Aula 5 Da propriedade II

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Da propriedade
(continuação)
Aula 5 – Prof. Antônio C Ribeiro
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Sumário
Modos de aquisição da propriedade imóvel (continuação)
4.5.2. Aquisição pelo Registro do Título.
4.5.3. Aquisição por Acessão: Ilhas, Aluvião, Avulsão, Álveo Abandonado, Construções e Plantações.
Aquisição pelo registro do título
Aquisição da propriedade imóvel
Introdução
Para a aquisição da propriedade imóvel, no direito brasileiro, não basta o contrato, ainda que perfeito e acabado. Por ele, criam-se apenas obrigações e direitos, segundo estatui o art. 481 do Código Civil, verbis:
“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
Registro do Título
Por influência de TEIXEIRA DE FREITAS e LAFAYETTE, o Código Civil de 1916, com a finalidade de melhor garantir a propriedade imóvel, passou a exigir, para a transferência do domínio, que o acordo de vontades se complete pelo registro. Tal sistema foi mantido no diploma de 2002, cujo art. 1.245 proclama:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.
Registro do Título
A importância do registro é fundamental na organização jurídica da propriedade brasileira, pois há espécies de atos e fatos jurídicos que, por exigência da lei, devem ser conhecidas por todos, real ou presumidamente. Os atos e fatos alusivos à propriedade imóvel incluem-se nesse rol. 
O significado do bem imóvel na estrutura jurídico-econômica capitalista exige que a coletividade o identifique e conheça, bem como ao titular do direito dominial e aos encargos que o podem onerar. 
A relevância do significado gerou a criação de um sistema especial de segurança e de publicidade, tomado este último termo no sentido de direito divulgado, transmitido por meio de serventias do Estado aos que estão submetidos ao mesmo ordenamento.
Princípios que regem o registro de imóveis
Para proporcionar maior segurança aos negócios imobiliários, criou o legislador, um sistema de registros públicos, regulado pela Lei dos Registros Públicos (Lei n. 6.015, de 31-12-1973), informado por diversos princípios, que garantem a sua eficácia.
Princípios que regem o registro de imóveis
Princípios que regem o registro de imóveis
Matrícula, registro e averbação
A Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, atual Lei dos Registros Públicos, pretendendo melhor individualizar os imóveis, instituiu a matrícula, exigindo a sua realização antes do registro, quando o imóvel sofrer a primeira alteração na titularidade após a sua vigência (arts. 176, § 1º, e 228).
Os imóveis, antes da referida lei, recebiam um novo número de transcrição a cada alienação. Depois da sua entrada em vigor, só conservam o antigo número de transcrição os imóveis que não sofreram nenhuma alteração em sua titularidade. 
Os que foram vendidos, doados, permutados ou transferidos por sucessão hereditária receberam um número de matrícula, por ocasião do registro do título translativo (escritura pública, formal de partilha), número este que sempre os acompanhará.
Matrícula, registro e averbação
O registro sucede à matrícula e é o ato que efetivamente acarreta a transferência da propriedade. O número inicial da matrícula é mantido, mas os subsequentes registros receberão numerações diferentes, em ordem cronológica, vinculados ao número da matrícula-base.
A averbação é qualquer anotação feita à margem de um registro, para indicar as alterações ocorridas no imóvel, seja quanto à sua situação física (edificação de uma casa, mudança de nome de rua), seja quanto à situação jurídica do seu proprietário (mudança de solteiro para casado, p. ex.).
Matrícula, registro e averbação
Aquisição por acessão
Conceito
Acessão é modo de aquisição da propriedade, criado por lei, em virtude do qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário. Ou, segundo a lição de BEVILÁQUA, “é o modo originário de adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou incorpora ao seu bem”.
Em todas as suas formas, a acessão depende do concurso de dois requisitos: 
a conjunção entre duas coisas, até então separadas; 
o caráter acessório de uma dessas coisas, em confronto com a outra. 
Na acessão predomina, com efeito, o princípio segundo o qual a coisa acessória segue a principal (accessorium sequitur suum principale). 
A coisa acedida é a principal, a coisa acedente, a acessória.
Acessões físicas ou naturais
Acessões físicas ou naturais
Acessões industriais: construções e plantações
As construções e plantações são chamadas de acessões industriais ou artificiais, porque derivam de um comportamento ativo do homem.
A regra básica está consubstanciada na presunção de que toda construção ou plantação existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à sua custa.
Trata-se, entretanto, de presunção vencível, admitindo prova contrária. Nesse sentido, preceitua o art. 1.253 do Código Civil:
“Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário”.
Acessões industriais: construções e plantações
No tocante à invasão de solo alheio por construção, já vinha sendo acolhido na jurisprudência o entendimento de que, se a edificação invadia o terreno em parte mínima e não lhe prejudicava a utilização, o invasor não devia ser condenado a demoli-la, mas apenas a indenizar a área invadida, segundo seu justo valor.
O Código Civil de 2002, suprindo a omissão do diploma de 1916, disciplina a questão no art. 1.258, verbis:
“Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção”.