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Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245
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 Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245
O Brasil possui uma cultura muito 
forte de busca pela casa própria, o 
que faz com que a modalidade de 
locação tenha uma reduzida atuação no 
mercado imobiliário. Vale ressaltar que 
essa cultura não é tão forte em países 
europeus, como Alemanha e França, 
por exemplo, onde mais de 40% da 
população mora de aluguel. Especula-
se que nesses dois países grande parte 
da população dedica muito tempo ao 
estudo, consequentemente a entrada no 
mercado de trabalho acontece mais tarde 
para os jovens. Desta forma, a aquisição 
da casa própria acaba ficando para depois 
ou mesmo não se concretiza.
No contexto brasileiro, a política 
dominante se caracteriza pela 
disseminação e valorização da 
propriedade privada em detrimento do 
aluguel, a exemplo de todos os programas 
de incentivo à casa própria fomentados 
pelo governo federal desde a década de 
40.
Os programas de acesso à casa própria 
ampliaram a ideia de que o sucesso 
está na aquisição do imóvel próprio. O 
que, para algumas pessoas, imobilizou 
patrimônio ou causou comprometimento 
financeiro. Evidenciou-se, nestas 
situações, que não são todas as pessoas 
que estão prontas para adquirir um 
imóvel próprio, seja por questões 
financeiras ou por instabilidade na vida 
pessoal ou profissional.
Historicamente, entre 1940 e 1960, houve 
uma alta nos alugueis, provavelmente 
devido à forte urbanização e ao 
crescimento demográfico. Entre a década 
de 60 e o início dos anos 2000, o índice de 
imóveis alugados caiu muito. Exatamente 
no período de ampliação das políticas de 
financiamento e de crédito imobiliário.
A partir de 2010 se identificou um 
aumento da oferta de imóveis para 
locação, muito em razão do custo do 
transporte e do trânsito caótico nas 
regiões metropolitanas. Esta situação 
fez com que as pessoas buscassem 
morar próximo ao local trabalho. Em 
razão da procura, os imóveis disponíveis 
para locação começaram a apresentar 
melhores condições de infraestrutura. 
A mesma tendência de 2010 veio 
se repetindo a partir de 2016, pois 
a escassez de crédito, em razão dos 
tempos de crise e de instabilidade no 
mercado de trabalho, fez com que as 
pessoas evitassem o comprometimento 
financeiro. Elas procuraram não optar 
por envolvimento em dívidas longas de 
financiamento.
Esse movimento fez com que o aluguel 
voltasse a ser representativo no mercado 
imobiliário, pois, independentemente da 
crise, as pessoas continuam se casando, 
se separando, mudando de emprego e 
até mesmo saindo da casa dos pais. Para 
isso, é preciso um imóvel para moradia.
O nosso país dispõe de uma lei federal, 
ou seja, com validade em todo o território 
nacional, que versa sobre os aluguéis e 
seus procedimentos. Essa lei deve ser 
observada em todas as intermediações de 
imóveis nesta modalidade.
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Breve histórico da evolução das relações locatícias e das 
normas que as regulamentam
A legislação atinente às locações evoluiu muito ao longo dos anos. Os textos 
atuais representam uma construção de todas as regras que já vigoraram no 
nosso país.
Para entendermos melhor essa construção, vamos relembrar rapidamente o 
histórico dessas normas. 
A primeira norma que regia de forma específica as relações locatícias no 
Brasil surgiu em 1921, por meio de um Decreto Legislativo (Decreto lei 
4.403), que vigorou até 1928. Antes do referido Decreto entrar em vigor, 
todas as relações dessa natureza eram regidas pelo Código Civil de 1916.
