Aula 08 gestao de contratos e convenios

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Aula 08: Tipos de contratos: compra e venda, locação e contratos gratuitos
Introdução
  Nas últimas aulas, estudamos os contratos administrativos e os convênios. Nessa ocasião, veremos os tipos de contrato, começando pelos contratos de compra e venda que, como poderemos observar, são os mais utilizados, passando pelos contratos de locação e terminando com os contratos gratuitos.
Para tanto, voltaremos a examinar o Código Civil Brasileiro de 2002 e a obra de Paulo Nader, intitulada Curso de Direito Civil – Contratos.
Contratos de compra e venda
Definição
Começaremos agora a examinar o contrato de compra e venda a partir de sua definição, de acordo com o art. 481 do Código Civil Brasileiro de 2002, onde encontramos o seguinte:
“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. 
Este é o tipo de contrato mais utilizado pelas pessoas no dia-a-dia, sendo o mais importante dos contratos típicos. Quanto à sua natureza jurídica, podemos considerar o Contrato de Compra e Venda como consensual, bilateral, oneroso, comutativo e translativo de domínio. Vejamos o que isso significa.
Dizemos que é bilateral porque resulta da simples vontade das partes. De acordo com o artigo 482 do Código Civil brasileiro de 2002, no que se refere à compra e venda pura, este tipo de contrato exige somente o acordo das partes sobre o preço e o objeto. Contudo, no artigo 108, observa-se a necessidade de produção de uma escritura pública aos negócios jurídicos pertinentes “à constituição, transferência, modificação e renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país”.
Afirmamos que é bilateral porque as duas partes, isto é, comprador e vendedor, se tornam credor e devedor. Geralmente, a sua execução é imediata, pois a prestação do comprador sucede a do vendedor. No entanto, a execução pode ser continuada como nos casos de fornecimento de água, luz, gás, uma vez que o preço é dado em função do consumo de cada período médio e pode ser diferida, quando a compra é feita e o preço parcelado em várias prestações. 
Os contratos de compra e venda são onerosos porque comprador e vendedor assumem ônus e procuram vantagens. É comutativo porque, ao produzirem a declaração, as duas partes conhecem a prestação e a contraprestação, havendo equilíbrio entre o que se entrega e o que se recebe. Dizemos que este tipo de contrato é translativo de domínio, pois seu objetivo é a mudança de titularidade do direito de propriedade.  
Elementos essenciais
Consentimento ( consensus) 
O consentimento diz respeito à vontade das partes e deve incidir tanto sobre a coisa como sobre o preço com o objetivo de alcançar o resultado que o contrato oferece, isto é, a aquisição da coisa e a transferência do preço. A obrigação, no contrato de compra e venda, consiste em transferir o domínio da coisa por uma parte e o preço ajustado, por outra. Depois de vermos o elemento Consenso, examinaremos, agora, a “coisa” e o preço.
Preço (pretium)
O preço deve ser pago em dinheiro ou seus equivalentes como cheque, nota promissória, letra de câmbio ou duplicata, pois, caso fosse de outra forma, se configuraria troca e não compra e venda. Do mesmo modo, o preço não pode ser irrisório ou fictício, pois se trataria de doação. Contudo, isso não garante a equivalência perfeita entre a coisa e o preço. As partes fixam o preço que é, nas palavras de Nader (2010:162), “...o montante em dinheiro a ser pago pelo adquirinte”. Todavia, pode-se compor uma parte do preço em dinheiro e uma parte em coisa, mas o valor desta última deve ser inferior ao do primeiro. Na lei brasileira, as transações de compra e venda devem ser feitas utilizando-se a moeda oficial em nosso país.
A obrigação básica do vendedor é transferir a propriedade da coisa para o comprador, cuja maior obrigação é realizar o pagamento pela aquisição do bem. No Brasil, o contrato de compra e venda não transfere a propriedade, apenas gera a obrigação de o vendedor transferi-la. É preciso que quem vende efetue a tradição, para que o comprador tenha o domínio sobre a coisa móvel. Também é necessário observar o tempo e o lugar combinados para a entrega da coisa e para o pagamento do preço. Quando se trata de compra e venda para pagamento no ato, o vendedor não é obrigado a entregar o bem sem antes receber o preço e o comprador não pode ser constrangido a efetuar o pagamento sem que o vendedor possa lhe transferir o domínio.
