ABC DO ALUGUEL COD CONSUMIDOR

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APRESENTAÇÃO DO LIVRO EM SUA 
PRIMEIRA EDIÇÃO EM 1995 
 
Umas das grandes conquistas da sociedade na carta 
constitucional vigente foi a previsão assegurando os 
direitos dos consumidores brasileiros. 
Entrementes, a exemplo do que ocorre com outros 
dispositivos inseridos na magna carta, tornar-se-iam letra 
morta, não fosse a ação efetiva e destemida dos órgãos 
encarregados da defesa dos consumidores. 
Em momento oportuno o PROCON/ES, através de sua 
atuante administração, está editando este breviário, 
esclarecendo dúvidas e conscientizando sobremaneira a 
população. 
Redobram-se minhas esperanças, quando constato que 
órgãos públicos deixam o comodismo, partindo para 
ações incisivas e práticas como esta, cujos resultados 
certamente serão proveitosos. 
2 
 
Não tenho dúvidas que este trabalho inicial será 
aperfeiçoado e ampliado, através de sugestões daqueles 
que o compulsaram. 
Hora-me, pois, fazer a apresentação deste trabalho, 
levado a efeito pelo Sr. Secretário Executivo do Procon-
ES, coadjuvado por seus eficientes e laboriosos 
auxiliares. 
ADALTO DIAS TRISTÃO 
Professor Universitário, Desembargador e Escritor 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3 
 
PREFÁCIO 
O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer 
prazo? Qual o prazo mínimo para reajuste de aluguel? 
Pode ser verbal? O Locatário é obrigado a pagar reparo 
no imóvel sem ter feito Termo de Vistoria? E quando o 
contrato é padrão e já vem com aquela cláusula: “imóvel 
entregue em perfeito estado”? As chamadas taxas de 
reserva, contrato, idoneidade, etc., são de obrigação do 
locatário? O indexador de reajuste de aluguel pode ser 
vinculado ao salário mínimo? No contrato de locação, 
pode o locador exigir do locatário caução e fiança? As 
garantias da locação se estendem até quando? O aluguel 
poder ser cobrado antecipadamente? Locador pode 
recusar-se a fornecer recibo do pagamento do aluguel? 
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, 
poderá o locador reaver o imóvel? E o locatário? Poderá 
devolvê-lo? Caso o inquilino desista da locação durante o 
prazo do contrato como é feito o cálculo da multa 
proporcional? Qual o percentual máximo da multa por 
atraso de aluguel? 10% ou 2%? Se a garantia locatícia for 
fiança, em quais casos o fiador pode exonerar-se? O 
4 
 
locatário é obrigado a pagar o IPTU? Locatário pode votar 
em Assembleia de condomínio? 
Estas são algumas das centenas de dúvidas que os 
locatários enfrentam no dia a dia em busca de um teto 
para morar. Pensado nisso é analisando mais de 
duzentos contratos imobiliários de locação é que 
elaboramos o ABC do Aluguel Conforme o Código do 
Consumidor! Notamos, com todo o nosso respeito, que o 
poder economia, lamentavelmente, ainda gira em torno 
dos interesses dos Alphaville's em detrimento das 
Alphavellas! Mais do que nunca é precisamos 
democratizar a Lei! Essa é a palavra de ordem! 
Essa é a linguagem do livro que está para o operador do 
direito, bem como, para o mais leigo dos cidadãos. 
 
 
O AUTOR 
5 
 
ÍNDICE 
 
Como alugar – Dicas.....................................................................10 
O que deve constar no Contrato de Locação?.........,,,,,,,,,,,,,,,.....18 
Perguntas e respostas....................................,,,,,,,,,,,,,,,...............22 
1. O que significa a palavra Locador?...,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,....22 
2. O que significa a palavras Locatário?.......................................22 
3. O que significa Contrato de Locação?.....................................22 
4. O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo? 
Qual o prazo mínimo para reajuste? Pode ser verbal?.................24 
5. O Locatário é obrigado a pagar reparo no imóvel sem ter feito 
Termo de Vistoria?......................................................................25 
6. E quando o contrato é padrão e já vem com aquela cláusula: 
“imóvel entregue em perfeito estado”?.......................................27 
7. As chamadas taxas de reserva, contrato, idoneidade, etc., são 
de obrigação do locatário?...........................................................28 
8. O que é Declaração Anual de Quitação de Débito? Tem algum 
custo para sua emissão?.............................................................30 
9. E o pagamento mediante boleto bancário exigido por algumas 
administradoras é legal?..............................................................32 
10. O indexador de reajuste de aluguel pode ser vinculado ao 
salário mínimo?.............................................................................33 
6 
 
11. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário 
caução e fiança?...........................................................................33 
12. Como é feita a Caução?.........................................................34 
13. As garantias da locação tem prazo?.......................................35 
14. O aluguel poder ser cobrado antecipadamente?....................36 
15. Locador pode recusar-se a fornecer recibo do pagamento do 
aluguel?.........................................................................................36 
16. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, poderá 
o locador reaver o imóvel? E o locatário? Poderá devolvê-lo?.....37 
17. Caso o inquilino desista da locação durante o prazo do 
contrato como é feito o cálculo da multa?....................................38 
18. Qual o percentual máximo da multa por atraso de aluguel? 
10% ou 2%?..................................................................................38 
19. Se a garantia locatícia for fiança, em quais casos o fiador pode 
exonerar-se?.................................................................................39 
20. Quais as obrigações do locador?...........................................43 
21. E quais são as obrigações do locatário?................................45 
22. Locatário pode votar em Assembleia de Condomínio?..........47 
23. Condômino inadimplente tem direito a voto em Assembleia de 
Condomínio?.................................................................................49 
7 
 
24. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo 
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, o locador pode 
retomar o imóvel?........................................................................49 
25. E nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou 
superior a trinta meses?................................................................51 
26. Locatário tem direto de preferência na compra do imóvel 
locado, posto a venda?.................................................................52 
27. A venda interrompe a locação?..............................................52 
28. Qualquer que seja a locação (Comercial ou Residencial), o 
locatário pode emprestar ou ceder o imóvel?...............................53 
29. Inquilino tem direito a benfeitoria feita no imóvel?..................53 
30. Locador pode se recusar em receber as chaves no término da 
locação se o imóvel não estiver nas mesmas condições do Termo 
de Vistoria?..................................................................................56 
31. De acordo com a Lei do Inquilinato, quando o proprietário 
pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente?..............57 
32. Como saber se o proprietário está querendo cobrar um aluguel 
muito acima do valor do mercado?...............................................57 
33. Não existindo um acordo amigável e se o proprietário entrar 
com uma ação revisional, o que acontece?..................................5834. Ao fazer uma revisão de aluguel deve ser feito 
necessariamente um novo contrato de locação?..........................59 
35. O que é denúncia vazia?........................................................60 
8 
 
36. Em quais casos ocorre a denúncia?.......................................61 
37. A falta de pagamento do aluguel pode ocasionar ação de 
despejo?.......................................................................................62 
38. Durante o andamento da ação do despejo, o inquilino pode 
evitar o despejo por falta de pagamento?.....................................62 
39. Quantas vezes o inquilino pode se utilizar do recurso de pagar 
o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento?........62 
40. Se o proprietário não aceitar receber o valor do aluguel, o que 
o inquilino poderá fazer para pagar esse aluguel e evitar uma ação 
de despejo por falta de pagamento?...........................................63 
41. Se o inquilino efetuar o depósito do valor do aluguel no banco 
(de acordo com a lei), o proprietário ainda poderá entrar com a 
ação de despejo?..........................................................................64 
42. Advogado que faz cobrança por meio da imobiliária pode 
cobrar honorários extrajudicialmente sobre o valor do aluguel em 
atraso?.........................................................................................64 
43. Como se calcula o valor da multa, correção, etc., em aluguel 
atraso?.........................................................................................65 
44. O que é locação para temporada?..........................................66 
45. O locador pode exigir o aluguel antecipado?..........................66 
46. O que ocorre se findo o prazo ajustado o locatário permanecer 
no imóvel sem oposição do locador?............................................67 
47. O que é locação não comercial?............................................69 
9 
 
48. Quando uma locação residencial é alugada por pessoa jurídica 
pelo prazo de 30 meses, para residência de seus funcionários, ela 
é residencial?...............................................................................69 
49. O que é denúncia vazia?........................................................70 
50. Qual sua previsão legal?.......................................................70 
51. Há como pedir renovação do contrato?..................................71
 
