Atividade 1 COMPRA E VENDA

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Atividade 1 
Contexto 
Você está intermediando um processo de compra, e a situação é esta: 
• O cliente comprador se chama João. Ele já indicou à imobiliária que 
possui um imóvel residencial (apartamento) para aportar no negócio. Ele 
tem 50 metros quadrados e está localizado em área urbana de bom fluxo. 
Está avaliado em R$ 150.000,00. 
• O cliente comprador disponibiliza ainda R$ 100 mil em dinheiro e poderá 
financiar o restante por um financiamento imobiliário já aprovado. 
• O imóvel objeto da negociação é um apartamento residencial que mede 
80 metros quadrados e que tem dois dormitórios (sendo uma suíte), 
garagem e elevador. O proprietário vendedor se chama Pedro. Ele aceita 
permuta por imóvel de valor mais baixo. O investimento no apartamento 
é de R$ 350.000,00. Ele é bem-localizado: situa-se próximo ao comércio e 
a estações de metrô. 
É importante destacar que o proprietário vendedor encontra-se em fase 
final de processo de divórcio. Todavia, há um consenso estre as partes 
sobre a realização da venda. 
 
Investimento 
total 
R$ 350.000,00 (apartamento dos sonhos do 
cliente) 
 
Permuta R$ 150.000,00 (no apartamento de um 
dormitório) 
Dinheiro R$ 100.000,00 
Financiamento 
bancário 
R$ 100.000,00 
 
Diante do contexto, faça o que se pede. 
• Descreva os procedimentos necessários para a intermediação do negócio 
referentes ao imóvel e ao proprietário vendedor, considerando o 
processo de divórcio. 
• Informe sobre taxas, tributos e documentação referentes às operações 
imobiliárias. 
• Descreva os procedimentos que devem ser realizados para que a 
proposta de compra e venda seja segura, já que envolve uma proposta de 
permuta. 
• Indique os documentos que deverão ser apresentados para transferir os 
imóveis, incluindo a documentação que o agente financeiro (banco) 
exigirá para aprovar o crédito do cliente comprador. 
 
 
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Atividade1 
Diante do contexto, faça o que se pede. 
• Descreva os procedimentos necessários para a intermediação do 
negócio referentes ao imóvel e ao proprietário vendedor, 
considerando o processo de divórcio. 
O primeiro passo é entender exatamente o que é a intermediação do negócio. Quando 
alguém deseja vender uma casa, apartamento ou qualquer outro tipo de imóvel, recorre às 
imobiliárias e aos corretores para que seja providenciada a intermediação entre ele, o 
vendedor e os eventuais compradores, trazendo segurança jurídica a negociação, no caso em 
questão o proprietário vendedor senhor Pedro, com autorização do seu cônjuge , deverá 
assinar um contrato para a venda do imóvel, pois o corretor precisa estar devidamente 
autorizado pelo proprietário, essa permissão é feita por meio de um contrato, autorizando a 
venda do imóvel, sendo uma garantia de tudo o que foi acordado verbalmente, incluindo o 
valor em que o imóvel está avaliado para a venda, o percentual de comissão do corretor e as 
demais condições impostas para o negócio. A autorização, citada como forma de 
instrumentalizar as combinações entre o corretor e o seu cliente, está prevista na Resolução 
nº 5/78 do Cofeci, que tem origem na Lei 6.530/78. 
 
• Informe sobre taxas, tributos e documentação referentes às operações 
imobiliárias. 
 
Taxas e Tributos: 
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Imposto de renda, Registro do imóvel, 
lavratura de uma escritura pública de promessa de permuta ou de compra e venda com 
dação e Taxa de corretagem. 
 
Documentos necessários: 
Dos Permutantes e/ou Comprador e Vendedor 
 
Carteira de Identidade e CPF, indicar a profissão, e-mail e telefone, no caso em questão 
casados, indicar nome do cônjuge e CPF. 
 Certidão do estado civil dos Permutantes e/ou Comprador e vendedor, (Casado), expedida 
pelo Registro Civil a menos de 90 dias. 
Comprovante de residência: 
Dos Imóveis: 
 Certidão de inteiro teor de Matrícula obtida no Ofício de Registro de Imóveis, expedida a 
menos de 30 dias. 
 Certidões de ônus e de ações dos imóveis, obtidas no Ofício de Registro de Imóveis, 
expedidas a menos de 30 dias 
 Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal dos imóveis, 
retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel. 
 
Certidão de Tributos Estaduais, do estado onde está localizado 
os imóveis e do estado onde residem. Negativa emitida pela 
Secretaria da Fazenda do Estado. Validade no documento. 
Certidão Negativa de Tributos e Contribuições Federais. 
 
São elas : 
 
certidão negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da união 
certidão negativa de ações trabalhistas 
certidão negativa de ações da fazenda estadual 
certidão de falências, concordatas e recuperações 
certidão ações cíveis, família e sucessões, execuções fiscais e jec 
certidão negativa da justiça federal 
certidão de interdição (neste caso sendo positivo será necessário outras certidões) 
certidão negativa dos cartórios de protestos 
 
. 
• Descreva os procedimentos que devem ser realizados para que a 
proposta de compra e venda seja segura, já que envolve uma proposta de 
permuta. 
 
