Coletânea IBRADIM Lei dos Distratos

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1Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
Junho 2019 
Coletânea IBRADIM 
Lei 13.786/18
DISTRATOS
LEI DOS
Coordenação: Olivar Vitale 
2 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
Coletânea IBRADIM - Lei 13.786/18 - Lei dos Distratos 
Junho de 2019 
 
Publicação exclusiva do IBRADIM 
 Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. 
Proibida a reprodução parcial ou total sem 
autorização prévia, ou citação expressa da fonte. 
As opiniões emitidas nos artigos são de 
responsabilidade de seus autores. 
 
Coordenação: Olivar Vitale 
 
 
 
MECACOM Comunicação Estratégica 
Capa e diagramação: Valter Freitas
3Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
SUMÁRIO
9 A INSTRUMENTALIDADE DA CESSÃO DE DIREITOS NO FOMENTO À “DESJUDICIALIZAÇÃO” 
E NA PREVENÇÃO DE LITÍGIOS (ARTIGO 67-A, § 9º, DA LEI 13.786/2018) Alan Gaspar
25 LEI DO DISTRATO E AÇÕES JUDICIAIS EM CURSO PARA RESOLUÇÃO CONTRATUAL 
E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Alex Vasconcellos Prisco
28 A (IR)RETRATABILIDADE DO COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA 
DE IMÓVEIS NA LEI 13.786/2018 Alexandre Junqueira Gomide
34 LEI 13.786/2018: PODE O JUIZ REDUZIR A CLÁUSULA PENAL? André Abelha
39 O (DES)EQUILÍBRIO NO ATUAL CENÁRIO DE DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. 
LEI DOS DISTRATOS. PROTEÇÃO ÀS CONSTRUTORAS OU AOS CONSUMIDORES? Anna Gabriella Oliveira dos Santos
47 O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, DESSA VEZ, EM PREJUÍZO DO CONSUMIDOR Beatriz Vila Nova Sodré da Mota
54 A RECENTE LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018): O NOVO CENÁRIO JURÍDICO DOS CONTRATOS 
DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS EM REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E EM LOTEAMENTO 
Carlos E. Elias de Oliveira Bruno Mattos e Silva
98 BREVE REFLEXÃO SOBRE O DISTRATO CONTRATUAL IMOBILIÁRIO – O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR 
PODE SER APLICÁVEL EM HARMONIA COM A NOVA LEI 13.786/2018? Carolina Marangoni dos Santos
106 A APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018 AOS CONTRATOS CELEBRADOS 
ANTES DE SUA VIGÊNCIA Daniel Cardoso Gomes
4 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
SUMÁRIO
111 CLÁUSULA PENAL E SUB-ROGAÇÃO À LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Daniel Valença de Queiroz
118 LEI DOS DISTRATOS: APLICABILIDADE AOS CONTRATOS FIRMADOS ANTES 
DA SUA VIGÊNCIA Denise Brito Barbosa
123 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: ALCANCE DO DISTRATO NOS TERMOS DO § 
13º DO ARTIGO 67-A DA LEI 4.591/1964 Fábio Machado Baldissera Bernardo Borchardt Rodrigo Ustárroz Cantali 
130 MORA E EXTINÇÃO DE CONTRATOS: LIMITES INTERTEMPORAIS DA LEI 13.786/2018 Fábio de Oliveira Azevedo 
135 A TUTELA DE EVIDÊNCIA APLICADA AOS DISTRATOS 
THE PROTECTION OF EVIDENCE APPLIED TO DISTRACTS 2018 Fábio Neffa Alcure 
143 RESTITUIÇÃO DE VALORES AO ADQUIRENTE NO DISTRATO JUDICIAL NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: 
APLICAÇÃO DA LEI DE DISTRATOS À FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Fernanda Andrade Carvalho1 
150 A NOVA LEI DO DISTRATO IMOBILIÁRIO Jefferson Sbardella Marjorie Tolotti S. de Mello 
154 LEI 13.786/2018: ANÁLISE DO PROBLEMA PRÁTICO DA APLICABILIDADE NO TEMPO, DENSIDADE 
NORMATIVA E IMPERATIVIDADE JÚLIA HERRERA FIRETTI Júlia Herrera Firetti Mário Henrique da Luz do Prado
161 A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.768/2018 E A AGILIDADE DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL 
DOS CONTRATOS REGULADOS PELA LEI DE INCORPORAÇÃO Juliana Galindo 
166 COMENTÁRIOS AO ARTIGO 67-A, I, DA NOVA LEI DO DISTRATO Juliana Pesqueira Gonzalez 
169 DA RETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018: APLICAÇÃO DA LEI DO DISTRATO AOS COMPROMISSOS 
DE COMPRA E VENDA ANTERIORMENTE FIRMADOS Julio César Gallo Bautista Urena
177 LEI DOS DISTRATOS: À ESPERA DA MATURIDADE INTERPRETATIVA Laurine D. Martins Lopes 
Giulia Lacorte Heloisa Freire
5Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
181 COMENTÁRIOS AO ART. 67-A, PARÁGRAFOS 5º E 6º DA LEI 13.786/2018 Luciana Pedroso Xavier 
Adroaldo Agner Rosa Neto 
186 QUADRO-RESUMO E DIREITO À INFORMAÇÃO: HIPÓTESE DE INEXISTÊNCIA, INVALIDADE OU INEFICÁCIA? 
REFLEXÃO SOBRE O CONTEÚDO DO § 1º DO ARTIGO 35-A DA LEI DE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS 
(INSERIDO PELA LEI 13.786/2018) Luiz Augusto Haddad Figueiredo
194 BREVES COMENTÁRIOS AO ARTIGO 43-A DA LEI 13.786/2018 Maicon Ramos Tavares 
201 PREJUÍZOS DO DISTRATO ANTES E DEPOIS DA LEI 13.786/2018 Maíra Costa Macedo 
207 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA: A TARIFAÇÃO EXPRESSA DA CLÁUSULA PENAL 
PELA LEI 13.786, A “LEI DOS DISTRATOS” Marcelo Terra Ana Paula Ribeiro 
214 POR QUE NÃO DÁ PARA SER TOLERANTE COM A “CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA”? Marcos Ehrhardt Junior 
220 A NOVA LEI DE DISTRATOS: UM IMPORTANTE MARCO PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO Maria Eduarda Bérgamo
223 LEI DOS DISTRATOS Mauro Faustino 
229 A LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018) E SEUS REFLEXOS Mônica Zandonadi Mardegan e outros 
234 “LEI DO DISTRATO” E A APLICAÇÃO AOS CONTRATOS ANTERIORMENTE FIRMADOS Olivar Vitale 
243 EXTINÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR NO ATUAL 
CENÁRIO DE CRISE E A LEI 13.786 DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018. MAIOR SEGURANÇA JURÍDICA? Patrícia Sales 
250 AS REPERCUSSÕES DA LEI 13.786/2018 SOBRE A RETENÇÃO E O PRAZO PARA A DEVOLUÇÃO 
DOS VALORES NO ÂMBITO DOS LOTEAMENTOS Pedro de Alcântara Silva Estima 
256 A EXTINÇÃO CONTRATUAL NA LEI 13.786/2018 E A SÚMULA 1 DO TJSP Pedro Ricardo e Serpa 
6 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
262 A LEI DOS DISTRATOS E SUA APLICAÇÃO NO TEMPO Regina Céli Silveira Martins 
267 PRINCIPAIS MUDANÇAS TRAZIDAS PELA LEI 13.786/2018 Reinaldo Oliveira Sivelli
270 O DIREITO DE ARREPENDIMENTO DA LEI 13.786/2018 Renata de Souza Maeda Soares 
277 ANÁLISE CRÍTICA DA LEI 13.786/18 (“LEI DOS DISTRATOS”) Rodrigo Tambuque 
294 DIREITO DE ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE NO CONTRATO DE PROMESSA 
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO Rodrigo Toscano de Brito 
300 DISCUSSÕES PRÉVIAS SOBRE A LEI DE DISTRATO IMOBILIÁRIO - LEI 13.786 DE 2018 
E O MOMENTO DE SUA APLICABILIDADEO Sarah Jones 
307 AS REPERCUSSÕES DA LEI 13.786/2018 SOBRE A DEVOLUÇÃO DE VALORES 
NO DESFAZIMENTO DO COMPROMISSO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO 
SOB O REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Thiago Jacobovitz Menezes 
311 LEI 13.786/2018 – DISTRATO: PRIMEIRAS CONSIDERAÇÕES SOBRE A DESCONSTITUIÇÃO 
DO VÍNCULO CONTRATUAL E SEUS CONSECTÁRIOS JURÍDICOS Victor Vasconcelos Miranda 
SUMÁRIO
7Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
Não há tema mais importante ao mercado imobiliário, hoje, do que o 
“distrato”.
Palestras, cursos e seminários ao longo dos últimos anos vêm tratando 
desse assunto. Eventos econômicos da construção civil sempre pairam no mes-
mo tema. A falta de segurança jurídica, especialmente no que toca à fragilidade 
dos contratos de promessa de compra e venda na incorporação imobiliária e no 
loteamento.
A produção de imóveis no Brasil é tão focada na expansão urbana de 
antigas áreas rurais por meio de loteamento e na construção de condomínios 
edilícios com vendas antecipadas por meio de incorporação que tais modalidades 
de desenvolvimento imobiliário cobrem quase que a totalidade dos índices consi-
derados para o setor.
Em momento de bonança, as relações jurídicas entre fornecedor adquirente 
costumam fluir perfefeitamente, com satisfação e resultado para ambas as par-
tes. Entretanto, na crise, a manutenção da avença e das obrigações assumidas 
fica ameaçada.
De um lado o produtor, responsável pela execução da obra, por vezes a 
atrasa ou não a realiza a contento.
Do outro o comprador, devedor do preço pela aquisição, pode ter dificulda-
de financeira por desemprego ou outras dívidas assumidas.
Para situações como essas, fundamental que a legislação, ou ao menos 
o Poder Judiciário, tenha previsão firme ou posicionamento consolidado para a 
solução do deslinde apresentado.
