resumo direitos reais

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Posse: conceito, teorias fundamentais e classificação
1 CONCEITUAÇÃO DE POSSE
1.1 Conceito
 “Para lhering, cuja teoria o nosso direito positivo acolheu, posse é conduta de dono. Sempre que haja o exercício dos poderes de fato, inerentes à propriedade, existe posse, a não ser que alguma norma (como os arts. 1.198 e 1.208, p. Ex.) diga que esse exercício configura a detenção e não a posse” (GONÇALVES, 2010, p. 15)
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.(BRASIL, 2002)
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.(BRASIL, 2002) (grifo nosso)
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.(BRASIL, 2002) (grifo nosso)
1.2Posse x propriedade
A posse é uma exteriorização da propriedade, na teoria de Savigny a posse seria um fato e a propriedade um direito (GONÇALVES, 2010, p.14-15). A posse tem um ânimo transitório, enquanto a propriedade tem um ânimo permanente (GONÇALVES, 2010, p.76).
Destaque-se que a propriedade plena consolida mais de um tipo de posse (direta e indireta, por exemplo), podendo haver desmembramento das posses e a concentração da indireta na figura do proprietário e da direta na figura do possuidor, utilizando-se o proprietário de seu direito de dispor do bem. (TARTUCE, 2011, p. 745)
A propriedade goza de efeito erga omnes (oponibilidade contra todos), respeita o princípio da publicidade e o direito de sequela. Já a posse não tem esses predicados. Por conta disso, na posse não há domínio pleno da coisa e na propriedade há como comprová-lo cabalmente (TARTUCE, 2011, p. 709).
O possuidor tem a prerrogativa de propor ações possessórias, até mesmo contra o proprietário. Já o proprietário pode propor ação reivindicatória. Diz-se comumente na doutrina que a ação reivindicatória é a ação do proprietário não possuidor contra o possuidor que não proprietário. (GONÇALVES, 2010, 75)
1.3Jus possessionis x jus possidendi
A posse, na qualidade de situação de fato, não é difícil de ser provada. Assim sendo, um proprietário que seja desapossado violentamente de seu imóvel pode propor ação reivindicatória, mas se torna mais interessante propor um interdito possessório, pois com este tipo de ação se possibilita a reintegração na posse da coisa logo no início do processo.
A posse formal (jus possessionis) é derivada dessa posse autônoma, sem um título que a valide. Trata-se de uma situação fática, se alguém de maneira mansa e pacífica se instala em um imóvel por um prazo razoável, sem que lhe seja oferecida qualquer resistência, já está configurada a circunstância de posse. Tal direito decorrente de situação fática é protegido contra terceiros e até mesmo contra o proprietário.
Por seu turno, a posse causal (jus possidendi) é o direito à posse garantido ao portador de um título devidamente transcrito ou ao titular de outros direitos reais. Aqui não há que se entender a posse como autônoma e sim como dependente de direito de propriedade. Também nesse caso é assegurado o direito à proteção dessa situação contra atos de violência, para garantia da paz social.(GONÇALVES, 2012, p. 36)
Pereira (2010, p. 19) nos ensina que “Ius possidendi (literalmente, direito de possuir) é a faculdade que tem uma pessoa, por já ser titular de uma situação jurídica, de exercer posse sobre determinada coisa” e exemplifica “o proprietário, o usufrutuário, o locatário etc. Têm ius possidendi”. Adita ainda que “Ius possessionis é o direito originado da situação jurídica da posse, e independente da preexistência de uma relação”.
Com relação às ações cabíveis, Coelho (2012, p. 50) simplifica a questão em poucas palavras “Não se confundem, portanto, as ações possessória e petitória. Enquanto na ação possessória o autor é possuidor e pretende exercer o direito de posse (jus possessionis), na petitória é proprietário e intenta ver respeitado o seu direito de possuir (jus possidendi)”.
2 TEORIAS FUNDAMENTAIS SOBRE A POSSE
2.1 Teoria Subjetiva
Friedrich von Savigny Teve como maior virtude o fato de entender a posse como instituto autônomo, com direitos exclusivamente resultantes dela – ius possessionis. (GONÇALVES, 2012, p. 36)
Para Savigny a posse é composta por dois elementos: objetivo (corpus), que seria o poder físico ou de disponibilidade sobre a coisa; e o subjetivo (animus), que seria a intenção de ter a coisa para si. Nesse sentido, o locatário, o depositário e outros sujeitos em situação semelhante – sem animus domini - não seriam possuidores e sim meros detentores, pois não teriam qualquer intenção de tornarem-se proprietários da coisa. A posse para Savigny é um fato. (TARTUCE, 2011, p. 708).
Basta que possua a coisa com vontade de ser o proprietário para que tenha acesso aos interditos e possa beneficiar-se da usucapião”.
Uma das falhas da teoria original de Savigny está no fato de afirmar que uma relação como a de locatário não seria possessória e, portanto, não caberiam interditos. Ihering criticou fortemente Savigny ilustrando que um ladrão poderia roubar a coisa tranquilamente, pois o locatário nada poderia fazer, uma vez que não tem a posse dela (GONÇALVES, 2012, p.37)
A partir dessa crítica, Savigny evoluiu sua teoria e criou uma terceira categoria além da posse e da detenção, seria a posse derivada – um reconhecimento de transferência de direitos possessórios, sem contudo, transferir-se a propriedade. Ora, posse sem ânimo de dono claramente contraria sua tese original, mas foi a única solução encontrada por Savigny para solucionar a questão, que adotou o animus repraesentandi para caracterizar essa nova forma de posse.
Note-se que o elemento corpus também sofreu mutação na teoria subjetiva. Inicialmente corpus era necessariamente o contato físico com a coisa. Todavia, tornava-se insustentável imaginar que o dono de um veículo desconfiguraria sua posse apenas por se afastar do mesmo. (GONÇALVES, 2012, p.38-39)
2.2Teoria Objetiva
Ihering Fazia contraponto ao pensamento de Savigny, que classificava o Direito como ciência cultural, enquanto Ihering, em sua fase pragmático-utilitária, acreditava que as normas jurídicas protegiam “interesses que conseguiram se impor socialmente... Não apenas pelo interesse econômico... Mas também devido à consciência do dever moral” (MAGALHÃES FILHO, 2011, p. 21).
Resumidamente Ihering dizia que a posse é composta de apenas um elemento. Preconizava que o animus estaria contido no corpus e que este seria a conduta de dono. Não havia de se analisar qualquer elemento subjetivo, a posse seria um direito, uma exteriorização do domínio ou da propriedade. Vale relembrar: os Código Civis Brasileiros (tanto do de 1916 como o atual) adotaram essa teoria. (GONÇALVES, 2010, p. 14).