Coisa (res) 
Nos artigos 481 e 482 do Código Civil brasileiro, encontramos referência a “coisa” e a “objeto”.  A “coisa” pode ser material ou imaterial, sendo sempre o objeto da prestação do vendedor e deve ser juridicamente alienável, por meio de contrato de compra e venda. Caso  contrário, pode ocorrer a nulidade ou a anulabilidade do contrato, conforme os artigos 496 e 497 do Código Civil brasileiro. Restrições à compra e venda de algumas coisas imóveis são estabelecidas pela Constituição Federal, como imóveis de interesse público, terras ocupadas por indígenas etc.
Pode-se afirmar que a coisa é o bem que o vendedor se compromete a transferir para o comprador. Pode ser corpórea (móveis e imóveis) ou incorpórea (direitos autorais, por exemplo). De acordo com Paulo Nader (2010:163), existem três condições para que a coisa se apresente como objeto de compra e venda: existência, individuação e disponibilidade. Na falta da coisa (existência), teremos a compra e venda nula, mas, nos casos em que a coisa possa vir a existir no futuro, não há óbices, como no caso de venda de direitos de edição de obra literária a ser escrita ou da produção agrícola, com a prática da venda da colheita futura. Segundo Nader, nosso ordenamento jurídico admite que a coisa futura pode ser objeto tanto da promessa quanto do contrato definitivo de compra e venda.
A coisa deve ser individuada, isto é, determinada ou, pelo menos, determinável a partir da indicação de gênero e de quantidade. Já a disponibilidade se refere ao fato de a coisa estar no comércio, no mercado.
Atencao
Riscos - o perecimento ou deterioração da coisa antes da entrega e, como consequência de caso fortuito ou força maior, no Direito brasileiro é visto como responsabilidade do vendedor, uma vez que ele ainda detém o seu domínio. De acordo com Nader (2010:167), “... à vista do disposto no art. 481 da Lei Civil, pelo contrato uma das partes se obriga a transferir o domínio e a outra, a pagar o preço convencionado”.
Contratos de locação
De acordo com Paulo Nader, no Brasil a relação ex locato é regida por três documentos básicos: o Código Civil (artigos 565 a 578); a Lei nº 8.425, de 18/10/1991 (Lei do Inquilinato) e a Lei nº 4.504, de 30/11/1964 (Estatuto da Terra – artigos 95 e 95-A).
No Código Civil encontramos os princípios gerais da locação e regras quanto à locação de imóveis pertencentes à União, Estados e Municípios, às suas autarquias e instituições públicas.
A locação de imóvel urbano é regulada pela Lei do Inquilinato, cujas disposições versam sobre os direitos e deveres das partes e os procedimentos judiciais correspondentes. 
Locação urbana
Note-se que, para fins locatícios, considera-se o imóvel como urbano de acordo com a finalidade da locação. Dito de outra forma, o imóvel é urbano quando o seu fim não é a exploração da terra ou pecuária, independente da sua localização. 
Locação rural
A locação rural é norteada pelo Estatuto da Terra e trata de imóveis destinados à agricultura e pecuária. Em casos em que a distinção entre imóvel urbano e imóvel rural se torna difícil, utiliza-se o critério da predominância. Assim, afirma Paulo Nader (2010:252), “...se o imóvel, além de conter casa edificada, onde o locatário reside com a família, possui terreno com plantações e criação de aves, há de se apurar a função principal da locação e esta indicará o estatuto aplicável”.
Definição
O contrato de locaçãoocorre quando o locador se obriga a ceder o uso e o gozo de coisa não fungível à outra parte que é o locatário, temporariamente, mediante a promessa de devida prestação.
Diferença entre Locação e Compra e Venda, segundo Nader (2010:254)
A locação confere ao inquilino apenas o direito de uso e gozo da coisa, enquanto na compra e venda a aquisição de domínio implica o poder de uso, gozo e disponibilidade.
Os efeitos do contrato locatício são transitórios, dada a temporariedade da relação, enquanto na compra e venda os resultados são perpétuos.
As coisas fora do comércio não podem ser vendidas, mas não impede a sua locação.
O vendedor responsabiliza-se apenas pelos vícios redibitórios coetâneos à venda, enquanto o locador responde também pelos supervenientes à formação do contrato.
Para o vendedor, os riscos da coisa cessam com a entrega, enquanto para o locador eles perduram, de acordo com o princípio res perit domino.
Quem recebe a coisa porque a comprou, pode usá-la livremente, enquanto o locatário obriga-se a dar o destino convencionado.