PREFÁCIO
8 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
Situações básicas de penalidade ao construtor que atrase o prazo de obra, 
ao compradorque adie o pagamento do preço a ponto de romper a contratação, 
indenização pelo uso do bem sem a quitação do preço que culmine com a quebra 
contratual, dentre outros, é o que se espera do ordenamento jurídico.
Se não se pode afirmar categoricamente o que é o mais justo e certo, até 
porque depende bastante do ponto de vista, sem dúvida o que se pode exigir é 
que a regra seja clara, precisa, de modo a que os envolvidos possam, antes mes-
mo de contratar, saber quais as consequências do inadimplemento.
Por anos se espera isso do Legislativo, vez que o Judiciário ao longo de 
todo o país vem emanando decisões muito distintas e as vezes conflitantes com 
os preceitos legais dos institutos da incorporação e do loteamento.
Após inúmeros projetos de lei, muitas emendas e audiências públicas, en-
fim foi promulgada a Lei 13.786/18 que trata direta e objetivamente da matéria, 
qual seja, os compromissos de venda e compra em incorporação imobiliária e 
loteamento.
Criação da exigência de quadro resumo, possibilidade de desistência imo-
tivada pelo comprador nos primeiros sete dias de contratação na incorporação, 
regramento sobre o prazo de tolerância, penalidade pelo atraso de obra, indeni-
zação por esse mesmo atraso se mantida a avença, taxação da cláusula penal 
pelo inadimplemento do preço de aquisição e forma de devolução dos valores 
remanescentes ao comprador, são alguns dos temas previstos no novel jurídico 
em comento.
Essa obra realizada pelo IBRADIM reúne quarenta e dois artigos, dos mais 
variados, sobre a Lei 13.786/18.
Tratam-se das primeiras impressões de profissionais de todo o país sobre o 
tema. Mais uma vez, o IBRADIM, agora por meio dessa coletânea, contribui para 
o fomento do direito imobiliário em todo o nosso território, trazendo luz a assunto 
crucial ao desenvolvimento do mercado nacional.
Olivar Vitale
Presidente do IBRADIM
PREFÁCIO
9Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
A INSTRUMENTALIDADE DA CESSÃO DE DIREITOS 
NO FOMENTO À “DESJUDICIALIZAÇÃO” 
E NA PREVENÇÃO DE LITÍGIOS (ARTIGO 67-A, § 9º, 
DA LEI 13.786/2018)
Alan Gaspar1
Resumo 
O presente artigo visa perscrutar os impactos diretos e indiretos da Cessão 
de Direitos, prevista no parágrafo 9º, artigo 67-A, da Lei de Distrato Imobiliário, 
como método ou forma de prevenção de conflitos, na esteira da “desjudicializa-
ção”, fenômeno pelo qual, irreversivelmente, passa a sociedade brasileira.
Palavras-Chaves:
Instrumentalidade. Cessão. “Desjudicialização”. Distrato.
Abstract
 This article aims to examine the direct and indirect impacts of the Assign-
ment of Rights, provided for in paragraph 9º, article 67-A of the Disruption Law, 
as a method or form of conflict prevention, in the wake of the “Disjudicialation”, 
a phenomenon whereby, irreversibly, passes the Brazilian society.
Keywords: 
Instrumentality. Assignment. “Disjudicialization”. Distract.
Sumário
Introdução; 1 Breve Histórico do Mercado Imobiliário; 2 Cessão de Direi-
tos; 3 Do conceito de “Desjudicialização”; 4 Abordagem da rescisão contratual 
(distrato) na Lei 13.786/2018; 5 Efeitos práticos da previsão da cessão de direi-
tos na Lei de Distrato Imobiliário; Conclusão.
1 Advogado. Membro da Comissão de Incorporação Imobiliária do IBRADIM – Instituto Brasileiro 
de Direito Imobiliário. Professor de Direito Imobiliário. Palestrante. Membro da Comissão de Direito 
Imobiliário da OAB/MG – Biênio 2016/2018. Empresário. Corretor de Imóveis e Perito Avaliador.
10 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
Introdução
A Lei 13.786/2018 alterou a lei de regência das incorporações para in-
serir o artigo 67-A consolidando, em seu parágrafo nono2, a figura da Cessão 
de Direitos. Isso no intuito de afastar a aplicabilidade da cláusula penal, seja a 
incorporação imobiliária submetida ou não ao Regime de Patrimônio de Afetação 
(Lei 10.931/2004).
Na literalidade da lei, se o adquirente der causa ao desfazimento do contra-
to e encontrar comprador substituto que o “sub-rogue” nos direitos e obrigações 
originalmente assumidos, poderá afastar a incidência da penalidade.
Essa “sub-rogação”3 que, na prática, representa uma cessão de direitos e 
obrigações, está condicionada à aprovação do incorporador, o qual utilizar-se-á, 
nesta aferição, de critérios objetivos consubstanciados, sobretudo, na capacida-
de financeira e econômica do adquirente substituto.
Embora prevista recentemente na Lei de Distrato, a Cessão de Direitos já 
vem sendo utilizada por empresas do seguimento para viabilizar o projeto imobi-
liário, evitando demandas judiciais que, não raro, comprometem o fluxo da incor-
poração imobiliária ou mesmo a inviabilizam jurídica e financeiramente.
Espera-se que a previsão da Cessão de Direito como via de afastamento 
da penalidade seja bastante positiva a médio e curto prazo, sobretudo porque 
grande parte das demandas ajuizadas nos derradeiros anos perpassam, entre ou-
tros pedidos constantes da peça exordial, pela discordância entre as partes sobre 
a existência da penalidade, bem como sobre o percentual de retenção oriundo 
desta penalidade. 
Obviamente não se espera que, através da previsão da Cessão de Direi-
tos, haja uma solução definitiva na prevenção de todas as demandas judiciais. 
Sobretudo ante a cultura da litigância socialmente desenvolvida no decorrer dos 
anos. O que se espera é a redução numérica dos feitos, preservando o cliente, o 
empreendimento e o bom nome da incorporadora. Tudo isso remete ao ideal da 
“desjudicialização”.
2 Lei de Incorporação Imobiliária: “Art.67-A, § 9. Não incidirá a cláusula penal contratualmente pre-
vista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador 
substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos...”.
3 Entendemos ser impreciso o termo ”sub-rogação “ disposto na lei. Eis que, no caso em tela, haverá 
não só uma sub-rogação propriamente dita, mas também uma assunção de dívida nos moldes do 
artigo 299, do Código Civil brasileiro.
ALAN GASPAR
11Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
1 Breve Histórico do Mercado Imobiliário
O mercado imobiliário foi impactado, negativamente, nos últimos anos pela 
redução do crédito, pela oscilação na concessão de financiamento bancário bem 
como pela enorme quantidade de distratos. Há que se ressaltar igualmente o 
enorme crescimento da taxa de desemprego e, porque não dizer, do descontrole 
das contas públicas.
A consequência sobre as incorporadoras foi nefasta e notada, inclusive, 
pelo crescimento do estoque, o que reverberou na drástica redução nos lança-
mentos imobiliários.
Assevera-se também que a perda de perfil de financiamento, chamado “de-
senquadramento”, por parte dos adquirentes constituiu, ao nosso sentir, um dos 
principais fomentadores de rescisões dos contratos imobiliários e contribuiu para 
o agravamento da crise, que foi alavancada ainda mais pelo aumento expressivo 
do índice de desemprego, o qual atingiu o patamar de 12% no ano de 2018, 
segundo dados do IBGE4.
No ano de 2016, o número de distratos efetivados alcançou níveis exorbi-
tantes, impulsionando a insegurança jurídica bem como o risco das incorporado-
ras. O aumento das ações judiciais de distrato promoveu o recorde no estoque 
de unidades, sem se olvidar as unidades “travadas” pela concessão de liminares 
judiciais e antecipações de tutela.
Ainda no contexto da crise brasileira, segundo as estimativas do Serviço 
de Proteção ao Crédito (SPC Brasil) e da Confederação Nacional de Dirigentes 
Lojistas (CNDL) que foram divulgadas no dia 15 de janeiro de 2019, cerca de 
62 milhões de brasileiros restaram em 2018 com alguma conta atrasada e/ou 
com o CPF negativado, comprometendo a concessão de financiamento, reten-
do unidades habitacionais no repasse bancário e projetando vertiginosamente a 
inadimplência nos negócios imobiliários5. 
A citada inadimplência nos contratos imobiliários se fez notar inclusive 
entre servidores públicos cujos salários eram quitados extemporaneamente. Si-
tuação essa gerada durantea crise, mas agravada pelo já citado descontrole de 
gastos e das contas públicas.
4 Disponível em: <https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/agencia-sala-de-imprensa/2013-agencia-
-de-noticias/releases/23865-pnad-continua-taxa-de-desocupacao-e-de-12-0-e-taxa-de-subutilizacao-
-e-de-24-3-no-trimestre-encerrado-em-janeiro-de-2019>. Acesso em 27/04/2019.
5 Disponível em: http://site.cndl.org.br/617-milhoes-de-brasileiros-estao-com-o-nome-negativado-
-mostra-estimativa-do-spc-brasil-e-cndl/. Acesso em 27/04/2019.
12 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
Esse foi o cenário no quinquênio anterior. Entretanto o mercado começa 
a sinalizar o retorno do crescimento, o que já se verifica em termos práticos. 
Assim, surfando na pequena onda de otimismo que surge no horizonte, tem-se 
como boas as expectativas quanto à instrumentalidade da Cessão de Direitos, 
nessa corrente da “desjudicialização”, promovendo o “desafogamento” do poder 
judiciário. Isso ao eliminar, na origem, demandas repetitivas sobre multas contra-
tuais nos negócios imobiliários em planta.