Somente se tornava interessante o seu pensamento nos casos em que o proprietário não fosse possuidor ou em que o possuidor não fosse proprietário. (COELHO, 2012, p. 53)
Para defender seu ponto de vista, Ihering abusava de exemplos práticos sobre o que seria a conduta do dono e a visibilidade ou exteriorização da propriedade, elementos essenciais de sua teoria. Vejamos:
“o lavrador que deixa sua colheita no campo não a tem fisicamente; entretanto, a conserva em sua posse, pois que age, em relação ao produto colhido, como o proprietário ordinariamente o faz. Mas, se deixa no mesmo local uma joia, evidentemente não mais conserva a posse sobre ela, pois não é assim que o proprietário age em relação a um bem dessa natureza” (apud GONÇALVES, 2012, p. 38)
“[para demonstrar a posse de minha casa]...Não tenho necessidade de provar que adquiri a posse; salta aos olhos que eu possuo. O mesmo pode-se dizer do campo que cultivei até hoje. Mas que dizer da posse de um terreno que eu comprei no último inverno, do qual recebi a tradição, e que não cultivei até agora? Como provar aqui o estado de minha posse? Ve-se nesse caso que não resta outro remédio senão remontar-se até o ato de aquisição da posse” (apud GONÇALVES, 2012, p. 39)
“... [é] um erro assentar a aquisição da posse exclusivamente sobre o ato de apreensão do possuidor; porque assim não se pode evitar a condição de presença do possuidor sobre a coisa, a menos que não se prefira, como Savigny, passar adiante sem se importar disso. Um fabricante de ladrilhos leva para meu edifício os ladrilhos que eu lhe encomendei; aquele que me vendeu adubo levou-o para meu campo; o jardineiro conduz as árvores ao meu jardim; é necessário que eu veja essas coisas para adquirir a posse? De modo algum... Será preciso que eu veja os ovos postos por minhas galinhas ou minhas pombas para adquiri-los?”(apud GONÇALVES, 2012,)
Seguindo sua corrente filosófica dos interesse coletivos, Ihering afirmava que a proteção da posse não era para dar satisfação ao possuidor e sim para tornar possível seu uso econômico ou a satisfação de suas necessidades. 
Tendo isso em mente, torna-se mais fácil entender a conduta do dono, elemento constituinte da posse. Esta é a relação normal de propriedade, aquela forma de agir que se espera de um possuidor diante de uma realidade e de costumes de uma sociedade. Mais um exemplo ilustra, no caso, a conduta do dono diante dos costumes.
“... Nos povos montanheses, a madeira para o fogo, que foi cortada nos bosques, lança-se ao rio, e mais abaixo, tiram-na da corrente que a conduzia. Não se pode falar neste caso de um poder físico do proprietário, e contudo a posse persiste. Por quê? A condição da madeira que flutua é a imposta por considerações econômicas, e neste caso qualquer pessoa sabe que não pode apanhá-la sem incorrer em culpa de furto. O rio, entretanto, com a enchente, apanha e arrasta outros objetos: mesas, cadeiras etc. E então, também aí, o homem comum sabe muito bem que pode tirar estas coisas da água, e salvá-las, sem que por isto seja acusado de ter furtado. O motivo da distinção é que a flutuação da madeira é um fato normal, e a das mesas e cadeiras, uma ocorrência anormal. No primeiro caso existe posse; no segundo, não”.(apud GONÇALVES, 2012, p. 40)
Desta feita, se a conduta da pessoa para com a coisa for similar à conduta normal do proprietário, tem-se posse, independentemente da verificação de se há ou não animus domini. Ressalte-se que, para Ihering, a detenção somente se daria em virtude de impedimento ou obstáculo legal.
Por fim, destaque-se que o filósofo, em se tratando de ações possessórias, reconhece que, por conta tão simplesmente da conduta do dono, pode-se eventualmente conceder a posse alguém indevidamente. Todavia, salienta que essa proteção é provisória e precária e que, dentro da própria ação, provada a propriedade pela outra parte, o equilíbrio e a justiça serão restabelecidos. (GONÇALVES, 2012, p. 41).
2.3Teoria Sociológica
 “A posse constitui direito autônomo em relação à propriedade e deve expressar o aproveitamento dos bens para o alcance de interesses existenciais, econômicos e sociais merecedores de tutela” (Enunciado n. 492) (V 
O pensamento de Perozzi é no sentido de que a posse independe de corpus e de animus, ela é tão somente o resultado do fator social. Para o autor, a abstenção de terceiros diante de uma situação é que legitima a posse.
Há o clássico exemplo do chapéu que, além de explicar o pensamento de Perozzi, rebate a ideologia de Savigny e de Ihering. Um homem caminhando pela rua com um chapéu em sua cabeça é possuidor, na teoria objetiva, pois tem a conduta esperada para o dono de um chapéu. Na teoria subjetiva, ele é possuidor por conta de ter o chapéu em sua cabeça, poder tirá-lo e recolocá-lo e ainda defender-se de quem quer que o deseje tomar. Na teoria sociológica de Perozzi, o homem possui o chapéu porque é quem dispõe dele, em detrimento das outras pessoas, e ninguém se rebela contra esse fato. Logo, a sociedade o aceita como legítimo possuidor. 
3CLASSIFICAÇÃO DA POSSE
Adotamos apenas 3 classificações (quanto ao desdobramento da posse, quanto à boa-fé e quanto ao tempo), por serem as mais comuns entre os doutrinadores e também por serem as que julgamos mais relevantes.
3.1 Quanto ao desdobramento da posse
Gonçalves (2010, p. 20) leciona que “A relação possessória, no caso, desdobra-se. O proprietário exerce a posse indireta, como consequência de seu domínio. O locatário, por exemplo, exerce a posse direta por concessão do locador. Uma não anula a outra. Ambas coexistem no tempo e no espaço e são posses jurídicas (jus possidendi), não autónomas, pois implicam o exercício de efetivo direito sobre a coisa”.
Feitas as devidas observações, resumimos a subdivisão da seguinte forma.
3.1.1Posse direta ou imediata
“Aquela que é exercida por quem tem a coisa materialmente, havendo um poder físico imediato. Como possuidores diretos podem ser citados o locatário, o depositário, o comodatário e o usufrutuário” (TARTUCE, 
3.1.2Posse indireta ou mediata
“É a daquele que cede o uso do bem (a do locador, p. Ex.). Dá-se o desdobramento da posse. Uma não anula a outra. Nessa classificação não se propõe o problema da qualificação da posse, porque ambas são posses jurídicas (jus possidendi) e têm o mesmo valor”. (GONÇALVES, 2010, p.25)
3.2 Quanto à boa-fé
Tartuce (2011, p. 721) ressalta duas hipóteses para a ocorrência de posse de boa-fé: quando o possuidor ignora os vícios e obstáculos que lhe impedem a aquisição da coisa ou quando tem um justo título que fundamenta a sua posse.
