AVALIAÇÃO DE IMOVEIS2

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Ilan Chamovitz
Avaliação de imóveis
03
Sumário
CAPÍTULO 2 – Normas da ABNT: Uma Análise Exploratória ................................................05
Introdução ....................................................................................................................05
2.1 Introdução às normas ...............................................................................................06
2.2 Normas da ABNT para a avaliação de imóveis ............................................................09
2.2.1 NBR 14.653-1:2001 .......................................................................................09
2.2.2 NBR 14.653-2:2011 .......................................................................................09
2.2.3 NBR 14.653-3:2011 .......................................................................................10
2.2.4 NBR 14.653-4:2002 .......................................................................................10
2.2.5 NBR 14.653-5:2006 .......................................................................................10
2.2.6 NBR 14.653-5:2006 .......................................................................................10
2.2.7 NBR 14.653-7 ................................................................................................10
2.2.8 Ibape-SP ........................................................................................................10
2.2.9 Outros documentos .........................................................................................11
2.3 Explorando a NBR 14.653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos Gerais ..11
2.3.1 O laudo de avaliação ......................................................................................16
2.3.2 Imóveis urbanos ..............................................................................................17
2.4 Indo além das normas ..............................................................................................19
Referências Bibliográficas ................................................................................................24
Capítulo 2 
05
Introdução
A Associação Brasileira de Normas Técnicas é a entidade responsável pela publicação das Nor-
mas Brasileiras (ABNT NBR), elaboradas por seus Comitês Brasileiros (ABNT/CB), Organismos de 
Normalização Setorial (ABNT/ONS) e Comissões de Estudo Especiais (ABNT/CEE). 
Figura 1 – Sede da ABNT no Rio de Janeiro (1987).
Fonte: ABNT, 2015.
A ABNT define a normalização de forma bem clara e com detalhes:
Atividade que estabelece, em relação a problemas existentes ou potenciais, prescrições destinadas 
à utilização comum e repetitiva com vistas à obtenção do grau ótimo de ordem em um dado 
contexto. Consiste, em particular, na elaboração, difusão e implementação das Normas.
A normalização é, assim, o processo de formulação e aplicação de regras para a solução ou 
prevenção de problemas, com a cooperação de todos os interessados, e, em particular, para 
a promoção da economia global. No estabelecimento dessas regras recorre-se à tecnologia 
como o instrumento para estabelecer, de forma objetiva e neutra, as condições que possibilitem 
que o produto, projeto, processo, sistema, pessoa, bem ou serviço atendam às finalidades a 
que se destinam, sem se esquecer dos aspectos de segurança.
Norma é o documento estabelecido por consenso e aprovado por um organismo reconhecido, 
que fornece regras, diretrizes ou características mínimas para atividades ou para seus resultados, 
visando à obtenção de um grau ótimo de ordenação em um dado contexto.
A norma é, por princípio, de uso voluntário, mas quase sempre é usada por representar o consenso 
sobre o estado da arte de determinado assunto, obtido entre especialistas das partes interessadas.
Normas da ABNT: 
Uma Análise Exploratória
06 Laureate- International Universities
Avaliação de imóveis
Pela definição estabelecida, vemos que o uso de normas é voluntário. Entretanto, uma vez que as 
normas são produzidas por um conjunto de profissionais especializados no assunto e com muita 
experiência prática, as organizações e os profissionais optam por segui-las.
Elas frequentemente estão por trás de conceitos disseminados por especialistas e nem são men-
cionadas. Por outro lado, muitas vezes, as normas são criadas a partir de fundamentação cien-
tífica. Nesse caso, as normas citam as fontes e descrevem os modelos que foram utilizados para 
a sua criação. 
Neste capítulo, inicialmente, faremos uma introdução explanatória. Em seguida, abordaremos os 
assuntos mais salientes que constam nas principais normas referentes à avaliação de imóveis. Ao 
final, vamos além das normas, ou seja, vamos apresentar alguns casos e relacioná-los com parte 
de alguma norma estudada anteriormente. 
2.1 Introdução às normas
Como vimos na introdução, a normalização tem características específicas. É um processo, ou 
seja, um conjunto de atividades com objetivos relacionados à economia, produtividade, seguran-
ça, comunicação, proteção ao consumidor e eliminação de barreiras internacionais. Note que 
o processo: 
•	 consiste em formulação e aplicação de regras para a solução ou prevenção de problemas;
•	 é desenvolvido com a cooperação dos interessados; 
•	 resulta em economia global. 
Os principais objetivos da adoção de normas são apresentados a seguir.
Economia
Comunicação
Normalização
Proteção ao
consumidor
Eliminação
de barreiras
Segurança
Figura 2 – Objetivos da normalização.
Fonte: Adaptada de ABNT, 2015.
