Manual Prático de Manutenção de Imóveis

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MANUAL PRÁTICO PARA 
MANUTENÇÃO E 
RECUPERAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
 
 
 JOSÉ DAFICO ALVES 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Goiânia, Go. 
2018 
© 2006 by José Dafico Alves 
Série compêndios 4 
1ª edição - 2002 
1ª reimpressão – 2006 
____________________________________________________________________________________ 
A474m Alves, José Dafico Alves 
Manual prático para manutenção e recuperação de imóveis/José Dafico Alves – Goiânia: 2019 
1. Construção civil – imóveis – manutenção. 2. Imóveis residenciais – degradação. 3. Materiais de 
construção. 4. Revestimento e pintura – reparos. Título. II. Série. 
 CDU 332.812 
 624/625 
 69 
 728 
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O autor manifesta seu reconhecimento a todos que contribuíram para o preparo deste 
trabalho e, em especial, ao prezado colega Emanuel Fontenele que sugeriu a escrita e a 
publicação. 
 
6 
 
 
 
 
Sumário 
APRESENTAÇÃO ................................................................................................... 5 
1 O IMÓVEL E SUA CONSERVAÇÃO ................................................................... 6 
2 MANUTENÇÃO DOS IMÓVEIS ........................................................................... 8 
2.1 Desempenho .................................................................................................. 8 
2.2 Reparos Emergenciais ................................................................................. 10 
2.3 Manutenção Programada ............................................................................. 10 
3 PROGRAMA DE MANUTENÇÃO ...................................................................... 12 
3.1 Banco de Dados ........................................................................................... 12 
3.2 Implantação ................................................................................................. 13 
3.3 Método do Índice de Degradação (ID) ......................................................... 14 
3.4 Método de Estimação Rápida (MER) ........................................................... 14 
3.5 Método GUT................................................................................................. 15 
3.6 Planejamento a Longo e Curto Prazo .......................................................... 16 
3.7 Manutenção Programada e Não-Programada ............................................. 16 
4. INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS ........................................................................ 17 
4.2 Instalação da Rede de Água Quente ....................................................... 17 
4.3 Esgotos ........................................................................................................ 18 
4.4 Águas Pluviais.............................................................................................. 19 
4.5 Instalação Contra Incêndio .......................................................................... 20 
5 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS ............................................................................. 21 
5.1 Condutores Elétricos .................................................................................... 21 
5.12 Eletrodutos ................................................................................................. 22 
5.13 Ocorrência de falhas numa instalação ....................................................... 22 
5.2 Aterramento ................................................................................................. 24 
5.3 Vida Útil de uma Instalação Elétrica ............................................................. 24 
5.4 Instalações Especiais e Telefônicas ............................................................ 25 
6 OUTROS SETORES DOS EDIFÍCIOS .............................................................. 27 
6.1 Fundações ................................................................................................... 27 
6.2 Superestrutura ............................................................................................. 27 
6.3 Paredes ........................................................................................................ 27 
6.4 Cobertura ..................................................................................................... 28 
6.5 Revestimentos ............................................................................................. 28 
6.6 Pintura .......................................................................................................... 29 
6.7 Pisos ............................................................................................................ 29 
7. OCORRÊNCIA DE „PATOLOGIAS‟ NOS EDIFÍCIOS ....................................... 30 
7.1 „Patologia‟ das Fundações ........................................................................... 30
7.2 „Patologia‟ das Alvenarias ............................................................................ 30 
7.3 „Patologia‟ dos Blocos Cerâmicos e de Concreto ........................................ 31 
7.4 „Patologia‟ das Alvenarias de Pedras ........................................................... 31 
7.5 Deslocamento do Revestimento .................................................................. 31 
7.6 Patologia‟ dos Revestimentos Cerâmicos .................................................... 31 
7.7 „Patologia‟ das Peças de Madeira ................................................................ 32 
7.8 „Patologia‟ das Pinturas ................................................................................ 32 
7.9 Desagregação .............................................................................................. 33 
7.10 Pintura sobre Metais .................................................................................. 33 
7.11 A Umidade no Imóvel ................................................................................. 33 
7.12 Desagregação do Concreto ....................................................................... 34 
7.13 Ações de Impacto ...................................................................................... 35 
7.14 Resistência à Abrasão ............................................................................... 35 
7.15 Resistência à Erosão ................................................................................. 35 
7.16 Resistência à Cavitação ............................................................................. 35 
7.17 Altas Temperaturas .................................................................................... 35 
7.18 Congelamento e Degelo ............................................................................ 35 
7.19 Penetração de Íons no Concreto ................................................................ 36 
7.20 Soluções para Recuperação ...................................................................... 37 
8 SUGESTÕES PARA O TRABALHO DE INSPEÇÃO ......................................... 43 
8.1 Vistoria Periódica ......................................................................................... 43 
9 DE REVESTIMENTOS EOs concretos das obras hidráulicas sofrem a ação dos sólidos transportados 
pelas águas, podendo chegar à erosão. A maior capacidade de o concreto resistir à 
abrasão será aumentar sua resistência à compressão e empregar agregados de alta 
resistência. 
 
7.15 Resistência à Erosão 
 
A erosão é outro tipo de deterioração provocada pela água corrente sobre sua 
superfície. A erosão é a perfuração no maciço de concreto, submetido a alta 
velocidade da água ou de partículas que estão sendo transportadas no líquido. Da 
mesma forma que a resistência à abrasão, os concretos com alta resistência à 
compressão e ao agregado mais resistentes tem melhor desempenho contra erosão. 
 
7.16 Resistência à Cavitação 
 
A cavitação é o resultado da formação de bolhas de vapor. Essas bolhas 
entram no fluxo da água e, passando em área de grande pressão, se desfazem com 
grande impacto sobre a superfície do concreto. Estas ações repetidas causam-lhe 
grandes danos. 
 
7.17 Altas Temperaturas 
 
O concreto submetido a elevadas temperatura sofre queda do módulo de 
deformação com grandes flechas nas lajes e vigas. Apesar de não perder resistência 
à compressão até um certo limite de temperatura, a perda do módulo de deformação 
compromete as peças estruturais que trabalham a flexão. 
 
7.18 Congelamento e Degelo 
 
O gelo formado dentro dos poros do concreto aumenta o volume de 
aproximadamente 9%, de modo que a água em excesso passa a ser expedida. A 
pressão de expansão excedendo à resistência de tração do concreto causa 
fissuração e deterioração. 
36 
 
3 
Não é somente nos países de clima frio que o concreto sofre com o 
congelamento e degelo, mas todo concreto de câmaras frigoríficas e/ou de salas 
climatizadas com baixas temperaturas. 
 
7.19 Penetração de Íons no Concreto 
 
7.19.1 Sulfatos 
 
Os sulfatos penetrando no concreto reagem com aluminato, formando a 
etringita que é excessivamente expansiva. As medidas preventivas contra o ataque 
de sulfatos são os seguintes: limitação do C3A do cimento e uso de concretos com 
menor fator A/C. 
 
7.19.2 Carbonatação 
 
A carbonatação se processa pela difusão do CO2 através da superfície do 
concreto, em presença de umidade. Os concretos mais porosos são mais favoráveis 
à carbonatação. 
Mede-se a espessura ou profundidade da carbonatação no concreto abrindo-
se uma cavidade e imediatamente aplica-se uma solução de fenolftaleína que vai 
colorir a parte não carbonatada com a cor vermelho-carmina, indicando que o pH é 
superior a 9,5. A solução de fenolftaleína é preparada com 1 g dissolvida em 50 g de 
álcool etílico e 50 g de água destilada. A foto 3 a seguir mostra a espessura de 
carbonatação no concreto. 
 
 
Foto 3 – medida da espessura de carbonatação do concreto com a solução de fenolftaleina 
7.19.3 Íons cloretos. Arquivo do autor. 
 
Os íons cloretos podem estar dentro do concreto nos aditivos aceleradores ou 
vir de fora. Sua atividade no concreto é promover a corrosão das armaduras. O 
processo de corrosão ocorre quando existe uma diferença de potencial elétrico entre 
Os sulfatos penetrando no concreto reagem com aluminato, formando a 
etringita que é excessivamente expansiva. As medidas preventivas contra o ataque 
de sulfatos são os seguintes: limitação do C A do cimento e uso de concretos fora de 
nível; deterioração dos blocos (cerâmicos ou de concreto); deterioração dos 
revestimentos. 
37 
 
Todas as falhas advindas da execução, por exemplo, o desalinhamento e a 
falta de prumo, fatalmente trarão consequências futuras: fissuras nas camadas mais 
espessas nos dois pontos na armadura, formando uma célula eletroquímica. Forma-
se uma região anódica e uma catódica ligada pelo eletrólito que é a água nos poros 
do concreto. Os íons Fe2+, com carga elétrica positiva no anodo, passam para a 
solução, e os elétrons livres, e_ com carga negativa, passam pelo aço para o catodo, 
sendo absorvidos pelos constituintes do eletrólito, combinam com a água e o 
oxigênio, formando os íons de OH-. Estes íons combinam com os íons ferro, 
formando o hidróxido ferroso e por mais uma oxidação transforma no hidróxido 
férrico (ferrugem) Fe (OH). 
Uma vez instalada a corrosão, deve-se retirar a camada de concreto, limpar a 
armadura, pintar com anticorrosivo e recompor o concreto. A manutenção preventiva 
nas estruturas sujeitas à corrosão é importante, porque à medida que detecta uma 
corrosão, faz-se a recuperação antes que se agrave. 
A proteção superficial do concreto contra umidade é uma medida preventiva 
para reduzir os efeitos da corrosão das armaduras. 
7.19.4 Degradação por reação álcali-agregado 
 
A reação álcali-agregado é promovida entre os álcali-agregado Na2O e K2O 
do cimento e os agregados reativos. Os produtos desta reação são um gel sílico-
alcalino que ao absorver água se expande causando fissurações. Os tipos de reação 
álcali-agregado são: álcali-sílica; álcali-silicato; álcali-carbonato. 
A reação álcali-sílica é produzida pelo reagente ácido que é a sílica e os 
reagentes básicos (Na2O e K2O). A sílica reativa se encontra nos minerais do grupo 
da sílica reativa e também na calcedônia. 
A reação álcali-silicato ocorre entre os álcalis cimento e os silicatos das 
seguintes rochas: 
 
 Metamórficas – ardósias, filitos, xistos, gnaisses, quartzitos, granulitos 
etc. 
 Sedimentares – grauvacas, argilitos e silitos. 
 
