DIREITOS REAIS 1 - PROPRIEDADE (USUCAPIÃO COMPLETA) (1)

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PROPRIEDADE 
 
Art. 1225 CC 
Apresenta a lista de direitos reais, pois eles são taxativos, numerus clausus. Posse não é direito 
real, porque não está nesse artigo. A propriedade vem no primeiro inciso porque é uma das mais 
importantes. 
 Art. 1.225. São direitos reais: 
I - a propriedade; 
II - a superfície; 
III - as servidões; 
IV - o usufruto; 
V - o uso; 
VI - a habitação; 
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; 
 
VIII - o penhor; 
IX - a hipoteca; 
X - a anticrese. 
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; 
XII - a concessão de direito real de uso; 
XIII - a laje. 
 
A propriedade vinha no caput do código de 16. É o único dos direitos reais em ius re propria, 
direito real sobre a própria coisa, porquanto o proprietário concentra os 3 poderes de domínio 
em suas mãos. O único direito real sobre a própria coisa é o de propriedade. Nenhum outro 
titular tem todos os poderes na mão, por isso ius re própria. 
Cada um daqueles direitos reais são “pedacinhos do direito real de propriedade”, pois carregam 
características dele. 
 
Art. 1225, I, pulamos ao 1228. 
Art. 1228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-
la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
O artigo fala o que é ser proprietário. Direito em vez de fato. Direito de sequela de quem 
injustamente a possua ou detenha. (Ex: Se você é dono de uma coisa, tem o direito de buscá-la 
de volta do possuidor injusto ou detentor. Não se fala em detentor injusto porque não se 
qualifica detentor) 
 
CARACTERÍSTICAS 
a) Complexo  é um direito complexo, pois é formado essencialmente por um feixe de três 
direitos: uso, gozo e fruição. Se fala que é proprietário, é porque tem todos os 3 direitos 
b) Absoluto  erga omnes, se opõe contra todos. Imagine o direito de propriedade sobre 
bem imóvel, o titular desse imóvel não precisa avisar a todos que é dono dele. Ninguém 
pode tomar pra si aquele imóvel que não seja do proprietário. 
c) Perpétuo  se transmite causa mortis. Direito que se transmite pelo principio da Saisine. 
 
SUJEITOS DO DIREITO DE PROPRIEDADE 
Qualquer pessoa pode ser sujeito de direito de propriedade. Todo mundo que tem capacidade 
de direito pode ser titular de um bem. É UM DIREITO EXCLUSIVO, pois se houver uma 
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copropriedade eu tenho cada proprietário como titular de uma quota parte do todo e isso não 
esvazia este princípio da exclusividade do direito de propriedade. 
Condomínio  titularidade de um bem por duas pessoas ou mais, ao mesmo tempo e que se 
organizam através de quota parte – fração ideal. 
Meação é sempre metade, condomínio pode ser qualquer parte. A meação só surge quando o 
casamento termina. Meação só existe entre companheiro e cônjuge; condomínio existe entre 
tais e entre qualquer pessoa. 
 
CLASSIFICAÇÃO 
a) Plena quando o proprietário tem, de direito, os 3 poderes de domínio; O proprietário 
tem consigo os atributos de gozar, usar, reaver e dispor da coisa. Todos esses caracteres 
estão em suas mãos de forma unitária, sem que terceiros tenham qualquer direito 
sobre a coisa. 
 
b) Limitada  recai sobre a propriedade algum ônus. (Ex: caso da hipoteca, da servidão ou 
usufruto) 
 
c) Resolúvel  dependente de condição ou termo (art. 1.359 do CC). Propriedade com 
condição ou termo para acabar. Ex: Alienação fiduciária  o banco pode vender a 
propriedade a outro banco sob condição resolúvel. A Retrovenda é outro exemplo de 
propriedade resolúvel. Ninguém dá o que não tem. 
 
