. 
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será 
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 
 Rural: Exige posse ininterrupta e sem oposição, 
de imóvel rural tornando-o produtivo por seu 
trabalho, pelo prazo de 5 anos em área não 
superior a 50 hectares (artigo: 191/CF e 
1.239/CC). 
Vê-se, pois, que o prazo é de apenas cinco anos, 
contudo, existe um limite para o tamanho do terreno 
usucapiendo e o proprietário lá têm que trabalhar e não 
pode ter outro imóvel; beneficia os sem terra. 
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel 
rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos 
ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona 
rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a 
produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela 
sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. 
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão 
adquiridos por usucapião. 
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de 
imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco 
anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona 
rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a 
produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela 
sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. 
Em ambos os casos, o requerente deve comprovar que 
não possui outro imóvel e que dele retira a subsistência, 
quando rural. 
4) Usucapião Coletiva: Essa modalidade está prevista 
no artigo 10 da Lei 10.257/2001 - Estatuto da Cidade. 
Exige posse ininterrupta e sem oposição, de área urbana 
com mais de 250 metros quadrados, ocupada por 
população de baixa renda para sua moradia e desde que 
não seja possível identificar os terrenos ocupados por 
cada possuidor e que nenhum deles não seja 
proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e 
cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população 
de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, 
ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível 
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são 
susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde 
que os possuidores não sejam proprietários de outro 
imóvel urbano ou rural. 
§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo 
exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu 
antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. 
§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será 
declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de 
título para registro no cartório de registro de imóveis. 
§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de 
terreno a cada possuidor, independentemente da 
dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese 
de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo 
frações ideais diferenciadas. 
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não 
sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável 
tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no 
caso de execução de urbanização posterior 
à constituição do condomínio. 
§ 5º As deliberações relativas à administração do 
condomínio especial serão tomadas por maioria de votos 
dos condôminos presentes, obrigando também os 
demais, discordantes ou ausentes. 
5. A Usucapião Familiar: foi inserida no nosso Código 
Civil através da lei 12.424/2011, que regulamenta o 
programa Minha Casa, Minha Vida. Através dessa 
inclusão, criou-se a possibilidade de um cônjuge 
usucapir do outro e pleitear o domínio integral do bem 
imóvel que compartilhavam. Essa inclusão é verificada 
no Art. 1240- A do Código Civil: 
Art. 1240-A: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos 
ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com 
exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² 
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja 
propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro 
que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou 
de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde 
que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou 
rural. 
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao 
mesmo possuidor mais de uma vez. 
Essa possibilidade foi inserida em atenção aos 
problemas sociais, pois o cônjuge que permanece no lar, 
o qual foi abandonado, sofre com a instabilidade 
financeira e a insegurança social. Por esse motivo, o 
legislador pretendeu proteger essas pessoas, 
regularizando a posse do bem imóvel, ocupado 
exclusivamente por um dos cônjuges, em face do 
abandono do lar, integralizando o domínio. Esse foi o 
objetivo da função social da usucapião familiar. 
Para que isso seja possível, é necessário que sejam 
observadas algumas condições: 
 prazo de 2 (dois) anos de habitação ininterrupta 
e de forma mansa e pacífica, 
 a posse precisa ser direta e exclusiva do 
cônjuge residente, imóvel com área inferior a 
250m², 
 o requerente não pode ser proprietário de 
nenhum outro imóvel, 
 que não tenha sido beneficiado outra vez pelo 
mesmo instituto e 
 é necessário que exista o requisito subjetivo do 
abandono efetivo do lar, ou seja, que o cônjuge 
saia do lar de forma espontânea e sem 
justificativa. 
Apesar de muitos requisitos, a lei restringiu muito o 
direito de usucapir nessa forma, pois, não abrange 
imóveis rurais, nem imóveis superiores a 250m², 
portanto, não condiz muito com nossa realidade. 
Contudo, para o fim que se destina, embora contenha 
algumas restrições, visa a proteção patrimonial do 
cônjuge residente e é um meio eficaz e seguro de 
garantia de propriedade do bem de família. 
Observações: 
 A primeira controvérsia em torno do tema 
parece estar praticamente superada e diz 
respeito ao marco temporal inicial da contagem 
do prazo da prescrição aquisitiva pela 
incidência do instituto, em razão da sua eficácia 
no tempo. Para delimitar a prazo inicial da 
usucapião familiar prevalece o entendimento 
deliberado na V Jornada de Direito Civil do 
Conselho da Justiça Federal, Enunciado 498: 
“A fluência do prazo de 2 (dois) anos previsto 
pelo art. 1.240-A para a nova modalidade de 
usucapião nele contemplada tem início com a 
entrada em vigor da Lei n. 12.424/2011”. 
Assim, independentemente do exercício prévio da posse 
de forma exclusiva por um dos cônjuges ou companheiro 
(a), segundo a decisão reiterada dos tribunais, a data 
inicial a qual se aplica a usucapião familiar é 
16.06.2011, quando passou a vigorar o dispositivo em 
tela no Código Civil. 
 Outra questão importante relaciona-se com o 
início do prazo da prescrição aquisitiva está na 
definição da data separação do casal, o que não 
implica, necessariamente, na existência de 
separação judicial, medida cautelar de 
separaçãode corpos ou até mesmo do divórcio. 
Nessa linha é a interpretação dada pelo 
Enunciado 501 da V Jornada de Direito Civil. 
Enunciado 501: “As expressões ex-conjuge” e 
“ex-companheiro” contidas no art. 1.240-
A do Código Civil, correspondem à situação 
fática da separação, independentemente de 
divórcio”. 
 Outro requisito legal da usucapião familiar que 
merece atenção é da “posse direta” sobre o bem, 
que não se confunde com aquela definida no 
art. 1.197 do Código Civil. 
