Direito Civil - Propriedade e Condominio

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Propriedade
É o mais importante e complexo direito real. É o direito real sobre a coisa própria (sobre os nossos bens), pois os demais direitos reais do art. 1225 são direitos reais sobre as coisas alheias, sobre os bens de terceiros (é o assunto do final do semestre = os direitos reais na coisa alheia). 
Nosso ordenamento protege a propriedade a nível constitucional (arts. 5º, XXII e 170, II) e a história mostra que os países hoje socialmente mais justos e economicamente mais desenvolvidos, são aqueles que respeitaram a propriedade privada ao longo dos séculos.
Conceito: há vários: 1) propriedade é o poder pleno sobre a coisa; 2) é a submissão de uma coisa a uma pessoa; 3) é o direito real sobre a coisa própria, etc. 4) Adotemos o conceito do código, que é muito bom e a lei está sempre ao nosso alcance: ver art. 1228.
Então a propriedade é o poder de usar, fruir (=gozar) e dispor de um bem (três faculdades/atributos/poderes do domínio) e mais o direito de reaver essa coisa do poder de quem injustamente a ocupe.
CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE
1 – Complexidade: pelo conceito legal de propriedade se percebe porque se trata de um direito complexo, como dito na primeira frase desta aula. A complexidade é justamente porque a propriedade é a soma de três faculdades e mais esse direito de reaver de terceiros.  Expliquemos estas três faculdades e este direito de reaver:
Uso – é o jus utendi, ou seja, o proprietário pode usar a coisa, pode ocupá-la para o fim a que se destina. Ex: morar numa casa; usar um carro para trabalho/lazer
Fruição (ou gozo) – jus fruendi; o proprietário pode também explorar a coisa economicamente, auferindo seus benefícios e vantagens. Ex: vender os frutos das árvores do quintal; ficar com as crias dos animais da fazenda.
Disposição – jus abutendi; é o poder de abusar da coisa, de modificá-la, reformá-la, vendê-la, consumi-la, e até despreza-la. A disposição é o poder mais abrangente.
Exemplo: se eu sou dono de um quadro eu posso pendurá-lo na minha parede (jus utendi), posso alugá-lo para uma exposição (jus fruendi) e posso também vendê-lo (jus abutendi).
O dono pode também ceder a terceiros só o uso da coisa (ex: direito real de habitação do 1414); pode ceder o uso e a fruição (ex: usufruto do 1394 e superfície do 1369); pode ceder só a disposição (ex: contrato estimatório do 537). O proprietário tem as três faculdades, já o possuidor tem pelo menos uma dessas três (1196, 1204). Além de ser a soma destas três faculdades, a propriedade produz um efeito, que é justamente o direito de reaver a coisa (parte final do 1228). 
Como se faz isso, como se recuperam nossos bens que injustamente estejam com terceiros? 
R: Através da AÇÃO REIVINDICATÓRIA. Esta é a ação do proprietário sem posse contra o possuidor sem título. Esta ação serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o possuidor de má-fé ou contra o detentor. (Cabe tutela antecipada).“Não confundam com a ação possessória, já estudada. A possessória é a ação do possuidor contra o invasor, que inclusive pode ser o proprietário.”
2 – É direito absoluto: se o proprietário pode dispor, pode abusar da coisa (jus abutendi), pode vendê-la, reformá-la e até destruí-la. Esse absolutismo não é mais pleno pois o direito moderno exige que a coisa cumpra uma função social, exige um desenvolvimento sustentável do produzir evitando poluir (ver § 1º do 1228).
Lembro que, quando uma propriedade não cumpre sua função social, o Estado a desapropria não para si (o que seria comunismo ou socialismo), mas para outros particulares que possam melhor utilizá-la. Isso só comprova que nosso direito valoriza a propriedade privada.
É absoluto também porque se exerce contra todos, é direito erga omnes, todos vocês têm que respeitar minha propriedade sobre meus bens e vice-versa. Já falamos disso quando vimos a distinção entre direitos pessoais e reais.
3 – Perpetuidade: os direitos de crédito prescrevem, mas a propriedade dura para sempre, passa inclusive para nossos filhos através do direito das sucessões (Civil 7). Quanto mais o dono usa a coisa, mais o direito de propriedade se fortalece. A propriedade não se extingue pelo não-uso do dono, mas sim pelo uso de terceiros. Então eu posso guardar meu relógio na gaveta que ele continuará meu para sempre. Eu posso passar décadas sem ir ao meu terreno na praia. Mas se alguém começar a usá-lo, poderá adquiri-lo pela usucapião.
4 – Exclusividade: ver 1231; o proprietário pode proibir que terceiros se sirvam do seu bem; a presunção é a de que cada bem só tem um dono exclusivo, mas nosso ordenamento admite o condomínio (veremos condomínio em breve, e veremos também como a lei facilita a extinção do condomínio justamente porque a propriedade é um direito tão amplo e complexo que não é fácil ser exercido por duas pessoas sobre uma única coisa).
5 – Elasticidade: a propriedade se contrai e se dilata, é elástica como uma sanfona; por exemplo, tenho uma fazenda e cedo em usufruto para José; eu perco as faculdades de uso e de fruição, minha propriedade antes plena (completa) vai diminuir para apenas disposição e posse indireta; mas ao término do usufruto, minha propriedade se dilata e torna-se plena novamente.