Analisando o contexto da atividade 1 
Vejamos a situação: 
O cliente comprador se chama João. Ele já indicou à imobiliária que possui um imóvel 
residencial (apartamento) para aportar no negócio. Ele tem 50 metros quadrados e está 
localizado em área urbana de bom fluxo. Está avaliado em R$ 150.000,00. 
O cliente comprador disponibiliza ainda R$ 100 mil em dinheiro e poderá financiar o restante 
por um financiamento imobiliário já aprovado. 
O imóvel objeto da negociação é um apartamento residencial que mede 80 metros 
quadrados e que tem dois dormitórios (sendo uma suíte), garagem e elevador. O 
proprietário vendedor se chama Pedro. Ele aceita permuta por imóvel de valor mais baixo. O 
investimento no apartamento é de R$ 350.000,00. Ele é bem-localizado: situa-se próximo ao 
comércio e a estações de metrô. 
Trata-se de uma negociação de compra e venda de imóvel com aceitação de permuta, onde, 
o comprador senhor João se interessou por um imóvel de R$ 350 mil, ele é proprietário de 
um imóvel, apartamento residencial no valor R$ 150 mil, e aceita permuta nesse imóvel, 
Considerando que o vendedor Senhor Pedro também tem interesse e também aceita 
permuta, vamos analisar a negociação : 
Investimento 
total 
R$ 350.000,00 (apartamento dos sonhos do cliente) 
Senhor João. 
 
Permuta R$ 150.000,00 (no apartamento de um dormitório) 
Dinheiro R$ 100.000,00 
Financiamento bancário R$ 100.000,00 
 
Sobre a negociação: 
 
Os cuidados e o processo são os mesmos que os da permuta com valor justo, porém existe 
um limite de valor que pode ser dado como torna. Para se enquadrar como permuta, (o 
imóvel de menor valor deve corresponder a no mínimo 50% do valor do imóvel de maior 
valor). Neste caso em questão, só seria caracterizada permuta caso o imóvel de menor valor 
fosse avaliado em pelo menos R$ 175 mil , Como foi avaliado em um valor de R$ 150 mil, não 
será mais realizada uma permuta, e sim um Processo de compra e venda com 
dação em pagamento. 
Vejamos : O valor da contraprestação em dinheiro corresponde a mais do que 50 % 
do valor do negócio jurídico, ou seja Valor da negociação 350,000,00 ,( valor do 
imóvel permuta 150,000,00) , (dinheiro + financiamento bancário: 200.000,00) que 
corresponde a mais de 175.000,00 ou + de 50% do valor do investimento. Então no 
caso em questão, o que está sendo celebrado é o contrato de compra e venda com 
dação em pagamento e não de permuta com torna, conforme estabelecido no artigo 
481 do código civil. 
 
• Indique os documentos que deverão ser apresentados para transferir os 
imóveis, incluindo a documentação que o agente financeiro (banco) 
exigirá para aprovar o créditodo cliente comprador. 
 
Documentos dos imóveis envolvidos no negócio 
– Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório 
de Registro de Imóveis 
– Certidão negativa vintenária de ônus reais. O documento mostra o histórico do imóvel nos 
últimos 20 anos 
– Certidão negativa de impostos, que é expedido pela prefeitura 
– Certidão negativa de débitos condominiais 
– Cópia autenticada do IPTU do ano. É expedida pela prefeitura 
– Averbação da construção junto ao cartório do Registro de Imóveis 
– Planta do imóvel aprovada pela prefeitura 
– Registro de ações reipersecutórias e alienações. É emitido pelo Cartório de Registro de 
Imóveis 
 
Documentos pessoais do vendedor (pessoa física) 
– Cópia da carteira de identidade (RG) 
– Cópia do CPF 
– Cópias dos documentos do cônjuge 
– Cópia da certidão de Casamento 
 
– Comprovante de residência 
– Certidão negativa de ações cíveis. É expedida pelo Fórum 
– Certidões de feitos, emitidas pela Justiça Federal e Justiça do Trabalho 
– Certidão negativa de interdição e tutela 
– Protesto de títulos 
 
Documentos do comprador 
– Cópia do RG 
– Cópia do CPF 
– Se for casado, cópias do RG e CPF do cônjuge 
– Certidão autenticada de casamento 
– Deve informar endereço e profissão 
 
documentos necessários para fazer um financiamento Bancário 
Pessoa Física 
– Documento de identidade; 
– CPF; 
– Comprovante de renda atualizado, emitido no máximo há dois meses; 
– Certidão conjunta de débitos de tributos federais; 
– Certidão casamento. 
 
Comprador que vai utilizar o FGTS na compra 
– Última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal; 
– Carteira de Trabalho ou Extrato de FGTS; 
– Extrato datado, carimbado, atualizado e original do FGTS, expedido por uma agência da 
Caixa Econômica Federal; 
– Comprovante de residência dos últimos três meses; 
– Cópia da Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS); 
– A pessoa casada apresentar a última declaração do IR do cônjuge.