Pode-se destacar que, na posse de boa fé por justo título há uma presunção juris tantum, pois admite prova em contrário de que o possuidor tinha sim ciência de que seu antecessor na posse a obteve de forma injusta. 
Gonçalves (2010, p. 21) ressalta, na primeira hipótese, a de existência de vício ou obstáculo, que se leva em conta o elemento objetivo (exame de se há vício ou impedimento) e o elemento subjetivo (se o sujeito ignora a existência do vício ou impedimento).
Na consideração de quando ocorre a má-fé, deve-se cuidar dos conceitos de vício: a ocorrência de posse violenta, clandestina ou precária; e de impedimentos.
3.2.1Posse violenta
Posse violenta é obtida por meio de esbulho, violência física ou moral (didaticamente pode-se associar ao crime de roubo), como exemplo podemos citar uma invasão violenta de uma fazenda, com depredação, por parte de um movimento popular. (TARTUCE, 2011, p. 721).
3.2.2Posse clandestina
Posse clandestina é obtida de forma oculta, sorrateiramente (didaticamente se assemelha ao crime de furto), como exemplo citamos a invasão de uma fazenda que cumpre sua função social na calada da noite, sem violência. (TARTUCE, 2011, p. 721).
3.2.3Posse precária
Já a posse precária é obtida com o abuso de confiança (didaticamente se assemelha ao crime de estelionato), como exemplo temos um locatário que não devolve o bem ao proprietário ao final do contrato (TARTUCE, 
3.2.4Impedimentos
Os impedimentos são subdivididos em: detenção, atos de mera tolerância e de permissão. Os artigos 1.198 e 1.208 do Código Civil regulam as questões, vejamos:
Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.(BRASIL, 2002)
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.(BRASIL, 
Pelo artigo 1.208, vê-se que os atos de mera permissão ou tolerância não induzem a posse. Permissão é ato explícito, em que o proprietário ou possuidor permite algum tipo de uso de sua propriedade/posse (por exemplo: registra emcartório que todos podem usar livremente uma lagoa de em sua propriedade) e a tolerância é uma permissão implícita (por exemplo: dono de uma fazenda permite que vizinhos lavem roupa em lagoa em sua propriedade sem, contudo, formalizar a permissão).
Já no caso da detenção, fica claro que há uma relação de subordinação e confiança entre possuidor e detentor, a tentativa de o detentor tomar a posse poderia configurar a precariedade por abuso de confiança. Um bom exemplo disso seria um caseiro querer tomar a propriedade do real dono do sítio, valendo-se do fato de ser ele quem toma conta da terra. Ora, ele está ocupando a terra sob as ordens do dono, em clara relação de subordinação.
3.3 Quanto ao tempo
Há uma subdivisão em posse nova e posse velha. Vejamos o que enuncia o artigo 1.211 do Código Civil, combinado com o texto do artigo 924 do Código de Processo Civil.
Art. 1.211. Quando mais de uma pessoa se disser possuidora, manter-se-á provisoriamente a que tiver a coisa, se não estiver manifesto que a obteve de alguma das outras por modo vicioso. (BRASIL, 2002)
Art. 924. Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de posse as normas da seção seguinte, quando intentado dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho; passado esse prazo, será ordinário, não perdendo, contudo, o caráter possessório. (BRASIL, 1973).
Entendemos, pois, que a posse nova é aquela que é defendida em juízo dentro do prazo de um ano e dia. Se uma ação possessória for ajuizada fora desse prazo, a repressão à turbação ou ao esbulho está garantida não mais por uma posse nova e sim por uma posse velha.
Revisitando os conceitos necessários às ações possessórias, temos que enquanto um terceiro apenas tenta desapossar o possuidor ocorre a turbação. Se, no entanto, o terceiro lograr êxito e atingir seu objetivo, haverá esbulho. Pois bem, em qualquer dos casos, pode-se utilizar uma ação possessória. No primeiro, de turbação, cabe uma ação de manutenção na posse. Já no segundo, do esbulho, cabe uma ação de reintegração da posse.
De toda sorte, classifiquemos simploriamente as duas situações.
3.3.1Posse nova
É aquela que defende ação possessória dentro do prazo de um ano e um dia, contado da turbação ou do esbulho.
3.3.2Posse velha
É aquela que defende ação possessória passado o prazo de um ano e um dia, contado da turbação ou do esbulho.
CONDOMÍNIO GERAL E CONDOMÍNIO EDILÍCIO
É comum serem confundidos os institutos do condomínio geral e do condomínio edilício. Pode-se dizer, de maneira simples, que um (condomínio edilício) é espécie do outro (condomínio geral).
Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir, simultaneamente, dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel. Como forma de ilustração, basta dar o seguinte exemplo: 2 irmãos, não tendo dinheiro para comprar 2 veículos (um para cada), se cotizam e adquirem um só para ambos. Ou seja, ambos são condôminos do carro; e não, como muitos pensam, sócios de um carro. Condomínio não é sociedade, condôminos não são sócios. O primeiro instituto (condomínio) é próprio dos direitos reais (previsto nos artigos 1314 a 1330 do Código Civil; já o segundo (sociedade) é típico do direito empresarial (ver arts. 981 e segs. do Código Civil).
O Condomínio edilício, por sua vez, refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria etc, são partes comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns.
Por essa razão, deve ser desfeita uma outra confusão, qual seja: locatário não é condômino. Condômino é exclusivamente o proprietário. Locatário é, mais precisamente, compossuidor, na medida em que, tendo a posse direta do apartamento, compartilha com os demais condôminos e compossuidores as áreas comuns do edifício.
Portanto, condomínio geral aplica-se a qualquer coisa (móvel ou imóvel) que possua mais de um dono e condomínio edilício apenas aos edifícios (residenciais ou comerciais) nos quais se identifique partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum.   
CONDOMÍNIO GERAL 
            Conceito: é a sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa.
            Este é o condomínio GERAL, pois existe o condomínio EDILÍCIO (em edifícios) que veremos na próxima aula.
            No condomínio temos mais de um sujeito ativo, que são os proprietários, exercendo o domínio sobre um mesmo objeto, móvel ou imóvel, divisível ou indivisível (ex: carro, barco, casa, roupa, apartamento, fazenda, terreno, etc).