Ainda ilustrando, lembre-se que há propriedade resolúvel na cláusula especial de venda 
com reserva de domínio (arts. 521 a 527 do CC). Por esse instituto, na venda de coisa 
móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja 
integralmente pago. A transferência de propriedade ao comprador somente ocorrerá no 
momento em que o preço esteja integralmente pago. Até esse pagamento a propriedade 
do é resolúvel. 
 
Por fim, quanto às exemplificações, há propriedade resolúvel do donatário na doação 
com cláusula de reversão. Nos termos do art. 547 do CC, o doador pode estipular que os 
bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário. Recebendo o 
donatário o bem e ocorrendo o seu falecimento, os bens retornarão ao doador que 
estiver vivo, o que denota a resolubilidade da propriedade do primeiro. 
 
O possuidor pode vender a posse com 20 parcelas quitadas e com 29 a pagar. Doação 
com encargo é a mesma coisa. Alguns dos atributos da propriedade passam a ser de 
outrem, constituindo-se em direito real sobre coisa alheia. No último caso, havendo a 
divisão entre os referidos atributos, o direito de propriedade é composto de duas partes 
destacáveis: 
 
a) Nua-propriedade – corresponde à titularidade do domínio, ao fato de ser proprietário 
e de ter o bem em seu nome. Costuma-se dizer que a nua-propriedade é aquela despida 
dos atributos do uso e da fruição (atributos diretos ou imediatos); 
 
b) Domínio útil – corresponde aos atributos de usar, gozar e dispor da coisa. 
Dependendo dos atributos que possui, a pessoa que o possui recebe uma denominação 
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diferente: superficiário, usufrutuário, usuário, habitante, promitente comprador etc. Por 
tal divisão, uma pessoa pode ser o titular (o proprietário) tendo o bem registrado em seu 
nome ao mesmo tempo em que outra pessoa possui os atributos de usar, gozar e até 
dispor daquele bem em virtude de um negócio jurídico, como ocorre no usufruto, na 
superfície, na servidão, no uso, no direito real de habitação, no direito do promitente 
comprador, no penhor, na hipoteca e na anticrese. 
 
OBJETO DO DIREITO DE PROPRIEDADE 
A) Bens corpóreos 
B) Bens incorpóreos 
C) Móveis 
D) Imóveis 
E) Fungíveis 
F) Infungíveis 
Bens que comportem 
circulação econômica. 
Dependendo do bem, tem-se 
um tipo de tratamento. LER 
SOBRE BENS. 
 
Art. 1228: 
§1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com suas finalidades 
econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido 
em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio 
histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e da água. 
Ele dá exemplos de como a propriedade deve cumprir a sua função social, elegendo como um 
direito fundamental do homem, pois ele necessita de bens, da forma mais barata à mais cara 
para viver em sociedade. Todos direitos reais devem cumprir função social. Vide art. 1848 CC. 
§2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e 
sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. 
Art. 1229 A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e do subsolo correspondentes [...] 
Aqui estamos falando do direito de propriedade imóvel. Se sou dona de um terreno sou do solo, 
subsolo e do espaço aéreo. 
O limite é o da utilidade – princípio da utilidade. 
Se não utiliza o subsolo em uma profundidade tal que impeça outra obra, não pode impedir que 
ela se faça; se moro em uma casa e a construí até tal profundidade que não chega a um 
cabeamento de outra obra, não posso impedi-la. 
Não pode impedir avião de passar sobre a sua casa, pois você não utiliza o espaço na altitude de 
um avião. O limite vertical vai até a utilização daquele bem; se mora em um condomínio edilício 
o limite é maior que de uma casa térrea. 
Pode utilizar a propriedade nos limites úteis a seu exercício. 
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os 
potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por 
leis especiais. 
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O direito de propriedade é absoluto, mas sofrelimitações, como a da função social da 
propriedade. A minha não pode atingir a sua, porquanto deve fazer circular riquezas. O artigo 
1230 é uma das primeiras restrições ao direito de propriedade. 
Apesar de a riqueza mineral estar no subsolo e ele pertencer ao proprietário, tal parte é da 
União. Se forem jazidas, recursos minerais, resquícios arqueológicos, dentre outros, não 
pertencem ao proprietário (restrição ao direito de propriedade). 
Isso não faz com que a propriedade deixe de ser absoluta. 
 Algumas restrições: 
A) Função social da propriedade 
B) Produtos encontrados no subsolo (Art. 1230); 
C) Direito de construir (não posso construir o que quero no meu terreno - ?) 
D) Direito de vizinhança (não pode atingir direito dos vizinhos) 
E) Vontade do particular (ex: testamento com cláusulas de inalienabilidade) 
F) Desapropriação 
G) Restrições penais: casa que contém plantação de drogas 
H) Restrições eleitorais: casa usada como zona eleitoral 
Tais exemplos não tiram o caráter da propriedade ser absoluta. 
Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de 
emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, 
obedecido o disposto em lei especial. 
Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu 
proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem. 
Vigora o princípio de que o acessório segue o principal. Somente por preceito especial de lei é 
que se pode estabelecer o contrário. (Exemplo do usufruto: a coisa principal é do proprietário e 
os frutos são do usufrutuário) 
Os frutos e mais produtos  os frutos se renovam e os produtos não. 
 
