Aula 08 gestao de contratos e convenios
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Aula 08 gestao de contratos e convenios


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Aula 08: Tipos de contratos: compra e venda, locação e contratos gratuitos
Introdução
  Nas últimas aulas, estudamos os contratos administrativos e os convênios. Nessa ocasião, veremos os tipos de contrato, começando pelos contratos de compra e venda que, como poderemos observar, são os mais utilizados, passando pelos contratos de locação e terminando com os contratos gratuitos.
Para tanto, voltaremos a examinar o Código Civil Brasileiro de 2002 e a obra de Paulo Nader, intitulada Curso de Direito Civil \u2013 Contratos.
Contratos de compra e venda
Definição
Começaremos agora a examinar o contrato de compra e venda a partir de sua definição, de acordo com o art. 481 do Código Civil Brasileiro de 2002, onde encontramos o seguinte:
\u201cPelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro\u201d. 
Este é o tipo de contrato mais utilizado pelas pessoas no dia-a-dia, sendo o mais importante dos contratos típicos. Quanto à sua natureza jurídica, podemos considerar o Contrato de Compra e Venda como consensual, bilateral, oneroso, comutativo e translativo de domínio. Vejamos o que isso significa.
Dizemos que é bilateral porque resulta da simples vontade das partes. De acordo com o artigo 482 do Código Civil brasileiro de 2002, no que se refere à compra e venda pura, este tipo de contrato exige somente o acordo das partes sobre o preço e o objeto. Contudo, no artigo 108, observa-se a necessidade de produção de uma escritura pública aos negócios jurídicos pertinentes \u201cà constituição, transferência, modificação e renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país\u201d.
Afirmamos que é bilateral porque as duas partes, isto é, comprador e vendedor, se tornam credor e devedor. Geralmente, a sua execução é imediata, pois a prestação do comprador sucede a do vendedor. No entanto, a execução pode ser continuada como nos casos de fornecimento de água, luz, gás, uma vez que o preço é dado em função do consumo de cada período médio e pode ser diferida, quando a compra é feita e o preço parcelado em várias prestações. 
Os contratos de compra e venda são onerosos porque comprador e vendedor assumem ônus e procuram vantagens. É comutativo porque, ao produzirem a declaração, as duas partes conhecem a prestação e a contraprestação, havendo equilíbrio entre o que se entrega e o que se recebe. Dizemos que este tipo de contrato é translativo de domínio, pois seu objetivo é a mudança de titularidade do direito de propriedade.  
Elementos essenciais
Consentimento ( consensus) 
O consentimento diz respeito à vontade das partes e deve incidir tanto sobre a coisa como sobre o preço com o objetivo de alcançar o resultado que o contrato oferece, isto é, a aquisição da coisa e a transferência do preço. A obrigação, no contrato de compra e venda, consiste em transferir o domínio da coisa por uma parte e o preço ajustado, por outra. Depois de vermos o elemento Consenso, examinaremos, agora, a \u201ccoisa\u201d e o preço.
Preço (pretium)
O preço deve ser pago em dinheiro ou seus equivalentes como cheque, nota promissória, letra de câmbio ou duplicata, pois, caso fosse de outra forma, se configuraria troca e não compra e venda. Do mesmo modo, o preço não pode ser irrisório ou fictício, pois se trataria de doação. Contudo, isso não garante a equivalência perfeita entre a coisa e o preço. As partes fixam o preço que é, nas palavras de Nader (2010:162), \u201c...o montante em dinheiro a ser pago pelo adquirinte\u201d. Todavia, pode-se compor uma parte do preço em dinheiro e uma parte em coisa, mas o valor desta última deve ser inferior ao do primeiro. Na lei brasileira, as transações de compra e venda devem ser feitas utilizando-se a moeda oficial em nosso país.