Enunciado 502 – “O conceito de posse direta referido no 
art. 1.240-A do Código Civil não coincide com a acepção 
empregada no art. 1.197 do mesmo Código” 
 Além dos pressupostos genéricos da 
usucapião pro moradia, esta nova modalidade 
de prescrição aquisitiva estabelece como 
requisitos específicos que o ex-cônjuge ou ex-
companheiro exerça posse com exclusividade 
durante dois anos sobre imóvel que tenha em 
condomínio com o ex-consorte que 
abandonando o lar conjugal acabará por 
possibilitar que o abandonado adquira a 
propriedade na sua integralidade. 
Assinala corretamente o enunciado 500 da V Jornada de 
Direito Civil do Conselho da Justiça Federal/STJ que “a 
modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-
A do Código Civil pressupõe a propriedade comum do 
casal e compreende todas as formas de família ou 
entidades familiares, inclusive homoafetivas”. Em outras 
palavras, somente terá cabimento a usucapião familiar 
se os cônjuges forem condôminos. 
 Outro ponto controvertido é a expressão 
“abandono do lar”. A norma traz consigo um 
viés de penalidade para aquele que abandona a 
família e isto pode levar à equivocada percepção 
da importância de imputar culpa a alguém pelo 
fim de um relacionamento afetivo, circunstância 
contrária ao contemporâneo Direito de Família. 
Note-se que a Emenda Constitucional 
nº 66 dispensou qualquer requisito prévio para 
o divórcio representou um avanço, permitindo 
que o término da relação coincida com o fim do 
afeto entre o casal, desatrelando esta questão, a 
propósito, das influências religiosas. 
Na tentativa de apresentar ao intérprete critérios mais 
justos para a configuração da usucapião, com muita 
felicidade, o enunciado 499 da V Jornada de Direito Civil 
do Conselho da Justiça Federal/STJ conferiu uma 
interpretação mais cautelosa ao abandono de lar previsto 
no texto legal ao dizer que há a necessidade de que o 
afastamento do lar conjugal represente 
“descumprimento simultâneo de outros deveres 
conjugais, tais como assistência material e sustento do 
lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na 
residência familiar e que se responsabiliza 
unilateralmente pelas despesas oriundas da manutenção 
da família e do próprio imóvel, o que justifica a perda da 
propriedade e a alteração do regime de bens quanto ao 
imóvel objeto de usucapião.” 
Contudo, na VII Jornada de Direito Civil realizada em 
2015, a Comissão de Direito de Família houve por bem 
revogar o referido enunciado para o fim de reforçar ainda 
mais a necessidade de uma interpretação funcional do 
“abandono do lar” ao dizer que: 
“O requisito do „abandono do lar‟ deve ser interpretado 
na ótica do instituto da usucapião familiar como 
abandono voluntário da posse do imóvel, somando à 
ausência da tutela da família, não importando em 
averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união 
estável. Revogado o Enunciado 499”. 
 O artigo de referência do enunciado é o 1.240-A 
do Código Civil, que determina que o cônjuge 
ou companheiro que exercer a posse direta com 
exclusividade, por dois anos, sobre o imóvel em 
que divida a propriedade com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar utilizando-o 
para sua moradia ou de sua família, adquire o 
domínio integral da propriedade. 
Direitos Reais - Aquisição da propriedade móvel 
Quanto à propriedade móvel, esta se adquire pela: 
1 - Tradição: é a entrega efetiva da coisa móvel feita pelo 
proprietário-alienante ao adquirente, em virtude de um 
contrato, com a intenção de transferir o domínio. A 
tradição completa o contrato, pois tenda em vista a 
importância da propriedade para o direito, é necessário 
que, para se desfazer de um bem, além de um contrato, 
a coisa seja concretamente entregue ao adquirente (ex: 
comprador, donatário), confirmando o contrato (1226 e 
1267). Com a tradição, o direito pessoal decorrente do 
contrato, torna-se direito real. O alienante (vendedor, 
doador) tem que ser dono da coisa (1268, parte inicial), e 
essa alienação pode ser gratuita (doação) ou onerosa 
(compra e venda). O contrato tem que ser válido para 
eficácia da tradição (§ 2º do 1268). 
Conseqüências práticas da tradição: se eu compro uma 
TV para pagar a prazo, coloco a TV no meu carro e sou 
roubado na esquina, não posso deixar de pagar as 
prestações pois a TV já era minha, já tinha ocorrido a 
tradição; ao contrário, se eu compro uma geladeira a 
vista e aguardo em casa o caminhão da loja chegar, e o 
caminhão é roubado, a loja vai ter que me entregar outra 
geladeira pois a tradição não tinha ocorrido ainda. Em 
ambos os exemplos predomina o princípio "res perit 
domino (a coisa perece para o dono)". 
A tradição é ato externo/público e corresponde ao 
registro para aquisição da propriedade imóvel. Diz-se 
que a tradição é o registro informal/sem solenidades. Só 
após a tradição é que haverá propriedade com todos os 
atributos do 1228. Seria possível seqüela sem tradição? 
Excepcionalmente sim, conforme nosso conhecido art. 
475. 
2 - Ocupação: ocupar é se tornar proprietário de coisa 
móvel sem dono ou de coisa abandonada. Ressalto que 
ocupar coisa imóvel sem dono ou abandonada gera 
posse e não propriedade, posse que pode virar 
propriedade pela usucapião. Essa diferença é porque as 
coisas imóveis têm mais importância econômica do que 
as móveis, então a aquisição dos imóveis pela ocupação 
exige mais requisitos. Coisa sem dono e coisa 
abandonada são coisas diferentes: 
a) coisa sem dono (res nulius), como a concha na praia 
ou o peixe no mar (1263). 
b) coisa abandonada (res derelictae), como o sofá 
deixado na calçada (1275, III) 
Atenção para não confundir estas duas espécies de 
coisas com uma terceira espécie, a coisa perdida (res 
amissa), pois as coisas perdidas não podem ser 
apropriadas pela ocupação, mas sim devem ser 
devolvidas ao dono. 