Objeto
De acordo com Nader (2010:256), o objeto da locação é a coisa ou objeto móvel ou imóvel, não fungível, cedida pelo locador, para fins de uso e gozo. 
Os quatro elementos primordiais do contrato de locação são estes: consentimento, coisa, preço e prazo.
Obrigação do locador
De acordo com o Código Civil, a obrigação do locador diz respeito à entrega da coisa e suas pertenças ou componentes básicos, segundo a forma e o prazo estabelecidos. Geralmente, a entrega ocorre assim que se celebra o laço contratual. Esta entrega pode ser material ou simbólica. A coisa entregue deve estar em condições de ser utilizada conforme a finalidade prevista. Caso contrário, há infração contratual, pois o prometido não foi cumprido. O locatário, então, tem o direito de exigir a resolução e o ressarcimento por perdas e danos.
Segundo o artigo 566, Inciso II do Código Civil, também é dever do locador garantir o uso pacífico da coisa. O princípio da boa fé exige mútua cooperação das partes. Conforme Nader (2010:259):
“A obrigação do locador não se limita à abstenção de atos provocadores de turbação ou esbulho, mas inclui as providências necessárias à eliminação de eventuais defeitos ou vícios da coisa, bem como a defesa da posse contra os que se intitulam com direitos ao objeto da locação (art. 568). Haverá de atender às exigências da administração pública, pertinentes à conservação ou adaptação da coisa às posturas municipais. Saliente-se que o locatário possui legitimidade para ajuizar interditos possessórios, inclusive em face do locador, sempre que necessários à proteção de sua posse.”
O respeito ao prazo contratual é obrigação de ambos e a entrega da coisa requer a sua prévia desocupação, quando se trata de imóvel.
Obrigação do locador
A principal obrigação do locatário é utilizar a coisa de acordo com a finalidade convencionada ou presumida. O locatário deve zelar pela coisa como se fosse seu dono, segundo dispõe o Inciso I do artigo 569. O uso indevido ou diverso daquele estipulado no contrato pode ensejar perdas e danos pelo locador, se comprovados os prejuízos sofridos. O mesmo pode ser aplicado se ocorrer deterioração ou perda total do objeto por culpa do locatário, conforme o artigo 570 do Código Civil.
Paga-se um aluguel como contraprestação. Geralmente, a periodicidade do pagamento é mensal, mas pode ser negociada. O quantum do aluguel e sua revisão são livremente negociados pelas partes. É comum que o pagamento seja feito em dinheiro, mas pode ser efetuado também in natura. É necessário que haja pontualidade e compreenda todas as obrigações financeiras, como taxas de condomínio, impostos e contas de consumo estipuladas.
No caso de terceiros alegarem direito de propriedade, o locatário deverá avisar ao locador para que este tome as providências devidas.
Com o término do contrato, o locatário deverá devolver o objeto do contrato no estado em que o recebeu, a parte os desgastes naturais de uso e os provocados pela ação do tempo. O Código Civil faculta às partes o rompimento do vínculo antes do fim do prazo estabelecido no contrato, mas o locatário ficará sujeito ao pagamento de multa proporcional caso entregue a coisa antes do acordado.
A relação de locação pode se extinguir pelo vencimento do prazo contratual, pela venda da coisa ou pela morte de uma das partes. 
Atuação do gestor/fiscal de contratos
Locação para fins residenciais e para fins comerciais e industriais
As regras para a locação de imóveis não residenciais são diferentes daquelas referentes aos imóveis residenciais. 
Sugerimos a leitura atenta da Nova Lei do Inquilinato para entender porque atualmente se diz que ficou mais fácil alugar um imóvel, as garantias para locadores e locatários etc. 
Tipos de contratos gratuitos
Neste ponto, nos dedicaremos a estudar os contratos de natureza gratuita. Desta forma, veremos a definição e características da doação, da fiança e do comodato.
Doação
Acredita-se que a doação seja a forma mais antiga de transmissão da propriedade sendo manifestação de apoio, de solidariedade ao próximo. Não há como comprovar esta crença, mas é fato que, entre o benfeitor e o beneficiário, quase sempre existe uma relação de parentesco ou de amizade. Como é contrato, a doação implica na anuência do beneficiário.
Pela doação, o doador se obriga a transmitir bens ou vantagens para o donatário, movido pelo espírito de liberalidade. De acordo com Nader (2010:235), não é qualquer benefício que se configura como doação. É preciso que haja diminuição do acervo de bens do doador e aumento do acervo de bens do donatário.
