Direito Civil - Contratos (Slides) - Locação de Imóveis

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LOCAÇÃO DE IMÓVEL
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
NATUREZA JURÍDICA: a) bilateral porquanto a 
prestação de um tem por causa, por razão de ser, a 
prestação do outro. b) oneroso, porque ambas as 
partes obtém proveito econômico; c) não solene, 
porquanto a lei não estipula qualquer solenidade 
específica; d) comutativo, porque não envolve risco, 
as partes, locatário e locador conhecem desde a 
celebração do contrato, ao menos em tese, a 
prestação que lhes será fornecida e a que pretendem 
dar, presumindo-se, juris tantum, equivalentes; e) de 
trato sucessivo; f) cessão temporária de uso e gozo 
sem transferência da propriedade. 
É o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante 
contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, locatário, 
temporariamente (o decurso do prazo poderá ser determinado ou 
indeterminando), uso e gozo de coisa não fungível, neste caso, 
imóvel residencial, não residencial ou comercial. 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
Despejo - Imóvel não residencial - Localização em zona 
rural – Atividade industrial - Prazo de desocupação - Um 
mês - Exegese do artigo 1.209 do Código Civil. A 
doutrina e jurisprudência são unânimes em 
classificar os prédios segundo sua destinação, 
desprezando seu local; portanto, em sendo a locação 
marcada por finalidade eminentemente industrial, deve ser 
considerada urbana, exigindo, destarte, notificação de 30 
dias. Ap. 177.275 - 3ª Câm. - Rel. Juiz Ferreira de 
Carvalho - J. 12.2.85, in (RT) 97/302 – No mesmo 
sentido, quanto a destinação do imóvel: RT 247/447, 
248/445, 282/839, 305/732, 316/566, 348/321, 386/189. 
PROTEÇÃO LEGAL: Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato, tanto para 
imóveis edificados como não edificados, valendo não a sua 
localização, mas a sua destinação como determinante para a 
aplicabilidade de referida lei. 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
Ação civil pública. Legitimidade do Ministério Público. 
Locação predial urbana. Inexistência de relação de 
consumo. 1. De acordo com precedente da Corte Especial, 
o Ministério Público está legitimidado para defender 
direitos individuais homogêneos que tenham repercussão 
no interesse público. 2. A Lei nº 8.078/90 – Cód. de 
Defesa do Consumidor – não se aplica às locações de 
imóveis urbanos, regidas pela Lei nº 8.245/91. 
Jurisprudência da 5ª e 6ª Turmas. 3. Agravo regimental 
improvido. (AgRg no Ag 590802 / RS AGRAVO 
REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 
2004/0032616-1, Ministro NILSON NAVES, DJ 14.08.2006 
p. 340) 
Para as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e 
dos Municípios, suas autarquias e fundações temos os Decretos nº. 
9.760/1946 e 6.874/1944. 
Peculiaridade: inaplicabilidade do CDC 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
Conceito de empresário (art. 966 do CC) 
Os requisitos para que se configure um empresário são: a) 
intermediação; b) habitualidade; fim de lucro. Passível de 
fundamentar ação renovatória (arts. 71 a 74). 
TIPOS DE LOCAÇÃO:
a) Residencial: destinada a residência, celebrada com pessoa 
natural; Observação: Fiança e imóvel do fiador. 
b) Empresarial: são aquelas destinada a fins industriais ou 
comerciais. Possui fundo de comércio protegido por ter fonte no 
contrato celebrado entre o locador e um empresário, sendo este os 
bens corpóreos e incorpóreos que integram o estabelecimento 
comercial, a fim de facilitar-lhe a marcancia. (art. 51 à 57) 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
TIPOS DE LOCAÇÃO:
c) Não residencial: a locação será assim classificada se tiver por 
objeto um imóvel destinado à habitação, cujo locatário seja pessoa 
jurídica, empresário ou não. Também são classificadas desta forma 
as locações que poderiam ser consideradas empresariais, mas não 
preenchem o requisito da ação renovatória (ex. art. 53) 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
b) Foro de Eleição Ocorre que nos contratos de 
locação de imóveis urbano as partes poderão 
eleger um foro no contrato que prevalecerá ao foro 
lega. Trata-se de competência relativa, e como tal 
não poderá ser alegada de ofício pelo juiz, e 
consequentemente é admissível a exceção de 
incompetência. 
