Ana Carolina Barbosa - Propriedade Superficiária

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DIREITO CIVIL IV (DIREITO DIREITO CIVIL IV (DIREITO 
DAS COISAS)DAS COISAS)DAS COISAS)DAS COISAS)
Ana Carolina Barbosa Pereira Matos
Propriedade Superficiária
� Superfície (Art. 1.369 à 1.377, do CC):
•Conceito: Direito real de construir e plantar em imóvel alheio,
conferido pelo fundieiro (proprietário do solo) em benefício do
superficiário (titular do direito), que passará a exercer a possesuperficiário (titular do direito), que passará a exercer a posse
direta da coisa, dentro de prazo determinado.
•É o direito real de ter coisa própria incorporada em terreno
alheio (exceção à regra de que o proprietário do solo torna-se
proprietário de tudo o que for nele construído/plantado –
princípio de acessão).
Propriedade Superficiária
• Características:
� Direito real sobre coisa alheia;
� Finalidade: construir ou plantar (Art. 1.369, do CC).
� Temporariedade (Art. 1.369, do CC).� Temporariedade (Art. 1.369, do CC).
� Cânon superficiário (pagamento), na hipótese de concessão
onerosa.
� Necessidade de Escritura pública, registrada no Cartório de
Registro de Imóveis, para a validade do direito de Superfície (Art.
1.369, do CC).
Propriedade Superficiária
� Impossibilidade de realização de obras no subsolo, a não ser
que haja estipulação favorável expressa (Art. 1.369, p. ún., do
CC).
• Sujeitos:
� Fundieiro: proprietário do solo. Faz jus, na hipótese de� Fundieiro: proprietário do solo. Faz jus, na hipótese de
concessão onerosa, ao cânon superficiário, que é o pagamento
pela utilização de sua propriedade.
o Pelo art. 1.370, CC/2002, o pagamento pode ser efetuado de
uma só vez, ou parceladamente, conforme convencionado pelas
partes.
Propriedade Superficiária
� Superficiário: proprietário das construções e/ou plantações.
• Possui o chamado direito de implante e tem a posse direta
sobre o solo que exerce tal direito. Responde pelos encargos esobre o solo que exerce tal direito. Responde pelos encargos e
tributos que incidirem sobre o imóvel (regra sujeita à autonomia
privada) – Art. 1.371, do CC.
• Pessoa jurídica de direito público pode constituir superfície, que
será regida pelo Código Civil e lei especial – Art. 1.377, do CC.
Propriedade Superficiária
o A Constituição da Superfície é, em regra, consensual,
assumindo caráter contratual, podendo ser onerosa ou gratuita.
Por decorrer da vontade das partes, está sujeita à autonomia
privada.
• Transferência da Superfície• Transferência da Superfície
o Ato inter vivos;
o Atomortis causa.
Admite-se a transmissão da superfície aos herdeiros do
superficiário.
Propriedade Superficiária
o Ao fundieiro não assiste direito de remuneração sobre a
transferência da superfície.
o Há, porém, direito de preferência, tanto ao superficiário,
quanto ao fundieiro, nos casos de alienação.
• Extinção da Superfície
o A superfície extingue-se pelo decurso do prazo estipulado no
instrumento público que a constituiu. Com a extinção, o
fundieiro consolida a propriedade, que passa a ser plena, não
havendo necessidade, salvo estipulação contratual expressa, de
indenizar o superficiário pelas acessões feitas ao solo.
Propriedade Superficiária
o Extinção antecipada: desvio de finalidade.
o No caso de Desapropriação, a indenização deverá ser paga ao
proprietário e ao superficiário.
•Código Civil x Estatuto da Cidade:
o O Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001), em seus artigos 21
a 23, também regula o direito real de superfície, de forma pouco
diferenciada do tratamento conferido pelo Código Civil.
Propriedade Superficiária
o Enunciado n° 93, I Jornada de Direito Civil CJF: As normas
previstas no Código Civil, regulando o direito de superfície, não
revogam as normas relativas a direito de superfície constantes do
Estatuto da Cidade, por ser instrumento de política deEstatuto da Cidade, por ser instrumento de política de
desenvolvimento urbano.
o Pablo Stolze: as normas do Estatuto da Cidade foram
revogadas pelo novo Código Civil.
