Livro-Texto Unidade II - DIREITO URBANÍSTICO

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DIREITO URBANÍSTICO
Unidade II
MÓDULO 05
5. Planejamento Urbanístico
Política pública é uma atividade específica desenvolvida pelo Estado em resposta a um problema 
social diagnosticado, isto é, a um estado de coisas não desejado e que se quer transformar. Para atingir 
os resultados esperados, o Poder Público vale-se de um conjunto coordenado de ações, ou, mais 
propriamente, de um programa de atuação estável no tempo, fruto de uma decisão racional tomada em 
um processo democrático participativo de planejamento que define objetivos socialmente relevantes a 
serem alcançados, seleciona e hierarquiza prioridades com base em critérios impessoais e objetivamente 
aferíveis, reserva os meios necessários (escolhas de alocação de recursos financeiros, humanos e materiais 
disponíveis), estrutura e institucionaliza organizações e procedimentos para a execução coordenada das 
atividades e define os prazos dentro dos quais se espera atingir as metas. 
5.1. Regime Jurídico do Planejamento Urbanístico
No Brasil todo plano urbanístico há de ser aprovado por lei.
 5.2. Planejamento Urbanístico no Brasil: Da política urbana
O Brasil conheceu uma verdadeira revolução demográfica a partir da década de cinquenta do século 
passado, eis que houve um grande êxodo rural em direção às cidades. No entanto, esse processo de 
urbanização se tornou assimétrico, privilegiou inicialmente apenas nas grandes capitais do Sudeste, mas 
a partir da década de 80 passou a ocorreu também nas principais capitais do país[1]. Assim fenômenos 
como da macrourbanização e da metropolização são uma realidade em nosso país. Santos e Silveira 
apontam as principais características da urbanização brasileira[2]:
O fenômeno de macrourbanização e metropolização ganhou, nas últimas décadas, importância 
fundamental: concentração da população e da pobreza, contemporânea da rarefação rural e 
da dispersão geográfica das classes médias; concentração das atividades relacionais modernas, 
contemporânea da dispersão geográfica da produção física; localização privilegiada da crise de 
ajustamento às mudanças na divisão internacional de trabalho e às suas repercussões internas, o 
que inclui a crise fiscal; ‘involução metropolitana’, com a coexistência de atividades com diversos 
níveis de capital, tecnologia, organização e trabalho; maior centralização da irradiação ideológica, 
com a concentração dos meios de difusão das ideias, mensagens e ordens; construção de uma 
materialidade adequada à realização de objetivos econômicos e socioculturais e com impacto casual 
sobre o conjunto dos demais vetores.
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Com efeito, a urbanização no Brasil não apenas modificou o perfil da população brasileira, 
que passou de rural à urbana, modificou também o centro de irradiação de poder econômico, que 
passou a se concentrar nas cidades, notadamente nas grandes metrópoles, e ideológico, eis que os 
núcleos irradiadores de ideias como as universidades, os meios de comunicação entre outros são 
notadamente urbanos.
Essa urbanização também passou a consumir maiores recursos naturais e serviços públicos como 
eletricidade, água tratada, impermeabilização do solo, estratégias de locomoção e meios de transporte. 
Assim os impactos ambientais dessa nova realidade sócio-geográfica são evidentes.
Ciente desse panorama e convicto que a resolução dos problemas urbanas ultrapassariam a esfera 
local o Constituinte estabeleceu no artigo 21, XX da Constituição que competiria a União instituir 
diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e transportes urbanos. 
Assim uma política urbana voltada para o desenvolvimento sustentável pode e deve ser articulada no 
plano federal.
Evidentemente que as políticas urbanas desenvolvidas pela União deveriam estar em harmonia com 
os municípios que também possui atribuição constitucional de zelar pelo espaço urbano.