DA DESCOBERTA 
Descobridor é aquele que encontra uma coisa perdida, isto é, sobre a qual o dono mantém ainda 
o animus domini. 
Há que se fazer distinção entre coisa perdida e abandonada. Há coisas que não podem ser 
apropriadas: 
a) Coisas perdidas 
Posso me tornar dono de coisas: abandonadas (res nullius); coisas abandonadas (res deredicta); 
coisas alienadas. 
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Se alguém se deparar em uma ilha com objetos naufragados e não há como saber quem é dono, 
pode-se apropriar dos bens (Silvio Rodriguez). A conchas da praia são coisa sem dono. 
 
DA OCUPAÇÃO 
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não 
sendo essa ocupação defesa por lei. 
Na ocupação a pessoa adquire coisa sem dono, ao contrário da descoberta (em que há dono). 
Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo 
possuidor. 
Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, 
entregará a coisa achada à autoridade competente. 
Descobridor é a pessoa que encontra coisa perdida e não sendo adquirente dela. Você não pode 
se tornar dono de coisas perdidas. 
Art. 1.237. Decorridos sessenta dias da divulgação da notícia pela imprensa, ou do edital, não 
se apresentando quem comprove a propriedade sobre a coisa, será esta vendida em hasta 
pública e, deduzidas do preço as despesas, mais a recompensa do descobridor, pertencerá o 
remanescente ao Município em cuja circunscrição se deparou o objeto perdido. 
Parágrafo único. Sendo de diminuto valor, poderá o Município abandonar a coisa em favor de 
quem a achou. 
Se não encontrar quem é o dono e se a coisa for de diminuto valor, a municipalidade pode 
abandonar (porque não é dela) em favor de quem achou o objeto perdido. 
Por meio de uma presunção jurídica. 
Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá direito 
a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas 
que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la. 
Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço 
desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as 
possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação econômica de ambos. 
Art. 1.235. O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor 
legítimo, quando tiver procedido com dolo. 
Art. 1.236. A autoridade competente dará conhecimento da descoberta através da imprensa e 
outros meios de informação, somente expedindo editais se o seu valor os comportar. 
 
 
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DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE 
Antes de falar em qualquer uma das formas de aquisição, é preciso esclarecer alguns conceitos: 
a) Originária  é aquela que não guarda vínculo com o proprietário anterior, isto é, não há 
transmissão de propriedade. Achar objeto abandonado é um exemplo (pegar concha na 
praia). Se a minha propriedade não deriva da sua, a minha não carrega as características 
que você deu a ela. 
b) Derivada  é aquela que guarda vínculo com o antigo proprietário. Alienação fiduciária, 
por exemplo. Retrovenda, etc. 
1. Singular  acontece quando adquiro um bem específico, delimitado. Compra-se uma 
casa; um caso; herda 50 carros; 50 casas; 
2. Universal  adquire uma universalidade de bens, a exemplo da compra de uma empresa 
por outra. 
 
