RESUMÃO LEI INQUILINATO - Direito Imobiliário

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12/01/2016 RESUMÃO LEI INQUILINATO | Resumão Concursos
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RESUMÃO CONCURSOS
RESUMÃO LEI INQUILINATO
 
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LEI DE LOCAÇÃO: 8.245/91 
TEM POR OBJETO LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS.
CÓDIGO CIVIL: REGE A  LOCAÇÃO DOS  BENS MÓVEIS.
TIPOS DE LOCAÇÃO REGIDOS PELA LEI DO INQUILINATO: 
1) RESIDENCIAL: DESTINA‑SE À RESIDÊNCIA.
NÃO PODE TER NENHUM CUNHO COMERCIAL.
 1.1) ESPÉCIES DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL: 
A) PRAZO DE ATÉ  30 MESES: 
VANTAGENS: TERMINA MAIS RÁPIDO.
DESVANTAGENS:
SE O CONTRATO CELEBRADO COM ESTE PRAZO FOR PRORROGADO E   TORNAR‑SE
CONTRATO  POR  PRAZO  INDETERMINADO,  O  LOCADOR  SÓ  PODERÁ  RETOMAR  O
IMÓVEL NAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ARTIGO 47 DA LEI DE LOCAÇÃO,   OU SEJA
ATRAVÉS DA DENÚNCIA CHEIA (LOCADOR DEVE TER ALGUM MOTIVO). 
NESTAS  LOCAÇÕES,  O  LOCADOR  SÓ  PODERÁ  RETOMAR  O  IMÓVEL  DENTRO
DAQUELES MOTIVOS NO ARTIGO 47. EX:
USO PRÓPRIO (EXCETO SHOPPING CENTER).
QUANDO A LOCAÇÃO  PASSA A TER PRAZO INDETERMINADO?
FINDO O  PRAZO DO CONTRATO,  SE O  LOCADOR NÃO MANIFESTAR A  INTENÇÃO
AUG
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FINDO O  PRAZO DO CONTRATO,  SE O  LOCADOR NÃO MANIFESTAR A  INTENÇÃO
DE  RETOMAR  O  IMÓVEL  EM  ATÉ  30  DIAS  APÓS  O  TÉRMINO  DO  CONTRATO,  ELE
PASSA A TER PRAZO INDETERMINADO.
B) PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES
DESVANTAGENS:  LOCADOR  VAI  TER  QUE  CONVIVER  MAIS  TEMPO  COM
LOCATÁRIO.
VANTAGEM: FINDO PRAZO DO CONTRATO, MESMO QUE O LOCADOR NÃO
PEÇA O IMÓVEL, PODE FAZER A QUALQUER MOMENTO.
NÃO  PRECISA  DE  MOTIVO.  BASTA  DEMONSTRAR  O  LAPSO  TEMPORAL  DO
CONTRATO.
É CHAMADA DENÚNCIA VAZIA, SEM MOTIVO.
2) LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL:
É AQUELA NÃO DESTINADA À RESIDÊNCIA. LOCAÇÃO COMERCIAL  É ESPÉCIE, MAS
 EXISTEM OUTRAS FORMAS. POR EX: LOCAÇÃO VISANDO A PRESTAÇÃO SERVIÇOS. A
PREOCUPAÇÃO   DO LEGISLADOR   NESTE  TIPO DE  LOCAÇÃO É NA PROTEÇÃO AO
CHAMADO FUNDO DE COMERCIO.FUNDO DE COMÉRCIO NADA MAIS É DO QUE O
PRÓPRIO INVESTIMENTO QUE O LOCATÁRIO FEZ NAQUELE COMÉRCIO, NEGÓCIO. A
FALTA DE SEGURANÇA INIBE O INVESTIMENTO. SE NÃO HOUVE ESTE MECANISMO,
AQUELE  QUE  MONTA  UM  NEGÓCIO  FICARIA  SEMPRE  VULNERÁREL  PERANTE  O
LOCADOR QUE PODERIA PEDIR O IMÓVEL  A QUALQUER TEMPO.
PARA  TER  DIREITO  À  RENOVAÇÃO  DO  CONTRATO,  O  LOCATÁRIO  TEM  QUE
OBSERVAR DETERMINADOS  REQUISITOS  PRESENTES NO ARTIGO  51  DA  LEI  DE
LOCAÇÕES C/C COM ARTIGO 71:
1‑ PRECISO DE UM CONTRATO POR ESCRITO. VERBAL NÃO É POSSÍVEL.
