UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA - FUNDAMENTOS DE FINANÇAS

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UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA
LOGÍSTICA
FUNDAMENTOS DE FINANÇAS
MATHEUS GOMES FERREIRA FONSECA
MATRÍCULA: 1230205130
AVALIAÇÃO [AVA 2]
TRABALHO DA DISCIPLINA 
NITERÓI
2024
INTRODUÇÃO
A Empresa Móveis da Bahia, situada no Bairro de São Cristóvão, é especializada em móveis sob medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a sua ação, abrindo uma nova filial, no Bairro do Itaigara em Salvador. Neste sentido a empresa tomará duas ações: Financiar a compra do novo imóvel e contratar uma consultora para avaliar a viabilidade financeira do projeto. Mediante isso, a empresa levantou duas possíveis simulações para tornar possível essa expansão. Com as análises, cálculos e pesquisas feitas, será emitido um parecer sobre como a Móveis da Bahia deve se portar diante dos casos apresentados. 
Desenvolvimento
Simulação 1:
A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para instalação da de uma nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado em 25 meses, a uma taxa de juros de 5% ao mês.
Pelos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal, deverão ser feitas simulações pelos métodos PRICE e SAC, e em ambos considerar o valor de R$30.000,00 como entrada.
Entendendo o caso, vamos a sua resolução:
Para realizar as simulações de financiamento utilizando os sistemas de amortização PRICE e SAC, primeiro precisamos entender como cada um funciona:
1. Preço do Sistema de Amortização (ou Sistema Francês): Neste sistema, as parcelas são fixas durante todo o período do financiamento, e os juros são decrescentes, enquanto a parte de amortização aumenta ao longo do tempo.
2. Sistema de Amortização Constante (SAC): Neste sistema, a amortização da dívida é constante durante todo o período do financiamento, enquanto os juros são decrescentes ao longo do tempo. As parcelas, portanto, diminuem mês a mês.
Partindo da definição de cada sistema, seguimos agora para a elaboração dos cálculos de cada um: 
1 - Sistema PRICE: 
- Valor do Financiamento: R$300.000,00 - R$30.000,00 (entrada) = R$270.000,00
- Taxa de Juros Mensal: 5%
- Número de Parcelas: 25 meses
Devemos calcular o valor da prestação aplicando a seguinte fórmula:
PMT= PV x (1+i)^n x i ÷ (1+i)^n - 1, onde: 
PMT: Valor da Prestação
PV: Valor Presente
i: taxa
n: período
Substituindo os valores: 
PMT = 270.000 x [(1+0,05)^25 x 0,05 ÷ (1+0,05)^25 – 1]
PMT = 270.000 x [(1,05)^25 x 0,05 ÷ (1,05)^25 – 1] 
PMT = 270.000 x [3,3863549 x 0,05 ÷ 3,3863549 – 1]
PMT = 270.000 x [0,1693177 ÷ 2,3863549]
PMT = 270.000 x 0,0709524
PMT ≅ 19.157,16
Portanto, a prestação mensal pelo sistema Price será aproximadamente R$19.157,16. 
Sabendo que: 
Juros= Saldo devedor (PV) x Juros (i) = 270000 * 0,05 = R$ 13.500,00
Amortização = Prestação – Juros = R$ 5.657,16
Valor total Pago = R$ 478.929,09
Utilizando as outras fórmulas exemplificadas acima, a tabela PRICE fica assim: 
	TABELA PRICE
	Nº 
	Parcela
	Juros
	Amortização
	Saldo Devedor
	0
	-
	-
	-
	R$ 270.000,00
	1
	R$ 19.157,16
	R$ 13.500,00
	R$ 5.657,16
	R$ 264.342,84
	2
	R$ 19.157,16
	R$ 13.217,14
	R$ 5.940,02
	R$ 258.402,81
	3
	R$ 19.157,16
	R$ 12.920,14
	R$ 6.237,02
	R$ 252.165,79
	4
	R$ 19.157,16
	R$ 12.608,29
	R$ 6.548,87
	R$ 245.616,92
	5
	R$ 19.157,16
	R$ 12.280,85
	R$ 6.876,32
	R$ 238.740,60
	6
	R$ 19.157,16
	R$ 11.937,03
	R$ 7.220,13
	R$ 231.520,47
	7
	R$ 19.157,16
	R$ 11.576,02
	R$ 7.581,14
	R$ 223.939,33
	8
	R$ 19.157,16
	R$ 11.196,97
	R$ 7.960,20
	R$ 215.979,13
	9
	R$ 19.157,16
	R$ 10.798,96
	R$ 8.358,21
	R$ 207.620,92
	10
	R$ 19.157,16
	R$ 10.381,05
	R$ 8.776,12
	R$ 198.844,81
	11
	R$ 19.157,16
	R$ 9.942,24