FORO COMPETENTE:
a) Foro da situação da coisa Art. 58 - Ressalvados os casos 
previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, 
consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, 
revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o 
seguinte: II- é competente para conhecer e julgar tais ações o foro 
do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no 
contrato; 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
Foro – Domicílio do Réu: Existem 
doutrinadores, e entendimento jurisprudencial 
no sentido de que poderá a ação ser ajuizada 
no domicílio do réu, se o autor provar que não 
haverá qualquer prejuízo para a defesa. Este 
foro constitui a regra para os demais tipos de 
ação (hipóteses não previstas no artigo 
supramencionado). 
OBS: peculiaridade da exceção de incompetência. Suspensão do 
processo principal. Julgada procedente os autos serão remetidos ao 
juízo competente. Julgada improcedente o prazo de defesa reinicia a 
partir de referida decisão. (atenção quando a exceção é interposta 
no último dia). Recurso cabível é o agravo de instrumento. 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
Despejo - uso próprio - legitimidade - promitente 
comprador – compromisso anterior à locação - 
título não registrado - desnecessidade – 
reconhecimento. Desnecessário a prova de 
compromisso registrado para legitimar o locador 
à propositura de retomada para uso próprio, se 
anterior, o compromisso, à celebração da locação 
que se pretende rescindir. Ap. c/ Rev. 307.176 - 
6ª Câm. - Rel. Juiz Francisco Barros - J. 
23.10.91. 
LEGITIMIDADE: Em regra são partes legítimas nas ações de 
despejo: o locador e o locatário. Ressalte-se que o locador não 
precisa ser proprietário, basta ser possuidor, exceto quando 
expressamente exigido na lei do inquilinato, hipóteses em que os 
tribunais divergem quanto a exigibilidade ou não de registro no 
imóvel em nome do locador. 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - AÇÃO 
DE DESPEJO - SUBLOCATÁRIO - ILEGITIMIDADE PASSIVA AD 
CAUSAM - ASSISTENTE - CARÊNCIA DA AÇÃO DECRETADA - 
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. 1 – 
(...) 2 - Por não existir relação ex locato entre o sublocatário 
e o locador, este não poderá afrontá-lo pela via da ação de 
despejo. A demanda deve ser ajuizada contra o locatário e 
não contra o subinquilino. Todavia, intentada a ação de 
desalijo, por qualquer que seja o seu fundamento, deverá o 
locador dar ciência da mesma ao sublocatário legítimo e 
consentido, dando-lhe oportunidade de ingressar na relação 
processual como assistente litisconsorcial, já que sua 
obrigação é subsidiária e não solidária. Inteligência do art. 
59, parág. 2º, da Lei nº 8.245/91. (REsp 288031 / PR 
2000/0120235-9, Ministro JORGE SCARTEZZINI, DJ 
26.08.2002 p. 283RNDJ vol. 35 p. 113) 
HIPÓTESE DE SUB-LOCAÇÃO: Necessidade de anuência expressa 
do locador. Responsabilidade solidária. Art. 16 da Lei do inquilinato. 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
CITAÇÃO, INTIMAÇÃO E NOTIFICAÇÃO: Art. 58 
- (...) IV - desde que autorizado no contrato, a 
citação, intimação ou notificação far-se-á mediante 
correspondência com aviso de recebimento, ou, 
tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, 
também mediante telex ou fax, ou, ainda, sendo 
necessário, pelas demais formas previstas no 
Código de Processo Civil; 
VALOR DA CAUSA: Art. 58 – “Ressalvados os casos previstos no 
parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em 
pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel 
e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte”: III - o valor 
da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese 
do incisoII do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do 
ajuizamento”. Poderá ser de três salários do empregado quando a 
ação de despejo for fundada no art. 47 III da lei do inquilinato. 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
Denúncia vazia – resolução do contrato sem 
motivação; Denúncia cheia – motivada; 
OBS: caso de alienação. Ver. Artigo 8º da Lei 
do inquilinato. Direito de preferência do 
inquilino. 
