ALIENAÇÃO FUDICIARIA - TRILHANTE

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ALIENAÇÃO 
FIDUCIÁRIA EM 
GARANTIA
ÍNDICE
1. CONCEITO ..........................................................................................................................4
2. LEGISLAÇÃO, CONTRATO E BENS PASSÍVEIS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA ........ 7
Bens sujeitos à alienação fiduciária ..............................................................................................................................7
Contrato de alienação fiduciária .....................................................................................................................................7
3. CONSTITUIÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E INADIMPLEMENTO ....................10
Mora ......................................................................................................................................................................................... 10
Inadimplemento .................................................................................................................................................................. 11
4. INADIMPLEMENTO: ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS ...................................14
Adimplemento ..................................................................................................................................................................... 14
Mora ......................................................................................................................................................................................... 14
Inadimplemento  ................................................................................................................................................................ 15
Reintegração de posse .................................................................................................................................................... 15
5. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA X HIPOTECA ....................................................................... 17
6. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL ........................................................... 20
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CONCEITO
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1. Conceito
Para fins deste estudo, usaremos a definição de André Luiz Santa Cruz Ramos, que conceitua 
alienação fiduciária como:
“um contrato instrumental em que uma das partes, em confiança, aliena à outra a propriedade de um determinado 
bem, móvel ou imóvel, ficando esta parte (instituição financeira, em regra) obrigada a devolver àquela o bem que 
lhe foi alienado quando verificada a ocorrência de determinado fato.” (RAMOS, 2015)
A alienação fiduciária é uma modalidade de negócio jurídico comum no Brasil quando se 
trata da compra e venda de veículos e imóveis. Este exemplo permite-nos visualizar como 
ela ocorre: o comprador poderá usufruir do carro ou do imóvel objeto de alienação fiduciária, 
conforme o caso, mas somente adquirirá a propriedade definitiva dele quando liquidar por 
completo a dívida com o credor que, em regra, é uma instituição financeira.
Pode-se observar que existem três pessoas envolvidas na alienação fiduciária: o vendedor 
(alienante anterior), o comprador (devedor fiduciante) e o credor fiduciário (aquele que 
emprestará o valor necessário para a aquisição do bem).
Há, assim, o desdobramento da posse, visto que o devedor fiduciante é o possuidor direto 
do bem e o credor fiduciário, por sua vez, é o possuidor indireto.
Admite-se, ainda, o chamado refinanciamento, no qual o devedor realiza um empréstimo e 
entrega, como garantia, um bem de sua propriedade através da realização de um contrato de 
alienação fiduciária em garantia.
O devedor possui a obrigação de usar a coisa segundo sua destinação, guardá-la segundo 
a diligência exigida por sua natureza e entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no 
vencimento, nos termos do artigo 1.363 do Código Civil.
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Neste sentido, o devedor equipara-se ao depositário fiel em suas obrigações, sem estar 
sujeito, contudo, à prisão civil, de acordo com a Súmula Vinculante 25, do STF, que diz:
“É ilícita a prisão civil de depositário infiel, qualquer que seja a modalidade de depósito.”
Já o credor obriga-se a devolver a propriedade do bem ao devedor quando ocorrer a condição 
suspensiva. Assim, verifica-se que a base da alienação fiduciária é a confiança.
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LEGISLAÇÃO, 
CONTRATO E BENS 
PASSÍVEIS DE 
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
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2. Legislação, Contrato e Bens Passíveis de Alienação 
Fiduciária
Vejamos as principais normas que tratam da alienação fiduciária:
• Lei n° 4.728/65 (disciplina o mercado de capitais);
• Código Civil (arts. 1.361 a 1.368-B). Deve-se observar que o Código Civil terá incidência nas alien-
ações fiduciárias em garantia de bens móveis, não abrangidos pela legislação especial que trata do 
tema;
• Decreto-Lei n° 911/69 (alterou a Lei n° 4.728/65 para estabelecer normas sobre o processo de 
alienação fiduciária);
• Lei n° 9.514/97 (instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel).