	R$ 9.214,92
	R$ 189.629,88
	12
	R$ 19.157,16
	R$ 9.481,49
	R$ 9.675,67
	R$ 179.954,21
	13
	R$ 19.157,16
	R$ 8.997,71
	R$ 10.159,45
	R$ 169.794,76
	14
	R$ 19.157,16
	R$ 8.489,74
	R$ 10.667,43
	R$ 159.127,34
	15
	R$ 19.157,16
	R$ 7.956,37
	R$ 11.200,80
	R$ 147.926,54
	16
	R$ 19.157,16
	R$ 7.396,33
	R$ 11.760,84
	R$ 136.165,70
	17
	R$ 19.157,16
	R$ 6.808,29
	R$ 12.348,88
	R$ 123.816,82
	18
	R$ 19.157,16
	R$ 6.190,84
	R$ 12.966,32
	R$ 110.850,50
	19
	R$ 19.157,16
	R$ 5.542,53
	R$ 13.614,64
	R$ 97.235,86
	20
	R$ 19.157,16
	R$ 4.861,79
	R$ 14.295,37
	R$ 82.940,49
	21
	R$ 19.157,16
	R$ 4.147,02
	R$ 15.010,14
	R$ 67.930,35
	22
	R$ 19.157,16
	R$ 3.396,52
	R$ 15.760,65
	R$ 52.169,71
	23
	R$ 19.157,16
	R$ 2.608,49
	R$ 16.548,68
	R$ 35.621,03
	24
	R$ 19.157,16
	R$ 1.781,05
	R$ 17.376,11
	R$ 18.244,92
	25
	R$ 19.157,16
	R$ 912,25
	R$ 18.244,92
	R$ 0,00
2 – Sistema SAC:
- No Sistema de Amortização Constante, as prestações são decrescentes ao longo do tempo, sendo a parte referente à amortização do principal constante.
A amortização constante é dada pela fórmula:
A = P ÷ N
Onde: 
P = o valor do empréstimo (300.000 - 30.000 = 270.000)
N = o número de períodos (25 meses)
Substituindo os valores: 
A = 270.000 ÷ 25
A = 10.800
A amortização constante será de R$ 10.800,00.
Para calcular os juros da primeira prestação, utilizamos a fórmula:
J = P (Valor do empréstimo) x i (taxa)
J = 270.000 x 0,05 
J = 13.500
Assim, a primeira prestação será a soma da amortização e dos juros:
PMT = A + J
PMT = 10.800 + 13.500
PMT = 24.300
Para calcular as demais prestações, a amortização permanece constante e os juros são recalculados sobre o saldo devedor restante.
Assim, com todos esses dados fornecidos, é possível elaborar a tabela SAC: 
	TABELA SAC
	Nº 
	Parcela
	Juros
	Amortização
	Saldo Devedor
	0
	0
	0
	0
	R$ 270.000,00
	1
	R$ 24.300,00
	R$ 13.500,00
	R$ 10.800,00
	R$ 259.200,00
	2
	R$ 23.760,00
	R$ 12.960,00
	R$ 10.800,00
	R$ 248.400,00
	3
	R$ 23.220,00
	R$ 12.420,00
	R$ 10.800,00
	R$ 237.600,00
	4
	R$ 22.680,00
	R$ 11.880,00
	R$ 10.800,00
	R$ 226.800,00
	5
	R$ 22.140,00
	R$ 11.340,00
	R$ 10.800,00
	R$ 216.000,00
	6
	R$ 21.600,00
	R$ 10.800,00
	R$ 10.800,00
	R$ 205.200,00
	7
	R$ 21.060,00
	R$ 10.260,00
	R$ 10.800,00
	R$ 194.400,00
	8
	R$ 20.520,00
	R$ 9.720,00
	R$ 10.800,00
	R$ 183.600,00
	9
	R$ 19.980,00
	R$ 9.180,00
	R$ 10.800,00
	R$ 172.800,00
	10
	R$ 19.440,00
	R$ 8.640,00
	R$ 10.800,00
	R$ 162.000,00
	11
	R$ 18.900,00
	R$ 8.100,00
	R$ 10.800,00
	R$ 151.200,00
	12
	R$ 18.360,00
	R$ 7.560,00
	R$ 10.800,00
	R$ 140.400,00
	13
	R$ 17.820,00
	R$ 7.020,00
	R$ 10.800,00
	R$ 129.600,00
	14
	R$ 17.280,00
	R$ 6.480,00
	R$ 10.800,00
	R$ 118.800,00
	15
	R$ 16.740,00
	R$ 5.940,00
	R$ 10.800,00
	R$ 108.000,00
	16
	R$ 16.200,00
	R$ 5.400,00
	R$ 10.800,00
	R$ 97.200,00
	17
	R$ 15.660,00
	R$ 4.860,00
	R$ 10.800,00
	R$ 86.400,00
	18
	R$ 15.120,00
	R$ 4.320,00
	R$ 10.800,00
	R$ 75.600,00
	19
	R$ 14.580,00
	R$ 3.780,00
	R$ 10.800,00
	R$ 64.800,00
	20
	R$ 14.040,00
	R$ 3.240,00
	R$ 10.800,00
	R$ 54.000,00
	21
	R$ 13.500,00
	R$ 2.700,00
	R$ 10.800,00
	R$ 43.200,00
	22
	R$ 12.960,00
	R$ 2.160,00
	R$ 10.800,00
	R$ 32.400,00
	23
	R$ 12.420,00
	R$ 1.620,00
	R$ 10.800,00
	R$ 21.600,00
	24
	R$ 11.880,00
	R$ 1.080,00
	R$ 10.800,00
	R$ 10.800,00
	25
	R$ 11.340,00
	R$ 540,00
	R$ 10.800,00
	R$ 0,00
Simulação 2: 
Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um Projeto de viabilidade de Investimento a uma empresa Consultora.
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento do imóvel.
Assim, a partir do Fluxo de Caixa, a empresa consultora deverá calcular os indicadores VPL, TIR e Payback, realizando uma análise da viabilidade financeira do projeto.
	Descrição
	Ano 0
	Ano 1
	Ano 2
	Ano 3
	Ano 4
	Receita Esperada
	 