            Trata-se de uma propriedade simultânea e concorrente, de modo que todos são donos ao mesmo tempo (por isso é simultânea), e todos podem usar a coisa toda (por isso é concorrente), dentro dos limites da convivência harmônica. Esta harmonia é dificílima, tanto que os romanos chamavam o condomínio de “mater discordiarum” (mãe das discórdias), e realmente basta a gente se lembrar de como é difícil dividir um carro/roupa com um irmão, pra gente saber como o condomínio é inviável. Um direito amplo/complexo/importante como a propriedade não dá para ser exercido por mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, e é por isso que veremos como a lei facilita e incentiva a extinção do condomínio.
 Mas a lei permite o condomínio e para isto criou-se uma ficção jurídica, de modo que cada condomínio na verdade só é dono de uma fração ideal, de uma cota (ex: 50% se são dois donos, 33% se são três donos, ou 30% pra um e 70% pra outro, etc). Embora cada um seja dono de uma cota, para viabilizar o condomínio pode usar a coisa toda (1314).
            O condomínio é uma exceção à regra pela qual toda propriedade é exclusiva (1231). O condomínio também impede o exercício pleno da propriedade, trata-se de um limite à propriedade, pois embora cada condômino possa usar a coisa toda (1314), é preciso respeitar a vontade dos outros condôminos (pú do 1314).
            Não confundam comunhão com condomínio; esta é espécie e aquela é gênero, então todo condomínio será uma comunhão, mas nem toda comunhão será condomínio. A comunhão é de qualquer direito (ex: pai e mãe têm o direito em comunhão de educar os filhos), enquanto condomínio é apenas do direito de propriedade.  
Espécies de condomínio:
a)      voluntário: quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem, ou quando duas ou mais pessoas exercem composse e todas adquirem a propriedade da coisa pela usucapião.
b)      forçado: ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos: ex: doação a várias pessoas, herança para vários filhos, os muros e árvores comuns (1327, § 1º do 1297, 1282), etc.  
Direitos e deveres dos condôminos:  
            - utilização livre e defesa da coisa conforme sua destinação (1314), cujo limite é o direito dos demais condôminos (pú do 1314), resolvendo-se os impasses por maioria de votos (1325).
            - arcar proporcionalmente com as despesas para conservação da coisa (1315)
            - os frutos da coisa devem ser divididos entre os condôminos, e o condômino que causar dano à coisa deve indenizar os demais (1319, 1326).
            - a qualquer momento o condômino pode pedir a divisão ou alienação da coisa (1320 e §§); esta regra se justifica para extinguir o condomínio, fonte de muitas discórdias. Assim, se dez pessoas têm um barco e uma delas quiser vender, sua vontade vai prevalecer sobre a dos outros nove, e a coisa será vendida para dividir o dinheiro, salvo se estes nove quiserem comprar a parte do que quer vender (1322). Ressalto que o 1325, que trata do poder da maioria, não prevalece em caso de venda, mas apenas em casos de administração (ex: explorar uma fazenda para pecuária ou agricultura, alugar, emprestar, etc, 1323). Para vender basta um querer, para administrar, prevalece a vontade da maioria.
            - dar preferência a outro condômino quandoalguém quiser vender sua cota em coisa indivisível; se a coisa é divisível (ex: terreno grande) não precisa dar essa preferência (504) 
Administração do condomínio: é fundamental, pois uma coisa com muitos donos termina ficando acéfala e o caos se instala. Hierarquia e direção são muito importantes para o sucesso de qualquer negócio. Se os condôminos não se entendem, o jeito é pedir a intervenção do Juiz.  
Extinção do condomínio: se dá por duas formas:  a) divisão da coisa: quando a coisa é divisível (ex: uma fazenda grande), então a qualquer momento, em ação imprescritível, o condômino pode pedir a divisão e cada um fica com a propriedade exclusiva de uma parte proporcional a seu quinhão; b) alienação da coisa: seja a coisa divisível ou indivisível, pode ser alienada a qualquer tempo para se dividir o dinheiro, e acabar com o condomínio, fonte de discórdias.
Direitos Reais - Aquisição da propriedade móvel
1 - Tradição    
2 – Ocupação 
3 - Achado do tesouro
4 – Especificação
5 - Confusão, comissão e adjunção     
6 - Usucapião de coisa móvel: Aplica-se aos móveis e também aos semoventes (bens suscetíveis de movimento próprio, como um boi, um cavalo, art 82). Esta usucapião de móveis mantem os mesmos fundamentos e requisitos da usucapião de imóveis (vide aula 10). A usucapião de móveis é mais rara e é menor o tempo previsto em lei para sua aquisição tendo em vista a maior importância econômica dos imóveis na nossa vida.  Para os imóveis a usucapião se dá entre cinco e quinze anos, já para os móveis se dá entre três e cinco anos.
Espécies de usucapião móvel: a) ordinária: 1260: exige posse, então não é possível a mera detenção do 1198 ou a tolerância do 1208; exige animus domini, o que corresponde ao “como sua” do 1260; “incontestadamente”, que significa mansa, pacífica e pública; também exige justo título e boa-fé, pois o prazo é menor, apenas três anos. b) extraordinária: tem as mesmas exigências da ordinária (posse mansa, pacífica e pública com animus domini) , só que  o prazo é maior, de cinco anos, pois dispensa a boa-fé -1261; esta é a usucapião de móveis que beneficia o ladrão e o descobridor de coisa perdida.  
PERDA DA PROPRIEDADE MÓVEL E IMÓVEL 
            O Código Civil disciplina separadamente a aquisição dos imóveis (capítulo 2) da aquisição dos móveis (cap. 3), mas a perda da propriedade é tratada num único capítulo, tanto para os móveis como para os imóveis. Em geral, aos modos de aquisição, correspondem modos de perda, pois enquanto uns adquirem, outros perdem (ex: A perde pelo abandono um sofá velho, B pega este sofá e adquire pela ocupação: é o mesmo fenômeno visto de lados opostos). Vejamos os casos:
            a) a morte: o falecido perde a propriedade dos seus bens, que automaticamente se transferem para seus herdeiros; 1784
            b) a usucapião: a usucapião é modo de aquisição para um, e modo de perda para o proprietário desidioso; é o outro lado do mesmo fenômeno.
            c) a dissolução do casamento: veremos isso em Dir. de Família, como o divórcio pode levar à perda de bens (ou aquisição, depende do regime de bens, depende de qual dos cônjuges é mais rico) .
            d) a alienação: é modo voluntário de perda, e a alienação pode ser gratuita (ex: doação) ou onerosa (ex: compra e venda, troca, dação em pagamento).