A perda da coisa não implica perda da propriedade. O 
ditado popular "achado não é roubado" é falso, e a coisa 
perdida não pode ser ocupada pelo descobridor sob pena 
de crime (art. 169, pú, II do CP). 
O descobridor deve agir conforme art. 1233, mas tem 
direito a uma recompensa do 1234 (achádego é o nome 
dessa recompensa), salvo se o dono da coisa preferir 
abandoná-la, hipótese em que o descobridor pode 
ocupar a coisa por se tratar, agora, de res derelictae. 
Este art. 1234 consagra uma obrigação facultativa do 
dono da coisa/devedor da recompensa. Agora é evidente 
que se o descobridor passar a usar a coisa terminará 
adquirindo-a pela usucapião e o passar do tempo irá 
também beneficiá-lo com a prescrição do aludido crime 
do CP. 
3 - Achado do tesouro: isto é hipótese de filme, prevista 
no art. 1264. 
São quatro os requisitos do tesouro: 
 ser antigo, 
 estar escondido (oculto, enterrado), 
 o dono ser desconhecido e o descobridor ter 
encontrado casualmente (sem querer). O 
tesouro se divide ao meio com o dono do 
terreno. 
 Se o descobridor estava propositadamente 
procurando o tesouro em terreno alheio sem 
autorização, não terá direito a nada (1265). 
4 - Especificação: ocorre quando alguém manipulando 
matéria prima de outrem (ex: pedra, madeira, couro, 
barro, ferro) obtém espécie nova (ex: escultura, carranca, 
sapato, boneco, ferramenta). 
Conceito 
Transformação de coisa em espécie nova em virtude de 
trabalho / indústria do especificador, desde que não seja 
possível reduzi-la a sua forma primitiva 
Observação 
A capacidade criadora do homem é fundamental. 
Exemplo: Atividades artesanais, artísticas e industrial 
Se a matériaprima pertence ao especificador, o 
bem produzido é dele 
Se possível redução ao estado anterior o bem volta ao 
dono, paga-se apenas as expensas do especificador 
Se a matéria prima pertence em parte ao especificador: 
a) Propriedade de coisa nova, é do especificador, com 
isso o dono da outra parte da matéria prima deve 
ser indenizado. 
Se a matéria prima pertencer integralmente à terceiro, e 
não ao especificador, o dono da matéria prima fica com a 
coisa transformada. 
Quando o especificador: 
a) Agir de boa-fé 
A coisa nova lhe pertence 
b) Agir de má-fé 
A coisa nova pertence ao dono da matéria-prima 
5 - Confusão, comistão e adjunção: são três modos 
diferentes e raros de aquisição da propriedade, tratados 
pelo CC numa seção única. Tratam-se da mistura de 
coisas de proprietários diferentes e que depois não 
podem ser separadas. 
A confusão é a mistura de coisas líquidas (ex: vinho com 
refrigerante, álcool com água - obs: não confundir com a 
confusão de direitos do 381 pois aqui a confusão é de 
coisas). 
A comistão é a mistura de coisas sólidas (ex: sal com 
açúcar; sal com areia, grãos). 
E a adjunção é a união de coisas, não seria a mistura, 
mas a união, a justaposição de coisas que não podem 
ser separadas sem estragar (ex: selo colado num álbum, 
peça soldada num motor, diamante incrustado num 
anel, vaso adesivado). 
As coisas sob confusão, comistão ou adjunção, 
obedecem a três regras: 
a) Coisas que podem ser separadas, sem 
deteriorização. 
O dono permaneceria como dono da coisa, como era 
antes da mistura 
b) Separação impossível 
Exemplo :Condomínio fechado 
Cabendo cada um ser dono da “nova” coisa no quinhão 
que lhe cabe (cabe compra do quinhão) 
c) Quando uma coisa é considerada acessória 
Esta coisa se incorpora à principal, devendo ser 
indenizado o dono do acessório pelo da principal. 
Observação 
Má-fé (mescla) 
Guardar a coisa como um todo (misturada) 
Paga-se pela coisa como se não fosse sua, menos o valor 
de indenização = abatimento. 
Renunciar à parte que lhe pertence, mais pagamento , 
indenização, perdas e danos e recebimento do valor da 
coisa perdida. 
6 - Usucapião de coisa móvel: Aplica-se aos móveis e 
também aos semoventes (bens suscetíveis de movimento 
próprio, como um boi, um cavalo, art 82). Esta 
usucapião de móveis mantem os mesmos fundamentos e 
requisitos da usucapião de imóveis. 
A usucapião de móveis é mais rara e é menor o tempo 
previsto em lei para sua aquisição tendo em vista a 
maior importância econômica dos imóveis na nossa vida. 
Para os imóveis a usucapião se dá entre cinco e quinze 
anos, já para os móveis se dá entre três e cinco anos. 
Espécies de usucapião móvel: 
a) ordinária: 1260: exige posse, então não é possível a 
mera detenção do 1198 ou a tolerância do 1208; exige 
animus domini, o que corresponde ao “como sua” do 
1260; “incontestadamente”, que significa mansa, 
pacífica e pública; também exige justo título e boa-fé, 
pois o prazo é menor, apenas três anos. 
b) extraordinária: tem as mesmas exigências da 
ordinária (posse mansa, pacífica e pública com animus 
domini) , só que o prazo é maior, de cinco anos, pois 
dispensa a boa-fé -1261; esta é a usucapião de móveis 
que beneficia o ladrão e o descobridor de coisa perdida. 
PERDA DA PROPRIEDADE MÓVEL E IMÓVEL 
O Código Civil disciplina separadamente a aquisição dos 
imóveis (capítulo 2) da aquisição dos móveis (cap. 3), 
mas a perda da propriedade é tratada num único 
capítulo, tanto para os móveis como para os imóveis. 