O elemento que diferencia a doação de qualquer outro tipo de contrato é ato de liberalidade praticado pelo doador. É, então, o animus donandi, elemento subjetivo da doação, junto com a aceitação pelo donatário. O propósito do doador é beneficiar o donatário. Conforme Nader (2010:235):
O fundamental é que a vontade declarada seja reveladora da intenção de transferir parte do patrimônio para o acervo de bens do beneficiário. O ato há de ser espontâneo, desprovido de obrigatoriedade. O desejo de compensar o beneficiário por fatos pretéritos não exclui o animus donandi, nem desnatura a doação. Fundamental é não se confundir as motivações psicológicas com a declaração consciente de vontade. Esta é que define o animus donandi. Embora haja outros tipos contratuais gratuitos, somente na doação a liberalidade se faz presente...
Tipos de contratos gratuitos
Para que o doador possa fazer a doação, é necessário que tenha capacidade de fato inerente aos negócios jurídicos em geral e capacidade jurídica ou legitimidade para a prática do ato. Quanto ao donatário, é preciso que tenha aptidão para receber a doação, ou seja, capacidade de fato.
Unilateral: Porque apenas o doador efetiva a prestação de dar.
Gratuita: Porque apenas uma das partes se beneficia com o acréscimo de seu patrimônio.
Consensual: Porque basta o consentimento das partes para que se realize.
ATENÇÃO
Paulo Nader alerta para o fato de que nem toda liberalidade é ato de doação. Só aquela que implica a diminuição do acervo patrimonial do benfeitor e o consequente acréscimo no patrimônio do beneficiado.
Espécies de doação
A doação pura ou simples é a mais comum. Resulta do único propósito de beneficiar o donatário. Não impõe encargos sobre o que recebe a doação, não tem por objetivo recompensar alguém por serviços prestados, nem subordina os efeitos do contrato a algum acontecimento futuro ou incerto.
A doação modal ou por encargo é aquele tipo em que o doador impõe ao donatário a prática de algum ato que não é caracterizado como obrigação correspectiva do benefício recebido. Observemos o exemplo de Nader (2010:240): “Alguém doa extensa propriedade rural, impondo ao donatário o dever de construir uma pequena capela no local”.
A doação remuneratória pode ser vista como um ato de reconhecimentoem que o objetivo é beneficiar alguém pela prática de atos de liberalidade, como serviços ou favores prestados ao doador ou a terceiro, suscetíveis de avaliação econômica, mas sem exigibilidade.
A doação mista ocorre quando existe preço irrisório na transferência de bens a outrem e isso causa ambiguidade, pois alguns autores, de acordo com Nader, interpretam este tipo como doação, e outros como contrato de compra e venda. O negócio parece uma compra e venda, pois apresenta seus elementos objetivos, mas dissimula a intenção de doar ou de comprar por um preço muito maior do que o valor venal.
A doação com cláusula de reversão (ex vi do art. 547) prevê que os bens doados retornem para o doador no caso deste sobreviver ao beneficiado. Esta cláusula deve ser escrita porque não pode ser presumida.
Chama-se Doação Condicional quando a transferência da coisa, de um patrimônio para outro, subordina-se à ocorrência de um fato futuro e incerto. O raciocínio, neste caso, é Se “A” é, “B deve ser, caso se concretize “C”. Vejamos o exemplo fornecido por Nader (2010:242): “Se uma pessoa doa um apartamento a outrem, sob a condição de que se forme em Direito antes de completar trinta anos de idade (A), deverá transferir o imóvel para o nome dessa pessoa (B), caso o acontecimento futuro e incerto se realize (C)”.
Doação com cláusula de inalienabilidade vitalícia é aquela que possui cláusula que impede o donatário de alienar o bem recebido. Esta cláusula tem caráter vitalício, mas se extingue com a morte do donatário. A coisa doada passa para os herdeiros do donatário. O artigo 1848 do Código Civil dispõe que: 
Art. 1848: “Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima.
§ 1o Não é permitido ao testador estabelecer a conversão dos bens da legítima em outros de espécie diversa.
§ 2o Mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros.
É importante notarmos que o nosso Código Civil dedicou duas seções ao tema da doação. A primeira trata Das Disposições Gerais e a segunda Da Revogação da Doação, que abrange do artigo 538 ao artigo 554.