            e) renúncia: não confundir com abandono que veremos adiante; a renúncia é uma declaração de vontade expressa onde o proprietário afirma que não mais quer aquele bem, mas sem transferi-lo a outrém; a renúncia de imóveis exige escritura pública (108) e registro em cartório (pú do 1275); vide renúncia de herança no 1806 (veremos no 1813  que a renúncia da herança não prejudicar o credor do herdeiro); a renúncia é rara, o mais comum é o simples abandono.
            f) abandono: é um gesto, um comportamento  inequívoco de se desfazer da coisa (obs: os loucos e os menores não podem abandonar, pois não podem dispor de seus bens); atenção para não confundir coisa abandonada (res derelictae) com coisa perdida (res amissa), pois a coisa perdida deve ser devolvida ao dono, já a coisa abandonada pode ser apropriada pela ocupação. As coisas móveis abandonadas não preocupam ao Direito; as semoventes preocupam porque animais soltos pelas ruas/estradas provocam acidentes; as coisas imóveis abandonadas também preocupam ao Direito por causa da função social da propriedade (ver 1276 e §§). Lembrem também que ocupar coisa imóvel abandonada só gera posse (vide aula 11).
            g) perecimento da coisa: não há direito sem objeto, e o objeto do direito real é a coisa; se a coisa se extingue, perece também o direito real. (ex: anel que cai no mar; terreno que é invadido pelo mar; carro que sofre um incêndio); o perecimento pode ser voluntário (ex: o dono destruir seu relógio).
            h) desapropriação: é a interferência do poder público no domínio privado, assunto que vocês estudarão em dir. administrativo (DL 3365/41); a desapropriação é involuntária.
            i) execução: assunto de processo civil; se dá a perda da propriedade, pois o Juiz retira bens do devedor e os vende em leilão para satisfazer o credor; é perda involuntária.
            j) advento da condução resolutiva: extingue a propriedade resolúvel (1359); ex: compro uma casa com cláusula de retrovenda, então se o vendedor exercer a opção de recompra, eu perderei a casa (505); outro ex: o fideicomisso, que veremos em Civil 7 (1951 e 1953);  o titular da propriedade resolúvel sabe que sua propriedade pode extinguir-se por uma cláusula no título aquisitivo.  
            Vide art. 1275, que é apenas exemplificativo (não é taxativo/exaustivo), pois vimos acima que há outros casos além dos cinco casos do 1275.
Modos de perda da propriedade imóvel e móvel
Introdução
O artigo 1275 é meramente exemplificativo ao indicar cinco formas de perda da propriedade. O legislador não exaure as possibilidades de perda da propriedade. Nesse sentido a usucapião e a acessão não são apenas modos originários de aquisição da propriedade, mas também modos de perda da propriedade para aquele proprietário desidioso que não cuidou de resguardar a sua posse, como também para aquele que teve o seu bem acessório unido e incorporado à propriedade do titular do bem principal. O casamento pela comunhão universal, a seu turno, é modo imediato de perda da propriedade imobiliária para aquele que antes das núpcias possuía algum patrimônio.
A arrematação e adjudicação, efeitos de um processo executivo, são formas de perda da propriedade, os bens são penhorados e levados em hasta pública. No primeiro caso, terceira pessoa adquire-os; no segundo, o próprio exeqüente incorporo-os ao patrimônio. Nos dois casos, o ato judicial impõe o início da passagem coativa do bem. Com base na carta de arrematação ou adjudicação, o particular efetuará o registro na circunscrição imobiliária competente, adquirindo, então, a propriedade.
Outro modo de perda da propriedade é verificado no artigo 1359 do CC, ao cuidar da propriedade resolúvel. Há propriedade resolúvel, quando o negócio jurídico que a constituiu subordina expressamente sua duração ao implemento de condição resolutiva ou advento do termo. Sendo verificado o evento futuro, o proprietário perde o domínio.
Alienação
É uma forma de extinção subjetiva do domínio, em que o titular desse direito, por vontade própria, transmite a outrem seu direito sobre a coisa. É a transmissão de um direito de um patrimônio a outro.
Essa transmissão pode ser a título gratuito (doação) ou oneroso (compra e venda).
Na alienação há uma composição de dois elementos: o negativo, consistente no destaque da coisa do patrimônio do alienante, e o positivo, que se traduz na aquisição desse bem por um outro patrimônio. Há concomitantemente, a aquisição e perda do domínio pelas partes que intervêm na alienação. De um lado, há a aquisição pelo adquirente, e de outro, a perda pelo transmitente.
A alienação, como ato bilateral transmissivo de direito real, requer asolenidade da escritura pública para o seu aperfeiçoamento, nos casos em que o valor do bem seja superior a trinta salários mínimos (artigo 108 do CC).
Sabe-se que o efeito da perda da propriedade pela alienação sempre será subordinado à tradição, para bens móveis, como ao registro do título aquisitivo para os imóveis.
Renúncia
A renúncia implica em abdicar, abrir mão de direitos. Para Venosa a renúncia é ato jurídico pelo qual alguém abandona um direito, sem transferi-lo a outrem. É ato unilateral. Independe, portanto, de aceitação. Além de unilateral, é irrevogável e não se presume, dado seu caráter, devendo ser expresso. A renúncia em favor de outrem refoge ao sentido do instituto porque traduz alienação.
A renúncia é sempre possível, embora difícil de ocorrer, desde que não cause prejuízos a terceiros, por exemplo, o proprietário “A” leva a registro escritura pública de renúncia da propriedade em razão dos altos encargos tributários que incidem sobre o bem e da dificuldade de alienação pelo fato do imóvel se localizar em região de conflitos agrários.
A renúncia de herança em prejuízo a credores, por exemplo, é ineficaz.
Em razão da gravidade de suas conseqüências, a renúncia requer ato expresso devidamente formalizado por escritura pública nos mesmos moldes descritos pelo artigo 108 do CC, para a alienação. Além disso, de acordo com o parágrafo único do artigo 1275 do CC, o ato de renúncia para ter validade é subordinado ao exame do registro imobiliário do local do imóvel, provocando o cancelamento do registro.
OBS.: segundo Maria Helena Diniz a renúncia deve ser feita em favor de terceira pessoa que não precisa manifestar a sua aceitação.