52. Qual o prazo para pedir a renovação do contrato?.................72 
53. A renovação ocorre automaticamente?..................................72 
54. Existem casos em que o locador não está obrigado a renovar 
o contrato?...................................................................................72 
55. Há casos em que o locatário tem direito a indenização caso 
não haja renovação?.....................................................................73 
56. Locações de Hospitais, escolas, se findo o contrato, pode o 
locador pedir o imóvel sem justificativa – denúncia vazia?...........74 
Modelos.........................................................................................75 
Termo de Vistoria de Imóvel ................................................75 a 79 
Contrato de Locação Residencial ........................................79 a 91 
Contrato de Locação para Temporada.................................91 a 95 
Contrato de Locação Comercial .................................... ...95 a 112 
Contrato de Locação de Vaga de Garagem.....................113 a 117 
 
 
10 
 
 
 
COMO ALUGAR – DICAS 
 
O primeiro cuidado que o inquilino deve tomar é com 
anúncios em jornais, panfletos, etc. Geralmente esses 
anúncios são publicados por administradoras, imobiliárias 
e corretores. Assim, devem constar obrigatoriamente, 
além dos dados do imóvel anunciado, bem como o 
número de inscrição no CRECI (Conselho Regional dos 
Corretores de Imóveis). Caso não tenha esse número, 
procure outro. 
Já é pacífico que se o imóvel é oferecido por 
administradoras, imobiliárias e corretores de imóveis há 
relação de consumo. 
Confira: 
RECURSO ESPECIAL Nº 509.304 - PR (2003⁄0034681-0) 
 
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS 
CUEVA 
RECORRENTE : APOLAR IMÓVEIS LTDA 
ADVOGADO : JOSE DO CARMO BADARO E 
OUTRO(S) 
RECORRIDO : JOSÉ RIVA SOBRINHO 
11 
 
ADVOGADO : ORIMAR CROCETTI DE FREITAS E 
OUTRO(S) 
EMENTA 
 
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO 
IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO 
FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO 
DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO 
CONSUMIDOR. 
1. O contrato de administração imobiliária possui natureza 
jurídica complexa, em que convivem características de diversas 
modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, 
administração, mandato -, não se confundindo com um contrato 
de locação, nem necessariamente dele dependendo. 
2. No cenário caracterizado pela presença da administradora 
na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos 
duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, 
estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa 
administradora, e a de locação propriamente dita, em que a 
imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 
3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de 
destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, 
aquele que contrata os serviços de uma administradora 
de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how 
 oferecido em benefício próprio,não se tratando propriamente 
de atividade que agrega valor econômico ao bem. 
4. É relação autônoma que pode se operar com as mais 
diversas nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, 
sem que sequer se tenha como objetivo a locação daquela 
edificação. 
5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida 
com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova 
contratação, envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, 
pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de 
pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas à 
12 
 
conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em 
casos extremos, ao simples exercício da posse, presente uma 
eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar a 
sua destinação final econômica em relação ao contratante. 
 
6. Recurso especial não provido. 
 
ACÓRDÃO 
 
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima 
indicadas, decide a Terceira Turma, por unanimidade, negar 
provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) 
Sr(a).Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, 
João Otávio de Noronha e Paulo de Tarso Sanseverino 
votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, 
o Sr. Ministro Sidnei Beneti. 
 
Brasília (DF), 16 de maio de 2013 (Data do Julgamento) 
 
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Relator 
 
Vejamos outra posição: 
 
“CIVIL - PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR 
DANOS MATERIAIS - ALEGADA OMISSÃO DA 
ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS - LOCAÇÃO - 
CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PREVISTAS NOS 
CONTRATOS - RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO. 
PRELIMINARES DAS CONTRA-RAZÕES AFASTADAS - 
IMPROVIDO. 
V - A PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO DE 
IMÓVEL É DE NATUREZA CONSUMERISTA, RAZÃO 
PORQUE INCIDEM AS REGRAS E PRINCÍPIOS DO CÓDIGO 
DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA RELAÇÃO JURÍDICA 
FIRMADA COM O CONSUMIDOR, INCLUSIVE AQUELAS 
13 
 
ATINENTES À RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA 
FORNECEDORA (ART. 14 E §§ DO CDC). 
 
VI - PORÉM, SE A FORNECEDORA DEMONSTRA TER 
AGIDO COM A DILIGÊNCIA NECESSÁRIA E 
RECOMENDADA NA EXECUÇÃO DOS SERVIÇOS DE 
ADMINISTRAÇÃO CONTRATADOS, TOMANDO AS 
MEDIDAS PERTINENTES E RECOMENDADAS, INCLUSIVEAJUIZANDO OPORTUNA E ADEQUADA PROVIDÊNCIA 
JUDICIAL CONTRA OS LOCATÁRIOS E SEUS FIADORES 
INADIMPLENTES, NÃO HÁ COMO POSSA SER CIVILMENTE 
RESPONSABILIZADA, VEZ QUE AUSENTE O DEFEITO NA 
PRESTAÇÃO DO SERVIÇO (ART. 14, § 3º, DO CDC). VIII - 
RECURSO CONHECIDO, PRELIMINARES REPELIDAS E, NO 
MÉRITO, IMPROVIDO.TJDF - APELAÇÃO CÍVEL : AC 
20030110893285 DF” 
 
Nesse sentido, existem duas relação estabelecidas, a do 
locador com a imobiliária e a do locatário com a 
imobiliária. 
 
Confira: 
Quando se trata do proprietário do imóvel com a 
imobiliária, não é aquele destinatário final, pois esta 
sendo colocado para render fruto civis, alugueis, logo o 
locador visa lucro. Porém, a exceção existirá, se quando 
se coloca o imóvel para ser administrado pela imobiliária, 
for de alguma forma “vulnerável”, que segundo o Código 
14 
 
do Consumidor mereceria tutela especial, um exemplo: 
pessoas que só possuem um imóvel para alugar. 
 
Por sua vez, em relação ao locatário e a imobiliária sem 
dúvidas existe a relação de consumo. Contudo, ao 
contrario não se daria na locação comercial, pois a 
destinação do imóvel pelo locatário tem fins lucrativos. 
Portanto, não é o destinatário final como determina o 
Código do Consumidor. 
Confira: 
 
“Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que 
adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.” 
 
Por outro lado, se observado elementos (vulnerabilidade; 
etc.) de uma relação de consumo, artigos 2º e 3º do 
Código do Consumidor, poderá este ser aplicado nas 
relações de locação. 
 
A título de exemplo: A publicidade veiculada por 
imobiliárias, administradoras e corretores, devem seguir 
as normas do Código do Consumidor, entre elas a da 
publicidade: 
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Confira: 
Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. 
§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou 
comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente 
falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz 
de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, 
características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, 
preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. 
Alguns exemplos de publicidade enganosa: O imóvel é 
anunciado por um preço e no momento da contratação 
alegam que houve um erro e o preço é outro. Outros 
anúncios aparecem dizendo que o imóvel está em perfeito 
estado, contudo quando o inquilino faz à visita a realidade 
é outra. Nesses e em muitos outros casos quem anunciou 
deve cumprir com a oferta. 
Confira o que diz o Código do Consumidor: 
Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar 
cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o 
consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha: 
 I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da 
oferta, apresentação ou publicidade; 
II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente; 
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 III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia 
eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a 
perdas e danos. 
Já quando o contrato é feito diretamente com o 
proprietário, não há relação de consumo. Geralmente a 
locação é celebrada por meio de contrato comprado em 
papelaria. Nesses contratos o inquilino deve ler 
cuidadosamente todas as cláusulas, pois muitas delas 
não condizem com a real condição do imóvel. 
A cláusula que gera constantes disputas judiciais se 
refere à condição do imóvel. Em regra vem assim 
redigida: “O imóvel locado está perfeito estado de 
conservação e uso.” 
Portanto, o inquilino deve exigir que seja feito o Termo de 
Vistoria e que faça parte do contrato. 
Evite o contrato verbal! Ele é legal, mas, certamente no 
final do contrato pode gerar aquele “Disse me disse” que 
além de causar desgastes inoportunos seu fim é a justiça! 
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O segundo cuidado é avaliar a localização o preço, a 
infraestrutura de serviços prestados na região 
(supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc. 
Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o 
Termo de vistoria de quem aluga. Esse termo é uma 
relação escrita descrevendo as condições gerais do 
imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações 
elétricas e hidráulicas. O Termo de Vistoria deverá fazer 
parte do contrato ficando uma via em posse do inquilino. 
Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de 
solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma 
carta protocolada junto à a quem alugou. Assim ele estará 
isento de possíveis problemas. Outra forma para reforçar 
o Termo de Vistoria é juntar fotos e seus negativos do 
imóvel tiradas em vários ângulos 
 
Outro ponto importante a ser observado é testar torneiras; 
luz; descarga de banheiro; verificar pintura (nesse caso se 
a pintura for nova, exija o nome da tinta para eventuais 
reparos); vazamento, etc. E não esqueça que tudo deve 
constar do Termo de Vistoria. 
 
