Direito Civil IV

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DIREITO CIVIL IV
DIREITOS REAIS
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese;
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; 
XII - a concessão de direito real de uso; 	
XIII - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à união, aos estados, ao distrito federal, aos municípios ou às suas entidades delegadas e respectiva cessão e promessa de cessão.
Em todo o direito real, o sujeito passivo do direito real de propriedade é a coletividade, assumindo a obrigação do dever jurídico de não praticar qualquer conduta que viole o direito de propriedade do sujeito ativo, sendo este a coisa que detém o benefício. Diferente do direito pessoal, no qual a obrigação pode ser de dar, fazer e não fazer, dependendo do tipo de contrato.
A aquisição da propriedade se dá, em regra, a partir do registro para bem imóvel e da tradição para bem móvel, de acordo com o art. 1226 e art. 1227 cc. 
Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no cartório de registro de imóveis dos referidos títulos, salvo os casos expressos neste código.
Condicionantes ou limitadoras dos direitos reais
A titularidade de um direito real não autoriza seu titular ao uso ilimitado e irrestrito da coisa móvel ou imóvel de sua titularidade. É possível identificar duas condicionantes ou limitadoras dos direitos reais, quais sejam, o interesse público e a função social.
O interesse público, em alguns casos, faz com que a propriedade dos demais direitos possam sem extintos ou restringidos, tal como acontece na desapropriação e no tombamento. Por sua vez, a função social impõe ao titular de um direito dessa espécie, o dever de dar a sua coisa móvel ou imóvel a adequada utilização. Não podendo, por exemplo, deixar o imóvel improdutivo. A função social possuiu inúmeros desdobramentos no código civil, tais como a redução dos prazos do usucapião, a criação de uma nova espécie de usucapião, prevista no art. 1240-A e figura da acessão inversa ou invertida, prevista no art. 1255, parágrafo único, dentre outras hipóteses previstas na norma.
Art. 1.240-a. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Obs: pode-se observar que no art. 1255 temos um exemplo do princípio da operabilidade, o qual na medida do possível o legislador preferirá normas com conteúdo indeterminado, impreciso e abstrato, ao invés de uma norma detalhada e específica, permitindo dessa forma uma maior longevidade da norma.
Hipoteca: (contrato de mútuo feneratício) bem imóvel dado em garantia de dívida contraída para a aquisição deste mesmo imóvel. Caso não seja paga, o bem é hipotecado, ou seja, dado a quem deu o empréstimo.
Servidão de passagem: é um direito real só de bem imóvel. É um direito, decorrente de um ato de vontade, concedido pelo proprietário de um terreno ao seu vizinho de transitar em local estabelecido em sua propriedade, por conveniência de acesso. O proprietário não está obrigado a dar passagem. Como a servidão pode ser usucapida, é importante haver registro do acordo no cartório de registro de imóveis.
Características dos Direitos Reais
Oponibilidade: os direitos reais são oponíveis erga omnes, sendo direito absoluto, pois toda a coletividade deve respeitar.
Taxatividade: em matéria de direito real vigora o princípio da taxatividade, pois só são admitidos os direitos reais previstos em lei. Art. 1225 cc. 
Aderência: pela característica da aderência, uma vez criado o direito real sobre a coisa, cria-se um vínculo inafastável entre o direito abstrato e a coisa de maneira que a sociedade não consegue enxergar o bem sem o direito e vice versa. Tomando por exemplo a hipoteca, no momento em que o contrato é registrado, não é possível enxergar de maneira isolada o bem imóvel e o direito de hipoteca. 
Ambulatoriedade: através da ambulatoriedade, é possível verificar a possibilidade do direito real se deslocar, admitindo-se que a coisa não esteja sob o poder físico imediato do titular do direito real, que não perde a sua condição por esse afastamento. Da mesma forma, a transferência da titularidade de um direito real não altera a sua substância. O credor hipotecário, por exemplo, não tem o bem sob seu poder físico, mas ainda assim continua titular de um direito real sob coisa alheia. 
Sequela: a sequela consiste na prerrogativa do titular de um direito real de retomar a coisa de quem injustamente a tenha consigo, onde quer e com quem quer que ela se encontre. 
Exclusividade: é perfeitamente possível que uma coisa móvel ou imóvel suporte a titularidade de direitos reais distintos, recaindo sob ela titularidade por pessoas diversas. A coisa imóvel que suporta uma hipoteca, além desse direito real, é de propriedade de outra pessoa. Pela características da exclusividade, o que não se admite é a incidência de direito real idêntico reclamado por pessoas diversas sobre o mesmo bem. Assim, não é possível que a e b reivindique a propriedade da integralidade de um imóvel, cada um por si, já que a de um excluirá a do outro. Admite-se que duas ou mais pessoas sejam ao mesmo tempo proprietárias de um mesmo direito real sobre a coisa. 
Preferência: a característica da preferência se aplica aos direitos reais de garantia* (hipoteca, penhor e anticrese) e significa que o titular de um direito dessa espécie tenha a prerrogativa de ser pago na frente dos demais credores em caso de de falência ou insolvência. A preferência que se coloca em favor de um credor com garantia real hipotecária ou pignoraticia não é absoluta, mas sim erga aliquos - contra alguns - na medida em que ao menos dois créditos mencionados no art. 83, i da lei de falências (lei 11. 101), tenha prioridade o seu pagamento diante do crédito com garantia. 
Art. 83 da lei de falências. A classificação dos créditos na falência obedece à seguinte ordem:
I – os créditos derivados da legislação do trabalho, limitados a 150 salários-mínimos por credor, e os decorrentes de acidentes de trabalho;
II - créditos com garantia real até o limite do valor do bem gravado.*
Quanto ao débito condominial, a lei de falências não o menciona, e após intensas discussões jurisprudências foi editada a súmula 478 do stj, que estabeleceu a prioridade ao condomínio sobre o crédito com garantia real. A cota condominial é uma obrigação propter rem devida pela manutenção da coisa comum, no caso do condomínio. Ademais, se o condômino não paga a sua parte, os demais deverão suportar o custeio da coisa comum, não sendo justo que terceiros sejam responsáveis por débito alheio. Por fim, se a coisa comum não se conserva, deteriora, caso o imóvel em condomínio precise ser alienado, este será vendido por valor inferior ao que efetivamente vale, prejudicando especialmente aos credores. 
Súmula 478 stj. “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.”
A obrigação propter rem é obrigaçãode caráter pecuniário, que o indivíduo assume em função de ser titular de um direito real pré-existente. Possuem caráter híbrido, misto, na medida em que não podem se enquadrar, nem como direito real, nem como direito pessoal. Não são contraídas dívidas de forma voluntária como o direito pessoal e seu objeto não é a coisa, mas sim a entrega de uma prestação, afastando a possibilidade de ser um direito real. Servem de exemplos o iptu, condomínio, custeio do muro divisório, recomposição da mata nativa. O principal efeito da constatação ser propter rem é o previsto no art. 1345 cc, onde se permite que o atual titular seja responsabilizado por débitos anteriores. Os débitos provenientes de dívidas com concessionárias de serviço público não são propter rem, de maneira que o fornecimento desses serviços é pessoal, não podendo, por exemplo, o comprador de um imóvel ser cobrado por dívida de água deixada pelo anterior. 
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
No que diz respeito ao custeio da cota condominial, onde o imóvel é objeto de promessa de compra e venda, estando esta registrada junto ao ri, adquire eficácia erga omnes, inclusive para o condomínio, que passa a poder cobrar, tanto do proprietário promitente vendedor como do promitente comprador, que respondem solidariamente. 
Nas hipóteses em que o condomínio tem ciência em equívoco de que o promitente comprador foi imitido na posse do bem, o que se revela normalmente pelo envio de boletos em seu nome, convocações para assembléias em seu nome, a responsabilidade do custeio das obrigações propter rem passam a ser exclusivamente do promitente comprador, já que o condomínio tem ciência inequívoca de que é ele que se aproveita da situação do condomínio. 
Perpetuidade x Temporiedade: a característica da perpetuidade não se aplica a todos os direitos reais, mas como é inerente a propriedade e a outros direitos reais a ela por relato, precisa ser lembrada e significa que o direito real no momento de sua criação não conta com prazo pré-estabelecido de vigência, de sobrevida, tendendo a durar indefinidamente. Muito embora a perpetuidade se aplique a outros direitos reais, como a servidão, por exemplo, não é uma característica de todos os direitos reais, já que alguns são essencialmente temporário constituídos para ter um tempo pré-estabelecido de vigência, como o usufruto e a hipoteca, que no ato de sua criação há de se saber que serão extintos. 
Elasticidade: a característica da elasticidade inerente a propriedade, tem como ponto de partida o art. 1228, caput do cc, que prevê os quatro poderes ou faculdades inerentes a propriedade (usar, fruir ou gostar, dispor, reivindicar), sendo certo que se proprietário tem em suas mãos esses quatro poderes, é conhecido como proprietário pleno.
