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LINHA DE SEBENTAS 
 
REAIS 
Direitos Reais 
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Índice 
As várias conceções de direito real e as subespécies da figura .................................................... 4 
As subcategorias de direitos reais e seus conteúdos .................................................................... 4 
Direitos reais de gozo versus direitos reais de garantias; direitos reais de aquisição .............. 4 
Obrigações Reais (propter rem) e Ónus Reais .......................................................................... 5 
Características comuns e princípios orientadores dos direitos reais ............................................ 6 
Os Direitos Reais de Gozo ............................................................................................................. 8 
Direito de Propriedade: ............................................................................................................. 8 
Características do direito de propriedade: ........................................................................... 9 
Modos de aquisição: ........................................................................................................... 10 
Modos de extinção: ............................................................................................................. 10 
A transmissão da propriedade inter vivos .......................................................................... 11 
A Compropriedade .................................................................................................................. 13 
Noção e natureza ................................................................................................................ 13 
Principais aspetos do regime: ............................................................................................. 13 
A defesa da propriedade: .................................................................................................... 14 
Relações de vizinhança ........................................................................................................ 15 
Direito de demarcação: ....................................................................................................... 16 
Direito de tapagem: ............................................................................................................ 16 
Direito de plantação: ........................................................................................................... 16 
Acessão imobiliária .............................................................................................................. 17 
Fracionamento e emparcelamento de prédios rústicos: .................................................... 21 
A propriedade horizontal, âmbito de aplicação ...................................................................... 22 
Partes comuns e frações autónomas: ................................................................................. 22 
Título constitutivo e regulamento:...................................................................................... 23 
Natureza do direito de condomínio: ................................................................................... 23 
Constituição:........................................................................................................................ 24 
Direitos e obrigações dos condóminos: .............................................................................. 24 
Obras inovadoras: ............................................................................................................... 25 
Alteração do título constitutivo: ......................................................................................... 26 
Administração do condomínio ............................................................................................ 26 
Assembleia dos Condóminos .............................................................................................. 27 
Propriedade Fiduciária ........................................................................................................ 27 
Direitos Reais 
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Usufruto .............................................................................................................................. 28 
Direitos do usufrutuário (Art. 1446º e ss) ........................................................................... 30 
Obrigações do usufrutuário (Art. 1468º e ss.) .................................................................... 30 
Extinção do usufruto ........................................................................................................... 31 
Uso e habitação (Arts. 1484º e ss) ...................................................................................... 31 
Direito de superfície (art. 1524º e ss.) ................................................................................ 32 
Constituição da superfície: .................................................................................................. 33 
Extinção (arts. 1536 e ss) ..................................................................................................... 33 
Servidões (arts. 1543 e ss.) .................................................................................................. 34 
Exercício das servidões (arts. 1564 e ss) ............................................................................. 35 
Extinção (arts. 1569 e ss) ..................................................................................................... 35 
Direitos Reais de Garantia ....................................................................................................... 35 
Principais garantias reais ..................................................................................................... 36 
Hipoteca (art. 686º e ss) ...................................................................................................... 36 
Penhor (arts. 666º e ss) ....................................................................................................... 38 
Consignação de rendimentos (art. 656º e ss) ..................................................................... 39 
Privilégios creditórios (Art. 733 e ss) ................................................................................... 41 
Direito de retenção (art. 754º e ss) ..................................................................................... 41 
A utilização da propriedade com função de garantia ......................................................... 42 
Direitos reais de aquisição .................................................................................................. 43 
Penhora e Arresto ............................................................................................................... 43 
Posse (art. 1251º e ss) ......................................................................................................... 44 
Usucapião ............................................................................................................................ 49 
Registo Predial ......................................................................................................................... 50 
Efeitos do Registo ................................................................................................................ 51 
Vícios do registo .................................................................................................................. 54 
Constituição e direitos reais ........................................................................................................ 55 
Repetitório de Perguntas ............................................................................................................57 
 
 
 
Direitos Reais 
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As várias conceções de direito real e as subespécies da figura 
 É possível definir os direitos reais pela sua natureza privada, pelo seu carácter 
absoluto, pela sua patrimonialidade e por o seu objeto consistir em coisas corpóreas. 
 Nos direitos reais o titular poderia satisfazer o seu interesse mediante o 
exercício direto de poderes sobre o objeto, não necessitando da cooperação de 
qualquer outro sujeito – corrente realista ou clássica. 
 A corrente eclética sublinham que o conceito de direito real envolve um lado 
interno (consiste num poder direto e imediato de uma pessoa sobre uma coisa) e um 
lado externo (consistente na oponibilidade erga omnes por essa pessoa desse poder). 
 M. Henrique Mesquita diz-nos que “ o núcleo de qualquer relação é (…) o 
domínio ou soberania de uma pessoa sobre uma coisa”, explicando que “ é através 
deste domínio, e não pela via do relacionamento com outras pessoas – mais 
concretamente, pela via do cumprimento do dever de abstenção a que todas elas se 
encontram adstritas -, que o titular do direito obtém a satisfação do interesse. Os 
direitos reais não são direitos contra as pessoas ou em relação a pessoas, mas sim 
direitos de soberania sobre as coisas.” 
 Essa soberania sobre as coisas está presente não apenas no direito de 
propriedade, mas também, ainda que em graus diversos, nos outros direitos reais de 
gozo, nos direitos reais de garantia e nos direitos reais de aquisição. No direito de 
propriedade a soberania manifestar-se-ia na titularidade do “monopólio das vantagens 
que a coisa é suscetível de proporcionar.” Nos outros direitos reais de gozo, a 
soberania traduzir-se-ia pelo poder de praticar atos que pertenciam à esfera do 
proprietário, se esses diretos não existissem. Nos direitos reais de garantia a soberania 
consistiria na possibilidade de causar alienação da coisa, sem a cooperação do seu 
proprietário, com vista a realizar o valor do crédito garantido. Nos direitos reais de 
aquisição, a soberania exprimir-se-ia pelo poder de adquirir a coisa, sem a cooperação 
do devedor. 
As subcategorias de direitos reais e seus conteúdos 
Direitos reais de gozo versus direitos reais de garantias; direitos reais de aquisição 
 
Direitos Reais 
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 Nos direitos reais de gozo as coisas objeto dos direitos são afetadas a que os 
seus titulares retirem delas utilidades, seja pelo seu uso, seja pela apropriação dos 
frutos por elas produzidos. Nos direitos reais de garantia as coisas objeto dos direitos 
são afetadas a que os seus titulares possam obter o cumprimento de uma obrigação 
pelo valor dessas coisas ou pelos seus rendimentos, com preferência sobre os demais 
credores dos titulares dessas coisas. 
 O critério de distinção é a função dos direitos e há direitos reais que não se 
destinam a propiciar a retirada de utilidades nem a garantir créditos: aqueles cuja 
função é propiciarem a possibilidade aos seus titulares de, em certas circunstâncias, 
adquirem uma coisa determinada, com preferência sobre terceiros - direitos reais de 
aquisição. 
 São apontados com direitos reais de gozo o direito de propriedade, o usufruto, 
o direito de uso e habitação, o direito de superfície, as servidões e o direito real de 
habitação periódica. 
 São apontados com direitos reais de garantia a hipoteca, o penhor, a 
consignação de rendimentos, os privilégios creditórios, o direito de retenção, a 
penhora e o arresto. 
 São apontados como direitos reais de aquisição, principalmente, o direito do 
beneficiário de promessa de alienação dotada de eficácia real e o direito do titular de 
preferência dotada de eficácia real. 
Obrigações Reais (propter rem) e Ónus Reais 
 Obrigações Reais - muitos direitos reais implicam deveres. Dever dos 
comproprietários de contribuírem para as despesas necessárias à conservação ou 
fruição de coisas comum (art.1411 nº1), do dever dos condóminos de contribuírem 
para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns (art.1424 nº1) 
e do dever dos usufrutuários de efetuarem as reparações ordinárias e de suportarem 
as despesas de administração (art.1472 nº1). 
 As obrigações reais não são direitos reais, mas sim, como dissemos, verdadeiras 
relações obrigacionais; na medida em que integram o estatuto de alguns direitos reais, 
convém, por razões didáticas, referi-las no presente contexto. 
Direitos Reais 
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 As obrigações reais dizem-se ambulatórias quando se transmitem 
automaticamente com o direito real. O interesse da categoria “obrigações reais 
ambulatórias” é obviamente mais nítido que o da categoria “obrigações reais não 
ambulatórias” pois estas não parecem ter regime jurídico. 
 O principal problema que as obrigações reais colocam é precisamente, saber se 
são ambulatórias ou não. 
 Será que quando alguém compra uma fração autónoma assume as dívidas de 
tal tipo relativas a períodos anteriores à transmissão de propriedade? A lei não 
esclarece. 
 Procurando apresentar um critério geral para o problema M. Henrique 
Mesquita sugere que: sejam consideradas ambulatórias as obrigações reais de facere 
que imponham ao devedor a prática de atos materiais na coisa objeto do direito real; 
sejam tendencialmente consideradas não ambulatórias todas as demais, 
nomeadamente a generalidade das obrigações pecuniárias. 
 Já Rui Pinto Duarte considera que são ambulatórias as obrigações que só 
podem ser cumpridas pelo atual titular do direito real. 
 