18 
 
 
O QUE DEVE CONSTAR NO CONTRATO DE 
LOCAÇÃO 
 
Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se 
houver; 
Descrição e endereço do imóvel locado; 
Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste; 
Forma e local do pagamento; 
Modalidade de garantia apresentada (fiador, etc.); 
Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, 
água, luz, IPTU, etc.); 
Destinação do imóvel (residencial ou comercial); 
Duração do contrato; 
Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel; 
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Termo de vistoria (descrição do estado de conservação 
do imóvel) que deve ser fazer integrante do imóvel. 
 Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado 
através da aplicação de índices oficiais do governo, 
acumulados no período. 
Caso o inquilino tenha interesse em adquirir o imóvel em 
caso de alienação, registrar o contrato no Cartório de 
Registro de Imóveis. 
Veja o que diz a Lei do Inquilinato: 
A Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) cita, em dois artigos, a 
respeito da averbação do contrato de locação (Cláusula) 
no registro de imóveis: 
No artigo 8º prevê que “se o imóvel for alienado durante a 
locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o 
prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a 
locação for por tempo determinado e o contrato contiver 
cláusula de vigência em caso de alienação e estiver 
averbado junto à matrícula do imóvel”. (Grifos). 
20 
 
No artigo 33º, diz que “o locatário preterido no seu direito 
de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e 
danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato 
de transferência, haver para si o imóvel locado, se o 
requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do 
ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de 
locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da 
alienação junto à matrícula do imóvel”. 
E, no parágrafo único, complementa, que “a averbação 
far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de 
locação, desde que subscrito também por duas 
testemunhas” 
Na prática, pouquíssimos locatários se preocupam em 
averbar o contrato de locação no registro de imóveis. 
No caso do artigo 8º, o inquilino está sujeito a ter que 
devolver o imóvel antes do término da locação. 
Já na hipótese do artigo 33º, à primeira vista se entende 
que para o locatário reclamar perdas e danos ao ter seu 
21 
 
direito de preferência desrespeitado, o contrato de 
locação deve estar averbado no registro de imóveis. 
Entretanto, esse não foi o entendimento do Superior 
Tribunal de Justiça no Recurso Especial 1216009, 
comentado no clipping eletrônico da Associação dos 
Advogados de SãoPaulo do dia 04 de julho de 2011. 
Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, o 
artigo 33º deve ser interpretado de maneira diferente: não 
há necessidade do contrato estar averbado no registro de 
imóveis para que o inquilino, preterido no direito de 
preferência, reclame perdas e danos. 
A exigência da averbação é somente para os casos nos 
quais o inquilino pretenda haver para si o imóvel. 
De qualquer forma a orientação é que se faça a 
averbação. 
 
 
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PERGUNTAS E RESPOSTAS 
1. O QUE SIGNIFICA A PALAVRA LOCADOR? 
Locador é a pessoa que em contrato de locação (verbal 
ou escrito) se obrigou a ceder algo, (mediante 
pagamento) ou a prestar um serviço. 
2. O QUE SIGNIFICA A PALAVRAS LOCATÁRIO? 
 
A pessoa que contrata moradia pagando uma 
determinada quantia estipulada em contrato, podendo 
esse ser verbal ou escrito. 
 
3. O QUE SIGNIFICA CONTRATO DE LOCAÇÃO? 
 
É aquele contrato pelo qual uma das partes (locador) se 
obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado 
ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante 
certa retribuição. Trata-se de contrato bilateral, mediante 
pagamento, consensual (surge no acordo da 
vontade), comutativo (as partes sabem seus efeitos 
23 
 
futuros), diferido (adiado) no futuro e não solene (pode 
ser verbal, por exemplo). 
Há três modalidades de locação: 
 de bem; 
 de serviço; 
 de obra. 
 
O art. 1º em seu parágrafo único da Lei nº 8.245 de 1991 
aponta quais as locações que não estão abrangidas pela 
lei. 
Confira: 
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e 
pelas leis especiais: 
a) as locações: 
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos 
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para 
estacionamento de veículos; 
3. de espaços destinados à publicidade; 
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim 
considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus 
usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; 
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b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas 
modalidades. 
 
4. O CONTRATO DE LOCAÇÃO PODE SER AJUSTADO 
POR QUALQUER PRAZO? QUAL O PRAZO MÍNIMO 
PARA REAJUSTE? PODE SER VERBAL? 
 
Sim. De acordo com o Art. 3º da Lei do Inquilinato o 
contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo. 
Entretanto, se igual ou superior a dez anos é obrigatório a 
assinatura do cônjuge se o locador for casado; prazo 
abaixo de 10 anos somente quem loca assina. Por fim, o 
prazo mínimo para locação residencial é de um ano pelo 
seguinte motivo: 
Por força da lei nº. 10.192, de 14 de fevereiro de 2001, a 
periodicidade dos reajustes de aluguéis residências, só 
pode ocorrer anualmente como disposto no seu artigo Art. 
2º, § 1º. A respeito do prazo mínimo de reajuste segue o 
mesmo critério, ou seja, anual. 
Portanto, os contratos de aluguéis poderão conter 
cláusula de reajuste, desde que de prazo igual ou 
25 
 
superior a um ano. Observe-se, sob esse aspecto, que é 
nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou 
correção monetária de periodicidade inferior a um ano 
(art. 2°, § 1°). 
Quanto a sua forma, ele pode ser verbal ou por escrito. 
Caso seja verbal o locatário para evitar dissabores deve 
exigir recibo. 
 
5. O LOCATÁRIO É OBRIGADO A PAGAR REPARO NO 
IMÓVEL SEM TER FEITO TERMO DE VISTORIA? 
 
Das obrigações do Locador mencionadas no Art. 22 da 
Lei do Inquilinato duas são obrigatórias: entregar ao 
locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a 
que se destina e responder pelos vícios ou defeitos 
anteriores à locação. Assim, caso não seja feito o Termo 
de Vistoria, descabe pretensão de cobrança de reparos 
no imóvel locado se não realizada vistoria inicial e final, 
com acompanhamento do locatário e de testemunha ou 
fiador. Orçamentos e documentos unilaterais 
apresentados pelo locador, posteriormente, ao 
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Locatário, após a sua saída do imóvel são imprestáveis 
para o ressarcimento do pedido. Em caso de impasse 
basta pedir perícia judicial no imóvel. Certamente o 
inquilino pagará por aquilo que deu causa e o locador 
pelos vícios ou defeitos já existentes no imóvel. 
 
Confira o que diz a jurisprudência: 
 
LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. VALOR DO ALUGUEL. O 
valor do aluguel devido é aquele ajustado, expressamente, no 
contrato de locação, pelas partes, com os reajustes legais. 
Não comprovado o novo valor do aluguel que teria sido 
acertado verbalmente pelas partes. 
 REPAROS NO IMÓVEL. DOCUMENTOS UNILATERAIS. 
AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL. Descabe 
pretensão de cobrança de reparos no imóvel locado se não 
realizada vistoria inicial e final, com acompanhamento do 
locatário e do fiador. Orçamentos e documentos unilaterais são 
imprestáveis para o ressarcimento do pedido. VERBA 
HONORÁRIA PARA O PROCURADOR DA APELANTE. A 
verba honorária não pode estar incluída na multa contratual 
devida. Esta possui natureza diversa daquela. RECURSO 
PARCIALMENTE PROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 
70005516729, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL 
DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: RICARDO RAUPP 
RUSCHEL, JULGADO EM 10/09/2003) (Destaques). 
 
27 
 
6. E QUANDO O CONTRATO É PADRÃO E JÁ VEM 
COM AQUELA CLÁUSULA: “IMÓVEL ENTREGUE EM 
PERFEITO ESTADO”? 
A questão é simples. Geralmente esses contratos são 
feitos por administradoras de imóveis e chamados de 
contrato de adesão. São contratos redigidos somente pelo 
fornecedor, sem que o consumidor possa discutir ou 
modificar substancialmente seu conteúdo. Para estes 
contratos, a lei determina que as cláusulas que limitam o 
direito do consumidor sejam redigidas com destaque. É 
importante saber que o consumidor terá direito a revisão 
de cláusulas deste contrato, se lhe causarem onerosidade 
excessiva. Além disso, o Código do Consumidor prevê a 
facilitação da defesa do consumidor, inclusive com a 
inversão do ônus da prova. 
Confira o que diz o Código do consumidor: 
Art. 6º São direitos básicos do consumidor: 
V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam 
prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos 
supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; 
28 
 
Confira, também, o que diz a Lei do Inquilinato: 
SEÇÃO IX 
Das nulidades 
 Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do 
contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente 
lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 
47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 
51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. 
 
