TCC Manutenção Predial REVISADO

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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ
ENGENHARIA CIVIL – CAMPUS SANTA CRUZ
Fábio da Silva Lima
Juliana de Oliveira Castro
Wellington Reis Lopes
MANUTENÇÃO PREDIAL E SUAS INFLUÊNCIAS DIRETAS SOBRE ANOMALIAS APRESENTADAS
Rio de Janeiro
2016
Fábio da Silva Lima
Juliana Castro de Oliveira
Wellington Reis Lopes
MANUTENÇÃO PREDIAL E SUAS INFLUÊNCIAS DIRETAS SOBRE ANOMALIAS APRESENTADAS
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado a Universidade Estácio de Sá como parte da avaliação do curso de graduação em Engenharia de Civil. 
Orientador:
Paulo César de Araujo Santos
CREA – 54079 - D
Rio de Janeiro
2016
MANUTENÇÃO PREDIAL E SUAS INFLUÊNCIAS DIRETAS SOBRE ANOMALIAS APRESENTADAS
Trabalho De Conclusão De Curso – Curso de Graduação em Engenharia de Produção da Universidade Estácio de Sá – 1º semestre de 2016
Fábio da Silva Lima
Juliana Castro de Oliveira
Wellington Reis Lopes
Banca Examinadora:
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Rio de Janeiro
2016
Agradecimentos 
Agradecemos profundamente à Deus pela forma como nos guiou durante a execução deste trabalho. Ficamos gratos em perceber sua orientação mesmo nos momentos mais desafiadores. 
Agradecemos aos familiares, amigos e colegas de classe que dividiram conosco essa trajetória e nos motivaram a persistir nos nossos objetivos. 
Agradecemos especialmente ao nosso orientador, que nos mostrou que poderíamos ir muito além dos nossos limites e nos proporcionou desafios e conquistas que levaremos guardados na memória. Não poderíamos deixar de agradecer a todos que acreditaram e investiram neste trabalho. 
Resumo 
Este trabalho visa demonstrar que na prática profissional não existe a preocupação depois que a obra é executada mesmo tendo garantia que deve ser cumprida, a maioria das empresas não está preocupada, tornando as patologias mais difíceis de serem tratadas. No entanto, o cenário vem mudando cada vez mais onde as grandes empresas buscando uma minimização dos custos pós-obra, A anomalia Exógena de responsabilidade do Construtor está relacionada à elaboração de um projeto eficiente, de preferência com um planejamento de manutenção, elaboração de um manual do usuário eficaz. À luz das teorias sobre manutenção preventiva das edificações o engenheiro civil precisa estar atento para um serviço de qualidade Sem que os aspectos da definição dos níveis de desempenho desejados começam desde o planejamento da obra. Isso significa que as etapas a serem cumpridas no projeto (desenhos, as especificações e as descrições das ações, escolha de materiais e, principalmente, a preocupação de prever tudo isso para o ambiente construído) pode minimizar qualquer tipo de manutenção, Deve-se priorizar a manutenção preventiva e não a corretiva e tanto o construtor como o usuário devem ser alertados sobre os possíveis problemas que podem ocorrer tanto em edificações mais antigas como em novos empreendimentos. A questão da manutenção é primordial para o engenheiro encarregado da obra que, além de todo o conhecimento técnico sobre patologias da construção civil, precisa agregar esse conhecimento em sua pratica profissional gerenciando junto a cada empresa dados pertinentes a não deterioração precoce da obra somente porque é normal cada empresário minimizar custos. Concluímos que está na hora do engenheiro lutar pelos seus interesses éticos uma vez que embora a sustentabilidade seja atualmente um tema de grande relevância e totalmente frequente no meio empresarial, a consciência dos empresários é pouco consistente sobre o tema.
Palavras-chave: Manutenção Predial; Prevenção; Sustentabilidade; 
Abstract 
This work aims to demonstrate that the professional practice there is a concern after the work performed and even though security to be long, most companies is not worried, making the most difficult diseases to treat. However, the scenario is changing more and more where large companies seeking a minimization of post-work costs, the builder liability Exogenous anomaly is related to the development of an efficient design, preferably with a maintenance planning, preparation of a effective user manual. In the light of theories on preventive maintenance of buildings civil engineer needs to be aware of quality service Without that aspect of the definition of performance levels desired start from the planning of the work. This means that the stages to be completed in the project (drawings, specifications and descriptions of actions, choice of materials, and especially the concern to provide all this for the built environment) can minimize any maintenance, you should prioritize preventive rather than corrective maintenance and both the builder and the user should be warned about the possible problems that can occur either in older buildings and in new ventures. The issue of maintenance is essential to charge engineer of the work, in addition to all the technical knowledge about diseases construction, need add that knowledge into their professional practice managing next to each company relevant data not early deterioration of the work only because it is Normal every entrepreneur minimize costs. We conclude that it is time engineer fight for their ethical concerns since although sustainability is currently a very important topic and fully frequent in the business environment, awareness of entrepreneurs is very consistent on the subject.
Keywords: Building Maintenance; Prevention; Sustainability; Companies.
LISTA DE FIGURAS 
Figura 1 – Custo e Tempo em diferentes tipos de Manutenção
Figura 2 – A Inspeção Predial requer conhecimentos técnicos.
Figura 3 – Laudo Técnico de Vistoria Predial (Auto vistoria)
Figura 4 – A manutenção predial é o conjunto de atividades técnicas, operacionais e administrativas.
Figura 5 – Patologia, panorama vindo da medicina que inspirou engenheiros civis.
Figura 6 – Corrosão do Aço 
Figura 7 – Ações de intempéries, ataques químicos, abrasão ou qualquer outro processo de deterioração agindo sobre uma estrutura de concreto armada.
Figura 8 – Incidência de Danos no Brasil
Figura 9 – Descascamento: ocorre quando se aplica a tinta em superfícies pulverulentas ou que tiveram aplicação de cal, dificultando sua aderência na base.
Figura 10 – Gráfico da Origem das patologias em Revestimento Cerâmico
Lista de Abreviaturas
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas
ABRAMAN - Associação Das Empresas Brasileiras de Manutenção
ANVISA - Agência Nacional de Vigilância Sanitária
IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia/ São Paulo
PMOC - Plano de Manutenção Operação e Controle
SUMÁRIO
CAPÍTULO 1 – INTRODUÇÃO.......................................................................................11 
1.1 Justificativa...............................................................................................................13 
1.2.1 Objetivos.............................................................................................................14
1.2 Objetivo Geral.................................................................................................................14
1.2.1 Objetivo Específico......................................................................................................14 
1.3 Justificativa.....................................................................................................................14
1.4 Estrutura do Trabalho.........................................................................................................14 
CAPÍTULO 2 – TIPOS DE MANUTENÇÃO	16
2.1 AsNormas Técnicas e a Manutenção De Edifícios	18
2.2 O Conceito De Manutenção De Edifícios................................................................19 
2.3 A Importância Da Manutenção	19
2.4 Viabilidade Dos Serviços De Manutenção	20
2.5 Falhas E Anomalias Existentes Por Ausência De Manutenção	21
2.6 Quais São As Atividades Que Constituem O Plano De Manutenção?...............................22
2.7 Conservação, Reparação, Restauração E Modernização....................................................26
2.8 Rotinas Estabelecidas No Plano De Manutenção...............................................................26
2.9 Confiabilidade e Mantenabilidade na Manutenção.............................................................28
CAPÍTULO 3 – MANUTENÇÃO PREDIAL X INSPEÇÃO PREDIAL	30
3.1 Inspeção Predial..................................................................................................................30
3.1.2 O Laudo De Inspeção Predial..........................................................................................33
3.1.3. O Que Deve Ser Inspecionado?......................................................................................35
3.2 Manutenção Predial.............................................................................................................36
CAPÍTULO 4 – Referencial Teórico E Patologias Das Edificações	40
4.1 Patologias das edificações...................................................................................................44
4.2 Aço......................................................................................................................................45
4.2.1 Patologias do Aço............................................................................................................46
4.3 Concreto................................................................................................................47
4.3.1 Patologias do Concreto........................................................................................48
4.4 Revestimentos........................................................................................................51
4.4.1 Revestimento De Pintura.....................................................................................51 
4.4.2 Revestimentos Cerâmicos......................................................................................53
CAPÍTULO 5 – METODOLOGIA DA MANUTENÇÃO PREDIAL	55
CAPÍTULO 6 – CONSIDERAÇÕES FINAIS	57
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS	59
1. Introdução
O Objetivo deste trabalho é demonstrar um conjunto de atividades e serviços, que visam assegurar as condições de segurança, confiabilidade e conservação das edificações conforme foram previstas em projeto. Sendo assim visando atender seus usuários durante muitos anos, apresentando condições adequadas ao uso a que se destinam, resistindo ao uso e aos agentes que alteram suas propriedades técnicas iniciais.
A responsabilidade de manutenção das edificações é dos proprietários, devendo seguir o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação da edificação, se houver, que deve ser orientada por um profissional legalmente habilitado (engenheiro e/ou arquiteto).