SUJEITOS
Quais os sujeitos no direito de propriedade? De um lado o sujeito ativo, o proprietário, qualquer pessoa física ou jurídica, desde que capaz. O menor pode adquirir mediante representação do pai ou do tutor (vocês estudaram representação em Civil 1 e voltarão a ver em Direito de Família; depois vejam o art. 1º, 1634, V, 1747, I). Do outro lado o sujeito passivo indeterminado, ou seja, todas as demais pessoas da sociedade que devem respeitar o meu direito de propriedade.
OBJETO
O objeto da propriedade é toda coisa corpórea, incorpórea, móvel ou imóvel.  A propriedade incorpórea atualmente mais valiosa (softwares e tecnologia valem mais que terra e petróleo).
Espécies de propriedade
a) plena ou ilimitada: quando as três faculdades do domínio (uso, fruição e disposição) estão concentradas nas mãos do proprietário e não existe nenhuma restrição (1231).
b) limitada:  subdivide-se em:
 * restrita: quando a propriedade está gravada com um ônus real, como a hipoteca e o penhor (direitos reais de garantia que veremos mais adiante), ou quando o proprietário, por exemplo, cedeu a coisa em usufruto para outrem e ficou apenas com a disposição e posse indireta do bem; 
 * resolúvel: propriedade resolúvel é aquela que pode ser resolvida, ou seja, que pode ser extinta, e só se tornará plena após certo tempo ou certa condição. Como? Na hipótese de retrovenda do 505; na alienação fiduciária em garantia do 1361; no fideicomisso do 1953. Ver ainda o 1359.
EXTENSÃO DA PROPRIEDADE
Limite vertical: espaço aéreo e subsolo são do Estado.
Limite horizontal: tamanho do imóvel.
LIMITAÇÃO DA PROPRIEDADE
a) limitação legal, em respeito ao interesse da sociedade:  tal limitação legal se dá por força de leis de direito privado (são os direitos de vizinhança, que veremos em breve) e por força de leis de direito público  (ex: desapropriação, requisição para as eleições, segurança nacional, tombamento, urbanização,  leis ambientais, a questão da função social e da exploração dos minerais, assuntos que vocês estudarão em direito administrativo/constitucional/eleitoral; ver §§ 3º, 4º e 5º  do art 1228). Nas limitações privadas existe reciprocidade (um vizinho tem que respeitar os limites do outro e vice-versa), já nas limitações públicas não há reciprocidade (o particular não pode desapropriar bens do Estado), mas sempre se pode exigir indenização e contar com a Justiça para frear abusos dos governantes. 
b) limitação jurídica, em respeito ao direito natural, em respeito ao que é justo para viver honestamente, não enganar os outros e dar a cada um o que é seu. Exemplos de limitações jurídicas: o abuso de direito do § 2º do 1228 c/c 187; a desapropriação privada do 1258 e 1259.
c) limitação voluntária, em respeito à autonomia privada: tal limitação decorre da vontade do dono, ou seja, é o donoda coisa que resolve limitá-la em troca de alguma vantagem financeira, por exemplo: servidão de não construir mais alto  para garantir vista e ventilação para o terreno de trás, se dispondo os donos do terreno de trás a pagar por essa vantagem (veremos servidões prediais mais adiante);  o dono da coisa pode também limitar a propriedade por motivo de ordem pessoal (ex: herança com inalienabilidade do 1911; o pai deixa para o filho uma casa proibindo o filho de vendê-la porque sabe que o filho é descontrolado e gasta tudo; veremos em Civil 7).
Aquisição da propriedade
A aquisição da propriedade pode ser originária ou derivada; é originária quando a propriedade é adquirida sem vínculo com o dono anterior, de modo que o proprietário sempre vai adquirir propriedade plena, sem nenhuma restrição, sem nenhum ônus (ex: acessão, usucapião e ocupação); a aquisição é derivada quando decorre do relacionamento entre pessoas (ex: contrato de compra e venda registrado para imóveis, contrato com tradição para móveis, sucessão hereditária) e o novo dono vai adquirir nas mesmas condições do anterior (ex: se compra uma casa com hipoteca, vai responder perante o Banco; se herda um apartamento com servidão de vista, vai se beneficiar da vantagem)
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
1 – Registro: antigamente chamava-se de transcrição; é aquisição derivada. O registro é o modo mais comum de aquisição de imóveis. Conceito: se trata da inscrição do contrato no cartório de registro do lugar do imóvel.  Existem cartórios de notas (onde se faz escritura pública, testamento, reconhecimento de firma, cópia autenticada) e cartórios de registro de imóveis em nossa cidade. Cada imóvel (casa, terreno, apartamento) tem um número (= matrícula) próprio e está devidamente registrado no cartório de imóveis do seu bairro (se a cidade for pequena só tem um). O cartório de imóveis tem a função pública de organizar os registros de propriedade e verificar a regularidade tributária dos imóveis, pois não se podem registrar imóveis com dívidas de impostos. A função é pública, mas a atividade é privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judiciário. A lei 6.015/73 dispõe sobre os registros públicos. Quando você compra/doa/troca um imóvel você precisa celebrar o contrato em qualquer Cartório de Notas através de escritura pública (arts. 108 e 215) e depois inscrever essa escritura no Cartório do lugar do imóvel. Só o contrato/entrega das chaves/pagamento do preço não basta, é preciso também fazer o registro tendo em vista a importância da propriedade imóvel na nossa vida. O registro confirma o contrato e dá publicidade ao negócio e segurança na circulação dos imóveis. A escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas do país, mas o registro só pode ser feito no cartório do lugar do imóvel, que é um só.  Ver 1245 e §§. O título translativo a que se refere o § 1º em geral é o contrato.  O registro de imóveis em nosso país não é perfeito, afinal o Brasil é um país continental, e muitos terrenos ainda não têm registro, mas o ideal é que cada imóvel tenha sua matrícula com suas dimensões, sua história, seus eventuais ônus reais (ex: hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc) e o nome de seus proprietários.  No cartório de imóveis se registra não só a propriedade, mas qualquer direito real (ex: hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc). Antes do registro do contrato não há direito real, não há propriedade, não há  sequela ainda em favor do comprador (§ 1º do 1245), mas apenas direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a regra é o contrato se resolver em perdas e danos (art. 389 é a regra, e o 475 é a exceção, lembram desses artigos, não é?)