 2 Cessão de Direitos 
Sem a pretensão de esgotar o tema, o que exigiria um extenso e exclusivo 
trabalho, pode se conceituar a Cessão de Direitos como o ato através do qual 
o promissário comprador, ora cedente, transfere ao novo adquirente, ora ces-
sionário, os direitos e deveres oriundos da primeva relação negocial imobiliária, 
sob a aprovação condicional da incorporadora, a qual efetiva a venda da unidade 
habitacional em planta.
Nesses casos, considerando a inexistência de escritura definitiva do imó-
vel, o que se comercializa é o “direito de comprar”. Essa espécie de cessão (de 
direito e obrigações), também denominada “cessão de posição contratual”, é ato 
complexo que envolve a transferência de crédito6, bem como uma assunção de 
dívida7, vez que, como dito, se o cessionário for aprovado pela incorporadora, ele 
se sub-rogará nos direitos e deveres que outrora pertenciam ao cedente, primeiro 
comprador (art. 348 do CC)8. 
Reafirme-se que essa prática (Cessão de Direitos), muito utilizada na déca-
da passada, continuou sendo recurso manejado por muitos incorporadores e pro-
fissionais do ramo imobiliário durante a crise. Sendo antes apenas um fato social 
relevante, agora restou consolidada a prática com sua inserção na lei de incor-
porações imobiliárias, pela via do parágrafo 9ª, Artigo 67-A, da Lei de Distrato.
3 Do Conceito de “Desjudicialização”
A sociedade brasileira, caracterizada pela dependência do judiciário para a 
solução de conflitos, está vivenciando o desenrolar de um fenômeno, ao nosso 
6 Código Civil - Art. 286: O credor pode ceder o seu crédito, se a isso não se opuser a natureza 
da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor; a cláusula proibitiva da cessão não poderá ser 
oposta ao cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da obrigação. 
7 Código Civil - Art. 299: É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consenti-
mento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se aquele, ao tempo da 
assunção, era insolvente e o credor o ignorava. 
8 Código Civil - Art. 348: Na hipótese do inciso I do artigo antecedente, vigorará o disposto quanto 
à cessão do crédito. 
ALAN GASPAR
13Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
sentir irreversível, denominado “desjudicialização”. O tal pode ser conceituado 
como a tendência consubstanciada em atos ou paradigmas voltados à solução 
extrajudicial de conflitos, seja pela via cartorial, por meio da mediação extrajudi-
cial, pela arbitragem, bem como pelas composições amigáveis de litígios.
Em consonância, inúmeras legislações foram produzidas prestigiando a 
“desjudicialização”, tais como: o atual Código de Processo Civil, a Lei de Arbitra-
gem (9.307/96), do Divórcio Cartorial, Inventário e Partilha (11.441/2007), da 
Usucapião Extrajudicial (13.465/2017), Lei de Alienação Fiduciária de Imóveis 
(9.514/97) e inclusive a própria Lei de Distrato (13.786/2018), a qual já trouxe, 
em sua essência, os reflexos do fenômeno. Sem prejuízo de diversos outros dis-
positivos legais que refletem a nova tendência.
A “desjudicialização” apresenta-se, portanto, como alternativa ao alto cus-
to, bem como à morosidade do judiciário que, já há muito tempo, não atende às 
expectativas de uma sociedade alta e historicamente litigiosa. Estima-se haver no 
Brasil, em média, um processo ajuizado para cada dois habitantes. Algo entorno 
de 80/100 milhões9 de ações em tramitação em todo o território nacional. E esse 
fato, por si, já constitui a força motriz das ações e soluções extrajudiciais.
Em parecer favorável às soluções alternativas, o eminente ministro do Su-
perior Tribunal de Justiça – STJ, Paulo de Tarso Sanseverino, em evento cartorial 
estadunidense, assim asseverou: 
O segmento extrajudicial brasileiro tem dado uma contribuição muito im-
portante para o avanço da Justiça no Brasil, com a prática de atos que não 
envolvam litígios e que possam ser resolvidos na esfera extrajudicial. É isso que 
esperamos de uma atividade que sempre foi parceria do Poder Judiciário.10
Veja-se que esse fenômeno é fruto não só da demanda de setores especí-
ficos, mas sim de uma extrema necessidade de pacificação social na medida em 
que se verifica, indubitavelmente, que a resposta do judiciário não mais acompa-
nha o volume dos litígios, bem como a estimativa populacional do IBGE (Instituto 
Brasileiro de Geografia e Estatística) em 2018, de 208.494.900 milhões de pes-
soas11, dados esses divulgados no Diário Oficial da União.
9 Fonte: CNJ - Conselho Nacional de Justiça. Justiça em Números. <http://www.cnj.jus.br/fi-
les/conteudo/arquivo/2018/09/8d9faee7812d35a58cee3d92d2df2f25.pdf>. Acesso em:27 abr. 
2019.
10 Fonte: Desjudicialização é foco de apresentação extrajudicial do Brasil em evento nos Es-
tados Unidos. http://www.arpensp.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==-
&in=ODA3MDU=&fbclid=IwAR2xlFvk9wquQAgN8WA1Ce3tqoFbeJ01-s-rOudxjhlL3YJQCNscpc
Mg_H8. Acesso em 27 abr. 2019.
11 Fonte: <http://www.in.gov.br/materia/-/asset_publisher/Kujrw0TZC2Mb/content/id/38727425/
14 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
Obviamente, as estruturas físicas do judiciário bem como a quantidade de 
servidores não acompanham e nem poderão acompanhar o crescimento popu-
lacional. Também não se pode esperar que a cultura da litigância, desenvolvida 
no Brasil durante décadas, simplesmente se transmude, do dia para noite, em 
uma cultura de resolução pacífica de conflitos, aliviando a demanda pela resolu-
ção judicial. A cultura da litigância está profundamente arraigada na sociedade 
brasileira, o que não se vislumbra em outros países, tais como: Japão, Suécia e 
Noruega. O cenário brasileiro não é facilmente alterável, mas, certamente, mini-
mizável com instrumentos eficientes, tais como os que compõem o fenômeno da 
“desjucidicialização”. 
Recentemente, por maioria, o Plenário do Supremo Tribunal Federal, debru-
çando-se sobre a liminar que havia sido concedida pelo relator ministro Alexandre 
de Moraes, entendeu ser constitucional que cartórios de registro civil prestem 
serviços adicionais, de forma remunerada. Dentre as novas atribuições está a 
facilitação e a emissão de documento de identificação e documento de veículos. 
O STF efetuou a interpretação conforme a Constituição para garantir que todos 
esses serviços sejam homologados pelas corregedorias dos tribunais. Ao promo-
ver a ampliação do rol de serviços remunerados pelos cartórios, o STF afirmou 
que tal medida facilitará a prestação de serviços à população interiorana do país.
A mencionada decisão foi prolatada em Ação Direta de Inconstitucionali-
dade – ADI 5.85512, na qual se questionava a possibilidade de os cartórios de 
registro civil prestarem serviços por meio de convênios com órgãos públicos e 
privados, nos termos da Lei Federal 13.484/2017 e do Provimento 66/2018 da 
Corregedoria Nacional de Justiça/CNJ.
A nosso sentir, a “desjudicialização” é, a bem da verdade, uma espécie do 
gênero “descentralização”13que visa também descongestionar ou aliviar a máqui-
na pública (incluso o Judiciário) no âmbito de sua atuação estatal e da prestação 
de serviços à população dos diversos estados, retirando dela o monopólio no 
exercício de várias atribuições que, em sua essência, podem perfeitamente ser 
transferidas a outros órgãos ou instituições que mais próximos estiverem, geo-
graficamente falando, da sociedade.
Há que haver, e certamente já se percebe, um esforço das instituições e 
de grande parcela da sociedade em gerar e produzir caminhos e mecanismos al-
do1-2018-08-29-resolucao-n-2-de-28-de-agosto-de-2018-38727285>. Acesso em 27 abr. 2019.
12 Fonte: http://portal.stf.jus.br/processos/detalhe.asp?incidente=5329985.
13 Observação: Não nos referimos aqui à palavra “descentralização”, tecnicamente, como instituto 
do Direito Administrativo, mas sim em seu sentido vernacular de ato ou efeito de descentralizar; 
afastamento do centro; descentração.
ALAN GASPAR
15Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
ternativos, viáveis, menos onerosos, de resolução de seus problemas e conflitos, 
quase todos recursos da esfera extrajudicial. Da previsão contratual de uma sim-
ples cláusula compromissória, da instituição da figura da cessão de direitos na Lei 
de Distrato ou mesmo do aumento da projeção das atribuições cartoriais, órgãos 
esses que arrogam para si, hoje, funções outrora exclusivas do Poder Judiciário, 
tudo aponta para o combate da cultura da litigância, ainda fortemente presente 
no contexto brasileiro.
4 Abordagem da Rescisão Contratual (Distrato) na Lei 13.786/2018.
Como supramencionado, a Lei de Distrato Imobiliário sacramentou, no pa-
rágrafo 9º, artigo 67-A, a figura da cessão de direitos como alternativa ao paga-
mento da multa rescisória que constitui um dos principais motivos de ajuizamen-
to de feitos nessa área, ao lado do atraso de obras, da questão da devolução de 
honorários de corretagem, dentre outros.
Os profissionais do mercado imobiliário, sobretudo os que atuam no CRM14 
das incorporadoras, testemunham diuturnamente a resistência do adquirente 
quando da cobrança da multa prevista na cláusula penal. Não raro, no período 
anterior à publicação da citada lei, o cliente interrompia a negociação quando 
cientificado da multa rescisória, momento em que iniciava-se a busca pela solu-
ção judicial. Isso na tentativa de eximir-se da multa, ignorando, contudo, a dura-
ção, bem como o custo do processo/honorários de sucumbência.
A bem da verdade, entende-se que o contrato de incorporação imobiliária, 
por força da própria da lei de regência, encontra-se revestido de irretratabilidade 
e irrevogabilidade. Significa dizer, a priori, que não se deveria falar em “distrato”, 
sobretudo porque a iniciativa ou o animus rescidendi partiu do adquirente e não 
da incorporadora. 