DA USUCAPIÃO 
É a primeira forma de aquisição de propriedade. É um efeito da posse, mas ela é a principal 
forma de aquisição de bens imóveis. 
Decorre da posse, mas é tratada como propriedade pelo fato de ser uma posse que se estende 
no tempo. Os vários requisitos dão ao possuidor a condição de proprietário. Posse ad 
usucapionem. 
A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade cuja posse se estende no tempo. Porque 
passou o tempo e não houve a reivindicação da posse, aquela situação de fato consolidou uma 
situação de direito. 
É uma prescrição aquisitiva porque passou o tempo e eu adquiri propriedade. Usucapião é 
marcada pela posse contínua, pacífica, mansa. É uma posse em que ninguém a reclamou de 
volta, e porque passou o tempo, eu adquiri propriedade (prescrição aquisitiva da propriedade). 
Animus domini é a certeza e a vontade de agir como dono. Se compro o imóvel, entrei no imóvel 
e passo a agir como dono. 
Uma pessoa que tenha este comportamento pode ser equiparada a uma pessoa que seja 
locatária? Não, porque o locatário não tem animus domini, ele conserva a posse porque está 
contratualmente vinculado. Este cidadão não tem vontade e não acredita que seja dono. 
 
Tem posse e acredita que é dono  ad usucapionem. 
Tem posse mas sabe que não é dono  ad interdicta (não tem animus domini, mas tem a 
proteção possessória da posse). 
 
Posso substituir a posse com todas as características da usucapião com a nomenclatura ad 
usucapionem. 
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USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA: 
Art. 1238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um 
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer 
ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de 
Registro de Imóveis. 
Requisitos: 
a) Prazo de posse: 15 anos ininterruptos 
b) Posse: mansa, pacífica e ininterrupta (não houve reivindicação da posse) 
c) ANIMUS DOMINI (possuir como seu) 
Não precisa de justo título nem ser possuidor de boa-fé. Raro momento que tem presunção 
absoluta de boa-fé: se sou réu da usucapião, posso falar que ela sabia que a posse veio de 
esbulho que não se admitirá a prova em contrário. 
O decurso do tempo afasta exigência de justo título e boa-fé, passando a serem ambos 
presumidos de maneira absoluta. 
Precisa também propor a ação de usucapião, agora sendo permitida no tabelionato. 
 NA INICIAL DEVERÃO ESTAR PRESENTES TODOS REQUISITOS. Ou seja, 15 anos no momento da 
propositura da ação. 
A propriedade vem por meio deuma sentença que o juiz manda que se registre no cartório de 
registro de imóveis. 
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor 
houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de 
caráter produtivo. Isso é chamado de “posse-trabalho”. 
 
USUCAPIÃO ORDINÁRIA: 
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e 
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. 
NÃO é necessária a posse direta do usucapiente, pois diz “o possuir por dez anos”. Aqui não se 
exige a posse direta. 
Requisitos: 
 Dez anos 
 Posse contínua 
 Ininterrupta 
 Animus domini 
 Justo título 
 Boa-fé 
 Sem oposição (do titular). A oposição tem que ser feita por quem tem melhor posse; 
OBS: Justo título e boa-fé não estão na outra. 
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A boa-fé aqui é relativa, pois a parte pode alegar falta de má-fé. Na extraordinária tem a 
presunção absoluta, aqui não. 
Justo título  documento hábil a, em tese, transferir propriedade. 
Aqui não estamos falando da teoria de Jhering, mas sim de Savigny, uma vez que se exige boa-fé. 
CUIDADO! PROFESSORA PODE PERGUNTAR QUAL A RELAÇÃO DELA COM A TEORIA DE SAVIGNY. 
 