Observação: carro tem registro no DETRAN, mas carro não é imóvel, mas bem móvel, por isso para se tornar dono do carro não é necessário o registro. Voltaremos a esse assunto quando formos estudar a aquisição da propriedade móvel através da tradição (1267).
Características do registro: fé pública (presume-se que o registro exprima a verdade; o cartório deve ser bem organizado e os livros bem cuidados, cabendo ao juiz fiscalizar as serventias; os livros são acessíveis a qualquer pessoa, 1246); possibilidade de retificação (se o registro está errado, o juiz pode determinar sua correção, 1247); obrigatoriedade (o registro é obrigatório no cartório de imóveis do lugar do imóvel: § 1º do 1245) e continuidade (o registro obedece a uma sequência lógica, sem omissão, de modo que não se pode registrar em nome do comprador se o vendedor que consta no contrato não é o dono que consta no registro; muita gente desconhece a importância do registro, ou então para não pagar as custas, só celebra o contrato de compra e venda; aí fica transmitindo posse de um para outro; quando finalmente alguém resolve registrar, não encontra mais o dono, aí o jeito é partir para a usucapião, processo complexo e oneroso).
2 – Aquisição da propriedade imóvel pela Acessão
É aquisição originária. Adquire-se por acessão tudo aquilo que adere ao solo e não pode ser retirado sem danificação. Através da acessão a coisa imóvel vai aumentar por alguma das cinco hipóteses do art. 1248. As quatro primeiras são acessões naturais e horizontais (dependem da natureza, mais precisamente da atividade fluvial/dos rios, do movimento de areia feito pelos rios) e a quinta é acessão humana e vertical (decorre da atividade artificial do homem ao plantar e construir).
 a)    formação de ilhas: 1249
b)      aluvião: é o acréscimo lento de um terreno ribeirinho; a parte do terreno que aumenta passa a pertencer ao dono do terreno, 1250
c)      avulsão: difere da aluvião pois a avulsão é brusca: 1251
d)      álveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou; este rio seco torna-se propriedade do dono do terreno onde ele passava: 1252
e)      construções e plantações: esta é a acessão humana, pois é o homem que constrói e planta num terreno; a regra é o acessório seguir o principal, então tais benfeitorias serão de propriedade do dono do terreno, 1253; porém, se o dono do material e das sementes não for o dono do terreno surgirão problemas sobre o domínio das acessões e indenização ao prejudicado. Como resolver isso para evitar enriquecimento ilícito do dono do terreno? Vai depender da boa fé ou da má fé  dos envolvidos, bem como vai depender da espécie de benfeitoria, com as mesmas regras que nós já vimos quando tratamos dos efeitos da posse.
3 – Aquisição da propriedade imóvel pela Usucapião: a palavra é feminina porque vem do latim “usus” + “capere”, ou seja, é a captação/tomada/aquisição pelo uso. Conceito: é modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada sob determinadas condições. Não só a propriedade se adquire pela usucapião, mas outros direitos reais como superfície, usufruto e servidão predial também (veremos mais adiante). A usucapião exige posse prolongada (elemento objetivo) com a vontade de ser dono (animus domini – elemento subjetivo).
Fundamento: por que nosso direito aceita a usucapião? 1) para prestigiar a pessoa que usa e se serve da coisa para morar e trabalhar; a propriedade é um direito importantíssimo e a posse é um fato muito relevante, como já vimos nas primeiras aulas. 2) para punir o proprietário desidioso/preguiçoso/irresponsável, que não cuida dos seus bens, afinal “dormientibus non sucurrit jus”; além disso, quem não defende e cuida dos seus bens, não é digno de tê-los; mas lembrem que não se perde a propriedade pelo simples não-uso, é preciso que alguém esteja usando no lugar do proprietário; 3) por uma questão de paz social, pois a usucapião vai regularizar, vai sanar os vícios de uma posse violenta ou clandestina (a posse precária não convalesce nunca, lembrem do 1200 e do 1208); a usucapião transforma a posse, um fato provisório, em propriedade, um direito permanente; a usucapião vai dar juridicidade a uma situação de fato amadurecida pelo tempo, mesmo que o possuidor seja um ladrão ou um invasor.
Outro conceito: a usucapião é modo originário (não é derivado) de aquisição do domínio atravésda posse mansa e pacífica, exercida com “animus domini” por certo tempo, fixado em lei.   Por ser modo originário, é irrelevante que a coisa tenha um proprietário registrado no cartório de imóveis, pois pela usucapião a coisa se adquire do tempo e não de outra pessoa.
Requisitos:
1) capacidade do adquirente: o incapaz não pode adquirir pela usucapião (104, I), e também não pode perder pela usucapião, caso seu representante (pai, tutor, curador) não defenda seus bens (198, I – a usucapião, como a prescrição, é também efeito do tempo no direito; diz-se que a prescrição do art. 189 é prescrição extintiva, enquanto a usucapião é prescrição aquisitiva). Ver art. 1244.
2)  a coisa usucapienda precisa estar no comércio (ex: 102, drogas).