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
O poder de fruir ou gozar são as utilidades que a coisa principal periodicamente oferece e a cada vez que são percebidos não importam em diminuição da coisa principal. Os frutos podem ser naturais, industriais ou civis. Os naturais são percebidos pelo titular da coisa principal sem a participação humana, já os industriais contam com a participação do homem. Por fim os frutos civis podem ser definidos como as utilidades que a coisa principal periodicamente oferece importando em um rendimento ao titular da mesma que possibilita o seu uso por outro. São exemplos de frutos civis o aluguel e os juros, já que em ambas as situações o uso é permitido a terceiro pelo titular da coisa principal mediante remuneração.
O poder de disposição significa a possibilidade de um titular de um direito real de alienar ou gravar a coisa. Alienar significa transferir a titularidade do direito real a título oneroso ou gratuito e gravar é a possibilidade de oferecer o bem em garantia, hipotecando-o ou empenhando-o. Os poderes de usar, fruir e dispor são conhecidos como aspectos internos da propriedade, já que o titular só precisa da própria coisa para fazer valer seu direito. 
Muito embora a regra estabeleça que o proprietário deva ter em suas mãos os quatro poderes ou faculdades inerentes a propriedade, isto nem sempre acontece, considerando que o proprietário, ora sofre uma restrição em um ou mais de seus poderes, ora simplesmente perde a titularidade de um ou mais desses poderes em favor de outrem, sendo certo que em qualquer dessas situações, este terceiro passa a ser titular e direito real sobre coisa alheia.
Imaginando a hipoteca, por exemplo, o proprietário que oferece em garantia o seu imóvel, restringe o seu poder de dispor na medida em que, ao tentar alienar, precisará da anuência do credor hipotecário que é titular de direito real sobre coisa alheia. Da mesma forma, ao ser estabelecido um usufruto, o usufrutuário, também titular de direito real sobre coisa alheia, é titular dos poderes de usar e fruir. 
A elasticidade implica em reconhecer a capacidade de se desmembrar a propriedade, na medida em que os poderes ou faculdades que a integram, admitem a restrição e não estão necessariamente nas mãos dos proprietários. 
POSSE
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
A titularidade de um direito real é facilmente constatável em se tratando de imóvel, bastando para tanto que se consulte o registro imobiliário. O fato do indivíduo ser titular de um direito real, confere a ele o direito de exercê-lo. O que não significa, necessariamente, que titular o fará. Enquanto a titularidade é um fenômeno estático, o exercício é um fenômeno cotidiano inerente ao mundo dos fatos, sendo certo que é perfeitamente possível identificar, no exercício de um direito real, desacompanhado da titularidade, bastando ofensas na hipótese do invasor, que mora e aluga o imóvel invadido. 
A posse é o exercício das faculdades da propriedade, o que pode vir acompanhado de um direito real, de um direito pessoal ou de nenhuma relação jurídica prévia. 
Tanto a coisa móvel, como a imóvel, podem ser objetos de posse, existindo entre os civilistas uma discussão acerca da natureza jurídica do instituto. O melhor entendimento é entendê-la como fato e direito. Fato, porque trata-se de um fenômeno inerente a vida cotidiana facilmente constatável em nosso dia a dia. E direito, na medida em que se o código civil e o cpc tratam da posse, é imprescindível reconhecê-la como um instituto merecedor de proteção, de regulação e por consequência também direito e por certo, direito real taxativamente previsto em lei, como se exige de um direito dessa espécie. 
Teorias da Posse
Teoria Subjetiva da Posse (Savigny)
Posse = corpus + animus domini
Detentor = corpus - animus domini
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no cartório de registro de imóveis. 
A teoria subjetiva da posse exige para a sua configuração, a presença de dois requisitos que devem ser cumulativamente considerados, quais sejam, o corpus e o animus domini. O primeiro significa a própria coisa móvel ou imóvel e a prática de um conjunto de atos materiais que revelam o poder físico sobre ela. Além disso, é necessário se comportar em relação a coisa com o objetivo, intenção de adquirir a propriedade. O direito brasileiro exige essa posse qualificada em relação a quase todas as hipóteses de usucapião, ao usar a expressão "possuir como seu".
Pela teoria subjetiva, se o indivíduo tem corpus, mas não possui animus, será chamado de detentor, tal como acontece com o locatário, o comodatário, o usufrutuário, etc. 
Teoria Objetiva da Posse (Ihering)
Posse = visibilidade do domínio
Detentor = alei inferioriza (interessado/ desinteressado)
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Detenção desinteressada (sem interesse jurídico) ou interessada (com interesse jurídico) 
A teoria objetiva da posse não passa pela análise de corpus ou animus, promovendo um conceito mais amplo de posse, que permite trazer para sua abrangência um maior número de hipóteses. Por essa teoria, diz-se possuidor aquele que tem a chamada visibilidade do domínio, ou seja, se comporta em relação a coisa como se proprietário dela fosse, adotando o mesmo comportamento do proprietário naquela condições. Diz-se possuidor aquele que a coletividade, ao observar seu comportamento, julga que se está diante do dono, servindo de exemplo o locatário, o comodatário, dentre outros. 
Pela teoria objetiva da posse, será considerado detentor aquele indivíduo a quem a lei retira a qualidade de possuidor, inferiorizado, degradando a sua situação para o status de detentor. A doutrina aponta a existência de duas modalidades de detenção, a interessada e a desinteressada. Na primeira, o indivíduo tem interesse no bem que tem sob seu poder. Na segunda, não há qualquer interesse jurídico sob a coisa que tem consigo. 
A hipótese mais comum de detenção, que se enquadra como desinteressada, é o art. 1198 cc, que contempla a figura do fâmulo ou servo da posse, nele se enquadrando a pessoa do caseiro. Como o detentor não possui a posse, não pode, por óbvio, promover ações possessórias. Porém, o enunciado 493 da jornada de direito civil permite o uso da auto defesa da posse que não lhe pertence. 
Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.
Enunciado 493 da jornada de direito civil. O detentor (art. 1.198 do código civil) pode, no interesse do possuidor, exercer a autodefesa do bem sob seu poder.
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
O contrato de depósito é aquele em que o depositário, gratuita ou remuneradamente, assume a guarda da coisa móvel, sem poder fazer uso da coisa, apenas possuindo o dever de cuida-la. Em um primeiro momento, entendia-se que o depositário não teria a posse, considerando que, como o depositário não pode fazer uso da coisa, não permitiria a coletividade tomar conhecimento de que exerce o poder de usar a coisa, na forma do art. 1196. Mesmo não tendo a posse, está ao mesmo autorizado a fazer o uso da auto defesa, na forma do enunciado 493 da jornada de direito civil. Atualmente, prevalece o entendimento de que o depositário tem posse, ao argumento de que exerce parcela do poder de usar, na medida em que administra o bem que tem consigo com autonomia. Assim, se tem posse, por certo, pode fazer uso da auto defesa, devendo esta ser proporcional ao esbulho causado. 
Teoria Sociológica da Posse
A teoria sociológica da posse não foi idealizada com objetivo de prevalecer sobre as outras, mas sim, objetivando estimular o fortalecimento da posse diante da propriedade, ora trazendo para o texto do código, ora para interpretação jurisprudencial, a extinção ou a relativização da propriedade. A acessão invertida e a redução dos prazos de usucapião são nítidos exemplos da influência da teoria sociológica. 
Classificação da Posse
Posse Plena
A posse plena é exercida por aquele indivíduo que exerce os quatro poderes ou faculdades inerentes a propriedade, normalmente, titulada pelo proprietário pleno. Tal como a propriedade, a posse também admite desmembramento em direta e indireta. 
Posse Indireta
O possuidor indireto é aquele que transfere, por direito real ou pessoal, o contato físico com a coisa em favor de terceiro, reservando para si o direito de recuperá-la em momento posterior. 
Posse Direta
O possuidor direto é aquele que tem a coisa consigo, o contato imediato com a coisa, sabedor que deverá entregá-la quando solicitado pelo possuidor indireto. O grande efeito prático dessa classificação, previsto no art. 1197 cc, é que tanto o possuidor direto, quanto o indireto, podem defender a coisa diante de terceiros, sem a participação de ambos, como podem defender reciprocamente a sua posse. Assim, é perfeitamente possível que o locatário possa ajuizar ação possessória contra o locador, para que este respeite a sua posse direta até o término da locação 
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto. 
Posse Jus Possidendi
É aquela em que o indivíduo tem a posse em função de ser titular de uma relação jurídica prévia, que lhe autoriza a possuir. Seja de direito real ou pessoal, como a do comodatário, usufrutuário, como alguns doutrinadores sustentam que é apenas a posse do proprietário, muito embora não seja melhor o entendimento. 
Posse Jus Possessionis
É a posse pela posse, onde o indivíduo passa a ter direito a possuir pelo simples fenômeno fático da posse, independentemente de qualquer relação jurídica prévia. O invasor pode promover a defesa de sua posse diante de terceiros, pelo simples fato de ser possuidor e até mesmo diante do proprietário. 
Posse Ad Usucapionem
Exige para a sua configuração a presença de dois requisitos que devem ser cumulativamente considerados, quais sejam, o corpus e o animus domini. O primeiro significa a própria coisa móvel ou imóvel e a prática de um conjunto de atos materiais que revelam o poder físico sobre ela. Além disso, é necessário se comportar em relação a coisa com o objetivo, intenção de adquirir a propriedade.