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“Ary Frederico Torres (1900-1973) foi engenheiro civil, 
pesquisador, educador e empreendedor. Seu nome, já 
conhecido dos paulistanos por designar uma das prin-
cipais pontes da cidade, marca a autoria de inúmeros 
feitos, entre eles, a criação do IPT, em 1934. Seu traba-
lho foi essencial para o desenvolvimento da construção 
civil no País. Em sua trajetória profissional, dedicou-se à 
pesquisa do concreto, sem a qual não teriam sido cons-
truídos os primeiros arranha-céus de concreto armado 
de São Paulo e do Rio de Janeiro. Empreendedor, Ary 
Torres foi fundador e presidente de importantes instituições brasileiras, como a Associa-
ção Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a Associação Brasileira de Cimento Portland 
(ABCP), a Associação Brasileira de Metais (ABM), a Cia. Siderúrgica Nacional (CSN) e 
o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico (BNDE)” (INSTITUTO DE PESQUI-
SAS TECNOLÓGICAS, s. d.).
VOCÊ O CONHECE?
Na definição de normalização, algumas características positivas são apontadas pela ABNT 
(2015) e podem ser classificadas em: aumento da economia e produtividade, comunicação, 
segurança, proteção ao consumidor e eliminação de barreiras.
•	 Economia/Produtividade – Torna o desenvolvimento, a fabricação e o fornecimento de 
produtos e serviços mais eficientes, mais seguros e mais limpos; as normas, ainda, tornam 
a vida mais simples, provendo soluções para problemas comuns.
•	 Comunicação – Dissemina a inovação e compartilha os avanços tecnológicos e a boa 
prática de gestão. 
•	 Segurança – Fornece aos governos uma base técnica para saúde, segurança e legislação 
ambiental e avaliação da conformidade.
•	 Proteção	ao	consumidor – Protege os consumidores e usuários em geral de produtos e 
serviços.
•	 Eliminação	de	barreiras – Facilita o comércio entre países, tornando-o mais justo.
Observe a figura a seguir e perceba quem está envolvido e se beneficia com as normas. 
08 Laureate- International Universities
Avaliação de imóveis
Quem se bene�cia com as normas?
Empresas
Cidadão
Sociedade
FuncionáriosClientes e
Fornecedores
Inovadores de
novas tecnologias
Comércio
Internacional
Governos e
Paíse em busca de
Know-how tecnológico
Figura 3 – Quem se beneficia com a adoçãode normas.
Fonte: Adaptada de ABNT, 2015.
Os benefícios de se adotar as normas influenciam governos e cidadãos, empresas e funcionários, 
clientes e fornecedores, criadores de novas tecnologias e o comércio internacional. Enfim, a prin-
cipal beneficiada é a sociedade e o meio ambiente, uma vez que a norma sugere procedimentos 
que visam à sua preservação. 
A partir das informações divulgadas pela ABNT, podemos relacionar alguns benefícios, dividindo-
-os em qualitativos e quantitativos.
Benefícios	qualitativos
•	 A melhor utilização de recursos, como físicos e humanos.
•	 A produção mais uniforme.
•	 A otimização do treinamento de recursos humanos, melhorando a qualidade de produtos 
e serviços.
•	 A orientação para o registro do conhecimento tecnológico.
•	 A melhoria nas atividades relacionadas à contratação e à comercialização de tecnologia.
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Benefícios	quantitativos
•	 Redução do desperdício.
•	 Diminuição do consumo. 
•	 Aumento na quantidade de equipamentos e componentes padronizados.
•	 Disseminação de maior variedade de procedimentos para cálculos e projetos.
•	 Aumento de produtividade.
•	 Maior quantidade de processos controlados.
Até aqui, conseguimos entender o que é a normalização, quais os seus objetivos, quem é be-
neficiado com a sua adoção. Agora, precisamos conhecer um pouco mais sobre as principais 
normas utilizadas no processo de avaliação de imóveis. 
Princípio da avaliação de imóveis é um trabalho publicado por Vera Regina Nogueira 
de Sá no XVII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias – COBREAP, 
que aconteceu de 14 a 19 de outubro de 2013 em Florianópolis/SC. Acesse e loca-
lize o artigo na página de artigos aprovados em <http://www.cobreap.com.br/2013/
trabalhos-aprovados.html>.
NÃO DEIXE DE LER...
2.2 Normas da ABNT para a avaliação de 
imóveis
As normas associadas com a avaliação de bens imóveis (PERNAMBUCO, 2012, p. 16-17) po-
dem ser estudadas em partes. Vamos refletir sobre alguns pontos principais de cada um dos 
documentos, a partir de expressões que já entendemos. Ao final deste tópico, veremos também 
outros órgãos que proporcionam informações para a avaliação de imóveis.
2.2.1 NBR 14.653-1:2001
Uma vez que imóveis são bens, podemos utilizar diretrizes para a avaliação de bens para avaliar 
imóveis. Além disso, a avaliação de imóveis também “herda” várias terminologias. A norma NBR	
14.653-1:2001	–	Avaliação	de	bens	–	Parte	1:	Procedimentos	Gerais orienta a avaliação de 
bens em geral, apresenta terminologias, definições, símbolos e abreviaturas, classifica a natureza 
de bens e define metodologias.
2.2.2 NBR 14.653-2:2011
Imóveis urbanos são bens com características específicas, pois se encontram em grandes centros 
e podem ser residenciais, comerciais, industriais, institucionais ou mistos.