 7. AS CHAMADAS TAXAS DE RESERVA, CONTRATO, 
IDONEIDADE, ETC., SÃO DE OBRIGAÇÃO DO 
LOCATÁRIO? 
 
A Lei do Inquilinato é clara em seu Artigo 22, “O locador é 
obrigado a:... Parágrafo VII: pagar as taxas da 
administração imobiliária se houver, e de intermediações, 
nestas compreendidas as despesas necessárias à 
aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;”. 
Portanto, esses valores deverão, obrigatoriamente, ser 
arcados pelas empresas administradoras. Os serviços 
29 
 
prestados pelas imobiliárias, consistentes nos atos de 
intermediação e administração vão desde o serviço inicial 
de aproximação dos interessados até a final elaboração 
do contrato de locação e recebimento dos aluguéis. 
Destarte, não há como atribuir ao locatário o pagamento 
da referida "taxa de contrato", posto que o locador é quem 
deve arcar com tais encargos. Mas, caso o locatário tenha 
pagado, basta pedir a sua restituição via judicial. Por 
outro lado, tal cobrança é crime previstona Lei do 
Inquilinato: 
"Art. 43 – Constitui contravenção penal, punível com prisão 
simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze 
meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favos 
do locatário: 
I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou 
valor além do aluguel e encargos permitidos" 
 
Confira o que diz o Professor Gilberto Caldas em sua 
obra LEI DO INQUILINATO COMENTADA, Ediprax 
Jurídica, 6ª ed., 1.997, em comentários ao dispositivo em 
exame, com pena de ouro, escreveu: 
"Também a taxa de administração que é cobrada pelas 
administradoras de bens, que, na vigência da lei anterior 
30 
 
era desavergonhadamente paga pelo inquilino, agora, 
com inteira justiça, embora tardia, foi atribuída ao locador. 
A taxa cobrada a título de colher informações sobre a 
idoneidade do pretendente à locação, com uma 
providencial emenda de última hora (pois tanto o 
anteprojeto, quanto na tramitação continuavam a atribuir o 
pagamento da taxa ao locatário), por fim foi transferida 
para o seu real responsável, o proprietário. 
Se o locador duvida da idoneidade do pretendente à 
locação, que pague o preço de sua incredulidade no ser 
humano. O seu direito de nutrir ceticismo não pode 
chegar ao ponto de criar ônus ao candidato à locação. 
Exigir que o locatário pague a despesa provocada por 
quem duvida de sua honestidade é, no mínimo, 
constrangedor" (obra citada,105-106). 
8. O QUE É DECLARAÇÃO ANUAL DE QUITAÇÃO DE 
DÉBITO? TEM ALGUM CUSTO PARA SUA EMISSÃO? 
A lei 12.007/2009 estabelece a obrigatoriedade das 
pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou 
privados emitirem aos seus respectivos consumidores 
uma declaração de quitação anual de débitos. 
Essa declaração permite que o consumidor substitua os 
comprovantes de quitação (Concessionárias de energia 
elétrica, água, operadoras de telefonia, planos de saúde, 
31 
 
cartão de crédito, cartão de loja, financeiras, escolas, 
aluguel, etc.) por um único documento que comprove sua 
adimplência, e também facilita o exercício da sua defesa 
em caso de cobrança indevida, afinal segundo o CDC o 
consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à 
repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que 
pagou em excesso, acrescido de correção monetária e 
juros legais. 
Da declaração de quitação anual deverá constar a 
informação de que ela substitui, para a comprovação do 
cumprimento das obrigações do consumidor, as quitações 
dos faturamentos mensais dos débitos do ano a que se 
refere e dos anos anteriores. 
Em suma: Acabou o tormento de ficar guardando mês a 
mês, fatura de conta a vida inteira! 
Contudo o que muitos consumidores não sabem é que ela 
é gratuita e muitas administradoras de imóveis cobram 
pela sua emissão. 
Confira o que diz a Lei 12.007/09: 
32 
 
“Art. 1o As pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos 
ou privados são obrigadas a emitir e a encaminhar ao 
consumidor declaração de quitação anual de débitos.” 
 
“Art. 3o A declaração de quitação anual deverá ser 
encaminhada ao consumidor por ocasião do encaminhamento 
da fatura a vencer no mês de maio do ano seguinte ou no mês 
subsequente à completa quitação dos débitos do ano anterior 
ou dos anos anteriores, podendo ser emitida em espaço da 
própria fatura.” 
 
“Art. 4o Da declaração de quitação anual deverá constar a 
informação de que ela substitui, para a comprovação do 
cumprimento das obrigações do consumidor, as quitações dos 
faturamentos mensais dos débitos do ano a que se refere e dos 
anos anteriores.” 
Portanto, ela é gratuita. 
9. E O PAGAMENTO MEDIANTE BOLETO BANCÁRIO 
EXIGIDO POR ALGUMAS ADMINISTRADORAS É 
LEGAL? 
A emissão de boleto de pagamento também é ilegal, pois, 
são serviços acessórios à locação, que se coadunam de 
forma jurídica mais adequada ao CDC, e não à lei nº 
8.245/91. 
33 
 
10. O INDEXADOR DE REAJUSTE DE ALUGUEL PODE 
SER VINCULADO AO SALÁRIO MÍNIMO? 
Não. A Lei do Inquilinato veda a vinculação à variação do 
salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira. 
Confira a jurisprudência: 
TJ-MS - Apelação Cível AC 10848 MS 2003.010848-3 (TJ-MS) 
Data de publicação: 17/10/2007 
 
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - 
NULIDADE DA EXECUÇÃO - BENEFICÍO DE ORDEM - ART. 
1.491 DO CC/16 - AUSÊNCIA DE NOMEAÇÃO DE BENS DO 
DEVEDOR - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR - 
ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO 
CLÁUSULA QUE VINCULA O VALOR DO ALUGUEL AO 
SALÁRIO MÍNIMO - PROIBIÇÃO EXPRESSA NO ART. 17 DA 
LEI N. 8.245 /91 - VÍCIO QUE ATINGE TÃO-SOMENTE A 
CLÁUSULA DE REAJUSTE – COBRANÇA 
EM VALOR COMPATÍVEL AO QUE FOI INICIALMENTE 
PACTUADO PELAS PARTES - RECURSO NÃO PROVIDO - 
SENTENÇA MANTIDA. 
 
11. NO CONTRATO DE LOCAÇÃO, PODE O LOCADOR 
EXIGIR DO LOCATÁRIO CAUÇÃO E FIANÇA? 
34 
 
Também não! Diz o Art. 37. Da Lei do Inquilinato: 
 “No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as 
seguintes modalidades de garantia: 
 I - caução; 
 II - fiança; 
 III - seguro de fiança locatícia. 
 IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de 
investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 
 Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de 
uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de 
locação.” 
Além disso, é crime: 
 Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão 
simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze 
meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor 
do locatário: 
 I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou 
valor além do aluguel e encargos permitidos; 
 II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de 
uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; 
12. COMO É FEITA A CAUÇÃO? 
35 
 
Confira: 
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. 
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em 
cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser 
averbada à margem da respectiva matrícula. 
 § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o 
equivalente a três meses de aluguel, será depositada em 
caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por 
ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas 
as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da 
soma respectiva. 
 § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, 
no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou 
liquidação das sociedades emissoras. 
 
13. AS GARANTIAS DA LOCAÇÃO TEM PRAZO? 
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das 
garantias da locação se estende até a efetiva devolução 
do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo 
indeterminado. 
Confira a que diz Lei do Inquilinato: 
36 
 
 Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer 
das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do 
imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo 
indeterminado, por força desta Lei. 
 