3) a posse: não é qualquer posse, mas a posse para ensejar a usucapião precisa ser mansa, pacífica, pública, contínua e com intenção de dono da parte do possuidor; para a posse reunir essas características, o proprietário precisa se omitir e colaborar com o amadurecimento desta posse; como já vimos, a detenção violenta e clandestina pode convalescer e virar posse, mas a detenção precária jamais; empregado, caseiro, também não tem posse, mas mera detenção (1198); inquilino/comodatário, durante o contrato, tem posse mas não tem animus domini, e depois do contrato, caso não desocupem a coisa, sua situação passa a ser de detentor, por isso em nenhum caso inquilino/comodatário podem adquirir pela usucapião. Acessão de posses: é a soma da posse do sucessor com a posse do antecessor para atingir o tempo exigido em lei para a usucapião, desde que as posses tenham as mesmas características (1243).
4) o tempo: o tempo varia de cinco a quinze anos, conforme a espécie da usucapião que veremos a seguir.
Espécies de usucapião:
1) extraordinária: é a do art. 1238 mesmo que o possuidor esteja de má-fé; esta é a usucapião que beneficia o ladrão e o invasor (ver p.ú.); não há limite para o tamanho do terreno e a pessoa pode já ter um imóvel e mesmo assim usucapir outro; o tempo para esta espécie já foi de 30 anos, depois caiu para 20 e agora é de 15 ou apenas 10 anos conforme p.ú.; isto é uma prova da importância da posse para o direito; o artigo fala em “juiz declarar por sentença” pois o juiz não constitui a propriedade para o autor, o juiz apenas reconhece/declara que a pessoa adquiriu aquela propriedade do tempo. Com a sentença, o autor fará o registro no cartório de imóveis, mas repito, o autor terá adquirido pelo tempo e não pelo registro. Porém o registro é importante para dar publicidade e para permitir que o autor depois possa fazer uma hipoteca, servidão, superfície, vender o bem a terceiros, etc. A sentença aqui é o título a que se refere o 1245, ao invés do tradicional contrato mediante escritura pública.
2) ordinária: art. 1242; o prazo é menor, de dez anos, pois exige título e boa-fé do possuidor, além da posse mansa, pacífica, etc.; já explicamos boa-fé e título justo na classificação da posse; exemplos de título justo seriam um contrato particular, um recibo, uma promessa de compra e venda, etc.
3) especial rural: art. 1239: o prazo é de apenas cinco anos, mas existe um limite para o tamanho do terreno usucapiendo e o proprietário lá tem que trabalhar e não pode ter outro imóvel; beneficia os pequenos agricultores.
4) especial urbano: art. 1240; semelhante ao rural; beneficia pessoas humildes sem moradia nas cidades.
5) especial familiar: art. 1240-A; usucapião polêmico porque transfere propriedade de imóvel ao cônjuge que ficou no lar, após cessar a união marital. O correto em relacionamento terminado seria partilha do bem, conforme regime patrimonial escolhido pelos noivos. Mas lei preferiu prestigiar quem fica na casa, como se o abandonado fosse sempre o injustiçado. Mas pode acontecer de o cônjuge deixar o lar com medo de violência, e ainda perder o imóvel. E pode existir usucapião entre familiares (atos de permissão/tolerância do art. 1.208)? Reflitam!
Observação processual: o Ministério Público deve ser ouvido pelo juiz na ação de usucapião; é um dos poucos temas de direito patrimonial privado que o MP intervém, e o promotor dá sua opinião no caso pela importância do registro imobiliário para paz social.
Aquisição da propriedade móvel
1 – Tradição: é a entrega efetiva da coisa móvel feita pelo proprietário-alienante ao adquirente, em virtude de um contrato, com a intenção de transferir o domínio. A tradição completa o contrato, pois tenda em vista a importância da propriedade para o direito, é necessário que, para se desfazer de um bem, além de um contrato, a coisa seja concretamente entregue ao adquirente (ex: comprador, donatário), confirmando o contrato (1226 e 1267). Com a tradição, o direito pessoal decorrente do contrato, torna-se direito real. O alienante (vendedor, doador) tem que ser dono da coisa (1268, parte inicial), e essa alienação pode ser gratuita (doação) ou onerosa (compra e venda). O contrato tem que ser válido para eficácia da tradição (§ 2º do 1268). Consequências práticas da tradição: se eu compro um celular para pagar a prazo, saio com ele da loja e sou roubado na esquina, não posso deixar de pagar as prestações pois aparelho já era meu, já tinha ocorrido a tradição; ao contrário, se eu compro uma geladeira a vista e aguardo em casa o caminhão da loja chegar, e o caminhão cai no rio, a loja vai ter que me entregar outra geladeira pois a tradição não tinha ocorrido ainda. Em ambos os exemplos predomina o princípio “res perit domino (a coisa perece para o dono)”. A tradição é ato externo/público e corresponde ao registro para aquisição da propriedade imóvel. Diz-se que a tradição é o registro informal/sem solenidades. Só após a tradição é que haverá propriedade com todos os atributos do 1228. Seria possível sequela sem tradição? Excepcionalmente sim, conforme nosso conhecido art. 475.