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Avaliação de imóveis
A avaliação de imóveis urbanos precisa considerar essas características e, assim, existe uma nor-
ma específica para imóveis urbanos: a NBR	14.653-2:2011	(Revisada)	–	Avaliação	de	bens	–	
Parte	2:	Imóveis	Urbanos. Essa norma busca o valor de imóveis urbanos e está de acordo com 
os parâmetros gerais da NBR 14.653-1:2001.
2.2.3 NBR 14.653-3:2011
Imóveis rurais são bens com características específicas, pois estão distantes de centros urbanos 
e, muitas vezes, contemplam recursos naturais, entre outros aspectos. 
A avaliação de imóveis rurais precisa considerar essas características e, assim, existe uma norma 
específica para imóveis rurais, a NBR	14.653-3:2011	(Revisada)	–	Avaliação	de	bens	–	Parte	
3:	Imóveis	Rurais. Essa norma busca o valor de imóveis rurais e está de acordo com os parâ-
metros gerais da NBR 14.653-1:2001.
2.2.4 NBR 14.653-4:2002
Vimos anteriormente que um empreendimento pode ser definido como um conjunto de bens 
que permite produzir receitas por meio de comercialização ou da exploração econômica (ABNT, 
2001). Para avaliar um empreendimento, sugere-se o uso da NBR	14.653-4:2002	–	Avaliação	
de	bens	–	Parte	4:	Empreendimentos. 
2.2.5 NBR 14.653-5:2006
Sabemos que imóveis podem estar vazios ou não. Em caso da avalição de imóveis relacionados 
a empreendimentos, muitas vezes haverá a necessidade de se considerar as máquinas e equipa-
mentos que estão no imóvel. Para orientar a avaliação desses bens e instalações, está disponível 
a NBR	14.653-5:2006	–	Avaliação	de	bens	–	Parte	5:	Máquinas,	Equipamentos,	Instalações	
e	Bens	Industriais	em	geral, que estabelece diretrizes para avaliar máquinas, equipamentos, 
instalações e bens industriais em geral, segundo os parâmetros descritos na NBR 14653-1:2001.
2.2.6 NBR 14.653-5:2006
Imóveis podem compreender algumas fontes de recursos naturais e minerais. Por essa razão, 
poderá ser importante consultar a NBR	14.653-6	 –	Avaliação	de	bens	 –	Parte	6:	 Recursos	
naturais	e	ambientais.
2.2.7 NBR 14.653-7
Existe um segmento específico que compreende a avaliação de patrimônios históricos. Nesses casos, 
deve-se utilizar também a NBR	14.653-7	–	Avaliação	de	bens	-	Parte	7:	Patrimônios	históricos.
Além da norma da ABNT, existem outros órgãos que apresentam informações úteis para a ava-
liação de imóveis. Um deles é o Ibape-SP, como veremos a seguir. 
2.2.8 Ibape-SP
Em São Paulo, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – Ibape-
-SP é “um órgão de classe formado por Engenheiros, Arquitetos e Empresas habilitadas que 
atuam na área das avaliações, perícias de engenharia, inspeções prediais e perícias ambientais 
no Estado de São Paulo” (IBAPE-SP, 2015). O instituto congrega profissionais para a troca e 
disseminação de informações e avanços técnicos e oferece cursos, seminários, workshops, pa-
lestras, reuniões técnicas, livros, artigos e normas, incluindo a Norma para Avaliação de Imóveis 
11
Urbanos do Ibape-SP e, também, o Glossário de terminologia básica aplicável à engenharia de 
avaliações, ambos disponíveis para download (gratuito) na área de Normas e Estudos. 
2.2.9 Outros documentos
Outros documentos que podem ser úteis como referência para avaliação de bens são publicados 
pela International Valuation Standards	(IVS): 
•	 IVS 1: Market Value Basis of Valuation; 
•	 IVS 2: Valuation Bases Other Than Market Value;
•	 IVS 3: Valuation Reporting; 
•	 Guidance Note nº 3 – Valuation of Plant and Equipment. 
Agora que você já identificou alguns documentos relevantes sobre avaliação de imóveis, pode-
mos ir um pouco mais fundo. Por exemplo, vamos explorar um pouco mais a NBR 14653-1, que 
trata de forma mais genérica sobre a avaliação de bens.
2.3 Explorando a NBR 14.653-1:2001 – 
Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos 
Gerais
A parte 1 da norma serve como guia para todas as outras e é considerada de grande importância 
para o entendimento das demais. Veja, a seguir, a Figura 3, com os elementos que constam no 
sumário da norma (ABNT, 2001, p. 1):
Prefácio NBR 14.653-1:2001
Avaliação de bens Parte 1:
Procedimentos Gerais
0 Introdução
1 Objetivo
2 Referências normativas
3 De�nições
4 Símbolos e abreviaturas
5 Classi�cação dos bens
6 Procedimentos de excelência
7 Atividades básicas
8 Metodologia aplicável
9 Especi�cação das avaliações
10 Apresentação do laudo de avaliação
ANEXO
A Referências bibliográ�cas
Figura 4 – Sumário da NBR 14.653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1.