É inviável, sob o ponto de vista econômico, e inaceitável, sob o ponto de vista ambiental, considerar as edificações como produtos descartáveis. Para tanto, se considera a manutenção das edificações existentes e as novas edificações construídas, tão logo colocadas em uso, devendo ser mantidas em condições adequadas para atender às exigências dos seus usuários.
A omissão relativa à manutenção das edificações é constatada nos frequentes casos de edificações que são inutilizadas muito antes de cumprida a vida útil projetada, causando muitos transtornos aos seus usuários e sobre custo em intensivos serviços de recuperação ou construção de novas edificações. Seguramente pior é a obrigatória tolerância, por falta de alternativas, ao uso de edificações cujo desempenho atingiu níveis inferiores ao mínimo recomendável para um uso saudável, higiênico ou seguro.
A importância da manutenção predial é a minimização dos gastos, reduzindo gastos enormes com reformas e correções, não devendo ser feita de modo improvisado e casual, mas sim como um serviço técnico cuja responsabilidade exige capacitação apurada.
No decorrer do trabalho nos aplicaremos a demonstrar os principais materiais de que são construídos os edifícios sabendo que cada um deles tem uma determinada durabilidade, isto é, têm um período de vida útil, ao longo da qual vão se deteriorando (perdendo suas propriedades originais), até um momento em que não atendem mais as suas funções e precisam ser repostos, por isso se faz necessário o que chamamos de “manutenção predial preventiva“.
O concreto, por exemplo, do qual é feita a estrutura, pode durar muitos anos, enquanto a pintura dura alguns anos. Por outro lado a pintura atua como proteção para o concreto e, se não for refeita com periodicidade, o concreto pode não durar todos os anos que seria a sua vida útil normal.
Diz o entendimento acadêmico:
“Assim, para que um edifício possa ter todas as suas funções prolongadas ao longo da sua vida útil, é necessário que, durante esse tempo, seja feita uma série de serviços de verificações, reposições e substituições. A esses serviços damos o nome de manutenção.” (LICHTENSTEIN, 1985). 
Exemplos mais básicos de manutenção predial são: repinturas, substituição de fios, tubos e aparelhos elétricos, trocas de fechaduras, torneiras, ou peças internas desses componentes, entre muitos outros. Os serviços de manutenção devem ser periódicos e feitos com rotina. Existem no mercado empresas especializadas em manutenção predial. Assim, podem ser sempre previstos e planejados.
Fazemos também questão de ressaltar neste capítulo introdutório apesar da obviedade da declaração que manutenção predial é diferente de reparo. Quando realizamos a manutenção de forma correta, evitamos os indesejados reparos e reformas “emergenciais”.
A manutenção é feita para que o edifício mantenha suas funções. Enquanto a manutenção tem uma finalidade preventiva, isto é, para evitar problemas, o reparo é uma atividade corretiva, que trata as anomalias que se apresentam. A manutenção, pode ser programada de acordo com a gestão administrativa do edifício, ao passo que os reparos são feitos de forma muitas vezes imprevisíveis ou até mesmo em caráter emergencial.
Muitas vezes a falta de organização da gestão nos edifícios torna comum a ausência de manutenção nos edifícios. O Alto custo é uma das causas principais que inibem os edifícios de utilizarem-se deste procedimento altamente importante para a sobrevida do edifício. Por este motivo faz-se necessário a importância da escolha do material a ser utilizado, levando em consideração a qualidade, preço, durabilidade e maleabilidade do mesmo, pois pode ser mais vantajoso gastar mais na obra, comprando materiais de maior durabilidade, e ter menos gasto com manutenção depois que a obra ficar pronta.
Fazer economia para se gastar menos na obra fica cada vez mais comum, porém, na maior parte das vezes essa “economia” transforma-se num ônus excessivo no momento em que se deve fazer a manutenção. Este fato está ligado rotineiramente a falta de conhecimento sobre a importância da manutenção ou a pouca atenção dada a mesma durante a execução da obra no edifício.
A Atividade de um profissional como o reparador pode ser aproveitada tanto no reparo propriamente dito quanto na manutenção, devido essa habilidade e entrosamento as duas acabam se confundindo. Porém devemos diferenciar as duas, pois ambas têm naturezas diferentes, no que tange a métodos, prazos e custos, etc. É importante essa diferenciação pois o cliente contratante deve sempre estar ciente de todas as informações para que não haja surpresas desagradáveis no momento do cumprimento do contrato acordado.
A maioria dos gestores de condomínios e edifícios tem um conhecimento quase nulo sobre a manutençãopredial, isso explica-se por na maioria das vezes os mesmos serem eleitos em reuniões condominiais e serem profissionais versados em outras profissões. Devido ao crescimento urbano e a grande demanda de obras civis, torna-se escasso hábeis conhecedores dos processos envolvidos e necessários na manutenção predial, devido a esse fator tem surgido com grande expressão uma nova modalidade denominada de INSPEÇÃO PREDIAL. Usar da atividade da Inspeção Predial com toda a gama de atividades de instrumentos de administração condominial tornar-se-á eficiente e adequado. O agravante é a intervenção na maior parte das vezes tardia, devido a falta de conhecimento do gestor, que culmina em manutenções inadequadas ou consertos com grande vantagem no preço, mas onerosos em excesso pela quantidade de vezes que é feito pela falta de qualidade no serviço contratado. 
1.1 Justificativa 
Existe atualmente uma preocupação muito grande por parte das empresas e usuários na questão de conservação e manutenção das edificações, pois os custos com manutenções em encarecem os orçamentos, verba despendida que poderia ser aplicada em outras melhorias para os usuários ou a instituição. Diante desta situação, este trabalho busca respostas do por que existirem edificações mais conservadas que outras, apontando as causas que levam às más condições de conservação predial e soluções adotadas para mantê-la em boas condições de uso.
1.2 Objetivos 
1.2.1 Objetivo Geral 
Elaborar e implantar um programa de manutenção corretiva e preventiva para edificações residenciais tipo condomínio vertical, de modo a orientar as ações no sentido de evitar ou minimizar a incidência de processos patológicos, preservando as características originais da edificação prevenindo a perda de desempenho ao longo da vida útil projetada, garantindo lhe aspectos de vantagem competitiva, econômica, segurança e qualidade de vida dos usuários. 
1.2.2 Objetivos específicos 
 Identificar as principais manifestações patológicas presentes nas áreas comuns e fachadas de edificações residenciais tipo vertical. 
 Realizar a análise de dados levantados em vistorias, diagnosticando as patologias com base na bibliografia pesquisada e na tipologia das manifestações patológicas. 
1.3 Estruturação do trabalho 
Os procedimentos metodológicos adotados na pesquisa abrangeram quatro principais etapas: (1) Tipos de manutenção; (2) Diferenciação de Manutenção e Inspeção Predial (3) análise das vistorias e dos resultados dos ensaios de aderência à tração; (4) Referenciais Teóricos e as Principais Patologias nas Edificações; (5) Metodologia da Manutenção Predial; (6) Considerações Finais
Na pesquisa bibliográfica foram realizados estudos sobre as principais patologias em edificações, tipos de manutenção, vantagens e desvantagens. Também foi feita uma revisão bibliográfica sobre os temas: normas técnicas e a manutenção de edifícios, abordando conceitos e importâncias da manutenção preventiva na vida útil das edificações habitacionais; diretrizes atividades de manutenção predial preventiva; manual de uso, operação e manutenção de edifícios (ABNT NBR 5674:2012) e a Norma de Desempenho para Edificações Habitacionais (ABNT NBR 15575:2013), abordando os requisitos e critérios de desempenho aplicados nas edificações habitacionais. 
Este trabalho teve como objetivo o aprofundamento sobre os conceitos, de modo a contribuir na identificação das patologias existentes no edifício. Além disso, refletir sobre as normas vigentes relativas à manutenção predial e os requisitos e critérios de desempenho para edificações.
2. Tipos de Manutenção
De acordo com Souza e Ripper (2003), entende-se por manutenção de uma estrutura o conjunto de atividades necessárias à garantia do seu desempenho satisfatório ao longo do tempo, ou seja, o conjunto de rotinas que tenham por finalidade o prolongamento da vida útil da obra, a um custo compensador. Nota-se aqui a presença do usuário/proprietário como elemento participante, pois este é considerado um corresponsável pela manutenção, devendo estar sempre disposto a suportar o custo com o sistema de manutenção concebido pelos projetistas, que deverá ser respeitado e viabilizado pelo construtor. A associação entre desempenho, vida útil, durabilidade e manutenção é inevitável. Sabe-se que as estruturas e seus materiais deterioram-se mesmo quando existe um programa de manutenção bem definido, sendo esta deterioração, no limite, irreversível. O ponto em que cada estrutura, em função da deterioração, atinge níveis de desempenho insatisfatórios, varia de acordo com o tipo de estruturas. Algumas delas, por falhas de projeto ou de execução, já iniciam as suas vidas de forma insatisfatória, enquanto outras chegam ao final de suas vidas úteis projetadas ainda mostrando um bom desempenho. Por outro lado, o fato de uma estrutura em determinado momento apresentar-se com desempenho insatisfatório não significa que ela esteja necessariamente condenada. 