Abandono
Ato material pelo qual o proprietário desfaz-se da coisa porque não quer mais ser seu dono. Por não ser um ato expresso como a renúncia, o abandono deve resultar de atos exteriores que atestem a manifesta intenção de abandonar, sendo insuficiente o mero desprezo físico pela coisa, se não acompanhado de sinais evidentes do ânimo de abdicar da propriedade. Em outras palavras, o mero desuso não importa em abandono. Em razão disso é difícil precisar a intenção quando se cuida de bem imóvel, pois, o simples fato de uma pessoa fechar a sua casa não implica abandono. Ele não se presume devendo resultar de atos que virtualmente o contenha.
Fato que desperta interesse é a faculdade aberta pelo artigo 1276 do CC de o imóvel abandonando ser arrecadado como bem vago e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou do Distrito Federal, se urbano, ou à União federal, no caso de imóvel rural. A regra em análise não comenta se o critério para aferição da propriedade como urbana ou rural é o da destinação ou da localização. Em sintonia com o instituto da usucapião (artigo 1239 do CC e 191 da CF) e da tributação (IPTU e ITR), parece ser mais acertado o critério da localização do imóvel como fato distintivo para determinar a competência da União ou do Município para o procedimento de arrecadação. Isto é, basta verificar se pelo plano diretor, o imóvel localiza-se na área urbana ou rural. Por exclusão, o imóvel será considerado rural cabendo, portanto, a arrecadação à União.
Existe uma grande divergência doutrinária sobre o momento em que se afere a perda propriedade imobiliária pelo abandono. Alguns autores defendem a manutenção da propriedade em nome do abandonante até o momento de sua arrecadação pelo Poder Público, podendo reivindicá-la quando bem lhe aprouver. De acordo com Venosa, iniciado o processo de arrecadação, durante o prazo estipulado pela lei (três anos) ainda pode o proprietário reivindicá-lo.
Segundo Nelson Rosenvald, há dois momentos distintos no processo de abandono: inicialmente a imediata perda da propriedade pelo abandono e, posteriormente, a sua arrecadação pelo Estado, no qual a coisa sem dono se converte em propriedade pública. Há imediata perda da propriedade com o abandono, tornando-se o imóvel res nullis, até sua eventual apropriação pelo Poder Público, após o decurso de três anos. Para Nelson, o CC é claro ao destacar o abandono como modo de perda da propriedade particular, se a intenção não fosse esta, o modo de supressão da propriedade particular seria a “arrecadação de bens”.
No CC de 2002, surge uma presunção absoluta de abandono do imóvel, quando o proprietário associar ao desuso o inadimplemento dos tributos reais (artigo 1276, parágrafo 2º). Fica claro aqui, o esforço do legislador em concretizar a função social da propriedade, relativizando a noção de sua perpetuidade.
Há uma discussão acerca da inconstitucionalidade do dispositivo. Primeiro, afirma-se que a legislação infraconstitucional não pode criar hipótese de perda de propriedade sem indenização; segundo, haveria ofensa ao principio do devido processo legal (artigo 5º, LIV, CF), pois o indivíduo seria privado do bem com presunção absoluta, pelo fato de não adimplir a carga tributária; terceiro, seria também atingido o princípio do contraditório, pois o proprietário estaria proibido de provar em juízo que não teve a intenção do abandono, mas apenas passou por dificuldades econômicas; quarto, haveria afronta à norma do artigo 150, IV, da CF, que veda a adoção de tributo com efeito confiscatório.
Com efeito, as críticas são ponderadas, pois ofende o princípio da razoabilidade a edição de lei que associe em caráter irrevogável a perda da propriedade imobiliária ao inadimplemento de obrigações tributárias, como presunção absoluta. A norma escoaria pelo filtro da discricionariedade e alcançaria a arbitrariedade. A função social da propriedade é princípio de grande envergadura, mas deve ser aplicado em um Estado Democrático de Direito, sob pena de ter o seu conteúdo reduzido a um modo autoritário de destituição de titularidades. De fato, a proporcionalidade indica que o caminho adequado seria o da instituição do regime de presunção relativa, homenageando-se os demais princípios que alicerçam a tutela à propriedade privada.
Perecimento da Coisa
Desaparecendo o objeto da propriedade, por força natural ou atividade humana, não existe mais direito, por lhe faltar objeto. Trata-se de modalidade involuntária de perda da propriedade. O campo tomado definitivamente pelas águas ou o móvel destruído pelo incêndio desaparecem para realidade e para a vida negocial. Não há direito sem objeto.
Desapropriação
A desapropriação (artigo 1275, V e 1228, parágrafo 4º do CC) é considerada uma modalidade especial de perda da propriedade. Especial, por pertencer à seara do direito público, considerada pela CF regulada por normas administrativas, processuais e civis.
A propriedade de alguém se transfere, por necessidade ou utilidade pública e interesse social, para o acervo estatal tendo em vista o interesse da coletividade.
A desapropriação é um ato do poder público fundado em lei, por força do qual se retira total ou parcialmente um direito ou um bem inerente ao patrimônio individual em beneficio de um empreendimento público. É a transformação dos direitos privados em públicos, sob o princípio fundamental de estar o interesse particular subordinado ao da coletividade. Não constitui ela um negócio jurídico, mas um ato unilateral de direito público que cessa a relação jurídica dominial para o proprietário e gera a transferência do imóvel para o patrimônio público. Distingue-se do confisco em que existe a ocupação da propriedade sem indenização.
A iniciativa de desapropriação pode emanar da União, dos Estados e dos Municípios, como, também, mediante autorização legal, dos concessionários de serviços públicos.
Segundo o doutrinador Sílvio de Salvo Venosa, trata-se de modo originário de aquisição da propriedade, porque é desprezado o título anterior. O título gerado no procedimento administrativo ou no processo expropriatório é registrável por força própria.
Os casos de necessidade e utilidade pública estão enumerados no artigo 5º do decreto-lei 3365, exemplos, segurança nacional, socorro em caso de calamidade pública, casas de saúde, criação de estádios etc.
A lei 4132 de62 no artigo 2º nos dá os casos de desapropriação por interesse social.
O artigo 184 da CF dá competência exclusiva à União para interpor ação de desapropriação para fins de reforma agrária, de imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária com cláusula de preservação do valor real, regatáveis no prazo de vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão.
O artigo 185 arrola os bens imóveis rurais insuscetíveis de desapropriação.
Não só os bens particulares podem ser desapropriados. Bens dos Estados, dos Municípios, do Distrito Federal e dos territórios são suscetíveis de desapropriação pela União, assim como os dos Municípios podem ser desapropriados pelos Estados e Territórios.
Com a decretação da desapropriação, o expropriante oferece pelo bem um preço. Se o interessado aceitar essa oferta, concluída estará a expropriação. Contudo, se a recusar, esse preço será fixado em juízo através de parecer técnico de perito nomeado pelo magistrado, sendo livres às partes indicar seus assistentes técnicos. Determinado o valor do bem, o expropriante deposita-o em juízo, passando a adquirir o bem.