Convém ressaltar, no entanto, que a maior parte dos municípios brasileiros ainda não conseguiu 
implementar uma política ambiental e de desenvolvimento que, ao mesmo tempo em que responde 
às necessidades locais, seja coerente e compatível com as políticas estabelecidas pelo governo federal 
ou estadual. Há diversos problemas de ordem institucional, política, administrativa e financeira, tanto 
dentro dos próprios municípios como em suas relações com os Estados-membros e a própria União.
No plano legislativo a Lei Federal n° 6.983/1981 estabeleceu as bases da política nacional do meio 
ambiente e criou o sistema nacional do meio ambiente, dispondo sobre a articulação e responsabilidade 
de seus órgãos competentes nos três níveis de governo.
A mencionada lei estabeleceu ainda o Conselho Nacional de Meio Ambiente (CONAMA), órgão 
consultivo e deliberativo do sistema nacional de meio ambiente cuja formação é múltipla possuindo 
representantes dos Municípios dos Estados-membros, da União e da sociedade civil.
Também em matéria legislativa cumpre ressaltar o estatuto da cidade (lei n° 10.257 de 2001), que 
estabeleceu diretrizes gerais da política urbana e normas de ordem pública e interesse social que regulam 
o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem 
como do equilíbrio ambiental.
As principais diretrizes para a política urbana definidas pelo estatuto da cidade são; garantia do 
direito a cidades sustentáveis; gestão democrática; planejamento do desenvolvimento das cidades; 
ordenação e controle do uso do solo; privilégio para investimentos geradores de bem-estar social; 
proteção do meio ambiente natural e patrimônio cultural e estímulo a participação popular por meio de 
audiências públicas como pré-requisito às instalações de empreendimentos impactantes.
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Os principais instrumentos para a implementação de uma política pública urbana voltada ao 
desenvolvimento sustentável previstos naquele diploma legal são as operações urbanas consorciadas e 
o estudo de impacto de vizinhança[3].
As operações urbanas consorciadas constituem um conjunto de intervenções e medidas coordenadas 
pelo Poder Público Municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e 
investidores, a fim de alcançar, em uma área, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais 
e valorização ambiental[4].
Já o estudo de impacto de vizinhança é um estudo semelhante ao estudo de impacto ambiental 
cuja finalidade visa promover um estudo acerca das questões pertinentes como adensamento 
populacional, equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo, geração de tráfego 
e demanda de transporte público, ventilação e iluminação, poluição sonora, paisagem urbana e 
patrimônio natural e cultural[5].
Assim, existem mecanismos institucionais capazes de proporcionar a busca pelas cidades sustentáveis, 
conceito criado a partir da necessidade de implementação local das propostas da Agenda 21. Segundo 
os estudos patrocinados pelo Ministério do Meio Ambiente[6] as propostas estratégicas identificadas 
para se alcançar o desenvolvimento sustentável das cidades brasileiras são quatro:
a) o aperfeiçoamento e a regulação do uso e da ocupação do solo urbano e a promoção do 
ordenamento do território, com vistas a melhoria das condições de vida da população;
b) a promoção de planejamento e de gestão democrática da cidade, incorporando no processo a 
dimensão ambiental urbana e assegurandoa efetiva participação da sociedade;
c) a realização de mudanças nos padrões de produção e de consumo da cidade, reduzindo custos e 
desperdícios e fomentando o desenvolvimento de tecnologias urbanas sustentáveis;
d) o desenvolvimento e o estímulo à aplicação de instrumentos econômicos no gerenciamento dos 
recursos naturais visando à sustentabilidade urbana.
Com efeito, a maioria dos instrumentos necessários para efetivação do conceito de cidades 
sustentáveis já existe. Afinal, a legislação citada permite um leque amplo de ações dos poderes públicos 
com vistas a implementação daqueles requisitos.
[1] Cf.: SANTOS, Milton & SILVEIRA, María Laura. op. cit. p. 205-207.
[2] Id. Ibid p. 206.