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido 
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada 
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou 
realizado investimentos de interesse social e econômico. 
Apresenta uma SUBESPÉCIE da usucapião ordinária, que se chama USUCAPIÃO TABULAR. Nesta 
espécie o prazo se reduz para 5 anos, porque o usucapiente deve ter um justo título registrado 
no CRI, posteriormente cancelado. Ele chegou a ser proprietário durante algum tempo, mas, por 
algum motivo, aquele registro foi cancelado. O legislador tirou 5 anos e incluiu um outro 
requisito importante: 
a) Estabelecido sua moradia ou 
b) Realizado investimento de interesse social ou econômico 
Aluguei para 5 famílias e fiz um investimento: não precisa eu ter morado. Ficar atento a isso. 
 
USUCAPIÃO ESPECIAL OU CONSTITUCIONAL 
Vem prevista na CF. 
Espécies de usucapião que o Código Civil trouxe para dentro de sua codificação, repetindo a CF. 
 
C.1) USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL (PRÓ-LABORE) 
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, 
por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 
cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua 
moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. 
Requisitos: 
 Não ser proprietário de imóvel urbano ou rural durante prescrição aquisitiva 
 Posse continua, incontestada por 5 anos ininterrupta 
 Animus domini 
 Área em zona rural não superior a cinquenta hectares 
 Tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família 
 Ter nela sua moradia 
Tem que ter construção com finalidade de moradia. 
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Cinco anos, sem justo título e sem boa-fé. Aqui é uma situação muito importante onde nós 
temos a transmissão da posse. 
Nestes 5 anos, o usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel nem rural ou urbano. 
Significa que antes disso eu posso ter tido imóvel. 
Não pode pedir usucapião de 50 hectares e esquecer dos 10, é da área total. Princípio da 
continuidade registral. Não posso adaptar a usucapião aqui desprezando 10 hectares porque eu 
quero 50. Se de um lado se tem um possuidor que através da prescrição adquire propriedade, de 
outro se tem um proprietário que está dormindo. 
 
C.2) USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL URBANA (PRO MISERO) 
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros 
quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia 
ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel 
urbano ou rural. 
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a 
ambos, independentemente do estado civil. 
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor 
mais de uma vez. 
Requisitos: 
 Duzentos e cinquenta metros quadrados 
 Possuir como sua 
 Cinco anos ininterruptamente e sem oposição 
 Utilizar para moradia 
 Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural 
O que o legislador quer nesse caso é não tornar possível a usucapião de um grande imóvel. 
Regularizar situação imobiliária daquele que mora em imóvel com intuito de animus domini e 
não tenha outro imóvel. 
Não tem justo titulo nem boa-fé. 
Nas outras espécies eu posso adquirir quantas vezes quiser, aqui é preciso morar e não será 
reconhecido pelo mesmo possuidor mais de uma vez (art. 183 CF e 9º Estatuto das Cidades). 
 
C.3) USUCAPIÃO CONJUGAL 
Art. 1240 – A 
Aquele que exercer, por 2 anos, ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com 
exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m², cuja propriedade divida com ex-conjuge ou 
ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, 
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adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou 
rural. 
§1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 
Cabe entre cônjuges e companheiros. Ao se exigir a culpa por abandono, o legislador está 
retonando à ideia abandonada pela EC 66. 
“Cônjuge ou companheiro que abandonou o lar”. Usucapião não corre entre cônjuges, e este 
artigo fala em prazo. Posso me valer desta ação uma única vez. 
Existe usucapião entre condôminos ou copossuidores? Só se um deles exercer com exclusividade. 
Cuidado: a usucapião administrativa não é uma modalidade nova de usucapião, mas sim um 
procedimento. O sujeito vai enquadrar em alguma das modalidades e ver se adotará 
procedimento judicial ou administrativo. Agora pode fazer no CRI. 
 
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, 
acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (Art. 1.207), contanto que todas sejam 
contínuas, pacíficas e, nos casos do Art. 1.242, com justo título e de boa-fé. 
Aquilo que aprendemos sobre posse (Arts. 1206 e 1207), podem ser contados na usucapião. O 
herdeiro que nunca teve a posse do imóvel pode requerer a usucapião no lugar da mãe falecida 
aproveitando a posse do prazo dela. 
 