2 – Ocupação: ocupar é se tornar proprietário de coisa móvel sem dono ou de coisa abandonada. Ressalto que ocupar coisa imóvel sem dono ou abandonada gera posse e não propriedade, posse que pode virar propriedade pela usucapião, como já vimos. Essa diferença é porque as coisas imóveis têm mais importância econômica do que os móveis, então a aquisição dos imóveis pela ocupação exige mais requisitos. Coisa sem dono e coisa abandonada são coisas diferentes. A coisa sem dono (res nulius) é a concha na praia ou o peixe no mar (1263). A coisa abandonada (res derelictae), seria o sofá deixado na calçada (1275, III). Atenção para não confundir estas duas espécies de coisas com uma terceira espécie, a coisa perdida (res amissa), pois as coisas perdidas não podem ser apropriadas pela ocupação, mas sim devem ser devolvidas ao dono. A perda da coisa não implica perda da propriedade. O ditado popular “achado não é roubado” é falso, e a coisa perdida não pode ser ocupada pelo descobridor sob pena de crime (art. 169, pú, II do CP). O descobridor deve agir conforme art. 1233, mas tem direito a uma recompensa do 1234 (achádego é o nome dessa recompensa), salvo se o dono da coisa preferir abandoná-la, hipótese em que
o descobridor pode ocupar a coisa por se tratar, agora, de res derelictae. Este art. 1234 consagra uma obrigação facultativa do dono da coisa/devedor da recompensa. Agora é evidente que se o descobridor passar a usar a coisa terminará adquirindo-a pela usucapião e o passar do tempo irá também beneficiá-lo com a prescrição do aludido crime do CP.
3 – Achado do tesouro: isto é instituto histórico, previsto no art. 1264. São quatro os requisitos do tesouro: ser antigo, estar escondido (oculto, enterrado), o dono ser desconhecido e o descobridor ter encontrado casualmente (sem querer). O tesouro se divide ao meio com o dono do terreno. Se o descobridor estava propositadamente procurando o tesouro em terreno alheio sem autorização, não terá direito a nada (1265).
4 – Especificação: ocorre quando alguém manipulando matéria prima de outrem (ex: pedra, madeira, couro, barro, ferro) obtém espécie nova  (ex: escultura, carranca, sapato, boneco, ferramenta).Esta coisa nova pertencerá ao especificador/artífice que pelo seu trabalho/criatividade transformou a matéria prima de outrem em espécie nova. Mas o especificador/artífice terá que indenizar o dono da matéria prima. Se a matéria prima é do especificador não há problema. A lei faz prevalecer a inteligência/criatividade/o trabalho intelectual/manual sobre a matéria prima (§ 2º do 1270).
5 – Confusão, comistão e adjunção: são três modos diferentes e raros de aquisição da propriedade, tratados pelo CC numa seção única. Tratam-se da mistura de coisas de proprietários diferentes e que depois não podem ser separadas. A confusão é a mistura de coisas líquidas (ex: vinho com refrigerante, álcool com água – obs: não confundir com a confusão de direitos do 381 pois aqui a confusão é de coisas). A comistão é a mistura de coisas sólidas (ex: sal com açúcar; sal com areia). E a adjunção é a união de coisas, não seria a mistura, mas a união, a justaposição de coisas que não podem ser separadas sem estragar (ex: selo colado num álbum, peça soldada num motor, diamante incrustado num anel).  As coisas sob confusão, comistão ou adjunção,  obedecem a três regras: a) as coisas vão pertencer aos respectivos donos se puderem ser separadas sem danificação (1272, caput); b) se a separação for impossível ou muito onerosa surgirá um condomínio forçado entre os donos das coisas (§ 1o do 1272); c) se uma das coisas puder ser considerada principal (ex: sal com areia mas que ainda serve para alimento do gado; diamante em relação ao anel), o dono desta será dono do todo e indenizará os demais (§ 2o do 1272). Estas regras são supletivas, ou seja, tais regras não são imperativas (= obrigatórias) e podem ser modificadas pelas partes, pois no direito patrimonial privado predomina a autonomia da vontade. Ressalto que tal fenômeno tem que ser involuntário (= acidental, ex: caminhão de açúcar que virou em cima da areia de uma construção), pois se for voluntário, os donos das coisas têm que disciplinar isso em contrato (ex: experiência para fazer nova bebida da mistura de vinho com cerveja). Se ocorrer má-fé (ex: virar o caminhão de propósito em cima da areia), aplica-se o 1273.
6 – Usucapião de coisa móvel: Aplica-se aos móveis e também aos semoventes (bens suscetíveis de movimento próprio, como um boi, um cavalo, art 82). Esta usucapião de móveis mantem os mesmos fundamentos e requisitos da usucapião de imóveis que já explicamos. A usucapião de móveis é mais rara e é menor o tempo previsto em lei para sua aquisição tendo em vista a maior importância econômica dos imóveis na nossa vida.  Para os imóveis a usucapião se dá entre cinco e quinze anos, já para os móveis se dá entre três e cinco anos.
Espécies de usucapião móvel: 
a) ordinária: 1260: exige posse, então não é possível a mera detenção do 1198 ou a tolerância do 1208; exige animus domini, o que corresponde ao “como sua” do 1260; “incontestadamente”, que significa mansa, pacífica e pública; também exige justo título e boa-fé, pois o prazo é menor, apenas três anos. b) extraordinária: tem as mesmas exigências da ordinária (posse mansa, pacífica e pública com animus domini) , só que  o prazo é maior, de cinco anos, pois dispensa a boa-fé -1261; esta é a usucapião de móveis que beneficia o ladrão e o descobridor de coisa perdida.