Em geral, aos modos de aquisição, correspondem modos 
de perda, pois enquanto uns adquirem, outros perdem 
(ex: A perde pelo abandono um sofá velho, B pega este 
sofá e adquire pela ocupação: é o mesmo fenômeno visto 
de lados opostos). Vejamos os casos: 
a) a morte: o falecido perde a propriedade dos seus bens, 
que automaticamente se transferem para seus herdeiros; 
1784 
b) a usucapião: a usucapião é modo de aquisição para 
um, e modo de perda para o proprietário desidioso; é o 
outro lado do mesmo fenômeno. 
c) a dissolução do casamento: veremos isso em Dir. de 
Família, como o divórcio pode levar à perda de bens (ou 
aquisição, depende do regime de bens, depende de qual 
dos cônjuges é mais rico) . 
d) a alienação: é modo voluntário de perda, e a alienação 
pode ser gratuita (ex: doação) ou onerosa (ex: compra e 
venda, troca, dação em pagamento). 
e) renúncia: não confundir com abandono que veremos 
adiante; a renúncia é uma declaração de vontade 
expressa onde o proprietário afirma que não mais quer 
aquele bem, mas sem transferi-lo a outrem; a renúncia 
de imóveis exige escritura pública (108) e registro em 
cartório (pú do 1275); vide renúncia de herança no 1806 
(veremos no 1813 que a renúncia da herança não 
prejudicar o credor do herdeiro); a renúncia é rara, o 
mais comum é o simples abandono. 
f) abandono: é um gesto, um comportamento inequívoco 
de se desfazer da coisa (obs: os loucos e os menores não 
podem abandonar, pois não podem dispor de seus bens); 
atenção para não confundir coisa abandonada (res 
derelictae) com coisa perdida (res amissa), pois a coisa 
perdida deve ser devolvida ao dono, já a coisa 
abandonada pode ser apropriada pela ocupação. As 
coisas móveis abandonadas não preocupam ao Direito; 
as semoventes preocupam porque animais soltos pelas 
ruas/estradas provocam acidentes; as coisas imóveis 
abandonadas também preocupam ao Direito por causa 
da função social da propriedade (ver 1276 e §§). 
Lembrem também que ocupar coisa imóvel abandonada 
só gera posse (vide aula 11). 
g) perecimento da coisa: não há direito sem objeto, e o 
objeto do direito real é a coisa; se a coisa se extingue, 
perece também o direito real. (ex: anel que cai no mar; 
terreno que é invadido pelo mar; carro que sofre um 
incêndio); o perecimento pode ser voluntário (ex: o dono 
destruir seu relógio). 
h) desapropriação: é a interferência do poder público no 
domínio privado, assunto que vocês estudarão em dir. 
administrativo (DL 3365/41); a desapropriação é 
involuntária. 
i) execução: assunto de processo civil; se dá a perda da 
propriedade, pois o Juiz retira bens do devedor e os 
vende em leilão para satisfazer o credor; é perda 
involuntária. 
j) advento da condução resolutiva: extingue a 
propriedade resolúvel (1359); ex: compro uma casa com 
cláusula de retrovenda, então se o vendedor exercer a 
opção de recompra, eu perderei a casa (505); outro ex: o 
fideicomisso, que veremos em Civil 7 (1951 e 1953); o 
titular da propriedade resolúvel sabe que sua 
propriedade pode extinguir-se por uma cláusula no 
título aquisitivo. 
Vide art. 1275, que é apenas exemplificativo (não é 
taxativo/exaustivo), pois vimos acima que há outros 
casos além dos cinco casos do 1275. 
CONDOMÍNIO 
Ocorre condomínio quando a mesma coisa pertencer a 
mais de uma pessoa, cabendo a cada uma igual direito, 
idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. O 
poder jurídico é atribuído a cada condômino sobre a 
coisa em sua integralidade. 
1. Classificação do condomínio: 
a) Quanto à origem: 
 - convencional (ou voluntário): nasce do 
contrato. Ex: duas pessoas adquirem bem em 
condomínio. 
 Acidental, incidente ou eventual: não resulta de 
acordo de vontades. Ex: vários herdeiros 
recebem coisa indivisa. Doação a várias 
pessoas. 
 legal: decorre da lei. Ex: muro e vala divisória. 
b) Quanto ao objeto: 
 universal: relativo a toda a coisa. Abrange todos 
os bens. Ex: comunhão hereditária. 
 singular: incidente sobre coisa determinada: ex. 
muro divisório. 
c) Quanto ao modo de exercer: 
 pro diviso: existe condomínio de direito, mas 
não existe de fato. Ocorre em relação a coisas 
divididas. Ex. Pessoas adquirem fazenda, cada 
uma se apoderando de pedaço certo e limitado 
da coisa. 
 pro indiviso: ocorre em relação a coisas não 
divididas. Ex: áreas comuns de um edifício de 
apartamentos; apartamento. 
Dissolução do condomínio indiviso: art. 1320. 
Art. 1.320. A todo tempo será lícito aocondômino exigir 
a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de 
cada um pela sua parte nas despesas da divisão. 
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a 
coisa comum por prazo não maior de cinco anos, 
suscetível de prorrogação ulterior. 
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão 
estabelecida pelo doador ou pelo testador. 
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves 
razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão 
da coisa comum antes do prazo. 
2. Origem - Condomínio pode ser criado: 
 por doação ou testamento. Neste caso, o 
testador e o doador podem determinar que a 
coisa permaneça indivisa por no máximo 5 
anos. Art. 1.320 § 2º. 
 por usucapião. 
 pelo contrato. 
 pelo testamento. 
3. Direitos e deveres dos condôminos: Art. 1314. 
 Utilizar livremente da coisa, contanto que não 
exclua os demais condôminos; 
 Decidir o destino da coisa: desfrutar, 
emprestar, alugar, vender... prevalecerá o 
interesse da maioria. A maioria é contada de 
acordo com a fração das cotas ideais. 