Em alguns países, sequer se vislumbra a possibilidade de devolução de 
algum valor nos casos de rescisão de contrato de incorporação promovida pelo 
adquirente. Todavia, independente de concordância, fato é que a legislação bra-
sileira representada sobretudo pelo Código Consumerista, não se coaduna com 
tal conduta, posição essa que é corroborada pela majoritária jurisprudência dos 
tribunais regionais e superiores. Há que haver, portanto, a devolução de valores 
nos percentuais, antes incertos, mas agora fixados na lei de distrato.
Ainda sobre a rescisão contratual, cabe salientar que a terminologia “dis-
trato” tem sido erroneamente utilizada no mercado para definir, na verdade, o 
14 Customer Relationship Management ou Gestão de Relacionamento com o Cliente.
16 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
pedido de rescisão unilateral pleiteado pelo adquirente. A todo descumprimento 
contratual, nos últimos anos, a práxis mercadológica vulgarmente denominou 
“distrato”, afastando-se da tecnicidade exigida não só pela Teoria Geral dos 
Contratos, mas, sobretudo, pela própria Lei das Incorporações Imobiliárias, Lei 
4.591/64.
Mas então o que seria distrato? Seria resilição unilateral ensejada pela de-
sistência? E a dissolução contratual motivada pela exceção de contrato não cum-
prido? Seria a mesmo coisa que resolução contratual por onerosidade excessiva? 
Certamente que não! Todavia, não raro, o mercado promove uma verdadeira 
confusão de institutos como se fossem conceitualmente idênticos e com conse-
quências de mesmo alcance sobre as relações negociais imobiliárias.
No entanto, o vigente Código Civil abordou os temas de forma diferencia-
da. Senão vejamos:
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. (Gri-
fos nossos)
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implici-
tamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. (Grifos 
nossos)
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes 
houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral 
só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza 
e o vulto dos investimentos. (Grifos nossos)
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita 
depende de interpelação judicial. (Grifos nossos)
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução 
do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos ca-
sos, indenização por perdas e danos. 
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de 
cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. (Grifos nossos)
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de 
uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a ou-
tra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor 
pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à 
data da citação. (Grifos nossos)
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equi-
tativamente as condições do contrato. 
ALAN GASPAR
17Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
Veja-se que o Código Civil de 2002 deu tratamento diferenciado aos ter-
mos distrato, resolução, denúncia unilateral, entendimento que é acompanhado 
pela doutrina, bem como pela majoritária jurisprudência. Não obstante, a Lei 
13.786/2018, originada pela demanda e conduta de mercado, trouxe um tra-
tamento “idêntico” dos casos encerrando a todos sob a alcunha de “distrato”, 
olvidando as peculiaridades de cada tipo de desfazimento contratual.
A palavra “distrato”, da forma como foi utilizada pela nova lei, em sentido 
lato, traduziu, em essência, um “contrato de confissão e de renegociação de dívi-
da”, utilizável para todos os possíveis casos, com margem de liberdade negocial 
entre os contratantes, podendo prever, inclusive, a possibilidade de redução de 
direitos em certas hipóteses.
Feitos esses apontamentos, é forçoso reconhecer que a rescisão contra-
tual unilateral (vulgo distrato) disposta na Lei 13.786/2018 foi fruto da demanda 
social, bem como da necessidade de se regulamentar esse fato verificado no 
Brasil nos últimos anos. Positivado então e delimitado o alcance dos distratos 
e, sobretudo, a conduta das partes diante da rescisão, sabiamente o legislador 
inseriu o parágrafo 9º, artigo 67-A, da Lei de Distrato.
Através da instrumentalização da Cessão de Direitos, o cliente poderá exi-
mir-se do pagamento da multa e o incorporador por sua vez poderá concretizar 
um novo negócio, através de um cliente mais viável economicamente, aprovado 
de antemão, que possa mitigar os prejuízos ao empreendimento bem como à 
coletividade dos adquirentes.
Senão vejamos. Em casos de rescisão de contrato de incorporação sub-
metida ao regime de patrimônio de afetação15, na qual a multa poderá atingir o 
percentual de 50% (cinquenta por cento) dos valores desembolsados; lançada 
mão da cessão de direitos, e, portanto, isenta da citada multa, o promissário 
comprador, ora cedente, dificilmente se utilizará da via judicial para a solução de 
conflito,seja por perda de interesse processual, seja por perda do objeto.
5 Efeitos práticos da previsão da Cessão de Direitos na Lei de Distrato 
Imobiliário
Não se ignora a tenra idade da lei de distrato, de modo que o alcance, efi-
cácia, efetividade, bem como utilidade, sobretudo quanto à previsão da Cessão 
15 Lei 13.786/18. Art.67-A. § 9º: § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do 
patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, (...), admitindo-se, nessa hi-
pótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% 
(cinquenta por cento) da quantia paga.
18 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
de Direito no parágrafo 9º, artigo 67-A, da Lei de Distrato, serão mensurados 
posteriormente, quando se poderá observar a receptividade social e os reflexos 
na incorporação imobiliária. 
É bem verdade que muitos juristas têm levantado questões de ordem 
prática sobre a aplicabilidade da Lei 13.786/2018 aduzindo, em síntese, haver 
lacunas bem como “zonas cinzentas” que poderiam ensejar insegurança jurídica, 
sobretudo no cotejo com o Código Consumerista. Outros doutrinadores alegam 
“brechas” que reverberariam na aplicabilidade retroativa a contratos em vigência, 
sobretudo, quanto a processos já em tramitação pela ocasião da publicação da 
lei. Todas as críticas são dotadas de plausibilidade, porém, de modo geral, tem-se 
o surgimento da lei de distratos como um avanço, um reflexo das demandas an-
tigas do mercado imobiliário, ressalvadas as posições em contrário, obviamente.
No tocante ao instituto da Cessão de Direitos, prevista no parágrafo 9º do 
artigo 67-A, não se vislumbram maiores dificuldades ou mesmo dúvidas concer-
nentes a sua receptividade bem como sua aplicabilidade por parte do mercado. 
Isso porque, mesmo quando não constava da lei, a Cessão de Diretos já era 
bastante utilizada nos contratos imobiliários, constituindo, portanto, uma prática 
bastante aceita por grande parcela do mercado. E, por certo, gerou bons frutos 
na prevenção de demandas judiciais, ante seu caráter instrumental de composi-
ção amigável.
No entanto, se antes era apenas um “costume” do mercado, a Cessão de 
Direitos agora assumiu status legal, projetando e alavancando a segurança jurídi-
ca ao se consolidar como mecanismo bastante salutar e efetivo, ao nosso sentir, 
na seara das soluções extrajudiciais. Trata-se, portanto, de mais um valioso ins-
trumento “desjudicializante”.
Mas quais efeitos práticos, então, podem ser vislumbrados da positivação 
e consolidação da Cessão de Direitos na Lei de Distratos?
Poder-se-iam elencar inúmeros efeitos práticos positivos, mas nos atere-
mos aos mais relevantes do ponto de vista comercial. Vale frisar que a visão 
aqui apresentada baseia-se, sobretudo, em nossa militância implementada no 
judiciário nos últimos anos, bem como nos casos patrocinados ou acompanhados 
diretamente. Ou seja, na vivência propriamente dita.
Solução rápida da demanda.
A partir do momento em que o incorporador é cientificado da superve-
niência do distrato16, seja através do próprio adquirente, seja pelo seu setor de 
16 Utilizamos a palavra “distrato” aqui em sentido lato, da forma como foi lançada na lei para se 
referir às diversas espécies de resolução contratual, como costumeiramente se faz no mercado. 
ALAN GASPAR
19Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
CRM17, inicia-se uma jornada de negociações que costumeiramente reverbera em 
ações judiciais caracterizadas pela onerosidade, bem como pela morosidade. Inú-
meros outros problemas decorrem dessas ações judiciais, dos quais trataremos 
mais adiante.
Ocorre que, através da Cessão de Direitos, rapidamente as partes podem 
alcançar um resultado mais adequado à realidade de ambos, seguindo cada qual 
com seus projetos e negócios. Desnecessário comparar efetivamente, em termos 
quantitativos, o lapso de duração da efetivação da Cessão de Direitos em face da 
alternativa judicial de soluções conflitos. Eis que notória a diferença.
O imóvel não retorna ao estoque.
Formalizada a Cessão de Direitos, ato contínuo, a unidade autônoma será 
repassada a novo adquirente-cessionário e obviamente não retornará ao esto-
que da incorporadora. Isso porque é inerente à prática da Cessão de Direitos a 
conjugação da resolução contratual com a sucessiva venda ao novo cliente, não 
ensejando, a priori, novos custos com publicidade, entre outros gastos.
Oportunidade de novos negócios.
Como supracitado, efetivada a Cessão de Direitos surge então, na esfera 
comercial, nova oportunidade de negócios como fruto da não retenção da uni-
dade autônoma pela relação jurídica com o antigo adquirente. Comumente se 
verifica que, nos casos de conflitos judiciais, muitas unidades eram “travadas” 
pela concessão de decisões judiciais as quais, pela via da indisponibilidade na 
matrícula no imóvel, vinculavam o imóvel por anos a fio.
Dificilmente haverá incorporadoras, sobretudo as mais consolidadas no 
mercado, que não tenham vivenciado situações semelhantes a que foi mencio-
nada acima. Uma ou duas unidades “indisponibilizadas” por decisões judiciais 
podem não inviabilizar ou comprometer o empreendimento de uma grande in-
corporadora-locomotiva, todavia, certamente irá afetar o pequeno incorporador 
cuja lucratividade depende diretamente da alienação de todas as unidades do seu 
modesto empreendimento.
Prevenção de litígios judiciais e de custos inerentes.
Como cediço, ações judiciais são naturalmente custosas e, não raro, moro-
sas. O custo a que nos referimos aqui não se restringe à esfera financeira. Trata-
-se também de um custo de oportunidade o qual se define como “um conceito 
Muito embora não olvidamos a atecnia na utilização do citado termo.
17 Customer Relationship Management ou Gestão de Relacionamento com o Cliente.
20 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
teórico que mensura o custo daquilo que se deixa de fazer quando é preciso fazer 
uma escolha de qualquer tipo”18. 