Posse Ad Interdicta
Estamos diante da posse que admite ser defendida através do manejo das ações possessórias, podendo se afirmar que toda a posse possui essa qualidade, até mesmo a do invasor pode fazer uso dos interditos contra a coletividade e excepcionalmente, contra o proprietário. 
Composse
Estará presente quando duas ou mais pessoas ao mesmo tempo exercerem a posse da integralidade da coisa sem qualquer divisão fática do bem possuído, delimitação o que cada um possui.
A composse normalmente advém da copropriedade ou do casamento, sendo possível verifica-la como decorrentes da própria situação da posse, como se dá quando duas pessoas invadem um imóvel. Como todos os copossuidores ocupam indefinidamente o todo, qualquer um deles poderá defender sozinho a posse do todo, sem a anuência dos demais. Salvo na hipótese do art. 73, parágrafo segundo ncpc. O correto é que todos os copossuidores deliberem o que fazer em relação ao bem, sendo certo que se apenas um deles deliberarem em ocupar com exclusividade, os demais poderão ajuizar arbitramento de aluguel pela ocupação exclusiva de maneira indevidm. Art. 1199 cc - posse pro indiviso. 
Posse Pro Diviso
Apesar dos bens não possuírem divisão jurídica, já há uma divisão fática na ocupação da coisa, de forma que cada um ocupa com exclusivamente determinada fracao. Na posse pro diviso, não há o que se falar em composse, de maneira que cada um só terá direito de defender a sua quota parte, não o todo. Imaginando a hipótese de duas pessoas que adquiram a copropriedade de um bem, sem promover o seu desmembramento pela flagrante impossibilidade jurídica de fracionamento por conta da metragens quadrada. Diante disso, cada um deles ocupa uma determinada parte, ficando constatada a posse pro diviso. Nessas circunstancias, cada um só poderá defender a sua fração, e não a do outro. 
Posse Justa e Injusta
O legislador ao invés de conceituar o que seja a posse justa, prefere estipular que ela será assim considerada toda vez em que não estiver contaminada por um dos vícios objetivos da posse, quais sejam: a violência (física ou moral), a clandestinidadee a precariedade, o que acaba por alargar a abrangência da posse justa, na medida em que muitas situações nela se enquadrarão.
Na violência, o indivíduo faz uso da força física ou da coação moral para obter o contato direto com o bem. Como acontece, por exemplo, com os movimentos sem terra. Nesse vício objetivo, é fácil visualizar a aplicação da autodefesa da posse, quando o legítimo possuidor poderá fazer uso da violência para ter o bem. A autodefesa exige proporcionalidade, bem como que a reação seja concomitante à prática da agressão, ou logo após a mesma ocorrer, não se admitindo quando o legítimo possuidor tomar conhecimento dela, art. 1210 cc. 
Art. 1200 c/c art. 1208, segunda parte cc 
O legítimo possuidor que esteja privado de sua posse por conta da violência praticado pelo agressor, pode mesmo de fora promover a autodefesa da posse ou ajuizar imediatamente a medida possessória visando recuperar o bem. Durante esse período, o agressor será considerado detentor interessado, diferente do fâmulo da posse, já que fica evidente o interesse no bem. A partir do momento em que o legítimo possuidor deixa de oferecer resistência, na forma do art. 1208, segunda parte cc, o invasor que fez uso da violência se torna possuidor injusto e essa injustiça acompanhará a posse durante toda a sua existência contaminando a posse até que fato superveniente e eventual a legitime como a usucapião ou a celebração de um contrato com o legítimo possuidor. A posse injusta é assim considerada apenas em relação ao legítimo possuidor, já que diante da coletividade o invasor que fez uso da violência é possuidor justo. 
Na clandestinidade, o indivíduo obtêm o contato físico, imediato com a coisa as escondidas, de forma sorrateira, assemelhando-se a prática do crime de furto. São exemplos, a ocupação de casa de praia fora do período próprio e a alteração do marco divisório de duas propriedades. Enquanto o indivíduo mantiver a sua situação as escondidas, será considerado detentor interessado na forma do art. 1208, segunda parte. Passará a qualidade de possuidor injusto a partir do momento em que conferir publicidade a sua ocupação, ocupando ostensivamente o bem, sendo certo que manterá a injustiça até que fato superveniente e eventual a legitime, como por exemplo o usucapião. 
Tanto na violência quanto na clandestinidade, o contato físico com a coisa é oportunizado com a prática de um vício objetivo, devendo ser ressaltado que a interpretação desses vícios é restritiva, o que permite concluir que a ocupação de um imóvel abandonado não representa a prática de nenhum vício objetivo. 
Na precariedade, diferentemente do que acontece nos vícios anteriores, o possuidor tem o contato físico, imediato com a coisa, em razão de fato legítimo, e ao ser solicitada a sua entrega, se nega a fazer, de forma que o vício objetivo aparece em momento posterior ao contato com o bem.
Na precariedade, a pessoa é possuidora direta ou detentora e se nega a devolver a coisa quando solicitada. Servem de exemplo o locatário que se nega a devolver o bem ao fim da locação, o comidatario que se comporta de igual forma e o caseiro, que depois de receber todas as suas verbas trabalhistas, também se recusa a sair. 
Como o art. 1208, segunda parte, não prevê a precariedade se convalescendo, a doutrina mais antiga entendia que aquele que comete esse vício é tratado como detentor interessado indefinidamente. Trata-se de entendimento que vai de encontro a teoria sociológica da posse, já que não é justo tratar alguém que ocupa ostensivamente a coisa dessa maneira. Assim, em dado momento essa pessoa precisa ser tratada como possuidora. Como não há um critério legal para o início da contagem da posse injusta, a doutrina aponta alguns critérios, quais sejam: a partir do momento em que o legítimo possuidor tem ciência em equívoco da intenção do outro em não desocupar ou a partir do momento em que aquele que se nega a devolver, deixa clara a mudança de comportamento em relação a coisa, fazendo reformas, construções, pagando despesas, etc. 
***Interverção ou inversão no título da posse***
Fato de natureza jurídica X Fato de natureza material 
A inversão acontecerá quando o possuidor altera as qualidades, as especificações de sua posse, sendo certo que alguns doutrinadores também identificam o fenômeno para aquelas hipóteses em que a pessoa deixa de ser detentor e passa a possuir. A inversão poderá acontecer por um fato de natureza jurídica, quando os envolvidos pactuam um direito real ou pessoal, de forma bilateral alteram a qualidade de sua posse, tal como se daria quando o invasor chega a um consenso com o legítimo possuidor e celebram um contrato de arrendamento ou ainda, através de um fato de natureza material, onde a pessoa unilateralmente, através de sua vontade, aliada a prática de atos objetivos, deixa claro que o comportamento se modificou, como acontece na precariedade, onde a pessoa, sozinha e através da prática de atos contínuos, passa a ser possuidora injusta. 
Posse Derivada e Posse Originária
Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.
Na posse derivada e possível identificar o fenômeno da transmissão, de forma que o sucessor recebe a posse do antecessor. Posse derivada poderá acontecer de maneira universal ou singular. No primeiro caso, o sucessor recebe uma universalidade de direito, compreendendo direitos e obrigações, que normalmente acontece em virtude do falecimento. Na sucessão singular, o sucessor sucede o antecessor apenas em relação jurídica determinada, bem específico, como a venda de um imóvel ou a cessão de sua posse. Na posse derivada, os vícios e características são transmitidos ao novo possuidor, porém, na forma do art. 1207, obrigatoriamente somará as suas posses na sucessão universal e facultativamente, na sucessão singular. 
Na posse originária, não há o fenômeno da transmissão e o indivíduo adquire a sua posse por sua própria força. Como a posse não lhe é entregue pelo antecessor, não há o que se falar na transmissão dos vícios objetivo da posse, como acontece na outra. 
Posse Natural e Posse Civil
A posse natural exige o contato físico. A posse civil ou jurídica e aquela que é adquirido por força de lei ou através de um contrato. Ex: herdeiros 
Cláusula constituti ou constituto processório 
Tal cláusula não se presume, devendo ser expressa. A vantagem da inserção da cláusula e a aquisição da posse. Passa a poder comprovar a posse do bem. 
Na posse natural, o indivíduo tem o efetivo contato com o bem, a apreensão material da coisa, se confundindo com a posse direta. Na posse civil, a aquisição da posse acontece em virtude de lei ou de determinada cláusula contratual, independentemente do efetivo contato físico com a coisa.
Na posse obtida em virtude de lei, a situação mais recorrente é a obtida pelos herdeiros, que continuam a posse do falecido, mesmo que não haja contato direto e imediato. A aquisição da posse por força de cláusula acontece habitualmente pelo constituto possessório. Muito embora o código no art. 1204 e seguintes não tratam expressamente a cláusula constituti como forma de aquisição da posse, está permanece existindo como tal. Está ficará configurada quando o indivíduo aliena bem de sua propriedade, a título oneroso ou gratuito, e através de cláusula expressa, reserva para si a posse direta ou detenção da coisa, presumindo-se que entregou ao adquirente a posse plena e este, imediatamente lhe devolveu a posse direta ou o manteve como detentor. 
A cláusula constituti não se presume e o adquirente através dela recebe a posse sem nunca ter tido o contato físico. Representa a mesma, uma vantagem ao adquirente, que obterá o contato físico com a coisa que o alienante não quer entregar com maior facilidade e rapidez, através do uso das ações possessórias. Se o negócio jurídico não prevê essa cláusula, o adquirente usará outro argumento, que não a posse, para retirar oalienante do bem. 