A reação álcali-carbonato ocorre com alguns agregados calcários dolomíticos 
e os álcalis do cimento. É uma reação deletérea porque o gel formado em torno do 
agregado reativo se expande, resultando numa malha de fissuras e perda de 
aderência entre pasta e agregado. 
 
7.20 Soluções para Recuperação 
 
Uma vez analisadas as causas de degradação das estruturas de concreto, 
será definido o processo de recuperação. Nesta, podem ocorrer intervenções 
localizadas, ou ainda pequenas demolições e posteriores reconstruções. 
O reforço, às vezes, é indispensável para restituir a capacidade de trabalho 
da estrutura, podendo ter soluções tais como aumento de seções transversais, 
aumento da quantidade de armadura ou até reforço com chapas ou perfis de aço e 
até uso de novos materiais como certas fibras que estão surgindo no mercado. As 
fibras de carbono já são utilizadas em reforços de estrutura de concreto. As 
nonofibras (nanotubos) de carbono o grafeno são materiais para futuro. 
 
 
38 
 
 
 
Figura 2 a esquema da camada de grafeno e 2 b – esquema do grafite e nanotubo de 
carbono. www.google.com.br/search?q=resistencia+do+nanotubo+de+carbono&rlz 
.Assessado em:31/10/017 
 
As argamassas do tipo polimérico de base mineral, epóxica de poliéster, anti-
retráteis estão disponíveis para recuperação de estruturas pelo seu poder de aderir 
bem ao concreto e pela alta resistência mecânica. 
Temos também os adesivos, normalmente de base epóxica, que são 
utilizados para colagem de elementos de reforços, ou ainda como ponte de ligação 
entre substratos de idades diferentes. 
Os inibidores de corrosão são produtos desenvolvidos para proteger as 
armaduras contra as agressões externas ou da própria argamassa. 
Todo o trabalho de avaliação e recuperação tem um objetivo único que é 
fortalecer a segurança e garantir a vida útil dentro do que foi previsto no projeto. 
 
http://www.google.com.br/search?q=resistencia+do+nanotubo+de+carbono&rlz
http://www.google.com.br/search?q=resistencia+do+nanotubo+de+carbono&rlz
http://www.google.com.br/search?q=resistencia+do+nanotubo+de+carbono&rlz
http://www.google.com.br/search?q=resistencia+do+nanotubo+de+carbono&rlz
39 
 
 
FOTO 3: O estado geral deste imóvel é devido 
 à falta de manutenção, arquivo do autor 
 
 
 
FOTO 4: Recuperação de pilares de concreto submetidos à incêndio. Arquivo do autor 
 
40 
 
 
FOTO 5: Recuperação de pilares de concreto submetidos à incêndio. Arquivo do autor. 
 
 
FOTO 6: Ação de um incêndio provocado por curto-circuito num edifício. Arquivo do autor 
 
 
FOTO 7: Ação de um incêndio provocado por curto-circuitonum edifício. Arquivo do autor. 
 
 
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FOTO 8: Recuperação de um imóvel em estado crítico de degradação. Arquivo do autor. 
 
 
FOTO 9: Recuperação de um imóvel em estado crítico de degradação. Arquivo do autor. 
 
 
FOTO 10: Degradação da estrutura devido à corrosão da armadura. Arquivo do autor 
 
42 
 
 
FOTO 11: Degradação da estrutura devido à corrosão da armadura. Arqyuivo do autor. 
43 
8 SUGESTÕES PARA O TRABALHO DE INSPEÇÃO 
 
O método de cadastramento é o mais indicado para mostrar o estado geral do 
imóvel. Cria-se uma planilha com todos os dados para posterior análise dos 
resultados coletados nas inspeções e para definir os tipos de manutenção que se 
fizerem necessários. 
A planilha deve ser elaborada de forma que todos os itens do edifício sejam 
avaliados separadamente e que sejam anotados os problemas encontrados. 
Uma vez preenchidas as planilhas, passa-se à análise dos dados. Esta 
análise poderá ser feita por meio de gráficos com forma de pizza e barra para uma 
visualização geral do estado em que se encontra o imóvel. Cada gráfico mostra o 
estado do item analisado e o problema mais grave. 
De posse desses dados analisados, define-se a necessidade de manutenção 
para resolver os problemas mais críticos e a urgência pela ordem de prioridades. O 
serviço de manutenção deverá adotar a rotina específica a seguir. 
 
8.1 Vistoria Periódica 
 
Faz parte da vistoria periódica: o recebimento de reclamações dos usuários; a 
programação de atendimento; a contratação de serviços para reparos; a avaliação 
dos serviços; o controle; o relatório de avaliação. 
Dentro do programa de manutenção preventiva têm-se os seguintes serviços: 
elétricos, hidráulicos, de pedreiro, de carpinteiro. 
 
Serviços elétricos: 
 
 Manutenção da rede de iluminação externa do edifício; 
 Substituição de chaves e disjuntores de quadros; 
 Reparos ou substituição do tubo de proteção do cabo do pára-raio; 
 Substituição de lâmpadas, aparelhos elétricos etc.; 
 Verificação do desempenho das instalações elétricas. 
 
Serviços de pedreiro: 
 
 Reparos de pisos e passeios do prédio; 
 Reparos de fissuras dos muros de divisa do imóvel; 
 Consertos de calhas, canaletas, caixas de passagens etc.; 
 Reparos nos revestimentos; 
 Reparos nas esquadrias; Serviços de carpinteiro: 
 Substituição de telhas danificadas; 
 Recolocação das telhas que tenham sido deslocadas; 
 Recuperação de portas de madeira; 
 Combate ao cupim e outros insetos da madeira; 
 Todos os serviços específicos para o profissional de carpintaria. 
 
Serviços de pintor: 
 
 Repintura de áreas onde tenha ocorrido algum tipo de problema com a 
argamassa ou com a tinta; 
44 
 Repintura das esquadrias, dos portões e das portas quando for 
necessário. 
 
Serviços especiais: 
 
 Recuperação das estruturas com alguns problemas de deterioração. 
 
Nota: a recuperação da estrutura é um trabalho que deverá ser feito por 
profissional especializado. Terá um encaminhamento na seqüência 
seguinte: análise visual, estudo dos casos, projeto de recuperação, 
recuperação. 
45 
 
9 DE REVESTIMENTOS E PINTURAS 
 
9.1 Revestimentos de Argamassa 
 
As formas de reparos das argamassas de revestimentos são indicadas em 
função das manifestações observadas, conforme as indicações que se seguem. 
 Eflorescências - eliminação da infiltração de umidade; secagem do 
revestimento; escovamento da superfície; reparo quando se apresentar 
pulverulência. 
 
 Eliminação da causa da infiltração; lavagem com solução de 
hipoclorito de sódio, indicada no capítulo 7; e reparo do revestimento 
quando estiver desagregando. 
 Pintura – renovação da camada do revestimento. 
 Com empolamento – renovação da camada do reboco. 
 Placas – renovação total, desde o chapisco. 
 Descolamento com pulverulência – remoção da camada de reboco. 
 Fissuras horizontais – renovação após a hidratação completa da cal. A 
solução indicada será em função da intensidade expansiva do 
revestimento. 
 Fissuras mapeadas – reparação das fissuras e renovação da pintura. 
Havendo descolamento o revestimento.deve ser subistituido. 
 Fissuras geométricas – reparação das fissuras seguida de nova pintura. 
 
9.2 Pisos e Azulejos 
 
Os pisos e azulejos normalmente serão substituídos em toda área contígua 
por dificuldades de se encontrar o mesmo produto para se efetuarem pequenos 
reparos. Neste trabalho, recomenda-se argamassa colante, porque é aplicada em 
camada relativamente fina e não causa maiores transtornos, além de permitir uma 
alta produtividade. 
A aplicação da argamassa consiste em estendê-la com o lado liso da 
desempenadeira formando uma camada uniforme de 3 mm a 4 mm. A seguir, usa-
se o lado dentado formando os cordões e aplicando as peças como no processo 
convencional. Deve-se deixar uma junta de 1,0 mm a 1,5 mm entre as peças. Nas 
áreas grandes, deve-se prever juntas de dilatação a cada 3 m ou 4 m. As juntas de 
dilatação devem ser no mínimo de 5 mm e serem preenchidas com uma massa 
plástica que não enrijeça com o tempo. O rejuntamento é executado com 
procedimento usual no dia seguinte. 
 
9.3 Reforma da Pintura 
 
 Pintura interna com PVA – se a pintura velha se apresenta em 
bom estado, escova-se a superfície e pinta-se novamente. Caso a 
pintura não esteja em bom estado, deve ser removida com escova de 
aço e lixa sem afetar o reboco. Pinta-se de novo. Quando a pintura for 
a cal, deve ser removida completamente porque a cal prejudica a tinta 
PVA.. Se a pintura existente for brilhante, deve-se eliminar o brilho com 
lixa. 
 Pintura interna com óleo se a parede foi pintada com PVA e se 
46 
 
encontra em bom estado, deve ser escovada e limpa com pano úmido. 
Em seguida, aplica-se a pintura normal de acabamento. 
 Pintura externa com PVA – para pintura existente com PVA em bom 
estado, escova-se e depois aplica- se a tinta de acabamento. Quando 
a pintura com PVA se apresentar em mau estado ou se for a cal, deve-
se removê-la. A seguir elimina-se o pó com pano úmido e aplica-se 
uma demão de líquido selador de parede. Procede-se a pintura final. 
Para superfície com pintura anterior brilhante, lixa-se toda a área até 
eliminar o brilho, seguindo-se a limpeza com pano úmido e, finalmente, 
a pintura. 
 Pintura em madeira já pintada – se a pintura existente ainda se 
apresenta em bom estado, deve- se lixar com lixa no 150, para 
madeira, até eliminar o brilho, removendo o pó com pano umedecido 
em aguarrás e aplica-se o verniz quantas vezes forem necessárias. 
Caso a pintura antiga se apresente muito mal, deve ser removida com 
escova de aço e lixa, retira-se o pó com pano umedecido em aguarrás, 
aplicando a primeira demão com verniz diluído em solvente na 
proporção 1:1. Se for usada a tinta a óleo, faz-se o preparo como no 
item anterior e pinta-se novamente. 
 Pintura sobre superfícies metálicas – se a pintura existente se 
apresenta em bom estado, deve-se lixar com lixa de ferro no 180 até 
eliminar o brilho e aplica- se a seguir a pintura de acabamento. Caso 
ela não se apresente em bom estado, deve ser retirada com 
removedor, pintada com tinta de base e, depois, aplicada a pintura 
final. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
47 
 