14. O ALUGUEL PODER SER COBRADO 
ANTECIPADAMENTE? 
 
O Art. 42. Da Lei do Inquilinato diz: “Não estando a 
locação garantida por qualquer das modalidades (fiador, 
caução, etc.), o locador poderá exigir do locatário o 
pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do 
mês vincendo.” 
15. LOCADOR PODE RECUSAR-SE A FORNECER 
RECIBO DO PAGAMENTO DO ALUGUEL? 
Em seu Art. 44, a Lei do Inquilinato é clara: 
Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três 
meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de 
serviços à comunidade: 
37 
 
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações 
coletivas multifamiliares,a fornecer recibo discriminado do 
aluguel e encargos; 
16. DURANTE O PRAZO ESTIPULADO PARA A 
DURAÇÃO DO CONTRATO, PODERÁ O LOCADOR 
REAVER O IMÓVEL? E O LOCATÁRIO? PODERÁ 
DEVOLVÊ-LO? 
 
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, 
não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Já 
o inquilino poderá desistir da locação durante o prazo do 
contrato, pagando multa proporcional ao período de 
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for 
judicialmente estipulada. Já o locatário ficará dispensado 
da multa se a devolução do imóvel decorrer de 
transferência, pelo seu empregador, privado ou público, 
para prestar serviços em localidades diversas daquela do 
início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com 
prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. 
 
38 
 
17. CASO O INQUILINO DESISTA DA LOCAÇÃO 
DURANTE O PRAZO DO CONTRATO COMO É FEITO O 
CÁLCULO DA MULTA? 
 
Muito simples: Se o inquilino tinha um contrato de 12 
meses, dos quais cumpriu apenas 6 meses, a rescisão se 
dará com a aplicação da multa proporcional aos 6 meses 
faltantes. Por exemplo: Se a multa para descumprimento 
do contrato era de 3 aluguéis pelos 12 meses, então a 
multa será de 1,5 aluguéis pelo prazo faltante. 
 
18. QUAL O PERCENTUAL MÁXIMO DA MULTA POR 
ATRASO DE ALUGUEL? 10% OU 2%? 
 A relação de locação é regulada por lei especial, a qual 
permite sejam cobradas do locatário "as multas ou 
penalidade contratuais, quando exigíveis", consoante 
disposto no artigo 62, II, alínea "b", da lei nº 8.245/91, 
cujas multas não poderão ser "superiores à importância 
de 10% do valor da dívida", conforme disposto no artigo 
9º do Decreto nº 22.626/33, de 7 de abril de 1933. Já os 
juros de mora não podem ultrapassar 1% ao mês, 
39 
 
conforme estabelece o mesmo decreto em seu artigo. 5º. 
Já o limite de 2% previsto no art. 52, § 1°, da Lei Federal 
nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) não 
pode ser imposto às relações entre locador e locatário. 
Isso se deve pelo fato da relação locatícia não ser 
considerada como de consumo, pois é totalmente regida 
pela Lei Federal n° 8.245/1991. Há entendimento que ela 
pode ser superior, contudo o assunto pode ser levado a 
justiça. 
19. SE A GARANTIA LOCATÍCIA FOR FIANÇA, EM 
QUAIS CASOS O FIADOR PODE EXONERAR-SE? 
Morte do locatário ou casos de separação – sucessão na 
locação. 
O artigo 11 da Lei 8245/91 estabelece que com a morte 
do locatário, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, 
sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas 
que viviam na dependência econômica do então locatário, 
desde que residentes no imóvel locado, ficam sub-
rogados nos direitos e nas obrigações da locação. 
40 
 
Fica também sub-rogado nos direitos e obrigações da 
locação, o cônjuge ou companheiro que permaneça no 
imóvel após a separação de fato, separação judicial, 
divórcio ou dissolução da união estável (conforme dispõe 
o artigo 12 da Lei 8245/91). 
1ª hipótese para exoneração do fiador. 
Se em uma locação tiver sido ajustada a “fiança” como 
garantia locatícia, e se ocorrer uma das situações acima 
previstas (falecimento do locatário ou separação do 
casal), a mencionada sub-rogação deverá ser 
comunicada por escrito ao locador (proprietário do imóvel) 
e ao fiador. 
Uma vez notificado dessa sub-rogação, poderá o fiador, 
no prazo de 30 (trinta) contado do recebimento da 
comunicação oferecida pelo sub-rogado, notificar o 
locador sobre a sua exoneração. No entanto, a partir 
dessa comunicação sobre sua exoneração, ficará ainda o 
fiador, obrigado pelas obrigações assumidas junto ao 
locador, pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias. 
41 
 
Locação por prazo indeterminado. 
Usualmente as partes contratantes firmam um 
instrumento de contrato de locação para vigorar por um 
determinado prazo. Expirado esse prazo, a locação 
continua, no entanto, doravante, por prazo indeterminado. 
O fato de a relação locatícia passar a vigora por prazo 
indeterminado, não altera a obrigação das partes em 
continuar a obedecer às condições do contrato, inclusive 
no que se refere àquelas assumidas pelo fiador. 
2ª hipótese para exoneração do fiador. 
O inciso X do artigo 40 da Lei 8245/91 autoriza o fiador, 
na hipótese de estar a locação vigorando por prazo 
indeterminado (Salvo disposição contratual em contrário), 
a notificar o locador sobre a sua pretensão de exonerar-
se desse encargo, respondendo ainda, pelas obrigações 
assumidas, pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após o 
recebimento da respectiva notificação. 
Outras hipóteses de desobrigação do fiador. 
42 
 
 1. sem o seu consentimento, o credor conceder moratório 
ao devedor; 
2. se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação 
nos seus direitos e preferências; 
3. se o credor, em pagamento da dívida, aceitar 
amigavelmente do devedor, objeto diverso do que este 
era obrigado a lhe dar. 
Poderá ainda o fiador exonerar-se do encargo se invocar 
o benefício da execução da dívida junto ao devedor 
principal e este, retardando a execução, cair em 
insolvência. Nesta situação, deverá o fiador provar que os 
bens por ele indicados eram ao tempo da penhora, 
suficientes para solução da dívida afiançada. 
Por fim, repita-se, que conforme dispõe o artigo 39 da Lei 
8245/91, “Salvo disposição contratual em contrário, 
qualquer das garantias da locação se estende até a 
efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a 
locação por prazo indeterminado.” 
43 
 
20. QUAIS AS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR? 
De acordo com o Art. 22. Da Lei do Inquilinato o locador é 
obrigado a: 
 I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir 
ao uso a que se destina; 
 II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do 
imóvel locado; 
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 
 IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição 
minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com 
expressa referência aos eventuais defeitos existentes; 
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias 
por este pagas, vedada a quitação genérica; 
VII - pagar as taxas de administração imobiliária se houver, e 
de intermediações, nestas compreendidas as despesas 
necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu 
fiador; 
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro 
complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir 
44 
 
sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no 
contrato; 
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes 
relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; 
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio 
se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros 
de manutenção do edifício, especialmente: 
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura 
integral do imóvel; 
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e 
iluminação, bem como das esquadrias externas; 
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do 
edifício; 
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de 
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; 
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de 
telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; 
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso 
comum; 
g) constituição de fundo de reserva. 
 
45 
 
21. E QUAIS SÃO AS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO? 
As despesas de obrigação doLocatário estão no artigo 23 
da Lei do Inquilinato: 
 I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, 
legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em 
sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no 
imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no 
contrato; 
 II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou 
presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que 
se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se 
fosse seu; 
 III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o 
recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso 
normal; 
 IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o 
surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este 
incumba, bem como as eventuais turbações de terceiro; 
 V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no 
imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus 
dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; 
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o 
consentimento prévio e por escrito do locador; 
46 
 
 VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de 
cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como 
qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, 
ainda que dirigida a ele, locatário; 
 VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, 
luz e gás, água e esgoto; 
 IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu 
mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem 
como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por 
terceiros, na hipótese prevista no art. 27; 
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os 
regulamentos internos; 
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; 
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 
Parágrafo 1º Por despesas ordinárias de condomínio se 
entendem as necessárias à administração respectiva, 
especialmente: 
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias 
e sociais dos empregados do condomínio; 
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de 
uso comum; 
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e 
dependências de uso comum; 
47 
 
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos 
hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso 
comum; 
 e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos 
de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; 
 f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro 
eletrônico e antenas coletivas; 
 g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas 
e hidráulicas de uso comum; 
 h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período 
anterior ao início da locação; 
 i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente 
utilizado no custeio ou complementação das despesas 
referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período 
anterior ao início da locação. 
Parágrafo 2° O locatário fica obrigado ao pagamento das 
despesas referidas acima, desde que comprovadas a previsão 
orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer 
tempo a comprovação das mesmas. 
 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, 
de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam 
obrigados ao pagamento das despesas referidas no parágrafo 
1º deste artigo, desde que comprovadas. 
22. LOCATÁRIO PODE VOTAR EM ASSEMBLEIA DE 
CONDOMÍNIO? 
48 
 