Fonte: Adaptada de ABNT, 2001.
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Avaliação de imóveis
A norma indica quais profissionais estão autorizados para atuar em atividades de engenharia de 
avaliações:
NOTA – A Resolução nº 218 do CONFEA fixa as atribuições profissionais do engenheiro, 
arquiteto e engenheiro agrônomo nas diversas modalidades e, conforme a Resolução nº 345 do 
CONFEA, são de atribuição	privativa	dos	engenheiros	em	suas	diversas	especialidades,dos	
arquitetos,	dos	engenheiros	agrônomos,	dos	geólogos,	dos	geógrafos	e	dos	meteorologistas, 
registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA, as	
atividades	 de	 vistorias,	 perícias,	 avaliações	 e	 arbitramentos	 relativos	 a	 bens	 móveis	 e	
imóveis,	suas	partes	integrantes	e	pertences,	máquinas	e	instalações	industriais,	obras	e	
serviços	de	utilidade	pública,	 recursos	naturais	e	bens	e	direitos que, de qualquer forma, 
para a sua existência ou utilização, sejam de atribuição dessas profissões. (ABNT, 2001, p. 2).
A nota esclarece o exercício das profissões associadas à engenharia de avaliações. Entretanto, 
sabemos que a avaliação comercial compreende alguns outros fatores que são inerentes ao 
exercício da atividade de corretagem de imóveis. O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis 
(Cofeci) estabeleceu, em 2007, a Resolução Cofeci nº 1.066/2007 (publicada no D.O.U. de 29 
de novembro de 2007, Seção 1, páginas 191/192, com Ato Normativo Cofeci nº 001/2011), 
pela qual estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de 
Avaliadores Imobiliários (CNAI), assim como para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica (PTAM). De acordo com a resolução, somente poderá inscrever-se no CNAI o 
corretor de imóveis pessoa física, regularmente inscrito e em dia com suas obrigações financeiras 
junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis e que seja, cumulativa ou alternativamente, 
possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente ou certificado de 
conclusão de curso de avaliação de imóveis, condicionado ao que dispõe o artigo 3º, I, do ato 
normativo: 
Art. 3º – Será reconhecido pelo COFECI, para fins de habilitação do Corretor de Imóveis à 
inscrição no CNAI:
I) o curso de avaliação de imóveis, promovido nas modalidades de ensino presencial ou a 
distância (EaD), por instituição de ensino que atenda aos requisitos relacionados nos Anexos VII 
e VIII deste Ato Normativo;
II) o curso superior em gestão imobiliária, ou equivalente, cuja grade curricular contemple a 
disciplina de Avaliação de Imóveis que atenda, no mínimo, ao conteúdo programático listado 
no item 2 do Anexo VIII.
§ 1º – O curso de avaliação de imóveis deverá ter carga horária mínima de 24 horas, se 
ofertado na modalidade presencial, e de 26 horas, se na modalidade EaD.
§ 2º – Caso o conteúdo programático do curso de avaliação de imóveis seja mais extenso que 
o mínimo constante no item 2 do Anexo VIII deste Ato Normativo, a carga horária deverá ter 
acréscimo proporcional e compatível com o seu conteúdo.
Essas diretrizes ilustram as principais exigências para que corretores sejam cadastrados no CNAI. 
Para obter mais detalhes, sugere-se o estudo da resolução, que está disponível no site do Cofeci, 
na seção Utilidade Pública, Legislação, ano 2007.
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Figura 5 – Tela do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.
Fonte: Cofeci, 2015.
Consideramos, aqui, duas possibilidades, que não se excluem mutuamente, para a avaliação: 
uma que considera aspectos técnicos de engenharia e arquitetura, outra que considera o 
imóvel e diversos aspectos de mercado, que podem alterar – para mais ou para menos – o valor 
atribuído ao imóvel após a análise e a avaliação técnica. Dessa forma, faz sentido conhecer a 
norma da ABNT, como também faz sentido entender que existe um currículo estabelecido pelo 
Cofea para habilitar a avaliação mercadológica de um imóvel. 
Uma vez que tenha estudado o sumário da parte 1 da norma, perceba que podemos dividir esse 
documento em duas partes. Primeiro, são apresentadas referências, definições, símbolos, 
conceitos, que compreendem as seções 2 a 5. Depois, as seções 6 a 10, que orientam quanto 
a procedimentos, atividades e ações. 
De acordo com a norma, bens podem ser classificados em tangíveis e intangíveis (ABNT, 2001, 
p. 6-7):
•	 quanto aos tangíveis, destacam-se, entre outros: imóveis; máquinas; equipamentos; 
veículos; mobiliário e utensílios; acessórios; matérias-primas e outras mercadorias; 
infraestruturas; instalações; recursos naturais; recursos ambientais; culturas agrícolas; 
semoventes;
•	 quanto aos intangíveis, destacam-se, entre outros: empreendimentos de base imobiliária, 
industrial ou rural; fundos de comércio; marcas; patentes.
Além disso, a norma preocupa-se com procedimentos de excelência do profissional denominado 
engenheiro de avaliações, considerando que ele (ABNT, 2001, p. 6): 
•	 Deve manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual 
esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando 
necessário.