CONCLUSÃO 
 
Tendo em vista a abrangência do tema aqui tratado, esclarecemos que nosso 
objetivo foi dar uma pequena contribuição para essa nova atividade profissional: a 
“Manutenção de Imóveis”. 
Administrar um sistema de manutenção de imóveis é bastante complexo. 
Dentro do contexto atual, a manutenção passou a ser considerada como atividade 
indispensável para garantir a funcionalidade e durabilidade dos edifícios. Tem ainda 
como objetivo assegurar o funcionamento de todos os equipamentos do imóvel, sem 
perdas significativas de suas finalidades específicas. 
O reconhecimento desta nova atividade nos trouxe a preocupação em 
trabalhar no sentido de oferecer alguns subsídios para programas de manutenção. É 
necessárioimplementar sistemas de gerenciamento para tomar decisões adequadas 
dentro das diretrizes de priorização das intervenções que se fizerem necessárias, 
visando atenderem ao cliente em níveis aceitáveis de custo e qualidade. 
Outra atividade fundamental a ser incorporada no gerenciamento da 
manutenção é o treinamento de pessoal para ter sucesso nos serviços executados. 
A concepção de um plano de manutenção deverá considerar todas as 
características gerais e particulares para o tipo de função do imóvel, objeto da 
manutenção a ser proposto. 
48 
 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
 
ANDRADE, Carmem. Manual para diagnóstico de obras deterioradas por corrosão de 
armaduras. Tradução de Antônio Carmona e Paulo Helene. São Paulo: PINI, 1992. 
 
ASSED, José Andrade, ASSED, Paulo César. Construção civil: metodologia construtiva. Rio 
de Janeiro: L.T.C., 1988. 
 
CASCUDO, Oswaldo. Controle da corrosão de armaduras em concreto: inspeção e técnicas 
eletroquímicas. Goiânia: PINI/UFG, 1997. 
 
COELHO, Ronaldo S. de Araújo. Instalações hidraúlicas domiciliares. [s.l.].: Hemus, [s.d.]. 
 
COTRIN, Ademaro. Manual de instalações elétricas. São Paulo: Pirelli/Mc Graw Hill, 1985. 
 
FIORITO, J. S. I. Manual de argamassas e revestimentos. São Paulo: PINI, 1994. 
FORTES, Adriano Silva et al – Viabilidade econômica da utilização de fibra de carbono em 
reforço estrutural. São Paulo. IBRACON: Pag. 56/63. 2018. 
 
HELENE, Paulo R. L. Corrosão em armaduras para concreto armado. São Paulo: IPT/PINI, 
1986. 
 
RASPARYK, Nicole Pagan. Investigação dos mecanismos da reação álcali-agregado: efeito 
da cinza de casca de arroz e da sílica ativa. 1999. Dissertação (Mestrado em Engenharia 
Civil) 
– Universidade Federal de Goiás, Goiânia, 1999. 
 
RIPPER, Ernesto. Como evitar erros na construção. 2. ed. São Paulo: PINI, 1934. 
 
TAYLOR, J. B. Rebocos e acabamentos. Portugal : AGETOP, 1990. 
 
THOMAZ, Ércio. Trincas em edifícios: causa, prevenção e recuperação. São Paulo: 
IPT/PINI/Edusp, 1989. 
 
VERÇOZA, Enio José. Patologia das edificações. Porto Alegre: Sagra, 1991.PINTURAS ................................................................ 45 
9.1 Revestimento de Argamassa ....................................................................... 45 
9.2 Pisos e Azulejos ........................................................................................... 45 
9.3 Reforma da Pintura ...................................................................................... 45 
CONCLUSÃO ........................................................................................................ 47 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................... 48 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 
 
APRESENTAÇÃO 
 
A história registra que o homem “primitivo” já se preocupava com sua proteção 
e conforto. Para tal, durante milênios, contava apenas com produtos que a natureza 
lhe oferecia. Suas habitações (abrigos) eram construídas com pedras e madeiras. 
Posteriormente, passaram a usar o tijolo cru e o tijolo cozido. Nesta fase, já surgiram 
grandes obras que sobrevivem até nossos dias. Para exemplificar citamos as 
Pirâmides e as grandes catedrais góticas. 
Esses materiais, além de possuírem propriedades limitadas, não possibilitavam 
uma evolução maior nas construções, porque eram muito pesados. Eles se 
sustentavam pela resistência à compressão das pedras ou dos tijolos e pela 
resistência à compressão e à flexão da madeira. 
Somente no século XIX a humanidade conseguiu desenvolver o material que 
permitiu modificar as novas habitações, tais como o aço e, mais tarde, em 1924, o 
cimento Portland. Começou, assim, um novo capítulo na história da construção civil, 
usando-se estruturas metálicas e de concreto armado, abandonando-se os antigos 
materiais. 
Este livro tem como objetivo divulgar técnicas para manutenção e recuperação 
de imóveis residenciais. Não é um livro de teoria profunda, tampouco uma coleção 
de procedimentos prontos para aplicação. É um manual prático que fornece as 
ferramentas para iniciação nestas técnicas de muitíssima importância no contexto 
atual. 
A abordagem é feita de forma acessível aos estudantes de edificações, 
engenharia civil, arquitetura e aos profissionais que lidam neste campo de atividade. 
A preocupação com a vida útil das obras de engenharia civil tem levado os 
especialistas a divulgarem os cuidados especiais no sentido de evitar grandes 
prejuízos nos investimentos. Estudos para definir melhor as propriedades dos 
materiais de construção têm sido a meta principal dos institutos especializados. 
O agravamento dos problemas que afetam a durabilidade das obras nos 
centros urbanos, motivado pela poluição atmosférica, despertou a atenção da 
comunidade numa tentativa de solucionar os casos de degradação para manter a 
vida útil dos empreendimentos. 
Diante desse quadro de agressividade às obras urbanas, é necessário 
estabelecer parâmetros de avaliação do desempenho ao longo do tempo, planos de 
manutenção e ações corretivas, visando garantir as condições de suas funções. 
Todos os dados ou atributos levantados nas manutenções periódicas vão 
sendo analisados por programas específicos, por isso cada parte do edifício deverá 
ter um código para identificação e para facilitar o acesso às informações que se 
fizerem necessário. É um processo de retroalimentação para manter as informações 
sempre atualizadas. 
 
O Autor 
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1 O IMÓVEL E SUA CONSERVAÇÃO 
 
A concepção e construção de um imóvel estão direcionadas para atender a 
uma função social, a de abrigar e conservar residências individuais, coletivas, 
edifícios públicos etc. 
De acordo com a finalidade de uso ou ocupação de um imóvel será elaborado 
o projeto, constando as especificações e a forma adequada de construí-lo, dotando-
os de todos os itens indispensáveis para oferecer melhores condições de uso sem 
muitas despesas com sua conservação. 
 A redução do desempenho social de um imóvel ocorrerá se apresentar falhas 
no abastecimento de água, na impermeabilização da cobertura, vazamentos nas 
instalações hidro sanitárias e se aparecer umidade nas bases das paredes em 
contato com o solo, falhas no sistema elétrico, deterioração precoce da estrutura e 
tantos outros problemas que iremos tratar oportunamente. 
Cabe ao usuário do imóvel tomar conhecimento dos problemas que possam 
trazer danos, pois, muitas vezes, fica dispendiosa a reparação do imóvel. Nas 
edificações de uso coletivo devem-se divulgar informações e instruções de uso, a 
fim de garantir as condições necessárias para seu funcionamento. Além do serviço 
de limpeza das áreas comuns, deve-se ter um programa de inspeção periódica para 
prevenir problemas ou saná-los quando forem constatados. 
O custo de manutenção de imóveis, principalmente dos edifícios de grande 
porte, não deve ser considerado como um gasto supérfluo ou de pouca importância, 
tendo em vista que é um bem de alto valor e que deve ser preservado. Não temos o 
hábito de preservar os edifícios de uso coletivo, ou até mesmo os particulares, por 
esta razão a deterioração poderá atingir um estágio tal de comprometimento que 
obrigará sua interdição por falta de segurança. 
A interdição e desocupação de um prédio, além de provocar grandes 
transtornos na vida dos usuários, acarretam grandes custos com as obras de 
reparos para deixá-lo em condição de uso com segurança. 
Quando se pensa num projeto de edifício, espera-se que sua vida útil seja pelo 
menos para uma geração de 50 a 60 anos. Essa expectativa de vida para um 
empreendimento será tremendamente sacrificada se não tiver um plano de 
conservação que proporcione maior proteção contra os agentes agressivos à obra. 
Existem vários fatores que contribuem para a deterioração dos imóveis quanto ao 
uso: 
 
 Sobrecargas não previstas na sua concepção; 
 Uso de produtos de limpeza „agressivos‟ em pisos, revestimentos e na 
própria estrutura; 
 Depredação; 
 Falta de manutenção preventiva e corretiva; 
 Erros de projeto; 
 Falhas de execução. 
 