 Acessio possessiones  escolho se somo prazo; 
 Sucessio possessiones  vem de sucessão mortis causa, obrigatoriamente continuo prazo 
do antecessor. 
 
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que 
obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião. 1: 
1: – Não correrão os prazos de usucapião entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal. Atente-se ao fato 
de que a nova modalidade de usucapião urbana, para os casos de abandono do lar conjugal (art. 1.240-A do CC), 
constitui exceção a essa regra. 
 – Não haverá usucapião entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar, em regra, até quando o 
menor completar dezoito anos. 
 – Não correrão também os prazos entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou 
curatela. 
 – Os prazos de usucapião não correm contra os absolutamente incapazes, tratados no art. 3.º do CC (menores de 
16 anos, enfermos e doentes mentais sem discernimento para a prática dos atos da vida civil e pessoas que mesmo 
por causa transitória não puderem exprimir vontade). 
 – Os prazos não são contados contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados oudos 
Municípios. 
 – Os prazos de usucapião não contam contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de 
guerra. 
– Pendendo condição suspensiva, não se adquire um bem por usucapião. A título de exemplo, se a propriedade do 
bem estiver sendo discutida em sede de ação reivindicatória, não haverá início do prazo. 
– Não se adquire por usucapião não estando vencido eventual prazo para a aquisição do direito. 
– Não haverá contagem para o prazo de usucapião pendendo ação de evicção. 
– Não se contam os prazos de usucapião quando a ação de usucapião se originar de fato que deva ser apurado no 
juízo criminal, não correndo a prescrição antes da respectiva sentença definitiva. 
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– Haverá interrupção do prazo de usucapião no caso de despacho do juiz que, mesmo incompetente, ordenar a 
citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual. Essa ação em que há a citação pode ser 
justamente aquela em que se discute o domínio da coisa. 
– O prazo prescricional para a usucapião se interrompe pelo protesto judicial ou até mesmo por eventual protesto 
cambial, se assim se pode imaginar. 
 
Todo o disposto no artigo 1206 se aplica aqui. Não posso propor usucapião entre ascendentes e 
descendentes, nem tampouco a um militar que foi ao Haiti. 
Vimos que a usucapião está dentro da propriedade, sendo forma de aquisição desta (originária, 
não há continuidade dos ônus da propriedade anterior). Prescrição aquisitiva por ter o decurso 
do tempo, adquire-se a propriedade (o direito). Se é prescrição aplicam-se as condições que 
suspendem interrompem e obstam a contagem. 
 
 
Outra modalidade de usucapião que está fora do Código: 
 