Como não foi mencionada expressamente a Lei 4591/64, 
as normas que não colidem com o Código Civil 2002 
continuam em vigor, sendo que as demais foram 
tacitamente revogadas Portanto, não ficou claro se o 
artigo 24, § 4º, da Lei 4591/64 foi tacitamente revogado, 
ou permanece em vigor, dividindo a opinião dos juristas e 
comentaristas. Uma primeira corrente defende que a 
matéria permanece regida pelo §4º do art. 24 da Lei 
4591/64, pois tal norma não colide com o novo diploma 
legal, e, portanto, permanece o direito do voto do locatário 
nas assembleias, desde que o condômino locador não 
compareça e que não envolvam despesas 
extraordinárias. Já outra corrente defende que o art. art. 
24 da Lei 4591/64 foi tacitamente revogado e, 
consequentemente, inexiste obrigação legal de permitir a 
participação e votação do locatário nas assembleias 
gerais. Uma vez que o entendimento jurisprudencial de 
nossos tribunais não está pacificado quanto ao assunto, 
recomenda-se que a participação do locatário seja 
regulada por decisão de assembleia geral, convocada 
especificamente para este fim, na qual decidirá se o 
49 
 
locatário somente poderá votar com procuração do 
proprietário do imóvel (condômino-locador). 
 
23. CONDÔMINO INADIMPLENTE TEM DIREITO A 
VOTO EM ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO? 
Diz a Lei: 
O condômino inadimplente de acordo com o Novo Civil fica 
impedido de votar nas deliberações da assembleia e delas 
participar. (Art. 1335, III, CC): 
 Art. 1.335. São direitos do condômino: 
 III - votar nas deliberações da assembleia e dela participar 
estando quite. 
24. QUANDO AJUSTADA VERBALMENTE OU POR 
ESCRITO E COMO PRAZO INFERIOR A TRINTA 
MESES, FINDO O PRAZO ESTABELECIDO, O 
LOCADOR PODE RETOMAR O IMÓVEL? 
Diz o Art. 47. Da Lei do Inquilinato: 
“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo 
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação 
prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, 
somente podendo ser retomado o imóvel: 
50 
 
 I - Nos casos do art. 9º; (I - por mútuo acordo; II - em 
decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em 
decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais 
encargos; IV - para a realização de reparações urgentes 
determinadas pelo Poder Público, que não possam ser 
normalmente executadas com a permanência do locatário no 
imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti -las. 
 II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se 
a ocupação do imóvel pelo relacionada locatário com o seu 
emprego; 
 III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou 
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou 
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou 
companheiro, de imóvel residencial próprio; 
 IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada 
ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, 
que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por 
cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou 
pensão, em cinqüenta por cento; 
 V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco 
anos. 
 § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser 
judicialmente demonstrada, se: 
 a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, 
estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua 
propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou 
utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel 
anteriormente; 
51 
 
 b) o ascendente ou descendente, beneficiário da 
retomada, residir em imóvel próprio. 
 § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá 
comprovar ser proprietário, promissário comprador ou 
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão 
na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do 
mesmo.” 
 
25. E NAS LOCAÇÕES AJUSTADAS POR ESCRITO E 
POR PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A TRINTA MESES? 
Diz o Art. 46. da Lei do Inquilinato: 
“.Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou 
superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo 
o prazo estipulado, independentemente de notificação ou 
aviso. 
 § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na 
posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposiçãodo locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo 
indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do 
contrato. 
 § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar 
o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias 
para desocupação.” 
52 
 
26. LOCATÁRIO TEM DIRETO DE PREFERÊNCIA NA 
COMPRA DO IMÓVEL LOCADO, POSTO A VENDA? 
Sim, conforme a Lei do Inquilinato, o locador deve 
notificar o locatário que o imóvel foi colocado à venda, 
informando as condições do negócio (preço, prazo etc.). 
O inquilino tem assim, trinta dias para exercer a compra, 
ou caducará este direito. 
Porém, na prática este benefício dificilmente é exercido, 
pois só há obrigatoriedade (obrigação legal de venda ao 
inquilino), se o contrato estiver registrado no Cartório de 
Registro de Imóveis, como já mencionado acima, pelo 
menos trinta dias antes da venda, o que dificilmente 
acontece. Nestes casos, resta ao locatário preterido 
pleitear perdas e danos. 
27. A VENDA INTERROMPE A LOCAÇÃO? 
Sim, neste caso o comprador do imóvel ou promissário 
comprador (venda a prazo), e desde que o contrato esteja 
registrado no registro imobiliário, poderá pedir o imóvel 
53 
 
(denunciar), bastando notificação ao inquilino com 
noventa dias de antecedência. 
28. QUALQUER QUE SEJA A LOCAÇÃO (COMERCIAL 
OU RESIDENCIAL, O LOCATÁRIO PODE EMPRESTAR 
OU CEDER O IMÓVEL)? 
Não, somente com autorização escrita do locador. A Lei 
do Inquilinato é tão rigorosa na proibição, que mesmo que 
o locador tenha ciência do empréstimo há bastante 
tempo, porém sem autorização expressa (escrita), este 
pode retomar o imóvel (despejo), fundamentado na 
cessão inconsentida. 
29. INQUILINO TEM DIREITO A BENFEITORIA FEITA 
NO IMÓVEL? 
Vejamos os tipos de benfeitoria: 
O Código Civil, Lei 10.406/2002, no seu artigo 96, 
conceitua os três tipos de benfeitoria, daí temos que a 
Benfeitoria são obras executadas no imóvel com a 
intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. 
54 
 
Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma 
produz um efeito jurídico diverso. As benfeitorias podem 
ser Necessárias, Úteis ou Voluptuárias: 
Benfeitorias Necessárias: 
São aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou 
que evitem que ele se deteriore, portanto são lançados 
diretamente em Despesas de Manutenção. Exemplos: 
reparos de um telhado, reparo na parede para evitar a 
infiltração de água ou a substituição dos sistemas 
elétricos e hidráulico danificados, portanto todos eles são 
necessários com característica de uma manutenção ou 
conserto, simplesmente. 
Benfeitorias Úteis: 
As obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, 
como por exemplo, a construção de uma garagem, a 
instalação de grades protetora nas janelas ou fechamento 
de uma varanda, porque torna o imóvel mais confortável, 
seguro ou ampliam sua utilidade. 
 
Benfeitorias Voluptuárias: 
 
55 
 
As que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas 
podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como 
obras de jardinagem, de decoração ou alteração 
meramente estética como cerca viva, colocação de 
colunas Romanas no Hall de Entrada, construção de Lago 
para embelezamento do local. 
 
É muito comum que o inquilino, tanto nas locações 
residenciais quanto comerciais introduza modificações, 
acessões ou benfeitorias (banheiros, aumento de área 
construída etc.), que tanto podem justificar-se por 
necessidade, quanto para benefício e incremento de sua 
atividade comercial. Nestes casos, a Lei do Inquilinato 
(artigo 35) é expressa em permitir que estas benfeitorias 
sejam incorporadas ao imóvel, sem qualquer direito a 
indenização. Porém a pactuação deve ser expressa. No 
silêncio do contrato, o locatário deverá ser indenizado, 
podendo reter o imóvel até integral satisfação do 
investimento. 
Confira: 
SEÇÃO VI 
Das benfeitorias 
56 
 
 Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em 
contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo 
locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como 
as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem 
o exercício do direito de retenção. 
 Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão 
indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a 
locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a 
substância do imóvel. 
 
30. LOCADOR PODE SE RECUSAR EM RECEBER AS 
CHAVES NO TÉRMINO DA LOCAÇÃO SE O IMÓVEL 
NÃO ESTIVER NAS MESMAS CONDIÇÕES DO TERMO 
DE VISTORIA? 
Em nenhuma hipótese o locador pode se recusar ao 
recebimento das chaves, pois abre ao locatário o direito 
de depositá-las em juízo, caso em que o locador arcará 
com o pagamento das custas e honorários advocatícios. 
Portanto, deve o locador recebê-las, passando recibo por 
escrito, ressalvando os reparos necessários. Em seguida 
notificar o inquilino e fiadores para realizá-los, cobrando 
os dias ou tempo necessários à sua realização. 
57 
 
31. DE ACORDO COM A LEI DO INQUILINATO, 
QUANDO O PROPRIETÁRIO PODE PEDIR A REVISÃO 
DO VALOR DO ALUGUEL JUDICIALMENTE? 
 
A Lei nº 8.245/91, em vigor, estabelece que a revisão 
judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três 
anos de vigência do contrato ou do último acordo. O 
proprietário precisa entrar com uma ação revisional na 
Justiça para obter a atualização. 
 