[3] SOUZA, Elaine Castelo Branco e outros. Desafios da gestão ambiental nos municípios. Políticas 
ambientais no Brasil: análises instrumentos e experiências.org.: Little, Paul. E. São Paulo: Editora 
Peirópolis, 2003, p.69.
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[4] Cf.: Id. Ibid p. 69.
[5] Cf.: Id. Ibid. p. 70.
[6] MMA/IBAMA/ Consórcio Parceria 21. Cidades sustentáveis: subsídios à elaboração da agenda 21 
brasileira. Brasília: MMA/IBAMA, 2000. 
BIBLIOGRAFIA DO MÓDULO 
COSTA, Karla Ludimila Vieira. Noções introdutórias sobre Direito Urbanístico. Jus Navigandi, Teresina, ano 
15, n. 2732, 24dez. 2010 . Disponível em:<http://jus.com.br/artigos/18108>. Acesso em: 14 set. 2013.
GUIMARÃES, Nathália Arruda. O direito urbanístico e a disciplina da propriedade. Net, Rio de Janeiro, 
jan. 2004.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro. 15. ed. São Paulo: Malheiros, 2007.
MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 13. ed. São Paulo: Malheiros, 2001.
PIOVEZANE, Pedro de Milanelo. Elementos de Direito Urbanístico. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1981.
PIRES, Luis Manuel Fonseca. Loteamentos Urbanos. São Paulo: Quartier Latin, 2006.
RODRIGUES, Francisco Luciano Lima (Org.). Estudos de Direito Constitucional e Urbanístico. São Paulo: 
RCS, 2007.
SALEME, Edson Ricardo. Parâmetros sobre a função social da cidade. In: Conpedi, 2006, Manaus. http://
www.conpedi.org/manaus/arquivos/Anais/Edson Ricardo Saleme.pdf
SALEME, Edson Ricardo. SILVA, Solange Teles. Plano Diretor, Participação Popular e responsabilidades: 
<http://www.conpedi.org/manaus/arquivos/anais/bh/edson_ricardo_saleme.pdf> acessado em 
14/07/2009.
SAULE JUNIOR, Nelson. Novas perspectivas do Direito Urbanístico Brasileiro. Ordenamento
SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 6. ed. São Paulo: Malheiros, 2010.
__________________Direito Ambiental Constitucional. 6 ed. São Paulo: Malheiros, 2007.
SOUZA, Elaine Castelo Branco e outros. Desafios da gestão ambiental nos municípios. Políticas 
ambientais no Brasil: análises instrumentos e experiências.org.: Little, Paul. E. São Paulo: Editora 
Peirópolis, 2003, p.69. 
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DIREITO URBANÍSTICO
Ordenação Jurídico-Urbanística do Solo
Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade (LEI 10.257/2001), estabelece normas 
de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, 
da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da 
cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, 
ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao 
trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;
II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas 
dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, 
programas e projetos de desenvolvimento urbano;
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no 
processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;
IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das 
atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar 
e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados 
aos interesses e necessidades da população e às características locais;
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à 
infraestrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como polos geradores 
de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente;
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
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g) a poluição e a degradação ambiental;
h) a exposição da população a riscos de desastres. (Incluído dada pela Lei nº 12.608, de 2012)
VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o 
desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de influência;
VIII – adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana 
compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município e 
do território sob sua área de influência;
IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;
X – adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos 
públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos 
geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais;
XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de 
imóveis urbanos;
XII – proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio 
cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;
XIII – audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de 
implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre 
o meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;
XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda 
mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e 
edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;
XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas 
edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e 
unidades habitacionais;
XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de empreendimentos 
e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social.