Também não nos referimos aqui ao fator tempo apenas sob o viés cronoló-
gico. Referimo-nos também ao tempo como bem mais valioso do que o dinheiro, 
o papel-moeda propriamente dito. Um valor penhorado em um processo ou mes-
mo uma ação que perdure por décadas redundam em prejuízos incalculáveis, de 
toda ordem e grandeza.
Do ponto de vista da empresa/incorporadora, um processo judicial moroso 
pode significar uma unidade autônoma “travada” por longo período, gerando 
desvalorização, custos fiscais e taxas de associação ou de condomínio. Muitas 
incorporadoras têm sido condenadas e responsabilizadas pelos pagamentos des-
ses valores, em que pese não haver pacificação na jurisprudência sobre a quem 
caberia a responsabilidade pela quitação dos custos nesse tipo de situação. 
Do ponto de vista do adquirente, um processo judicial pode representar 
inúmeras perdas de oportunidades ou negócios, quiçá, investimentos. Para se ter 
uma noção da extensão do problema, bastará responder às seguintes perguntas: 
Quanto tempo durará o processo? Quanto se pagará de honorários advocatícios 
e custas processuais? Qual montante será restituído ao final? Quando se pode-
rá comprar outra unidade habitacional com este dinheiro? Que outros negócios 
poderiam ser efetivados se tais valores já estivessem disponíveis? Enfim, ao 
responder a essas questões já se terá uma concreta noção dos prejuízos que 
podem advir dos processos judiciais, os quais se acumulam nos fóruns/tribunais, 
sobrecarregando o judiciário brasileiro.
Preservação da imagem da empresa e do produto.
Quando se fala em prevenção de conflitos judiciais nem sempre se mostra 
claro na percepção do mercado o quanto a “desjudicialização” pode ser favorável 
à imagem da empresa, bem como ao posicionamento do produto, em um mer-
cado extremamente competitivo e selecionado. Com a Cessão de Direitos não é 
diferente.
Muito clientes, no decorrer da última década, não se valeram de soluções 
judiciais por terem optado pela Cessão de Direitos. Esse fato podeparecer irri-
sório ante ao volume de ações em tramitação hoje no Brasil, entretanto, duas 
cessões de direitos bem efetuadas podem representar dois processos judiciais a 
menos. E é difícil mensurar o tamanho dos prejuízos que apenas dois processos 
18 Fonte: https://www.dicionariofinanceiro.com/custo-de-oportunidade/. Acesso em 27 abr. 2019.
ALAN GASPAR
21Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
judiciais poderiam causar à imagem de uma empresa. Isso sem se falar dos inú-
meros sites de reclamações cuja influência e alcance não se pode ignorar.
Como o avanço tecnológico, mediante simples busca na internet, qualquer 
pessoa pode tomar ciência de processos ajuizados em face da empresa “X” ou 
“Y”. Por certo o cliente poderá se sentir inseguro para adquirir um produto de 
determinada empresa processada judicialmente, mesmo que aqueles processos 
sejam julgados, a posteriori, totalmente improcedentes. Por certo, se o concor-
rente não possuir “nome sujo na justiça”, terá preferência na compra da unidade 
por parte de um cliente atento e exigente.
Infelizmente, a presunção de inocência na sociedade hodierna não tem o 
potencial de afastar a “má-fama” oriunda de processos judiciais em tramitação. 
Mesmo, como já dito, que no futuro se reconheça judicialmente a improcedência 
dos pedidos em face do réu, a imagem da empresa já terá sido afetada.
Mais um motivo, portanto, para se considerar a Cessão de Direitos como 
uma boa opção na rescisão de contratos imobiliários. 
Manutenção do cliente e/ou atração do cessionário por ele indicado.
Em várias situações, através da Cessão de Direitos, poder-se-á manter 
uma boa relação com o cliente-cedente, que ainda poderá indicar sua marca/
produto, além de atrair o futuro cessionário para a nova transação de compra e 
venda. Nessa situação, possivelmente o cedente poderá voltar a ser cliente da 
empresa em um futuro mais favorável economicamente. Significa dizer, sem bei-
rar à utopia, que a Cessão de Direitos pode gerar manutenção do relacionamento 
com o cliente e da boa imagem da empresa, embora reconheçamos que nem 
sempre será assim.
É bem verdade que o cedente, por vezes, indicará o produto imobiliário 
ao cessionário no intuito de se desvencilhar do negócio jurídico. Porém, mesmo 
nesses casos o cedente se constituirá um “vendedor” da sua própria unidade 
autônoma, o que favorece, ao nosso sentir, o fortalecimento da marca, direta ou 
indiretamente. O que não aconteceria na hipótese da solução judicial, comumen-
te caracterizada pela frustração e ressentimento da parte adquirente, o que em 
nada contribui para a imagem da empresa e posicionamento do produto.
Redução da insatisfação do cliente através da isenção da multa (sobretudo 
nos empreendimentos submetidos ao Regime de Patrimônio de afetação).
22 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
Certamente a isenção da multa prevista no parágrafo 9º, artigo 67-A, da 
Lei de Distrato, constituirá um fator redutor da insatisfação do cliente, quando da 
efetivação da Cessão de Direitos. Sobretudo nos casos de distrato nos empreen-
dimentos submetidos ao regime do patrimônio da afetação. Isso por conta da 
retenção de 50%(cinquenta por cento) dos valores desembolsados, sem prejuízo 
da retenção de outras despesas previstas em contrato.
No entanto, inúmeros processos judiciais foram ensejados, sobretudo, pelo 
percentual da multa que era cobrada do adquirente no momento da resolução 
contratual. Não raro, clientes compareciam à sede da incorporadora com a in-
tenção de rescindir o contrato, e mesmo cientes de que perderiam parte do valor 
desembolsado, estavam dispostos a sofrer esse prejuízo a fim de dissolver o 
negócio. Tudo para resolver ou minorar o problema, tendo em vista a impossibi-
lidade, por diversos motivos, de seguir com o contrato até o final. 
Porém, ao serem cientificados da retenção da multa, principalmente para 
contratos cujas multas possuíam percentual elevado, o cliente simplesmente in-
satisfeito, interrompia as negociações e ajuizava uma ação visando “reduzir” o 
prejuízo pela via do judiciário. Estava interrompida então a comunicação entre 
incorporador e cliente.
É nesse contexto que entendemos como muito salutar a previsão da 
isenção da multa para os casos de Cessão de Direitos, como previsto no pará-
grafo 9º, artigo 67-A, da Lei de Distratos. Em nosso sentir, essa previsão ataca 
o cerne do problema. Repita-se: Grande parte das ações judiciais sobre resolução 
contratual de negócios imobiliários versam sobre a cobrança da multa contratual 
(embora não somente sobre a multa), considerada em muitos casos como abusi-
va por advogados consumeristas e adquirentes.
Por isso entendemos que a Cessão de Direitos agora positivada e delimita-
da na Lei 13.786/2018 pode contribuir com aquilo que denominamos fenômeno 
da “desjudicialização”. Eis que constitui mecanismo de incentivo às soluções 
extrajudiciais de conflitos, sendo certo que poderá contribuir positivamente com 
o aquecimento do mercado imobiliário e não prejudicar, como preferem acreditar 
alguns mais pessimistas.
Como impacto direto, portanto, espera-se o aquecimento do mercado imo-
biliário impulsionado pela citada lei, sobretudo pelo prestígio à segurança jurídica. 
Indiretamente, espera-se que a Cessão de Diretos possa refletir no judiciário, 
reduzindo os litígios, harmonizando a relação cliente/incorporador, conservando 
ALAN GASPAR
23Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
o bom nome dos empreendedores, bem como trazendo mais motivação aos in-
vestidores imobiliários.
Todavia, ressaltamos que a Cessão de Direitos não isentará o adquirente 
das retenções por despesas da incorporadora (publicidade, etc.) ou mesmo dos 
honorários de corretagem, uma vez que, via de regra, não serão passíveis de 
devolução. Vale lembrar que os honorários de corretagem estão resguardados 
pelo Código Civil19, pela própria lei de distrato, bem como pela jurisprudência do 
STJ20, constituindo prestação de serviços de intermediação imobiliária à parte da 
relação principal, entre incorporador e adquirente.
Também se reconhece que a isenção da multa pela via da cessão de direi-
tos não será suficiente para prevenir todas as demandas judiciais; seria inócuo 
pensar o contrário. Acredita-se, porém, que a cessão de direitos produzirá uma 
redução substancial dos processos ajuizados na esteira da “desjudicialização” 
e das demandas sociais, na contramão do verificado no último quinquênio no 
mercado imobiliário. É o que se almeja. É o que a sociedade civil e o setor da 
construção, desgastados pela crise, esperam.
Conclusão
Como cediço, o contexto social, bem como o fato jurídico relevante indu-
zem a formação das leis. A prática do distrato nos últimos anos exigiu a mani-
festação do legislador, reverberando na “adequação” da Lei de Incorporações à 
nova realidade de mercado. 
Não se ignoram os efeitos negativos do distrato nas relações negociais, 
sobretudo no tocante aos prejuízos causados aos contratantes. No mundo ideal 
talvez a figura do distrato sequer existisse. Todavia, o que se tem é um mundo 
real, naturalmente complexo, de forma que o distrato deve ser tolerado, e não 
comemorado. Deve ser reconhecido, porém, como um “mal necessário” cuja 
prática infelizmente tornou-se corriqueira nos anos que precederam a edição da 
Lei 13.786/2018. 
É nesse sentido que se tem como positiva a previsão da Cessão de Direitos 
no parágrafo 9º, art. 67-A, da citada lei. Restou estratégica e instrumentalmente 
inserida de forma a mitigar os prejuízos de ambas as partes, prevenindo e redu-
19 Código Civil de 2002: Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha con-
seguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude 
de arrependimento das partes.