Fiança
O vocábulo fiança tem origem no latim fido, fidis, fidere, fisus, fisum e seu significado é confiar em, garantir, abonar. A fiança faz parte da categoria dos contratos acessórios, pois não regula diretamente a relação social. Vejamos o que diz Paulo Nader (2010:421) sobre o tema:
Os contratos em geral são importantes ao tráfico jurídico, em maior ou menor grau, ao possibilitarem a composição de interesses. Alguns são valiosos em si mesmos, regulando diretamente a relação social. São chamados principais. Outros se revestem de significado na medida em que fornecem condições básicas à formação de outras convenções. São os acessórios. O contrato de fiança integra esta última categoria, pois a sua relevância deriva do contrato principal. A sua finalidade é conceder, ao credor da relação principal, garantia de adimplemento da obrigação. Trata-se de caução adicional, pois os bens do devedor respondem por suas dívidas.
Comodato
Existem dois tipos de contrato para empréstimo: o comodato e o mútuo. Trataremos do mútuo na próxima aula. O Comodato é o contrato real que se realiza pela entrega da coisa, que é, necessariamente, infungível e gera para o comandatário a obrigação de devolver um corpo certo. É contrato gratuito. O comodante continua proprietário da coisa e reponde pelos riscos.
Qual o conceito de comodato?
De acordo com Nader (2010:280), “Espécie do gênero empréstimo, comodante é o contrato pelo qual o comodante entrega uma coisa móvel ou imóvel, infugível, ao comodatário, gratuita e temporariamente, para a finalidade de uso e gozo. Não se opera a transmissão da propriedade, apenas a posse”.
Esta prática é generalizada, sobretudo, entre familiares e amigos, onde se emprestam, gratuitamente, por exemplo, livros, veículos, peças de vestuário, imóveis para finais de semana ou férias etc. O empréstimo e a devolução são combinados com base em convencionalismos sociais e não em princípios jurídicos.
É raro observarmos a ocorrência de comodato entre estranhos porque, por ser um contrato gratuito de empréstimo, não gera ganhos econômicos.
Além do proprietário, o usufrutuário também pode ceder a coisa em comodato, quando autorizado contratualmente. Conforme Nader (2010:282), “Trata-se de comodato inexistente quando a coisa cedida, para uso e gozo, já pertence ao comodatário. Por outro lado, extingue-se o comodato quando o comodatário adquire o domínio do objeto”.
Para a sua validade, o comodato deve contar com o consentimento e igual intenção entre as partes. Segundo o imposto no artigo 104 do Código Civil, é preciso que as partes tenham capacidade civil. Devido à sua característica gratuita, administradores, como tutores e curadores, não podem dar em comodato os bens que lhes foram confiados, exceto se obtiverem autorização especial.
O comodato é contrato real, unilateral, gratuito, informal e temporário. Diz-se que é real porque não basta o consenso, é preciso que a coisa seja entregue.
É unilateral porque apenas o comodatário assume obrigações e deve restituir a coisa no estado em que a recebeu, no prazo e local combinados.
Este tipo de contrato serve apenas para utilidade do comodatário. O que o distingue da locação é gratuidade. Segundo Nader (2010:284).
Nada impede, porém, que o comandatário assuma pequenos encargos, relativos ao recebimento da coisa, além de arcar com outras despesas, como a da taxa de condomínio e o imposto predial. Neste caso, a doutrina denomina o contrato por comodato modal. Se o comodatário assume responsabilidades financeiras de maior vulto, há de se questionar a gratuidade do contrato. 
Afirma-se que é contrato informal ou não solene porque o Código Civil não impõe uma forma especial. Para efeito de prova, as partes devem celebrar este tipo de contrato por escrito, mas, na prática, como o comodato é feito principalmente por amigos e familiares, raramente existe a celebração por escrito.
Afirma-se que é temporário porque pode ser firmado por prazo determinado ou determinável. Assim, conforme Nader (2010:285):
A exemplo da locação, a Lei Civil não fixou o prazo máximo de duração que pode ser longo, sem todavia ser perpétuo, sob pena de caracterizar-se doação e não comodato. Durante o tempo de vigência, seja o contrato por prazo determinado ou pelo tempo necessário ao uso devido, cumpre ao comodante respeitar o uso, mas, sobrevindo-lhe necessidade imprevista e urgente, poderá requerer em juízo a restituição da coisa, cumprindo-lhe deduzir a prova correspondente. Á a dicção do artigo 581.
É intuitu personae, pois a formação do contrato é determinada pela condição e qualidades do comodatário.