Existem casos de uma obra ser projetada para uma determinada ocupação, por 
exemplo, a residencial, e passa a ser escola ou à outra atividade diferente. Assim, 
sofrendo alguma alteração e adaptação, poderá surgir algum problema devido à 
mudança da forma de uso. 
As sobrecargas não previstas no projeto ocorrem, muitas vezes, pela forma 
incorreta de ocupação, por falta de consulta a um especialista que oriente o 
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procedimento correto de se utilizar o imóvel. 
Os produtos de limpeza são outros grandes vilões para provocar a deterioração 
dos imóveis. Existe no mercado uma grande oferta de materiais de limpeza, tais 
como: sabões, água sanitária (hipoclorito de sódio), ácido muriático, produtos à base 
de amoníaco, solventes etc. Dentre os materiais citados, existem os mais 
concentrados, denominados “super”. Estes são os mais danosos para os pisos 
cerâmicos, para as pedras naturais e artificiais e para os azulejos ou pastilhas. Em 
alguns casos podem atingir até a estrutura do imóvel. 
A manutenção preventiva, mesmo para os imóveis pequenos, deve fazer parte 
da programação de seus donos, evitando, assim, surpresas desagradáveis e custos 
maiores com a recuperação. 
Consequentemente, haverá maior tranquilidade para seus usuários. 
Nosso imóvel é como se fosse um outro equipamento de nosso dia-a-dia, por 
exemplo, nosso carro. Se tivermos o cuidado de fazer as revisões periódicas, além 
de prolongar sua vida útil, teremos tranquilidade e dificilmente problemas 
inesperados. Um planejamento melhor para manutenção de imóveis depende do 
quanto foi investido na sua aquisição, porque é um patrimônio a ser preservado. 
Além da determinação devida ao uso da obra e ao seu envelhecimento natural, 
somam-se fatores novos ligados ao crescimento populacional, tais como perturbação 
por obras vizinhas, poluição etc. 
Considerando-se todos os fatores (aqui citados) que contribuem para a 
deterioração dos edifícios, a solução mais uma vez sugerida é que se faça um 
planejamentode manutenção adequado e racional para proporcionar maior 
durabilidade aos empreendimentos. Caberá aos donos dos imóveis individuais, 
coletivos, e também dos públicos, prever recursos para atenderem suas 
manutenções, estudando-se os valores por meio de coeficientes próprios que serão 
multiplicados pela área total ou pelo custo total do empreendimento. Dentro de um 
estudo minucioso pode-se estabelecer a relação manutenção/preço do edifício, 
mesmo que seja antigo. 
Atualmente já se desenvolve uma conscientização no sentido de manter e recuperar 
edifícios, permitindo a formação de profissionais especializados em avaliar e propor 
soluções para todas as obras de engenharia civil. Tais profissionais procuram 
construir de forma racional, reduzindo ao máximo os custos de manutenção. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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2 MANUTENÇÃO DOS IMÓVEIS 
 
A palavra manutenção significa manipular alguma coisa para conservá-la em 
bom estado. A manutenção sempre requer cuidados e despesas. Assim, definem-se 
os objetivos das atividades para que os edifícios construídos conservem suas 
condições semelhantes àquelas de seu estado inicial. 
É normal que, ao longo do tempo de utilização dos imóveis, ocorram mudanças 
para atender às necessidades dos usuários. O processo é dinâmico desde o início 
da ocupação devido às variadas opiniões, às mudanças da moda e às exigências 
cada vez maiores das pessoas, incluindo aí também os aspectos novos da 
modernização e do próprio desenvolvimento das edificações. 
A arquitetura está constantemente a desafiar a tecnologia da construção com 
linhas modernas na concepção de modelos novos para os edifícios. 
A partir desta arte atual da arquitetura, surge a imposição de uma nova 
linguagem técnica descritiva dos edifícios, bem como de suas partes componentes e 
dos materiais aplicados em todos os setores da obra. Hoje, além dos ensaios para 
avaliações das características técnicas dos materiais, está se incorporando o 
conceito de desempenho, que é um novo procedimento bastante válido para um 
mercado cada vez mais exigente e consciente de seus direitos. 
 
2.1 Desempenho 
 
A avaliação do desempenho global dos edifícios é feita por critérios 
quantitativos e qualitativos. Surgem novas metodologias e se aprimoram os 
especialistas de forma a se adequarem às exigências das construções do futuro. 
Aliada a este grande aparato, a informática permite uma análise mais profunda do 
comportamento da estrutura ante as variáveis propostas para utilização do edifício. 
Estabelecem-se procedimentos que podem ser aplicados a vários tipos de 
imóveis residenciais ou de outras ocupações, conforme as seguintes considerações: 
 
 Novos conceitos de projetos de arquitetura; 
 Projeto estrutural em cima de modelos reais; 
 Treinamento e aperfeiçoamento de pessoal dentro deste novo contexto 
tecnológico; 
 Processos construtivos concebidos de forma a utilizar os equipamentos 
disponíveis para execução da obra. 
 
2.1.1 Desempenho dos dados 
 
Os dados ou tributos levantados nas avaliações da obra devem ter um 
desempenho condizente com a proposta do projeto. Devem ainda traduzir a 
linguagem em forma de parâmetros que traduzam tanto a segurança estrutural do 
prédio e o nível de satisfação dos usuários ou donos do empreendimento. Todos 
estes elementos devem ser quantificados numericamente para se fazer um 
julgamento estatístico. 
Pode-se estabelecer um gráfico (desempenho/idade do imóvel) em que se 
especifica o nível inicial e o nível mínimo aceitável, a partir do qual o edifício ou 
parte dele deixa de desempenhar sua função ou tem sua segurança comprometida. 
Este nível estabelece a vida útil do imóvel conforme o gráfico 1. 
 
 
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GRÁFICO 1: Desempenho/Idade do Imóvel 
 
 
Conhecendo-se a curva característica de perda de desempenho do imóvel, 
pode-se estabelecer um período para manutenção, de forma que o desempenho 
nunca vá atingir o nível mínimo, quando poderá sofrer danos irreparáveis ou se 
tornar muito alto o custo para recuperação. Com esta programação dos reparos 
periódicos, teremos o gráfico 2. 
 
GRÁFICO 2: Desempenho/Idade do Imóvel 
 
 
 
Com uma programação periódica para manutenção do imóvel, será mantido o 
desempenho sempre acima do nível aceitável, garantindo a segurança e o conforto 
para os usuários, além de prolongar a vida útil do empreendimento. 
Para quantificar os valores da perda de desempenho de um empreendimento 
podem-se adotar valores, como por exemplo paredes, pisos, instalações elétricas, 
hidro-sanitárias, estruturas etc. Adotando-se um gráfico único, cada item será 
considerado como uma fração do total da obra em termos de segurança e conforto. 
A deterioração tem origens diferentes para cada item do edifício. São várias 
formas de patologias que aparecem ao longo do tempo, sendo algumas já previstas 
em decorrência do envelhecimento e da própria forma de ocupação e outras que 
surgem como um fato novo que poderá acontecer e não estava previsto na 
programação inicial de manutenção do imóvel. 
Sobre o valor adotado para a manutenção de um edifício, aplica-se um 
coeficiente próprio, estabelecido em função da finalidade do imóvel. Esse 
coeficiente será multiplicado pelo valor total do empreendimento, chegando-se ao 
custo previsto para manutenção. Estes valores vão sendo ajustados, ao longo do 
tempo e servirão de subsídios para novas previsões. 
Para exemplificar melhor, vamos adotar um custo médio de manutenção para 
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um prédio público da ordem de 2%, ao ano, do custo total da obra. Este valor 
poderá variar de acordo com a região, com a área total e com a finalidade do 
imóvel. 
Nas obras antigas, o problema é mais complicado, porque antes de mais 
nada, deve ser feita uma avaliação de quanto custa o imóvel, quanto custa sua 
recuperação e, posteriormente, estabelecer o custo de sua manutenção. 
A história registra os antigos mestres restauradores de obras e monumentos. 
A ciência hoje já tem sistematizados os procedimentos e os programas de 
manutenção para todos os tipos de obras de engenharia. Com a conscientização 
das grandes somas investidas em obras, desenvolve-se uma metodologia própria 
para recuperá-las e mantê-las em condições satisfatórias de uso. O trabalho que 
antes ficava apenas no setor da arte, atualmente navega nos dois setores: o da 
ciência e o da arte. 
 
2.2 Reparos Emergenciais 
 
Os reparos emergenciais são serviços que ocorrem por solicitações dos 
usuários, muitas vezes em situações de risco. São ocorrências aleatórias e 
imprevisíveis em relação às manutenções normais. Nestes casos, os interessados 
buscam os serviços especializados, responsáveis pelo atendimento às 
emergências. Nesta classe de atividades estão alguns dos principais problemas 
imprevistos: 
 
– Problemas na estrutura com ameaças de ruína; 
– Ruptura nos encanamentos das instalações; 
– Curto-circuitos na rede principal; 
– Inundações provenientes da cobertura. 
 
Uma vez diagnosticado o problema ocorrido, parte-se para os trabalhos de 
recuperação. Esta consiste em estabelecer as condições iniciais do imóvel. Dos 
elementos estruturais, após os estudos preliminares, passa-se para os trabalhos 
de projetos e execução dos reparos que se fizerem necessários. 
 
2.2.1 Reforço 
 
Nos projetos de recuperação, dependendo da extensão dos danos causados 
à estrutura, recorrem-se aos reforços que consistem em adicionar armadura e até 
aumentar a seção da peça. 
 
2.2.2 Reposição 
 
Quando não for possível reforçar a peça recorre-se à substituição. Esta 
atividade geralmente só poderá ser feita com a desocupação do imóvel. Nos 
demais elementos do edifício, a reposição não traz muitos transtornos para os 
usuários, a não ser a poeira e o lixo: vidros quebrados, pisos, azulejos, pinturas 
etc. 
 
2.3 Manutenção Programada 
 
Para se programar a manutenção de um edifício adotam- se intervalos de 
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tempo relacionados com a queda do desempenho. Este programa poderá ser 
precedido de inspeções e relatóriosque vão recomendar uma avaliação mais 
detalhada e uma possível manutenção. Estas inspeções poderão ser feitas num 
menor espaço de tempo, porque podem ser realizadas por um funcionário não 
especializado, apenas treinado nesta tarefa. O trabalho de inspeção será realizado 
diariamente ou uma vez por semana, verificando-se os seguintes itens num edifício: 
 
 Limpeza das áreas de utilização coletiva; 
 Inspeção nas caixas das instalações; 
 Limpeza das calhas; 
 Desobstrução das tubulações de esgoto e pluviais; 
 Verificação dos quadros de distribuição de energia; 
 Verificação das mangueiras de incêndio; 
 Verificação das cargas dos extintores de incêndio. 
 
2.3.1 Substituição 
 
Na substituição ou reposição de alguns itens, prevalece o tempo de garantia 
recomendada pelo fabricante para não trazer maiores transtornos, como, por 
exemplo, pintura e mantas asfálticas. Existe também a reposição por elementos de 
qualidade superior para tornar o imóvel mais valorizado e modernizado. 
Nesta condição temos os pisos, as tomadas, os espelhos das tomadas e 
interruptores, sistemas inteligentes para os edifícios etc. 
 