20 STJ - REsp 1.551.956 / SP - Recurso Especial - 2015/0216171-0 - Relator(a) Ministro Paulo de 
Tarso Sanseverino - Órgão Julgador - 2ªSeção - J 24/08/2016 - DJe 06/09/2016.
24 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
zindo, em última instancia,a quantidade de ações distribuídas no poder judiciário 
anualmente, na seara das incorporações imobiliárias.
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ALAN GASPAR
25Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
LEI DO DISTRATO E AÇÕES JUDICIAIS EM CURSO 
PARA RESOLUÇÃO CONTRATUAL 
E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
Alex Vasconcellos Prisco1
Em vigor desde o dia 28 de dezembro do ano passado, a Lei 13.786/2018 
disciplina a resolução do contrato por inadimplemento de compradores e vende-
dores de imóveis comercializados por incorporação imobiliária ou parcelamento 
de solo urbano. Alcunhada de “Lei do Distrato”, sua edição aborda sobretudo 
o problema de construtoras e incorporadoras que, nesses últimos anos de crise 
econômica, vêm sofrendo perdas significativas devido ao grande volume de con-
denações judiciais ordenando o desfazimento dos negócios e a devolução de boa 
parte dos montantes pagos pelos adquirentes inadimplentes.
A legislação, nessa situação particular, parece ter tentado conciliar os inte-
resses desses atores. Em prol dos compradores, enterrou de vez a tese defendida 
com afinco por algumas incorporadoras de que a promessa de compra e venda 
de imóvel seria um contrato irrevogável e irretratável, do qual o adquirente jamais 
poderia se desvincular em estado de inadimplência. A lei, aqui, adotou com-
preensão oposta, cunhada na Súmula 543 do STJ, que concede ao adquirente o 
direito unilateral de resolver o contrato, ainda que ele próprio tenha dado causa 
ao desfazimento. De outro lado, a benefício das incorporadoras, a Lei do Distrato 
dissentiu da equação econômico-financeira construída equitativamente pela juris-
prudência do STJ nos casos de resolução do contrato por culpa do comprador, 
a qual hoje permite que a empresa vendedora retenha, a título de compensa-
ção, entre 10% e 25% dos valores pagos pelo adquirente, sem necessidade de 
comprovação dos prejuízos. O novo limite legal dessa pena compensatória foi 
largamente aumentado para 25% ou 50%, se a incorporação estiver submetida 
ao regime de patrimônio de afetação, o que representa a maioria das hipóteses 
concretas.
1 Mestre em Direito Econômico pela Universidade Cândido Mendes (UCAM). Pós-graduado em 
Direito Empresarial pelo IBMEC. Sócio-fundador do escritório Prisco, Ottoni e Del Barrio Advogados 
(POD ADV).
26 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
Embora imperativos básicos de segurança jurídica preconizem que a Lei do 
Distrato só se aplica a eventos contratuais ocorridos após a data de sua vigência 
(CF, artigo 5º, XXXVI, e LINDB, artigo 6º), na prática, contudo, esse diploma 
normativo pode vir a impactar situações jurídicas pretéritas. Por exemplo: nada 
impede que o Judiciário, ao examinar agora os processos de resolução de con-
trato pendentes de julgamento, estabeleça retenções de quantias conforme a Lei 
13.786/2018, por compactuar com os princípios e racionalidades que anima-
ram a novel legislação. Ou seja, daqui em diante os tribunais podem muito bem 
passar a entender que os percentuais de descontos da Lei do Distrato seriam 
mais corretos ou adequados do que aqueles que até então têm sido arbitrados 
pelo direito pretoriano. Isso inclusive já é uma realidade, como nos dá conta a 
recente sentença prolatada pelo juízo da 7ª Vara Cível do Foro Central de São 
Paulo, que aplicou a Lei 13.786/2018 a demanda anterior, permitindo que a ven-
dedora retivesse 25% do montante pago pelo comprador (processo 1070803-
55.2018.8.26.0100). Pela técnica jurídica, esse proceder não configuraria pro-
priamente aplicação retroativa indevida de lei nova a fato passado, mas sim mo-
dificação lícita de orientação da jurisprudência. Nesse sentido, o STJ expressou 
em um aresto que “a alteração de entendimento jurisprudencial tem aplicação 
imediata aos recursos pendentes de apreciação, mesmo aos interpostos antes do 
julgamento que modificou a jurisprudência, já que caracteriza apenas interpreta-
ção da norma, e não estabelecimento de nova regra que se submete ao princípio 
da irretroatividade ou do tempus regit actum” (AgInt no AREsp 238.170, DJe de 
30.5.17, relator: Ministro Villas Bôas Cueva).
Recentemente, entretanto, a 2ª Seção do STJ, ao julgar recursos especiais 
repetitivos versando sobre penalidades contra construtoras em casos de atra-
so na entrega de imóvel (REsp 1.498.484 e REsp 1.635.428), entendeu que, 
em respeito ao princípio da irretroatividade das leis, não seria possível mudar 
entendimento jurisprudencial em processos pendentes de julgamento com base 
na Lei do Distrato. Levantando questão de ordem, o ministro relator, Luis Felipe 
Salomão, considerou que “não se pode cogitar de aplicação simples e direta da 
nova Lei 13.786/18 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado 
diploma legal”.
Não se sabe, ainda, que efeitos esse pronunciamento judicial do STJ, pro-
clamado obter dictum, terá sobre o comportamento das cortes inferiores, que 
podem muito bem entender que mudanças no arcabouço jurídico do mercado 
imobiliário têm sim o condão de ensejar a alteração da jurisprudência consolidada 
quanto às penas compensatórias. A transição, no entanto, se de fato houver, 
não deve ser feita em detrimento das legítimas expectativas dos inúmeros adqui-
ALEX VASCONCELLOS PRISCO
27Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
rentes que ajuizaram suas ações antes da edição da Lei do Distrato, confiantes 
nos parâmetros de uma jurisprudência pacificada em tribunal superior (STJ), a 
qual, em tema de pena compensatória, lhes é bem mais favorável do que a Lei 
13.786/2018.
Concebido para proteger a confiança de jurisdicionados vitimados por vi-
radas jurisprudenciais danosas, o § 3º, do artigo 927, do CPC/2015, faculta ao 
órgão judicante, em prol do “interesse social” e da “segurança jurídica”, modular 
os efeitos da decisão que alterar o entendimento. E não há dúvida de que even-
tual mudança de orientação jurisprudencial provocada pela adesão voluntária 
de juízes às regras da Lei do Distrato nas ações em curso justificaria o uso ex-
cepcional da ferramenta da modulação. Afinal, os efeitos onerosos da retenção 
de porcentuais bem mais altos repercutirão negativamente numa enorme massa 
de interesses sociais relevantes, que são os dos adquirentes, constituídos em 
grande parte por consumidores, cidadãos da combalida classe média brasileira, 
catando os cacos da frustração do sonho da casa própria. A necessidade de ga-
rantir a segurança jurídica também é evidente nesse cenário. Afinal, o comprador 
inadimplente que propôs ação de resolução do contrato imobiliário cumulada com 
pedido de restituição parcial de quantias pagas assim agiu confiando na firme 
orientação jurisprudencial do STJ sobre o assunto.
Portanto, se acaso o advento da Leido Distrato, pela via transversa da 
modificação jurisprudencial, vier mesmo a regular situações judicializadas ante-
riormente à sua entrada em vigor, que essa alteração tenha seus efeitos modu-
lados na forma da lei processual, para não atingir os adquirentes que ajuizaram 
suas ações antes da edição da Lei 13.786/2018; ou, de forma mais abrangente, 
para que somente incida a partir da própria decisão modificativa de orientação 
(prospective overruling).
28 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
A (IR)RETRATABILIDADE DO COMPROMISSO 
PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS 
NA LEI 13.786/2018
Alexandre Junqueira Gomide1
Introdução
Os contratos, no Direito Civil brasileiro, são e (sempre foram) instrumentos 
jurídicos que vinculam as partes. Os contratantes negociam e assinam contratos 
porque querem ter a segurança de que seja cumprido o que foi estabelecido nas 
tratativas e consolidado no instrumento. 
Muito embora boa parte da doutrina (sobretudo a mais “contemporânea”) 
tenha tentado mitigar a importância do princípio pacta sunt servanda, o fato é 
que não se pode retirar o caráter de obrigatoriedade e vinculação das partes às 
obrigações estabelecidas nos contratos.
Sem prejuízo, de forma excepcional, alguns contratos admitem que uma 
das partes, de forma imotivada, possa pôr fim ao contrato em razão de um direito 
potestativo que a Lei ou o contrato lhe conferem. A possibilidade de uma das 
partes extinguir de forma unilateral o contrato é a hipótese da resilição contratual 
unilateral, que decorre do art. 473 do Código Civil.
A esse exemplo, cite-se o direito potestativo que possui o locatário para, 
de forma imotivada, resilir (via denúncia) o contrato de locação (art. 4º, da Lei 
8.245/1991) ou, ainda, a possibilidade de o mandatário resilir (via revogação), o 
mandato conferido ao mandante.
1 Mestre e Doutorando em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. 
Especialista e Mestre em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, em 
Portugal. Professor de cursos de Pós-Graduação de diversas instituições. Colaborador do Blog Civil 
& Imobiliário (www.civileimobiliario.com.br). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito 
Imobiliário. Membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo. Advogado, parecerista e só-
cio de Junqueira Gomide & Guedes Advogados (www.junqueiragomide.com.br).
29Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
Resta saber, contudo, se o contrato de compra e venda de unidades de-
correntes de uma incorporação imobiliária é um tipo contratual que permite ao 
vendedor ou ao adquirente a extinção unilateral imotivada. 
Não obstante entendimentos respeitáveis contrários2, não há justificativa 
legal que autorize a resilição contratual unilateral do compromisso particular de 
compra e venda das unidades sujeitas à incorporação imobiliária3. A lei 4.591/64 
nunca permitiu ao adquirente, de forma unilateral, extinguir de forma imotivada 
o contrato. 