PERDA DA PROPRIEDADE MÓVEL E IMÓVEL
O Código Civil disciplina separadamente a aquisição dos imóveis (capítulo 2) da aquisição dos móveis (cap. 3), mas a perda da propriedade é tratada num único capítulo, tanto para os móveis como para os imóveis. Em geral, aos modos de aquisição, correspondem modos de perda, pois enquanto uns adquirem, outros perdem (ex: João perde pelo abandono um sofá velho, José pega este sofá e adquire pela ocupação: é o mesmo fenômeno visto de lados opostos). Vejamos os casos:
a) a morte: o falecido perde a propriedade dos seus bens, que automaticamente se transferem para seus herdeiros; 1784
b) a usucapião: a usucapião é modo de aquisição para um, e modo de perda para o proprietário desidioso; é o outro lado do mesmo fenômeno.
c) a dissolução do casamento: veremos isso em Dir. de Família, como o divórcio pode levar à perda de bens (ou aquisição, depende do regime de bens, depende de qual dos cônjuges é mais rico).
d) a alienação: é modo voluntário de perda, e a alienação pode ser gratuita (ex: doação) ou onerosa (ex: compra e venda, troca, dação em pagamento).
e) renúncia: não confundir com abandono que veremos adiante; a renúncia é uma declaração de vontade expressaonde o proprietário afirma que não mais quer aquele bem, mas sem transferi-lo a outrem; a renúncia de imóveis exige escritura pública (108) e registro em cartório (pú do 1275); vide renúncia de herança no 1806 (veremos no 1813  que a renúncia da herança não prejudicar o credor do herdeiro); a renúncia é rara, o mais comum é o simples abandono.
f) abandono: é um gesto, um comportamentoinequívoco de se desfazer da coisa (obs: os loucos e os menores não podem abandonar, pois não podem dispor de seus bens); atenção para não confundir coisa abandonada (res derelictae) com coisa perdida (res amissa), pois a coisa perdida deve ser devolvida ao dono, já a coisa abandonada pode ser apropriada pela ocupação. As coisas móveis abandonadas não preocupam ao Direito; as semoventes preocupam porque animais soltos pelas ruas/estradas provocam acidentes; as coisas imóveis abandonadas também preocupam ao Direito por causa da função social da propriedade (ver 1276 e §§). Lembrem também que ocupar coisa imóvel abandonada só gera posse.
g) perecimento da coisa: não há direito sem objeto, e o objeto do direito real é a coisa; se a coisa se extingue, perece também o direito real. (ex: anel que cai no mar; terreno que é invadido pelo mar; carro que sofre um incêndio); o perecimento pode ser voluntário (ex: o dono destruir seu relógio).
h) desapropriação: é a interferência do poder público no domínio privado, assunto que vocês estudarão em dir. administrativo (DL 3365/41); a desapropriação é involuntária.
i) execução: assunto de processo civil; se dá a perda da propriedade, pois o juiz retira bens do devedor e os vende em leilão para satisfazer o credor; é perda involuntária (art. 391, CC).
j) advento da condução resolutiva: extingue a propriedade resolúvel (1359); ex: compro uma casa com cláusula de retrovenda, então se o vendedor exercer a opção de recompra, eu perderei a casa (505); outro ex: o fideicomisso, que veremos em Civil 7 (1951 e 1953);  o titular da propriedade resolúvel sabe que sua propriedade pode extinguir-se por uma cláusula no título aquisitivo. Vide art. 1275, que é apenas exemplificativo (não é taxativo/exaustivo), pois vimos acima que há outros casos além dos cinco casos do 1275.
CONDOMÍNIO GERAL
Conceito: é a sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa.
No condomínio temos mais de um sujeito ativo, que são os proprietários, exercendo o domínio sobre um mesmo objeto, móvel ou imóvel, divisível ou indivisível (ex: carro, barco, casa, roupa, apartamento, fazenda, terreno, etc).
Trata-se de uma propriedade simultânea e concorrente, de modo que todos são donos ao mesmo tempo (por isso é simultânea), e todos podem usar a coisa toda (por isso é concorrente), dentro dos limites da convivência harmônica. Esta harmonia é difícil, tanto que os romanos chamavam o condomínio de “mater discordiarum” (mãe das discórdias), e realmente basta a gente se lembrar de como é complicado dividir um carro/roupa com um irmão, pra gente saber como o condomínio é inviável. Um direito amplo/complexo/importante como a propriedade não dá para ser exercido por mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, e é por isso que veremos como a lei facilita e incentiva a extinção do condomínio.
Mas a lei permite o condomínio e para isto criou-se uma ficção jurídica, de modo que cada condomínio na verdade só é dono de uma fração ideal, de uma cota (ex: 50% se são dois donos, 33% se são três donos, ou 30% pra um e 70% pra outro,etc). Embora cada um seja dono de uma cota, para viabilizar o condomínio pode usar a coisa toda (1314).
O condomínio é uma exceção à regra pela qual toda propriedade é exclusiva (1231). O condomínio também impede o exercício pleno da propriedade, trata-se de um limite à propriedade, pois embora cada condômino possa usar a coisa toda (1314), é preciso respeitar a vontade dos outros condôminos (pú do 1314).
Não confundam comunhão com condomínio; esta é espécie e aquela é gênero, então todo condomínio será uma comunhão, mas nem toda comunhão será condomínio. A comunhão é de qualquer direito (ex: pai e mãe têm o direito em comunhão de educar os filhos), enquanto condomínio é apenas do direito de propriedade.
Espécies de condomínio:
a)      voluntário: quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem, ou quando duas ou mais pessoas exercem composse e todas adquirem a propriedade da coisa pela usucapião.
b)      forçado: ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos: ex: doação a várias pessoas, herança para vários filhos, os muros e árvores comuns (1327, § 1º do 1297, 1282), etc.
Direitos e deveres dos condôminos:
– Utilização livre e defesa da coisa conforme sua destinação (1314), cujo limite é o direito dos demais condôminos (pú do 1314), resolvendo-se os impasses por maioria de votos (1325).