2‑ PRAZO MÍNIMO DE 5 ANOS. ADMITE‑SE VÁRIOS CONTRATOS SOMADOS.
EX: CINCO CONTRATOS DE UM ANO,  NÃO ININTERRUPTOS.
3‑  CONTRATO  NÃO  PODE  SER  POR  PRAZO  INDETERMINADO.  O  PRAZO  DEVE  SER
DETERMINADO.
4‑  CONTRATO  RIGIDAMENTE  CUMPRIDO.  NÃO  PODE  TER  NADA  EM  ATRASO.
EX:ALUGUEL, ENCARGOS.
5‑ LOCATÁRIO PRECISA EXERCER NOS ÚLTIMOS DOIS ANOS A MESMA ATIVIDADE.
O MECANISMO QUE A LEI DE LOCAÇÃO OFERECE AO LOCATÁRIO PARA EXERCER
O DIREITO DE RENOVAÇÃO É A CHAMADA AÇÃO RENOVATÓRIA.
PRAZO: DECADENCIAL  DE 1 ANO A 6 MESES ANTES DO TÉRMINO DO CONTRATO.
SE NÃO PROMOVÊ‑LA NESTE PERÍODO, ELE PERDE O DIREITO  O CONTRATO.
3 )LOCAÇÃO PARA TEMPORADA:
CARACTERÍSTICAS:
SE DESTINA AO LAZER, CULTOS RELIGIOSOS. NÃO PODE SER RESIDENCIAL.
PRAZO: NO MÁXIMO 90 DIAS.
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PRAZO: NO MÁXIMO 90 DIAS.
ULTRAPASSADO ESTE PRAZO, SE O LOCADOR NÃO SE MANIFESTAR, CONVERTE‑SE
EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL.
O ALUGUEL É PAGO DE FORMA ANTECIPADA.
DEVE  SER  FEITO  POR  ESCRITO  PORQUE  PODE  CARACTERIZAR  LOCAÇÃO
RESIDENCIAL E A RETOMADA DO BEM FICA MUITO MAIS DIFÍCIL.
COMO TERMINA UM CONTRATO DE LOCAÇÃO?
ARTIGO 9 DA LEI DE LOCAÇÃO TRAZ HIPÓTESES DE RESCISÃO.
NEM SEMPRE O LOCATÁRIO DEVOLVE O IMÓVEL APÓS O TÉRMINO DO CONTRATO.
UMA  HIPÓTESE  É  O  NÂO  PAGAMENTO.  NÃO  SÓ  O  INADIMPLEMENTO  DO
ALUGUEL,  MAS  TAMBÉM  DOS  ACESSÓRIOS  (ENCARGOS,  CONDOMÍNIO).
LOCATÁRIO FICA SUJEITO A AÇÃO DE DESPEJO.
– OUTRA HIPÓTESE É A INFRAÇÃO CONTRATUAL, DESCUMPRIMENTO DE ALGUM
TERMO DO CONTRATO.
LEI  DE  LOCAÇÃO  DÁ  TRATAMENTO  DIFERENCIADO    À  FALTA  DE  PAGAMENTO,
TODAVIA, NÃO É SO A FALTA DE PAGAMENTO QUE É INFRAÇÃO CONTRATUAL.
SE  FOR  UMA  OUTRA  INFRAÇÃO  TAMBÉM  É  CAUSA  DE  RESCISÃO,  MAS  A
VIA PROCESSUAL NÃO É O DESPEJO POR  FALTA DE  PAGAMENTO E  E  SIM UMA
AÇÃO DE DESPEJO COMUM, UMA AÇÃO DE DESPEJO PELO RITO ORDINÁRIO.
TERCEIRA  VIA  DE  RESCISÃO:  É  O  MÚTUO  ACORDO  ENTRE  LOCADOR  E
LOCATÁRIO.
AMBOS  DECIDEM  RESCINDIR  O  CONTRATO  E  CHEGAM  EM  UM  ACORDO.  É
IMPORTANTE QUE ESTE ACORDO SEJA REDIGIDO. O FIADOR DEVE ASSINAR.
GARANTIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO: 
‑FIANÇA
‑SEGURO FIANÇA
‑CAUÇÃO: APLICÁVEL A LOCAÇÕES DE MENOR VALOR.
LOCADOR DEVE DEVOLVER O VALOR DA CAUÇÃO AO FINAL DO CONTRATO E OS
RENDIMENTOS DEVEM SER ATRIBUÍDOS AO LOCATÁRIO.