O certo é fazer e estipular a cláusula com prazo. 
A cláusula constituti possui eficácia apenas em relação às partes, jamais em relação a terceiros que não possuam qualquer vínculo jurídico com os envolvidos na alienação. Trata-se de pessoa que tinha posse sobre coisa própria e agora tem o contato direto sobre coisa alheia. E essencial à essa cláusula que não haja modificação fatica antes e depois da alienação, considerando que o alienante permanece em contato físico com a coisa. A entrega da posse ao adquirente se dá fictamente, considerando que no mundo dos fatos nada se modificou. O ideal é que tenha prazo para o alienante desocupar o bem. 
A Traditio Brevi Manu é fenômeno oposto ao constituto possessório. No primeiro, e possível observar a concentração da posse e no segundo, o seu desmembramento. Sendo certo que em ambos, é possível detectar a interverção do título da posse por um fato de natureza jurídica. Na Traditio Brevi Manu, o indivíduo tem o contato direto com a coisa, existe em função de uma detentor ou possuidor direto e ao adquirir a propriedade do bem, se torna imediatamente possuidor pleno. Serve de exemplo a hipótese do caseiro que recebe em retribuição aos serviços prestados, o bem que tomava conta, ou ainda a hipótese do inquilino que comprou um imóvel locado. 
Posse de Boa Fé e Má Fé 
Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.
Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem.
Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196.
O legislador ao tratar da posse de boa fé, não firmou um conceito positivo, nem mesmo afirmou em que hipóteses a boa fé estaria caracterizada. Assim, considera-se possuidor de boa fé, o indivíduo que de forma escusavel, tolerável, não tem conhecimento do fato que lhe impede de ter a coisa consigo. 
A doutrina afirma que a regra é a posse de boa fé, devendo ser compreendido que na dúvida, ela deve ser assim considerada. O justo título mencionado pelo art. 1201, parágrafo único, estabelece a presunção relativa de posse de boa fé é o documento que estabelece um direito real ou pessoal em favor do possuidor, pouco importanto se esse documento é público ou particular. 
Mais importante do que o conceito de posse de boa fé, é o estabelecimento de suas consequências, seus efeitos. O mais importante deles diz respeito a disciplina das benfeitorias que são tratadas pelo código nos Art. 1219 e 1222. O possuidor de má fé, assim reconhecido como tal por sentença, terá direito apenas a indenização por benfeitorias necessárias, sem o respectivo direito de retenção. Apesar de sua má fé, contribuiu para a conservação de patrimônio alheio, não sendo justo que o proprietário ou legítimo possuidor recupere o bem sem ressarci-lo, ficando claro nessas circunstâncias o enriquecimento sem causa. O marco da interverção na posse de boa fé para a de má fé, é a citação válida, desde que venha confirmada por uma sentença autorizando a retomada em prejuízo do possuidor. Muito embora este seja um marco divisório habitualmente considerado, é possível que circunstância anterior caracterize a má fé, que como dito, não se presume, cabendo a prova dos vícios objetivos. 
O réu em uma ação, só poderá sustentar as benfeitorias que realizou se estas existem no momento da citação. Se procedeu a tais despesas anteriormente, que estas por qualquer circunstâncias não mais existem, o possuidor não poderá exigi-las. 
Ao ser ajuizado o pedido de retomada por qualquer circunstâncias, deverá o autor requerer valor mensal por estar privado do comerciante contato direto com a coisa. Valor este que será devido desde a citação, se a aço for acolhida, já que ao menos a partir desse momento será o réu considerado de má fé. A partir desse momento, será possível compensar a privação da posse direta com as benfeitorias realizadas pelo réu.
Art. 584
A grande divergência que se estabelece quanto as benfeitorias, diz respeito ao comodato verbal ou sem prazo, já que neste caso, como regra, o comodante sustenta no empréstimo e o comodatario, como regra, em receber o bem em doação. Instaurada a controvérsia, o comodante notifica extra judicialmente o comodatario, informando-lhe que sua intenção em extinguir o negócio, concedendo-lhe prazo razoável para a desocupação e ainda, estabelecendo aluguel-pena pela continuidade na posse. Nesse caso, se o magistrado se convencer da necessidade de desocupação pelo comodatario, este será considerado de boa fé, até receber a notificação. A jurisprudência admite ao comodatario que seja ressarcido e retenha o imóvel apenas pelas benfeitorias necessárias, entendendo quanto as úteis que decorre de natural uso da coisa, se enquadrando assim no texto do art. 584. Trata-se de jurisprudência majoritária, mas não pacífica, sendo fácil encontrar jurisprudência entendendo que o comodatario deva ser tratado nos termos do art. 1219. 
***Acessão = construções que agregam ao valor do bem***
Art. 1248
1255
É possível identificar diferenças cruciais entre as benfeitorias e as acessões. As primeiras são tratadas pelo código como bens acessórios, só se concretizam com a intervenção humana e não possuem valor econômico próprio, isolado, sendo avaliados em conjunto com o bem a que adere. As acessões podem ser proveniente da natureza ou do homem, são tratadas pelo código como forma de aquisição da propriedade imobiliária e possuem valor econômico próprio, distinto dos do bem a que adere. O código trata das acessões realizadas pelo homem no Art 1255,conferindo direito de indenização ao possuidor de boa fé. A norma não faz referência ao direito de retenção, porém entendimento pacífico é de que se aplica por analogia a regra corrida no art. 1219.
Art. 35 e 36 lei 8245/91
Súmula 335 stj
Em matéria de locação, a disciplina das benfeitorias é regulada pelos artigos 35 e 36 da lei de locações. A primeira providencia a ser tomada é de observar as cláusulas contratuais, considerando o teor da súmula 335 do STJ, que de acordo com o entendimento mais moderno, só se aplica aos contratos paritários e não aos de adesão. Caso o negócio seria omisso ou o contrato seja verbal, incide a lei extravagante que permite indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias e o mesmo direito quanto as úteis, se tiverem sido autorizados. 
No que diz respeito às benfeitorias e acessões não legalizadas, o possuidor que as realizou terá direito de indenização e é retenção, se as mesmas puderem ser legalizadas em poder do retomante. Constituiria verdadeiro enriquecimento sem causa a idéia de que o indivíduo, ao retomar o bem, legalizasse as construções realizadas por outro e não o pagasse. 
O contato ilegítimo com o bem público não permite que o indivíduo seja tratado como possuidor, entendendo a jurisprudência que viverá indefinidamente como detentor interessado pelo vício objetivo da precariedade que no caso não se convalesce. Assim, como não se ostenta a qualidade de possuidor, mesmo no que diz respeito ao bem dominical que não possui qualquer destinação pública, não terá indenização nem retenção pelas benfeitorias realizadas. 
Art. 1217 e 1218
Art. 1214 e 1216
O possuidor de boa fé jamais indenizará pela perda ou destruição da coisa não culposa ou dolosa e de igual forma, terá direito a receber todos os rendimentos que a coisa principal lhe ofereceu. O possuidor de má fé, na forma do art. 1218, só se eximira da deteorizacao da coisa se ficar caracterizado que se o bem estivesse com o retomante, a perda aconteceria de qualquer forma. O possuidor de má fé terá ainda, desde que requerido pela outra parte, que entregar todos os rendimento que a coisa lhe propiciou, bem como aqueles que o bem lhe ofereceue ele deixou de perceber. 
Ações Possessórias Típicas ou Interditos Possessórios
Art. 554 ao 568 ncpc
Art. 47, parágrafo segundo ncpc 
Não admite outro fundamento, senão a posse. 
O CPC prevê três modalidades de ações possessórias típicas, que são assim conhecidas, porque admitem como fundamento, como única causa de pedir, a alegação ser o autor possuidor da coisa ou de já ter tido essa posse. Para o desfecho dessa ação, pouco importa quem seja proprietário ou titular de um direito real, considerando que o que importa é a posse. São chamadas de possessórias típicas, porque só existem a serviço da posse. Outras ações, como nunciação de obra nova, admitem como fundamento outra alegação além da posse, como a propriedade, e que por essa circunstância não pode ser tida como possessória típica. Em se tratando de ação que diga respeito à bem imóvel, o art. 47, parágrafo segundo do ncpc, estabelece que a ação obrigatoriamente deve ser proposta no local onde está situado o imóvel. Trata-se de competências territorial absoluta, e por tal razão deve ser reconhecida de ofício ou através de preliminar de contestação, caso o réu precise alegá-la. 
1. Ação de Reintegração de Posse 
Esbulho: privar injustamente o legítimo possuidor de exercer a sua posse. 
Art. 561 ncpc incumbe ao autor a prova da sua posse direta para que a ação possa ser proposta, sendo um ônus de que alega. 
A ação possessória habitualmente vista em nossos tribunais é a ação de Reintegração de posse, que terá cabimento toda vez que o autor apontar a realização por parte do réu de um ato de esbulho. Esbulhar significa privar injusta é totalmente o legítimo possuidor de exercer a sua posse e que segundo parte da doutrina só será possível comprovando-se a presença de um vício objetivo.