USUCAPIÃO DA LEI 10.257 (ESTATUTO DA CIDADE) – RESTRITA A ÁREA URBANA 
Art. 10. As áreas urbanas com mais de 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), 
ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por 5 (cinco) anos, 
ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por 
cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os 
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. 
Requisitos: 
a) As áreas urbanas com mais de 250 m² 
b) ocupadas por população de baixa renda para sua moradia 
c) por 5 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposição 
d) onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são 
susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, 
e) desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. 
O prazo é exíguo e 5 anos é muito pouco. O prazo visa regularizar uma situação irregular e tornar 
a propriedade privada em uma coletiva. A regra é a de que tenha composse (não consegue 
definir quem possui o que). Não há uma organização notarial como se tem nos imóveis. 
 § 1.º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua 
posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. 
 § 2.º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante 
sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. 
Se é o poder público não cabe usucapião de bem público. Era imóvel de uma pessoa. As famílias 
que ocupavam o imóvel tinha composse. 
Conjugar com o artigo 1207 do CC. 
Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito à posse do seu antecessor; e ao sucessor 
singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais. 
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Cabe a sucessão na posse. Moro na favela e vendi a minha casa lá para alguém. Este continua a 
minha posse. É isso que o Estado quis regulamentar sobre a propriedade particular, pois ele 
resolve o problema de moradia por meio desses mecanismos. 
Quando juiz decreta usucapião, estas pessoas passam a ser condôminos (continuam a ser 
compossuidores também). Aí entra o §3º: 
§ 3.º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, 
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo 
escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas. 
Um condomínio se organiza por ideia de fração ideal. A ideia de condomínio não contradiz ideia 
da exclusividade, pois tenho a minha parte e sem ela o todo não se forma. Tenho um terço do 
terreno e sem o meu terço não se forma aquele terreno. Como o juiz está atribuindo 
propriedade aqui, eu dou a mesma fração ideal para cada um (divide o imóvel por numero de 
ocupações e divide, exceto acordo escrito). 
Condomínio só funciona por quota parte (fração ideal). Tenho um pedaço do todo e sem o meu 
não se forma o todo. 
É possível que ter uma posse direta e indireta? Sim, ele pode desdobrar. Ele é condômino e 
alugou pra mim: ele pode desdobrar a posse. 
A partir disso eles seguem as regras dos condomínios ordinários. 
§ 4.º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo 
deliberação favorável tomada por, no mínimo, 2/3 (dois terços) dos condôminos, no caso de 
execução de urbanização posterior à constituição do condomínio. 
Condomínio é uma forma atípica de propriedade (nasce e dará errado). Aqui ele diz que é 
indivisível e não pode ser extinto, justamente para que a usucapião seja movida pelo interesse 
imobiliário, mas sim pelo de moradia. 
Prazo de 5 anos é muito curto. 
Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, 
valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de 
imóveis. 
Vimos que na possessória não se pode alegar domínio. Aqui ele permite que se alegue. Se alegar 
usucapião em possessória ele não pode decretar usucapião, aqui ele pode. 
É permitida a defesa aqui com base em propriedade. Na mesma ação, além de se alegar 
usucapião, já pode ter o decreto. 
DICA: ESTUDAR POSSE. 
Não confundir usucapião coletiva com §4º do artigo 1228. 
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em 
extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável 
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número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e 
serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. 
§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; 
pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos 
possuidores. 
Não é usucapião, uma vez que há indenização ao proprietário e se tem é uma compra e venda 
compulsória. O dono do imóvel é obrigado a vender. Uma “desapropriação”, movida pelo 
particular. 
1.ª) Na usucapião coletiva urbana, os ocupantes devem ser de baixa renda; na desapropriação 
judicial privada, não há essa necessidade. 
2.ª) Na usucapião coletiva urbana, a área deve ter, no mínimo, 250 m2, exigência que não está 
presente na desapropriação judicial privada, bastando uma “extensa área”. 
3.ª) A usucapião coletiva somente se aplica aos imóveis urbanos, enquanto a desapropriação 
judicial privada pode ser aplicada aos imóveis urbanos ou rurais. 
4.ª) Na usucapião, não há direito à indenização, ao contrário da desapropriação judicial 
privada. 
O enunciado aprovado na III Jornada, de n. 241, prevê que “O registro da sentença em ação 
reivindicatória, que opera a transferência da propriedade para o nome dos possuidores, com 
fundamento no interesse social (art. 1.228, § 5.º), é condicionada ao pagamento da respectiva 
indenização, cujo prazo será fixado pelo juiz”. 
 
 Desapropriação judicial indireta (§4º, 
1228) 
Usucapião especial urbano coletivo 
Extensa área, em imóvel urbano ou rural Imóvel urbano, superior a 250 m² 
5 anos 5 anos 
Considerávelnúmero de pessoas População de baixa renda em composse 
Posse de boa-fé Posse de boa ou má-fé 
Obras e serviços relevantes considerados 
pelo juiz 
Finalidade de moradia 
Pagamento de indenização Sem contraprestação 
Alegação em ação autônoma ou matéria 
de defesa 
Alegação em ação autônoma ou matéria 
de defesa