 Nenhum condômino pode, sem prévia anuência 
dos demais, dar posse, uso ou gozo da coisa 
comum a terceiros. 
 Cada condômino pode alhear sua parte, se a 
coisa for divisível – art. 1314. 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa 
conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os 
direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de 
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte 
ideal, ou gravá-la. 
 Se houver condomínio pro diviso, isto é, cada 
condômino se localiza em gleba certa e 
determinada, sem que exista título a este 
respeito, o condômino poderá vender esta 
porção a terceiros, sem consentimento dos 
demais? 
“Se há condomínio pro diviso, o consorte é livre para 
alienar sua quota, como na hipótese de unidade 
autônoma no condomínio de apartamentos ou similares. 
Há necessidade, porém, que essa situação fique bem 
clara. Há ainda o problema registrário que somente 
poderá ser dirimido com a divisão do imóvel”. (Venosa, p. 
305). 
“Como nessa situação é admitido o usucapião, que não é 
obstado perante os demais condôminos pela 
divisibilidade da coisa, se já decorrido seu prazo, a 
resposta certamente, a nosso ver, será afirmativa.” 
(Venosa, p. 305/306). Nelson Rosenvald e Cristiano 
Chaves têm o mesmo entendimento. 
 Se a coisa for indivisível, o condômino poderá 
alhear sua parte, respeitado o direito de 
preferência dos demais condôminos por igual 
preço - art. 1314: deverá oferecer aos demais, e 
se ninguém se manifestar o prazo assinalado, 
poderá vender a estranhos. Se a venda ocorrer 
sem a oferta ao condômino, o prejudicado pode 
pedir a coisa em juízo, depositando o preço. 
Prazo decadencial: 180 dias. Art. 504. 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível 
vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a 
quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der 
conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, 
haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer 
no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de 
decadência. 
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá 
o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de 
benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem 
iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que 
a quiserem, depositando previamente o preço. 
Se forem vários os condôminos interessados, a quem 
caberá o direito de preferência? 
Art. 504, par. único. 
Havendo condomínio em um bem alugado, a quem 
caberá o direito de preferência? Ao locatário ou ao 
condômino? 
Art. 34 Lei nº 8245/91. 
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do 
condômino terá prioridade sobre a do locatário. 
 Cada condômino tem direito de gravar 
(hipotecar, empenhar ou dar em anticrese) sua 
quota-parte, mesmo se a coisa for indivisível, 
mesmo sem a anuência dos demais. Mas, se a 
garantia recair sobre a totalidade do bem, será 
necessária a anuência dos demais (art. 1.420, § 
2º). 
 Cada condômino tem a faculdade de reivindicar 
de terceiro toda a coisa comum, 
independentemente da anuência dos demais. 
 Cada condômino tem a faculdade de defender a 
posse, seja de terceiros, seja de outro 
condômino. Art. 1199. 
 Dever de concorrer para as despesas comuns, 
na proporção das respectivas partes. Art. 1315. 
 Se um dos condôminos se recusar a concorrer 
nas despesas, libera-se renunciando à sua 
parte. 1.316 c.c. 1275, II. Se os demais 
condôminos pagarem as despesas, adquirirão o 
quinhão renunciado. 1.316, § 1º. Se não 
pagarem, a coisa deve ser dividida. 1.316, § 2º. 
 Responsabilidade pelas dívidas contraídas sem 
proveito da comunhão: dívida proporcional ao 
quinhão de cada um. 
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por 
todos os condôminos, sem se discriminar a parte de 
cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, 
entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente 
ao seu quinhão na coisa comum. 
 Nenhum dos comproprietários poderá alterar a 
coisa comum sem o consentimento dos demais. 
Para a alteração da destinação da coisa comum, 
exige-se a unanimidade dos condôminos (ex: 
mudança da atividade econômica realizada na 
coisa comum, destinação da posse direta a 
terceiros, locação etc). 
 Não pode o condômino, sem prévio consenso 
dos outros, dar posse, uso ou gozo da 
propriedade a estranho. Art. 1314, par. único. 
 Cada condômino responde perante os demais 
pelos frutos da coisa comum que perceber, e 
pelos danos que causar. 
4. Administração do condomínio: 
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos 
condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, 
obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva 
contra os demais. 
Administração pode ser expressa ou tácita - art. 1324. 
Se um administra e os outros não se opõem, há 
administração tácita. 
Administração pode ser fixada a priori ou a posteriori, em 
caso de necessidade. 
Regra quanto ao destino do bem: utilização pelos 
consortes. 
Se a maioria quiser administrar e um quiser vender, 
coloca-se termo à indivisão. 
Deliberando a maioria por administrar, escolhe-se 
administrador. Art. 1323. 
1325 § 1º. Maioria absoluta: votos que representem mais 
da metade do valor total. (Caio Mário.) Ou seja, maioria 
absoluta do valor dos quinhões. 
Havendo empate ou desacordo: juiz decide conforme o 
caso. § 2º. 
1325 § 3º: se houver dúvida quanto ao valor do quinhão, 
deverá ser avaliado judicialmente. 
5. Extinção do condomínio: 
Art. 1320. Lei facilita a extinção e divisão do 
condomínio. 
Mas condôminos podem acordar que a coisa fique 
indivisa, bem como o doador ou testador pode assim 
determinar. 
Em ambos os casos, o prazo máximo é de 5 anos, sendo 
que condôminos podem ajustar prorrogação. O testador 
não pode. 
Com esta ressalva, condôminos podem exigir a divisão a 
qualquer tempo. 
1.320 § 3º: excepcionalmente, juiz pode extinguir 
antecipadamente o condomínio, em casos especiais. 
Divisão: sendo a coisa divisível, qualquer um dos 
condôminos pode exigir a divisão, independentemente do 
tamanho de sua cota ou da oposição dos demais. 