2.3.2 Pequenos reparos 
 
Os pequenos reparos são realizados com supervisão do próprio zelador do 
imóvel ou do próprio dono, em se tratando de residência unifamiliar. São serviços 
que devem ser feitos para evitar o agravamento do problema tendo como 
conseqüência maiores gastos. 
 
 
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3 PROGRAMA DE MANUTENÇÃO 
 
Os programas de manutenção visam manter a integridade do imóvel e as 
condições estabelecidas para o conforto de seus usuários. Os itens mais 
vulneráveis merecem um tratamento específico para evitar perda de certas 
características (brilho, cor, desgastes superficiais etc.). 
Estão se desenvolvendo programas específicos para manutenção de todas 
as obras civis, a fim de ampliar a vida útil delas, uma vez que os investimentos 
iniciais são muito altos. Ao mesmo tempo cria-se uma cultura de manutenção 
porque é fator de progresso para o país: menos prejuízos e menos riscos em suas 
obras. 
Ainda não estamos no mesmo patamar dos países ricos. Não sabemos ainda 
quanto gastamos com a manutenção e muito menos com recuperação. São 
atividades isoladas e delas temos pouca informação. 
Os programas de manutenção devem ser feitos atendendo às prioridades e 
urgências dos serviços mais frequentes de um edifício. Tais atividades, muitas 
vezes, são cíclicas e repetitivas em alguns setores: os tubos de águas pluviais, os 
esgotos sanitários, de registros e interruptores etc. Elaboram-se os programas 
visando otimizar as despesas que também serão programadas para os 
condomínios, o órgão ou a empresa dona do imóvel. 
Sugerimos a elaboração de curvas de desempenho por setores do edifício e, 
por meio destas curvas, estabelecer os custos a mais de manutenção, evitando que 
os defeitos se propaguem causando transtornos para os usuários. Esse trabalho 
está exigindo um tipo de especialização técnica para dar suporte à quem vai 
elaborar a programação. 
São várias causas de degradação dos imóveis, sendo algumas naturais 
(degradação natural), causas externas (agentes externos) e por mau uso 
(vandalismo, falta de manutenção e falhas na execução das obras). 
Estabelecendo-se os programas de manutenção setoriais, monta-se um 
programa global, a fim de se obter um cronograma de execução para todos os 
setores num determinado período e prever os gastos totais. Recomenda-se ainda a 
viabilização econômica do sistema da relação custo benefício. 
Para se preparar um programa de manutenção sugerem- se as seguintes 
etapas: 
 
 Banco de dados; 
 Elaboração de prioridades; 
 Elaboração dos planos de manutenção; 
 Alocação de recursos; 
 Implantação. 
 
3.1 Banco de Dados 
 
A implantação de um banco de dados é uma etapa muito importante para dar 
acesso a todas as informações do imóvel, tais como área de uso coletivo, de uso 
particular ou privativo, área total e todos os demais itens do prédio que forem 
importantes para o banco de dados. 
 
 
 
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3.1.1 Elaboração de prioridades 
 
Após os estudos de desempenho de todos os setores do edifício e do traçado 
dos gráficos correspondentes, passa-se à análise das prioridades, e à programação 
das despesas periódicas, atendendo, assim, às necessidades por etapas e sem 
ocorrer muitos gastos com o imóvel, objeto do programa. 
Na elaboração dos planos se definem os períodos para execução das 
manutenções em toda extensão do prédio. 
 
3.1.2 Alocação de recursos 
 
Após a realização das etapas anteriores, têm-se todos os subsídios para 
proceder à alocação dos recursos necessários para manter o programa. Esses 
recursos serão obtidos por meio de fundos de reserva do condomínio ou alocador 
fixado para prédios públicos. 
 
3.2 Implantação 
 
Somente um sistema informatizado permitirá a implantação do programa de 
manutenção para edifícios de médio a grande porte, porque o acúmulo de dados 
torna quase impossível a execução do programa. Cada setor terá código específico 
de identificação para acesso e entrada de dados. A implantação do programa tem 
como finalidade: 
 
 A redução dos custos de manutenção; 
 A redução do desconforto e riscos para os usuários; 
 A previsão de gastos no futuro; 
 A melhoria da qualidade dos imóveis a serem construídos. 
 
Deve s incluido no programa os seguintes itens: 
 
 Cadastro do imóvel; 
 Avaliação constante das condições do imóvel; 
 
 Treinamento de profissionais; 
 Controle; 
 Procedimento de manutenção. 
 
Dentre os itens citados inclui-se um sistema de informações, planejamento, 
custos e controle. Recomenda-se uma revisão permanente do programa de 
avaliação, a fim de se manterem atualizados todos os itens planejados com as 
devidas correções. 
 
3.2.1 Planilhas de avaliação 
 
Já existem sugestões de planilhas para avaliações dos edifícios conforme 
metodologias adotadas por alguns países e que podem nos dar subsídios para uma 
planilha que atenda aos nossos objetivos. 
 
 
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3.3 Método do Índice de Degradação (ID) 
 
O Método do Índice de Degradação é uma planilha, adotada pelo Ministério 
da Construção do Japão, que estabelece uma “nota” indicativa do método do Índice 
de Degradação (ID) de cada item do imóvel, conforme a tabela 1. 
 
TABELA 1: Índice de Degradação 
 
ID DESCRIÇÃO 
10-9 Não ou pouco degradado 
9-7 Partes degradadas podem ser observadas sem problemas para o 
desempenho (menores reparos podem ser necessários) 
7-5 Algumas partes degradadas e necessitando de reparos parciais 
5-3 Muitas partes degradadas e a discriminação do desempenho é significativa. 
Pode ser prolongada a vida útil se forem realizados os reparos. 
3-1 Reposição necessária 
 
A planilha de inspeção é dividida por setor do edifício e a cada uma é 
atribuída uma nota. 
 
Os dados assim obtidos podem ser armazenados em computadores, facilitando 
o tratamento para grandes universos de edifícios. Os chamados índices de 
degradação, correlacionados com a idade, permitem a estimação das vidas úteis de 
cada setor do imóvel. 
 
3.4 Método de Estimação Rápida (MER) 
 
O Método de Estimação Rápida (MER) foi apresentado por Gosselin Hendrickx 
(apud Bonin, 1988), da Bélgica, é bastante similar ao ID. A escala de degradação 
(ou de conservação) é reduzida e a ela se atribui uma escala de urgência (tabela 2). 
 
TABELA 2: Escala de Conservação de Urgência de MER (Grosselin e 
Hendrickz,1987). 
 
CÓDIGO ESTADO DE CONSERVAÇÃO 
4 Bom estado sem reparos necessários 
3 Degradação necessitando de intervenção “leve” (limpeza – proteção) 
2 Degradação necessitando de intervenção “média” (reparação) 
1 Degradação exigindo uma intervenção “pesada” (reposição parcial ou total) 
CÓDIGO GRAU DE URGÊNCIA DOS TRABALHOS A REALIZAR 
A Urgência técnica e de segurança (muito urgente) 
B Urgência técnica e de segurança (urgente) 
C Uso normal (normal) 
 
Essa é uma metodologia com as mesmas possibilidades do método do ID. 
Sendo um pouco mais sofisticada,inclui uma escala de urgência para auxiliar no 
planejamento das atividades. 
Entre o período de duas inspeções podem ocorrer muitos problemas no 
edifício. O sistema de manutenção deve prever um permanente canal de 
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reclamações apresentadas pelos usuários. Estas serão anotadas e receberão 
tratamento específico numa planilha separada. 
As atividades de manutenção devem ser realizadas sem trazer muitos 
transtornos para os usuários. Serão realizadas a partir do banco de dados e de um 
carnê de manutenção com as informações colhidas em campo. 
 
3.5 Método GUT 
 
O Método de Avaliação de Ocorrências (GUT) foi desenvolvido por Kepner-
Tregol para analisar críticas. As ocorrências são classificadas em três aspectos: 
 
G = gravidade 
U = urgência 
T = tendência 
 
Com as iniciais das ocorrências formou-se a sigla GUT. Trata-se de uma 
metodologia que se adapta muito bem para avaliar estruturas de concreto. Foram 
estabelecidos valores a cada um dos parâmetros para se obter uma grandeza da 
ocorrência e de todo o conjunto avaliado. 
 
3.5.1 Valores atribuídos à G 
 
Glíquidos que exigem 
elevação mecânica. 
 Caixa de distribuição: para receber o esgoto e distribuí-lo uniformemente. 
 Caixa neutralizadora: para corrigir o pH dos esgotos por adição química. 
 Caixa de passagem: dotada de grelha ou tampa cega destinada a receber 
água de lavagem de pisos e efluentes da tubulação secundária de uma 
mesma unidade autônoma. 
 Caixa de resfriamento: destina-se a receber e a provocar resfriamento dos 
esgotos a uma temperatura fria que não provoque danos à rede pública. 
 Caixa sifonada: dotada de fecho hídrico para receber efluentes do esgoto 
secundário. 
 Ralo: caixa dotada de grelha para receber águas servidas. 
 Ralo sifonado: caixa sifonada com grelha destinada a receber água de 
lavagem de piso, do chuveiro, e efluentes do esgoto. 
 
O coletor predial e os subcoletores devem ser construídos sempre que 
possível na parte não edificada do terreno. Assim sendo, devem-se tomar todos os 
cuidados para a proteção e inspeção. 
Quando as tubulações dos esgotos forem enterradas, as interligações de 
ramais de descarga, ramais de esgoto e subcoletores devem ser feitas por meio de 
caixas de inspeção ou poços de visita. Quando as ligações não forem enterradas, 
devem ser usadas junções de 45º com peças de inspeção nos trechos adjacentes, 
não sendo permitidas as peças em “T” ou duplo “T”. 
Os tubos de queda devem ter diâmetro uniforme e sempre que possível 
estarem num alinhamento reto. Assim a mudança de direção deve ser feita com 
peças de ângulo não superior a 90º, de raio longo. Em todas essas mudanças 
devem ser instaladas peças de inspeção. 
 
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4.3.3 Desconectores 
 
Em todas as instalações de esgotos sanitários devem ser colocados 
desconectores ventilados. Todos os aparelhos da instalação predial de esgotos 
sanitários também devem ser ligados a tubulações primárias com interposição dos 
desconectores, colocados o mais próximo possível desses aparelhos, com exceção 
dos vasos sanitários e daqueles que são protegidos em grupos por um só sifão, 
caixa ou ralo sifonado. 
As pias de copa e de cozinha devem ser dotadas de sifões, mesmo sendo 
ligadas a caixas retentoras de gordura. As caixas sifonadas devem ser instaladas 
em locais que permitam fácil inspeção. 
 