PRAZO (arts. 3º e 4º): Poderá ser estipulado qualquer prazo, 
ocorre que se superior a dez anos precisa de autorização expressa 
do cônjuge. Observe-se que o locador só poderá reaver o imóvel 
quanto terminado o prazo do contrato, podendo requerente a 
retomada findo o prazo de duração quando ajustado por escrito com 
prazo igual ou superior a trinta meses. (tratando-se de locação 
residencial). Se ajustado por prazo inferior a trinta meses, renova-
se automaticamente e só caberá a retomada na hipótese de 
denúncia cheia (art. 47 da Lei do inquilinato). 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
Prazos legais para Desocupação: 
a) 30 dias – regra geral (art. 63 caput) 
b) 15 dias: nos seguintes casos: b.1) Despejo liminar (art. 59); (art. 
63, § 1º): b.2) Ter decorrido mais de quatro meses entre a citação 
inicial e a sentença; b.3) Despejo por falta de pagamento de 
alugueres e/ou encargos; b.4) Despejo por infração legal ou 
contratual; b.5) Despejo por denúncia imotivada (locação 
residencial, por escrito e prazo mínimo de 30 meses, prorrogada por 
prazo indeterminado). 
c) 6 meses a 1 ano: no caso de despejo de estabelecimento de 
ensino autorizado, que ministre ensino regular (exclui auto-escolas, 
creches, escolas de computação etc), com exceção das hipóteses do 
prazo seguinte; 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
d) Um ano: de despejo de hospital, repartição pública, asilos, 
estabelecimento de ensino autorizado, que ministre ensino regular, 
nas hipóteses do inciso IV do art 9º e II do art. 53 (reparação 
urgente determinada pelo Poder Público ou demolição, edificação ou 
reforma com aumento mínimo de 50% na área útil) (art. 63, § 3º);
e) 6 meses: e.1) Na hipótese anterior, se já houver decorrido mais 
de um ano entre a citação e a sentença. O réu poderá utilizar 
expediente comum e astucioso: requerer, por simples petição, a 
prorrogação de prazo para desocupação. Nesse caso, o juiz manda 
ouvir o autor que, por evidente, não concorda. Entretanto, sempre 
demandará algum tempo, até que seja intimado e se manifeste. 
e.2) No caso de concordância do réu com a desocupação, nos 
termos do art. 61 da Lei n. 8.245/1991, nos casos lá permitidos (§ 
2º do art. 46 e incisos III e IV do art. 47). Nesse caso, não haverá 
necessidade de notificação para desocupação. O prazo de seis 
meses começa a fluir a partir da citação para a ação de despejo. 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
VALOR DO ALUGUEL: Livre disposição. Após três anos 
cabe ação revisional. Art. 19 da Lei do inquilinato. 
OBRIGAÇÕES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO: Art. 
22 e 23. 
BENFEITORIAS: O exercício do direito de retenção 
pelas benfeitorias úteis autorizadas e pelas benfeitorias 
necessárias deverá ser interposto em sede de 
reconvenção, visto que a ação de despejo não tem a 
natureza de ação dúplice, como nas possessórias. Poderá 
ainda ser cobrado em ação autônoma, com pedido 
indenizatório. Art. 35. 