A avaliação desta situação é, talvez, o objetivo maior da Patologia das Estruturas, posto que esta é a ocasião que requer imediata intervenção técnica, de forma que ainda seja possível reabilitar a estrutura. Logo, a situação ideal é desenvolver o projeto de forma que a execução seja bem feita e o trabalho de manutenção facilitado, mantendo-se a deterioração em níveis mínimos. (SOUZA e RIPPER, 2003). Em Castro (2007) a Manutenção Preventiva X Manutenção Corretiva apresenta algumas das justificativas para a viabilidade dos investimentos, São elas: Diminuição dos desgastes naturais, com o consequente aumento da vida útil e recuperação de níveis de desempenho de sistemas, considerados os níveis de segurança, conforto e confiabilidade dos mesmos; Evitar deteriorações precoces das instalações devido à ausência de recursos para se praticar a manutenção corretamente, quando esta não foi definida dentro de um plano empresarial (plano de manutenção); Reduzir custos e despesas em geral (CASTRO), 2006, p. 21). 
As anomalias construtivas têm, basicamente, quatro fontes originárias, sendo endógenas ou internas: causadas por irregularidades de projeto, de execução, dos materiais empregados, ou da combinação desses fatores. Como exemplo pode ser citado: infiltrações, trincas, portas empenadas, insuficiência de vagas de garagem e outros problemas, sejam eles aparentes ou ocultos. A responsabilidade de reparo fica por conta do construtor se o imóvel estiver dentro do prazo de garantia estabelecido pelo Código de Defesa do Consumidor (cinco anos) (CASTRO, 2007). As Exógenas ou externas são provenientes da intervenção de terceiros no edifício, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de veículos em partes da edificação, vandalismo etc. A reparação dos danos é de responsabilidade do causador dos mesmos (CASTRO, 2007). As Naturais são: provenientes da imprevisível ação da natureza, tais como descargas atmosféricas excessivas, enchentes, tremores de terra etc. A reparação dos danos fica por conta do proprietário. Para evitar surpresas, é recomendada a aquisição de um seguro para o bem; e Funcionais: provenientes do uso inadequado, da falta de manutenção e do envelhecimento natural da edificação, tais como sujidades, desgastes dos revestimentos e fachadas, incrustações, corrosões, pragas urbanas etc. A responsabilidade de reparação dos danos é do proprietário (CASTRO, 2007). De acordo com a NBR 5462/92, a manutenção é uma prática que envolve ações técnicas e administrativas que, juntas, manterão ou devolverão a um item a capacidade de desempenhar determinada função. Existem, entretanto, diversos tipos e níveis de manutenção (CASTRO, 2007). Manutenção Preditiva, segundo Castro (2007) : é a atividade de inspeção que visa o estudo de sistemas e equipamentos a fim de prever possíveis anomalias ou falhas nos mesmos, baseado no seu desempenho e comportamento, e, a partir disso, implementar e direcionar os procedimentos de manutenção preventiva; A manutenção Preventivaé a atividade que entra em ação antes que haja a necessidade de reparo. Exige uma programação, com datas preestabelecidas obedecendo a critérios técnicos determinados pelo fornecedor ou fabricante do produto. É fundamental que haja o registro de todas as atividades executadas (CASTRO, 2007). A manutenção Corretiva é a atividade que visa à reparação ou restauração de falhas ou anomalias, seja ela planejada ou não. Implica, necessariamente, a paralisação total ou parcial de um sistema. É o tipo de manutenção que apresenta os custos mais elevados de execução (CASTRO, 2007). A manutenção Detectiva é a atividade que visa identificar as causas de falhas e anomalias, auxiliando nos planos de manutenção, com o objetivo de atacar a origem do problema, e não apenas o sintoma do mesmo (CASTRO, 2007). Ao usar as palavras manter e devolver, a NBR 5462/92 enuncia a dualidade manutenção preventiva X manutenção corretiva, uma vez que, para manter uma característica, é preciso que haja prevenção, e para devolver uma característica, aciona-se a correção (CASTRO, 2007).
Os estudos sobre manutenção predial começaram a ser realizados em alguns países europeus no final da década de 50, de forma bastante modesta. Em 1965, com a criação do Comitê de Manutenção das Construções pelo Ministério de Construções e Serviços Públicos do Governo Britânico, há um reconhecimento da importância das pesquisas focadas em manutenção predial (SEELEY, 1987 apud CASTRO 2007). 
A NBR 5674 foi criada em 1980, limitava-se a fornecer informações pouco precisas, incapazes de orientar a implantação de um sistema de manutenção predial (CASTRO, 2007). Segundo Castro (2007), o interesse pela manutenção predial iniciou-se no final da década de 80, com os trabalhos de LICHTENSTEIN (1986), DAL MOLIN (1988), HELENE (1988), IOSHIMOTO (1988) e CREMONINI (1989), concentrando-se nas manifestações patológicas e suas respectivas origens e causas, em estudos de materiais e componentes e em trabalhos visando melhorias nas etapas iniciais do processo construtivo. 
Um programa de manutenção adequado implica na adoção de metodologias de planejamento, projeto, definição dos materiais a serem utilizados na execução e adoção de atividades de manutenção, bem como na análise do custo - benefício das atividades de manutenção DARDENGO (2010). 
2.1 As Normas Técnicas E A Manutenção De Edifícios 
Segundo Dardengo (2010), a normatização técnica e o controle de qualidade executado nas etapas de planejamento, projeto e execução são determinantes na diminuição dos custos de manutenção. Segundo a ABNT (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS), a edição da NBR 5674:2012 válida a partir de 25/08/2012 cancela e substitui a edição anterior (ABNT NBR 5674:1999) estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações. 
A gestão do sistema de manutenção inclui meios para: a) preservar as características originais da edificação; b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes; Edificações existentes antes da vigência desta Norma devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao apresentado nesta Norma. Os anexos desta Norma apresentam exemplos de modelos não restritivos ou exaustivos a serem adaptados em função das características específicas da edificação. Essa norma enfatiza que a importância da manutenção de edificações na mudança de pensamento do processo construtivo limitado à entrega da edificação, destacando o valor social, pois são construídas para usuários para serem utilizados por muitos anos em condições adequadas de uso a que se destinam. Destaca ainda, que seria economicamente inviável e inaceitável do posto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis quando os requisitos de desempenho atingem níveis inferiores àqueles exigidos pela ABNT NBR 15575. 
2.2 O Conceito De Manutenção De Edifícios 
Segundo a NBR 5674 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT, 2012) “manutenção é o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional dos edifícios e de suas partes constituintes de modo a atender às necessidades e segurança dos seus usuários” preservando as condições ambientais ao seu uso previsto. Manutenção é definida como sendo: 
“(...) Conjunto de atividades e recursos aplicados aos sistemas ou equipamentos, visando garantir a consecução de sua função dentro dos parâmetros de disponibilidade, de qualidade, de prazos, de custos e de vida útil adequado”. Mirshawaka et al.(1993)
Segundo Gomide et al. (2006), a manutenção predial pode ser definida em linhas gerais como “o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificação para atender às necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível”. Nessa mesma publicação o autor chama atenção para o fato de que a manutenção predial não tem como finalidade principal a execução de reformas e/ ou alterações de sistemas em resposta às anomalias de concepção, projeto ou execução dos empreendimentos. O texto da NBR 5462/1994, como sendo a “combinação de todas as ações técnicas e administrativas, incluindo a supervisão, destinadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar função requerida”. 
2.3 A Importância Da Manutenção 
A manutenção predial começou a ter importância no Brasil a partir de 1980 enquanto que nos Estados Unidos e na Europa já existia esta preocupação desde a década de 1960. A manutenção deve ser estratégica em uma organização, uma vez que o desempenho afeta diretamente os usuários (CASTRO, 2007). Segundo Moubray (1997 apud DARDENGO, 2010) a manutenção vem mudando nas últimas décadas devido ao aumento de recursos físicos (edifícios, equipamentos e instalações) que devem ser mantidos em operação. A importância da manutenção não pode ser associada apenas à correção de suas falhas, mas também à qualidade e à expectativa da função exercida por determinado bem. 
A manutenção predial muda o paradigma de que o processo de construção é limitado à entrega da edificação para o uso. Desta forma, sua definição se contrapõe à ideia de se considerar as construções como produtos descartáveis, passíveis de simples substituição por novas construções, ideia essa avaliada como inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental. Os custos anuais em manutenções variam entre 1% e 2% do custo inicial, segundo estudos realizados em diversos e em tipos diferentes de edificações, o que pode parecer pouco, mas acumulado ao longo da vida útil das edificações (cerca de 50 anos) pode chegar a ser até superior ao valor da construção (ABNT 5674-2012). Moubray (1997, apud Dardengo 2010) também destaca que as manutenções realizadas nos sistemas prediais situam-se em uma etapa inicial da evolução desse serviço, apresentando como característica principal a falta de metodologia de prevenção. 