	350.000,00
	350.000,00
	300.000,00
	400.000,00
	Custos Fixos e Variáveis
	 
	100.000,00
	100.000,00
	90.000,00
	120.000,00
	Lucro antes dos Impostos
	 
	 
	 
	 
	 
	IR e CS (32,8%)
	 
	 
	 
	 
	 
	Investimento
	 
	 
	 
	 
	 
	Fluxo de Caixa Livre - FCL
	 
	 
	 
	 
	 
Entendendo o caso, vamos a sua resolução:
Os valores que já sabemos são: 
Investimento Inicial= R$380.000,00
Taxa de Atratividade = 10% ao ano
Valores de expectativa de receita anual para os próximos 4 anos
Valores de custo fixos e variáveis 
Taxa de IR e CS que são de 32,8% sobre a receita. 
Com base nesses valores, vamos descobrir como preencher as outras lacunas. 
LUCRO ANTES DO IMPOSTO = Receita esperada – Custo Fixo.
La¹ (Lucro ano 1) = 350.000,00 – 100.000,00 = 250.000,00
La² (Lucro ano 2) = 350.000,00 – 100.000,00 = 250.000,00
La³ (Lucro ano 3) = 300.000,00 – 90.000,00 = 210.000,00
La4 (Lucro ano 4) = 400.000,00 – 120.000,00 = 280.000,00
IR = receita x taxa
IR¹=350.000,00 X 0,328= 114.800,00 
IR² =350.000,00 X 0,328= 114.800,00 
IR³= 300.000,00 X 0,328= 98.400,00 
IR4= 400.000,00 X 0,328= 131.200,00
O Fluxo de Caixa Livre (ou FCL) neste caso, será obtido através do valor da receita subtraindo os custos e impostos e, assim, já podemos construir o fluxo de caixa. 
Ano 1 = 135.200,00
Ano 2 = 135.200,00
Ano 3 = 111.600,00
Ano 4 = 148.800,00
Depois de encontrarmos os valores, a tabela se apresenta da seguinte maneira: 
	Descrição
	Ano 0
	Ano 1
	Ano 2
	Ano 3
	Ano 4
	Receita Esperada
	 
	350.000,00
	350.000,00
	300.000,00
	400.000,00
	Custos Fixos e Variáveis
	 
	100.000,00
	100.000,00
	90.000,00
	120.000,00
	Lucro antes dos Impostos
	 
	 250.000,00
	 250.000,00
	 210.000,00 
	 280.000,00
	IR e CS (32,8%)
	 
	 114.800,00
	 114.800,00
	 98.400,00
	 131.200,00
	Investimento
	 
	
	
	
	