Como reforço de tal assertiva, convém relembrar que, no ano de 2001, 
quando editada a Medida Provisória 2.221/2001, convertida na Lei 10.931/2004, 
que alterou o art. 32 § 2º4 da Lei 4.591/64, o legislador reforçou (de forma ex-
pressa) a irretratabilidade de tal instrumento. Atente-se: salvo estipulação em 
contrário, o instrumento já era considerado irretratável. Contudo, no início do 
século, resolveu o legislador conferir a irretratabilidade no próprio texto de lei.
Nesses termos, pode-se dizer que, desde a edição da Lei de Incorporação 
Imobiliária, qualquer pessoa que se dirigisse ao estande de vendas e assinasse 
um contrato de promessa de compra e venda de unidade alienada sob o regime 
da incorporação imobiliária não poderia pura e simplesmente se “arrepender” do 
contrato.
A irretratabilidade dos instrumentos justifica-se uma vez que a incorpora-
ção imobiliária somente pode prosperar, evidentemente, caso a coletividade dos 
adquirentes cumpra suas obrigações. A partir do momento em que uma parte 
2 Carlos E. Elias de Oliveira e Bruno Mattos e Silva, por uma série de motivos, dentre eles o “direito 
à saída honrosa do contrato”, defendem que é permitida a resilição unilateral ao adquirente na Lei 
4.591/1964, quando há relação de consumo. Segundo os autores “havendo relação de consumo, 
a vulnerabilidade jurídica, informacional, técnica e econômica do consumidor precisa ser protegida 
e, nesse sentido, a resilição unilateral imotivada deve ser admitida se o saldo devedor ainda não 
tiver sido integralmente pago. Se o contrato for textualmente contrário, ele é nulo nessa parte por 
ofensa aos arts. 473 do CC e 51 do CDC”. (OLIVEIRA, Carlos E. Elias de; MATTOS E SILVA, Bruno. 
A recente Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018): o novo cenário jurídico dos contratos de aquisição 
de imóveis em regime de incorporação imobiliária e em loteamento. Disponível em: https://www.
conjur.com.br/dl/artigo-lei-distrato.pdf. Acesso em 12 jan. 2018). Com a devida vênia, discordamos 
frontalmente da posição dos autores, ressaltando que a legislação nacional em vigor não pode ser 
simplesmente desconsiderada porque parte da doutrina discorda de seus termos.
3 Atente-se, por outro lado, que a Lei 4.591/1964 autoriza que o incorporador, em até 120 dias 
contados do registro da incorporação, denuncie a incorporação. Ultrapassado esse prazo sem a 
denúncia, também não poderá o incorporador pura e simplesmente desistir de entregar as unidades 
aos futuros adquirentes.
4 Art. 32, § 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de ces-
são de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a 
terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, 
inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei 10.931, 
de 2004)
30 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
dos adquirentes resolve pura e simplesmente desistir do contrato, o sucesso da 
incorporação imobiliária fica comprometido. Ameaçado o recebimento do crédito 
prometido pelos adquirentes, ameaçada estará a obra e, portanto, toda a coleti-
vidade dos compradores do empreendimento.
De todo modo, embora a promessa de compra e venda de unidades seja 
irretratável, isso não significa que o contrato não possa ser extinto por outras 
formas. Isso porque, sabemos, o Código Civil dispõe sobre a extinção dos con-
tratos, em geral. Nesses termos, o Código Civil permite a extinção dos contratos 
por acordo entre as partes (distrato – art. 472) ou, ainda, por resolução quando 
há (i) descumprimento contratual (art. 475) ou (ii) onerosidade excessiva (art. 
478).
Pois bem.
Fato é que, infelizmente, os tribunais brasileiros, nos últimos anos, não 
deram a atenção necessária para o fato de que a promessa de compra e venda 
de unidade no regime da incorporação imobiliária obriga as partes e não pode ser 
extinta unilateralmente pelo adquirente por mero arrependimento ou outra forma 
de resilição unilateral, porque irretratável.
Assim, não obstante a cristalina redação do art. 32, § 2º, da Lei 4.591/1964, 
os tribunais passaram a conferir interpretação extensiva a esse dispositivo e, não 
raras vezes, passaram a permitir a extinção do contrato não apenas nas hipóte-
ses de distrato ou resolução; mas, também, em casos em que havia, evidente-
mente, mero arrependimento ou qualquer outra hipótese que não justificasse o 
desfazimento do vínculo contratual.
A Súmula nº 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo (cuja redação, diga-se, 
não é das mais técnicas), por exemplo, pode levar o intérprete a imaginar que o 
adquirente tem a possibilidade de extinguir o contrato de forma unilateral e sem 
qualquer motivação:
Súmula 1. O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode 
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com 
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, 
assim como com o valor que searbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Nesse sentido, atente-se, por exemplo, para o caso concreto que foi objeto 
de artigo anteriormente publicado5, em que o magistrado de primeiro grau, na 
5 Disponível em: https://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI231277,11049-Tempos+de+in-
certezas+Fim+da+vinculacao+das+partes+aos+contratos. Acesso em 
ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE
31Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
sentença, determinou a extinção no contrato de compra e venda com fundamen-
to na Súmula nº 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo, consignando o seguinte:
Quanto ao desejo de rescindir o contrato, temos que este é garantido a qualquer 
parte integrante de um acordo, já que ninguém é obrigado a manter-se no cumprimen-
to de um negócio ao qual não mais lhe interessa.
E não apenas magistrados de primeiro grau passaram a entender que o 
adquirente (sobretudo quando consumidor) poderia resilir unilateralmente tais 
contratos. Há uma série de julgados, por exemplo, no Tribunal de Justiça de São 
Paulo, permitindo a extinção do vínculo contratual em razão da resilição unila-
teral manifestada pelo adquirente6. Há julgado, diga-se, confundindo categorias 
contratuais distintas, que autoriza, inclusive, “resilição por inadimplemento con-
tratual dos adquirentes7”.
Justamente em razão de decisões desarrazoadas como essas é que o mer-
cado imobiliário passou a criticar duramente a facilidade com que os adquirentes 
poderiam extinguir os contratos e ainda obter a restituição do percentual entre 
80% a 90% dos valores pagos8.
6 Defendendo o cabimento da resilição unilateral em razão da Súmula 1 do TJSP, vide: Apelação 
1037338-53.2016.8.26.0576; Relator (a): Edson Luiz de Queiróz; Órgão Julgador: 9ª Câmara de 
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/12/2018; 
Data de Registro: 20/12/2018. Em outro julgado, asseverou-se que “a lei consumerista autoriza 
a resilição do compromisso de compra e venda por conveniência do comprador (artigos 6º, V, 
51, II, 53 e 54). No mesmo sentido vem a Súmula 1 desta corte” (TJSP; Apelação 1037516-
86.2014.8.26.0506; Relator (a): Galdino Toledo Júnior; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Pri-
vado; Foro de Ribeirão Preto - 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/11/2018; Data de Registro: 
14/12/2018). 
7 Nesse sentido, vide APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pa-
gas. Compromisso de compra e venda. Resilição por inadimplemento contratual dos adquirentes. 
Sentença que rescinde o contrato e condena a ré a restituir 90% do total pago pelos promitentes 
compradores, bem como valores pagos a título de comissão de corretagem. Reconhecimento da nu-
lidade de cláusulas contratuais. Art. 51, inciso IV, do CDC. RECURSO DA RÉ. Nulidade das cláusulas 
contratuais que prevalece, haja vista a abusividade (art. 51, IV, do CPC). Retenção que deve ficar 
restrita a 20% dos valores pagos pelos compromissários compradores tão somente pelo imóvel. 
(TJSP; Apelação 1007053-45.2014.8.26.0286; Relator (a): Cristina Medina Mogioni; Órgão Julga-
dor: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itu - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/12/2018; 
Data de Registro: 13/12/2018),
8 APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL – 
Resolução da avença operada em face do inadimplemento dos compradores – Restituição de 80% 
(oitenta por cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, 
com atualização dos valores a partir de cada desembolso, e com juros moratórios devidos a partir do 
trânsito em julgado, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa dos promitentes 
compradores – Precedentes do STJ – Súmula 02 do TJSP – Inadmissibilidade da rescisão ocorrer 
nos termos contratados – Abusividade reconhecida – Inteligência do artigo 51, inciso IV, do CDC 
– Insurgência contra a cobrança de valores de comissão de corretagem e taxa SATI em contrato de 
compra e venda de imóvel – Aplicação do artigo 1.040, III, do CPC/15 – Tese firmada pelo C. STJ 
no julgamento do REsp repetitivo 1.599.511/SP – Comissão de corretagem indevida, havendo valo-
res a serem restituídos – Devolução da SATI, de forma simples – Sentença reformada – APELAÇÃO 
DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDA”. (TJSP; Apelação 1003940-17.2014.8.26.0114; Rela-
32 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
Dados estatísticos demonstram, por exemplo, que, em 2016, mais de qua-
renta mil unidades tiveram as vendas canceladas até novembro, o equivalente a 
44% das vendas totais no período9.
A reação do mercado imobiliário foi justamente pleitear uma alteração legis-
lativa que pudesse readequar a jurisprudência brasileira que passou a permitir que 
qualquer adquirente pudesse extinguir o contrato de forma unilateral, a qualquer 
tempo e sem motivação, ou seja, como se fosse admitida a resilição unilateral 
para extinção do contrato de promessa de venda regulado pela Lei 4.591/1964.
Nesse sentido foi promulgada a Lei 13.786/2018.
Embora a Lei mereça uma série de críticas, ao menos com relação à irretra-
tabilidade do instrumento, há um avanço.
Procurando atender a um pleito antigo de consumidores vulneráveis, a Lei 
passou a permitir a resilição unilateral do contrato via direito de arrependimento. 
Assim, a partir da Lei 13.786/2018, o adquirente passa a dispor de uma hipótese 
legal para extinguir unilateralmente o contrato, sem o pagamento de qualquer 
multa (art. 67-A, § 10º a 12º). Nesses termos, é possível dizer que a Lei cria 
um direito potestativo em que o adquirente pode, sem qualquer motivação, arre-
pender-se da aquisição realizada, desde que o faça a partir de carta registrada10.