A referida ação so deverá ser ajuizada caso, além do esbulho, o autor comprove a presença dos requisitos do art. 561 ncpc, em especial a posse. A propositura de uma ação possessória típica exige que o autor comprove que ele ou seu antecessor, em algum momento exerceu a posse direta sobre a coisa. A Reintegração de posse pode ser proposta entre alienante e adquirente no constituto possessório, por conta da transmissão ficta da posse e é utilizada comumente nos casos de comodato. 
Art. 5, lei 8245/91 - lei de inquilinato 
João (promitente vendedor) - Maria (promitente comprador) 
Resolução do nj c/c Reintegração de posse
Em matéria de locação, muito embora seja evidente o desmembramento da posse, a ação a ser proposta é o despejo, por força de norma especial expressa. 
Na hipótese de promessa de compra e venda, em que o promitente comprador tenha pago parcialmente o preço, não se admite a Reintegração de posse, como a ação possessória típica, na medida em que com a celebração da promessa o promitente comprador assume a posse plena e o promitente vendedor não reserva para si a posse indireta. O interesse deste é apenas de receber o valor do imóvel. Assim, disse do inadimplemento, deverá o promitente vendedor ajuizar a ação de resolução contratual cumulada com o pedido de reintegração de posse, considerando que se o juiz declarar a resolução, a consequência imediata será a recuperação da posse indireta por força da sentença, de forma que no mesmo processo é possível a partir daí a reintegração de posse, sendo certo que a resolução do negócio jurídico só não será admitida diante do inadimplemento em caso do chamado *adimplemento substancial, que evita o desfazimento e obriga o autor não pago a buscar apenas a cobrança do resíduo. 
* O adimplemento substancial significa que o cumprimento parcial de uma obrigação em porção substancial, não dá ao credor o direito de resolver o contrato. Cabe ao credor seguir no cumprimento do contrato e posteriormente cobrar o valor devido. 
2. Manutenção da Posse
Turbação significa incomodar, atrapalhar, embaraçar. 
A ação de manutenção de posse ocorre quando o legítimo possuidor não perde a sua posse, mas sim está sendo incomodado, atrapalhado, embaraçado em seu exercício, de forma que é necessária a propositura de ação para que seja assegurado a tranquilidade da posse do autor. São exemplos recorrentes a hipótese do inquilino que é atrapalhado em sua posse, como tentativa do locador em expulsá-lo e aquele que altera os limites da cerca divisória sem privar o possuidor e sua posse. 
3. Interdito Proibitório 
Ameaça concreta de turbação ou esbulho. 
Art. 555 ncpc
Fungibilidade das ações possessórias
Em matéria de ação possessória típica vigora o princípio da fungibilidade repetido no novo cpc no art. 554. De acordo com esse princípio, a propositura de uma ação possessória típica, quando os fatos revelam o cabimento de outra, ao invés de insejar a extinção do processo sem exame do mérito conduz ao recebimento da ação errada como se correta fosse, admitindo-se assim o prosseguimento do feito. A benevolência da norma com essa modalidade de ação se deve ao fato de que as três demandas possuem idêntica causa de pedir, ou seja, a posse. E ainda, devido ao fato, de que as lesões possessórias estão em constante movimento e o que hoje, no momento da propositura da ação é turbação, pode no dia subsequente evoluir para um esbulho. 
Carater dúplice das ações possessórias
A regra geral é que o réu que pretenda formular pedido em face do autor no mesmo processo, precise se valer da demanda reconvencional. Trata-se de uma ação, e portanto, deve obedecer a todos os requisitos da petição inicial. Como forma de desburocratizar a prestação jurisdicional, o legislador no art. 556 ncpc estabeleceu o caráter dúplice das ações possessórias, permitindo que o réu formule o pedido possessório em face do autor na própria contestação sem necessidade de reconvir. Assim, por exemplo, se ajuizada a manutenção de posse o réu entender que em verdade quem turba é o autor, poderá na própria contestação fazer o pedido de manutenção de posse aliado a todos os prejuízo por ele experimentados. O pedido de indenização pelas acessões e benfeitorias obedece o pedido contraposto também sem a necessidade da reconversão.
Quanto ao direito de retenção, faz parte da defesa e funciona como uma espécie de exceção do contrato não cumprido, na medida em que não extingue o direito do autor, apenas impede que o mesmo o exerça naquele momento, caso acolhido, devendo o autor primeiro pagar as acessões ou benfeitorias, para só assim recuperar o bem. 
A doutrina diverge acerca da natureza jurídica do direito de retenção, entendendo alguns se tratar de direito pessoal, pessoal susgeneres e por fim, direito real é que parece ser o melhor entendimento. Uma vez reconhecida a retenção por sentença, a mesma passa a ter eficácia erga omnes e o favorecido poderá ainda exercer o direito de sequela. Quanto a alegação de que o direito de retenção não se registra, o que impediria de reconhecer esse direito como direito real, essa alegação não resiste ao teor do art. 1227, já que a retenção está prevista no próprio código e não em outro diploma. 
Exceção de domínio - liminar possessória
Estando em curso uma ação possessória típica, não é possível se ajuizar uma ação onde se discuta a propriedade ou a titularidade de um direito real, para que sejam evitada decisões contraditórias, já que a procedência da possessória pode ter sido acolhida em favor do possuidor e ao mesmo tempo se conceder a posse com base na propriedade em favor de outro. A grande vantagem da ação possessório típica é a possibilidade de se requerer a liminar possessória na forma do art. 558 e 562 do ncpc.
Assim, se a petição inicial está devidamente fundamentada e a documentação que a acompanha são suficientes para convencer o magistrado de que a lesão possessória praticado pelo réu é inferior a um ano e um dia, será cabível a liminar possessória, que possui natureza jurídica de antecipação de tutela, porém não se submete aos requisitos genéricos da tutela de urgência previstos no art. 300 ncpc, bastando que o autor alegue e comprove a sua posse, bem como a data da lesão possessória qualificandoa demanda como a de força nova. 
Art. 562 e 564
Diante da propositura de uma ação possessória típica de força nova, o juiz ao receber a petição inicial pode deferir, indeferir ou designar audiência de justificação para decidir sobre a data da lesão possessória, bem como os demais requisitos do art. 561 ncpc. Nessa audiência, o autor através de testemunhas deverá fazer provas de todos os requisitos do art. 561 ncpc, sendo o réu citado para comparecer ao ato, podendo na oportunidade formular perguntas, estabelecendo-se assim um contraditório e após o fim do ato, o magistrado deve decidir se concede ou não a liminar, devendo o réu oferecer resposta no prazo de 15 dias na forma do art. 564 ncpc. A audiência de justificação quase sempre é designada, em especial, para que o juiz possa averiguar a existência de benfeitorias por parte do réu e ainda, diante da norma do art. 1211, que estabelece que aquele que tem a posse direta, deve em caso de dúvida permanecer no imóvel. A vantagem da inserção da cláusula constituti com prazo é a de possibilitar ao adquirente a reintegração de posse com força nova, sem que precise se discutir a realização de benfeitorias ou acessoes, para efeito de concessão de liminar, já que se estas foram feitas, aconteceram findo o prazo para a desocupação, onde o alienante estaria de má fé sem direito de retenção. 
Ação Reivindicatória 
Toda vez que o titular de um direito real não conseguir provar que ele ou seu antecessor teve a posse direta da coisa, não poderá se valer da ação possessória típica, devendo por consequência, ajuizar a ação reivindicatória. Essa demanda pertence ao universo das ações petitórias, que são aquelas que admitem como causa de pedir a alegação de titularidade de um direito real. 
Na ação reivindicatória, o titular de um direito dessa espécie, com base nele pretende a entrega da posse direta. O grande inconveniente da propositura dessa ação é que em relação a ela, justamente por não ser possessória típica, não se aplica a liminar de ano e dia, devendo o autor fazer prova dos requisitos da tutela de urgência previstos no art. 300 ncpc, dificultando por consequência a retomada imediata do bem. Da mesma forma, não se aplica a esta ação o princípio da fungibilidade, de maneira que se o autor ajuizar a ação de reintegração de posse, quando o correto seria a reivindicatória, o juiz não poderá receber uma pela outra, de forma que a primeira deverá ser julgado improcedente e ao ser proposta a demanda reivindicatória, é possível que o prazo de usucapião já tenha se consumado, na medida que a propositura da ação errada não interrompe o prazo de usucapião que venha correndo. 
Ação de imissão de posse
Direito real de aquisição 
A promessa de compra e venda é um pré contrato onde as partes assumem reciprocamente, que em momento posterior realizarão o contrato definitivo, qual seja a escritura definitiva e o não cumprimento daquilo que foi pactuado, gera responsabilidade civil por parte dos contratantes, considerando que a promessa produz efeito interpartes. Caso o promitente comprador pretenda conferir maior segurança ao seus direito deverá registrá-lo junto ao cartório do registro de imóveis, ocasião em que esse negócio jurídico passa a produzir efeitos erga omnes.
O direito real de aquisição nasce a partir do registro dessa promessa e existe desde que a promessa não consagre a possibilidade de arrependimento. Assim, se o proprietário realiza a venda ou promessa de venda deste mesmo bem a terceira pessoa, apesar do negócio jurídico produzir efeito entre as partes, a pessoa que registrou a promessa em seu nome não poderá ser alcançada, ficando evidente pelo registro a ineficácia relativa daquele negócio jurídico. 