 Ónus Reais – julgamos que se pode dar à expressão um sentido preciso e 
diferenciado fazendo-a designar uma situação jurídica real caracterizada pela 
circunstância de uma coisa (a que é objeto do ónus) responder por uma obrigação 
mesmo após a sua eventual transmissão para um sujeito diferente daquele que é o seu 
titular no momento da constituição da obrigação, gozando o titular ativo do ónus, em 
caso de execução, de preferência sobre a coisa onerada, relativamente aos demais 
credores do titular da coisa em causa. 
 Conclui-se que o adquirente da coisa objeto do ónus real, apesar de não ser 
devedor da obrigação real transmitida, vê esse seu bem responder pela obrigação em 
causa – o que, em termos práticos, o conduzirá normalmente a solver a dívida, quando 
o devedor não o faça. 
 Características comuns e princípios orientadores dos direitos reais 
 Oponibilidade erga omnes – a generalidade da doutrina qualifica os direitos reais 
como absolutos, no sentido de serem oponíveis erga omnes. 
Direitos Reais 
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 Publicidade – consiste em a existência do direito real ser ostensiva e facilmente 
cognoscível, seja por força dos sistemas de registo, seja por força da posse. Está 
obviamente ligada ao carácter absoluto, erga omnes, do direito real: só um direito 
que é conhecido ou cognoscível pela comunidade pode ser oposto aos seus 
membros em geral. 
 Sequela – consiste no poder de o titular seguir a coisa por onde quer que ela se 
encontre, ou seja, independentemente das suas vicissitudes de ordem material; 
por outras palavras, é a suscetibilidade de invocação do direito contra qualquer 
detentor da coisa. Esta característica exprime-se na chamada “reivindicação”, ou 
seja, na exigência judicial de reconhecimento do direito real e da sua restituição 
(arts.1311º e 1315º). 
 Tipicidade – consiste em os mesmos formarem um elenco fechado, um numerus 
clausus, não suscetível de alargamento por vontade das partes. Consiste em cada 
direito real estar organizado por lei como um tipo, isto é, como categoria não 
encerrável numa definição clássica por a sua caracterização implicar o recurso a um 
conjunto de traçosidentificadores. O art.1306 nº1 consagra o numerus clausus dos 
direitos reais. 
 A tipicidade é mesmo coessencial aos direitos reais. Se estes se caracterizam por 
consistirem em certas formas de aproveitamento dos bens – para gozo ou garantia 
– oponíveis a todos, parece difícil conceber que o legislador possa deixar a criação 
de novos tipos de direitos reais na disponibilidade dos sujeitos privados. 
 Elasticidade ou consolidação – consiste em os direitos reais tenderem a abranger o 
máximo de utilidades que abstratamente podem propiciar; os direitos reais 
tenderiam a expandir-se até ao máximo das faculdades que podem abstratamente 
podem comportar. Assim, o direito de propriedade, que pode ser comprimido por 
outros direitos – o usufruto e o direito de superfície – tende a recuperar a sua 
plenitude no momento da extinção desses outros direitos. 
 Especialidade ou individualização – consiste em ser necessária a especificação das 
coisas objeto dos direitos reais; a doutrina chama a “inerência” ou 
“inseparabilidade” própria dos direitos reais, derivada de os direitos reais só 
nascerem se os seus objetos existirem e só subsistirem enquanto esses objetos 
Direitos Reais 
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subsistirem. Como exemplo da projeção na lei da ideia de necessidade de 
determinação do objeto do direito real são os arts.666 nº1, 686 nº1 e 656 nº1. 
 Imediação e atualidade – consiste em o titular do direito real poder aceder direta e 
imediatamente à coisa sobre que o mesmo incide. Um corolário da imediação é só 
poder haver direitos reais sobre coisas presentes, não sobre coisas futuras. 
 Prevalência – consiste no poder de o titular do direito real impor o seu direito a 
todos os sujeitos que não tenham um direito anterior incompatível sobre a coisa. 
Curiosamente, o Código Civil (art. 407º) fixa um critério de superação da 
incompatibilidade aparente entre direitos pessoais de gozo, estabelecendo como 
princípio a prevalência do direito mais antigo em data. Não é certo que o mesmo 
critério possa ser utilizado para a colisão de direitos reais. 
 Consensualidade – consiste este princípio em a constituição ou transmissão dos 
direitos reais resultar, sem necessidade de qualquer outro ato ou formalidade, do 
negócio jurídico que serve de base à operação económica em que se insere tal 
constituição ou transmissão. Está afirmado nos arts.408º e 1317º alínea a). 
Os Direitos Reais de Gozo 
Direito de Propriedade: 
 Com incidência no mundo dos conceitos jurídicos são três os sentidos mais 
relevantes da palavra “propriedade”: um tipo de direito de carácter real; qualquer 
direito real de gozo; o objeto de um direito real. 
 Hoje, em Portugal, na linguagem técnico-jurídica, o vocábulo “propriedade” é 
utilizado apenas, ou quase apenas, no primeiro sentido. Um exemplo de utilização 
noutro sentido parece ser o art.62º da CRP. 
 É muito difícil definir direito de propriedade. O nosso legislador, no art.1305º, 
fornece elementos que ajudam à fixação do conteúdo do direito, mas que não 
equivalem a uma definição. 
 A primeira destina-se a lembrar a ideia clássica de que o direito de propriedade 
é o domínio ilimitado e exclusivo de uma pessoa sobre uma coisa. Porque dá ao seu 
titular tantos poderes sobre a coisa seu objeto que não é possível fazer o elenco dos 
mesmos. 
Direitos Reais 
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 A segunda nota visa referir a tese que sustenta a impossibilidade de construção 
de um conceito único de propriedade, ou seja, a existência de vários tipos ou formas 
de propriedade não reconduzíveis a um só conceito. O conteúdo do direito de 
propriedade seria diverso consoante os seus objeto e natureza, em função de se tratar 
de propriedade de solo urbano ou de solo natural, de bens de produção ou de bens de 
consumo. 
 A terceira destas observações prévias tem por fim sublinhar que o direito de 
propriedade é não só o direito real máximo como o paradigmático, é por referência a 
ele que os outros direitos reais se constroem e que a teoria dos direitos reais é feita. 
Características do direito de propriedade: 
 Plenitude – consiste em o direito de propriedade tender a abranger todos os 
poderes que podem existir sobre uma coisa; na medida em que esses poderes são 
todos, eles dificilmente elencáveis, gozam de alguma indeterminabilidade; numa 
enunciação clássica, recebida no art.1305º, esses poderes respeitam ao uso, à 
fruição e à disposição das coisas objeto do direito de propriedade, contudo há 
limites e restrições. 
 Elasticidade – se se pode discutir se ela abrange os outros direitos reais, parece 
certo que se aplica ao direito de propriedade; ele tende a expandir-se até ao 
máximo das faculdades que pode comportar. 
 Perpetuidade – o direito de propriedade é perpétuo, não tem prazo, não cessa pelo 
decurso do tempo; o nº 3 do art.298º diz que “os direitos de propriedade, 
usufruto, uso e habitação, enfiteuse, superfície e servidão não prescrevem, mas 
podem extinguir-se pelo não uso nos casos especialmente previstos na lei; de frisar 
que são concebíveis casos de propriedade temporária, como o art.1307º nº2 
anuncia. 
 Transmissibilidade – a possibilidade de transmissão abrange a generalidade dos 
direitos privados patrimoniais, sejam eles obrigacionais ou reais; tendo em vista a 
sua importância, não é, porém, excessivo sublinhá-la, referindo-a como 
característica do direito de propriedade; acresce que há direitos reais 
intransmissíveis, como é o caso do direito de uso e habitação (art.1488º). 
Direitos Reais 
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Modos de aquisição: 
 São referíveis como de resto o faz o art.1316º, os seguintes: contrato, sucessão 
por morte, usucapião, ocupação e acessão. 
 Usucapião: é a aquisição (de imóveis ou móveis) resultante da manutenção da 
posse por certo lapso de tempo; quando estudarmos a posse, aprofundaremos 
esta figura; 
 Ocupação: consiste na apropriação de uma coisa sem dono ou, por outras palavras, 
na apreensão material de uma coisa sem dono com a intenção de a adquirir; só 
podem ser ocupadas coisas sem dono. 
 A relevância social da ocupação como modo de aquisição do direito de 
propriedade é, nos nossos dias, muito baixa. Só as coisas móveis são suscetíveis de 
ocupação (art.1318º). As coisas imóveis sem dono conhecido consideram-se do 
património do Estado. 
 O art.1318º inclui ainda nas coisas que podem ser adquiridas por ocupação as 
coisas perdidas ou escondidas, sendo que, os arts.1323º e 1324º desenvolvem essas 
hipóteses. 
 Acessão: é a aquisição por incorporação na coisa do objeto do direito de 
propriedade de outra coisa pertencente a terceiro; os requisitos são dois: a 
incorporação de uma coisa noutra e a diversidade de titulares das coisas unidas; a 
incorporação em causa pode resultar de fenómenos naturais ou de facto humano; 
tanto pode respeitar a coisas móveis como imóveis; segundo a lei é exemplo de 
acessão natural o acréscimo de terreno de um prédio resultante do depósito 
sucessivo e impercetível de areias (art.1328º) e é exemplo de acessão industrial a 
construção em terreno próprio com materiais alheios (art.1339º). 
Modos de extinção: 
 O direito de propriedade, apesar da sua já referida tendencial perpetuidade, 
pode extinguir-se. As principais causas de extinção do direito de propriedade são a 
perda da coisa, o abandono e a renúncia. 
 A perda da coisa é o seu perecimento físico. Em resultado da perda da coisa seu 
objeto, o direito real extingue-se. 
Direitos Reais 
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 Quanto ao abandono, a lei refere-se nos arts.1318º e 1397º. No primeiro para 
dizer que podem ser adquiridos por ocupação as coisas móveis que foram 
abandonadas. 
 No que àrenúncia respeita, há que começar por dizer que o legislador nada diz 
acerca da possibilidade de renunciar ao direito de propriedade sobre prédios ou de os 
abandonar. O CC prevê a renúncia como causas de extinção do direito de 
compropriedade (art.1411º), do usufruto e dos direitos de uso e habitação (art.1472º 
nº3, 1476º e 1490º) da servidão, do penhor (art.677º), da consignação de rendimentos 
e dos privilégios creditórios. 
 Antes de abandonar diretamente as dúvidas em causa, vale a pena abordar os 
conceitos de abandono e de renúncia. 
 A renúncia pode ser definida como negócio jurídico unilateral pelo qual o seu 
autor extingue um direito de que é titular. O abandono é uma modalidade de renúncia 
especializada por o negócio consistir não num texto mas numa conduta (exemplo: o 
lançamento de um objeto para a lixeira). Há ainda que distinguir a renúncia abdicativa 
da renúncia liberatória. Na primeira a extinção do direito é pura e simples, na segunda 
a extinção é feita a favor de alguém, não gratuitamente, mas como meio de obter a 
exoneração de uma obrigação. Sirvam de exemplos de renúncia liberatória a renúncia 
ao usufruto prevista no art.1472 nº3, a renúncia à compropriedade prevista no art. 
1411º e a renúncia ao direito de propriedade sobre prédio onerado com servidão 
prevista no art.1567º nº4. Quando se discute a possibilidade de renúncia ao direito de 
propriedade sobre prédios o que está em causa é a renúncia abdicativa e não a 
renúncia liberatória. 
A transmissão da propriedade inter vivos 
Contrato e transmissão da propriedade: 
 O principal meio de transmissão inter vivos do direito de propriedade é sem 
dúvida o contrato. Do ponto de vista jurídico, porém, a ligação entre contrato e 
transmissão de propriedade não se dá sempre pelo mesmo modo. 
 Três paradigmas de relação entre o contrato e transmissão inter vivos do direito 
de propriedade: um sistema em que o efeito transmissivo resulta meramente do 
contrato que serve de base à operação económica em causa; um sistema em que o 
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efeito transmissivo resulta meramente de um ato autónomo do contrato; um sistema 
em que o efeito transmissivo só se dá pela força conjugada do contrato que serve de 
base à operação económica em causa com ato autónomo desse contrato. 
 O ato autónomo de transmissão da propriedade que constitui o núcleo do 
segundo sistema e que integra também o terceiro sistema é tipicamente: no que 
respeita a bens móveis a entrega da coisa; no que respeita a bens imoveis, a inscrição 
no registo, a qual pode existir um contrato separado. 
 O segundo paradigma é alemão. Vigora aí o princípio da separação, segundo o 
qual a transmissão da propriedade é resultado de um negócio real abstrato, autónomo 
do contrato obrigacional. Esse negócio diz-se abstrato por as suas validades e eficácia 
serem independentes da validade e da eficácia do contrato obrigacional. 
 Ao primeiro sistema pode chamar-se sistema de título, ao segundo sistema, 
sistema do modo e ao terceiro sistema de título e modo. 
 No direito português, como já referimos, a regra base, resultante dos arts.408 
nº1 e 1317º, alínea a), é a de que a constituição ou transferência de direitos reais 
sobre a coisa determinada se dá por mero efeito de contrato. 
 