 Caixas de inspeção – devem possuir profundidade máxima de 1,00 m, 
forma prismática de base quadrada com dimensões internas mínimas 
de 60 cm ou cilíndrica, com diâmetro mínimo de 60 cm. Sua tampa 
deve ser facilmente removível, permitindo perfeita vedação. O fundo 
deve ser construído de modo a assegurar o rápido escoamento e a 
evitar a formação de depósitos. 
 Caixas de passagem – devem possuir as seguintes características: 
 
 cilíndricas com seu diâmetro interno mínimo de 15 cm; e prismáticas de 
base poligonal, permitindo na base a inscrição de círculo de diâmetro 
mínimo de 15 cm; 
 Providas de grelha com tampa cega; 
 Terem altura mínima de 10 cm; 
 Possuírem tubulação de saída dimensionada adequadamente. 
 
As caixas de passagens não devem receber despejos fecais. As que recebem 
efluentes de pias e de mictórios devem ser providas de tampas herméticas. 
Os melhores aparelhos sanitários são aqueles que permitem fácil limpeza e 
impossibilitem a contaminação da água potável. 
 
4.4 Águas Pluviais 
 
As instalações de águas pluviais visam coletar as águas da chuva e canalizá-
las para o coletor público de forma a evitar o desconforto do usuário do edifício. 
Fazem parte do coletor público: 
 
 Calhas, canais horizontais que recebem a água do telhado; 
 Ralos e grelhas, acessórios utilizados nos terraços e nas áreas 
descobertas para evitar a penetração de folhas ou de outros detritos 
nas tubulações; 
 Condutores, tubos verticais que recebem a água das calhas ou dos 
terraços e as conduzem para os coletores; 
 Funis, alargamentos feitos no topo dos condutores junto às calhas para 
dar maior escoamento às águas da chuva; 
 Coletores, tubos que recebem a água dos condutores e a transportam 
para o coletor público; 
 Caixas de areia, feitas de alvenaria ou concreto, construídas a 25 
metros de distância máxima entre si, destinadas a permitir 
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desobstruções. 
 
4.5 Instalação Contra Incêndio 
 
A instalação de combate a incêndio deve ser executada por profissionais 
habilitados e com materiais tecnicamente indicadores. Deve-se prever mais de uma 
fonte de alimentação contínua do sistema. Recomenda-se separar as instalações de 
combate a incêndios das de consumo geral. 
No caso de edifícios com mais de um pavimento, admite- se a simultaneidade 
de jatos, partindo de hidrantes situados em pavimentos diferentes, sem prejuízos 
das distâncias máximas estabelecidas. 
As canalizações de incêndio começam no reservatório superior, abastecem 
os hidrantes dos respectivos pavimentos e terminam no hidrante do passeio ou de 
recalque, situado geralmente no passeio público. 
Existe, ainda, o sistema automático, constituído por reservatórios, colunas, 
ramais e sub-ramais e Sprinkers (aparelhos automáticos de extinção de incêndios 
posicionados junto ao teto). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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5 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS 
 
 
A instalação elétrica é uma das partes importantes de um edifício. Os itens 
componentes de uma instalação elétrica são: 
 
 Terminais de saída do dispositivo de comando e proteção, geralmente 
um disjuntor situado na caixa de entrada logo após o medidor; 
 Terminais de saída do transformador quando a instalação é alimentada 
por um transformador exclusivo ou por uma subestação. 
 
A partir da origem, desenvolvem-se os circuitos da instalação, que podem ser 
de dois tipos: de distribuição e terminais. 
 
 Circuitos de distribuição são os que alimentam um ou mais quadros de 
distribuição. 
 Circuitos terminais são os que alimentam diretamente os 
equipamentos. 
 
O quadro de distribuição é um conjunto que compreende um ou mais 
dispositivos de proteção e manobra, destinado a distribuir a energia aos circuitos 
terminais ou a outros quadros de distribuição. 
O quadro de distribuição terminal é o que alimenta os circuitos terminais. Os 
circuitos terminais são os que alimentam os aparelhos de iluminação e as tomadas. 
Os circuitos especiais são os que alimentam os equipamentos industriais. 
 
5.1 Condutores Elétricos 
 
Os condutores elétricos são os fios e cabos destinados a transportar a corrente 
elétrica. 
O dimensionamento de um circuito consiste na determinação da seção dos 
condutores e na escolha dos dispositivos e proteção contra as correntes excessivas. 
Para dimensionar um circuito deve-se obedecer às seguintes etapas: corrente 
do projeto; seção dos condutores para as condições de aquecimento normal; 
determinação da seção dos condutores para as condições de queda de tensão; 
escolha da proteção contra as sobrecargas; proteção contra curtos-circuitos e 
verificações das condições de proteção contra os contatos indiretos. 
 
5.1.1 Tomadas de corrente 
 
A maior parte dos equipamentos de utilização é alimentada por tomadas de 
corrente (os eletrodomésticos e os de escritórios). 
As tomadas são de uso específico (TUE) e de uso geral (TUG). As TUE são 
para aparelhos de maior potência, geralmente estacionários: chuveiro, máquina de 
lavar roupa, aparelho de ar condicionado, fotocopiadora (xerox) etc. 
O material de isolamento dos cabos deve apresentar as seguintes 
características: 
 
 Bastante flexibilidade a temperaturas inferiores à 0º C; 
 Resistência excepcional às descargas e radiações ionizantes, mesmo 
22 
a quente; 
 Resistência à deformação térmica que permite temperatura de curto-
circuito muito alta; 
 Reduzida absorção de água; 
 Resistência ao envelhecimento térmico quando o cabo funciona com 
temperatura elevada; 
 Ausência de chama. 
 
5.12 Eletrodutos 
 
Os eletrodutos devem possuir um diâmetro compatível com o número de fios. 
Só podem ser embutidos eletrodutos rígidos (aço ou PVC) e semi-rígidos de 
polietileno; nesse caso,devem ser usados condutores com capas isolantes. Os 
eletrodutos flexíveis não podem ser embutidos. 
A soma das áreas totais dos condutores dentro do eletroduto não pode ser 
superior a 40% de sua área interna. 
Num mesmo eletroduto ou calha só podem ser instalados condutores de 
circuitos diferentes quando eles se originarem do mesmo quadro de distribuição, 
quando tiverem a mesma tensão de isolamento e as seções dos condutores das 
fases estiverem num intervalo de três valores normalizados (por exemplo: 1,5; 2,5 
e 4,0 mm2). 
No cálculo da ocupação de eletroduto devem ser computados todos os 
condutores, isto é, os vivos e os de proteção. Quando o eletroduto for ocupado por 
condutores de seções diferentes, devem ser computadas todas as áreas dos 
condutores. 
 
5.13 Ocorrência de falhas numa instalação 
 
 Choques elétricos – decorrentes de contatos diretos nas partes vivas sob 
tensão ou contatos indiretos em massas que ficaram sob tensão devido a 
uma falha de isolamento. 
 Corrente de falta – aquela que flui de um condutor para outro e/ou para o 
solo. No primeiro caso há um curto-circuito. 
 Corrente de fuga – aquela que flui para a terra ou para elementos 
estranhos à instalação, devido a falhas no isolamento. 
 Curto-circuito – devido à falta de isolamento entre condutores vivos. Este 
ocorre pelo contato entre fase e neutro. As conseqüências de um curto-
circuito são os danos causados, a perda total dos equipamentos e 
incêndios. 
 Correntes de sobrecarga – ocorrem sobre as correntes não produzidas por 
falhas nos condutores. 
 Sobrecarga – excesso de carga provocado pelos seguintes fatores: 
subdimensionamento dos circuitos durante o projeto; substituição de 
equipamentos previstos no projeto por outros de maior potência; motores 
elétricos que estejam acionando cargas excessivas para sua potência 
normal. 
 
 
 
 
 
23 
FIGURA 1: Ocorrências de falhas numa instalação 
 
FIGURA 1A: Choque elétrico por contato direto 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FIGURA 1B: Choque elétrico por contato indireto 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
24 
FIGURA 1C: Corrente de fuga 
 
 
 
FIGURA 1D: Condutores com falha no isolamento (curto-circuito) 
 
 
 
 
5.2 Aterramento 
 
O aterramento dá maior segurança para os equipamentos e evita os choques 
provocados por contatos indiretos. O eletrodo de aterramento deverá estar em 
contato direto com a terra. 
O choque elétrico é o acidente mais comum numa residência. O perigo do 
choque não está simplesmente em tocar num objeto sob tensão, mas sim em tocar 
noutro objeto com potencial diferente em relação ao primeiro. Normalmente as 
pessoas encontram-se em contato com o solo ou com outro objeto, e se não 
estiverem com sapato de solado isolante, o choque poderá ser fatal. 
 
5.3 Vida Útil de uma Instalação Elétrica 
 
A vida útil de uma instalação elétrica – feita corretamente e com condutores 
de boa qualidade – ultrapassa os trinta anos em perfeitas condições de uso. A 
utilização de condutores de má qualidade fatalmente resultará numa pequena vida 
útil e em maiores chances de provocar curtos-circuitos, choques elétricos e até 
incêndios. 
Além da instalação elétrica temos as instalações especiais e telefônicas. 
 