A obrigação básica do vendedor é transferir a propriedade da coisa para o comprador, cuja maior obrigação é realizar o pagamento pela aquisição do bem. No Brasil, o contrato de compra e venda não transfere a propriedade, apenas gera a obrigação de o vendedor transferi-la. É preciso que quem vende efetue a tradição, para que o comprador tenha o domínio sobre a coisa móvel. Também é necessário observar o tempo e o lugar combinados para a entrega da coisa e para o pagamento do preço. Quando se trata de compra e venda para pagamento no ato, o vendedor não é obrigado a entregar o bem sem antes receber o preço e o comprador não pode ser constrangido a efetuar o pagamento sem que o vendedor possa lhe transferir o domínio.
Coisa (res) 
Nos artigos 481 e 482 do Código Civil brasileiro, encontramos referência a \u201ccoisa\u201d e a \u201cobjeto\u201d.  A \u201ccoisa\u201d pode ser material ou imaterial, sendo sempre o objeto da prestação do vendedor e deve ser juridicamente alienável, por meio de contrato de compra e venda. Caso  contrário, pode ocorrer a nulidade ou a anulabilidade do contrato, conforme os artigos 496 e 497 do Código Civil brasileiro. Restrições à compra e venda de algumas coisas imóveis são estabelecidas pela Constituição Federal, como imóveis de interesse público, terras ocupadas por indígenas etc.
Pode-se afirmar que a coisa é o bem que o vendedor se compromete a transferir para o comprador. Pode ser corpórea (móveis e imóveis) ou incorpórea (direitos autorais, por exemplo). De acordo com Paulo Nader (2010:163), existem três condições para que a coisa se apresente como objeto de compra e venda: existência, individuação e disponibilidade. Na falta da coisa (existência), teremos a compra e venda nula, mas, nos casos em que a coisa possa vir a existir no futuro, não há óbices, como no caso de venda de direitos de edição de obra literária a ser escrita ou da produção agrícola, com a prática da venda da colheita futura. Segundo Nader, nosso ordenamento jurídico admite que a coisa futura pode ser objeto tanto da promessa quanto do contrato definitivo de compra e venda.
A coisa deve ser individuada, isto é, determinada ou, pelo menos, determinável a partir da indicação de gênero e de quantidade. Já a disponibilidade se refere ao fato de a coisa estar no comércio, no mercado.
Atencao
Riscos - o perecimento ou deterioração da coisa antes da entrega e, como consequência de caso fortuito ou força maior, no Direito brasileiro é visto como responsabilidade do vendedor, uma vez que ele ainda detém o seu domínio. De acordo com Nader (2010:167), \u201c... à vista do disposto no art. 481 da Lei Civil, pelo contrato uma das partes se obriga a transferir o domínio e a outra, a pagar o preço convencionado\u201d.
Contratos de locação
De acordo com Paulo Nader, no Brasil a relação ex locato é regida por três documentos básicos: o Código Civil (artigos 565 a 578); a Lei nº 8.425, de 18/10/1991 (Lei do Inquilinato) e a Lei nº 4.504, de 30/11/1964 (Estatuto da Terra \u2013 artigos 95 e 95-A).
No Código Civil encontramos os princípios gerais da locação e regras quanto à locação de imóveis pertencentes à União, Estados e Municípios, às suas autarquias e instituições públicas.
A locação de imóvel urbano é regulada pela Lei do Inquilinato, cujas disposições versam sobre os direitos e deveres das partes e os procedimentos judiciais correspondentes. 
Locação urbana
Note-se que, para fins locatícios, considera-se o imóvel como urbano de acordo com a finalidade da locação. Dito de outra forma, o imóvel é urbano quando o seu fim não é a exploração da terra ou pecuária, independente da sua localização. 
Locação rural
A locação rural é norteada pelo Estatuto da Terra e trata de imóveis destinados à agricultura e pecuária. Em casos em que a distinção entre imóvel urbano e imóvel rural se torna difícil, utiliza-se o critério da predominância. Assim, afirma Paulo Nader (2010:252), \u201c...se o imóvel, além de conter casa edificada, onde o locatário reside com a família, possui terreno com plantações e criação de aves, há de se apurar a função principal da locação e esta indicará o estatuto aplicável\u201d.
Definição
O contrato de locação