Efeitos reais dos contratos e os terceiros: 
 É de notar que a questão do efeito translativo do contrato não interessa apenas 
às partes, mas também aos terceiros – em especial aos credores das partes. Visto o 
problema deste modo, a principal preocupação a ter em conta é a da publicidade da 
titularidade dos bens: à comunidade interessa que a titularidade dos bens seja 
conhecida, nomeadamente para que seja possível assegurar a garantia dos direitos de 
crédito. 
 Quando esta titularidade depende de algo mais do que um contrato, como, por 
exemplo, da entrega ou do registo, a certeza é acrescida e os interesses dos credores 
mais facilmente asseguráveis. 
 
As aquisições a non domino: 
 Há na verdade, situações em que os direitos determinam transmissões de 
propriedade inter vivos por força de atos praticados por quem não é dono da coisa. A 
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generalidade desses casos são os casos em que alguém aparenta ser proprietário de 
um bem móvel e um terceiro o adquire, ou aparenta adquirir, uma coisa a esse 
proprietário aparente. O nosso direito não consagra tal princípio. Assim, terceiros que 
se relacionam com quem não é dono de um bem móvel, mas aparentam sê-lo, não 
adquirem a propriedade do bem. 
A Compropriedade 
Noção e natureza 
 A compropriedade é a situação de titularidade plural do direito de propriedade 
sobre uma coisa (art.1403º). Essa situação dá a cada comproprietário faculdades sobre 
a coisa no seu todo, mas não sobre partes especificadas da coisa (art.1408º). 
 Os direitos dos comproprietários, como diz o art. 1403º nº2, são 
qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes. 
 Entre nós, para além daquela que dissemos perfilhar (existência de um único 
direito com vários titulares), as principais teses têm sido as seguintes: existência de 
vários direitos sobre partes alíquotas do mesmo objeto; a existência de vários direitos 
sobre o mesmo objeto. 
 Deste modo parece significar que a compropriedade é a contitularidade do 
direito de propriedade do direito de propriedade. Entre outros, vão nesse sentido os 
arts.1403º nº1, 1405º nº2 e 1404. 
 
Principais aspetos do regime: 
 Uso da coisa comum: é possível os comproprietários regularem por acordo o uso 
da coisa comum; na falta de regulação, todos se podem servir dela, com dois 
limites: não a empregarem para diferente fim da sua destinação e não privarem os 
demais de uso similar (art.1406º). 
 Obrigação de comparticipar nas benfeitorias necessárias: é obrigação dos 
comproprietários contribuírem, na proporção das suas quotas, para as despesas 
necessárias à conservação ou fruição da coisa comum (art.1411º); 
 Administração da coisa comum: todos têm, salvo acordo em contrário, igual poder 
para administrar (art.1407º); 
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 Direito à divisão: é possível convencionar a indivisão, mas só por prazos de cinco 
anos, não vigorando tal convenção, qualquer comproprietário pode pedir a divisão 
da coisa (arts.1412º e 1413º); 
 Alienação da quota na comunhão: a alienação da quota está sujeita a preferência 
por cada um dos demais comproprietários; esse direito de preferência é oponível a 
terceiros, tendo, pois, carácter real (arts.1408º, 1409º e 1410º); 
 
A defesa da propriedade: 
 A propriedade pode ser defendida tanto judicial como extrajudicialmente; o 
art.1314º é expresso na admissão da defesa por meio de ação direta, nos termos do 
art.336º. 
 A mais relevante das ações judiciais para defesa do direito de propriedade é a 
chamada reivindicação, cuja finalidade é a obtenção da restituição da coisa (art.1311º). 
A ação de reivindicação caracteriza-se, pois, pelo pedido (que é o de restituição da 
coisa) e pelo fundamento do pedido (que é a titularidade da propriedade). 
 
Expropriação, confisco, nacionalização e requisição: 
 O art. 1308º determina que “ninguém pode ser privado, no todo ou em parte, 
do seu direito de propriedade senão nos casos fixados na lei”. O art.1310º acrescenta 
que “havendo expropriação por utilidade pública ou particular ou requisição de bens, é 
sempre devida a indemnização adequada ao proprietário e aos titulares dos outros 
direito reias afetados.” 
 Expropriação designa qualquer modo de privação de um direito patrimonial. 
Nesta aceção, o termo abarca não apenas a expropriação propriamente dita, mas 
também outrasfiguras, como a perda em benefício do Estado, por efeitos de 
condenação penal, o confisco e a nacionalização. 
 Quanto à nacionalização, o que parece especializá-la dentro da noção ampla de 
expropriação é o seu objeto: a nacionalização teria como objeto característico as 
empresas. Seria também característico da nacionalização que a mesma fosse 
determinada por ato legislativo – ao passo que a expropriação por utilidade pública 
resultaria sempre de um ato administrativo. A ideia de nacionalização não tem um 
Direitos Reais 
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conteúdo técnico-jurídico preciso, o conceito envolve uma intenção de mudança do 
tipo de afetação do bem seu objeto que juridicamente não parece fácil de receber. 
Relações de vizinhança 
Considerações gerais: 
 Cada prédio é necessariamente vizinho de outros. Daí a inevitabilidade dos 
problemas juridicamente designados por relações de vizinhança. 
 A primeira reflexão azada é sobre o caráter não absoluto do direito de 
propriedade. Pelo menos no que respeita a prédios, é óbvio que não é, nem nunca foi 
possível caracterizar o direito de propriedade como ilimitado. É, e sempre foi, 
frequentíssimo os proprietários prediais terem de se relacionar com os proprietários 
dos prédios vizinhos. 
 A segunda observação destina-se a sublinhar a ligação das relações de 
vizinhança com as figuras dos atos emulativos e do abuso de direito. 
 A terceira reflexão visa sublinhar as relações reais, no sentido que Oliveira 
Ascensão deu à expressão: o de relações entre titulares de direitos reais. Em nossa 
opinião, o conceito em causa não é apto a servir de centro à teorização dos Direitos 
Reais, mas é, com certeza, uma excelente formulação para os problemas em jogo nas 
relações de vizinhança. 
 A quarta nota tem por objeto o nexo entre as limitações ao direito de 
propriedade resultantes das relações de vizinhança e a figura da servidão predial. 
 A quinta nota dirige-se ao caráter tradicional das regras em causa. Essa 
dimensão tradicional tem repercussões algo contraditórias: por um lado, algumas 
dessas regras mostram-se hoje pouco úteis, por serem superadas, na sua eficácia 
prática, por regras administrativas; por outro lado, essas regras estão abertas a novas 
aplicações, apropriadas aos problemas atuais, nomeadamente os relativos à proteção 
do ambiente. 
 