25 
5.4 Instalações Especiais e Telefônicas 
 
As instalações especiais são aquelas que dependem de conhecimento 
técnico muito específico: compactadores de lixo; exaustão mecânica; proteção 
contra incêndio; caldeiras; ar condicionado central; circuito interno de televisão. 
As instalações telefônicas são regidas por normas específicas, inclusive, 
exigindo-se projetos para todos os prédios com um ou dois pavimentos que tenham 
mais de seis pontos telefônicos. As figuras a seguir apresentam esquemas e 
componentes das instalações elétricas: 
 
FIGURA 2: Instalação elétrica de baixa tensão 
FIGURA 2A: Componentes 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
26 
 
FIGURA 2B: Equipamentos 
 
 
Disponíveis em: www.google search, acessado em 2002. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
http://www.google/
27 
 
6 OUTROS SETORES DOS EDIFÍCIOS 
 
6.1 Fundações 
 
As fundações servem para transmitir as cargas do edifício para o solo. De 
acordo com suas características podem ser divididas em dois grandes grupos: 
fundação de superfície ou rasa; fundação profunda ou indireta. 
A fundação de superfície transmite a carga ao solo pela distribuição de 
pressões sob a base da fundação. Os tipos mais comuns são: baldrames, sapatas, 
blocos, radiers e vigas de fundação. 
Os principais pontos negativos das fundações superficiais são: problemas nas 
escavações junto às divisas; limitações para cargas muito altas; solução artesanal 
com maior consumo de mão-de-obra. 
A fundação profunda transmite as cargas ao solo pelo atrito lateral, pela 
resistência de ponta ou pela combinação das duas modalidades. 
Os pontos negativos das fundações profundas são o custo, a utilização de 
equipamentos especiais e um maior contato com a agressividade do solo. 
 
6.2 Superestrutura 
 
A superestrutura é toda parte de sustentação do edifício que transmite sua 
carga para a fundação. Os elementos são compostos de vigas, lajes e pilares. 
As peças estruturais são projetadas em função dos materiais a serem 
utilizados, processos de execução e das condições ambientais. As estruturas podem 
ser executadas com os seguintes materiais: concreto armado; concreto protendido; 
aço; madeira; alvenaria portante. 
 
6.2.1 Medidas especiais para proteger as estruturas de concreto 
 
Nos ambientes agressivos recomendam-se as seguintes medidas de proteção 
que podem ser adotadas de forma isolada ao associada: 
 
 Aumento do cobrimento; 
 Aplicação de camadas protetoras na superfície da peça; 
 Pinturas impermeabilizantes à base de acrílico, epóxi, asfalto, silicone, 
poliuretano ou por combinação de produtos, formando sistemas duplos; 
 Rotinas intensas de inspeção e manutenção para acompanhar o 
desempenho da estrutura. 
 
O aumento da resistência do concreto tem permitido á utilização de peças 
mais esbeltas, consequentemente mais vulneráveis a agressão externa. 
No projeto e na execução das estruturas devem ser levados em consideração 
os efeitos de agentes externos no seu comportamento e durabilidade. 
 
6.3 Paredes 
 
As paredes têm a função de dividir, vedar e fechar os ambientes. Existem, 
ainda, as paredes com função estruturais denominadas portantes. 
Quanto aos processos e materiais de execução, as paredes são denominadas 
alvenaria de tijolo cerâmico; alvenaria de pedra; alvenaria de blocos de concreto; 
28 
 
painéis de solo-cimento; painéis pré-fabricados de concreto; painéis pré-fabricados 
de madeira etc. 
As paredes devem ter as funções características condizentes com o 
desempenho de todos os demais setores do edifício. Existem outros elementos 
componentes das paredes que são portas e janelas. Parte das instalações elétricas, 
hidro- sanitárias também estão embutidas nas paredes. 
 
6.4 Cobertura 
 
A cobertura tem a finalidade de abrigar o edifício contra as intempéries e de 
compor a estética arquitetônica. Pode-se considerar a cobertura em duas partes 
principais: estrutura e telhado. 
A cobertura de um edifício deverá ser projetada de acordo com o clima ou 
com o tipo do imóvel. Todos os locais da cobertura deverão ser de fácil acesso para 
permitir a manutenção periódica com o mínimo de custo. 
A estrutura do telhado deve ser simples, de fácil execução e durável. Temos 
vários tipos de estrutura de telhados, desde as tesouras de madeira, as metálicas e 
as de concreto armado. 
As estruturas de madeira devem ser de espécies próprias e receberem 
tratamento de modo a impedir ataques de fungos, bactérias e insetos. A manutenção 
destas estruturas deverá ser bem cuidadosa para evitar problemas de maior 
gravidade. Da mesma forma que a madeira, as estruturas de cobertura metálica 
devem ser facilmente montadas e desmontadas para facilitar futuras trocas de 
peças. Cada elementoserá entregue na obra com pintura de base, ou seja, um 
primer anticorrosivo. 
Só após a montagem é que irá receber a pintura final. 
Existem no mercado de materiais para cobertura uma grande oferta de vários 
tipos de telhas: telha cerâmica tipo francesa; telha de canal, tipo colonial e plan; 
telhas pré- moldadas de fibrocimento; chapas onduladas metálicas etc. 
Todos os tipos de peças para cobertura devem ser impermeáveis, resistentes 
às cargas de serviço, resistentes às intempéries e que tenham uma vida útil 
compatível com a do edifício. Estas peças deverão ter sistemas de fixação de fácil 
remoção para facilitar futuras reposições. 
 
6.5 Revestimentos 
 
Os revestimentos são camadas protetoras das paredes. Além da proteção 
contra as intempéries, aumentam a resistência ao choque, melhora o isolamento 
termo-acústico e confere beleza plástica ao imóvel. 
São vários tipos de revestimentos, desde os tradicionais, executados com 
argamassas, até os mais novos à venda no comércio. 
 
6.5.1 Revestimento com argamassas – nesta modalidade, tem-se: argamassa 
de aderência (chapisco); argamassa de regularização (emboço); argamassa de 
acabamento (reboco); argamassas especiais (com aditivos especiais). 
 
6.5.2 Revestimento com materiais oferecidos pelo comércio – neste item, 
temos os seguintes produtos no comércio especializado: azulejos e peças 
cerâmicas; placas de vinil; placas de madeira; pedras naturais (bruta); pedras 
naturais (polidas) etc. 
29 
 
Todos os materiais e tipos de revestimentos, além da composição plástica do 
imóvel, devem proteger as paredes e serem duráveis. 
 
6.6 Pintura 
 
A pintura também é um item final na superfície da parede, do teto e das 
esquadrias. Sobre as paredes e tetos, as tintas evitam a desagregação da 
argamassa, absorção da água da chuva, da poeira e devem impedir o 
desenvolvimento de mofos. 
Participam também da decoração dos ambientes, acrescentando cor, textura e 
brilho. 
Nas superfícies de madeira, a pintura impede absorção de umidade que gera 
trinca e apodrecimento. Nas superfícies metálicas, a pintura é a solução mais barata 
para proteger contra corrosão. 
A vida útil de uma pintura depende da qualidade da tinta e da aplicação. 
Espera-se que dure pelo menos 10 anos para que os custos de manutenção sejam 
menos pesados para os donos do edifício. 
 
6.7 Pisos 
 
Piso é a superfície destinada à transito dos usuários do imóvel. Os pisos 
devem ter características mecânicas, tais como resistência às cargas de utilização 
e resistência aos produtos químicos. Não devem provocar ruídos e serem de fácil 
manutenção e conservação. Como item de acabamento das obras, os pisos 
também devem compor a decoração do ambiente. 
Existem vários tipos de pisos: cimentados, cerâmicos, cacos cerâmicos, 
pedras naturais rústicas ou polidas, marmorite, tábua corrida, tacos, vinílicos, 
pisos de alta resistência. 
Como todos os demais setores de um imóvel, os pisos também devem ter 
uma longa vida útil e serem facilmente removíveis quando necessário. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
30 
 
7. OCORRÊNCIA DE ‘PATOLOGIAS’ NOS EDIFÍCIOS 
 
7.1 ‘Patologia’ das Fundações 
 
Os problemas com origem nas fundações podem ser classificados em: 
recalques diferenciais; degradação por ações externas. 
Os recalques diferenciais são provenientes de falhas no projeto ou na 
execução. Suas ações nos edifícios acarretam fissuras, cuja configuração depende 
do tipo de esforço transmitido à superestrutura e aos painéis das paredes. Quando o 
esforço for de flexão, haverá zona tracionada com fissuras verticais, e na zona 
comprimida haverá empolamento e até queda de reboco. Se ocorrer recalque nas 
extremidades das paredes esse recalque provocará esforço de cisalhamento com 
fissuras a 45º. 
 
7.1.1 Recuperação 
 
Diante de qualquer problema proveniente da fundação, deve-se realizar uma 
avaliação para constatar que tipo de problema está ocorrendo. Uma vez constatada 
a causa, será elaborado o projeto de reforço da fundação, para recompor a 
sustentação do edifício, seguindo-se os reparos nas vigas, nos pilares e, por último, 
nas fissuras das paredes. 
O projeto de recuperação das estruturas deve obedecer às recomendações 
específicas, visando novamente seu desempenho. 
As fissuras das paredes serão reparadas na última etapa dos trabalhos. O 
reparo das fissuras consiste, primeiramente, em retirar o revestimento da região em 
que elas se encontrem, em colocar grampos e, por último, em revesti-las 
novamente. 
 
 7.2 ‘Patologia’ das Alvenarias 
 
São de várias origens as patologias das alvenarias: desalinhamento e falta de 
prumo; falta de amarração; fiadas fora de nível; deterioração dos blocos (cerâmicos 
ou de concreto); deterioração dos revestimentos. 
Todas as falhas advindas da execução, por exemplo, o desalinhamento e a 
falta de prumo, fatalmente trarão consequências futuras: fissuras nas camadas mais 
espessas do revestimento, descolamento provocado pela fissuração, entrada de 
umidade e excesso de peso do revestimento. 
A penetração de umidade na alvenaria acarreta a deterioração do 
revestimento e dos blocos. Com a umidade surge o bolor ou mofo que é um tipo de 
microvegetal ou fungo. 
Os fungos se desenvolvem em qualquer tipo de material, tais como cerâmica, 
concreto, argamassa e até metal e vidro. Eles se desenvolvem mais facilmente em 
locais úmidos, por condensação, onde a água está estagnada. Além dos fungos, 
existem outros microorganismos como as bactérias e algas microscópicas. 
O combate a estes elementos é feito com a seguinte solução a qual se 
acrescenta fungicida: 80 g de fosfato trissódico, 30 g de detergente comum, 90 ml de 
hipoclorito de sódio, 2.700 ml de água. 
O mofo provoca desagregação lenta das argamassas pela pressão de suas 
raízes entre os grãos dos agregados. O combate ao mofo será eficiente após a 
eliminação da umidade; se isso não for feito, o mofo voltará depois de algum 
31 
 
tempo. 
Também as eflorescências salinas (etringita) ocasionam desagregação e 
descolamento das argamassas de revestimentos. Outra causa de desagregação 
das argamassas é a reação álcali- agregado, formando um gel expansivo e 
solúvel. 
A fissuração nas argamassas também pode ser oriunda da carbonatação. 
Muitas fissuras superficiais são provenientes da retração das argamassas. 
A principal causa de retração das argamassas é o excesso de material 
pulverulento. Existem neste quadro de fissuração das alvenarias as causadas por 
esmagamento dos tijolos, devido às cargas das tesouras da cobertura e ainda à 
falta de vergas nas coberturas das portas e janelas. 
 