Pode ser amigável ou judicial. 
Divisão amigável de bem imóvel se dá por escritura 
pública. 
Divisão judicial: ação de divisão: arts. 967 e segs. 
do CPC. O imóvel será medido e dividido. 
Se a coisa comum for indivisível (ex. apartamento, carro 
etc): art. 1322: havendo acordo, um dos condôminos 
adjudicará a coisa. 
Não havendo interessado, ou havendo vários 
interessados em condições idênticas (art. 504 par. 
único), restará a venda a estranhos: qualquer 
condômino poderá exigir a extinção do condomínio, seja 
pela venda amigável do bem, seja pela venda judicial, 
regida pelos arts. 1113 e segs. do CPC. 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO OU POR UNIDADES 
INDEPENDENTES. 
Trata-se do condomínio horizontal, ou condomínio 
edilício, bem como os chamados “condomínios 
fechados”: situação em que há unidades autônomas e 
partes comuns. 
1. Regramento: CC, arts. 1331 a 1358 e Lei 
nº 4.591/64.Instituição do condomínio por unidades independentes: 
art. 1332: pode se dar inter vivos ou causa mortis, 
mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis 
(CRI). 
Primeiro ato: ato de instituição, por escritura pública 
registrada no CRI – 1.332. 
Segundo ato: Convenção de condomínio (Estatuto ou 
pacto constitutivo): negócio jurídico plurilateral ou 
coletivo, que pode ser feita por instrumento público ou 
particular (1334, § 1º) no qual se prevêem os direitos e 
deveres dos condôminos. Deve ser aprovada com pelo 
menos 2/3 das frações ideais, sendo, a seguir, registrada 
no CRI para ter eficácia contra terceiros – 1.333. 
Conteúdo da Convenção de condomínio: arts. 1332 e 
1334, c.c. art. 7º da Lei 4.591/64. 
A alteração da Convenção depende da aprovação de 2/3 
dos votos – 1.351. 
Enunciado 504 V Jornada de Direito Civil CJF: 
A escritura declaratória de instituição e convenção 
firmada pelo titular único de edificação composta por 
unidades autônomas é título hábil para registro da 
propriedade horizontal no competente registro de 
imóveis... 
Terceiro ato: Regulamento ou Regimento Interno: deve 
ser aprovado em assembléia, pelo voto de 2/3 dos 
condôminos (Nelson e Cristiano, 2007, p. 511). Já 
Tartuce entende que deve ser por maioria simples (p. 
282), interpretando o 1351. Também pelo 1351, a 
alteração o regimento depende da maioria simples, a não 
ser que a Convenção estabeleça diversamente. 
Enunciado 248 da III Jornada de Direito Civil: 
O quorum para alteração do regimento interno do 
condomínio edilício pode ser livremente fixado na 
convenção. 
Independe de registro (Tartuce, p.282). 
2. Natureza das despesas do 
condomínio: obrigações propter rem – art. 1.345. Logo, o 
adquirente responde por débitos do alienante. 
Um imóvel é registrado no CRI em nome de A, que 
celebra promessa de venda do imóvel para B, que toma 
posse do bem e deixa de pagar as despesas do 
condomínio. A é responsável? 
“Uma vez comprovada a posse e uso do imóvel pelo 
promissário-comprador, sobre ele deve recair a 
responsabilidade pelas cotas condominiais, 
independentemente do registro da promessa de compra e 
venda no Cartório de Imóveis.” (STJ, Resp. 247.288/MG, 
Relator Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 19.6.00.) 
Art. 1.334, § 2º. 
Se o imóvel é alugado, quem responde pelas despesas 
em atraso? O condômino-locador ou o locatário? 
Somente o condômino. Mesmo que o contrato de locação 
atribua esta obrigação ao locatário, o contrato somente 
obriga as partes contratantes. 
O condômino em atraso com o condômino pode votar 
nas assembleias? 
Art. 1335 DO cc: São direitos do condômino: 
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; 
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, 
e contanto que não exclua a utilização dos demais 
compossuidores; 
III - votar nas deliberações da assembléia e delas 
participar, estando quite. 
O condomínio pode proibir o acesso às áreas de lazer 
do edifício ao condômino inadimplente? 
Segundo Carlos Roberto Gonçalves (Direito das Coisas, 
p. 417-418), há julgados neste sentido, mas o 
entendimento mais adequado é de que os proprietários 
sempre têm direito de usar e gozar da coisa. 
Entendemos que se o condômino inadimplente houver 
sido proibido de utilizar de áreas comuns, e depois 
pagar, ele terá pagado por algo que não utilizou, em 
violação ao princípio do não enriquecimento sem causa. 
O locatário pode votar nas assembleias? 
Como regra não: 1.335, III. Mas o art. 24, § 4º da 
lei 4.591/64 determina que sim, quanto a matérias que 
não envolvam despesas extraordinárias, e caso o 
condômino-locador não compareça. 
A fração ideal de cada unidade é, em princípio, a cota 
adotada como base para cálculo das despesas: art. 1331 
§ 3º e art. 1.336, I. 
3. Alteração de fachadas: art. 1336, III. 
A modificação da fachada por um ou mais condôminos 
depende de autorização pela unanimidade dos 
condôminos. Mas tem-se admitido pequenas alterações 
nas fachadas, instalação de grades ou redes de proteção, 
persianas ou venezianas de material diferente do 
utilizado no restante da fachada, principalmente 
quando, com o passar do tempo, o material 
originalmente utilizado não mais existe no mercado, ou 
quando seu uso se torna obsoleto. (Carlos R. Gonçalves, 
p. 413.) 
4. Área comum pode ser objeto de usucapião por um 
dos condôminos? 
Não (Nelson e Cristiano, 2007, p. 513). 
E um terceiro, pode usucapir área comum? 
Pode. 
