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Por: Júnior Vita - Corretor e avaliador de imóveis; Docente nos módulos Operações 
Imobiliárias - Direito e Legislação Imobiliária. 
Em 15 de novembro de 2013. 
 
QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA COMPRAR E VENDER UM IMÓVEL? 
 
Certidões negativas, cópias autenticadas, declarações, impostos. Reunir a 
documentação necessária para a compra ou venda de um imóvel não é uma tarefa 
fácil. Além da quantidade e variedade de documentos solicitados, é preciso reservar 
tempo e dinheiro. 
Se o valor da taxa pode variar conforme o estado, o mesmo não pode ser dito da 
papelada e das diversas idas ao cartório de registro de imóveis. Os cartórios 
autenticam certidões e registros que vão desde a condição financeira do comprador 
até se o imóvel adquirido possui dívidas. 
"Antes de fechar a compra, o interessado deve verificar se toda a 
documentação do imóvel e do vendedor está em ordem. Isso inclui 
certidões negativas dos cartórios de protesto, certidões forenses dos 
distribuidores civis e fiscais." 
Também é importante solicitar a certidão negativa de débitos municipais (para ter 
certeza que não há dívidas e multas pendentes na prefeitura), declaração de 
quitação de débitos condominiais (no caso de compra de apartamento), 
comprovantes de pagamento das três últimas contas de água, luz e gás e cópia do 
carnê do IPTU. Além disso, é preciso ficar de olho no ITBI (Imposto sobre a 
Transmissão de Bens Inter vivos) – que não sai barato. A alíquota média do imposto 
no país é de 2% do valor total do imóvel. Então, se um imóvel é vendido por R$ 300 
mil, estamos falando de R$ 6 mil. 
Os documentos solicitados variam se você está comprando ou 
vendendo um imóvel. Confira abaixo: 
Para o comprador 
Pessoa Física: 
• Cópia do RG 
• Cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF) 
• Cópia do Comprovante de Residência 
• Cópia do Comprovante de Estado Civil 
• Carteira de trabalho e extrato do FGTS (caso seja utilizado o FGTS na compra) 
• Se o comprador tiver menos de 18 anos, deve apresentar também a cópia da 
Escritura de Emancipação. 
• Se o comprador é solteiro, o comprovante de Estado Civil é a cópia da Certidão 
de Nascimento. 
• Se o comprador é casado 
Seu cônjuge deve apresentar os mesmos documentos citados acima e ambos devem 
apresentar em conjunto á cópia da Certidão de Casamento, observando o regime: 
- Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei (somente certidão) 
- Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei (somente certidão) 
- Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei (com pacto) 
- Separação Obrigatória de Bens (com pacto) 
- Separação Total de Bens (com pacto) 
• De participação final dos aquestos (com pacto) 
• Se o comprador tem uma união estável, deve apresentar a cópia da escritura 
pública de pacto antenupcial, caso o casamento tenha se realizado em data 
posterior a dezembro de 1977, com regime de comunhão total ou de separação de 
bens. 
• Se comprador é separado ou divorciado, deve apresentar a cópia da Certidão 
de Casamento com Averbação ou o Termo de Audiência. 
• Se comprador é estrangeiro não residente no Brasil, deve apresentar: 
- Cópia do CPF e passaporte além de uma cópia da procuração pública para pessoa 
física residente no Brasil, com poderes de compra e venda de imóveis e cláusulas 
específicas para notificar e citar procurador extra e judicialmente. Também é 
preciso mostrar uma cópia do RG e comprovante de residência do procurador 
• Se o comprador é autônomo ou microempresário e não tem, portanto, um 
holerite, pode comprovar renda através da declaração de imposto de renda, com os 
três últimos extratos bancários e com o pro labore (remuneração de um sócio 
administrador de uma empresa). 
Pessoa Jurídica: 
- Cópia do Contrato Social 
- Cópia do CPF dos representantes legais 
- Cópia do RG dos representantes legais 
- Cópia da última alteração contratual 
- Cópia do cartão do CNPJ 
- Cópia do balanço atualizado 
- Cópia dos 3 últimos extratos bancários (PJ). 
 
Para o vendedor 
Documentos do imóvel 
Mostram se há dívidas atreladas ao imóvel e se ele está devidamente 
registrado. 
- Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada 
no Cartório de Registro de Imóveis 
- Certidão negativa vintenária de ônus reais (o documento traz todo o histórico do 
imóvel nos últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida) 
- Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido 
informalmente a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de 
Imóveis 
- Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de 
imposto predial dos últimos cinco anos 
- Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do 
negócio, expedida pela prefeitura. 
- Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis 
- Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado 
pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional) 
- Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento). 
 
Vendedor Pessoa Física 
O vendedor deve apresentar as Certidões Negativas de: 
- Ações na Justiça Federal 
- Ações cíveis 
- Interdição, tutela e curatela. 
- Ações das Fazendas Estadual e Municipal (Executivos Fiscais) 
- Protesto de títulos 
- Certidão de quitação de tributos e contribuições federais (se for comerciante) 
- Certidão quanto à dívida ativa da União (se for comerciante) 
- CND/INSS, com a finalidade da Lei nº 8.212/91 (se for comerciante) 
 
"Caso o vendedor não resida na localidade do imóvel, deverá 
apresentar todas as certidões do seu atual domicílio e da localidade do 
imóvel. Havendo certidão positiva, ele deve encaminhar certidão de 
inteiro teor da ação". 
 
Contrato de compra e venda 
Precisa ser feito juntamente com um advogado especialista na área e 
deve conter: 
- Informações dos compradores e vendedores> nome completo, RG, CPF, título de 
eleitoral, profissão e estado civil. 
- Valor total do imóvel 
- Forma de pagamento 
- Valor dado como sinal 
- Período das parcelas pagas e taxas de juros envolvidas 
- Multas envolvidas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel 
ou entrega do imóvel em condições diferentes daquelas conhecidas e negociadas. 
- Comissão da imobiliária 
- Caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, os itens também devem constar 
do documento. 
Certidões 
Todas as certidões são providenciadas após a assinatura do contrato de 
compromisso de venda e compra. As certidões apresentadas precisam ser 
"negativas", ou seja, não carregar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel – como 
hipoteca, penhora, usufruto, dívida com a Receita Federal. 
 
Se houver algum problema, dívida, ou ônus, ela é chamada de certidão 
"positiva" e pode comprometer o processo de compra e venda do imóvel. Mas a 
certidão positiva não necessariamente inviabiliza a compra. "As certidões devem 
ser negativas, mas caso apresentem apontamentos (certidão positiva), é preciso 
verificar se a ação apresenta risco para a venda, como uma futura penhora do 
imóvel. Caso o apontamento já esteja arquivado, o vendedor deve 
apresentar um documento que comprove isso [a chamada certidão de 
Objeto e Pé]". 
 
As certidões têm duração de 60 dias e podem ser obtidas através de um 
despachante ou pessoalmente nos cartórios de Registro de Imóveis, Protesto e 
Registro Civil. Algumas delas podem ser solicitadas online, como a certidão de 
dados cadastrais do imóvel, o chamado IPTU, ou a certidão negativa de débitos de 
tributos imobiliários.