7.3 ‘Patologia’ dos Blocos Cerâmicos e de Concreto 
 
Nos blocos cerâmicos, temos, além do bolor e do mofo, as eflorescências de 
sais provenientes da matéria-prima (sulfato de cálcio) e a eflorescência ferruginosa 
devido à presença de pirita. 
Os blocos de concreto, por serem mais porosos, absorvem mais umidade. Esta 
favorece a agressividade ao concreto pela presença da água e de soluções 
agressivas, surgindo o bolor, o mofo etc. 
 
7.4 ‘Patologia’ das Alvenarias de Pedras 
 
As paredes de pedra são muito porosas, facilitando o deslocamento da 
argamassa de assentamento, causando fissuração. O revestimento poderá descolar 
com facilidade devido à diferença de deformação dos dois materiais com a 
temperatura. 
Recomenda-se a impermeabilização superficial, para reduzir os efeitos da 
umidade nas alvenarias de pedra pelo seu alto grau de permeabilidade. 
 
7.5 Deslocamento do Revestimento 
 
A principal causa de deslocar-se o revestimento é a falta de ancoragem entre o 
reboco e o chapisco ou entre o emboço e o reboco fino. 
O início desta manifestação será o empolamento. Isto será percebido, no início, 
pelas ondulações superficiais e pela diferença do som ao bater na região afetada. 
Haverá deslocamento também quando a camada de argamassa for muito espessa, 
em caso de argamassas pobres e quando a cal não for completamente hidratada. 
 
7.6Patologia dos Revestimentos Cerâmicos 
 
Na „patologia‟ dos revestimentos cerâmicos estão inclusos os azulejos, as 
pastilhas, os pisos e todos os elementos de revestimentos. 
A dilatação térmica é a principal responsável pelos deslocamentos destes 
materiais, porque a dilatação é maior que a do substrato, rompendo, assim, a 
aderência entre as partes. 
Nos pisos, o descolamento é mais freqüente devido à diferença muito 
acentuada entre o concreto e a cerâmica. 
Nos revestimentos das alvenarias, o fenômeno é mais aterrado pela maior 
semelhança com tijolos cerâmicos. 
O deslocamento poderá ocorrer por falta de aderência das peças à argamassa: 
32 
 
 
 Quando a argamassa for pouco resistente; 
 Quando as peças não forem saturadas pelo menos durante três horas, 
e no momento do assentamento a superfície não esteja apenas úmida; 
 Quando as peças não forem bem assentadas; 
 Quando se usar argamassa colante, não se pode umedecer as peças e 
nem usá-la após o tempo máximo de vida útil recomendado pelo 
fabricante da argamassa. 
 
7.7 ‘Patologia’ das Peças de Madeira 
 
Nas peças de madeira podem aparecer defeitos devido ao preparo 
inadequado, desde o abate até o desdobramento das peças. Podem surgir também 
problemas como ataques de insetos e bactérias, e o apodrecimento em razão das 
variações de umidade, queima etc. 
 
7.8 ‘Patologia’ das Pinturas 
 
A pintura tem a dupla função de dar beleza e proteção à argamassa ou a 
outro material pintado (concreto, tijolo, bloco etc.). 
As tintas devem ter boa aderência, cor estável, resistência ao risco, ser 
impermeável, ter estabilidade química com relação aos agentes atmosféricos. Os 
defeitos mais comuns nas pinturas são: 
 
 Manchas de origem química (eflorescências); 
 Manchas devido a infiltrações; 
 Manchas de ferrugem vinda da argamassa; 
 Manchas provocadas pela reação química de substâncias gordurosas; 
 Manchas por aplicações inadequadas; 
 Manchas causadas pela aplicação sobre o reboco ainda úmido. 
 
O prazo mínimo para pintura sobre reboco novo deve ser de trinta dias. Os 
seladores também não devem ser aplicados em reboco úmido. Quando for usá-los 
deve ser apenas numa face facilitando, assim, a secagem pela outra face. 
Tintas ácidas não poderão ser aplicadas sobre o reboco alcalino porque 
haverá uma reação química formando um sal com coloração diferente da pintura. 
Estas manchas podem ser evitadas usando-se seladores adequados. 
As madeiras resinosas, principalmente nas partes dos nós, devem ser 
seladas e só depois pintadas. 
As pinturas podem ser atacadas pelo meio ambiente. Por exemplo, a 
atmosfera ácida ataca as tintas alcalinas e vice-versa. A descoloração é 
conseqüência das radiações solares. As cores mais afetadas, pela ordem, são: 
verde, azul, vermelho e amarelo. Como existem pigmentos mais resistentes da 
mesma forma existem resinas mais resistentes. A descoloração também pode 
ocorrer por meio de substâncias presentes no ar. 
Na repintura, deve-se verificar se a nova tinta é compatível com a velha. Caso 
não seja, deve ser isolada com selador. 
 
 
33 
 
7.9 Desagregação 
 
A desagregação da pintura ocorre com pulverização e queda; descolamento e 
queda de placas; fissuramento da película, seguida de descolamento (foto 1 e 2). 
Uma das principais causas destas manifestações é a umidade da parede. Se 
a pintura for realizada com a parede úmida, a película de água vai isolar a tinta se for 
insolúvel em água. Se for solúvel provavelmente vão surgir manchas. Se a película 
de tinta for impermeável a água pressiona a tinta formando bolha no início e, depois, 
fissuramento e descolamento. Este problema é mais grave em pinturas com brilho 
porque são mais impermeáveis. 
A fissuração pode ocorrer quando a tinta e o substrato tiverem dilatações 
diferentes. É um fenômeno mais freqüente quando se usam vernizes, esmaltes e 
resinas em exteriores. 
As tintas de má qualidade descolam mais facilmente. A pintura a cal, por 
exemplo, desagrega se não tiver fixador. 
A desagregação da pintura também pode ocorrer no reboco pobre em 
aglomerante, porque facilmente vai se pulverizando. O preparo para a repintura deve 
garantir que a tinta velha esteja bem firme. Deve-se fazer escovamento e limpeza da 
superfície para proceder à nova pintura. 
No caso de o revestimento se apresentar fraco, deve-se refazê-lo em toda 
região com o defeito e seguir os procedimentos normais até a pintura final. 
 
7.10 Pintura sobre Metais 
 
No caso de grades, esquadrias e portas de aço, deve-se fazer a primeira 
pintura protetora (zarcão, grafite etc.) para depois aplicar a pintura final. 
Em caso de repintura, deve-se remover a ferrugem por processos mecânicos 
(palha de aço, escova, lixa, jato de areia etc.) ou químicos (ácido fosfórico, ferlikon 
etc) para depois aplicar a pintura de proteção e a final. 
 
7.11 A Umidade no Imóvel 
 
A forma de umidades de um imóvel tem as seguintes origens: capilaridade, 
chuva, vazamento da rede hidro-sanitária, condensação. A umidade oriunda de 
capilaridade é a que sobe do solo úmido, quando não for usado bloqueio para 
impedir a sua subida. As infiltrações provenientes das chuvas são bastante comuns 
nas paredes, dependendo da velocidade e direção do vento e das condições do 
revestimento. Os vazamentos das redes hidro-sanitárias se propagam ao longo das 
canalizações 
Trazendo sérios danos ao imóvel. 
A condensação é uma forma de umidade que está no ambiente e se acomoda 
nas paredes, podendo nelas penetrar se não forem devidamente preparadas. 
 
7.11.1 Vazamento proveniente da chuva na cobertura 
 
Os vazamentos na cobertura merecem uma investigação mais cuidadosa, 
porque são várias as causas que contribuem para o problema: caimento inadequado 
do telhado; vazamento por defeitos das telhas; transbordamento das calhas. 
Sobre o caimento do telhado, existem as recomendações para cada tipo de 
telha. Deve-se observar o ângulo de queda para evitar que a água entre nas 
34 
 
ligações entre as peças, principalmente com a ação do vento. As telhas com 
defeitos, tais como empenamento, fissuras, furos etc., também permitem a entrada 
da água para o forro. 
Os vazamentos nas calhas ocorrem por se transbordarem devido a um cálculo 
malfeito, a furos, à falta de queda, à falta de prumadas, ou até ao entupimento 
causado por folhas e pequenos animais. 
 
FOTO 1: Desagregação da pintura por efeitos da umidade. Arquivo do autor 
 
 
FOTO 2: Degradação do Concreto. Arquivo do autor 
 
7.12 Desagregação do Concreto 
 
As diversas formas de degradação do concreto se manifestam em 
conseqüência de fatores externos e internos. Tais manifestações podem ser de 
origem química e física. As de origem química podem ser classificadas da seguinte 
forma: 
 
 Agentes externos – através da penetração de íons agressivos como 
cloretos, sulfatos, dióxido de carbono e muitos outros elementos, os 
quais entram em contato com a estrutura interna do concreto em 
conseqüência de sua porosidade permeável; 
 Agentes internos, como a reação álcali-sílica, álcali- silicato, álcali-
carbonato e corrosão da armadura. 
 
35 
 
As causas de degradação de origem física são: ações de impacto, abrasão, 
erosão, cavitação, altas temperaturas, congelamento e degelo. 
 
7.13 Ações de Impacto 
 
As ações de impacto no concreto podem provocar fissuras, principalmente se a 
obra está em andamento. No caso de barragens onde se executam concretagem e 
escavações com detonação de rochas, representam grande perigo para o concreto. 
Em geral, a resistência ao impacto do concreto cresce com a resistência à 
compressão. A aderência pasta/agregado, o menor diâmetro máximo do agregado e 
o menor módulo de elasticidade – baixo coeficiente de Poisson do agregado – são 
os fatores que contribuem para aumentar a resistência ao impacto do concreto. 
 
7.14 Resistência à Abrasão 
 
A resistência à abrasão é a capacidade de suportar as ações superficiais por 
atrito ou percussão com um mínimo de desgaste.