XVII - estímulo à utilização, nos parcelamentos do solo e nas edificações urbanas, de sistemas 
operacionais, padrões construtivos e aportes tecnológicos que objetivem a redução de impactos 
ambientais e a economia de recursos naturais. (Incluído pela Lei nº 12.836,de 2013)
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DIREITO URBANÍSTICO
Art. 3º Compete à União, entre outras atribuições de interesse da política urbana:
I – legislar sobre normas gerais de direito urbanístico;
II – legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os 
Municípios em relação à política urbana, tendo em vista o equilíbrio do desenvolvimento e do 
bem-estar em âmbito nacional;
III – promover, por iniciativa própria e em conjunto com os Estados, o Distrito Federal e os 
Municípios, programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e 
de saneamento básico;
IV – instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e 
transportes urbanos;
V – elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de desenvolvimento 
econômico e social.
CAPÍTULO II
DOS INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA
Seção I
Dos instrumentos em geral
Art. 4º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:
I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento 
econômico e social;
II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões;
III – planejamento municipal, em especial:
a) plano diretor;
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;
c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;
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f) gestão orçamentária participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais;
h) planos de desenvolvimento econômico e social;
IV – institutos tributários e financeiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;
b) contribuição de melhoria;
c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;
V – institutos jurídicos e políticos:
a) desapropriação;
b) servidão administrativa;
c) limitações administrativas;
d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
e) instituição de unidades de conservação;
f) instituição de zonas especiais de interesse social;
g) concessão de direito real de uso;
h) concessão de uso especial para fins de moradia;
i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
j) usucapião especial de imóvel urbano;
l) direito de superfície;
m) direito de preempção;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;
o) transferência do direito de construir;
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p) operações urbanas consorciadas;
q) regularização fundiária;
r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos 
favorecidos;
s) referendo popular e plebiscito;
t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária; (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
u) legitimação de posse. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).
§ 1º Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes é própria, observado 
o disposto nesta Lei.
§ 2º Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos 
ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, a concessão de direito 
real de uso de imóveis públicos poderá ser contratada coletivamente.
§ 3º Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por parte do Poder 
Público municipal devem ser objeto de controle social, garantida a participação de comunidades, 
movimentos e entidades da sociedade civil.
BIBLIOGRAFIA DO MÓDULO 
ESTATUTO DA CIDADE – LEI 10.257/2001
COSTA, Karla Ludimila Vieira. Noções introdutórias sobre Direito Urbanístico. Jus Navigandi, 
Teresina, ano 15, n. 2732, 24dez. 2010 . Disponível em:<http://jus.com.br/artigos/18108>. Acesso 
em: 14 set. 2013.
GUIMARÃES, Nathália Arruda. O direito urbanístico e a disciplina da propriedade. Net, Rio de Janeiro, 
jan. 2004.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro. 15. ed. São Paulo: Malheiros, 2007.
MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 13. ed. São Paulo: Malheiros, 2001.
PIOVEZANE, Pedro de Milanelo. Elementos de Direito Urbanístico. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1981.
PIRES, Luis Manuel Fonseca. Loteamentos Urbanos. São Paulo: Quartier Latin, 2006.
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RODRIGUES, Francisco Luciano Lima (Org.). Estudos de Direito Constitucional e Urbanístico. São Paulo: 
RCS, 2007.
SALEME, Edson Ricardo. Parâmetros sobre a função social da cidade. In: Conpedi, 2006, Manaus. http://
www.conpedi.org/manaus/arquivos/Anais/Edson Ricardo Saleme.pdf
SALEME, Edson Ricardo. SILVA, Solange Teles. Plano Diretor, Participação Popular e responsabilidades: 
<http://www.conpedi.org/manaus/arquivos/anais/bh/edson_ricardo_saleme.pdf> acessado em 14/07/2009.
SAULE JUNIOR, Nelson. Novas perspectivas do Direito Urbanístico Brasileiro. Ordenamento
SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 6. ed. São Paulo: Malheiros, 2010.
__________________Direito Ambiental Constitucional. 6 ed. São Paulo: Malheiros, 2007.
SOUZA, Elaine Castelo Branco e outros. Desafios da gestão ambiental nos municípios. Políticas 
ambientais no Brasil: análises instrumentos e experiências.org.: Little, Paul. E. São Paulo: Editora 
Peirópolis, 2003, p.69. 