32. COMO SABER SE O PROPRIETÁRIO ESTÁ 
QUERENDO COBRAR UM ALUGUEL MUITO ACIMA DO 
VALOR DO MERCADO? 
 
Se o contrato de locação não estipular nenhum índice, o 
locatário deve fazer uma pesquisa de mercado, 
comparando os aluguéis cobrados para residências de 
mesmo padrão, na região em que mora. Desta forma, o 
locatário terá uma ideia se o locador não está pedindo um 
valor muito acima da média praticada. 
58 
 
Se o valor for acima da média do mercado o inquilino 
deve procurar a justiça para manter os índices à média de 
mercado. 
 
33. NÃO EXISTINDO UM ACORDO AMIGÁVEL E SE O 
PROPRIETÁRIO ENTRAR COM UMA AÇÃO 
REVISIONAL, O QUE ACONTECE? 
 
Se não existir acordo amigável e o proprietário ingressar 
com ação revisional, o juiz poderá fixar um valor 
provisório de aluguel. O valor definitivo do aluguel só será 
fixado em sentença. Observe a diferença entre o aluguel 
provisório e o fixado em sentença: 
 
PROVISÓRIO - O juiz fixará o valor, que não ultrapassará 
80% (oitenta por cento) da quantia solicitada pelo 
proprietário. Mas o inquilino poderá pedir a revisão desse 
valor, caso não concorde. 
 
FIXADO EM SENTENÇA - Esse aluguel passa a valer 
desde o início da ação de revisão. Ou seja, caso o aluguel 
59 
 
em sentença seja maior do que o aluguel provisório, a 
diferença deve ser corrigida e paga pelo inquilino. 
 
34. AO FAZER UMA REVISÃO DE ALUGUEL DEVE SER 
FEITO NECESSARIAMENTE UM NOVO CONTRATO DE 
LOCAÇÃO? 
Não. Basta o inquilino e o proprietário definirem por 
escrito que, naquela data, o valor do aluguel foi 
aumentado em razão de uma revisão amigável de aluguel 
e que este novo valor passará a valer pelo período de um 
ano. Este documento, assinado por ambas as partes, é 
chamado de adendo contratual e passa a integrar o 
contrato de locação. 
ATENÇÃO: é importante que o inquilino verifique a data 
de reajuste do aluguel, antes de assinar o acordo de 
revisão. Lembre-se: o novo valor do aluguel residencial 
vigorará pelo prazo de um ano, podendo ser, então, 
novamente reajustado. 
60 
 
Alguns proprietários definem no contrato que o reajuste 
obedecerá ao prazo mínimo que a lei estabelecer. 
Atenção! Caso esta cláusula estejaprevista em seu 
contrato ou adendo a ser assinado, saiba que, se houver 
alteração na legislação, você terá um reajuste em prazo 
inferior ao combinado anteriormente. 
 
IMPORTANTE: o inquilino também pode mover ação de 
revisão contra o proprietário, se o aluguel estiver acima 
do mercado. 
 
LEMBRE-SE: para evitar uma ação revisional, um acordo 
amigável entre as partes é o melhor caminho. 
35. O QUE É DENÚNCIA VAZIA? 
A denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo 
proprietário, podendo ser feita sem necessidade de 
justificativa quando termina o prazo de locação estipulado 
61 
 
em contrato. Ela poderá ser feita independentemente de 
notificação ou aviso. 
36. EM QUAIS CASOS OCORRE A DENÚNCIA? 
a) Nas locações que a partir de 20/12/1991 foram 
contratadas por escrito, e cujo prazo inicial de locação 
seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio). 
NOTA: se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo 
estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o 
imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para 
a desocupação. 
b) Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, 
com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver 
permanecido na locação por mais de cinco anos 
ininterruptos. 
NOTA: as locações ajustadas verbalmente podem ser 
comprovadas através de recibos, conta de luz, 
testemunhas, etc. 
62 
 
37. A FALTA DE PAGAMENTO DO ALUGUEL PODE 
OCASIONAR AÇÃO DE DESPEJO? 
 
Sim. A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da 
locação, como água, luz, condomínio, etc., constitui uma 
infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo 
por falta de pagamento. 
 
 
38. DURANTE O ANDAMENTO DA AÇÃO DO 
DESPEJO, O INQUILINO PODE EVITAR O DESPEJO 
POR FALTA DE PAGAMENTO? 
 
Sim. O inquilino poderá, no prazo de contestação, evitar o 
despejo requerendo a autorização para o pagamento 
integral da dívida atualizada. 
 
 
39. QUANTAS VEZES O INQUILINO PODE SE 
UTILIZAR DO RECURSO DE PAGAR O ALUGUEL 
APÓS A AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE 
PAGAMENTO? 
63 
 
 
No período de um ano, o inquilino só poderá utilizar este 
recurso por duas vezes. Se nesse período for movida 
uma terceira ação por falta de pagamento, o despejo é 
inevitável. 
 
40. SE O PROPRIETÁRIO NÃO ACEITAR RECEBER O 
VALOR DO ALUGUEL, O QUE O INQUILINO PODERÁ 
FAZER PARA PAGAR ESSE ALUGUEL E EVITAR UMA 
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO? 
 
Se o proprietário se recusar a receber o pagamento do 
aluguel, o inquilino deverá efetuar este pagamento em 
juízo. O depósito em juízo é feito por meio de uma ação 
chamada "ação de consignação", que só um advogado 
poderá fazer. Atualmente, com as alterações feitas no 
Código de Processo Civil (Lei 8.951/94), o inquilino 
poderá cumprir sua obrigação de pagamento efetuando 
um depósito da quantia devida em um estabelecimento 
bancário, nos moldes da lei. Apenas os bancos estatais 
estão autorizados a aceitar este tipo de depósito. 
 
64 
 
41. SE O INQUILINO EFETUAR O DEPÓSITO DO 
VALOR DO ALUGUEL NO BANCO (DE ACORDO COM 
A LEI), O PROPRIETÁRIO AINDA PODERÁ ENTRAR 
COM A AÇÃO DE DESPEJO? 
 
 Sim. O proprietário pode discordar do valor referente ao 
aluguel que foi depositado pelo inquilino junto ao banco. 
Por uma ação de despejo, o proprietário poderá pedir o 
imóvel alegando, inclusive, o não pagamento integral da 
obrigação (dívida). Contudo, se o valor for integral, não há 
esse risco. 
 
42. ADVOGADO QUE FAZ COBRANÇA POR MEIO DA 
IMOBILIÁRIA PODE COBRAR HONORÁRIOS 
EXTRAJUDICALMENTE SOBRE O VALOR DO 
ALUGUEL EM ATRASO? 
 
Se o aluguel é cobrado por imobiliária há relação de 
consumo, portanto, O que ocorre é que esta cláusula é 
imposta ao locatário dentro do contrato de locação e não 
há como negociar sua retirada, ou aceita ou não no 
momento de sua assinatura. 
65 
 
Por outro lado, o locatário não contratou advogado, não 
negociou nada com ele e a ele nada é devido e, portanto 
não deve pagar estes honorários que deve ser suportado 
por quem o contratou. Se lhe for imposta a cobrança, 
tente pagar o que deve sem os honorários. Se houver 
recusa no recebimento deposite o valor atualizado em 
juízo. 
43. COMO SE CALCULA O VALOR DA MULTA, 
CORREÇÃO, ETC., EM ALUGUEL ATRASO? 
A multa (10%) é cobrada no dia seguinte ao vencimento. 
Os juros que são pagos pró-rata (por dia de atraso) é de 
1% ao mês. Assim se o aluguel fecha um mês você deve 
pagar 1% sobre o valor do aluguel, se for menos dias 
então o inquilino terá que dividir 1% por 30 dias (0,033% 
AO DIA) e depois multiplicar o resultado pelo número de 
dias atrasado. 
Exemplificando: 
Aluguel de R$ 700 reais com vencimento em 24 de julho 
de 2013 temos: 10% x 700,00 (aluguel) = R$70,00 de 
multa a pagar = R$ 770,00 reais. 
66 
 