Súmula 76 e 239 STJ 
Art. 1417 e 1418
Realizada a promessa sem cápsula de arrependimentos e tendo o promitente comprador pago inteiramente o preço, passa a ter o direito de exigir a escritura definitiva. Caso o proprietário não pretenda concede-la espontaneamente, poderá o promitente comprador ajuizar ação de adjudicação compulsória. É requisito de admissibilidade dessa ação que o proprietário seja constituído em mora o que acontecerá notificando-o para comparecer em cartório de notas em prazo fixado pelo promitente comprador para assinar a escritura definitiva. Caso o proprietário não apareça, ficará o promitente comprador autorizado a ajuizar a ação de adjudicação, que deve ser instruída obrigatoriamente com a cópia da notificação, súmula 76 STJ. 
Na forma da súmula 239 do STJ, a ação de adjudicação compulsória é pessoal e não real, ou seja, não é necessário o registro da promessa para que a ação seja ajuizada. Porém, o promitente comprador deve realizar esse registro, considerando que se não o fizer corre o risco de ao final da ação ser surpreendido com uma sentença que resultará apenas em perdas e danos, já que o mesmo imóvel pode ter sido alienado a terceiro, convertendo a sentença da adjudicação em perdas e danos. 
O promitente comprador que tenha realizado o registro da promessa poderá ajuizar ação reivindicatória contra terceiro que não possua qualquer vínculo jurídico com ele ou com o proprietário. 
Usufruto
Bem imóvel ou móvel 
Usufrutuário: tem o direito de usar e fruir
Proprietário limitado - nu proprietário: está desprovido os poderes que revelam a sociedade quem é a pessoa do proprietário. 
Em regra, é que o usufruto seja criado através do respectivo registro no RGI. 
Art. 1390 e 1391
O direito real de usufruto incide tanto em relação a bem imóvel quanto em relação a bem móvel, podendo até mesmo recair sob uma universalidade de direito. No usufruto e possível constatar, de um lado a pessoa do usufrutuário, titular de um direito real sob coisa alheia e de outro lado, o proprietário limitado que ganha o nome específico de nu proprietário, por estar privado dos poderes que revelam a coletividade quem seria a pessoa do proprietário. Em se tratando de usufruto sob bem imóvel, a regra é que o mesmo esteja constituído através do registro, sendo certo que a partir desse momento o usufrutuário passa a ter um vínculo com a coisa, de forma que usa e frui da mesma, da melhor maneira que lhe convém, sem menor satisfação ao nu proprietário. 
Da mesma forma, o nu proprietário pode livremente vender ou doar o imóvel a terceiro, sendo certo que este terceiro fica obrigado a respeitar o usufruto até seu término. 
1. Temporariedade 
2. Personalíssimo 
3. Inalienabilidade - art. 1393
O usufruto, historicamente, foi instituído com o objetivo de proporcionar ao usufrutuário o atendimento às necessidades básicas, de forma que é criado por um ato de piedade ou de solidariedade por parte do instituidor. Por conta de seu fundamento histórico, é possível afirmar que é criado como regra de forma gratuita. 
Além das características gerais dos direitos reais, é possível apontar três outras próprias do usufruto. Inicialmente, trata-se de direito real temporário, na medida em que no ato de sua criação o instituidor deve estabelecer prazo, termo ou condição para a sua eficácia, sendo certo que em caso de omissão, o usufruto entente-se por vitalício. 
É também da essência desse direito real o fato do mesmo ser personalissimo, de forma que qualquer que seja o termo ou condição escolhido pelo instituidor, a morte do usufrutuário sempre põe fim a esse direito real, de forma que o proprietário limitado passa a ser pleno pela inexistência de herança de usufruto. Por outro lado, se o nu proprietário falece, pendente de usufruto, a nu propriedade passa a seus herdeiros que ficam obrigados a respeitar o seu usufruto até seu término. 
O usufruto e inalienável, ou seja, o titular deste direito real não pode praticar negócios jurídicos que envolvam a possibilidade de transferir a titularidade das faculdades inerentes a propriedade, tais como a venda, doação ou troca de um direito real de usufruto. É da própria essência desse direito real a idéia de que o usufrutuário possa com autonomia de praticar outros negócios jurídicos que envolvam os poderes deusar e fruir, tais como alugar, emprestar, arrendar ou até mesmo deixar de dar algum uso. O usufrutuário pode deliberar em abrir mão em seu direito real, passando o nu proprietário a ser proprietário pleno.
O direito real de usufruto não pode ser alvo de penhora por dívidas do usufrutuário, já que se este último insistir em não pagar, a consequência normal sra a venda do direito real, o que é proibido diante da sua inalienabilidade. Os rendimentos que o usufruto proporciona são, em princípio, penhoráveis, desde que o usufrutuário não prove que necessita daqueles valores para fazer frente aos suas necessidades vitais. A inalienabilidade do usufruto se deve ao fato de que foi criado, em regra, a título gratuito e para atender as necessidades do usufrutuário, de forma que não teria sentido em admitir que pudesse ser transferido a terceiro a título oneroso ou gratuito. 
1. Por ato inter vivos 
2. Por testamento
3. Legal - art. 1689, I (exemplo) 
4. Por sentença - art. 867 ncpc
5. Por usucapião - art. 1391
O usufruto pode ser instituído de 5 formas diversas. Inicialmente, é criado por ato inter vivos, onde a situação mais recorrente é a hipótese de doação com reserva de usufruto, feita de pais a filhos como forma de no futuro abreviar a questão sucessória. Com o óbito dos pais, basta se levar a certidão de óbito junto ao RI para se realizar a baixa do direito real de usufruto, sem necessidade de inventário. O usufruto inter vivos também pode ser criado de outras formas, como a escritura declaratória de constituição de usufruto, bem como através de doação exercida por terceiro.
É possível a criação do usufruto por testamento, hipótese em que o testador faz constar quem passará a ocupar o lugar de nu proprietário e o lugar do usufrutuário. Na hipótese de ao término o do usufruto o usufrutuário não querer entre garantir o bem, caberá ao nu proprietário propor ação reivindicatória, já que a posse direta foi passada de testador para o usufrutuário, de forma que o nu proprietário nunca a teve. 
Além do usufruto poder ser instituído por lei ou por sentença, o art. 1391 permite a usucapião do usufruto. Imaginando que Marcos e João são há 10 anos respectivamente nu proprietário e usufrutuário de um bem, estando essa condição registrada junto ao RI. Após tanto tempo, a dupla vem a ser surpreendida com a ao ajuizada por Maria, que se diz dona daquele bem. Nesse contexto, Maria ajuizará ação de nulidade do título cumulada como nulidade do registro cumulada ainda, com o pedido reivindicatório, que terá o seu exame condicionado à procedência dos dois primeiros pedidos. O registro cria a presunção relativa de propriedade, de forma que deve ser desconstituido previamente, de forma a possibilitar o pedido da reivindicatória. Assim, ajuizada essa ação com o tríplice pedido, caso o juiz acolha os dois primeiros, João inviabiliza a procedência do terceiro, passados 10 anos, deduzindo usucapião de usufruto, fazendo com que o seu direito real tenha por fundamento o tempo de posse e não mais o título. 
Usufruto sucessivo 
Usufruto conjuntivo ou conjunto 
No Usufruto sucessivo, o instituidor desse direito real estabelece uma cadeira de usufrutuários, podendo cada um a seu tempo, com exclusividade, exercer os poderes de usar e fruir da coisa com autonomia. A doutrina não admite o Usufruto nesses termos sob o argumento de que feriria o caráter personalissimo do Usufruto e ainda, a sua temporalidade, na medida em que o nu proprietário jamais conseguiria exercer a posse plena do nem, o que é da essência desse direito real, ou seja, permitir que o nu proprietário em dado momento possa exercer a posse plena, o que se inviabiliza pelo Usufruto sucessivo. 
O que é admissível e previsto em lei é o Usufruto conjuntivo, no qual duas ou mais pessoas ao mesmo tempo exercer os poderes de usar e fruir sobre o mesmo bem. A grande questão que se coloca em relação ao usufruto conjuntivo, diz respeito a morte ou renúncia do usufrutuário, sendo apresentadas duas possíveis soluções. O nu proprietário vai gradativamente se tornando proprietário pleno ou os usufrutuários remanescentes vão acrescendo os seus quinhões, de forma que o nu proprietário se tornará proprietário pleno de uma única vez no futuro. A questão que se demonstra relevante na medida em que, dependendo da solução, o nu proprietário poderá exigir ou não valor pela ocupação exclusiva dos usufrutuários remanescentes. 
A solução passa pela análise da maneira pela qual o usufruto foi criado. Em se tratando de usufruto estipulado por ato intervivos a solução passa pelo art. 1411, que estabelece como regra a extinção gradativa do usufruto, de forma que o nu proprietário poderá pela morte de um dos usufrutuários exigir determinado valor dos demais por sua ocupação. É possível evitar a consequência da norma, inserindo no título criador do usufruto conjuntivo cláusula expressa prevendo o direito de acrescer em favor dos usufrutuários remanescentes. A referida cláusula é admitida em doações, em escrituras declaratórias de instituição de usufruto, desde que não se trate de doação com reserva de usufruto feita de pais a filhos, considerando que nesse contexto, como direito a herança é uma garantia individual, o filho com o óbito de um dos pais tem direito a receber a herança sem qualquer tipo de restrição, o que torna a cláusula expressa inválida. 