Direito de Vizinhança
� Conceito:
• As normas atinentes ao direito de vizinhança refletem
limitações ao direito de propriedade. Constituem verdadeiras
obrigações propter rem, que nascem com a própria propriedade,
classificando-se como deveres impostos aos vizinhos, de maneira
recíproca.recíproca.
• Sendo obrigações, podem consistir em um dar, fazer ou não
fazer, havendo meios processuais adequados de tutela das crises
jurídicas decorrentes da violação dos direitos de vizinhança.
• É importante observar que o conceito de vizinhança não
abrange somente as relações de contigüidade.
Direito de Vizinhança
�Natureza jurídica:
a) teoria das servidões legais;
b) obrigações propter rem (teoria que prevalece).
� Princípios:� Princípios:
a) função social da propriedade, como limite à autonomia
privada dos proprietários;
b) solidariedade, sobretudo nas situações de passagem forçada e
nas servidões de cabos e tubulações;
c) vedação do enriquecimento sem causa.
Direito de Vizinhança
� Espécies:
a) restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de
seu exercício – uso anormal da propriedade;
b) limitações legais ao domínio similares às servidões – árvores
limítrofes, passagem forçada, passagem de cabos e tubulações
e águas.e águas.
c) restrições oriundas das relações de contigüidade entre dois
imóveis – direito de tapagem e direito de construir.
• Uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281, CC).
• Utilização abusiva da propriedade que implica em abalo à saúde,
sossego e/ou segurança da vizinhança.
Direito de Vizinhança
• A doutrina destaca que os critérios para determinar o uso
anormal da propriedade são:
o grau de tolerabilidade da perturbação;
o localização do imóvel;
o natureza da utilização ou da perturbação.
• Meios de tutela: os artigos do código civil relativos à vedação• Meios de tutela: os artigos do código civil relativos à vedação
do uso anormal da propriedade viabilizam a utilização de
importantes instrumentos de tutela jurisdicional adequada, tais
como a tutela inibitória, a tutela específica e a tutela de remoção
do ilícito (Art. 1.279, do CC).
•As normas contidas nos arts. 1.280 e 1.281, CC, possibilitam,
ainda, o manejo das ações demolitória e de dano iminente.
Direito de Vizinhança
• Árvores limítrofes (arts. 1.282 a 1.284, CC)
• Passagem forçada (art. 1.285, CC)
• Passagem de cabos e tubulações (arts. 1.286 e 1.287, CC)• Passagem de cabos e tubulações (arts. 1.286 e 1.287, CC)
• Águas (arts. 1.288 a 1.296, CC)
• Limites entre prédios e direito de tapagem (arts. 1.297 e 1.298,
CC)
Direito de Vizinhança
• Direitos de vizinhança ≠ servidões prediais
• Os direitos de vizinhança não se confundem com as servidões
prediais por vários motivos:
a) os direitos de vizinhança têm como fonte imediata a lei, não
podendo o proprietário do prédio serviente se opor à
utilização pelo prédio dominante. Ao contrário, as servidõesutilização pelo prédio dominante. Ao contrário, as servidões
prediais são constituídas através de acordo entre as partes,
dependendo, por isso, de anuência expressa de ambos os
proprietários dos prédios envolvidos;
b) os direitos de vizinhança são obrigações propter rem
decorrentes do direito de propriedade. As servidões prediais
são direitos reais;
Direito de Vizinhança
c) os direitos de vizinhança são, em regra, insuscetíveis de
usucapião. As servidões prediais, em determinadas hipóteses,
estão sujeitas a usucapião;
d) os direitos de vizinhança somente são extintos pela
modificação objetiva da situação material que deu origem amodificação objetiva da situação material que deu origem a
eles. As servidões prediais podem ser extintas por acordo de
vontades;
e) os direitos de vizinhança surgem da necessidade de assegurar
o exercício útil e pacífico da propriedade por todos.As
servidões prediais surgem pela comodidade e vontade dos
proprietários.