Enfiteuse: Origem e Regulamentação

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ENFITEUSE
HISTÓRICO
A enfiteuse prestou relevantes serviços durante a época do Brasil Império com
o preenchimento de terras inóspitas, incultivas e inexploradas, que eram
entregues ao enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito (Fonte:
http://www.lfg.com.br/).
O instituto da enfiteuse teve sua origem na Grécia no séc V a.C., mais somente
no Império Romano a enfiteuse se teve como um arrendamento perpetuo
realizado pelos Municípios e pelas corporações sacerdotais dotando ao
arrendatário na posse do imóvel e na faculdade de utilizar todos seus frutos e
produtos, era também a prestação de serviços por parte do concessionário
numa influência francamente feudal, utilizado como instrumento jurídico capaz
de tornar produtivas grandes extensões de terras e fixar populações nessas
regiões.
O arrendamento era feito por particulares contra o pagamento de uma taxa
anual denominada Vectigal, no qual os prazos se entendia por 100 anos ou
mais (Ius emphytuticum), ou perpetuo (Ius Perpeturium).
A partir do século III d.C, passaram a ser concedidas a particulares mediante
pagamento de um foro anual (cânon) que eram terras incultas pertencentes a
família imperial destinadas ao cultivo.
No Brasil o sistema da enfiteuse começou durante o período colonial com a
coroa portuguesa, pois diante a existência de largas áreas de terras
abandonadas em seu território, decidiu utilizar compulsoriamente o aforamento,
através do instituto das sesmarias segundo o qual o proprietário do solo tinha
de aceitar a presença em suas terras de lavradores que iriam utilizá-las
mediante remuneração. O sesmeiros autoridade pública em Portugal distribuía
e fiscalizava as terras incultas.
Historicamente a enfiteuse teve como objetivo permitir ao proprietário que não
desejasse ou pudesse utilizar o imóvel de maneira direta, pudesse cede-lo a
outro o uso e o gozo da propriedade. No Código Civil do Império foi regulado o
aforamento arts 605 a 649, no Brasil no código civil de 1916 regulou nos art's
678 a 694, que permanecem em vigor em face de regra de direito intertemporal
constante no artigo 2038 caput do Código Civil de 2002.
O direito brasileiro, não admitiu a enfiteuse por prazo certo, ou por vida, ou
vidas. Garantiu-lhe perpetuidade o art. 679 do Código Civil, ainda que tal
caráter possa parecer contraditado pelo art. 693, que admitiu o resgate.
Essa perpetuidade sempre foi vista como um verdadeiro atavismo jurídico,
contra a qual a razão e a justiça sempre puseram restrições (fonte:
http://www.webartigos.com).
Previa o CC de 1916 que: 
CAPÍTULO II
DA ENFITEUSE
Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou
emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última
vontade, o proprietário atribui à outro o domínio útil do
imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se
constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou
foro, anual, certo e invariável.
Art. 679. O contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse
por tempo limitado considera-se arrendamento, e com tal
se rege.
Art. 680. Só podem ser objeto de enfiteuse terras não
cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação.
Art. 681. Os bens enfitêuticos transmitem-se por herança
na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais
neste Código, arts. 1.603 e 1619; mas, não podem ser
divididos em glebas sem consentimento do senhorio.
Art. 682. É obrigado o enfiteuta a satisfazer os impostos e
os ônus reais que gravarem o imóvel.
Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar
em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao
senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e
o senhorio direto tem trinta dia para declarar, por escrito,
datado e assinado, que quer a preferência na alienação,
pelo mesmo preço e nas mesmas condições.
Se dentro do prazo indicado, não responder ou não
oferecer o preço da alienação, poderá o foreiro efetuá-la
com quem entender.
Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de
preferência, no caso de querer o senhorio vender o
domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito,
ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta,
em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.
Art. 685. Se o enfiteuta não cumprir o disposto no art. 683,
poderá o senhorio direto usar, não obstante, de seu direito
de preferência, havendo do adquirente o prédio pelo
preço da aquisição.
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do
domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o
senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de
receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio
por cento sobre o preço da alienação, se outro não se
tiver fixado no título de aforamento.
Art. 687. O foreiro não tem direito à remissão do foro, por
esterilidade ou destruição parcial do prédio enfitêutico,
nem pela perda total de seus frutos; pode, em tais casos,
porém, abandoná-lo ao senhorio direto, e,
independentemente do seu consenso, fazer inscrever o
ato da renúncia (art.691).
Art. 688. É lícito ao enfiteuta doar, dar em dote, ou trocar
por coisa não fungível o prédio aforado, avisando o
senhorio direto, dentro em sessenta dias, contados do ato
da transmissão, sob pena de continuar responsável pelo
pagamento do foro.
Art. 689. Fazendo-se penhora, por dívidas do enfiteuta,
sobre o prédio emprazado, será citado o senhorio direto,
para assistir à praça, e terá preferência, quer no caso de
arrematação, sobre os demais lançadores, em condições
iguais, quer, em falta deles, no caso de adjudicação.
Art. 690. Quando o prédio emprazado vier a pertencer a
várias pessoas, estas, dentro em seis meses, elegerão
um cabecel, sob pena de se devolver ao senhorio o direito
de escolha.
§ 1º Feita a escolha, todas as ações do senhorio contra
os foreiros serão propostas contra o cabecel, salvo a este
o direito regressivo contra os outros pelas respectivas
quotas.
§ 2º Se, porém, o senhorio direto convier na divisão do
prazo, cada uma das glebas em que for dividido
constituirá prazo distinto.
Art. 691. Se o enfiteuta pretender abandonar
gratuitamente ao senhorio o prédio aforado, poderão
opor-se os credores prejudicados com o abandono,
prestando caução pelas pensões futuras, até que sejam
pagos de sua dívidas.