 
 
Direitos Reais 
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Direito de demarcação: 
 Uma das faculdades tradicionalmente compreendidas no direito de 
propriedade sobre o prédio é a de demarcação; o proprietário tem direito a exigir o 
concurso dos proprietários confinantes para a demarcação (art.1353º). Os 
pressupostos da demarcação são: a existência de dois prédios contíguos, a sua 
pertença a titulares diferentes e a existência de dúvidas ou divergências quanto às 
suas linhas divisórias. A demarcação consiste em colocar sinais permanentes das linhas 
divisórias de prédios contíguos. 
 Um interessado na demarcação que se depare com a recusa de um proprietário 
confinante em proceder a ela extrajudicialmente pode solicitar que a demarcação seja 
feita judicialmente. 
 Se um proprietário quiser alterar uma demarcação feita extrajudicialmente, 
terá de invocar outro direito, por exemplo a anulação do negócio jurídico de 
demarcação celebrado. 
Direito de tapagem: 
 Outra das faculdades tradicionalmente reconhecidas ao proprietário é a de 
tapar – no sentido de marcar, valar, rodear de sebes e praticar atos análogos – o seu 
prédio. O CC consagra essa faculdade, limitando-a no que respeita às valas (art.1357º) 
e às sebes vivas (art.1359º). 
Direito de plantação: 
 As árvores e os arbustos que tocam mais de um prédio levantam vários tipos de 
problemas. 
 Raízes, troncos e ramos invasores – a regra base (art.1366º, nº1) é a da 
permissão da plantação de árvores e arbustos até à linha divisória dos prédios. O 
contraponto da permissão dada pela nossa lei é o direito atribuído ao proprietário cujo 
prédio seja invadido por raízes, troncos ou ramos de arrancar e cortar essas raízes 
troncos ou ramos – desde que o dono das mesmas não o faça no prazo de três dias. 
 Frutos caídos noutro prédio – art. 1367º, o dono da árvore ou arbustos de que 
os frutos caiam, não perde a propriedade deles e tem o direito a que o dono do prédio 
onde eles caiam lhe permita fazer a apanha dos mesmos. 
Direitos Reais 
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Acessão imobiliária 
Considerações gerais: 
 Tanto pode ser natural ou industrial. O CC trata da acessão imobiliária natural 
nos arts. 1327º a 1332º. Os casos mais relevantes serão os do aluvião e da avulsão 
regulados nos arts. 1328º e 1329º. A acessão imobiliária industrial é tratada nos arts. 
1339º a 1343º. Entre eles merece especial relevo o art. 1340º, sobretudo na parte em 
que estabelece que quem de boa-fé, faz obra em terreno alheio tem o direito a 
adquirir esse terreno se o valor que as obras tiverem trazido à totalidade do prédio for 
maior do que o valor que o mesmo tinha antes. 
 O art. 1339º trata de obras, sementeiras e plantações em terreno próprio com 
materiais alheios. 
 Os arts. 1340º e 1341º tratam de obras, sementeiras e plantações em terreno 
alheio, distinguindo várias sub-hipóteses em função de: o autor da incorporação estar 
de boa-fé; o valor acrescido ser igual, maior ou menos que o valor do terreno. 
Quem, de boa-fé, faz obra em terreno alheio, tem o direito a adquirir esse 
terreno se o valor das obras que fez for maior quo valor que o prédio tinha antes das 
mesmas – 1340/4. 
 Nestes casos, há que distinguir se o valor acrescentado é superior, igual ou 
menor que o valor do terreno antes da incorporação: 
1. Se for menor: as obras, sementeiras ou plantações ficam a pertencer ao dono 
do terreno, cabendo a este indemnizar o autor da incorporação pelo valor das 
mesmas ao tempo da incorporação – nº3. 
2. Se for maior: o autor da incorporação pode adquirir o terreno, pagando o valor 
que o mesmo tinha antes das obras – nº1. 
3. Se for igual: licitação entre o dono do terreno e o autor da incorporação – nº2. 
Se o autor das obras estiver de má-fé, ou seja, conhecer o carácter alheio do 
terreno, o dono do terreno tem direito à sua escolha de: 
 Ficar com a obra, pagando o valor calculado segundo as regras do 
enriquecimento sem causa. 
Direitos Reais 
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 Exigir que a incorporação seja desfeita `custa do autor da incorporação. 
1342º: obra ou sementeira com materiais alheios em terreno alheio. NOTA: dono dos 
materiais não tem de ser o dono do terreno. 
 Cabem ao dono dos materiais os direitos conferidos no artigo 1340º ao autor da 
incorporação, esteja o dono dos materiais de boa ou má-fé. 
 Havendo culpa do dono dos materiais, o seu direito é só de receber o valor dos 
mesmos segundo as regras do enriquecimento sem causa, devendo repartir esse 
valor com o autor da incorporação – 1342/2. 
 Autor da incorporação não tem direito nenhum, a não ser neste último caso. 
 1343º: no decurso da construção em terreno próprio, alguém prolonga, de boa-fé, o 
edifício por uma parcela do tereno alheio. 
 Se, num prazo de três meses, o dono do terreno ocupado não se opuser, o autor da 
ocupação pode adquirir a propriedade da parcela em causa, pagando o respetivo 
valor e reparando o prejuízo causado (Ex. desvalorização do resto do terreno). 
 Se houver reclamação, o autor da construção deverá, a contrario, destruir o que 
tiver edificado. 
DIVERGÊNCIAS DOUTRINÁRIAS: 
A SUPERFÍCIE CEDE SEMPRE PERANTE O SOLO: O QUE SE CONSTRUIR NO TERRENO 
PERTENCE AO PROPRIETÁRIO DO TERRENO – PRINCÍPIO ROMANÍSTICO. 
Artigo 1340º: solução não é unanime, pois contrarie este princípio – superficies solo 
cedit. Será que isto é justo e faz sentido em todos os casos? O artigo interpretado 
literalmente levaria a soluções absurdas: 
 Contrato de arrendamento que permite a construção, não faz sentido que depois o 
inquilino venha dizer que é dele. 
Assim como não faz sentido que um empreiteiro contratado para construir vem de 
pois reivindicar o terreno. 
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 ASSIM, quer doutrina quer Jurisprudência não tomam o preceito à letra. 
A interpretação do artigo deve ser muito restritiva – o caminho para o 
resultado varia. Através de um confronto entre o regime da acessão e das benfeitorias 
a doutrina assenta essa restrição. Esta em causa a fronteira entre a acessão e as 
benfeitorias. 
Benfeitorias: possuidor que detém materialmente a coisa pode ser indemnizado se 
fizer melhoramentos nas coisas. 
 216º + 1273º e seguintes 
Eventual indemnização é uma mera compensação pelo custo das benfeitorias, não 
havendo qualquer poder de aquisição do terreno. 
Doutrina: só podemos ir para o 1340º quando não é aplicável o regime das 
benfeitorias. 
Quando aplicar um ou outro? 
 Posição 1: algumas decisões jurisprudenciais vão no sentido de só poder haver 
acessão quando as obras são feitas por quem não tinha uma relação jurídica 
anterior com a coisa beneficiada, sendo aplicado o regime das benfeitorias 
quando tal relação exista. 
o Ex. Anterior do arrendatário; caso do empreiteiro com contrato de 
empreitada nunca poderiam adquirir por acessão, por haver essa 
relação anterior com a coisa beneficiada. 
o Antunes Varela e Pires de Lima 
 Posição 2: Manuel Rodrigues e Manuel de Andrade. 
o Só há acessão quando há uma obra inovadora e transformadora da 
substância da coisa. 
o Ou seja, o regime da acessão não é aplicável quando a obra é 
qualificável como benfeitoria, que consistiria em simples 
melhoramentos da coisa. 
 Posição 3: Critério que cumula os dois primeiros: 
Direitos Reais 
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o Só há acessão se houver uma obra inovadora e transformadora 
da substancia da coisa se feita por alguém que não tinha uma relação jurídica anterior 
com a coisa beneficiada. 
 NOTA: letra da lei não permitia nada disto, mas a jurisprudência tem o sentido de justiça 
presente e esta sempre a fazer interpretações restritivas (sem base legal forte). Há que 
encontrar caminhos que permitam a restrição do âmbito de aplicação do artigo. 
 NOTA1: a possibilidade de acessão está excluída nos casos em que o proprietário do 
terreno tenha comparticipado na obra. 
 Professor prefere a posição de uma interpretação o mais restritiva possível. O brocado 
latino é que faz sentido. 
Problemas levantados pelo artigo 1340º: 
1340º: imaginando que existe mesmo acessão esta incide sobre todo o prédio ou a 
parte do terreno ocupado? 
1340º: aquisição é de todo o prédio. 
Mas há jurisprudência (law in action) contra a letra da lei que diz que é possível 
adquirir só a parte ocupada e não todo o prédio. Isto contorna as normas que impõem 
o fracionamento dos prédios. 
 A tendência natural é para haver fracionamento, o objetivo é evitar esta 
tendência, evitar o aparecimento de minifúndios. Daí que Rui Pinto Duarte considere 
que a orientação jurisprudencial dominante não seja a correta, pois prejudica os 
proprietários e favorece a fragmentação dos prédios, para além de não ter suporte na 
letra da lei. 
 