Os reparos, quando realizados, o são no momento de ocorrência das falhas, ocasionando com isto dos custos. A ausência da manutenção adequada em edificações é responsável por anomalias das mais variadas, que por sua vez são causadoras de danos materiais e, às vezes, pessoais. Esses danos são significativos e atingem não apenas ao proprietário, mas também a sociedade em geral, já que é causa de deterioração urbana, o que, em longo prazo, favorece a criminalidade, afasta turista e reduz a autoestima do cidadão (IBAPE/SP, 2009)
A Manutenção Predial é feita conforme o tipo de manutenção: conservação, reparação, restauração ou modernização; de acordo com a origem dos problemas do edifício: evitáveis ou inevitáveis; quanto à estratégia de manutenção adotada: preventiva, corretiva ou engenharia de manutenção; e de acordo com a periodicidade de realização das atividades: rotineiras, periódicas ou emergenciais. Gomide, Pujadas e Fernandes Neto (2006) sugerem as seguintes tipologias de classificação de manutenção, não excluindo outras:2.4 Viabilidade Dos Serviços De Manutenção
É inegável a importância que a estrutura física e os equipamentos empregados são determinantes no produto final de qualquer empreendimento, seja ele bem ou serviço. A escolha adequada dos equipamentos e estrutura física a serem utilizados é de suma importância, assim como seus plenos funcionamentos. Porém, toda essa estrutura envolvida está passiva de falhas e defeitos que podem prejudicar quantitativamente, ou pior, podem afetar a imagem de grandes empresas junto a seus clientes, devido impactar diretamente no nível de serviço da empresa, um dos principais fatores para destacar-se da concorrência e imprimir um serviço de maior qualidade e fluidez aos clientes. Nesse contexto, exalta-se a importância da manutenção considerando cada equipamento/estrutura envolvido na constituição do produto final. 
A Manutenção Corretiva, método que promove a parada das atividades e manutenção dos equipamentos envolvidos apenas após a quebra do mesmo, não é suficiente para promover a estabilidade do nível de produção e qualidade do produto final (PINTO E XAVIER, 1999). As máquinas envolvidas no processo sofrerão desgastes durante sua utilização, o que pode gerar redução na produção e pequenas falhas imperceptíveis ao responsável da área. Porém, muitas vezes, é bastante incômodo ao cliente final, principalmente em casos de oferta de serviços, afetando a possibilidade de fidelização deste cliente. 
Buscando essa fidelização, juntamente com a sensação do melhor serviço prestado ao cliente, deve-se adotar o conceito de disponibilidade, evitando ao máximo a parada total dos equipamentos e máquinas, estabelecendo até a diminuição do rendimento dos mesmos com uso da Manutenção Centrada em Confiabilidade (MCC). Esse conceito de manutenção visa diminuir, se possível eliminar as paradas não programadas, definindo os seus principais sistemas, subsistemas e equipamentos, portanto agindo diretamente para garantir a função do sistema, através da identificação de sua falha (falha funcional), as causas desta (modo de falha), estabelecimento da periodicidade e o tipo de intervenção para cada componente, ajudando no aumento sua vida útil e mantendo seu pleno funcionamento por maior tempo (XENOS, 1998). 
Os sistemas são os conjuntos de subsistemas e equipamentos responsáveis por um determinado objetivo interno do estabelecimento. Na maioria dos empreendimentos são encontrados os sistemas elétrico, hidráulico, de refrigeração, entre outros. Por sua vez os sistemas possuem seus escalonamentos internos (subsistemas), como no caso do sistema elétrico, no qual pode-se encontrar os subsistemas de subestação de energia, que contempla os geradores e transformadores, e o subsistema de alimentação, que contempla os quadros elétricos, nobreaks, cabeamentos e luminárias. Além disto, considera-se, em cada estabelecimento, os sistemas específicos necessários para sua produção física de bens como sistemas de corte, pintura, montagem e etecetera. 
O funcionamento de cada sistema deve ser considerado em um empreendimento como um facilitador para o objetivo final deste, e sua função deve ser garantida, melhorando os níveis de segurança. Quando aplicado nos varejos, o funcionamento destes possibilita um melhor nível de serviço, impactando diretamente na aparência, conforto e percepção de qualidade pelo cliente. 
2.5 Falhas E Anomalias Existentes Por Ausência De Manutenção
A manutenção é uma prática absolutamente usual quando se fala da área industrial, ou de veículos, mas o mesmo não ocorre com as edificações, onde o mais comum são improvisações e amadorismo (GOMIDE et al., 2006). Isso se torna ainda mais proeminente quando se trata de manutenção preventiva, uma vez que os investimentos nesse tipo de atividade não podem ser, de fato, observados, ou seja, não são visíveis aos olhos, se mantendo nos bastidores da edificação. LITTLEWOOD & MUNRO (1996), ao examinarem as causas de falta de manutenção no setor de moradias próprias da Escócia, identificaram uma série de fatores que podem formar a base da decisão para realização ou não dos trabalhos de reparos e melhorias. Os autores conduziram um trabalho amplo e verificaram, entre outras coisas, que a idade das construções exerce forte influência nas suas condições, ou seja, a probabilidade de carência de manutenção aumenta marcantemente com o aumento da idade. 
De maneira mais específica, GALSTER & HESSER (1982) associaram altos gastos com manutenção a moradias construídas em período anterior a 1940. Já no modelo apresentado por SHEAR (1983) não é possível prever os efeitos da idade das habitações, mas é evidente o maior número de ajustes e serviços de manutenção em unidades mais antigas. Ele conclui que as unidades mais novas bem como aquelas que não têm vazamentos e rachaduras sofrem menos alterações e substituições. LITTLEWOOD & MUNRO (1996) também se fundamentaram nas variáveis relacionadas aos bairros para explicar a falta de manutenção em unidades habitacionais da Escócia. 
Mais uma vez, as características dos bairros se mostraram importantes e os autores colocaram que as pessoas realizam mais trabalhos de reparos nas moradias onde há evidências de atividades de reparos e melhorias nos bairros. Entretanto, a falta de informação é, certamente, um fator preponderante para a ausência de manutenção em edificações. A manutenção predial é uma questão de cultura que deve ser, aos poucos, incutida na população. A questão legal ou econômica da manutenção, por exemplo, que serão discutidas mais adiante, podem ser excelentes justificativas para os gastos com manutenção preventiva. 
De conformidade com as Normas de Inspeção Predial do IBAPE-SP e do IBAPE NACIONAL, os trabalhos podem ser definidos em três níveis de classificação:
NÍVEL 1 – identificação das anomalias e falhas aparentes, elaborado por profissional habilitado.
NÍVEL 2 – vistoria para identificação de anomalias e falhas aparentes eventualmente identificadas com o auxílio de equipamentos ou aparelhos, bem como análises de documentos técnicos específicos, consoantes a complexidade dos sistemas construtivos existentes. Neste nível a inspeção predial será elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades.
NÍVEL 3 – equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção anterior, porém, acrescida de auditoria técnica conjunta ou isolada de aspectos técnicos de uso e de manutenção predial, além de orientação no plano de manutenção com melhoria de ajuste de procedimentos. Fica claro que a definição dos níveis depende do profissional ou profissionais contratados e da situação do Bem, classificando aqui a
• Idade do imóvel;
• A complexibilidade dos sistemas instalados;
• A existência ou não de plano de manutenção;
• A tipologia construtiva,
Ou seja, o padrão do empreendimento, visando o estado de conservação geral na data da vistoria. Antes, porém a explicação do que é ANOMALIA e o que é FALHA.
Anomalia é o vício construtivo. Ela pode ser proveniente de erros de projetos, materiais e execução denominadas: 
ENDÓGENA: Originária da própria edificação, ou decorrente de danos causados por terceiros. Seja ela executiva no canteiro de obra, devido à falta de supervisão, por exemplo, seja de projeto, no escritório, em desobediência às normas técnicas. Por este motivo, a responsabilidade sobre esta anomalia recai quase sempre no empreendedor, esteja o imóvel em garantia ou não.
EXÓGENAS: Possuem sua origem na interferência causada por terceiros. Um exemplo típico deste tipo de anomalia é a escavação de terrenos lindeiros a edificações pré-existentes, situação que normalmente altera os parâmetros do solo e causam recalque diferencial e rachaduras nestas edificações.
FUNCIONAL: Oriunda da degradação, do uso e término de vida útil de elementos e sistemas, têm sua origem no fim da vida útil dos materiais utilizados na construção do imóvel e está normalmente relacionada às falhas de manutenção. Evidentemente, todos os materiais possuem vida útil, maiorou menor devido à qualidade ou ao local em que se encontra instalado. Apesar das edificações serem bens imóveis com normalmente longa existência, elas demandam, assim como um automóvel, de manutenção periódica, pois os materiais não são “eternos”.
NATURAL: Aquela que decorre dos fenômenos imprevisíveis da natureza. Equivocadamente alguns profissionais tentam atribuir à natureza a causa para as diversas patologias encontradas na edificação.
As falhas se classificam no:
PLANEJAMENTO proveniente de falha nos programas e manuais apresentados, especificações inadequadas de plano de manutenção, sem fundamentação técnica, de uso, de operação, dados incongruentes que não se tem confiabilidade nas especificações. Estão relacionadas à falta de conhecimento do responsável pela edificação em adequar-se a questões técnicas para obter o desempenho esperado com a manutenção. Estas falhas são comuns em condomínios residenciais, em que normalmente o síndico não possui conhecimento ou é coagido pelos condôminos que optam em realizar intervenções menos importantes.