SE LOCADOR LEVANTAR CAUÇÃO VAI TER QUE RESPONDER, TEM QUE DEVOLVER.
SEGURO FIANÇA: 
É UMA DAS GARANTIAS  PREVISTAS NO ARTIGO  37.  É  UM CONTRATO  FEITO  PELO
LOCATÁRIO  EM  FAVOR  DO  LOCADOR.  VISA  PROTEGER  O  LOCADOR.  A
SEGURADORA  EXIGE DO  LOCATÁRIO UMA  SÉRIE DE GARANTIAS.  GERALMENTE  É
MAIS  FÁCIL COMPRAR O  IMÓVEL DO QUE APRESENTAR TODOS OS DOCUMENTOS
EXIGIDOS.  SE  O  LOCATÁRIO  NÃO  PAGAR  O  ALUGUEL,  A  SEGURADORA  VAI  SE
SUBROGAR NOS DIREITOS DO LOCADOR. A SEGURADORA PASSA A SER CREDORA.
PARA  AS  LOCAÇÕES  NÃO  RESIDENCIAIS  FUNCIONA  MELHOR  PORQUE  O
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PARA  AS  LOCAÇÕES  NÃO  RESIDENCIAIS  FUNCIONA  MELHOR  PORQUE  O
LOCATÁRIO TEM UM PODER
ECONOMICO MELHOR.
FIANÇA  LOCATÍCIA:BENS  DO  FIADOR  DIREITO  DE  IMPENHORABILIDADE  DOS
BENS DE FAMÍLIA DA LEI LEI 8009 ? 
 NÃO. FIADOR NÃO TEM DTO A PROTEÇÃO DA LEI AO BEM DE FAMÍLIA.
CONTRATO VERBAL:  É VÁLIDO?
SIM.  É  VÁLIDO  PORQUE  PRODUZ  SEUS  EFEITOS  MAS  NÃO  TEM  A  MESMA
CONSISTÊNCIA DO CONTRATO ESCRITO.  
A MELHOR FORMA DE SE DEMONSTRAR A EXISTÊNCIA DESDES CONTRATOS É COM
OS RECIBOS DE PAGAMENTO.  SE ELE NÃO CUMPRIR AS OBRIGAÇÕES, CABE AÇÃO
DE  DESPEJO,  RESCISÃO  DO  CONTRATO.  CONTRATO  DE  LOCAÇÃO  COMERCIAL
VERBAL  NÃO  DÁ  DIREITO  AO  LOCATÁRIO  DE  REQUERER  A  SUA  RENOVAÇÃO.
CONTRATO  VERBAL  RESIDENCIAL  EQUIPARA‑SE  AO  CONTRATO  ESCRITO
PACTUADO COM PRAZO DE  30 MESES.  SÓ  É  RESCINDIDO ATRAVÉS DE DENÚNCIA
CHEIA. 
DIREITO DE PREFERÊNCIA:
NÃO CONFUNDIR COM CLÁUSULA DE VIGÊNCIA!
A CLÁUSULA DE  VIGÊNCIA  ESTÁ  PREVISTA NO CONTRATO  E  ESTABELECE QUE O
LOCATÁRIO PERMANECE
NO IMÓVEL SE O LOCADOR VENDER O IMÓVEL.
DIREITO DE PREFERÊNCIA: ESTÁ PREVISTA NA LEI DO INQUILINATO. LOCATÁRIO
DEVE  SER  COMUNICADO/NOTIFICADO DO DESEJO    DO  LOCADOR DE  VENDER DO
IMÓVEL. 
MELHOR FORMA DE  NOTIFICAÇÃO: CARTA.
LOCADOR INDICA VALOR DA PROPOSTA. DEVE SER VALOR DE MERCADO. SE NÃO
TIVER  CLÁUSULA  DE  VIGÊNCIA,  O  IMÓVEL  SERÁ  ALIENADO  E  O  LOCATÁRIO
DEVERÁ SAIR DO IMÓVEL.
REGISTRO NO CARTÓRIO DE  TÍTULOS  E DOCUMENTOS  É  UMA GARANTIA.  NO
DIREITO DE PREFERENCIA, É DE FUNDAMENTAL IMPORTÂNCIA.
SE  NÃO  FOR  DADO  DIREITO  DE  PREFERÊNCIA,  O  LOCATÁRIO  TEM  DIREITO  DE
ENTRAR COM AÇÃO JUDICIAL E
PERDAS E DANOS.
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