•	 Considerar como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda informação técnica, 
financeira ou de outra natureza, recebida do cliente.
•	 Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso de 
trabalhos não publicados, obter autorização para reproduzi-lo. Ao reproduzir, fazê-lo sem 
truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses desenvolvidas.
14 Laureate- International Universities
Avaliação de imóveis
•	 Declinar da sua contratação e informar as razões ao cliente, se houver motivo de 
impedimento ou suspeição em decorrência de conflito de interesse.
•	 Assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a 
realidade.
•	 Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais.
•	 Envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta compreensão dos 
aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional. Expressar-se publicamente 
sobre assuntos técnicos somente quando devidamente capacitado para tal.
A seção 7 da norma é muito importante, pois apresenta aspectos da vistoria de diagnóstico. 
Ela inicia pela necessidade de requisição e conhecimento da documentação e faz uma série de 
orientações.
•	 Nenhuma avaliação deve acontecer sem uma vistoria (existem exceções, mas precisam 
estar bem explicadas em laudo).
•	 Quem executa a vistoria é o engenheiro de avaliações. 
•	 O objetivo da vistoria é de conhecer e caracterizar o bem considerando aspectos físicos e 
de utilização, entre outros, e considerando o segmento de mercado.
•	 A vistoria deve, ainda, considerar outros estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas 
que possam influenciar o valor do bem no futuro.
•	 A coleta de dados para a vistoria deve ser planejada com antecedência, considerando as 
características do bem, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores, 
plantas e documentos, prazo de execução dos serviços. Orienta-se a pesquisa pela 
maior quantidade possível de dados de mercado com atributos comparáveis aos do 
bem avaliado. Deve-se, ainda, identificar e diversificar as fontes de informação e cruzar 
informações para aumentar a confiabilidade dos dados de mercado. Os dados devem ser 
preferencialmente contemporâneos. 
•	 Na coleta de dados de mercado relativos às ofertas, é recomendável buscar informações 
sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações, verificar a forma de 
pagamento praticada e a data em que ocorreram.
Já em relação à avaliação propriamente dita, a parte final da seção 7 (ABNT, 2001, p. 7) orienta: 
•	 a metodologia escolhida deve ser compatível com:
	» a natureza do bem avaliado;
	» a finalidade da avaliação; 
	» os dados de mercado disponíveis;
•	 para a identificação do valor de mercado, sempre que possível, preferir o método 
comparativo direto de dados de mercado;
•	 os dados devem ser tratados para obtenção de modelos de acordo com a metodologia 
escolhida;
•	 a identificação do valor deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique 
ao mercado de inserção do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, 
permitindo-se (ABNT,2001, p. 7):
15
a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% 
do valor estimado;
b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao 
valor final, desde que indicada a probabilidade associada.
No final da seção 7, a norma orienta o engenheiro de avaliações que considere o mercado em 
que se situa o bem, indique no laudo a liquidez desse bem e tente relatar aspectos de desempe-
nho no mercado.
Para avaliar o valor de um bem, a seção 8.2 apresenta quatro métodos: 
•	 8.2.1: método comparativo direto de dados de mercado, que compara atributos do bem 
aos de outros bens;
•	 8.2.2: método involutivo, que considera o aproveitamento eficiente do bem, considerando 
possíveis cenários para empreendimentos;
•	 8.2.3: método evolutivo, pelo qual o valor do bem resulta do somatório dos valores de 
seus componentes; 
•	 8.2.4 método da capitalização da renda, baseado na capitalização de sua renda líquida 
prevista, considerando possíveis cenários. 
Para avaliar o custo de um bem, a seção 8.3 estabelece: 
•	 8.3.1: método comparativo direto de custo, pelo qual são comparados os atributos do 
bem; 
•	 8.3.2: método da quantificação de custo, que requer orçamentos sintéticos ou analíticos 
a partir da quantidade de serviços e custos, diretos e indiretos. 
A especificação da avaliação pode variar em razão de: 
•	 prazo;
•	 recursos;
•	 disponibilidade de dados de mercado; 
•	 natureza do tratamento a ser empregado.
A especificação da avaliação compreende fundamentação e precisão.
•	 Fundamentação – Depende do aprofundamento e da metodologia que compreendem, 
além da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.
•	 Precisão – Está relacionada ao grau de certeza e ao nível de erro tolerável em uma 
avaliação e depende: 
	» da natureza do bem; 
	» do objetivo da avaliação; 
	» da conjuntura de mercado; 
	» da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza); 
16 Laureate- International Universities
Avaliação de imóveis
	» da metodologia; 
	» dos instrumentos utilizados.
NÃO DEIXE DE VER...
A disputa pelo direito de explorar o mercado de avaliação de imóveis foi acirrada no ano 
de 2007. Quem pode avaliar imóveis? Pode o corretor avaliar imóveis, assim como o 
engenheiro e o arquiteto? Veja uma curta reportagem, do ano de 2010, sobre o assunto 
em: <http://programavialegal.blogspot.co.uk/2010/12/guerra-de-mercado.html>.