Ordenação de Áreas de Interesse Urbanístico Especial
Ordenação urbanística de áreas de especial interesse: ações voltadas a preservar certos sítios urbanos 
em razão de seu valor e de outros destinados à restauração e recuperação a fim de atender às funções 
essenciais da cidade: trabalhar, habitar, recrear e circular
Ordenação urbanística da atividade edilícia: disciplina das edificações e exame de sua harmonização 
com as normas legais vigentes.
Trata-se de intervenção do poder público para ordenação dos espaços urbanos que implica intervir 
na propriedade privada e na atividade econômica e social
Do Plano Diretor (Estatuto da Cidade)
Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais 
de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades 
dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades 
econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o desta Lei.
Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de 
desenvolvimento e expansão urbana.
§ 1º O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano 
plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as prioridades 
nele contidas.
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§ 2º O plano diretor deverá englobar o território do Município como um todo.
§ 3º A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos.
§ 4º No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes 
Legislativo e Executivo municipais garantirão:
I – a promoção de audiênciaspúblicas e debates com a participação da população e de associações 
representativas dos vários segmentos da comunidade;
II – a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;
III – o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.
Art. 41. O plano diretor é obrigatório para cidades:
I – com mais de vinte mil habitantes;
II – integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
III – onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no § 4o do art. 
182 da Constituição Federal;
IV – integrantes de áreas de especial interesse turístico;
V – inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto 
ambiental de âmbito regional ou nacional.
VI - incluídas no cadastro nacional de Municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de 
deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos 
correlatos. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 1o No caso da realização de empreendimentos ou atividades enquadradas no inciso V do caput, 
os recursos técnicos e financeiros para a elaboração do plano diretor estarão inseridos entre as 
medidas de compensação adotadas.
§ 2o No caso de cidades com mais de quinhentos mil habitantes, deverá ser elaborado um plano de 
transporte urbano integrado, compatível com o plano diretor ou nele inserido.
Art. 42. O plano diretor deverá conter no mínimo:
I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou 
utilização compulsórios, considerando a existência de infraestrutura e de demanda para 
utilização, na forma do art. 5o desta Lei;
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II – disposições requeridas pelos arts. 25, 28, 29, 32 e 35 desta Lei;
III – sistema de acompanhamento e controle.
Art. 42-A. Além do conteúdo previsto no art. 42, o plano diretor dos Municípios incluídos no cadastro 
nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, 
inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos deverá conter: (Incluído 
pela Lei nº 12.608, de 2012).
I - parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a diversidade de 
usos e a contribuir para a geração de emprego e renda; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
II - mapeamento contendo as áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, 
inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos; (Incluído pela Lei nº 
12.608, de 2012)
III - planejamento de ações de intervenção preventiva e realocação de população de áreas de 
risco de desastre; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
IV - medidas de drenagem urbana necessárias à prevenção e à mitigação de impactos de desastres; 
e (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
V - diretrizes para a regularização fundiária de assentamentos urbanos irregulares, se houver, 
observadas a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, e demais normas federais e estaduais 
pertinentes, e previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação 
de zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, onde o uso 
habitacional for permitido. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 1o A identificação e o mapeamento de áreas de risco levarão em conta as cartas geotécnicas. 
(Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 2o O conteúdo do plano diretor deverá ser compatível com as disposições insertas nos planos de 
recursos hídricos, formulados consoante a Lei no 9.433, de 8 de janeiro de 1997. (Incluído pela Lei 
nº 12.608, de 2012)
§ 3o Os Municípios adequarão o plano diretor às disposições deste artigo, por ocasião de sua revisão, 
observados os prazos legais. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 4o Os Municípios enquadrados no inciso VI do art. 41 desta Lei e que não tenham plano diretor 
aprovado terão o prazo de 5 (cinco) anos para o seu encaminhamento para aprovação pela Câmara 
Municipal. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
Art. 42-B. Os Municípios que pretendam ampliar o seu perímetro urbano após a data de publicação 
desta Lei deverão elaborar projeto específico que contenha, no mínimo: (Incluído pela Lei nº 
12.608, de 2012)
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DIREITO URBANÍSTICO
I - demarcação do novo perímetro urbano; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
II - delimitação dos trechos com restrições à urbanização e dos trechos sujeitos a controle especial 
em função de ameaça de desastres naturais; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
III - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para infraestrutura, 
sistema viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas e sociais; (Incluído pela Lei nº 
12.608, de 2012)
IV - definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover 
a diversidade de usos e contribuir para a geração de emprego e renda; (Incluído pela Lei nº 
12.608, de 2012)
V - a previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas 
especiais de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, quando o uso 
habitacional for permitido; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
VI - definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do patrimônio 
histórico e cultural; e (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
VII - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios decorrentes 
do processo de urbanização do território de expansão urbana e a recuperação para a coletividade 
da valorização imobiliária resultante da ação do poder público.
§ 1o O projeto específico de que trata o caput deste artigo deverá ser instituído por lei municipal 
e atender às diretrizes do plano diretor, quando houver. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 2o Quando o plano diretor contemplar as exigências estabelecidas no caput, o Município ficará 
dispensado da elaboração do projeto específico de que trata o caput deste artigo (Incluído pela 
Lei nº 12.608, de 2012)
§ 3o A aprovação de projetos de parcelamento do solo no novo perímetro urbano ficará condicionada 
à existência do projeto específico e deverá obedecer às suas disposições. (Incluído pela Lei nº 
12.608, de 2012)
CAPÍTULO IV
DA GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE
Art. 43. Para garantir a gestão democrática da cidade, deverão ser utilizados, entre outros, os 
seguintes instrumentos:
I – órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal;
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Unidade II
II – debates, audiências e consultas públicas;
III – conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal;
IV – iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
V – (VETADO)
Art. 44. No âmbito municipal, a gestão orçamentária participativa de que trata a alínea f do inciso 
III do art. 4o desta Lei incluirá a realização de debates, audiências e consultas públicas sobre as 
propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes orçamentárias e do orçamento anual, como 
condição obrigatória para sua aprovação pela Câmara Municipal.
Art. 45. Os organismos gestores das regiões metropolitanas e aglomerações urbanas incluirão 
obrigatória e significativa participação da população e de associações representativas dos vários 
segmentos da comunidade, de modo a garantir o controle diretode suas atividades e o pleno 
exercício da cidadania.
CAPÍTULO V
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 46. O Poder Público municipal poderá facultar ao proprietário de área atingida pela obrigação 
de que trata o caput do art. 5o desta Lei, a requerimento deste, o estabelecimento de consórcio 
imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel.
§ 1o Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização ou 
edificação por meio da qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel e, após 
a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas 
ou edificadas.
§ 2o O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao 
valor do imóvel antes da execução das obras, observado o disposto no § 2o do art. 8o desta Lei.
Art. 47. Os tributos sobre imóveis urbanos, assim como as tarifas relativas a serviços públicos urbanos, 
serão diferenciados em função do interesse social.
Art. 48. Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por 
órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os contratos de 
concessão de direito real de uso de imóveis públicos:
I – terão, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no 
inciso II do art. 134 do Código Civil;
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DIREITO URBANÍSTICO
II – constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos 
habitacionais.
BIBLIOGRAFIA DO MÓDULO 
COSTA, Karla Ludimila Vieira. Noções introdutórias sobre Direito Urbanístico. Jus Navigandi, Teresina, ano 
15, n. 2732, 24dez. 2010 . Disponível em:<http://jus.com.br/artigos/18108>. Acesso em: 14 set. 2013.
GUIMARÃES, Nathália Arruda. O direito urbanístico e a disciplina da propriedade. Net, Rio de Janeiro, 
jan. 2004.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro. 15. ed. São Paulo: Malheiros, 2007.
MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 13. ed. São Paulo: Malheiros, 2001.
PIOVEZANE, Pedro de Milanelo. Elementos de Direito Urbanístico. São Paulo: Revista dos 
Tribunais, 1981.
PIRES, Luis Manuel Fonseca. Loteamentos Urbanos. São Paulo: Quartier Latin, 2006.
RODRIGUES, Francisco Luciano Lima (Org.). Estudos de Direito Constitucional e Urbanístico. São Paulo: 
RCS, 2007.
SALEME, Edson Ricardo. Parâmetros sobre a função social da cidade. In: Conpedi, 2006, Manaus. http://
www.conpedi.org/manaus/arquivos/Anais/Edson Ricardo Saleme.pdf
SALEME, Edson Ricardo. SILVA, Solange Teles. Plano Diretor, Participação Popular e responsabilidades: 
<http://www.conpedi.org/manaus/arquivos/anais/bh/edson_ricardo_saleme.pdf> acessado em 
14/07/2009.
SAULE JUNIOR, Nelson. Novas perspectivas do Direito Urbanístico Brasileiro. Ordenamento
SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 6. ed. São Paulo: Malheiros, 2010.
__________________Direito Ambiental Constitucional. 6 ed. São Paulo: Malheiros, 2007.
SOUZA, Elaine Castelo Branco e outros. Desafios da gestão ambiental nos municípios. Políticas 
ambientais no Brasil: análises instrumentos e experiências.org.: Little, Paul. E. São Paulo: Editora 
Peirópolis, 2003, p.69. 
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Unidade II
Instrumentos de Intervenção Urbanística
Brasil
A política de desenvolvimento urbano brasileira conta, desde o advento do Estatuto da Cidade, em 
meados de 2001, com ferramental tecno-jurídico avançado para alcançar os objetivos assinalados na 
Constituição Federal: ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-
estar de seus habitantes.
Dentre as “armas” concedidas aos poderes públicos municipais para tal fim, destaca-se o fortalecimento 
da tributação social em nível local, agora, ainda mais explicitada pelos textos legais, textos estes eficazes 
juridicamente, e potencialmente aptos a promover mudanças no quadro sócio-urbano nacional. 
Potencialidade esta que, entretanto, para desabrochar, necessita, por parte dos legislativos e executivos 
municipais, esforço no sentido de “enraizar” mais as diretrizes do Estatuto nos ordenamentos e nas 
Administrações locais, sob pena de, como ocorre com a maioria das leis em nosso país, transformar-se o 
texto promulgado em apenas mais um “bonito exemplo de como as coisas deveriam ser”.
Os importantes instrumentos de intervenção urbana a que se referem o Estatuto são vários, 
conforme descrito em tópico adiante, dentre eles, os institutos tributários de política urbana interessam 
diretamente à população urbana por importarem uma mudança no enfoque da taxação imobiliária, que 
deverá pender muito para o lado social, uma vez que a extrafiscalidade passa a ser a sua tônica (apesar 
de, quanto a isto, vozes abalizadas da doutrina jurídica nacional, como REGIS FERNANDES DE OLIVEIRA, 
opinarem pela inconstitucionalidade do art. 47 do Estatuto da Cidade, que assim dispõe:
 “Art. 47. Os tributos sobre imóveis urbanos, assim como as tarifas relativas a serviços públicos 
urbanos, serão diferenciados em função do interesse social”), motivo mais do que suficiente para 
que sejam analisados e desenvolvidos com esmero pelos operadores do direito brasileiro, destarte 
suas dificuldades para implementação na prática das tributações locais.
ATENÇÃO: 
Ler::
http://ibdu.org.br/eficiente/repositorio/Projetos-de-Pesquisa/congressos-e-seminarios/recife-2004/186.pdf
http://portal.iphan.gov.br/portal/baixaFcdAnexo.do?id=2953 
Informações:
www.sepi.unip.br ou 0800 010 9000
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