É possível dizer, portanto, que a intitulada Lei do Distrato altera a concepção 
original da Lei, permitindo, agora sim, a resilição unilateral (direito de arrependi-
mento). Nessa oportunidade, exercido o direito de arrependimento, o adquirente 
tor (a): Dimitrios Zarvos Varellis; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas 
- 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/12/2018; Data de Registro: 18/12/2018).
APELAÇÃO – Ação de Resolução Contratual - Instrumento Particular de Promessa de Venda e Com-
pra de Unidade Autônoma - Ação ajuizada pelo compromissário comprador, requerendo a rescisão 
do negócio de compra e venda e a devolução de 90% das quantias pagas – Sentença de parcial 
procedência – Inconformismo da ré - Alegação de que a devolução dos valores pagos deve observar 
os critérios estabelecidos no contrato entabulado entre as partes – Descabimento – Manifesta abusi-
vidade da cláusula contratual resolutiva por acarretar inexistência de montante a ser restituído – Re-
tenção de 10% do valor pago que é suficiente para atender a compensação das despesas efetuadas 
pela ré – Devolução que deve ocorrer de uma só vez – Inteligência das Súmulas nº 2 e 3 do TJ/SP - 
Sentença que, todavia, deve ser reformada para estabelecer que os juros de mora incidentes sobre o 
montante a ser restituído à autora serão contados a partir da data sentença – Recurso parcialmente 
provido. (TJSP; Apelação 1006218-87.2016.8.26.0609; Relator (a): José Aparício Coelho Prado 
Neto; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taboão da Serra - 2ª Vara Cível; Data 
do Julgamento: 27/11/2018; Data de Registro: 10/12/2018).
9 Disponível em https://economia.estadao.com.br/noticias/geral,brasil-destoa-de-outros-paises-ao-
-permitir-distrato-de-imoveis-mostra-estudo,70001652039. Acesso em 
10 Há evidente equívoco da forma de contagem do prazo do direito de arrependimento da forma 
como conferida na Lei 13.786/2018. Segundo o art. 67-A, parágrafo 10º, a data inicial para exercer 
o direito de arrependimento se dá a partir da postagem da carta comunicando o arrependimento. Na 
realidade, a data inicial deveria contar a partir do contrato firmado entre as partes.
ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE
33Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
poderá receber a totalidade dos valores pagos, inclusive a comissão de correta-
gem.Finalmente é possível dizer que a Lei confere ao adquirente a possibilidade 
de se retratar.
Parece salutar tal medida. A compra de imóvel no estande de vendas pode 
ser realizada sem a necessária reflexão pelo adquirente, principalmente quando 
se trata da aquisição do primeiro imóvel residencial. O impulso do adquirente 
muitas vezes é inflamado pelo corretor imobiliário. O prazo de sete dias é lou-
vável porque permite ao adquirente avaliar se, de fato, as obrigações a que se 
vinculou poderão ser, efetivamente, cumpridas.
O direito de arrependimento, segundo a nova lei, cabe apenas para “os 
contratos firmados em estande de vendas e fora da sede do incorporador ou 
do estabelecimento comercial” (art. 35-A, inciso VIII e art. 67-A, § 10º, da Lei 
13.786/2018).
Muito bem. 
Ultrapassado o prazo de sete dias, a lei é clara (art. 67-A, § 12º) quanto à 
retomada da regra da irretratabilidade, nos exatos termos do art. 32, § 2º, da Lei 
4.591/1964. Assim, ultrapassado o prazo para o exercício do direito de arrepen-
dimento, retoma-se a concepção original da Lei: irretratabilidade.
Esperamos que a partir da Lei 13.786/2018, a interpretação dos tribunais 
siga à risca o que é determinado pela norma legal. Assinado o instrumento par-
ticular de venda e compra, o adquirente terá o prazo de sete dias para se arre-
pender. Nessa hipótese, exercido o arrependimento, deverá reaver toda quantia 
eventualmente paga. Todavia, ultrapassado o prazo referido, não poderá o ad-
quirente pura e simplesmente “desistir” do contrato firmado, porque irretratável.
Não havendo mais interesse na aquisição do bem e ultrapassado o prazo de 
sete dias, o contrato apenas poderá ser extinto via distrato ou resolução (culpa 
do adquirente), oportunidade em que o adquirente deverá se sujeitar às conse-
quências jurídicas estabelecidas no atual art. 67-A, trazido pela Lei 13.786/2018. 
Tal medida, certamente, além de garantir maior proteção ao adquirente, 
também trará segurança jurídica aos pactos, uma vez que os contratos não po-
derão admitir resilição unilateral a qualquer tempo.
34 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
LEI 13.786/2018: PODE O JUIZ REDUZIR 
A CLÁUSULA PENAL? 
André Abelha1
Legem habemus. A Lei 13.786, de 28.12.2018, trouxe novas regras para 
o desfazimento de contratos de alienação de imóveis celebrados em regime de 
incorporação imobiliária ou de loteamento. Dentre elas, destacam-se aquelas ins-
culpidas no artigo 67-A, introduzido na Lei 4.591/642.
Antes de começarmos, abra-se um breve parêntese. O adquirente só pode 
desistir da aquisição da unidade no prazo de sete dias da assinatura do ajuste, 
quando assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora (§ 10º 
do art. 67-A). Depois disso, sua manifestação de vontade torna-se irrevogável, 
inexistindo direito à resilição unilateral do contrato. 
Isso significa que o adquirente estará eternamente amarrado ao pacto? 
Claro que não. Sobrevindo circunstância que inviabilize o cumprimento da sua 
obrigação de pagar o saldo da unidade (perda de emprego, por exemplo), o ne-
gócio não poderá ser resilido, mas poderá ser resolvido, a seu pedido, pelo seu 
1 Mestre em Direito Civil pela UERJ. Professor dos cursos de pós-graduação e extensão em Di-
reito Civil e Imobiliário de UERJ, PUC-Rio, Emerj, Damásio, Baiana, Nemesis, CERS, Ucam e ILLM. 
Fundador, Vice-Presidente e Diretor Administrativo do IBRADIM. Advogado especialista em Direito 
Imobiliário.
2 Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, 
mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará 
jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base 
no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, 
delas deduzidas, cumulativamente. [...] II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% 
(vinte e cinco por cento) da quantia paga. [...] § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao 
regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador 
restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados 
com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço 
do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expe-
dido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida 
no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da 
quantia paga.
35Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
próprio inadimplemento, antecipado ou já em curso. Leia-se: não basta ao com-
prador alegar que não quer; é preciso provar que não pode. Fecha.
O novo dispositivo estabelece os limites da cláusula penal aplicável às 
hipóteses de resolução contratual por inadimplemento do adquirente: até 25% 
dos valores pagos para os casos em geral (inciso II) e até 50% nas incorporações 
submetidas ao patrimônio de afetação (§ 5º). A lei já nasceu envolta em imensa 
polêmica, com muitas vozes contrárias aos referidos percentuais, especialmente 
o maior.
Alguns juízes já arregaçaram as mangas, prontos para reduzir a multa nos 
seus processos. E adianto que este artigo não é, nem de longe, uma crítica a tais 
magistrados: haverá situações, de fato, em que a redução será possível.
Pois bem: neste cenário de ampla, pública e notória controvérsia, discute-
-se a (im)possibilidade de corte equitativo da pena pelo juiz. Afinal, a Lei nova 
afasta o art. 413 do Código Civil, que autoriza (aliás, impõe) sua diminuição? 
Existe antinomia entre tais dispositivos legais? É o que se pretende apurar neste 
brevíssimo artigo.
Como se sabe, a cláusula penal tem a função de estimular o cumprimento, 
pelo devedor, da obrigação por ela abrangida. Se o estímulo for insuficiente, e 
ainda assim sobrevier a inadimplência, o credor (se não optar pela sua execução 
específica, porque não lhe interessa, ou porque não a tem) poderá, em compen-
sação, exigir a cláusula penal, cujo desiderato será, então, o de pré-liquidar a 
indenização a ser paga pelo devedor inadimplente. 
Nessa linha, e por força do art. 416 do Código Civil, o credor, em regra, 
não precisará provar o dano. A cláusula penal é o teto e também o piso da in-
denização, a depender do que for convencionado: o parágrafo único do art. 416 
estabelece que o credor não poderá cobrar indenização suplementar, ao mesmo 
tempo em que fixa a cláusula penal como o mínimo da indenização, desde que as-
sim previsto pelas partes, competindo ao credor provar o prejuízo sobressalente.
Em outras palavras: se meu prejuízo foi de R$ 500 mil, e a cláusula penal, 
por exemplo, fixada em 20% do valor da obrigação, equivale a R$ 300 mil, duas 
coisas podem ocorrer aqui: (i) caso eu prove todo o prejuízo, poderei cobrar os R$ 
500 mil, se tiver sido prevista a possibilidade de indenização suplementar; ou (ii) 
se eu nada provar, ou comprovar um dano de apenas R$ 100 mil, mesmo assim 
poderei exigir os R$ 300 mil (indenização mínima).
36 Coletânea IBRADIM LEI DOS DISTRATOS
A cláusula penal, portanto, representa uma proteção da obrigação, e tutela 
o próprio contrato. As partes, no âmbito de sua autonomia privada, podem fixá-la 
dentro de certos limites.
Que limites são esses? Nos pactos em geral, isso é, nas situações em que 
não exista regra especial para a cláusula penal, o teto é o montante da obrigação 
(leia-se, 100% de seu valor), segundo o art. 412 do Código Civil3. 
E não é mera coincidência a existência do dispositivo que vem logo na se-
quência. A mão que dá é a mão que tira. A mesma Lei que autoriza as partes a 
estabelecerem o mínimo da indenização prevê, no art. 413, sua redução judicial 
equitativa, sempre que verificado seu excesso manifesto. Tal análise é realizada 
no caso concreto, a partir da natureza e finalidade do negócio jurídico.
Logo, uma lei especial