A aquisição é automática ou trata-se de um direito potestativo dependente de uma 
declaração negocial? 
 Perante a letra da lei, é mais fácil defender que é automático. Posição também 
sustentada por pires de lima e Antunes Varela. 
 Outra parte da Doutrina defende que há uma necessidade de declaração negocial 
do autor das obras-defende que há um direito potestativo. 
Direitos Reais 
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 Assim, o que fazer quando não se exerce o direito potestativo? Há alguma 
alternativa ao direito de adquirir? 
o Ou adquire ou não tem nenhum direito ou 
o Assumir que a não-aquisição configura uma lacuna: 
 1341º -para a obra feita de má-fé, em que o seu autor tem sempre 
direito a algo, embora à escolha do dono do terreno. 
 1340/3: obra feita de boa-fé em que o valor acrescentado é inferior 
ao valor do prédio antes das obras. 
 Se não quiser o terreno, mas quiser ser indemnizado? Lei não 
responde diretamente, temos de fazer uma analogia e tentar sustentar que quem fez a 
obra tem direito a compensação, recorrendo por exemplo à figura do enriquecimento 
sem causa. 
Qual o valor a pagar pela aquisição? 
 Valor do imóvel anterior à obra 
 Valor do imóvel anterior à obra, mas atualizado (pois os processos em tribunal 
demoram muito tempo) – mercado imobiliário pode valorizar exponencialmente. 
Valor atualizável em função da depreciação da moeda  Rui Pinto Duarte 
 Valor atual do imóvel 
 
Fracionamento e emparcelamento de prédios rústicos: 
 O fracionamento da propriedade é uma tendência histórica facilmente 
comprovável. Desde há dezenas de anos, o estado tenha formulado medidas não 
apenas no sentido de evitar esse fracionamento como também no de promover a 
reconfiguração das propriedades, sobretudo pela aglutinação dos prédios de cada 
indivíduo que não atinja a dimensão mínima desejada – o chamado emparcelamento. 
 Algumas regras consagradas no CC: proibição do fracionamento dos terrenos 
aptos para cultura em parcelas de área inferior à fixada como superfície mínima – 
arts.1376º, 1377º e 1379º; atribuição aos proprietários de prédios de área inferior à 
unidade de cultura de direito de preferência na alienação, a quem não seja titular de 
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prédio confinante, de prédios confinantes de área também inferior à unidade de 
cultura, arts. 1380º e 1381º. 
A propriedade horizontal, âmbito de aplicação 
 Referimos sempre a propriedade horizontal a edifícios. Na verdade, no art. 
1414º resulta apenas que podem ser submetidos ao regime de propriedade horizontal 
edifícios isoladamente considerados, mas do art. 1438º – A resulta também que 
podem ser submetidos ao mesmo regime conjuntos de edifícios contíguos, 
funcionalmente ligados entre si, pela existência de partes comuns afetadas ao uso de 
todas ou algumas unidades ou frações que os compõem. 
 Será de prevenir que nem todos os edifícios podem ser constituídos em 
propriedade horizontal: a lei (arts. 1414º e 1415º) exige que as partes dos edifícios 
destinadas a constituírem frações autónomas tenham condições de ser unidades 
independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para a parte comum do 
prédio ou para a via pública. 
 