Na EXECUÇÃO, associadas a este item atividades descritas no plano de manutenção quanto ao uso inadequado de procedimentos. São consequência da contratação de empresas ou autônomos não qualificados para o serviço, relacionada à proposta mais baixa, em detrimento ao acervo técnico e experiência de cada uma. São as constantes reformas que não resolvem o problema original, com várias empresas executando serviços ineficientes e sendo rechaçadas sequencialmente devido aos erros. É comum o uso de técnicas equívocas e intervenções paliativas com finalidade estética. 
Na OPERAÇÃO, registro e controle alienados às atividades pertinentes. São devido a erros de registro e controle dos sistemas construtivos. Registrar as ocorrências em um condomínio é o primeiro passo para conhecer suas condições. É louvável existir um livro de registros a fim de criar obediência às periodicidades.
No GERENCIAMENTO com irregularidade de controle de qualidade e falta de acompanhamento de custos. São consequência da falta de acompanhamento da qualidade dos serviços de manutenção, ou seja, a manutenção apesar de prevista e orçada não contempla resultados satisfatórios. Reformas que iniciam com um orçamento previsto e acabam custando o dobro por conta de retrabalhos e utilização de materiais inapropriados para a situação, assim como pagamentos realizados a empresas que abandonam a obra são falhas gerencias comuns.
2.6 Quais São As Atividades Que Constituem O Plano De Manutenção? 
“Deve-se inspecionar a edificação como um todo, a principio, não cabendo levantamento de dados por amostragem ou vistoria parcial. Isso significa que, por exemplo, em caso de vistoria em instalações elétricas, todos os quadros elétricos deverão ser abertos e verificados de acordo com um check list. Para vistorias em sistemas civis e hidráulicos, devem-se inspecionar todos os elementos visíveis e verificar as anomalias que indicam perdas de desempenho ou outros problemas em trechos não aparentes, como é o caso de manchas e infiltração de água junto a tubulações hidráulicas. Se esta tubulação for de ferro galvanizado e tiver mais de 15 anos, é provável que haja perda de desempenho já avançada, pois a vida útil prevista para este tipo de sistema, feito com este material, é em torno de 15 a 20 anos.” (BAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, 2005).
2.7 Conservação, Reparação, Restauração E Modernização
Para escolher a estratégia mais adequada de manutenção, avalie o melhor tipo de intervenção, como conservação (realizada diariamente), reparação (preventiva ou corretiva para aumento da vida útil), restauração (substituição total ou parcial de elementos) ou ainda de modernização (correção ou prevenção para melhorar o desempenho da edificação). Detalhe seu plano de manutenção considerando esses objetivos, para garantir o bom funcionamento condominial e evitar transtornos, como a paralização de elevadores, interfones, falta de água ou luz, entupimentos, entre outros prejuízos e desconfortos.
É classificado quanto à intervenção realizada, esta poderá ser denominada de: conservação, reparação, restauração e modernização, onde: 
• Conservação: é a atividade rotineira, realizada diariamente ou com pequenos intervalos de tempo, relacionada com a operação e limpeza dos edifícios. (Gomide, Neto e Pujadas, 2006). 
• Reparação: é a atividade preventiva ou corretiva, antes de se atingir o nível de qualidade mínima aceitável. (Gomide, Neto e Pujadas, 2006). 
• Restauração: é a atividade corretiva, após se atingir nível inferior à qualidade mínima aceitável, ou seja, há perda significativa de performance, desempenho, podendo interferir na segurança do usuário. (Gomide, Neto e Pujadas, 2006). 
• Modernização: é a atividade preventiva e corretiva, visando que a recuperação de qualidade ultrapasse o nível inicialmente construído e projetado, fixando um novo patamar de qualidade e desempenho para a edificação e seus sistemas. (Gomide, Neto e Pujadas, 2006). 
2.8 Rotinas Estabelecidas No Plano De Manutenção
Conforme já dito anteriormente, a manutenção preventiva de uma edificação deve ser praticada de maneira planejada e por profissionais especializados e habilitados para tal. Dessa maneira, é fundamental que haja um plano de manutenção a ser seguido. 
Esse plano é constituído de um conjunto de informações e procedimentos que orientam as atividades de manutenção e as rotinas de operação de sistemas, de acordo com uma estratégia de ação estabelecida. Essa estratégia de manutenção é, basicamente, a ideologia do plano, ou seja, os aspectos teóricos que são considerados para que seja definida uma forma de execução e materialização de objetivos baseados em etapas de planejamentos. 
Portanto, segundo a definição da estratégia, o plano de manutenção poderá abordar, basicamente: Detalhamento de rotinas; Detalhamento de procedimentos; Periodicidades; Parâmetros de fabricantes quanto ao uso e inspeção rotineira de componentes; Dados sobre eventuais falhas decorrentes de uso, operação ou deficiência nos procedimentos listados; Observações quanto a procedimentos de urgência; Periodicidades para o feedback e nível de suficiência das informações que serão coletadas e registradas; Registro e histórico de atividades de manutenção; Dados de referência quanto ao custo médio de cada atividade do plano; e Outros, dependendo da estratégia de manutenção implantada. 
Outros elementos e componentes de uma edificação podem seguir um padrão de tabela, com eventuais adaptações dependendo das características e peculiaridades dos mesmos. Essas tabelas devem ser arquivadas como prova da prática de manutenção preventiva 
2.9 Confiabilidade e Mantenabilidade na Manutenção
Confiabilidade para a ABNT é a capacidade de um item desempenhar uma função requerida sob condições especificadas, durante um dado intervalo de tempo (NBR 5462/1994). Por sua vez, a “mantenabilidade”, definida pela ABNT como a capacidade de um item ser mantido ou recolocado em condições de executar suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, deve ser garantida quando a manutenção é executada sob condições determinadas e mediante procedimentos e meios prescritos (NBR 5462/1994).
Mantenabilidade é definida por Gomide et al. (2006) apud Castro (2007) como a facilidade de se dar manutenção a um bem para que este possa executar as funções para as quais foi criado. Os fatores que influenciam a mantenabilidade de um edifício são, basicamente, de ordem física, ou seja, as características físicas do imóvel podem propiciar ou não a manutenção do mesmo, dependendo da facilidade ou não de se executar a manutenção. A mantenabilidade abre o conceito de manutenção para uma visão mais ampla da mesma. A razão disso, é que a preocupação com a facilidade ou não de se praticar a manutenção em um edifício – mantenabilidade – só faz sentido nas fases de concepção e deprojeto do mesmo, uma vez que, apenas nestas etapas, é possível alterar a mantenabilidade. Do contrário, ela passa a ser apenas um dado inútil aos usuários da edificação. 
Há alguns anos a manutenção era uma preocupação que surgia apenas depois da entrega do imóvel aos usuários (NBR 5674/1999), porém, a gestão do empreendimento, que enxerga o edifício de maneira sistêmica, ou seja, como um todo, deve incluir o item “manutenção” desde o momento da concepção do edifício, sob a forma de “mantenabilidade”. A mantenabilidade pode ser entendida como um tipo de manutenção passiva, uma vez que o bem, no caso, o edifício, ainda não existe materialmente, ou seja, no momento em que a mantenabilidade é um item passível de alteração, durante a concepção e o projeto, o edifício não passa de um plano. (CASTRO 2007).
Fig. 1 - Custo e Tempo em diferentes tipos de Manutenção
3. Manutenção Predial X Inspeção Predial
Existe uma diferença a ser evidenciada.
Quando falamos em manutenção nos limitamos a informações fornecidas pelo dono do empreendimento ou seu gestor.
Quem faz a manutenção é controlado por uma regra estipulada por alguém. Ao passo que vistoria, ou mais especificamente, inspeção predial é um conjunto de exames visuais para verificar a capacidade funcional da edificação. E isto depende de uma avaliação diretamente proporcional à experiência do profissional ou profissionais, pois a mesma é multidisciplinar.
A Inspeção predial é a vistoria da edificação para determinar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando direcionar o plano de manutenção. Esta vistoria técnica tem por finalidade verificar as condições de desempenho e determinar medidas preventivas e
corretivas que se fizerem necessárias para a boa vida do imóvel e seus usuários.
3.1 Inspeção Predial
De acordo com a Norma de Inspeção Predial do Ibape/SP, é a “análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação”. Outras normas técnicas definem Inspeção Predial. Para conhecimento, apresentam-se conceitos complementares: 
“Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção.” ABNT NBR 5674 
“Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação”. ABNT NBR 15575-1 
Na prática, é uma avaliação com o objetivo de identificar o estado geral da edificação e se seus sistemas construtivos, observados os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, consideradas às expectativas dos usuários. Para tanto, o trabalho de Inspeção Predial considera a edificação como o corpo humano e, assim como em um check-up médico, avalia cada parte ou elemento construtivo. O método dessa avaliação técnica está descrito na Norma de Inspeção Predial do Ibape/SP e consiste, resumidamente, em: Principais Etapas para Realização de uma Inspeção Predial 1ª Etapa: Levantamento de dados e documentos da edificação: administrativos, técnicos, de manutenção e operação (plano, relatórios, históricos etc). 