2.3.1 O laudo de avaliação
Segundo a norma (ABNT, 2001, p. 9), o laudo pode ser apresentado em um formato mais simples ou 
em um formato mais completo. As informações a seguir devem constar em um laudo de avaliação:
a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado 
o trabalho;
b) objetivo da avaliação;
c) identificação e caracterização do bem avaliado;
d) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
e) especificação da avaliação;
f) resultado da avaliação e sua data de referência;
g) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela 
avaliação;
h) local e data do laudo;
i) outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14.653.
O anexo da norma, parte 1, contém as referências bibliográficas, com diversas leis que estão 
associadas à avaliação de bens. 
Uma vez conhecida a parte mais genérica da NBR 14.653, podemos avançar e explorar a parte 
da norma que compreende os imóveis localizados em centros urbanos.
17
Figura 6 – Imóveis em centros urbanos.
Fonte: Shutterstock, 2015.
2.3.2 Imóveis urbanos
Agora vamos explorar um pouco mais a parte 2 da ABNT NBR 14.653, que trata de forma mais 
detalhada a avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padroniza-
das e servidões urbanas. Nosso objetivo não é reapresentar a norma em sua totalidade, mas 
apresentar os principais temas abordados, de forma que, ao acessar a norma, o leitor já tenha 
certo conhecimento do que trata. Esta parte – imóveis urbanos – está sendo apresentada com um 
pouco mais de informações devido à crescente demanda para a avaliação de imóveis urbanos. 
Entretanto, conforme afirmamos anteriormente, não substitui a norma. 
Os imóveis podem ser classificados (ABNT, 2004a, p. 9-10): 
•	 quanto	ao	uso: a) residencial; b) comercial; c) industrial; d) institucional; e) misto;
•	 quanto	ao	tipo: a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento; c) casa; d) escritório (sala 
ou andar corrido); e) loja; f) galpão; g) vaga de garagem; h) misto; i) hotéis e motéis; j) 
hospitais; l) escolas; m) cinemas e teatros; n) clubes recreativos; o) prédios industriais;
•	 quanto	 ao	 agrupamento: a) loteamento; b) condomínio de casas; c) prédio de 
apartamentos; d) conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos); e) conjunto de salas 
comerciais; f) prédio comercial; g) conjunto de prédios comerciais; h) conjunto de unidades 
comerciais; i) complexo industrial.
Ao avaliar, segundo a norma, o engenheiro de avaliações vai estabelecer:
•	 finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, doação em pagamento, permuta, 
garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;
•	 objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores, tais como: 
valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor de 
desmonte (ver definição na ABNT NBR 14.653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros.
18 Laureate- International Universities
Avaliação de imóveis
O engenheiro de avaliações vai, ainda, caracterizar: 
•	 a	 região: identificando aspectos gerais, físicos, localização, uso e ocupação do solo, 
infraestrutura urbana, atividades existentes e equipamentos comunitários;
•	 a	caracterização	do	terreno: localização, utilização atual ou possível, aspectos físicos, 
infraestrutura urbana disponível, restrições físicas e legais ao aproveitamento, sub ou 
superaproveitamento;
•	 a	 caracterização	 das	 edificações	 e	 benfeitorias: aspectos construtivos, qualitativos, 
quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível; aspectos 
arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental; adequação da 
edificação em relação aos usos recomendáveis para a região; condições de ocupação; 
patologias aparentes, como anomalias, avarias, danos construtivos e outras. 
Segundo essa parte da norma, o laudo de avaliação simplificado deve atender, no mínimo, de 
forma resumida, aos itens 10.1 a) até 10.1 h) e 10.1.k), dos itens a seguir, que compõem o laudo 
completo de avaliação (ABNT, 2004a, p. 31):
a) identificação do solicitante;
b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
c) objetivo da avaliação;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes – atender ao disposto em 7.2 da ABNT NBR 
14.653-1:2001;
e) identificação e caracterização do imóvel avaliado – atender ao disposto em 7.3 da ABNT 
NBR 14.653-1:2001, no que couber;
f) diagnóstico do mercado – relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14.653-1:2001;
g) indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) – relatar conforme Seção 8 da 
ABNT NBR 14.653-1:2001;
h) especificação da avaliação – indicar a especificação atingida, com relação aos graus de 
fundamentação e precisão, conforme Seção 9. Quando solicitado pelo contratante, deve 
ser apresentado demonstrativo da pontuação atingida;
i) planilha dos dados utilizados;
j) no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, descrição 
das variáveis do modelo, com a definição do critério de enquadramento de cada uma 
das características dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferenças 
qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos 
dados de mercado;k) tratamento dos dados e identificação do resultado – Explicitar os cálculos efetuados, o 
campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de 
utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o 
gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1;
l) resultado da avaliação e sua data de referência;
m) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação.
19
Qual é a diferença entre parecer técnico, laudo de avaliação e laudo de vistoria? 
A NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 5) estabelece que parecer técnico é o “relatório circuns-
tanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmen-
te habilitado sobre assunto de sua especialidade” e o laudo de avaliação é definido 
como o “relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade 
com esta parte da NBR 14.653, para avaliar o bem”. Por sua vez, o laudo de vistoria é 
um relatório que descreve e aponta características do imóvel, realizado após uma vis-
toria. Ele não é obrigatório pela norma, mas é muito importante, pois pode minimizar 
dúvidas e evitar conflitos. Por exemplo, após um ano ou dois, fica muito difícil memo-
rizar o estado de algumas partes do imóvel.
NÓS QUEREMOS SABER!
2.4 Indo além das normas
Como vimos, as normas estabelecem parâmetros para comparação, fornecem métodos e proce-
dimentos que permitem ao avaliador obter o valor para um determinado bem, incluindo um bem 
imóvel, um empreendimento ou até mesmo um equipamento. 
Apesar de a norma contemplar métodos para avaliação, é possível encontrar outras fontes, além 
da norma, que sugerem metodologias e oferecem detalhes sobre cada uma. 
Por exemplo, no estado do Espírito Santo, a Seger/ES (ESPÍRITO SANTO, 2011, p. 28-32) apre-
senta 5 métodos de avaliação com algumas características, na seção 4.4: 
4.4 METODOLOGIAS (SEGER/ES, 2011)
4.4.1	Método	Comparativo	Direto	de	Dados	de	Mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos 
elementos comparáveis constituintes da amostra. A análise dos elementos assemelhados tem 
como objetivo encontrar a tendência de formação de seus preços. 
A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedi-
mentos matemáticos consagrados, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a 
inferência estatística.
4.4.2	Método	Involutivo
O método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utiliza-
ção do método comparativo direto. Trata-se de um critério indireto de valoração que indica 
a viabilidade de incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões para transfor-
má-los em outro empreendimento, alicerçado no seu aproveitamento eficiente. 
O valor de mercado do bem é baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-eco-
nômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e 
com as condições de mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para 
execução e comercialização do produto. 
20 Laureate- International Universities
Avaliação de imóveis
Na utilização deste método, deve-se dar preferência, pela ordem: 
a) Modelos dinâmicos com fluxo de caixa, conforme NBR 14.653-4; 
b) Modelos dinâmicos com equação de fórmulas pré-definidas; 
c) Modelos estáticos, com fórmulas simplificadas, apenas para pequenas glebas, absorvíveis 
em curto prazo. 
Para a utilização do método involutivo, consultar as partes 1 e 2 da NBR 14.653. Não de-
vem ser utilizadas tabelas prévias e genéricas de fatores de gleba.
4.4.3	Método	Evolutivo
Nesse método analítico, a composição do valor total do imóvel (Vi) consiste em partir do 
valor do terreno (Vt), somá-lo ao valor das benfeitorias (Vb) com custos diretos e indiretos, e 
acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que 
devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização (FC).
Vi = (Vt + Vb) x FC 
Para aplicação deste método, o valor do terreno deve ser calculado em comparação com 
outros, o valor da benfeitoria por meio do método do custo e o fator de comercialização 
obtido no mercado, comparando-se com imóveis que tenham as mesmas características e 
proporções similares de terrenos e benfeitorias. Este fator de comercialização pode ser maior 
ou menor que uma unidade, em função das condições de mercado.
4.4.4	Método	da	Renda	
Identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, 
considerando-se cenários viáveis. É utilizado nas avaliações de empreendimentos de base 
imobiliária (hotéis, shopping centers e outros). 
Nesses empreendimentos, devem-se observar as prescrições da NBR 14.653-4. Também 
pode ser utilizado na determinação do valor de mercado, em situações onde não existam 
condições da aplicação do método comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, 
quando a finalidade da avaliação seja a identificação do valor econômico. 
Nesses casos, é necessário fundamentar: 
1) Despesas necessárias à sua manutenção e operação e receitas provenientes da sua explo-
ração, descontados os impostos; 
2) Estrutura mínima do fluxo de caixa, conforme previsto na ABNT 14.653-4, no que for 
aplicável; 
3) Taxa de desconto, no mínimo, pelo critério determinístico.
21
4.4.5	Método	do	Custo	
Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias no método evolutivo, ou quando a fina-
lidade da avaliação for a identificação do custo de um imóvel. Estão previstos os seguintes 
critérios para identificação do custo de reedição do imóvel: 
Método da quantificação do custo: Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeito-
rias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento deta-
lhado, com identificação das fontes consultadas. 
Método comparativo direto de custo: Na utilização deste método deve-se considerar uma 
amostra composta por custos de projetos ou obras semelhantes. 
Nos casos de avaliação por meio do custo de construção ou reprodução das benfeitorias, 
naquilo em que for aplicável, deve ser utilizado o CUB – Custo Unitário Básico da Constru-
ção Civil, de acordo com a região pesquisada. A não utilização do CUB deve ser devida-
mente justificada.
Quadro 1 – Seção 4.4 do Manual de avaliações de bens imóveis do estado do Espírito Santo.
Fonte: Espírito Santo, 2011.
Mesmo utilizando-se métodos para a avaliação de imóveis, alguns fatos, que também podem 
estar além da norma, precisam ser considerados. Reflita sobre as seguintes perguntas: 
•	 uma avaliação de um bem imóvel tem prazo de expiração? 