Dessa maneira, a alienação fiduciária será regida pelos seguintes dispositivos legais, conforme 
o caso:
Alienação fiduciária de 
bens MÓVEIS fungíveis e 
infungíveis quando o credor 
fiduciário for instituição 
financeira
Alienação fiduciária de bens 
MÓVEIS infungíveis quando 
o credor fiduciário for pessoa 
natural ou jurídica (sem ser 
banco)
Alienação fiduciária de bens 
IMÓVEIS
Lei nº 4.728/65
Decreto-Lei nº 911/69 
Código Civil de 2002
(arts. 1.361 a 1.368-A)
Lei nº 9.514/97
Bens sujeitos à alienação fiduciária
São passíveis de alienação fiduciária os bens móveis, imóveis, corpóreos e incorpóreos; 
deste último caso, pode-se citar como exemplo a alienação fiduciária de créditos.
Contrato de alienação fiduciária
O contrato de alienação fiduciária deverá ser, necessariamente, escrito.
Além disso, ele é um contrato acessório à compra e venda com financiamento, ligado a 
uma dívida. Se a dívida se extingue, o contrato de alienação fiduciária, como um acessório, 
também é extinto.
Ele poderá ser simultâneo ou posterior ao negócio principal.
Deve constar no contrato de alienação fiduciária, de acordo como artigo 1.362 do Código 
Civil:
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• O valor da dívida;
• O tempo de pagamento;
• A taxa de juros, se existir. Neste ponto, deve-se ressaltar que, caso se trate de alienação fiduciária 
realizada por instituição financeira submetida à Lei 4.728/1965, deverá constar não somente a taxa 
de juros como também a cláusula penal, o índice de atualização monetária, se houver, e as demais 
comissões e encargos;
• A descrição da coisa.
Ademais, se se tratar da transferência de bens imóveis, deverá ser observado, ainda, o previsto 
no artigo 24 da Lei n° 9.514/97:
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
I - o valor do principal da dívida;
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária 
e a indicação do título e modo de aquisição;
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do 
imóvel objeto da alienação fiduciária;
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva 
revisão;
VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. 
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CONSTITUIÇÃO DA 
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 
E INADIMPLEMENTO
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3. Constituição da Alienação Fiduciária e 
Inadimplemento
De acordo com o artigo 1.361, § 1° do Código Civil, a alienação fiduciária se constitui pelo 
registro do contrato no órgão competente, que será o mesmo no qual é registrado o bemobjeto da alienação.
Assim, caso se trate de um bem imóvel, o contrato de alienação fiduciária será registrado no 
cartório de registro de imóveis, por exemplo.
Deve-se observar que, se o objeto da alienação fiduciária for um carro, o registro se dará 
no Departamento de Trânsito (DETRAN) e não em um cartório.
Adimplemento
O adimplemento ocorre quando o devedor fiduciante paga a dívida integralmente e o credor 
fiduciário transfere, obrigatoriamente, a posse do bem a ele.
Mora
Na alienação fiduciária, a mora decorre do simples vencimento do prazo para pagamento, 
conforme disposto no artigo 2°, § 2° do Decreto-lei 911/1969.
Assim, a constituição da mora é automática (ex re), ou seja, independe da notificação do 
devedor, tal como qualquer obrigação líquida e com prazo para vencimento, nos termos do 
artigo 397 do Código Civil:
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora 
o devedor.
Contudo, de acordo com a Súmula 72 do Superior Tribunal de Justiça:
A comprovação da mora é imprescindível à busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente.
Dessa maneira, a comprovação da mora é necessária para a concessão de medida liminar de 
busca e apreensão do bem objeto da alienação fiduciária.
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Neste caso, o credor fiduciário deverá pedir uma liminar para consolidação da propriedade 
a ele próprio e a busca e apreensão do bem no prazo de 5 dias.