– Arcar proporcionalmente com as despesas para conservação da coisa (1315)
– Os frutos da coisa devem ser divididos entre os condôminos, e o condômino que causar dano à coisa deve indenizar os demais (1319, 1326).
– A qualquer momento o condômino pode pedir a divisão ou alienação da coisa (1320 e §§); esta regra se justifica para extinguir o condomínio, fonte de muitas discórdias. Assim, se dez pessoas têm um barco e uma delas quiser vender, sua vontade vai prevalecer sobre a dos outros nove, e a coisa será vendida para dividir o dinheiro, salvo se estes nove quiserem comprar a parte do que quer vender (1322). Ressalto que o 1325, que trata do poder da maioria, não prevalece em caso de venda, mas apenas em casos de administração (ex: explorar uma fazenda para pecuária ou agricultura, alugar, emprestar, etc, 1323). Para vender basta um querer, para administrar, prevalece a vontade da maioria.
– Dar preferência a outro condômino quando alguém quiser vender sua cota em coisa indivisível; se a coisa é divisível (ex: terreno grande) não precisa dar essa preferência (504)
Administração do condomínio: é fundamental, pois uma coisa com muitos donos termina ficando acéfala e o caos se instala. Hierarquia e direção são muito importantes para o sucesso de qualquer negócio. Se os condôminos não se entendem, vão gastar com advogado e processo na Justiça, e o juiz nomeará um interventor remunerado pelos condôminos. Melhor acordo ruim do que briga boa, reflitam!
Extinção do condomínio: 
a) divisão da coisa: quando a coisa é divisível (ex: uma fazenda grande), então a qualquer momento, em ação imprescritível, o condômino pode pedir a divisão e cada um fica com a propriedade exclusiva de uma parte proporcional a seu quinhão; 
b) alienação da coisa: seja a coisa divisível ou indivisível, pode ser alienada a qualquer tempo para se dividir o dinheiro e acabar com o condomínio, fonte de discórdias.
Condomínio Edilício
1 – Introdução:
Este é o condomínio em edifícios, conjuntos residenciais, loteamentos fechados e clubes de campo.
O aumento da população urbana, o alto preço do solo nas cidades e a moderna tecnologia de engenharia fizeram crescer a importância do condomínio em edifício, e o direito não poderia deixar de regulá-lo.
Não só nas metrópoles, mas nas cidades de médio porte já se veem vários edifícios.
Além do novo CC, a matéria está regulada pela lei 4.591/64. O velho CC não previa pois não existiam edifícios em 1.900.
No condomínio edilício existe duplicidade de direitos reais: 1) propriedade plena e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens; 2) condomínio das áreas comuns, disciplinada pela vontade coletiva prevista em convenção e regimento interno, como portaria, escada, circulação, playground, piscina, salão de festas, etc, com uma fração ideal para cada condômino (1331, §§ 1º e 2º).
2 – Personalidade: o condomínio edilício não é uma pessoa jurídica e nem é pessoa física, sua personalidade é anômala, e o novo CC manteve essa dúvida, apesar do condomínio celebrar muitos contratos na vida moderna. No fundo, o condomínio está mais perto de ser uma pessoa jurídica do que uma pessoa física, sendo representado pelo síndico (1347, 1348).  Ao síndico cabe também administrar o condomínio e prestar contas à assembleia geral.
3 – Instituição: surge o condomínio pela vontade das partes (1332), sendo muito comuns os condomínios por incorporação (trata-se de um contrato de dir. comercial que prevê a construção de um edifício para a venda dos apartamentos; é o que fazem as construtoras em toda a cidade; ver lei 4.591/64, a partir do art. 28).
4 – Regulamentação: além da lei, a vontade coletiva que predomina nos condomínios edilícios está sujeita a uma convenção e a um regimento interno. A convenção é mais ampla, dispõe sobre questões fixas de formação e funcionamento do condomínio (1334), e para ser mudada se exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (1351). Já o regimento interno deve ser feito separado e dispõe sobre questões menores, dinâmicas (ex: funções do zelador, cachorro sair pela garagem, uso da piscina, carrinho de feira só pelo elevador de serviço, etc) e pode ser alterado por maioria simples presente na assembleia convocada para este fim.
5 – Direitos e deveres dos condôminos: os direitos estão no 1335 e os deveres são obedecer a convenção e o regimento interno, além do 1336. Dívidas antigas de condomínio são de responsabilidade do atual dono, é obrigação real do 1345, que vincula a coisa, e não a pessoa do devedor. Fazer seguro é obrigatório, seu edifício tem seguro (1346)? O descumprimento dos deveres implica em sanções variadas previstas na lei e na convenção. O § 1º do 1336 é criticado por estimular a inadimplência, porque só permite uma multa de 2% para a contribuição condominial paga em atraso, assim vários edifícios fixam altos valores e dão desconto quem pagar na data. É modo de burlar a lei: não se pune quem paga atrasado, apenas se valoriza quem paga na data, que acham? Ainda uma sanção grave para o condômino que descumpre suas obrigações ou tem comportamento antissocial está no 1337 e pú, assegurada ampla defesa.
6 – Obras no condomínio: 1341; percebam que as benfeitorias úteis sempre exigem prévia autorização, como expliquei a vocês desde os efeitos da posse. Vejam aula sobre os efeitos da posse e indenização de benfeitorias.