Art. 692. A enfiteuse extingue-se:
I - Pela natural deterioração do prédio aforado, quando
chegue a não valer o capital correspondente ao fôro e
mais um quinto deste.
II - Pelo compromisso, deixando o foreiro de pagar as
pensões devidas, por três anos consecutivos, caso em
que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias.
III - Falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito
dos credores.
Art. 693. Todos os aforamentos, salvo acordo entre as
partes, são resgatáveis trinta anos depois de constituídos,
mediante pagamento de vinte pensões anuais pelo
foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar o direito
ao resgate, nem contrariar a disposições imperativas
deste capítulo.
Art. 693. Todos os aforamentos, salvo acordo entre as
partes, são resgatáveis vinte anos depois de constituídos,
mediante pagamento de vinte pensões anuais pelo
foreiro, que não poderá, no seu contrato, renunciar o
direito ao resgate, nem contrariar as disposições
imperativas deste capítulo. (Redação dada pela Lei nº
2.437, de 1955).
Art. 693. Todos os aforamentos, inclusive os constituídos
anteriormente a este Código, salvo acordoentre as
partes, são resgatáveis dez anos depois de constituídos,
mediante pagamento de um laudêmio, que será de dois e
meio por cento sobre o valor atual da propriedade plena, e
de dez pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no
seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem
contrariar as disposições imperativas deste
capítulo. (Redação dada pela Lei nº 5.827, de 1972).
Art. 694. A sub-enfiteuse está sujeita às mesmas
disposições que a enfiteuse. A dos terrenos de marinha e
acrescidos será regulada em lei especial.
CONCEITO 
A enfiteuse é instituto do Direito Civil e o mais amplo de todos os direitos reais
sobre coisa alheia, pois consiste na permissão dada ao proprietário de entregar
a outrem todos os direitos sobre a coisa de tal forma que o terceiro que
recebeu (enfiteuta) passe a ter o domínio útil da coisa mediante pagamento de
uma pensão ou foro ao senhorio. Assim, pela enfiteuse o foreiro ou enfiteuta
tem sobre a coisa alheia o direito de posse, uso, gozo e inclusive poderá
alienar ou transmitir por herança, contudo com a eterna obrigação de pagar a
pensão ao senhorio direto (Fonte: http://www.lfg.com.br/).
OBJETO
Conforme o Código Civil de 1916, art. 680 só podem ser objeto de enfiteuse
terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação.
Esses bens podem ser transmitidos por herança mais não podem ser divididos
em glebas sem o consentimento do senhorio, art. 861 do CC1916.
NATUREZA JURÍDICA 
É direito real – alienável e transmissível a herdeiros – sobre bem imóvel.
DIREITOS E DEVERES
Ao foreiro são impostas duas obrigações, uma está no dever de pagar ao
senhorio uma prestação anual, certa e invariável denominada foro ou pensão; e
a segunda obrigação está em dar ao proprietário o direito de preferência, toda
vez que for alienar a enfiteuse. Se o senhorio não exercer a preferência terá
direito ao laudêmio, ou seja, uma porcentagem sobre o negócio realizado, a
qual poderá ser no mínimo de 2,5% sobre o valor da transação ou chegar até
100%. Porém, diante da possibilidade do laudêmio ser o valor integral do
negócio, perde-se o interesse na venda e a enfiteuse acaba se resumindo
numa transferência de geração em geração. Com o intuito de evitar essa
cláusula abusiva o novo Código Civil proibiu não só sua cobrança como força a
extinção do instituto nos termos do dispositivo abaixo:
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e
subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua
extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no
3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.
§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é
defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas
transmissões de bem aforado, sobre o valor das
construções ou plantações;
Assim, o CC/2002 não extinguiu as enfiteuses existentes, mas impossibilitou a
instituição de novas.
Nada disso se aplica às enfiteuses de terras públicas e de terrenos de marinha,
que nos termos do parágrafo 2º do artigo 2.038 são regidas por lei especial.
Portanto, sob as regras do Decreto Lei 9.760/46 o Poder Público continua
podendo instituir enfiteuses de terras públicas e neste caso a prestação anual
será de 0,6% sobre o valor atual do bem (Fonte: http://www.lfg.com.br/).
 Direitos e Deveres do senhorio direto: respeitar a enfiteuse; alienar o
domínio direto (preferência); direito de receber o foro e o laudêmio;
dentre outros.
 Direitos e deveres do enfiteuta: foro anual; impostos e ônus reais;
laudêmio (alienação. Particular 2,5 - benfeitorias; Federal 5,0 +
benfeitorias); não dividir o bem em gleba; escolher o cabecel; dever de
avisar quando doar (dentro de 60 dias contados da transmissão); dar
preferência (30 dias para declarar por escrito, datado e assinado, pelo
mesmo preço e nas mesmas condições). 
EXTINÇÃO
 Natural deterioração do bem aforado.
Obs.: foro + perdas e danos.
 Pena de Comisso (inadimplemento do enfiteuta): Particular (3 anos
consecutivos); Federal (Decreto-lei 9760/46, 3 consecutivos ou 4
intercalados: purgação em 90 dias).
 Falecer o enfiteuta sem herdeiros (sucessão anômala ou irregular)
 Consolidação.
 Confusão.
 Desapropriação – Não cabe laudêmio. STJ. 
 RESGATE – 10 anos após a constituição (laudêmio + foro). Domínio
direto. Enfiteuse federal – Regra por serem inalienáveis. Exceção:
acordo, ou pela vontade do Presidente, por proposta do Ministério da
Fazenda (17% do domínio pleno).