Supressio: situação do direito que, caso exercitado, 
geraria uma situação de desequilíbrio inadmissível entre 
as partes, com base na confiança da contraparte e da 
situação de aparência que iludiu alguém, diante do não 
exercício do direito. 
Supressio e surrectio são desdobramentos da própria 
regra proibitiva do venire contra factumproprium, 
segundo o princípio da confiança. 
Como sabemos, o “venire” veda o comportamento 
contraditório e as noções 
de supressio e surrectio assentam-se nessa base. 
Supressio se caracteriza quando determinado direito ou 
faculdade permanece inerte ao longo do tempo, gerando 
para a outra parte, via surrectio, a consolidação de um 
direito correspondente. 
Tenho um direito contra você, posso exercê-lo, não 
exerço. Ao longo do tempo você vai exercendo um direito 
contrário ao meu. A supressio faz que eu perca meu 
direito. A outra parte, via surrectio, adquire um direito. 
Ex: art. 330 CC –Celebramos contrato. Você mora em 
BH e o contrato fala que eu devo pagar em BH. Mas eu 
vou pagando em Uberlândia e você vai recebendo. 
Supressio aplicada aos Direitos Reais: um condômino 
tem direito a duas vagas de estacionamento na garagem 
do prédio. Há uma área comum inutilizada. Ele começa 
a parar um terceiro carro ali. Há uma paredinha que 
complica o acesso à terceira vaga. Ele pede à síndica 
para retirar a paredinha e ela autoriza. Depois de anos 
assim, o condomínio perdeu, via supressio, o direito de 
cobrar aluguéis retroativos da área comum ocupada. 
O condomínio pode pedir para não mais ocupar a área, 
dali para frente? 
Entendemos que sim, com Pablo Stolze. 
Já Nelson e Cristiano (2007, p. 513), com respaldo nos 
Resp‟s 356821 e 214680, entendem que a situação deve 
ser mantida. Ou seja, se o condomínio quisesse a 
desocupação do local, não teria êxito e o condômino teria 
direito de continuar usando a área, mesmo sem poder 
usucapi-la. 
5. Vaga de garagem: 
Pode ser unidade autônoma, quando a ela corresponde 
fração ideal e matrícula própria – 1.331, § 1º. 
Ou pode ser acessória da unidade, a ela vinculada. 
Ou pode ser simplesmente utilização de área comum, 
facultada a todos os condôminos. 
6. Venda de vaga de garagem: 1.331, § 1º com 
redação alterada em abr/2012. 
A venda de vagas de garagem (que, segundo Tartuce e 
Simão, pressupõe que a garagem seja imóvel distinto da 
unidade, com matrícula própria. P. 309) só é permitida 
se a Convenção autorizar. 
Art. 1.339, § 2º. 
7. Locação de vaga de garagem – 1.331, § 1º: 
“... os abrigos para veículos, que não poderão ser 
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao 
condomínio, salvo autorização expressa na convenção de 
condomínio.” 
O art. 1.338 prevê direito de preferência dos condôminos 
na locação. 
Não é possível a locação, salvo se a convenção permitir. 
Súmula 449 STJ: 
A vaga de garagem que possui matrícula própria no 
registro de imóveis não constitui bem de família para 
efeito de penhora. 
8. Animais em condomínios – direitos de vizinhança. 
Art. 1.277. 
9. Infrações condominiais: 1336 § 2º: 
A convenção pode prever multa por infração de suas 
imposições, bem como do Regimento, caso em que o 
síndico pode aplicar a multa. Se a convenção não prevê, 
a Assembléia poderá estipular a multa, pelo voto de 2/3 
dos condôminos restantes. 
Limite da multa: cinco vezes o valor da contribuição 
mensal de condomínio. 
Há ainda outra multa possível: 1337 - por deliberação de 
¾ dos condôminos, eles poderão impor multa de até 5 
vezes o valor da contribuição mensal, ao condômino que 
não cumprereiteradamente com seus deveres perante o 
condomínio. Ou seja, em caso de infração aplica-se a 
multa do 1336 § 2º. Em caso de reiteração aplica-se a 
multa do 1337. 
Há quem entenda que aplica-se a multa do 1337 no caso 
de condômino inadimplente (Tartuce, p. 292). 
Há, ainda, penalidade ao condômino antissocial. 1337 
parágrafo único, que dá a entender que o síndico deverá 
aplicar a multa, que depois deverá ser confirmada pela 
assembleia. 
A multa é de até 10 vezes o valor da contribuição 
mensal. 
Esta multa deve estar prevista na Convenção? 
Carlos Roberto Gonçalves sugere que sim (p. 416). 
Kênio Pereira entende que não. A multa deve ser 
aplicada pelo quórum de ¾ dos condôminos na ausência 
de previsão da convenção. Mas se a convenção previr, a 
multa pode ser aplicada até mesmo somente pelo 
síndico, mas sempre garantido o direito de defesa do 
condômino. 
Enunciado 92 do CJF: 
As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem 
ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao 
condômino nocivo. 
O condômino anti-social pode ser compelido a deixar o 
edifício? 
A lei não autoriza... 
Nelson/Cristiano Chaves, José Fernando Simão e Kênio 
Pereira entendem que sim, com base na tutela dos 
direitos da personalidade, intimidade, privacidade etc. 
Enunciado 508 da IV Jornada de Direito Civil: 
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se 
ineficaz, a garantia fundamental da função social da 
propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, 
do CC) e a vedação ao abuso do direito 
(arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do 
condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia 
prevista na parte final do parágrafo único do 
art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação 
judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias 
inerentes ao devido processo legal. 
Carlos Alberto Dabus Maluf e Flávio Tartuce entendem 
que não. 
Administração do condomínio: síndico, que pode ou não 
ser condômino. 
Legitimação passiva do condomínio: art. 12, inc. X CPC. 