É possível a imissão provisória da posse, ou seja, a transferência da posse do imóvel para o expropriante, já no início da demanda, se o Poder Público declarar urgência e depositar em juízo, em favor do proprietário, o quantum estabelecido em lei. Porém, o expropriante só adquire a propriedade do imóvel desapropriado mediante o pagamento da justa indenização fixada pelo órgão judicante.
A Administração Pública tem a obrigação de utilizar o imóvel para atender à finalidade especifica pela qual se deu a desapropriação. De modo que se desviar da destinação declarada dá-se a retrocessão.
Requisição
Requisição é o ato pelo qual o Estado, em proveito de um interesse público, constitui alguém, de modo unilateral, na obrigação de prestar-lhe um serviço ou ceder-lhe transitoriamente o uso de uma coisa, obrigando-se a indenizar os prejuízos que tal medida efetivamente acarretar ao obrigado.
Funda-se a requisição no artigo 1228, parágrafo 3º, 2º parte do CC, que permite que a autoridade competente use propriedade particular até onde o bem público exigir, em caso de perigo iminente, como guerra, garantindo ao proprietário o direito à indenização posterior, se houver dano.
Principais diferenças entre requisição e desapropriação:
1) a desapropriação refere-se somente a bens, ao passo que a requisição, a bens e serviços;
2) a desapropriação é volvida à aquisição da propriedade. A requisição preordena-se ao uso dela;
3) a desapropriação é suscitada por necessidades permanentes da coletividade e a requisição, por necessidades transitórias;
4) a desapropriação, para se efetivar, depende de acordo ou, na falta deste de procedimento judicial. A requisição é auto-executável;
5) a desapropriação é sempre indenizável e exige indenização prévia; já a requisição, por sua vez, pode ser indenizada a posteriore e nem sempre é obrigatória.
	USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Art. 1.238, caput, CC.
	Tempo: 15 anos.
Não é necessário haver boa-fé e nem justo título[2]. Os principais requisitos a se provar é a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo lapso temporal referido, qual seja, quinze anos.
	USUCAPIÃO EXT. REDUZIDA[3]
Art. 1.238, § único, CC.
	Tempo: 10 anos. Por ser subespécie da extraordinária, também não há necessidade de haver justo título nem boa-fé. Entretanto, para o autor conseguir a redução de cinco anos é necessário que tenha feito no imóvel obras ou serviços de caráter produtivo, aumentando a utilidade daquele.
	USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
OU pró-labore, constitucional.
Art. 1.239, CC.
	Tempo: 5 anos. Imóvel até 50 hect. O possuidor deve comprovar que fez da propriedade um bem produtivo, estabelecendo ali sua morada. O usucapiente[4] não pode ser proprietário ou possuidor direto de outro imóvel, seja urbano ou rural.
	USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
OU pró-misero, pró-moradia, pró-habitatione, habitacional.
Art. 1.240, CC.
	Tempo: 5 anos. Não é necessário justo título nem boa-fé. O imóvel deve ser de até 250m2. Aqui também o possuidor não pode ser proprietário ou possuidor direto de outro imóvel, seja urbano ou rural.
	USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Art. 1.242, caput
	Tempo: 10 anos. Difere da extraordinária reduzida porque, neste caso, o possuidor deve estar de boa-fé, ou seja, ignora qualquer obstáculo impeditivo. O possuidor deve ter, ainda, justo título[5]
	USUCAPIÃO ORD. REDUZIDA
Art. 1.242, § único, CC.
	Tempo: 5 anos. Bem adquirido onerosamente e teve registro cancelado, mas havia boa-fé do possuidor. Para valer-se dessa espécie, deve comprovar que mantém no imóvel sua morada ou realizou investimentos de interesse social ou econômico.
Direitos Reais - Efeitos da posse 
Direito à indenização e retenção por benfeitorias: Se o possuidor realiza benfeitorias (= melhoramentos, obras, despesas, plantações, construções) na coisa deve ser indenizado pelo proprietário da coisa, afinal a coisa sofreu uma valorização com tais melhoramentos. Se o proprietário não indenizar, o possuidor poderá exercer o direito de retenção, ou seja, terá o direito de reter (= conservar, manter) a coisa em seu poder em garantia dessa indenização (desse crédito) contra o proprietário.
         Mas tais direitos de indenização e de retenção não são permitidos pela lei em todos os casos.
         Inicialmente precisamos identificar o tipo de benfeitoria realizada. Pelo art. 96 do CC as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis e necessárias. Os parágrafos desse artigo conceituam tais espécies de benfeitorias, então exemplificando a voluptuária seria uma estátua ou uma fonte no jardim de um casa, ou então um piso de mármore, ou uma torneira dourada; já a útil seria uma piscina, uma garagem coberta, um pomar, fruteiras; finalmente, a benfeitoria necessária seria consertar uma parede rachada, reparar um telhado com goteiras, trocar uma porta cheia de cupim.
         Precisamos também identificar a condição subjetiva da posse, ou seja, se o possuidor está de boa-fé ou de má-fé.
         Pois bem, se o possuidor está de boa-fé (ex: inquilino, comodatário, usufrutuário, etc) terá sempre direito à indenização e retenção pelas  benfeitorias necessárias; já as benfeitorias voluptuárias poderão ser levantadas (=retiradas) pelo possuidor, se a coisa puder ser retirada sem estragar e se o dono não preferir comprá-las, não cabendo indenização ou retenção; quanto às benfeitorias úteis, existe mais um detalhe: é preciso saber se tais benfeitorias úteis foram expressamente autorizadas pelo proprietário para ensejar a indenização e retenção.
         Numa leitura isolada do art. 1219, fica a impressão de que as benfeitorias necessárias e úteis têm o mesmo tratamento. Mas isso não é verdade por três motivos:
Primeiro por uma questão de justiça afinal, como já vimos, são diferentes as benfeitorias úteis e necessárias, e estas são mais importantes do que aquelas. Não se pode comparar a necessidade de reparar uma parede rachada (que ameaçava derrubar o imóvel) com a simples utilidade de uma garagem coberta (é bom, evita que o carro fique quente, facilita o embarque das pessoas sob chuva, mas não é imprescindível).
         Segundo por que os arts. 505 e 578 do CC exigem autorização expressa do proprietário para autorizar a indenização e retenção por benfeitorias úteis. Realmente, quem garante que o proprietário da casa alugada/emprestada queria um pomar no quintal plantado pelo possuidor/inquilino? E se o dono lá tivesse intenção de construir uma piscina ao término do contrato? Teria que comprar as árvores para depois derrubá-las?