No ano de 1934 foi criada a “Lei das Luvas”, nome popular do Decreto-Lei nº 
24.150. Nossos legisladores entenderam por bem interferir de forma mais 
incisiva nas relações locatícias não residenciais. O objetivo era coibir uma 
prática que vinha sendo propagada: os proprietários cobravam o que bem 
entendiam pela renovação dos contratos de aluguel, dificultando a situação 
dos locatários que acabavam por aceitar o valor imposto para renovação, 
pois precisavam proteger o fundo de comércio que já haviam construído.
Essa interferência dos legisladores recaiu diretamente sobre os princípios da 
autonomia da vontade e da liberdade contratual, pois com esse ato houve a 
proteção do lado mais vulnerável da relação locatícia, sendo que até aquele 
momento o princípio do pacta sunt servanda (cumpra-se o contrato) era o 
adotado.
Desde a década de 40, foram editadas em nosso país inúmeras leis 
transitórias/temporárias que visavam regular a desordem social gerada 
em razão dos efeitos das guerras no mundo e da carência de imóveis, 
especialmente os destinados à locação.
Diante de todo esse contexto surge em 1991 a Lei do 
Inquilinato (Lei 8.245/1991), a qual agrega todo o aprendizado 
obtido pelos nossos legisladores ao longo dos anos. A lei 
nº 8.245/1991, conhecida como lei do Inquilinato, é a lei 
que atualmente regulamenta de forma específica todo o 
mercado de aluguéis residenciais e comerciais. É importante 
o conhecimento do seu texto por parte daqueles que são 
responsáveis por intermediar as negociações imobiliárias 
dentro do mercado imobiliário, entre eles o corretor de imóveis.
2 Técnico em Transações ImobiliáriasTécnico em Transações Imobiliárias4 Técnico em Transações imobiliárias
Essa lei é relativamente antiga, pois é datada de 1991, então, muitas coisas foram 
modificadas desde este ano no mercado imobiliário. Para acompanhar as mudanças 
ocorridas, no ano de 2009, entrou em vigor a lei nº 12.112/2009 que alterou a lei nº 
8.425/1991 visando aperfeiçoar as regras e procedimentos pertinentes às locações de 
imóveis urbanos.
Essa alteração, segundo os especialistas, foi fundamental para melhorar e simplificar 
procedimentos importantes nas relações locatícias, mas vale ressaltar aqui que não se trata 
de uma nova lei de locações e sim de uma alteração legislativa na lei de locações vigente 
(lei nº 8.245/1991).
Muito se especula que essa alteração na lei de 
locações viabilizou um aquecimento no mercado 
de aluguéis, pois reformulou muitas normas que 
trouxeram mais segurança aos proprietários. 
A lei de locações, logo no seu primeiro artigo, determina quais os tipos de locação que não são 
regidos por ela, permanecendo a normatização desses itens no Código Civil ou em leis especiais. 
Ou seja, não são regulados pela lei nº 8.245/1991 os seguintes casos:
	Locações de imóveis de 
propriedade da União, dos 
Estados e dos Municípios, de 
suas autarquias e fundações 
públicas.
	Locações de vagas autônomas 
de garagem ou de espaços para 
estacionamento de veículos.
	Locações de espaços destinados 
à publicidade.
	Locações em apart-
hotéis, hotéis-residência 
ou equiparados, assim 
considerados aqueles que 
prestam serviços regulares 
a seus usuários e como tais 
sejam autorizados a funcionar.
	Arrendamento mercantil, 
em qualquer de suas 
modalidades.
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Assim, temos as relações locatícias tratadas de forma específica em uma lei federal 
que trata sobre todos os procedimentos pertinentes ao assunto.
Neste material, abordamos o contexto da locação de imóveis no Brasil, o histórico das 
regulamentações dessa prática e alguns aspectos fundamentais da lei do Inquilinato. 
Outros materiais nesta unidade curricular também abordam a lei nº 8.245 como base 
para tratar especificamente de garantias locatícias, direito de preferência, locação 
de imóvel residencial, não residencial, entre outros aspectos, todos conhecimentos 
fundamentais para o corretor de imóveis atuar com locações.