Partes comuns e frações autónomas: 
 A existência de propriedade horizontal implica a existência de frações 
autónomas e de partes comuns. A lei determina que certos elementos do prédio sejam 
obrigatoriamente partes comuns (art. 1421 nº1). 
 Um pátio ou jardim que, pela sua situação, se destine a ser usado pelos 
utilizadores de uma fração autónoma sem que, contudo, se verifique a exclusividade 
referida na alínea em causa (alínea e) do art. 1421 nº2) poderá ser considerado, apesar 
dessa não exclusividade, como parte integrante dessa fração, se houver elementos 
nesse sentido. 
 É de dizer que do elenco de partes necessariamente comuns, constante do art. 
1421 nº1, e da presunção de caráter comum de outros elementos dos prédios 
constante no nº2 do mesmo artigo não resulta a resolução de todos os problemas que 
podem surgir quanto à qualificação de certos elementos dos prédios submetidos a 
propriedade horizontal. Eis alguns exemplos das dúvidas que se podem suscitar: as 
fachadas e os revestimentos exteriores dos edifícios são necessariamente comuns? Aalínea a) do art. 1421º diz que são comuns as paredes-mestras e todas as restantes 
Direitos Reais 
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que constituem a estrutura do prédio; quais as instalações de água, eletricidade e de 
outros serviços que são gerais, para efeitos da alínea d) do nº1 do art. 1421º? 
 A lei permite que o título constitutivo afete ao uso exclusivo de um dos 
condóminos certas zonas das partes comuns (art. 1421º nº3). Exemplo óbvio de objeto 
possível de tal permissão são os terrenos de cobertura (art. 1421 nº1 b)). 
Título constitutivo e regulamento: 
 A propriedade horizontal é estabelecida por um documento que tem de 
especificar as partes do edifício que correspondem às várias frações e atribuir um valor 
relativo a cada fração (art. 1418º nº1). O título constitutivo pode conter um 
regulamento do condomínio (art. 1418º nº2). 
 Algumas dúvidas que podem surgir: é possível alterar o regulamento que 
conste do título constitutivo por mera maioria ou é necessária, para tanto, a 
unanimidade? Nesse caso temos dois artigos que consagram posições distintas (art. 
1419º nº1 e o art. 1432º nº3); é possível o regulamento estabelecer maiorias mais 
exigente que as da lei, nomeadamente para efeitos do art. 1422º nº3 e do art. 1425º 
nº1? E menos exigentes? A favor disso joga o princípio da autonomia privada contra 
joga um certo entendimento da tipicidade dos direitos reais; é possível o regulamento 
dispor sobre outras matérias que não o uso, fruição e conservação das partes comuns, 
nomeadamente sobre o funcionamento da assembleia de condóminos e o exercício do 
cargo de administrador? Dos artigos 1418º e 1429º – A retirar-se-ia que não, contudo 
o art. 1435º nº4 refere que o regulamento pode conter outras matérias. 
Natureza do direito de condomínio: 
 A propriedade horizontal consiste na existência de uma pluralidade de direitos 
de propriedade sobre um prédio onde exista um edifício, incidindo cada um de tais 
direitos, isoladamente, sobre uma parte especificada do prédio. 
 Parte da Doutrina sustenta que a propriedade horizontal é mesmo a soma de 
duas situações jurídicas distintas: propriedade individual sobre as frações autónomas e 
compropriedade das partes comuns. 
 A diferença entre a propriedade horizontal e a compropriedade resulta da 
comparação dos poderes dos condóminos com os poderes dos comproprietários. 
Direitos Reais 
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 Merece talvez figurar em primeiro lugar a referência aos poderes dos 
condóminos sobre as frações autónomas. Na expressão da lei “cada condómino é 
proprietário exclusivo da fração que lhe pertence” (art. 1420º nº1); como vimos, na 
compropriedade nenhum dos contitulares tem qualquer direito sobre qualquer parte 
especificada da coisa. Em segundo lugar, avulta a indivisibilidade da propriedade 
horizontal (art.1423º), contraposta à divisibilidade da compropriedade (art. 1412 e 
1423º). Em terceiro lugar são diferentes os poderes dos comproprietários e os poderes 
dos condóminos relativamente às partes comuns. Em quarto lugar, os condóminos, ao 
contrário dos comproprietários, não gozam do direito legal de preferência na alienação 
dos objetos dos direitos pelos outros condóminos (art. 1423º e 1409º). 
Constituição: 
 A propriedade horizontal pode resultar de negócio jurídico, usucapião, decisão 
administrativa e decisão judicial proferida em ação de divisão de coisa comum ou 
processo de inventário (art.1417º nº1). 
 Em qualquer caso o título constitutivo tem de (art.1418º nº1): especificar as 
partes do edifício ou edifícios correspondentes às várias frações; fixar o valor relativo 
de cada fração, em percentagem, do valor total do prédio. 
 Para além disso o título constitutivo pode ainda (art.1418º nº2): atribuir fins às 
frações e às partes comuns; estabelecer um regulamento do condomínio; estabelecer 
um compromisso arbitral. 
Direitos e obrigações dos condóminos: 
 Os principais direitos dos condóminos são os seguintes: o direito sobre a fração 
autónoma (art. 1414º e 1420º nº1); o direito sobre as partes comuns (art. 1420 nº1); o 
direito de participar na administração do condomínio (arts. 1430º e ss.); o direito de 
promover reparações indispensáveis e urgentes das partes comuns (art.1427º); o 
direito de, em caso de destruição do edifício ou de parte dele que represente três 
quartos ou mais do seu valor, exigir a venda do prédio e participar na partilha do 
produto da venda (art. 1428º nº1). 
 As principais obrigações dos condóminos são as seguintes: afetar a sua fração 
apenas no fim a que esteja destinada (art. 1422º nº2 c)); suportar as despesas 
necessárias à conservação e fruição das partes comuns e para os serviços de interesse 
Direitos Reais 
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comum (art.1424º); no que respeita aos condóminos não residentes no prédio, 
comunicar o seu domicílio ou o do seu representante (art. 1432º nº9); contribuir, em 
proporção do valor das frações, para as despesas com obras que não sejam mera 
conservação (art. 1426º); efetuar seguro contra incêndio da fração autónoma e das 
partes comuns (art. 1429º); contribuir para o fundo de reserva do condomínio; 
respeitar o título constitutivo (art. 1422º nº2 d)); não praticar quaisquer atos ou 
atividades que sejam proibidos por deliberação da assembleia de condóminos 
aprovada sem oposição (art. 1422º nº2 d)); não prejudicar, por ação ou omissão, a 
segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422º nº2 a)). 
Obras inovadoras: 
 O art. 1422º nº3, diz que as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o 
arranjo estético do edifício podem ser realizadas mediante autorização prévia dos 
condóminos, deliberada por maioria representativa de dois terços do valor total do 
prédio. Já o nº2 do mesmo, como vimos, diz que é vedado aos condóminos, prejudicar, 
nomeadamente com obras novas, a segurança, a linha arquitetónica e o arranjo 
estético. Aparentemente, desta parte do nº2 do art. 1422º resulta, assim, que 
nenhuma maioria pode impor um prejuízo de tal tipo. Ou seja, condóminos 
minoritários podem opor-se a deliberações de autorização de modificação da linha 
arquitetónica ou do arranjo estético com fundamento em que a modificação em causa 
prejudica aquela linha ou arranjo. 
 A ideia de prejuízo invocada na alínea a) do nº2 do art. 1422º parece diversa da 
ideia de modificação invocada no nº3 do mesmo artigo. 
 O art. 1425º trata de obras inovadoras – não sendo claro se apenas abrange as 
obras nas partes comuns ou também as obras na frações autónomas. O nº2 do artigo 
refere-se especificamente às partes comuns. Será que isso quer dizer que o nº1 
abrange as obras nas frações autónomas e portanto, que as obras inovadoras nas 
frações também dependem de autorização dos condóminos, deliberando por maioria 
representativa de dois terços do valor total do prédio? A doutrina encontra-se dividida. 
 Pires de Lima e Antunes Varela: só as obras inovadoras nas partes comuns 
dependem da autorização dos condóminos – vai mais de encontro com a 
prática em Portugal. 
Direitos Reais 
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 Rui Vieira Miller sustenta o contrário. 
 A Maioria doutrinária defende que se podem fazer quaisquer obras na fração 
autónoma desde que estas não afetem partes comuns. 
 Rui Pinto Duarte considera que o artigo 1425º, quer nº1 quer nº2, só regula 
obras nas partes comuns. 
 O que acrescenta o nº3 do art. 1422º relativamente ao nº1 do art. 1425º? Não 
serão todas as obras previstas no nº3 do art. 1422º inovações para efeitos do art. 
1425º só abrange as partes comuns e que o nº3 do art. 1422º tem em vista apenas as 
frações autónomas? Inclinamo-nos a pensar que sim. 
Alteração do título constitutivo: 
 As alteraçõesao título constitutivo têm de merecer o acordo de todos os 
condóminos (art. 1419º nº1). São exceções a esta regra: as alterações consistentes na 
junção de duas ou mais frações do mesmo edifício (art. 1422º – A nº1,4 e 5); as 
alterações consistentes na divisão de uma fração. 
 Todas as alterações ao título constitutivo têm de ser formalizadas por escritura 
pública (arts. 1419º nº1 e 2 e 1422 – A nº 4 e 5). 
Administração do condomínio 
 A lei diz que a administração das partes comuns compete à assembleia de 
condóminos e a um administrador. 
 Administrador – compete à assembleia de condóminos elegê-lo e exonerá-lo 
(art.1435º nº1,2,3). São elegíveis para o cargo não apenas os condóminos mas também 
terceiros (art.1435º nº4). O período de funções é de um ano que pode ser renovável 
(art. 1435º nº1). 
 Na maioria dos prédios em propriedade horizontal, as funções de 
administrador são exercidos pelos vários condóminos rotativamente e sem 
remunerações. 
 Cabe ao administrador representar os condóminos na medida do seu interesse 
comum. A lei atribui ao administrador legitimidade para agir em juízo quer contra 
terceiros quer contra condóminos (art. 1437º nº1). 
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia. 
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 As principais funções do administrador são as elencadas no art. 1436º. 
Assembleia dos Condóminos 
 É o órgão representativo de todos os condóminos, onde manifestam as 
opiniões sobre matérias que a lei remete para a Assembleia. É o órgão principal, não 
por ser o órgão que mais atua, mas por ser o órgão que toma as decisões mais 
importantes, que se podem impor às do Administrador, se for preciso. 
 Art. 1430º/2 CC – Cada um dos condóminos tem tantos votos quanto o valor da 
sua fração. Não contribuem todos na mesma forma na constituição das maiorias. 
 A Assembleia deve reunir pelo menos uma vez por ano, na primeira quinzena 
de Janeiro. No entanto, não há sanção para o facto de não ocorrer em Janeiro. Deve, 
nela, ser aprovado o orçamento para o ano que se inicia. 
 Existem matérias que a lei reserva para a Assembleia de condóminos. Nessas, o 
Administrador não pode decidir. Por iniciativa dos condóminos, a Assembleia pode 
decidir sobre todas as matérias. 
 Existem matérias que o Administrador deve tratar – art. 1436º - mas, nada 
disso implica que a competência seja retirada à Assembleia. 
 Art. 1438º CC - Não há matérias sobre as quais a Assembleia não possa decidir; 
pode decidir sobre tudo! Mesmo que a matéria em causa não esteja legalmente 
prevista nas matérias de competência reservada. 
 Art. 1432º CC – Para funcionar, a Assembleia tem de ser convocada. Quem é 
que pode convocar? R: o Administrador – art. 1431º/1 + art. 1431º/2 CC – ou pelos 
condóminos que representarem pelo menos 25% do capital investido. Há ainda uma 
terceira hipótese, a do art. 1438º CC. 
 Art. 1432º CC – Convocação e funcionamento da Assembleia. 
 Como acontece em todas as reuniões, existe um quórum. – Art. 1432º/3 CC – 
Só há possibilidade de votar deliberações, quando está presente a maioria dos 
condóminos; os casos especiais correspondem às maiorias qualificadas. 
Propriedade Fiduciária 
 A propriedade fiduciária existe nos casos em que a atribuição do direito de 
propriedade a determinado sujeito cumpre uma função limitada. 
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 São aqueles casos em que se atribui o direito de propriedade a uma pessoa, 
não para ela exercer o direito na sua plenitude, mas para que o direito exerça na sua 
esfera jurídica uma função limitada. 
 Essa função pode ser: 
 De garantia; 
 De mandato. 
 A fidúcia suscita problemas jurídicos porque constitui a negação do próprio 
direito de propriedade, funcionalizando a propriedade para que ela cumpra com 
determinadas funções. 
 A fidúcia dita ao proprietário que só pode agir de determinada maneira, de 
acordo com a função que ele cumpre. 
 Uma das formas típicas da fidúcia é a “trust” (Direito comparado, na 
comparação com o Direito Common Law). De acordo com o Direito Common Law, a 
propriedade está atribuída a uma determinada pessoa, o trustee. Só que, de acordo 
com as regras, essa propriedade que é exclusiva, está limitada em função do 
beneficiário, o beneficiary. Em muitos casos, o próprio proprietário é o beneficiário. 
 A trust surgiu naquelas situações/épocas históricas em que os homens, ao irem 
para a guerra, atribuíam a administração e conservação a outra pessoa. A propriedade 
é do guerreiro, mas o beneficiário é o administrador. O beneficiário é, assim, 
proprietário, mas detém uma propriedade limitada. Se houver abusos, o beneficiário é, 
por isso, punido. 
 Em vez de se imporem limitações, impendem-se sobre a pessoa um conjunto 
de obrigações, que, por sua vez, é que irão limitar o exercício do direito de 
propriedade da pessoa. 
 Assim, a propriedade fiduciária é uma criação de confiança entre estes dois 
sujeitos, porque assegura-se ao proprietário pleno que o proprietário fiduciário não 
possa alienar a coisa; se alienar, é punido e a coisa pode ser exigida de volta. 
Usufruto 
 É mais um dos Direitos Reais de gozo. É um direito de gozo menor. 
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 Os direitos de gozo menores continuam a ser DR e direitos de gozo, mas são 
menores, precisamente porque, comparativamente à propriedade, só incluem alguns 
poderes e faculdades previstos para a propriedade. 
 Só são direitos reais de gozo aqueles que a lei prevê como tal – Art. 1306º CC. 
Este artigo não me proíbe que crie outras formas de direitos de gozo, mas esses 
direitos terão eficácia puramente obrigacional. 
Art. 1439º e ss. 
 O usufruto é temporário (2ª característica), contrariamente à propriedade, que 
se presume eterna.  Carácter transitório. 
 O usufruto não permite alterar a forma ou substância da coisa (3ª 
característica). O usufrutuário recebe a coisa, mas terá de voltar a entrega-la ao 
proprietário sem que esteja alterada a forma ou substância da coisa.  Não implica 
obrigação de conservação. 
 O usufruto nunca existe sozinho. Incide sempre sobre uma determinada coisa, 
em simultâneo com um direito de propriedade. O direito de propriedade nunca se 
extingue quando o usufruto é criado. A propriedade mantém-se sempre ( “Nua 
propriedade” – designa-se assim, porque a propriedade está despida de todas as suas 
características de gozo). 
NOTA: a transmissão da propriedade não afeta direitos reais menores. 
 Art. 1440º CC – A constituição do usufruto só pode ser feita pelo proprietário, 
porque só ele tem coisa suficiente para dar esse direito. Assim, o contrato, que 
constitui uma forma de constituição, é um contrato celebrado entre o proprietário e o 
usufrutuário. 
 Usufruto simultâneo – quando temos mais do que uma pessoa como 
usufrutuário. Mais do que um usufrutuário, sobre a mesma coisa.  Regem-se pelo 
regime da compropriedade. 
 Usufruto sucessivo – Aqui, não há usufrutuários simultâneos. Há usufrutuários 
que se sucedem. Ex.: quando A constitui o usufruto em B, C, D e E, pode constituí-lo de 
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forma sucessiva, ou seja, B, C, D e E serão usufrutuários exclusivos em determinados 
períodos de tempo. O primeiro usufrutuário será o B, o segundo será o C, o terceiro 
será o D, etc… 
Direitos do usufrutuário (Art. 1446º e ss) 
 É deixada para a autonomia privada a possibilidade de as partes regularem a 
forma como as partes exercem os direitos de usufruto e propriedade, desde que se 
respeitem os requisitos/características do art. 1439º CC. Se não forem respeitados, 
viola-se o art. 1306º CC.  Regime do art. 1445º CC. 
 Mas, em geral, o que éque o usufrutuário pode fazer? Pode dispor do seu 
direito (juridicamente, não materialmente). O seu direito é transmissível, mas não a 
coisa. Art. 1444ºCC. Ou seja, o usufrutuário pode dispor do seu direito (o usufruto), 
mas não da propriedade. Pode dispor sem autorização do proprietário, a não ser que 
haja requisito de autorização no título constitutivo ou na Lei. 
 Art. 1444º/2 CC – Ou seja, se A, usufrutuário, transmitir o seu direito a B, e 
foram provocados danos na coisa por culpa do novo usufrutuário, tanto B como A são 
responsáveis pelos danos perante o proprietário da coisa. São corresponsáveis! Se o 
dano não foi culpa de B, mas de A, só A será responsável perante o proprietário. 
 