Já os juros de mora apenas podem ser cobrados, após 
um mês de atraso, salvo se previsto no contrato. 
44. O QUE É LOCAÇÃO PARA TEMPORADA? 
Considera - se locação para temporada aquela destinada 
à residência temporária do locatário, para prática de lazer, 
realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de 
obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão 
somente de determinado tempo, e contratada por prazo 
não superior a noventa dias (três meses), esteja ou não 
mobiliado o imóvel. 
No caso da locação envolver imóvel mobiliado, faça 
constar do contrato, a descrição do contrato, os móveis e 
utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que 
se encontram mediante um Termo de Vistoria. 
45. O LOCADOR PODE EXIGIR O ALUGUEL 
ANTECIPADO? 
O locador poderá receber de uma só vez e 
antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como 
67 
 
exigir qualquer das modalidades já mencionadas 
anteriormente. 
46. O QUE OCORRE SE FINDO O PRAZO AJUSTADO 
O LOCATÁRIO PERMANECER NO IMÓVEL SEM 
OPOSIÇÃO DO LOCADOR? 
Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no 
imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, 
presumir - se - á prorrogada a locação por tempo 
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento 
antecipado do aluguel e dos encargos. Ocorrendo a 
prorrogação, o locador somente poderá denunciar o 
contrato após trinta meses de seu início ou nas seguintes 
hipóteses previstas na Lei do Inquilinato: 
 I - Nos casos do art. 9º; (I - por mútuo acordo; II - em 
decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em 
decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais 
encargos; IV - para a realização de reparações urgentes 
determinadas pelo Poder Público, que não possam ser 
normalmente executadas com a permanência do locatário no 
imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.) 
68 
 
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a 
ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu 
emprego; 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou 
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou 
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou 
companheiro, de imóvel residencial próprio; 
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou 
para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que 
aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento 
ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, 
em cinquenta por cento; 
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco 
anos. 
 § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser 
judicialmente demonstrada, se: 
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, 
estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua 
propriedadesituado na mesma localidade ou, residindo ou 
utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel 
anteriormente; 
69 
 
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, 
residir em imóvel próprio. 
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá 
comprovar ser proprietário, promissário comprador ou 
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão 
na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do 
mesmo. 
47. O QUE É LOCAÇÃO NÃO COMERCIAL? 
Considera - se locação não residencial quando o locatário 
for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de 
seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou 
empregados. 
48. QUANDO UMA LOCAÇÃO RESIDENCIAL É 
ALUGADA POR PESSOA JURÍDICA PELO PRAZO DE 
30 MESES, PARA RESIDÊNCIA DE SEUS 
FUNCIONÁRIOS, ELA É RESIDENCIAL? 
Não. Se a pessoa jurídica contrata a locação para 
residência de seus titulares, sócios, gerentes, executivos 
ou empregados, será equiparada a locação não 
70 
 
residencial, mesmo que o prazo seja trinta meses. O 
direito de retomada do imóvel se dá por denúncia vazia. 
49. O QUE É DENÚNCIA VAZIA? 
Denúncia vazia é um termo muito usado em locação de 
imóveis. Juridicamente, significa o rompimento do 
contrato por parte de proprietário de um imóvel, sem ter 
que apresentar justificativa alguma. 
50. QUAL SUA PREVISÃO LEGAL? 
A denúncia vazia de imóveis não residenciais é prevista 
nos artigos 56 e 57 da lei da Lei 8245/91. (Lei do 
Inquilinato). 
Confira: 
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o 
contrato por prazo determinado cessa de pleno direito, findo o 
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário 
permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do 
locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições 
ajustadas, mas sem prazo determinado. 
71 
 
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode 
ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao 
locatário trinta dias para a desocupação. 
 Até trinta dias do vencimento a ação de despejo pode ser 
ajuizada sem qualquer notificação na hipótese do artigo 
56 da lei. No entanto, estando a locação vigorando por 
mais de trinta dias após o vencimento do contrato, então 
sim, é necessário a notificação chamada de premonitória, 
onde o locatário deve ser comunicado da intenção do 
locador em retomar o imóvel, apenas deixando claro que 
deve desocupar o mesmo no prazo de trinta dias, 
hipótese do artigo 57 da lei. Porém, caso o inquilino não 
venha desocupar o imóvel deve-se, ajuizar, na sequência 
a ação de despejo. 
51. HÁ COMO PEDIR RENOVAÇÃO DO CONTRATO? 
Deve-se observar se a locação é destinada a exploração 
do mesmo ramo de atividade pelo período mínimo de três 
anos, e se ocorre a existência de contrato escrito com 
prazo mínimo de cinco anos. Neste caso pode-se somar o 
tempo de outros contratos com períodos inferiores, mas 
que consecutivos e ininterruptos e que somados chegam 
72 
 
há cinco anos de locação, além da pontualidade com os 
alugueis e encargos da locação. 
52. QUAL O PRAZO PARA PEDIR A RENOVAÇÃO DO 
CONTRATO? 
O direito à renovação deve ser exercido no interregno de 
não mais que um ano e não menos que seis meses antes 
do término do prazo do contrato de locação. Assim, é 
imprescindível que até seis meses antes do término do 
contrato em vigor, o locatário possua um novo contrato 
por escrito e com prazo determinado de cinco anos ou 
mais. 
 53. A RENOVAÇÃO OCORRE AUTOMATICAMENTE? 
 
Caso o locador aceita a renovação sim. Por outro lado, o 
locatário deve buscar a renovação via judicial no prazo 
acima mencionado. 
 
54. EXISTEM CASOS EM QUE O LOCADOR NÃO ESTÁ 
OBRIGADO A RENOVAR O CONTRATO? 
 
Sim. Confira o que diz a Lei do Inquilinato: 
 
73 
 
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: 
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no 
imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou 
para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do 
negócio ou da propriedade; 
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para 
transferência de fundo de comércio existente há mais de um 
ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu 
cônjuge, ascendente ou descendente. 
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado 
ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação 
também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e 
pertences. 
 
 55. HÁ CASOS EM QUE O LOCATÁRIO TEM DIREITO 
A INDENIZAÇÃO CASO NÃO HAJA RENOVAÇÃO? 
O locatário terá direito a indenização para ressarcimento 
dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar 
com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo 
de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de 
proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o 
locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, 
não der o destino alegado ou não iniciar as obras 
74 
 
determinadas pelo Poder Público ou que declarou 
pretender realizar. 
56. LOCAÇÕES DE HOSPITAIS, ESCOLAS, SE FINDO 
O CONTRATO, PODE O LOCADOR PEDIR O IMÓVEL 
SEM JUSTIFICATIVA – DENÚNCIA VAZIA? 
Não. Confira o que diz a Lei do Inquilinato: 
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, 
unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde 
e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem 
como por entidades religiosas devidamente registradas, o 
contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela 
Lei nº 9.256, de 9.1.1996) 
I - nas hipóteses do art. 9º; (vide questão 44). 
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário 
cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com 
título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, 
não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o 
imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que 
venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento 
da área útil. 
 
 
75 
 
MODELOS 
Os modelos abaixo são meramente exemplificativos para 
que o locador e/ou inquilino tenham uma noção do que 
deve constar nos documentos. 
TERMO DE VISTORIA DE IMÓVEL 
 
LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL 
 
 
Apartamento nº (....), localizado na Rua (.................................), 
nº (...), bairro (...........), CEP (.............), Cidade (................), no 
Estado (....), Edifício (.......). 
 
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 
 Apartamento de frente para a rua, possuindo dois quartos, 
uma sala com varanda, cozinha, um banheiro, um corredor, 
interfone, portaria com porteiro 24 (vinte e quatro) horas e uma 
vaga em garagem. 
 
PRIMEIRO QUARTO (esquerdo) 
Piso e rodapés em cerâmica na cor (...........); paredes e teto 
pintados com tinta látex cor branco gelo; um trilho para cortina; 
76 
 
uma janela de alumínio pintada com tinta esmalte branco gelo 
com quatro vidros transparentes; uma porta de madeira pintada 
com tinta esmalte branco gelo, com fechadura da marca 
(............), com uma chave. 
 
SEGUNDO QUARTO (direito) 
Piso e rodapés em cerâmica na cor (............); paredes e teto 
pintados com tinta látex cor branco gelo; uma janela de 
alumínio pintada com tinta esmalte branco gelo com quatro 
vidros transparentes; falta um tampo da caixa de telefone; uma 
porta de madeira pintada com tinta esmalte branco gelo, com 
fechadura da marca (............), com uma chave. 
 
BANHEIRO 
Piso em cerâmica na cor (.............); paredes revestidas por 
azulejos até o teto, na cor