A mora poderá ser comprovada pelo protesto do título ou pela notificação extrajudicial do 
devedor.
Será enviada carta com aviso de recebimento para o devedor. É importante observar que não 
é exigido que a assinatura constante no aviso de recebimento seja do próprio destinatário. 
Após o recebimento, o devedor poderá purgar a mora.
Uma das consequências da mora é autorizar o vencimento antecipado das parcelas, 
independentemente de aviso ou notificação judicial ou extrajudicial. Assim, para purgar a 
mora, o devedor terá que pagar o restante da dívida integralmente e o bem lhe será restituído 
sem qualquer ônus.
Inadimplemento
O inadimplemento ocorre quando o devedor fiduciante não paga a dívida integralmente e a 
propriedade consolida-se no credor fiduciário. Assim, ele poderá reivindicar a posse do bem.
É importante ressaltar que, de acordo com o artigo 1.365 do Código Civil, é vedado o pacto 
comissório.
O pacto comissório é aquele no qual se autoriza o credor fiduciário a ficar com o bem al-
ienado em garantia no caso de inadimplemento da dívida.
Dessa maneira, no caso de inadimplemento da obrigação garantida, o credor fiduciário deve, 
necessariamente, vender o bem para saldar a dívida e as despesas dela decorrentes.
Consoante o artigo 2° do Decreto-lei 911/1969, esta venda se dará por qualquer meio, 
independentemente de leilão, hasta pública, avaliação prévia ou qualquer outra medida 
judicial ou extrajudicial, a menos que o contrato disponha em sentido diverso.
Se o valor arrecadado for superior ao da dívida, o excedente deverá ser restituído ao 
devedor, a fim de evitar o enriquecimento ilícito. De igual forma, se o valor arrecadado for 
inferior ao da dívida, o devedor continuará obrigado em relação ao restante.
Contudo, existe a possibilidade de dação em pagamento do bem, se o credor assim quiser, 
após o vencimento da dívida. Relembramos que a dação em pagamento ocorre quando o 
credor consente em receber prestação diversa da que lhe é devida, nos termos do artigo 
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356 do Código Civil. Em outras palavras, é possível que o devedor entregue a garantia ao 
credor como forma de pagamento, se assim for acordado entre as partes após a ocorrência 
do inadimplemento.
Deve-se ressaltar, ainda, que, se o bem não for encontrado através da busca e apreensão, o 
credor poderá exigir o equivalente em dinheiro.
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INADIMPLEMENTO: 
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 
DE IMÓVEIS
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4. Inadimplemento: Alienação Fiduciária de Imóveis
A alienação fiduciária de bens imóveis possui algumas particularidades, especificamente no 
que diz respeito ao adimplemento e ao inadimplemento, conforme será deslindado a seguir.
Adimplemento
O credor possui o prazo de 30 dias, após o pagamento da última parcela, para fornecer o 
termo de quitação da dívida. Se assim ele não fizer, será obrigado a pagar multa de 0,5% 
ao mês sobre o valor da dívida ou fração.
Com o adimplemento, há o cancelamento do registro de propriedade fiduciária.
O devedor poderá alienar o imóvel; contudo, o comprador deverá estar ciente da alienação 
fiduciária e da assunção de suas obrigações.
Mora
Caso a dívida vença ou não seja paga, no todo ou em parte, a propriedade do imóvel será 
consolidada em nome do fiduciário.
Deve-se observar que, no caso de bens imóveis, não há vencimento antecipado das 
parcelas vincendas.
Existe um prazo contratual de carência no qual o devedor poderá ficar em mora até a intimação 
para, no prazo de 15 dias, realizar o pagamento das parcelas atrasadas e das despesas. 
Pode-se citar como exemplo de despesas os tributos e as cotas condominiais.