Obrigações do usufrutuário (Art. 1468º e ss.) 
 Quais as principais obrigações? Art. 1468º CC – o dever de relacionar permite 
que, no final do direito do usufruto, se consiga perceber se todas as coisas são 
devidamente restituídas. Se, no final, as coisas não forem restituídas como deve ser, o 
usufrutuário deve indemnizar o proprietário. A caução é, então, uma garantia. Esta 
caução deve ser restituída ao usufrutuário se as coisas forem devidamente restituídas; 
deve servir como indemnização em caso de restituição indevida; Art. 1472º CC – dever 
de conservação. Para além das obrigações deste capítulo, há as que vêm de trás: O 
usufrutuário tem de agir como bom pai de família, atendendo aos interesses do 
proprietário; nunca pode alterar a forma e substância da coisa; se o título constitutivo 
assim o referir, deve respeitar o destino económico da coisa. 
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Extinção do usufruto 
 Sendo um direito temporário, irá extinguir-se. (Art. 1476º CC e ss). 
 Morte do primitivo usufrutuário (caso o usufruto seja vitalício) ou decurso do 
prazo, caso não seja vitalício. 
 Reunião: quando se reúne na mesma pessoa o direito de propriedade e o direito 
de usufruto. 
 Não exercício do usufruto durante 20 anos. Ver 298º/3. 
 Perda total da coisa usufruída. 
o Se houver lugar a indemnização, o usufruto passa a incidir sobre a mesma – 
1480º + 1481º. 
 Artigo 1478º: quando o usufruto incidir sobre uma exploração agrícola e cessar 
antes de uma colheita cujos frutos o usufrutuário já tenha alienado, a 
contrapartida da alienação cabe ao proprietário, deduzida das despesas de 
produção a que o usufrutuário tem direito. 
 Proprietário substitui o ex-usufrutuário, não ficando com a simples posição de 
seu credor, pois, na maioria dos casos, no momento da alienação já houve um 
pagamento parcial dos frutos. 
 Efeito da extinção do usufruto sobre o contrato de locação, quando o locador 
seja o usufrutuário – 1051/1)c) - caducidade do contrato de locação. Ver 
1091/1/b). 
Uso e habitação (Arts. 1484º e ss) 
 Uma coisa é o direito de uso; outra coisa é o direito de habitação. São dois 
direitos diferentes. O direito de uso recai sobre quaisquer coisas; o direito de 
habitação recai apenas sobre uma habitação. São direito diferentes porque, embora 
tenham igual natureza, têm objetos diferentes. O direito de habitação é uma espécie 
de direito de uso. 
 Art. 1484º/1 CC – descrição do direito de uso. Daqui, conseguimos extrair as 
características fundamentais: É um direito que recai sobre coisa alheia; ou seja, que 
recai sobre a propriedade de outrem – mas, qualquer dos direitos menores recai sobre 
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coisa alheia, porque implica a existência prévia do direito de propriedade; estão em 
causa as faculdades de uso e fruição – uma característica que aproxima o uso do 
usufruto. O usufrutuário goza e usufrui plenamente da coisa; o usuário goza da coisa, 
mas apenas em condições limitadas. Esta é a grande diferença entre usufruto e uso. O 
usuário apenas pode gozar da coisa “na medida das necessidades”; Art. 1486º CC – 
ajudam-nos a perceber que necessidades estão em causa. Neste caso, são as 
necessidades pessoais. Quando a lei remete para as necessidades pessoais, remete 
para um critério abstrato. Por isso, para saber quais são as necessidades pessoais, 
devemos ter em conta cada caso concreto avaliando a sua condição social. Estas 
necessidades sociais não podem implicar condições relacionadas com a atividade 
profissional. 
 O que estamos a procurar conciliar é o direito de propriedade e o direito de 
uso. Por isso, pretende encontrar-se um critério de previsibilidade. Pretende-se, com 
isso, encontrar uma fronteira entre os dois direitos, para que o proprietário possa criar 
expectativas quanto à previsibilidade da conduta do usuário. O proprietário espera 
determinados comportamentos do usuário, que corresponderão à sua condição social. 
 O que não pode acontecer é que o usuário muda a sua condição social pelo 
facto de, agora poder usar determinada coisa. Não pode mudar a sua condição social 
com base nesse fundamento. Mas, pode mudar a sua condição social por si mesmo. 
Isso é-lhe permitido. 
 
Direito de superfície (art. 1524º e ss.) 
 Art. 1524º CC – Quando temos direito de superfície, temos duas propriedades a 
incidir sobre um imóvel: temos a propriedade do solo – fundeiro – e a propriedade do 
edifício – superfície. Na superfície podemos ter uma obra ou uma plantação. Assim, 
existe um proprietário sobre o solo, e um proprietário sobre o direito de superfície. O 
direito de superfície é limitativo do direito do fundeiro, mas coexistem. O direito de 
superfície, é o poder que se confere a uma pessoa de constituir uma obra ou constituir 
uma plantação em terreno alheio. O direito de superfície pode ser constituído quando 
a obra ou plantação já existem ou quando a obra ou a plantação ainda não existem. 
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Por isso é que o direito de superfície é o direito de construir (caso a coisa não exista) 
ou de manter (caso a coisa já exista). – Momento de constituição do direito de 
superfície. Para construir a coisa que pretende, implica que já tenha o direito de 
superfície na sua esfera jurídica. Do ponto de vista jurídico, falar de dois direitos de 
propriedade diferentes e autónomos não é correto. Porque, quando o titular de direito 
de superfície quer construir, não pode fazê-lo como e quando bem entender. 
 