	Fluxo de Caixa Livre - FCL
	 
	 135.200,00
	 135.200,00
	 111.600,00
	 148.800,00
Valor presente líquido (VPL):
Para verificar se o investimento é viável ou não, devemos determinar o valor de VPL, no qual consiste em descontar o fluxo de caixa a taxa determinada e carregar os valores anuais ao período inicial ano zero. Usando a fórmula: 
VPL = - I + [FCF1 ÷ (1 + i)] + [FCF2 ÷ (1 + i)2] + ... + [FCFn ÷ (1 + i)n]
Onde:
I = Investimento inicial
FCF1, FCF2,FCFn = fluxo de caixa líquido nos períodos 1,2 e n
i = taxa de desconto ou de oportunidade a ser aplicada ao fluxo de caixa
Substituindo os valores:
VPL = - 380.000,00 + [135.200,00 ÷ (1 + 0,1)] + [135.2000,00 ÷ (1 + 0,1)2] + [111.600,00 ÷ (1 + 0,1)3] + [148.800,00 ÷ (1 + 0,1)4]
VPL = - 380.000,00 + 122.909,09 + 111.735,54 + 83.846,73 + 101.639,34
VPL = R$ 40.130,70
O resultado é um valor positivo, logo o investimento é viável.
Cálculo da Taxa Interna de Retorno (TIR):
Para calcular a Taxa Interna de Retorno (TIR), podemos usar métodos numéricos ou uma calculadora financeira. Neste caso, usarei uma calculadora financeira para encontrar a TIR.
O objetivo é encontrar a taxa de desconto que faz com que o Valor Presente Líquido (VPL) seja igual a zero. Isso pode ser feito iterativamente, tentando diferentes taxas de desconto até encontrar a que resulte em um VPL próximo de zero.
Usando uma calculadora financeira, encontramos que a TIR para este projeto é aproximadamente 14,77%. 
O cálculo utilizado na HP - 12C foi: 
f FIN
380000 CHS g CF0
135200 g CFj
135200 g CFj
111600 g CFj
148800 g CFj
4 n
0,1 i
f IRR
Na tela aparecerá: 14,773.
Como resultado, a taxa de retorno anual mínimo (TIR) ​​é de 14,77%.O investimento terá um retorno positivo se o TIR for maior do que a taxa de atratividade.
Payback:
O Payback é o tempo necessário para que o projeto recupere o investimento inicial. O payback simples é facilmente calculado a partir da seguinte fórmula:
Payback simples = Investimento inicial ÷ Saldo médio do fluxo de caixa no período.
P = 380.000,00 ÷ (135.200,00 +135.200,00 +111.600,00 +148.800,00 ÷ 5)
P = 380.000,00 ÷ (530.800 ÷ 5)
P = 380.000,00 ÷ 106.160
P ≅ 3,5
Ao se considerar a taxa de atratividade nos cálculos para se encontrar o período de payback, temos então o chamado payback descontado.
Para calcular o Payback Descontado, podemos seguir estes passos:
Passo 1: Calcular o valor presente de cada fluxo de caixa usando a taxa de atratividade de 10% ao ano.
Passo 2: Subtrair o valor presente acumulado de cada ano do investimento inicial até que o saldo seja zero ou positivo.
Vamos calcular o Payback Descontado:
- Cálculo do valor presente do fluxos de caixa: 
PV(1) = 135.200 ÷ (1+0,10)^1 = 135.200 ÷ 1,10 = 122.909,09
PV(2) = 135.200 ÷ (1+0,10)^2 = 135.200 ÷ 1,21 = 111.983,47
PV(3) = 111.600 ÷ (1+0,10)^3 = 111.600 ÷ 1,331 = 83.856,44
PV(4) = 148.800 ÷ (1+0,10)^4 = 148.800 ÷ 1,4641 = 101.619,11
Cálculo do Payback Descontado:
Pd(Payback Descontado) = Ano do último ano descontando + Investimento restante ÷ fluxo de caixa do próximo ano
Pd = 3 + [380.000 - (122.909,09 + 111.983,47 + 83.856,44) ÷ 101.619,11
Pd = 3 + [380.000 - 318.749] ÷ 101.619,11
Pd = 3 + 61.251 ÷ 101.619,11
Pd = 3 + 0,602
Pd = 3,6
Portanto, o Payback Descontado é de aproximadamente 3 anos e 6 meses.
CONCLUSÃO
Com base nas simulações realizadas para a Empresa Móveis da Bahia Ltda, é recomendado que ela prossiga com o projeto de expansão, incluindo a aquisição do novo imóvel e a abertura da nova filial. Podemos observar que o financiamento do imóvel para a nova sede utilizando o método Price resulta em uma prestação mensal maior em comparação ao método SAC. Quanto à análise de viabilidade do investimento na nova filial, os indicadores de VPL, TIR e Payback devem ser interpretados em conjunto para uma decisão adequada. Com esses indicadores analisados e calculados, com o VPL sendo positivo, a TIR sendo maior que a Taxa de Atratividade, e o Payback em tempo satisfatório, o projeto é viável financeiramente.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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