Além disso, a citação deverá ser feita pessoalmente, ou ao representante legal ou 
procurador regularmente constituído do fiduciante, através do oficial do Registro de 
Imóveis, do oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou 
domicílio de quem receberá a citação, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
É possível a realização de citação por hora certa, no caso em que houver suspeita de 
ocultação, e por edital, se o paradeiro do fiduciante, seu cessionário, representante legal 
ou procurador for ignorado, incerto ou inacessível.
Expirado o prazo de purgação, haverá o prazo de 30 dias para averbar a consolidação da 
propriedade no credor fiduciário.
Neste prazo, haverá nova oportunidade de purgação da mora pelo devedor. O devedor 
poderá, também, oferecer o imóvel como dação em pagamento e, se o credor aceitar, a 
dívida será extinta.
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Inadimplemento 
Após a propriedade ter se consolidado no credor, ele deverá, no prazo de 30 dias, alienar o 
bem através de leilão.
Ainda no leilão, o devedor poderá exercer o direito de preferência na compra. Contudo, o 
preço a ser pago será o do valor da dívida mais as despesas, os prêmios de seguro, os encargos 
legais (inclusive tributos), as contribuições condominiais, o imposto sobre transmissão inter 
vivos e o laudêmio; se for o caso, as despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão 
e, finalmente, os encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel.
Frustrado o primeiro leilão, no prazo de 15 dias, poderá ser realizado novo leilão.
Caso o bem seja vendido por valor superior ao da dívida, o credor devolverá o excedente e 
indenizará as benfeitorias feitas no imóvel, sob pena de configuração de enriquecimen-
to ilícito. Porém, se o valor arrecadado no leilão for inferior ao valor da dívida, o devedor 
fiduciário não estará obrigado ao pagamento do restante, considerando-se extinta a 
dívida.
Reintegração de posse
A reintegração de posse poderá ser ajuizada pelo credor, pelo adquirente ou pelos seus 
sucessores.
Ela pode ser ajuizada a partir da consolidação da propriedade do imóvel na figura do credor 
fiduciário, ou seja, não é necessário aguardar o leilão.
Em regra, o devedor deverá desocupar o imóvel no prazo de 60 dias.
Pode ocorrer de o imóvel objeto da alienação fiduciária ter sido locado pelo devedor. A lei 
exige a concordância escrita do credor para que isto aconteça.
Caso o devedor tenha locado o imóvel sem a anuência do credor, haverá o prazo de 30 dias 
para que o imóvel seja desocupado; contudo, se o credor estiver ciente da locação do imóvel, 
o prazo será de 90 dias para a sua desocupação.
O devedor fiduciário responde pelo pagamento dos impostos,taxas, contribuições 
condominiais e outros encargos até a transferência da posse para o credor fiduciário.
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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 
X 
HIPOTECA
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5. Alienação Fiduciária X Hipoteca
A alienação fiduciária e a hipoteca são institutos próximos, mas que não se confundem. 
Vejamos as principais diferenças entre eles:
Hipoteca Alienação fiduciária
Direito real sobre coisa alheia. Direito real sobre “coisa própria alheia”.
Ação judicial para apurar o saldo devedor. Simples execução extrajudicial.
Alienação por hasta pública. Leilão em 60 dias (30+30)
Desocupação por via judicial
Reintegração de posse e desocupação em 60 
dias (regra geral).
No caso de insolvência ou falência, o bem 
ainda pertence ao patrimônio do devedor e 
o credor deverá concorrer com os demais 
credores.
No caso de insolvência ou falência, o bem 
permanece no patrimônio do credor.
As duas principais vantagens da alienação fiduciária para o credor fiduciário são:
• Tornar-se proprietário do bem, e não mero detentor de direito real sobre a coisa. 
Dessa maneira, na eventualidade de o devedor encontrar-se em falido, o bem não pert-
encerá à massa falida, mas ao credor, que poderá exigi-lo. É o que dispõe o artigo 7° do 
Decreto-lei 911/1696;
• A equiparação do devedor a um depositário.