Constituição da superfície: 
 Contrato; testamento; usucapião. (art. 1428º) 
 Também pode ser constituído no momento em que as obras ou plantações já 
existem, ou no momento em que ainda não existem, sem que seja transmitida a 
propriedade do solo. Vigora apenas o direito sobre a construção. O proprietário do 
terreno tem de consentir o acesso ao prédio e à plantação. (art. 1529º). A constituição 
da superfície pode ser onerosa ou gratuita. O mesmo acontecia com o usufruto, uso e 
habitação. (art. 1530º). 
Extinção (arts. 1536 e ss) 
 Art. 1536º/1 CC – elenco das causas de extinção da superfície. Algumas destas 
causas de extinção são comuns a outros direitos reais melhores. Ex.: alínea c); alínea d) 
– Confusão; alínea e) – princípio da inerência; alínea f). Nenhuma destas alíneas é 
específica da superfície. Quando se extingue a superfície, o que acontece é que a 
propriedade expande o seu direito de propriedade, passando a voltar a poder exercer 
o seu direito de forma plena e exclusiva. O titular do direito de superfície pode, regra 
geral, fazer tudo aquilo que quiser à obra ou à plantação. Só não pode prejudicar o 
exercício do direito de fumeiro pelo titular do direito do solo. O proprietário pode 
receber as obras ou plantações meramente como consequência da extinção da 
superfície. O ordenamento jurídico não tutela qualquer proteção do proprietário do 
solo sobre as coisas. Protege-se o proprietário de superfície. – Art. 1538º/2 CC. Na 
outrasituação, parte-se do princípio que as coisas existem na superfície no interesse 
do superficiário e do proprietário do solo. Assim, qualquer deterioração que ocorra nas 
coisas, o proprietário do solo deve ser indemnizado. – Art. 1538º/3 CC. 
 
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Servidões (arts. 1543 e ss.) 
 Para que exista servidão, é preciso que existam dois prédios. É aquilo que onera 
um prédio em benefício do outro. Um dos prédios será o dominante, o outro será 
serviente. 
 Art. 1544 CC – “por intermédio” – têm de ser utilidades que o prédio 
dominante propicia ao seu proprietário. Não pode ser uma utilidade em abstrato; é 
preciso ser uma utilidade que, em concreto, irá beneficiar o proprietário do prédio 
dominante. 
 Art. 1545º CC – princípio da inseparabilidade – as servidões beneficiam e 
oneram prédios. Por isso, são inseparáveis do prédio. Na situação do exemplo acima, 
se se recusa a servidão, recusa-se a própria propriedade do prédio serviente. A 
propriedade é inseparável da servidão. 
 Art. 1546º CC – princípio da indivisibilidade – a servidão é una. Mantém-se una 
independentemente da divisão do prédio serviente ou do prédio dominante. 
 As servidões podem ser: aparentes – aquelas que envolvem um qualquer nível 
de perceção por terceiros. No exemplo, a observação dos prédios permite concluir que 
há ali uma servidão; não-aparentes – aquelas cuja observação não permite percecionar 
que ali existe uma servidão. 
 Podem também ser: 
Legais – arts. 1550º e ss. 
Voluntárias – Arts. 1547º e ss. 
Exemplo: Os prédios 1 e 2 são propriedade de A. A precisava de aceder ao prédio 2 e, 
por isso, fazia-o regularmente. Não há servidão. No entanto, quando vende o prédio 2 
ao proprietário B, e A continua a ter de passar pelo prédio 2 e vice-versa, essa 
faculdade é também transmitida ao B. Transmite-se a servidão, que passa a existir 
nesta situação. 
 Só as servidões aparentes é que podem ser constituídas por usucapião. Porque 
só se sabe se a servidão existe há x tempo quando é observável, quando é percetível 
por terceiros. Caso contrário, nunca pode ser declarada. 
 
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Exercício das servidões (arts. 1564 e ss) 
 
Extinção (arts. 1569 e ss) 
 
Existem mais DR menores para além dos previstos no CC. Estão em legislação 
extravagante. 
DR de habitação periódica – DL 275/93, 5 de Agosto 
1ª ideia – da tipicidade (v. Páginas anteriores) 
 2ª ideia – o que a lei nos dá é um elenco de direitos, com elementos essenciais. 
Uma vez verificados os elementos, podem ajustar-se ainda mais os DR. O princípio da 
tipicidade só obriga, para que haja eficácia real, que se respeite os elementos 
essenciais. 
 3ª ideia – Respeitados os elementos essenciais, é o título constitutivo que passa 
a valer. Os títulos só não podem: alterar estes elementos, e contrariar quaisquer 
imposições do legislador. 
 Na omissão do título, temos de recorrer ao regime supletivo que a lei 
estabeleceu. A não estipulação do título não implica o vazio! 
 4ª ideia – o regime que a lei prevê para cada DR menor, é um regime complexo, 
virado para a resolução de muitos problemas concretos. Por isso, é importante 
conhecer os regimes para conhecer, não as soluções, mas os problemas quando nos 
são apresentados. 
 
Direitos Reais de Garantia 
 Não estão regulados no Livro III, mas no Livro II. Porque estes correspondem às 
garantias especiais das obrigações. Toda a obrigação tem garantia geral; a esta podem, 
ou não, somar-se garantias especiais. 
Garantia geral – conjunto de meios que o ordenamento jurídico põe à 
disposição do credor pelo simples facto de ele ser credor. Toda a situação jurídica tem 
uma garantia associada. Aquilo que é tutelado pelo Direito tem garantias. As garantias 
são gerais quando assistem a todos os credores. – art. 601º e ss. O CR está 
estruturalmente dependente da satisfação de um interesse por outro sujeito. 
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 Quando o devedor não colabora, o meio jurídico disponibiliza 
meios/instrumentos ao credor para satisfazer o seu interesse recorrendo ao 
património do devedor que entra em incumprimento. Estes instrumentos das 
garantias gerais, todos os credores têm os mesmos instrumentos. Estes assistem de 
igual forma a todos os credores. 
As garantias especiais são aquelas que as partes ou a lei fazem acrescer às 
garantias gerais. Não assistem de igual forma a todos os credores; permitem que um 
ou outro credor tenha mais meios que os façam destacar dos restantes credores. Estas 
garantias pretendem aumentar a proteção do credor e aumentar a expectativa da 
satisfação do seu interesse. A forma como esta proteção aumenta pode assumir duas 
formas distintas: garantias pessoais e garantias reais. 
 De acordo com a garantia geral das obrigações, esta tem um limite, e este 
limite é património do devedor – aquilo que responde em última instância é o 
património do devedor – art. 601º + 817º + 818º. 
Principais garantias reais 
Art. 656º – consignação de rendimentos; art. 666º – penhor; art. 686º – hipoteca; art. 
733º e ss; art. 754º e ss; art. 409º – reserva de propriedade. 
 
 O que é que distingue o penhor e a hipoteca? R: o seu objeto. art. 686º CC – 
definição da hipoteca – incide sobre coisas imóveis e equiparadas (aquelas coisas 
móveis sujeitas a registo, regra geral). art. 666º CC – definição de penhor – incide 
sobre coisa móvel, créditos ou outros direitos não suscetíveis de hipoteca. 
Hipoteca (art. 686º e ss) 
 Existe um conjunto de disposições que são gerais, para todas as hipotecas, e 
um conjunto de disposições especiais, que só podem ser aplicadas a algumas 
hipotecas. 
 Existem três formas de hipoteca – art. 703º: hipoteca legal; hipoteca judicial – 
art. 710º a 711º; hipoteca voluntária – art. 712º a 717º. 
 Regime geral - Art. 686º – definição de “hipoteca” e de “garantia real de 
obrigações”. Temos a noção de garantia real e a distinção do regime da hipoteca. 
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 Art. 688º– para além de definir o objeto, diz-nos que a hipoteca onera sempre 
um direito. A situação jurídica de base é qualquer direito real sobre bens imóveis, que 
seja transmissível (como a propriedade ou usufruto). Se o direito que se tem não é 
transmissível, não se pode constituir hipoteca sobre a coisa que corresponde a esse 
direito. 
 Enquanto a hipoteca não é executada, a propriedade mantém-se una. Quando 
há execução, obriga-se a que a coisa, que não era autónoma, se torne como tal, para 
não se afetar o direito de propriedade de outros. Assim, se não estamos na execução, 
a hipoteca só exige que a coisa seja autonomizável. Se a coisa não se tornar autónoma 
antes do momento de execução, irá alienar-se direito de outra pessoa e, por isso, será 
uma venda de coisa alheia. 
 Quando há execução por hipoteca, o terceiro que executa torna-se titular do 
direito hipotecado, porque na hipoteca o que se executa não é o bem; é o direito 
sobre o bem. 
 As garantias reais nunca existem sozinhas. São sempre instrumentais à 
satisfação de um DC. Portanto, a lei também se preocupa em regular a situação 
jurídica garantia, ou seja, as obrigações que podem ser garantidas. 
 A primeira regra é, apesar de a hipoteca ser acessória de uma obrigação 
garantida, não se exige que essa obrigação seja atual. Pode constituir-se hipoteca para 
uma obrigação futura – art. 686/2 – Pretende-se assegurar a prioridade. Se se torna 
certo que a obrigação não vai nascer, a hipoteca extingue-se; mas, enquanto a 
obrigação for suscetível de existir, enquanto for possível, a hipoteca mantém-se. 
 Segunda regra – art. 693 – A hipoteca garante o DC e os seus