OBS: 90 dias quando despejo em virtude de alienação durante o 
curso da locação. Quando contratos de locação celebrados antes da 
lei nº 8.245/91, o prazo para desocupação prazo deverá ser de doze 
meses. 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
NOTIFICAÇÃO: É devida em todos os casos em que a 
locação termina e a ação de despejo não é proposta 
dentro do prazo de trinta dias. 
CIVIL - LOCAÇÃO - NOTIFICAÇÃO - A NOTIFICAÇÃO DO 
LOCADOR AO INQUILINO (CONTRATO POR PRAZO 
INDETERMINADO) NÃO RECLAMA FORMA ESPECIAL. 
INDISPENSAVEL E A COMUNICAÇÃO DE NÃO HAVER 
INTERESSE NA PRORROGAÇÃO DO CONTRATO, DE 
MODO A QUE O LOCATARIO NÃO SEJA SURPREENDIDO 
COM A AÇÃO DE DESPEJO. (RECURSO ESPECIAL 
1993/0014067-1, Ministro LUIZ VICENTE 
CERNICCHIARO)
SUB-LOCAÇÃO: Necessidade de conhecimento expresso do locador. 
Sublocatário – embargos de terceiro (admissível apenas de forma 
excepcional), atuando o sublocatário como assistente. 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
a) caução: submissão de um bem ou uma pessoa a uma 
obrigação ou dívida pré-constituída. Podendo ser 
processual ou convencional (que é a referente a garantia 
dos contratos de locação). Art. 827. Quando a lei não 
determinar a espécie de caução, esta poderá ser 
prestada mediante depósito em dinheiro, papéis de 
crédito, títulos da União ou dos Estados, pedras e metais 
preciosos, hipoteca, penhor e fiança. 
Bem imóvel – Hipoteca Bem móvel – Penhor Em dinheiro 
– Três meses de aluguel. Art. 38§ 2º. 
GARANTIAS DA LOCAÇÃO: Segundo o artigo 37, as possíveis 
garantias para locação em imóveis urbanos são: caução, fiança e 
seguro fiança locatícia. (numerus clausus) Ademais, só poderá 
existir uma única modalidade de garantia que é obrigação acessória, 
razão pela qual sendo nula, continuará válido o contrato de locação. 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
a) caução: submissão de um bem ou uma pessoa a uma 
obrigação ou dívida pré-constituída. Podendo ser 
processual ou convencional (que é a referente a garantia 
dos contratos de locação). Art. 827. Quando a lei não 
determinar a espécie de caução, esta poderá ser 
prestada mediante depósito em dinheiro, papéis de 
crédito, títulos da União ou dos Estados, pedras e metais 
preciosos, hipoteca, penhor e fiança. 
Bem imóvel – Hipoteca Bem
Bem móvel – Penhor 
Em dinheiro – Três meses de aluguel. Art. 38§ 2º. 
GARANTIAS DA LOCAÇÃO: Segundo o artigo 37, as possíveis 
garantias para locação em imóveis urbanos são: caução, fiança e 
seguro fiança locatícia. (numerus clausus) Ademais, só poderá 
existir uma única modalidade de garantia que é obrigação acessória, 
razão pela qual sendo nula, continuará válido o contrato de locação. 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
b) fiança – contrato solene e acessório e intuito personae. Art. 819 
CC. Ação anulatória – cônjuge que não anui ou em fase de execução 
interpor embargos de terceiros. (Súmula 337 STJ) 
Fiança - outorga uxória - ausência - nulidade - argüição privativa do 
cônjuge prejudicado. A nulidade da fiança pela falta de outorga 
uxória não pode ser levantada pelo próprio fiador, na medida em 
que é sua obrigação providenciar a assinatura da esposa ou, caso 
esta não concorde, deve ele se abster de prestar fiança. Ap. c/ Rev. 
496.846 - 8ª Câm. - Rel. Juiz Walter Zeni 
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