Direito Civil - Lei de locações

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DIREITO CIVIL
 PARTE ESPECIAL
Prof. Patricia Strauss
 
Lei do Inquilinato – Lei 8.245-91 
 
CAPÍTULO I – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS: 
Locação é a relação jurídica através da qual o locador cede de forma temporária 
o uso e o gozo de um bem para outra pessoa (locatário). O locatário se obriga a 
pagar uma remuneração (aluguel). Esse é o diferencial com relação ao contrato 
de comodato. 
A Lei do Inquilinato abrange a locação de imóveis urbanos. O imóvel é urbano 
não por sua localização e sim por sua destinação. 
Importantes: 
→ Artigo 1°, 3°. 
→ Artigo 4°: O locador somente pode rescindir de forma unilateral o contrato de 
locação dentro das hipóteses legais e taxativas. Já o locatário pode devolver o 
imóvel antes do prazo, desde que pague a multa proporcional ao período do 
contrato. 
Há a exceção do parágrafo único: O locatário ficará dispensado da multa se a 
devolução do imóvel ocorrer por transferência e se notificar por escrito o locador 
com no mínimo 30 dias de antecedência. 
→ Artigo 5°: Ação para reaver o imóvel é ação de despejo. 
→ Artigo 6°: Locação por prazo indeterminado. O locatário poderá denunciar a 
locação por aviso escrito, com no mínimo 30 dias de antecedência. Caso não 
avisar, poderá o locador cobrar o valor de um mês de aluguel. 
→ Artigo 8°: O adquirente de imóvel urbano já locado deverá respeitar o contrato 
de locação residencial ou comercial. Isso desde que a locação: a – for por prazo 
determinado; b – o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação 
e estiver averbado na matrícula do imóvel. 
 
→ Caso tais requisitos não existam, o adquirente poderá então, denunciar o 
contrato com prazo de 90 dias para desocupação. 
→ Artigo 9°: A locação também pode ser desfeita: 
- mútuo acordo; 
- infração legal ou contratual; 
- falta de pagamento; 
- realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público. 
→ Art. 10: Morte do locador: locação passa aos herdeiros. 
→ Art. 11: Morte do locatário: 1 – locação residencial: herdeiros e cônjuge 
poderão se sub-rogar, desde que residentes no imóvel. 2 – Locação comercial, 
o espólio será o locatário. 
→ Artigo 12: Separação de fato, divórcio, etc. A locação residencial prossegue 
automaticamente com o cônjuge ou companheiro. 
→ Artigo 22: Deveres do locador 
→ Artigo 23: Deveres do locatário 
→ Artigo 27: Direito de Preferência. 
→ Artigo 35: Benfeitorias. 
É típico do contrato de locação de imóvel urbano a exigência de uma garantia. 
Assim, são espécies de garantia: 
Artigo 37: caução, fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas 
de investimento. 
É vedada, pena de nulidade, mais de uma garantia no contrato. 
Artigo 40: Quando o locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade de 
garantia. 
 
CAPÍTULO II – DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS 
1 - DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL: 
Art. 46 → Nas locações ajustadas por escrito e com prazo igual ou maior que 30 
meses, terminado o prazo, termina o contrato e o inquilino deverá desocupar o 
imóvel. Se terminado o prazo, ele continuar no imóvel estará prorrogada a 
locação por prazo indeterminado. 
→ A partir da conversão em contrato por prazo indeterminado, poderá o locador 
denunciar o contrato a qualquer tempo dando 30 dias para desocupação. É a 
chamada denúncia vazia, já que não precisa se enquadrar em nenhuma situação 
da lei. 
Art. 47: Locações residenciais por escrito ou verbais e com prazo menor de 30 
meses se prorrogam automaticamente por prazo indeterminado quando acabar 
o prazo do contrato. Como o prazo a lei entende que é pequeno, o locador 
somente poderá retomar o imóvel se a sua situação se enquadrar nos casos do 
artigo 47. É a chamada denúncia cheia. 
 
2 – LOCAÇÃO POR TEMPORADA: 
Artigo 48 → prazo não pode passar de 90 dias. Se ficar no imóvel por mais de 
30 dias ficará prorrogada a locação por tempo indeterminado. 
 
3 – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL: 
Artigo 51: O artigo 51 traz o fundamento da ação renovatória. O legislador 
procura proteger o locatário de um imóvel não residencial. Também protege o 
locador para que receba um valor justo para o bem. Conta com requisitos 
específicos: Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário 
terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, 
cumulativamente: o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com 
prazo determinado; o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos 
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário esteja 
 
explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 
três anos. 
Obs.: Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio 
sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no 
mesmo ramo. 
 A locação não residencial é definida no artigo 55. 
 Se o locatário não desejar a renovatória, ou se não se enquadrar nos 
requisitos do artigo 51 será aplicado o artigo 56. 
 
TÍTULO II – DOS PROCEDIMENTOS: 
Artigo 58: As ações judiciais que tenham por base a Lei do Inquilinato, possuem 
características especiais: 
1 – Processos tramitam durante férias forenses; 
2 – Competência para julgamento é do foro de situação, a não ser que tenha 
havido foro de eleição 
3 – O valor da causa é de 12 vezes o aluguel, ou no caso do 47, II, três salários 
vigentes. 
4 – Recursos interpostos têm somente efeito devolutivo. 
 
AÇÕES DE DESPEJO: 
Artigo 59 → Vide primeiro parágrafo em que é possível a concessão de liminar 
independente da oitiva da outra parte e desde que o locador dê caução de, no 
mínimo, três meses de aluguel. 
Artigo 62: O que deve ser observado na ação de despejo. 
Artigo 63: Procedente a ação de despejo o juiz determina, como regra, a 
expedição de mandado de despejo, como regra para desocupação em 30 dias. 
 
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO: 
→ Artigo 67 – Procedimento da ação de consignação. 
 
 
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL: 
→ Artigo 68 – Procedimento. 
 
AÇÃO RENOVATÓRIA: 
→ Artigo 71 – Procedimento.