         Terceiro porque os direitos reais e os direitos obrigacionais se completam, ambos integram a nossa conhecida autonomia privada, formando o direito patrimonial, por isso não se pode interpretar o 1219 sem o 505 e principalmente o 578, que se refere à transmissão da posse decorrenteda locação.
         Em suma, em todos os casos de transmissão da posse (locação, comodato, usufruto), o possuidor de boa-fé terá sempre direito à indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias; nunca terá tal direito com relação às benfeitorias voluptuárias; e terá tal direito com relação às benfeitorias úteis se foi expressamente autorizado pelo proprietário a realizá-las.
         Já ao possuidor de má-fé se aplica o 1220, ou seja, nunca cabe direito de retenção, não pode retirar as voluptuárias e só tem direito de indenização pelas benfeitorias necessárias. Não pode nem retirar as voluptuárias até para compensar o tempo em que de má-fé ocupou a coisa e impediu sua exploração econômica pelo proprietário (= melhor possuidor). 
Direito a usucapir (= captar pelo uso = usucapião)  
Para alguns autores este é o principal efeito da posse, o direito de adquirir a propriedade pela posse durante certo tempo. A posse é o principal requisito da usucapião, mas não é o único, veremos usucapião em breve. 
Responsabilidade do possuidor pela deterioração da coisa 
         Vocês sabem que, de regra, res perit domino, ou seja, a coisa perece para o dono. Assim, se eu empresto meu carro a José (posse de boa-fé) e o carro é furtado ou atingida por um raio, o prejuízo é meu e não do possuidor (1217). O possuidor de boa-fé tem responsabilidade subjetiva, só indeniza o proprietário se agiu com culpa para a deterioração da coisa (ex: deixou a chave na ignição e facilitou o furto).
         Já o possuidor de má-fé pode ser responsabilizado mesmo por um acidente sofrido pela coisa, conforme 1218, salvo se provar a parte final do 1218 (ex: um raio atinge minha casa que estava invadida, o invasor não tem responsabilidade pois o raio teria caído de todo jeito, estivesse a casa na posse do dono ou do invasor). O possuidor de má-fé tem, de regra, responsabilidade objetiva, independente de culpa (ex: A empresta o carro a B para fazer a feira, mas B passa dois dias com o carro que termina sendo furtado no trabalho de B).
        
Direitos Reais - Condomínio Edilício
         Este é o condomínio em edifícios, conjuntos residenciais, loteamentos fechados e clubes de campo.
         O aumento da população urbana, o alto preço do solo nas cidades e a moderna tecnologia de engenharia fizeram crescer a importância do condomínio em edifício, e o direito não poderia deixar de regulá-lo.
         Não só nas metrópoles, mas nas cidades de médio porte (ex: Caruaru) já se vêem vários edifícios.
         Além do novo CC, a matéria está regulada pela lei 4.591/64. O velho CC não previa pois não existiam edifícios cem anos trás. A recente lei 10.931/04 já mudou alguns artigos do CC sobre condomínio, procurem esta lei e atualizem o código de vocês.
         No condomínio edilício existe duplicidade de direitos reais: 1) propriedade plena e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens; 2) condomínio das áreas comuns, disciplinada pela vontade coletiva prevista em convenção e regimento interno, como portaria, escada, circulação, playground, piscina, salão de festas, etc, com uma fração ideal para cada condômino (1331, §§ 1º e 2º).  
Personalidade: o condomínio edilício não é uma pessoa jurídica e nem é pessoa física, sua personalidade é anômala, e o novo CC manteve essa dúvida, apesar do condomínio celebrar muitos contratos na vida moderna. No fundo, o condomínio está mais perto de ser uma pessoa jurídica do que uma pessoa física, sendo representado pelo síndico (1347, 1348).  Ao síndico cabe também administrar o condomínio e prestar contas à assembleia geral.
Instituição: surge o condomínio pela vontade das partes (1332), sendo muito comuns os condomínios por incorporação (trata-se de um contrato de dir. comercial que prevê a construção de um edifício para a venda dos apartamentos; é o que fazem as construtoras em toda a cidade; ver lei 4.591/64, a partir do art. 28).
Regulamentação: além da lei, a vontade coletiva que predomina nos condomínios edilícios está sujeita a uma convenção e a um regimento interno. A convenção é mais ampla, dispõe sobre questões fixas de formação e funcionamento do condomínio  (1334), e para ser mudada se exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (1351). Já o regimento interno deve ser feito separado e dispõe sobre questões menores, dinâmicas (ex: funções do zelador, proibir cachorro, uso da piscina, carrinho de feira só pelo elevador de serviço, etc) e pode ser alterado por maioria simples presente na assembleia convocada para este fim (a aludida lei 10.931 alterou o quorum do art. 1351 para o regimento interno).
Direitos e deveres dos condôminos: os direitos estão no 1335 e os deveres são obedecer à convenção e ao regimento interno, além do 1336. Dívidas antigas de condomínio são de responsabilidade do atual dono, é obrigação real do 1345, que vincula a coisa, e não a pessoa do devedor. Fazer seguro é obrigatório, seu edifício tem seguro (1346)? O descumprimento dos deveres implica em sanções variadas previstas na lei e na convenção. O § 1º do 1336 é muito criticado por estimular a inadimplência, porque só permite uma multa de 2% para a contribuição condominial paga em atraso. Em compensação, uma sanção grave para o condômino que descumpre suas obrigações ou tem comportamento anti-social está no 1337 e pú, mas deve-se assegurar sempre ampla defesa.
Obras no condomínio: 1341; percebam que as benfeitorias úteis sempre exigem prévia autorização, como eu defendo e expliquei a vocês desde os efeitos da posse. Vejam aula sobre os efeitos da posse e indenização de benfeitorias.
Assembleia Geral: é o Poder Legislativo do condomínio, enquanto o síndico representa o Poder Executivo. A AG é a última instância do condomínio, depois dela só o Poder Judiciário. Todos os condôminos têm que ser convocados para as assembleias (1354). Existem assembleias ordinárias (todo ano, 1350), e extraordinárias (sempre que houver necessidade, 1355), que decidem por maioria, conforme as frações ideais (1352 e pú).
Extinção do condomínio: 1) por perecimento do bem (1357) 2) por desapropriação do edifício (1358) 3) por venda de todas as unidades a uma só pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui é o contrário do condomínio geral, visto na aula passada, pois para vender é necessário o consentimento de todos, enquanto no condomínio geral basta um querer vender para se impor aos demais (1320).