•	 uma avaliação de um bem imóvel pode variar ao longo do tempo a partir de novos 
eventos, como, por exemplo, a informação de que um vizinho amigo vai mudar também? 
As respostas para essas perguntas sugerem que a avaliação apresenta uma “fotografia” de um 
momento. Entretanto, ao longo do tempo, eventos vão acontecendo e os atributos utilizados na 
época da emissão do laudo ou do parecer podem mudar também.
Assim, é preciso estar atento a essas mudanças para não trabalhar com dados antigos. Aliás, a 
norma indica claramente que os dados devem ser os mais atuais possíveis. 
Vários profissionais podem ajudar na tarefa de se obter informações ou mesmo auxiliar em deci-
sões que envolvem a avaliação de imóveis e que estão relacionadas com a compra, venda, alu-
guel, partilha, investimento em imóveis. Algumas decisões utilizam a avaliação de imóveis, mas 
exigem que outras avaliações também estejam presentes. Por exemplo, a decisão maior pode ser 
mudar ou não mudar de residência. Conseguir um avaliador é parte da solução do problema, 
mas não resolverá o problema principal – decidir se deve mudar ou não. 
Há alguns anos, umprofissional vem se destacando no mercado: o coach de negócios imobili-
ários. Ele não decide pelo comprador ou vendedor. Um coach experiente utiliza perguntas que 
levam o coachee (este é o termo que se usa para quem contrata o coach) a perceber algumas 
características do problema que não haviam sido consideradas anteriormente. É como se houves-
se uma neblina, e o coach, em grande parte das vezes utilizando perguntas, levasse o coachee a 
perceber que pode remover essa neblina. Quem remove a neblina não é o coach e ele não diz 
como isso é feito. Essa operação surge como um insight ao coachee, que identificará a melhor 
forma de remover a neblina. Um investidor pode solicitar uma avaliação de imóveis, mas, se a sua 
vida pessoal e profissional precisa de decisão, o avaliador poderá trabalhar em conjunto com um 
coach, uma vez que o valor de mercado somente não será real para quem precisa da avaliação.
22 Laureate- International Universities
Avaliação de imóveis
Sob certo ponto de vista, a avaliação desejada não é relativa especificamente ao bem ou do 
mercado. A avaliação é relativa à situação!
É muito caro obter a norma NBR 14.653, que oferece orientação para avaliação de 
bens imóveis? Há alguns anos, o preço para obter uma norma da ABNT era conside-
rado muito alto por diversos usuários e empresas. Entretanto, houve um movimento no 
sentido de reduzir os preços, que ficaram bem mais acessíveis ao profissional indivi-
dual. Por exemplo, um pacote Coletânea Eletrônica de Normas Técnicas – Avaliação 
de Bens, com normas destinadas a fins de perícia e avaliação de bens imóveis, estava 
sendo oferecido por R$ 400 no mês de junho de 2015.
NÓS QUEREMOS SABER!
Um bom livro sobre avaliação de imóveis é o Avaliação de imóveis e perícias, de E. A. 
Kuhn, L. P. Pereira e P. F. Nerbas (2012). Ele apresenta aspectos gerais relacionados à 
avaliação de imóveis e perícias. Inicialmente, apresenta-se a relação entre o homem, 
os bens e a avaliação. A partir desses esclarecimentos, será possível compreender os 
conceitos de valor, de preço e de mercado. O livro segue proporcionando informação 
mais profunda sobre avaliadores, procedimentos, vistorias, laudos, entre outros assun-
tos. Veja em: <https://books.google.co.uk/books/about/Avalia%C3%A7%C3%A3o_
de_Im%C3%B3veis_E_Per%C3%ADcias.html?id=b4O8J6uxWzIC&redir_esc=y>.
NÃO DEIXE DE LER...
23
Síntese
Neste capítulo, você compreendeu:
•	 as principais normas relacionadas à avaliação de imóveis; 
•	 os principais assuntos que constam nas normas referentes à avaliação de imóveis; 
•	 além das normas, alguns casos relacionados com partes das normas estudadas 
anteriormente. 
Síntese
24 Laureate- International Universities
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR	14.653-1:2001: – Avaliação de bens 
– Parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001.
______. NBR	14.653-2:2011 (Revisada) – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio 
de Janeiro, 2004(a).
______. NBR	14.653-3:2011 (Revisada) – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis Rurais Urbanos. 
Rio de Janeiro, 2004(b).
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2002.
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______. Resolução Cofeci nº 1.066/2007. Estabelece nova regulamentação para o funciona-
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recer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências. Diário	Oficial	da	União, 
Brasília, 29 nov. 2007. Seção 1, p. 191-192.
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ESPÍRITO SANTO. Secretaria de Estado de Gestão e Recursos Humanos do Governo do Estado 
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______. Glossário	de	terminologia	básica	aplicável	à	engenharia	de	avaliações. São 
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______. Norma	para	avaliação	de	imóveis	urbanos	Ibape/SP: 2011. São Paulo: Ibape, 
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