7 – Assembleia Geral: é o Poder Legislativo do condomínio, enquanto o síndico representa o Poder Executivo. A AG é a última instância do condomínio. Todos os condôminos têm que ser convocados para as assembleias (1354). Existem assembleias ordinárias (todo ano, 1350), e extraordinárias (sempre que houver necessidade, 1355), que decidem por maioria, conforme as frações ideais (1352 e pú).
8 – Extinção do condomínio: 1) por perecimento do bem (1357) 2) por desapropriação do edifício (1358) 3) por venda de todas as unidades a uma só pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui é o contrário do condomínio geral, visto na aula passada, pois para vender é necessário o consentimento de todos, enquanto no condomínio geral basta um querer vender para se impor aos demais (1320).
Propriedade intelectual
1 – Introdução
É de extrema importância o estudo da propriedade intelectual bem como o registro destas criações intelectuais como fonte de riqueza. Ótimo mercado de trabalho ao jovem advogado atuar com registro e proteção intelectual, pois as marcas, invenções e demais criações da inteligência representam muito dinheiro. Até o século passado, rico era quem possuía terra, petróleo e ouro. Agora tecnologia, direito do autor, softwares, invenções, patentes, robótica valem muito mais.
O PIB (produto interno bruto) de um país é formadotambém pelo seu patrimônio intelectual, intangível (que não se toca), e não apenas pelos seus bens corpóreos (tangíveis); a riqueza de um país está atualmente ligada à tecnologia e à informação que ele dispõe. Marcas valem milhares de vezes mais que as fábricas e bens que elas possuem.
Isto porque a fidelidade do consumidor por uma marca não tem preço, ou melhor, tem um alto preço, afinal a marca é extremamente importante para a empresa chegar ao consumidor num mercado tão competitivo como o atual.
É após a criação da marca, do produto, da invenção que pode vir o sucesso da empresa, mas não basta apenas criar, é preciso proteger a obra intelectual através do registro.
2 – Sobre a Propriedade Intelectual
A propriedade intelectual é objeto de estudo do Direito Privado e tem duas espécies: 
1) a propriedade industrial (direito do inventor) e 2) os direitos do autor. Ambos são criações do espírito e precisam de proteção pois a propriedade é um direito muito importante, responsável pelo desenvolvimento da sociedade.  Já sabemos que quanto mais se protege a propriedade, mais as pessoas têm estímulo para trabalhar, produzir, gerar empregos, recolher impostos, trazendo riqueza para a sociedade como um todo. São exemplos de propriedade incorpórea os direitos do autor, os direitos do inventor e o fundo de comércio (ex: a clientela de um restaurante, assim quando o estabelecimento é vendido o comprador paga pelas instalações físicas, mesas, cadeira, terreno, casa, e também pelo sucesso/clientela daquele restaurante entre os consumidores que têm o hábito de parar ali).
A propriedade corpórea é um direito permanente (dura para sempre), já a propriedade intelectual (direito do autor e do inventor) só é protegida temporariamente, afinal a coletividade também precisa fruir daquela invenção, daquela ideia, daquele livro, daquela música. Os Direitos do Autor são protegidos durante a vida do seu criador e por até setenta anos após a sua morte, quando caem em domínio público (voltaremos a esse tema na próxima aula); já os direitos do inventor/criador da marca duram por apenas dez anos (mas podem ser renovados por outros dez anos indefinidamente); por sua vez a patente de invenção vale por no máximo vinte anos. Mais detalhes sobre os prazos/características de proteção ao direito do inventor vocês verão em Direito Comercial.
A propriedade industrial interessa assim ao Direito Comercial (Empresarial), vocês vão estudar naquela disciplina, e tem por objeto as patentes de invenção, os modelos industriais, as marcas de fábrica ou comércio, o nome comercial, o desenho industrial e a repressão da concorrência desleal, sendo protegida pelo art. 5o, XXIX da CF e pela lei 9.279/96; ao nosso redor, em qualquer ambiente, há sempre vários objetos que não se encontram na natureza e foram inventados pelo homem para satisfazer suas necessidades e compensar suas limitações (ex: ar condicionado, microfone, celular, computador).
Já os direitos do autor (DA) interessam ao Direito Civil, sendo garantido pelo art. 5o, XXVII, da CF, e  pela lei 9.610/98, que veremos na próxima aula, e os DA se diferenciam da propriedade industrial (DI – direito do inventor) por dois motivos:
I – o DA decorre basicamente das obras intelectuais no campo literário, científico e artístico (ex: livros, conferências, músicas, filmes, fotografias, desenhos, pinturas, software, entre outros – ver art. 7o da LDA); já o DI (ou propriedade industrial) tem por objeto as patentes de invenção, os modelos industriais, as marcas de fábrica ou comércio, o nome comercial, o desenho industrial e a repressão da concorrência desleal (vide art. 5o, XXIX da CF e lei 9.279/96).
II – o registro da obra intelectual no campo do DA não constitui (apenas presume) a autoria (art. 18 da LDA), ao contrário da propriedade industrial, onde a formalidade do registro válido importa na atribuição do direito ao titular do invento (modelo ou marca) de usá-lo com privilégio; o DA nasce da criação e da utilização da obra, e não do seu registro. A lei autoral protege a inteligência, a criação do espírito, e não a formalidade do registro. O registro é importante, mas não é imprescindível como é no Direito do Inventor.  Em nosso país, a concessão de patentes de invenção e o registro das marcas é feito pelo INPI – Instituto Nacional de Propriedade Industrial, uma autarquia federal, com sede no Rio de Janeiro, cujo objetivo é promover a criatividade pela sua proteção. Já o registro facultativo das obras autorais é feito em lugares variados conforme art. 19 da lei 9610.