10. Realização de Obras no Condomínio 
O art. 1.341, do Código Civil, trata com especificidade da 
realização de obras no condomínio, dele apurando-se 
que: 
a) as obras destinadas á realização de benfeitorias 
voluptuárias, consideradas "as que têm por escopo tão-
somente dar comodidade áquele que as fez, não tendo 
qualquer utilidade por serem obras para embelezar a 
coisa dependendo do voto de aprovação de 2/3 dos 
condôminos, no mínimo"; 
b) a realização de obras denominadas úteis, ou seja, "as 
que visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de 
não serem necessárias, dependem de voto de aprovação 
da maioria dos condôminos"; 
Quando esse tipo de obra abranger área comum do 
condomínio, o art. 1.342 faz exigir duas condições: 
aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, e que as 
obras não sejam passíveis de causar obstáculos á livre 
utilização, por qualquer dos condôminos, das partes de 
propriedade exclusiva, ou das que pertencerem á 
comunhão. 
c) em relação á realização de obras que se constituam 
em necessárias, isto é, aquelas que se destinam a 
conservar o bem ou evitar sua deterioração (art. 96, § 3º, 
do CC), explicita o dispositivo legal, em seu § 1º, que o 
síndico pode determinar a sua execução, 
independentemente de autorização dos condôminos. Em 
se omitindo este, ou em caso de verificar-se impedido, 
por qualquer motivo, a realização desse tipo de obra 
poderá ser determinada por qualquer dos condôminos. A 
observar, ainda, que: 
 se a realização desse tipo de obra for urgente e 
importar em custos elevados, aquele que houver 
determinado a sua execução (síndico, ou 
condômino), deverá levar esse fato ao 
conhecimento dos demais condôminos, 
convocando-os imediatamente a reunir-se em 
assembléia especial; 
 se a realização desse tipo de obra não for 
urgente, mas importar em custos elevados, 
somente poderá ser determinada a sua 
execução após a aprovação dos condôminos, em 
assembléia, a ser convocada por aquele que 
tiver interesse (pelo síndico, ou, em caso de 
impedimento deste, por qualquer dos 
condôminos); 
Enquanto anotado por nosso legislador a expressão 
"urgente" e "despesas excessivas", conforme citações 
feitas a cargo dos §§ 2º e 3º, do art. 1.341, do CC, a fim 
de se evitar futuros desentendimentos entre os 
condôminos, alicerçados entre o que um repute por 
urgente, outro não; entre o que um considere 
determinada soma como despesa excessiva, outro não, 
também esse aspecto deve ser objeto de apreciação na 
convenção do condomínio, consistente na delimitação. E 
também que se delimite, como acima referimos, um valor 
tal que, ultrapassado, se comporte como despesas 
excessivas. 
Dispõe, enfim, o § 4º, do citado dispositivo legal que, 
aquele que ás suas próprias expensas tiver suportado as 
despesas com a execução das obras ou reparos 
necessários no condomínio, tem o direito de exigir o 
reembolso do respectivo numerário, na proporção 
ajustada na convenção. Se, no entanto, essas obras não 
se reputarem, propriamente, como necessárias, a 
restituição não será devida, mesmo que em benefício de 
todo o condomínio. 
11. Assembléias 
Em assembléias reunir-se-ão os condôminos, cuja 
competência, forma de convocação e quorum exigido 
para as respectivas deliberações, deverá restar ajustado 
na convenção do condomínio, conforme leciona o 
inciso III, do art. 1.334, do CC. 
11.1 Espécies: 
a) assembléia geral ordinária - exige a lei que seja 
realizada, obrigatoriamente, uma vez ao ano, por 
convocação do síndico, ou, se assim não proceder, por 
um quarto dos condôminos. Havendo omissão destes, 
poderá qualquer dos condôminos denunciar esse fato ao 
Judiciário, a quem incumbirá decidir quanto a esta 
questão. A finalidade precípua dessa assembléia consiste 
na aprovação do orçamento das despesas do 
condomínio, das contribuições dos condôminos, da 
prestação de contas do administrador, de eventual 
eleição de seu substituto e, ainda, na eventual 
deliberação para fins de alteração do regimento interno. 
b) assembléia geral extraordinária - quando se fizer 
necessário tratar de assuntos afetos á vida condominial, 
esse tipo de assembléia poderá ser convocada pelo 
síndico, ou por um quarto dos condôminos. 
11.2 Modo e Forma de Convocação 
Alude o art. 1.350, do CC, que a convocação para a 
assembléia que ali especifica, portanto, a assembléia 
geral ordinária, deverá ser feita na forma prevista na 
convenção. E para a assembléia geral extraordinária, 
deve ser obedecida á mesma regra, em razão de que o 
inciso III, do art. 1.334, do CC, trata dessas assembléias 
sem distinção em deferência á espécie, como acima se 
procurou identificar, para fins de melhor compreensão 
das competências de cada uma delas. 
Quanto á forma da convocação, em especial, salvo 
entendimento contrário, a forma escrita, com 
comprovante de recebimento, é a que mais condiz com 
as normas legais que regem o condomínio edilício, a ter-
se em conta a nulidade da assembléia deliberativa que 
não contar com a convocação de todos os condôminos 
(art. 1.354, do CC). Dessa forma, tanto o modo, quanto á 
forma de convocação das assembléias deverão ser objeto 
de tratar na convenção do condomínio, a fim de evitar-se 
futura contrariedade de entendimentos. 
11.3 Quórum para Deliberações 
Dependendo da matéria a ser deliberada, a lei fixa 
determinado quorum para a sua aprovação, dela 
apurando-se a exigência de: 
a) subscrição, pelos titulares, que representem no 
mínimo 2/3 das frações ideais, para aprovação do 
instrumento público ou particular de convenção do 
condomínio; 
b) votos representativos de 2/3 dos condôminos, no 
mínimo, para deliberação quanto á cobrança de multa a 
ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos 
deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, 
do CC (não realizar obras que comprometam a 
segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da 
fachada, das partes e esquadrias externas; dar ás suas 
partes de