No que diz respeito à equiparação do devedor a um depositário, é interessante observar 
que, anteriormente, se o bem perecesse, o devedor poderia ser preso civilmente como 
depositário infiel. Todavia, hoje não é mais aceita a prisão civil do depositário infiel, à luz da 
jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, consolidada na Súmula Vinculante 25, que diz: 
É ilícita a prisão civil de depositário infiel, qualquer que seja a modalidade de depósito.
Além disso, o devedor possui a vantagem de obter juros menores, já que o risco do negócio 
jurídico também é menor: o bem objeto da alienação fiduciária é a própria garantia do 
adimplemento da dívida e, por ser usufruído pelo devedor, dificilmente perecerá.
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Estes fatores fazem com que a alienação fiduciária seja mais popular hoje em dia do que a 
hipoteca.
Acerca da hipoteca, é importante ressaltar, ainda, aquilo que diz a Súmula 308 do Superior 
Tribunal de Justiça: 
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro anterior ou posterior à celebração da promessa de 
compra e venda não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Ocorre que, não raro, as construtoras, para a construção de empreendimentos imobiliários, 
contraem dívidas com instituições financeiras e oferecem como garantia o terreno e, 
consequentemente, as unidades que serão ali construídas.
Contudo, esta hipoteca não pode ser oponível ao adquirente do imóvel, pois o risco do negócio 
é da construtora e da instituição financeira.
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TEORIA DO 
ADIMPLEMENTO 
SUBSTANCIAL
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6. Teoria do Adimplemento Substancial
Conforme visto anteriormente, a mora do devedor fiduciário autoriza o vencimento 
antecipado de todas as parcelas não pagas.
O ponto chave da controvérsia está no fato de a alienação fiduciária em garantia consistir 
em uma relação de consumo, submetida, portanto, às regras do Código de Defesa do 
Consumidor.
Este, por sua vez, dispõe que, na alienação fiduciária em garantia,
“consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em 
benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto 
alienado”.
Assim, para o Código de Defesa do Consumidor, é nula, por abusividade, a chamada cláusula 
de decaimento, que estipula a perda de todas as parcelas já pagas pelo devedor em razão 
de eventual inadimplemento. Isto vale para a alienação fiduciária em garantia de bens móveis 
e imóveis.
Segundo a teoria do adimplemento substancial, não se deve extinguir o negócio jurídico 
pelo inadimplemento de algumas parcelas, mas, sim, cobrar os valores restantes.
Este raciocínio advém dos princípios gerais contratuais, tais como a função social do 
contrato e a boa-fé objetiva, conforme exposto pelo Enunciado n. 361 do CJF/STJ, da IV 
Jornada de Direito Civil:
“O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função 
social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475”
Além disso, de acordo com o Enunciado n. 162 do CJF/STJ, a conversão da mora no 
vencimento antecipado das parcelas não pode ocorrer pelo mero interesse subjetivo do credor, 
mas pelas exigências do caso concreto, à luz do princípio da boa-fé e da conservação 
negocial.
Assim, para a aplicação da teoria do adimplemento substancial, devem-se analisar os aspectos 
quantitativos e qualitativos. Dessa maneira, não é suficiente apenas o cumprimento 
relevante da obrigação se há abuso de direito.
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Contudo, a teoria do adimplemento substancial não é questão pacificada na jurisprudên-
cia, não sendo aceita nos casos de alienação fiduciária pela jurisprudência do Superior 
Tribunal de Justiça, conforme consolidado no Recurso Especial 1.622.555.
De acordo com a jurisprudência no âmbito daquela Corte, a aplicação da teoria do 
adimplemento substancial estimularia o inadimplemento, ainda que parcial, das obrigações. 
Além disso, a taxa de juros para a alienação fiduciária aumentaria como consequência do 
aumento do risco do negócio.
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Alienação Fiduciária em 
Garantia