2ª Etapa: Entrevista com gestor ou síndico para averiguação de informações sobre o uso da edificação, histórico de reforma e manutenção, dentre outras intervenções ocorridas. Ibape/SP 
3ª Etapa: Realização de vistorias na edificação, realizadas com equipe multidisciplinar ou não, dependo do tipo de prédio e da complexidade dos sistemas construtivos existentes. 
O número de profissionais envolvidos na Inspeção Predial e a complexidade da edificação definem o nível de inspeção a ser realizada, que pode ser classificada em: 
Nível 1: para edificações mais simples, normalmente sem a necessidade de equipe multidisciplinar. Por exemplo: casas, galpões, edifícios até 3 pavimentos, lojas etc. 
Nível 2: para edifícios multifamiliares, edifícios comerciais sem sistemas construtivos mais complexos como climatização, automação etc. Normalmente envolve equipe multidisciplinar com engenheiros civis ou arquiteto, mais engenheiros eletricistas. 
Nível 3: para edificações complexas, onde há sistema de manutenção implantado conforme a ABNT NBR 5674. Sempre realizada por equipe multidisciplinar, envolvendo: engenheiro civil ou arquiteto, engenheiro eletricista e engenheiro mecânico. 
4ª Etapa: Classificação das deficiências constatadas nas vistorias, por sistema construtivo, conforme sua origem. Elas podem ser classificadas em: - Anomalias construtivas ou endógenas (quando relacionadas aos problemas da construção ou projeto do prédio); - Anomalias funcionais (quando relacionadas à perda de funcionalidade por final de vida útil – envelhecimento natural); - Falhas de uso e manutenção (quando relacionadas à perda precoce de desempenho por deficiências no uso e nas atividades de manutenção periódicas). Todas as deficiências são cadastradas por fotografias que devem constar no Laudo de Inspeção Predial. 
5ª ETAPA: Classificações dos problemas (anomalias e falhas), de acordo com grau de risco. Esta classificação consiste na análise do grau de risco, considerados: fatores de conservação, rotinas de manutenção previstas, agentes de deterioração precoce, depreciação, riscos à saúde, segurança, funcionalidade e comprometimento de vida útil. Os graus de risco são definidos como crítico, regular e mínimo. 
6ª Etapa: Elaboração de lista de prioridades técnicas, conforme a classificação do grau de risco de cada problema constatado. Essa lista é ordenada do mais crítico ao menos crítico. 
7ª Etapa: Elaboração de recomendações ou orientações técnicas para a solução dos problemas constatados. Essas orientações podem estar relacionadas à adequação do plano de manutenção ou aos reparos e reformas para solução de anomalias. 
8ª Etapa: Avaliação da qualidade de manutenção. Ela pode ser classificada em: atende, não atente ou atende parcialmente. Resumidamente, para essa classificação, consideram-se as falhas constatadas na edifi cação, as rotinas e execução das atividades de manutenção e as taxas de sucesso, dentre outros aspectos. 
9ª Etapa: Avaliação do Uso da Edificação. Pode ser classificada em regular ou irregular. Observam-se as condições originais da edificação e os seus sistemas construtivos, além de limites de utilização e suas formas. 
Fig. 2 – A Inspeção Predial requer conhecimentos técnicos.
3.1.2 O Laudo De Inspeção Predial 
Cumpridas as etapas do trabalho, é gerado o Laudo de Inspeção Predial. Laudo não é relatório ou lista de check-list contendo termos “sim ou não”, “atende ou não atende”, “verificado ou não verificado”, “existente ou inexistente”. Não é lista de preenchimento de lacunas ou para se assinalar “xizinhos”. Laudo é documento que segue diretriz técnica para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão. Os itens mínimos que devem constar no Laudo são: 
1. Identificação do solicitante; 
2. Classificação do objeto da inspeção; 
3. Localização; 
4. Datas das vistorias e equipe; 
5. Descrição técnica do objeto: Tipologia e Padrão Construtivo Utilização e Ocupação Idade da Edificação 
6. Nível utilizado de inspeção (nível 1, 2 ou 3); 
7. Documentação analisada; 
8. Critério e Metodologia da Inspeção; 
9. Das informações: Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição e localização das respectivas anomalias e falhas. Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (crítico, regular ou mínimo). 
10. Lista de prioridade; 
11. Classificação da qualidade de manutenção (atende, não atende ou atende parcialmente); 12. Lista de recomendações técnicas; 
13. Lista de recomendações gerais e sustentabilidade; 
14. Relatório Fotográfico (pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, junto de cada problema constatado e descrito); 
15. Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;16. Data do Laudo; 
17.Assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis), acompanhado do nº. do Crea e nº do Ibape; 
18. Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA. 
A figura a seguir demonstra a primeira página de um Laudo Técnico de Vistoria Predial:
	
Fig.3 - Laudo Técnico de Vistoria Predial (Autovistoria)
3.1.3. O Que Deve Ser Inspecionado? 
Importante lembrar que a Inspeção Predial é um tipo específico de vistoria. Contempla a análise dos sistemas, elementos e equipamentos existente no prédio. Conforme já exposto, muitas vezes, o inspetor predial necessita de uma equipe multidisciplinar. Essa vistoria possui caráter visual e não emprega ensaios tecnológicos. Nos casos em que estes são necessários, isso estará detalhado no Laudo, no item das orientações técnicas. Dessa forma, os seguintes sistemas construtivos devem ser vistoriados e analisados pelo inspetor predial, considerada as etapas deste trabalho: 
• Elementos estruturais aparentes; 
• Sistemas de vedação (externos e internos); 
• Sistemas de revestimentos, incluída as fachadas; 
• Sistemas de esquadrias; 
• Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações; 
• Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, reuso de água e esgoto etc); 
• Sistemas de instalação elétrica; 
• Geradores; 
• Elevadores; 
• Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (pararaios); 
• Sistema de combate a incêndio; 
• Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc); 
• Acessibilidade, dentre outros.
 A edificação, assim como o corpo humano, apresenta sinais ou sintomas. Um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), assim como um médio, é quem pode identificá-los corretamente através da Inspeção Predial.
3.2 Manutenção Predial
A manutenção predial é o conjunto de atividades técnicas, operacionais e administrativas, que visa garantir o melhor desempenho da edificação, quanto ao atendimento das necessidades dos seus usuários, com confiabilidade e disponibilidade ao menor custo. Quando esse processo não existe ou não acontece com a frequência ideal, o bom funcionamento da edificação é comprometido.
“Em 2007, instalações elétricas foram a segunda causa de incêndios no estado de São Paulo. Falta de manutenção em componentes elétricos, ocasiona curto circuito, sobrecargas e, como consequência, os incêndios.” Fonte: http://portal.ifrn.edu.br/
Fig.4 - A manutenção predial é o conjunto de atividades técnicas, operacionais e administrativas.
Um planejamento detalhado é fundamental para que o local esteja sempre em condições adequadas para utilização, e para o aumento da vida útil do imóvel e do conforto e confiabilidade dos usuários. Considerando métodos de trabalho, equipamentos necessários e uma agenda de realização dos serviços de manutenção, é necessário para gerar a menor interferência possível no uso da edificação, assim como otimizar o aproveitamento dos recursos, como funcionários e equipamentos, envolvidos no processo. Publicada em 1999 pela ABNT, a NBR 5674 é uma norma específica com orientações sobre manutenção predial.
Muito se tem falado sobre esse tipo de manutenção, mas pouco ainda se sabe sobre ela. Natural, uma vez que se trata de um ramo relativamente novo no país. 
Trata-se da prática de cuidar de toda a infraestrutura de um edifício, o que significa cuidados com sistemas elétrico, hidráulico, incêndio e de segurança, além de comunicação e climatização.
Não é difícil perceber, portanto, que se trata de uma tarefa que exige planejamento e recursos. E na proporção que se investe no primeiro item, menos se investirá no segundo. 
É que a manutenção predial está ligada, inevitavelmente, à sua estrutura de construção. Um processo de manutenção predial adequado pode não só corrigir erros estruturais de um edifício, como conservá-lo do ponto de vista patrimonial. 
Segundo dados da ABRAMAN - Associação Brasileira de Manutenção, o setor de manutenção tem movimentado, anualmente, perto de 10 bilhões de reais. E olha que ainda falta muito para que as pessoas assimilem a ideia de que destinar dinheiro para a manutenção preventiva é investimento e não gastos desnecessários. 
Prova disso é o número de edifícios em condições visíveis de degradação em nossas cidades, tratando-se, inclusive, inúmeras vezes, de prédios que representam verdadeiros patrimônios históricos. 
A falta de manutenção predial representa prejuízo no bolso e, pior ainda, um risco para a saúde e segurança de moradores, no caso de um prédio residencial e seus frequentadores e usuários, no caso dos prédios comerciais. Isso para não falarmos de toda a população, quando pensamos em prédios localizados em regiões centrais. 