Caso o usufruto tenha sido constituído por testamento, a solução passa pela análise do art. 1946, que estabelece como regra o direito de acrescer em favor dos usufrutuários remanescentes em caso de óbito de um deles, considerando que se interpreta o testador ao estipular aquele usufruto conjuntivo tinha a intenção de contemplar os usufrutuários com o imóvel como um todo. O direito de acrescer só não se concretizará se o testador estipular expressamente que cada usufrutuário seja contemplado como uma parte do usufruto, entendendo dessa forma que a intenção do testador era de beneficia-los com parcela específica do usufruto, de forma que nesses termos não há o que se falar em direito de acrescer e sim, na extinção gradativa do direito real. 
Direitos do usufrutuário - Art. 1394 ao 1399
O usufrutuário pode com autonomia exercer os poderes de usar e fruir, já que é titular dos mesmos, sem contar com a judicia do nu proprietário. Especificamente em relação a locação regulada pela lei 8245/91 (lei de locações), muito embora o usufrutuário não necessite da anuência do nu proprietário, trata-se de providencia que deve ser obtida como forma de garantir a continuidade da locação, na hipótese de óbito do usufrutuário, considerando que com isso o nu proprietário se torna pleno e não está em princípio obrigado a respeitar a locação. Assim, diante da ausência da anuncia do nu proprietário, bem como diante da ausência do fenômeno da consolidação, onde o usufrutuário, excepcionalmente, se torna proprietário pleno, o atual proprietário pleno poderá os 90 dias subsequentes ao registro do óbito comunicado ao RGI notificar o locatário de sua intenção em não mais manter a locação. Apesar da norma fazer menção expressa a possibilidade dessa retomada, o STJ possui entendimento no sentido de que o atual proprietário pleno só poderá romper antecipadamente o contrato de locação, caso fique provado a denúncia cheia. Do contrário, constituiria verdadeiro abuso de direito a retomada antecipada, já que com o óbito do usufrutuário o aluguel passa a ser pago ao proprietário pleno, que por conta sequência ao tem qualquer prejuízo pela continuidade da locação. 
Deveres do usufrutuário - art. 1400 ao 1409
O usufrutuário não pode conferir ao bem destinação diversa daquela que existia no momento da instituição do direito real de usufruto, sob pena do nu proprietário poder ajuizar demanda requerendo a extinção do usufruto na forma do art. 1410, VII, primeira parte. O nu proprietário poderá exigir caução do usufrutuário. O objetivo dessa caução é de evitar que o nu proprietário ao término do usufruto recupere este bem depreciado devido a uma conduta dolosa ouculposa, atribuível ao usufrutuário. Caso isso aconteça, os bens ou valores oferecidos pelo usufrutuário em garantia, serão utilizados para recomposição do bem do nu proprietário. Caso o usufrutuário não tenha condições de prestar caução, o nu proprietário administrará o usufruto alheio, repassando ao usufrutuário os rendimentos da coisa, já que a titularidade do direito real continua com o usufrutuário. 
As obrigações Propter Rem são de responsabilidade do usufrutuário. Muito embora a norma crie essa obrigação para aquele que tem a posse direta, trata-se de obrigação do mesmo diante do nu proprietário sem vincular terceiros. Assim, o condomínio e o município, por exemplo, podem cobrar esses valores de ambos, sendo certo que o nu proprietário é o maior interessado em pagar, já que poderá perder a propriedade do bem. Caso pague, poderá exercer demanda regressiva diante do usufrutuário, bem como requerer judicialmente a extinção do usufruto na forma do art. 1410, VII. O usufrutuário é obrigado a pagar as despesas ordinárias que se enquadrem com o de custo módico na forma do art. 1404, parágrafo primeiro. O nu proprietário fica com o dever de custear as despesas ordinárias que não sejam do custo módico, bem como as extraordinárias de qualquer valor. Assim, por exemplo, a reconstrução de muro de contenção é de responsabilidade do nu proprietário qualquer que seja o valor. 
É dever do usufrutuário notificar o nu proprietário e qualquer lesão que o bem tenha passado, muito embora o usufrutuário tenha a posse direta, deve cientificar o dono para que ele promova a recomposição da coisa ou possa ajuizar ação reivindicatória ou possessória. Se o usufrutuário não comunica e a coisa perece ou tem sua situação agravada, o nu proprietário pode requerer a extinção do usufruto usando também o art. 1410, VII. 
O seguro é de responsabilidade do usufrutuário, caso as partes resolvam por bem em celebra-la. Muito embora o custeio dessas despesas corram por conta do usufrutuário, trata-se de estipulação em favor de terceiro, já que em caso de sinistro o nu proprietário receberá o seguro. Recebido o seguro, o nu proprietário tem dupla opção a sua disposição, ou usa o dinheiro do seguro para reconstruir ou reparar o imóvel, hipótese em que o usufruto se restabelece, ou fica com o dinheiro, hipótese em que deverá entregar parte proporcional ao usufrutuário. Na hipótese do imóvel sofrer avaria que inutilieze, será possível que a indenização seja paga proporcional ao nu proprietário e ao usufrutuário. 
O art. 1410 prevê as hipóteses de extinção do usufruto, devendo ser lembrado que a morte do usufrutuário sempre põe fim a esse direito real, qualquer que seja seu termo ou condição. O motivo é a circunstancia subjetiva que levou o indivíduo a estipular aquele negócio jurídico e só é relevante para se requerer a extinção, quando estiver expressam entre considerado no ato de criação do usufruto. Assim, se o usufruto é criado com o objetivo do usufrutuário cuidar do nu proprietário, isso deve estar presente de maneira categórica. O usufruto também pode ser extinto pelo seu não uso e de acordo com a doutrina mais moderna não há prazo para que a pessoa, o nu proprietário, possa requerer o fim do usufruto pelo seu não uso, basta do que fiquei caracterizado o efetivo abandono por parte do usufrutuário em homenagem a função social da coisa. 
Fideicomisso - art. 1951 a 1960
Testador
Fiduciario 
Fideicomissário 
O fideicomisso é instituto típico do direito sucessório e nele o testador estipula que por ocasião de sua morte, determinado bem, bens, ou seu patrimônio como um todo, seja transferido ao fiduciário, que assume a propriedade desses bens até o advento do termo ou condição estipulado pelo testador, momento em que este bem passará a propriedade de uma terceira pessoa, também indicada pelo testador, que é conhecida como fideicomissário. O fideicomissário, no a código civil anterior poderia ser qualquer indivíduo e atualmente, só se admite a prole eventual do próprio fiduciário ou de terceiro, sendo certo que este só possui expectativa direito. 
O proprietário fiduciário tem em suas mãos os quatro poderes inerentes a propriedade, mas ainda assim é proprietário limitado já que se sabe que perderá propriedade em momento futuro, sendo ela temporária e não perpétua, como se poderia esperar. 
Art. 1800, parágrafo quarto 
Art. 1952, parágrafo único 
Morto o testador, o testamentos produz efeito imediato e a pessoa encarregada de providenciar a prole eventual dispõe de dois anos contados do óbito do testador para ficar grávida. Caso isso não aconteça, ou caso a criança nasça, porém morra antes do fiduciário, o fideicomisso caduca, ou seja, apesar de existir e ser válido, não produz efeitos, de forma que o fiduciário se torna proprietário pleno. Como o testamento jamais possui efeitos imediatos, é possível que, por ocasião do óbito, a situação fatica que levou a elaboração do testamento não mais exista, de maneira que a prole eventual. Já tenha nascidos. 
Nessas circunstâncias ela será nu proprietária e o antigo fiduciário, usufrutuário legal do bem pelo termo ou condição eleito pelo testador. 
Direito real de uso - art. 1412 e art. 1413
O direito real de uso é direito real de gozo e fruição sobre coisa alheia, na medida em que o usuário pode usar e fruir parcialmente da coisa que não lhe pertence, porém em caráter restrito, limitado. Por essa razão, esse direito real é conhecido como usufruto limitado, restrito ou anão. Trata-se de Direito real sob coisa alheia constituído por ato inter vivos ou de última vontade e é estabelecido com objetivo de atender às necessidades do usuário e de sua família, observando o padrão social do beneficiário. 
Como o poder de fruição é limitado, o controle da percepção dos frutos naturalmente é feito pelo proprietário limitado, que possui interesse jurídico em receber o excesso, ou seja, aquilo que seja recebido como fruto, o que ultrapassa as necessidades da família. 
Em 2007 foram acrescentados ao art. 1225 dois novos direitos reias, a concessão de direito real de uso e a concessão de uso especial para fins de moradia. O direito real de uso é regulado pelo Decreto lei 271/67, mais especificamente em seu art. 7. Trata-se de direito real contratualmente estabelecido, recaindo sobre bem particular ou público, e alvo de registro junto ao cartório imobiliário. É direito real resoluvel, que no momento de sua criação o concedente pode estipular quais as situações autorizam o término do direito real e estipular o evento futuro e certo ou os eventos futuros e incertos que ensejam o fim desse direito real. 