Talvez seja por isso que muito já se tem investido em manutenção predial no que se refere à experiência e tecnologia. Os órgãos fiscalizadores estão cada vez mais atentos e as exigências legais cada vez mais rigorosas. 
O setor de climatização é um exemplo do quanto a fiscalização e a lei estão atentas para garantir a saúde da população. A ANVISA tem intensificado a fiscalização nos serviços de manutenção de ar condicionado, garantindo a qualidade do ar em ambientes públicos, através da Portaria 3.523 e da exigência do PMOC. 
Será, no entanto, que o desespero que se percebe em períodos de vistoria da ANVISA e da correria de profissionais do setor para a elaboração do plano de controle de atividades de manutenção, não revela que a manutenção preventiva ainda não é vista como um investimento? 
Mas estamos num processo de lenta, porém significativa transformação. Junto com a conscientização dos profissionais do setor para a importância da manutenção preventiva, cresce no mercado as ferramentas disponíveis para atender o setor. 
Um plano de manutenção é sinônimo de economia e investimento e é fundamental conscientizar os administradores de prédios, inclusive públicos, de que é uma questão acima de tudo de segurança e saúde.
Além de considerar os diversos tipos de manutenção, como preventiva (antes da falha), preditiva (baseada na previsão de vida útil) e corretiva (após a falha), alguns cuidados especiais devem ser tomados, para um excelente planejamento de manutenção predial:
Custos de manutenção no orçamento
Um ponto importantíssimo, que por vezes é esquecido no planejamento dos empreendimentos, é o orçamento para a manutenção da edificação. Um valor que pode ser definido com a aplicação de um percentual sobre o montante do imóvel, deve reservado para esse fim. A inclusão desse valor na taxa condominial garante a geração de caixa para os custos no processo de manutenção.
A manutenção predial de forma global
As condições técnicas, como tipo do imóvel (residencial, comercial, entre outros), idade, padrão construtivo, utilização e funcionamento precisam ser avaliados. Questões operacionais, como os procedimentos de rotina e registro das manutenções, devem ser minuciosamente controlados, a fim de garantir que as manutenções futuras sejam realizadas adequadamente. Uma visão ampla em relação ao contexto do imóvel, contribui para um plano de manutenção mais assertivo.
Existem soluções tecnológicas especializadas na manutenção de ativos, que certamente darão o apoio necessário para esses processos, facilitando e viabilizando a implantação dessas práticas.
4. Referencial Teórico E Patologias Das Edificações
O termo Patologia, de origem grega (páthos, doença, e lógos, estudo), é amplamente utilizado nas diversas áreas da ciência, com denominações do objeto de estudo que variam de acordo com o ramo de atividade. Sua aplicação em áreas como de Ciências Biológicas é comumente contextualizado, por se tratar de estudos investigativos referentes às alterações estruturais e funcionais das células, dos tecidos e dos órgãos, provocadospor doenças. A introdução desses estudos, nas várias especialidades médicas, começa ainda no período da graduação, com métodos investigativos das doenças, estabelecimento de prognósticos, terapêutica e a profilaxia, itens futuramente abordados no presente trabalho. Em contrapartida, apesar de o termo patologia estar consolidado na área de reabilitação e conservação de edificações, é comum ver situações em que sua aplicação se dá de forma errônea, resultado da falta de qualificação e conscientização profissional da importância do emprego da terminologia da forma correta.
Fig.5 – Patologia, panorama vindo da medicina que inspirou engenheiros civis.
No ramo da medicina a patologia envolve tanto a ciência básica quanto a prática clínica, e é devotada ao estudo das alterações estruturais e funcionais das células, dos tecidos e dos órgãos que estão ou podem estar sujeitos a doenças modificadoras do sistema. Todas as doenças têm causa (ou causas) que age(m) por determinados mecanismos, os quais produzem alterações morfológicas e/ou moleculares nos tecidos, que resultam em alterações funcionais do organismo ou parte dele, produzindo sintomas.
Na fase de estudos, cabe buscar novos meios para evitar as doenças ou a sua propagação. A esta ação denomina- se "profilaxia" (do grego, prophýlaxis = cautela).
Foi exatamente este panorama vindo da medicina que inspirou engenheiros civis a passarem a usar termos da medicina na engenharia civil, sendo atualmente muitos deles já consagrados e usados inclusive em livros adotados nos cursos de graduação em engenharia civil em todo o mundo. Este intercâmbio de terminologias vem das similaridades dos objetos de estudo destes dois tradicionais campos de formação, o ser humano e a edificação. É fácil traçar um paralelo e entender que o esqueleto humano compara-se à estrutura do edifício, onde a musculatura se assemelharia às alvenarias, a pele poderia ser comparada aos revestimentos, o sistema circulatório seria como as instalações elétricas, de gás, esgoto e água potável, enquanto que o aparelho respiratório seria o sistema de ventilação (janelas, ar-condicionado, sistemas de exaustão etc.).
As similaridades não param por aí. Quando uma estrutura apresenta problemas, é comum fazer uma recuperação por meio de reparos, e isso poderia ser comparado ao remédio receitado na medicina. Neste momento entra-se em um dos pontos fortes de discussão deste trabalho, pois o médico não receita um medicamento sem saber a doença e suas causas, além de solicitar alguns exames comprobatórios ao paciente sobre estes tópicos, quando necessário. Durante décadas, a engenharia civil era como uma medicina que não fazia exame e sequer procurava a doença. Os serviços de reparo eram, e em alguns casos ainda são, feitos sem o envolvimento de especialistas na área de patologia das construções. Porém, isso tem mudado em alguns aspectos. Embora atualmente ainda existam empresas de menor porte que não aplicam toda a teoria de patologia das construções desenvolvida nas últimas décadas em prol de um diagnóstico benfeito que irá levar a uma correta especificação de materiais (remédio) e procedimentos de recuperação (procedimento cirúrgico), já existe muito conhecimento produzido e sendo disponibilizado para os profissionais, que estão sendo formados na área e sendo requisitados pelo mercado. Esse fato pode ser considerado uma vitória da engenharia civil resultante da militância de vários professores e pesquisadores das universidades nacionais em prol desta vertente de formação necessária nos dias de hoje, haja vista a preocupação acerca de construções sustentáveis e mais duráveis.
Desse modo, a patologia nas edificações se dedica ao estudo de anomalias ou problemas (possíveis doenças) do edifício e as alterações anatômicas e funcionais causadas no mesmo. Estas doenças podem ser adquiridas congenitamente, ou seja, durante a execução da obra (emprego inadequado de materiais e métodos construtivos) ou na concepção do projeto, ou mesmo serem adquiridas ao longo de sua vida. A morte da estrutura neste caso seria comparável à sua ruína. Dependendo do tipo e porte da obra, a ruína de uma edificação pode ocasionar perdas de centenas de vidas, além de perdas financeiras. Em geral, as perdas financeiras ocasionadas pelos processos de degradação das estruturas são elevadas. Para exemplificar, nos Estados Unidos, o custo anual apenas de problemas relacionados à corrosão chega a 3,1% do PIB, o que totaliza US$ 276 bilhões, contra 3,5% no Brasil.
Contudo, a expectativa de vida dessas estruturas também pode ser ampliada quando essas doenças são devidamente tratadas.
Na medicina, diversas terminações são usadas em associação com o termo patologia. Na engenharia, diversos termos, com significados voltados para a medicina (encontrados em dicionários) podem ser utilizados, desde que os objetos de estudo sejam voltados para materiais em edificações. São eles:
● Profilaxia das edificações (do grego prophýlaxis, "cautela"): é a aplicação de meios tendentes a evitar as doenças ou a sua propagação. Em sua adaptação para a engenharia significa a aplicação de meios para evitar as "doenças" (anomalias ou problemas) do edifício, bem como suas propagações;
● Diagnóstico (do grego diagnosticu, dia = através de, durante, por meio de + gnosticu = alusivo ao conhecimento de): conhecimento (efetivo ou em confirmação) sobre algo, ao momento do seu exame; ou a descrição minuciosa de algo, feita pelo examinador, classificador ou pesquisador. Em compreensão o termo na engenharia teria a função de identificar e descrever o mecanismo, as origens e as causas efetivamente responsáveis pelo problema patológico;
● Prognóstico (do latim prognosticu - pro = "antecipado, anterior, prévio" + gnosticu = "alusivo ao conhecimento de"): juízo médico, baseado no diagnóstico e nas possibilidades terapêuticas, acerca da duração e evolução de uma doença; ou predição, agouro, presságio, profecia, relativos a qualquer assunto. Ou seja, estimativa da evolução do problema ao longo do tempo.
● Terapia (do grego θεραπεíα - «servir a deus»): significa o tratamento para uma determinada doença pela medicina tradicional, ou por meio de terapia alternativa. Também há recomendação de medidas necessárias, sejam elas imediatas ou não;
● Anamnese (do grego ana, "trazer de novo" e mnesis, "memória"): é uma entrevista realizada pelo profissional de saúde ao seu paciente, que tem a intenção de ser um ponto inicial no diagnóstico de uma doença. Em outras palavras, é uma entrevista que busca relembrar todos os fatos que se relacionam com a doença e à pessoa doente
Uma anamnese, como qualquer outro tipo de entrevista, possui formas ou técnicas corretas de serem aplicadas. Ao obedecer as técnicas pode-se aproveitar ao máximo o tempo disponível para o atendimento, o que produz um diagnóstico seguro e um tratamento correto. Sabe-se hoje que a anamnese, quando bem conduzida na medicina, é responsável por 85% do diagnóstico na clínica médica, liberando 10% para o exame clínico (físico) e apenas 5% para os exames laboratoriais ou complementares. Na Engenharia Civil não existe um levantamento que estime este tipo de informação.
Antes de abordarmos as anomalias de alguns materiais precisamos entender um pouco sobre alguns tipos de Anomalias das quais citamos a origem:
Congênitas: São aquelas originárias da fase de projeto, em função da não observância das Normas Técnicas, ou de erros e omissões dos profissionais, que resultam em falhas no detalhamento e concepção inadequada dos revestimentos.
Construtivas: Sua origem está relacionada à fase de execução da obra, resultante do emprego de mão-de-obra despreparada, produtos não certificados e ausência de metodologia para assentamento das peças.
Adquiridas: Ocorrem durante a vida útil dos revestimentos, sendo resultado da exposição ao meio em que se inserem, podendo ser naturais, decorrentes da agressividade do meio, ou decorrentes da ação humana ou de revestimentos nãoadequados.
Acidentais: Caracterizadas pela ocorrência de algum fenômeno atípico, resultado de uma solicitação incomum.
4.1 Patologias das edificações 
Os principais sintomas da patologia podem estar nas estruturas de concreto e metálico; revestimentos cerâmicos e pintura, bem como nas construções em madeira (PIANCASTELLI, 2005; MARCELLI, 2007; BRAGA et al, 2009). 
Os principais sintomas das patologias em estruturas de concreto, suas causas e configurações pode-se enumerá-los em número de oito:
1. Eflorescência;
2. Fissuração e perda de massa (resistência); 
3. Expansão e fissuração; 
4 Manchamento superficial; 
5. Expansão, fissuração e lascamentos da armadura; 
6. Fissuras, lascas da estrutura; 
7. Fissuras verticais em contato com o elemento que restringe a contração da estrutura; 
8. Fissuras da estrutura (PIANCASTELLI, 2005). 
As causas dos processos de deterioração das estruturas se subdividem em erro de projeto, erro de execução, meio ambiente e utilização inadequada do material. As falhas humanas durante a utilização são as alterações estruturais, sobrecargas exageradas e alterações das condições do terreno de fundação (MARCELLI, 2007). 
Em relação às ações mecânicas podem-se citar os choques de veículos, recalque de fundações e os acidentes (ações imprevisíveis). No que se referem às ações físicas essas incluem a variação de temperatura, a isolação e a atuação da água. Há também as ações químicas e biológicas consideradas causas extrínsecas da deterioração das construções (PIANCASTELLI, 2005; MARCELLI, 2007).
Importante ainda outros fatores mencionados por Marcelli (2007, p. 9): os erros de projetos ou de obra, gerados por condições diversas, tais como “mudança de uso, alterações das condições locais, obras vizinhas, ação do tempo e do meio ambiente, rebaixamento de lençol freático, abalos sísmicos e tantas outras situações” podem num determinado instante alterar as condições de equilíbrio de uma edificação. 
Destacamos neste Capítulo alguns dos principais materiais usados no dia-a-dia da construção civil, acompanhados de suas patologias que mais implicam no bom andamento da obra quando o mesmo não recebe a manutenção adequada. Patologias dos materiais se identificam como o estudo das “doenças” na medicina. Ela envolve prática e é voltado ao estudo dos sintomas estruturais de uma construção que apresenta defeitos ou o estudo das partes que compõem o diagnóstico do problema.
4.2 Aço
O uso do aço na construção civil tem origem no século XVIII com a construção da ponte sobre o Rio Severn na Inglaterra em 1779. Esse foi um importante marco na construção civil, pois permitiu que um material mais resistente, porém caro, fosse utilizado para criar estruturas maiores.
No entanto, a verdadeira revolução do uso do aço na construção civil ocorreu no final do século XIX com o surgimento do Concreto Armado. O Concreto armado utiliza as vantagens do concreto, que são sua alta resistência às tensões de compressão, com as vantagens do aço que são sua alta resistência às trações. Assunto abordado mais a frente em outro subtópico.
O uso do aço proporcionou uma revolução nos padrões arquitetônicos, não só pelo tamanho das estruturas que agora eram possíveis, mas principalmente pelo melhor aproveitamento do espaço. Com estruturas metálicas, menos pilares são necessários para sustentar a construção, dessa maneira mais espaço útil é possível no interior das construções.
O aço para construção civil pode ser disponibilizado de diversas maneiras pelas indústrias siderúrgicas. Entre as formas mais comuns estão as chapas finas, as chapas grossas, os perfis laminados, os tubos, cabos e as barras (vergalhões) de aço. Essas formas podem ser combinadas das mais diversas maneiras, formando estruturas metálicas.
O Uso de estruturas metálicas permitiu uma flexibilidade muito maior nos projetos tanto para arquitetos quanto para os engenheiros. As estruturas metálicas permitem a concepção de projetos com formas mais fluidas e com curvas, que aparentemente não seriam possíveis de serem construídas.
 
4.2.1 Patologias do Aço
Um Aspecto importante, que deve ser considerado ao utilizar estruturas de aço aparentes é a corrosão. Uma opção de manutenção para este material é o uso de pinturas especiais, mas isso retira grande parte do apelo arquitetônico, por isso muitos arquitetos não utilizam esse recurso. Nesses projetos, sem uso de pintura, devem ser feitas análises das condições locais e que o aço fique exposto a uma atmosfera rica em Dióxido de Enxofre (SO2), para formação de uma camada de pátina, que inibe o processo corrosivo.
Como a construção em estrutura metálica tem sua metodologia própria, as causa de seus sinistros se devem ao fato de domínio dessa técnica e são relacionados por: Falhas de projeto e de detalhamento, falhas nos processos e detalhes construtivos, Qualidade ou utilização inadequada dos materiais falhas de manutenção ou ausência de manutenção preventiva. 
As patologias mais comuns em estruturas de aço são: Corrosão localizada: causada por deficiência de drenagem das águas pluviais e deficiências de detalhes construtivos, permitindo o acúmulo de umidade e de agentes agressivos, corrosão generalizada: causada pela ausência de proteção contra o processo de corrosão, deformações excessivas causadas por sobrecargas ou efeitos térmicos não previstos no projeto original, ou ainda, deficiências na disposição de travejamentos. Flambagem local ou global: causadas pelo uso de modelos estruturais incorretos para verificação da estabilidade, ou deficiências no enrijecimento local de chapas, ou efeitos de imperfeições geométricas não consideradas no projeto e cálculo. Fratura e propagação de fraturas: Falhas estas iniciadas por concentração de tensões, devido a detalhes de projeto inadequados, defeitos de solda, ou variações de tensão não previstas no projeto.
 
Fig.6 – Corrosão do Aço
O uso do aço modificou para sempre a engenharia civil e os projetos de arquitetura. Somente com uso desse metal, foi possível criar construções cada vez maiores e mais leves, dando asas para imaginação dos projetistas. Tais criações não seriam possíveis com a rigidez e o peso do concreto.
4.3 Concreto
O concreto é o material mais utilizado para realização de construções no Brasil (90%) e no mundo. Ainda assim, ele não chega a ser nem tão resistente, nem tão tenaz quanto o aço, embora alguns fatores principais possibilitem tal popularidade. 
Dentre estes fatores, podem ser citados: a versatilidade (facilidade na produção e no manejo, uma vez que o concreto é uma substância plástica - que pode ser moldada.), a durabilidade, a economia (é um dos materiais mais baratos e comumente disponível em todo o mundo) e a alta resistência à água, o que faz dele o material ideal para resistir à ação da água (os romanos já conheciam o mecanismo de manufatura do concreto, e o utilizava em seus aquedutos). O concreto é definido como sendo um material composto que consiste em um meio contínuo aglomerante, no qual estão mergulhadas partículas de agregados. 
As partículas de agregados são divididas em dois grupos: o dos agregados graúdos (britas, com partículas maiores que 4.8mm) e o dos agregados miúdos (basicamente, a areia). O concreto também é conhecido por uma mistura de argamassa com o agregado graúdo. Atualmente, são adicionados ao concreto aditivos, que modificam algumas características do concreto, para facilitar a aplicação e melhorar a trabalhabilidade do mesmo.
4.3.1 Patologias do Concreto
“Como um material não inerte, o concreto armado está sujeito, ao longo do tempo, a alterações em função de interações entre seus elementos constitutivos (cimento, areia, brita, água e aço) e os materiais a esses materiais adicionados, bem como agentes externos tais como ácidos, base, sais, gases, vapores, microorganismos, dentre outros.” (PIANCASTELLI, 2005)
A NBR 6118: 2003 estabelece que as estruturas de concreto devem ser projetadas