As obrigações Propter Rem passam a correr por conta do concessionário e, em regra, são direitos reais alienaveis e que se transmitem por herança, sendo certo que, em se tratando de bem público, o concessionário passa a ter posse. 
A concessão de direito real de moradia é regulada pela medida provisória 2220/01 e se aplica especificamente a bens públicos. Apesar da norma exigir que o indivíduo preencha os 5 anos até julho de 2001, a doutrina entende que as pessoas que preencherem os requisitos da norma podem se beneficiar desse direito real, caso preencham os prazos e requisitos a qualquer tempo. Argumenta-se que esse direito real foi acrescentado ao código em 2007, não tendo sentido que digam respeito apenas a fatos consumados 6 anos antes e ainda, como se trata de direito real novo, é natural que o poder público não possa ser surpreendido em 2001 com concessões já consumadas, de forma que o prazo deva ser computado a partir da medida provisória. É possível a obtenção dessa concessão, onde o interessado requerer administrativamente que seja reconhecido seu direito ou pela via judicial, pretendendo o reconhecimento da usucapião dessa concessão. Não se está diante de um direito real resoluvel como o anterior, porém a finalidade da moradia deve ser mantida a todo tempo sob pena de perda do referido direito. 
As obrigações Propter Rem correm por conta do beneficiado, sendo um direitoreal transmitido pelo óbito e inter vivos, desde que o adquirente mantenha a finalidade. 
Direito real de habitação - art. 1414 ao art. 1416
Trata-se de mais um direito real imobiliário, que pode ser instituído por lei, por contrato ou por testamento, que confere ao beneficiado apenas a possibilidade de morar no bem. Trata-se uma outra hipótese de direito real sob coisa alheia de gozo ou fruição. Caso a habitação seja conferida em favor de duas ou mais pessoa, e os beneficiários não cheguem a um consenso em relação ao uso da coisa, de forma que apenas um habite o bem, aquele que for excluído da posse direta não pode pretender qualquer valor pela ocupação do outro, considerando que essa possibilidade vai de encontro a finalidade da habitação, que é a de conferir uma residência, uma moradia aos beneficiários, jamais o lucro de sua parte. 
As normas relativas ao usufruto se aplicam a habitação no que for compatível. Assim, as obrigações Propter Rem correm por conta do titular do direito real de habitação. É direito personalissimo, intransmissível, e o não cumprimento das obrigações autoriza o proprietário limitado a requerer a extinção do direito real de habitação. 
O art. 1473, VIII e IX prevê a possibilidade das concessões de uso previstas em leis especiais sem alvo de hipoteca. Porém, trata-se de norma de pouco alcance prático, na medida em que nenhum credor hipotecário aceitará aqueles bens como garantia. Quanto a concessão de Direito real de uso é direito real resoluvel, de forma que se vier a ser extinto, todos os direitos reais constituídos em sua vigência, incluindo-se a ele a hipoteca, ficam imediatamente extintos, de maneira que nenhum credor se submeterá a esse risco. Quanto a concessão para fim de moradia, apesar de não se tratar de direito real resoluvel, caso o concessionário desvirtue a finalidade de moradia, da mesma maneira poderá ser requerido pelo concedente a extinção concessão, de maneira que a hipoteca está imediatamente extinta. 
A hipótese mais usual de Direito real de habitação é a tratada no art. 1831 que tem natureza sucessória em favor do cônjuge ou companheiro sobrevivente. Aplica-se tanto ao casal quanto aos companheiros hetero ou homoafetivos. A idéia da habitação sucessória é a de que o cônjuge tenha preservado a seu favor a mesma dignidade, o mesmo padrão de vida socioeconômico que possuía enquanto seu cônjuge era vivo. Com o óbito de um dos cônjuges, o inventário será regularmente processado, registrando-se o bem em nome dos herdeiros ficam obrigados a respeitar a habitação do cônjuge sobrevivente em caráter vitalício, ou até que descumpra-se a suas obrigações ou não tenha mais interesse naquele direito. Caso a habitação não fosse consagrada ao término do inventário, qualquer um dos herdeiros poderia promover ação de extinção de condomínio contra o cônjuge sobrevivente, de forma que como ninguém é obrigado a viver em condomínio, ou a parte de um é adquirido pelo outro, ou ao término da ação o bem será alienado judicialmente para pagamento dos condôminos, o que se evita através do direito real de habitação. 
Para a concessão do direito real de habilitação, é imprescindível que o imóvel pertença ao casal ou ao falecido, de forma que se o imóvel pertencer com exclusividade ou também a pessoas estranhas a sucessão, não há como se admitir a habitação. Caso o cônjuge também seja contemplado com seguro de vida e use o valor do prêmio para compra de um imóvel, na forma do art. 794, este seguro não possui caráter sucessório de forma que fica mantida a habitação em relação ao outro imóvel. Não é necessário que o sobrevivente mantenha seu estado de viuvez, podendo passar a ter um novo relacionamento sem perder a habitação. A literalidade da norma proíbe a concessão da habitação, quando o casal ou o falecido possuir mais de um imóvel residencial. Entendeu a norma, nessas circunstâncias que o cônjuge ou companheiro já seria contemplado pelo regime de bens ou pela sucessão em valor suficiente a manter o seu padrão e dignidade. Inobstante o teor da norma, caso a situação concreta revele que o sobrevivente não foi suficientemente preservado por ocasião do óbito, será possível que este pretenda a concessão da habitação, mesmo diante da existência de mais de um imóvel residencial. A perda da habitação legal ocorre pelo abandono da posse direta, bem como pelo descumprimento das obrigações Propter Rem, podendo os herdeiros requerer a declaração judicial da perda da habitação. 
Enfiteuse - art. 678 ao art. 694
Direito real essencialmente sobre imóveis que no momento da sua criação não pode ter construções. 
Senhorio direto ou enfiteuticador X Titular do domínio útil, enfiteuta ou foreiro
Foro: obrigação Propter Rem
A Enfiteuse é direito real imobiliário abolido pelo código atual, porque significa que não é possível serem criadas novas enfiteuses na forma do art. 2038. Como trata-se de Direito real perpétuo, no qual o seu criador não tem qualquer interesse em sua desconstrução, é possível presumir que a enfiteuse gozará de um tempo indefinido de existência. Por esse direito real, o proprietário pleno ao invés de vender a sua propriedade, se transforma em proprietário limitado, transferindo para outrem que se constituem foreiro, enfiteuta ou titular de domínio útil, todos os poderes inerentes a propriedade, de forma que o foreiro pode com autonomia usar, fruir, dispor e reivindicar. O foreiro não é proprietário, considerando que deve ao senhorio direto o pagamento de um valor anual chamado de foro. Trata-se de mais uma obrigação Propter Rem, que representa para o senhorio direto um fruto civil, rendimento que ele obtem ao permitir a utilização da coisa por ontrem, rendimento esse absolutamente injustificável e que não se adequa a teoria sociológica da posse e a função social da propriedade constituindo em favor do senhorio direto um verdadeiro enriquecimento sem causa, razão pela qual foi abolida de nosso ordenamento. O foreiro pode constituir usufruto, criar hipoteca, sendo o seu direito real transmitido por herança, de forma que os sucessores também assumem a titularidade do domínio útil. 
Custeio do Laudêmio 
Art. 683 c/c art. 686 cc/16
Art. 2038, parágrafo primeiro, I 
A outra obrigação que se coloca ao foreiro, diz respeito ao pagamento do laudêmio. O foreiro, ao vender ou dar em pagamento o seu direito real, deve conferir preferência ao senhorio direto, de forma a concentrar a propriedade em nome desse útil, evitando-se assim conflito de interesses pela circunstância de existirem dois direitos reias recaindo sobre o mesmo bem. O senhorio direto, habitualmente, não terá interesse em fazer uso dessa preferência, principalmente nos dias atuais, onde não poderá constituir nova enfiteuse. Como tanto a compra e venda quanto a dação em pagamento são negócios jurídicos impessoais, onde pouco importa a coisa ou as pessoas envolvidas, o senhorio direto terá direito a receber o chamado laudêmio pelo não exercício do direito de preferência. O valor do laudêmio será calculado tendo com base apenas o valor do terreno, não recaindo sobre o valor total da alienação, já que as construções foram realizadas pelo enfiteuta, o que revelaria um verdadeiro enriquecimento sem causa. 
Na forma do art. 688, não há o que se falar em laudêmio nas doações do domínio útil e nas trocas. No primeiro caso, o foreiro prática uma liberalidade, de maneira que não pode ser obrigado a dar preferência ao senhorio direto. Na permuta, o interesse do foreiro é no imóvel oferecido pelo terceiro, de maneira que o senhorio direto não pode oferecer esse bem e tampouco, cobrar a preferência. 
Art. 692 e art. 693
Muito embora a enfiteuse seja um direito real perpétuo, não se trata de Direito real eterno e sim, de constatar que é criado sem ter tempo definido de sobrevivência. Assim, o código de 1916 prevê algumas situações que levam a extinção do direito real. A morte do enfiteuta, sem deixar herdeiros nem testamento, não faz com que o imóvel seja transferido ao município onde ele se situa mas sim, implica