ARTIGO- THIOMAR SANDER DA SILVA POTIN- A INSEGURANÇA JURÍDICA DOS CONTRATOS QUE ENVOLVEM PROPRIEDADE IMÓVEL NÃO REGISTRADA

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A INSEGURANÇA JURÍDICA DOS CONTRATOS QUE ENVOLVEM PROPRIEDADE 
IMÓVEL NÃO REGISTRADA 
 
 Thiomar Sander da Silva Potin 
Prof. Orientador: Douglas Willians da Silva dos Santos 
 
RESUMO 
 
O objeto de estudo deste trabalho, é demonstrar a insegurança jurídica dos contratos que 
envolvem a propriedade imóvel não registrada, tal insegurança se deve por questões 
consideradas burocráticas diante do sistema atual de registro de imóveis. Deste modo 
pretendesse buscar argumentações que possibilitem a transferência da propriedade ainda sem 
registro apenas pelo contrato de compra e venda. Pretende-se para tanto fazer uma reflexão nos 
textos constitucionais, sugerindo o uso da hermenêutica jurídica para trazer a reflexão que a 
função social tanto da propriedade quanto dos contratos, deverão atender a sociedade como um 
todo bem como os direitos fundamentais inerentes a ela, ressaltando o direito à moradia que 
sem dúvida é um dos principais. Deste modo a pesquisa busca sustentar uma nova leitura para 
o direito à propriedade utilizando a força do contrato como um dos argumentos principais 
através do pacta sunt servanda, atentando-se para a realidade social e análise do caso concreto, 
onde milhões de pessoas sofrem por ter esse direito negado. Diante de tais argumentações 
poderá se analisar quanto ao direito da propriedade imóvel, fazer jus a essas novas 
considerações rompendo as barreiras de sua estrutura puramente teórica e abstrata, 
possibilitando uma nova leitura conceitual da propriedade, pois com a expansão da sociedade 
surgem também novas concepções estruturais envolvendo a propriedade. Mesmo o direito 
brasileiro sendo bem estruturado não é suficiente para atender toda essa demanda social. Deste 
modo surgem os chamados contratos bilaterais atípicos. Sendo assim, o objetivo pretendido 
nada mais é que buscar meios alternativos para transmissão da propriedade imóvel através da 
liberdade contratual, e proporcionar a segurança jurídica tão almejada, ressaltando-se ainda a 
existência dos princípios da boa-fé contratual, da alteridade e da solidariedade. 
 
PALAVRAS-CHAVE: direito a propriedade, segurança jurídica, hermenêutica, pacta sunt 
servanda, contrato. 
 
 
ABSTRACT 
 
The object of study of this work, is to demonstrate the legal insecurity of the contracts that 
involve the unregistered property, such insecurity is due to issues considered bureaucratic 
before the current system of real estate registration. In this way, the intention was to seek 
arguments that would allow the transfer of the property still unregistered by the purchase and 
sale contract. It is intended to do a reflection on the constitutional texts, suggesting the use of 
legal hermeneutics to bring the reflection that the social function of both property and contracts, 
should serve society as a whole as well as the fundamental rights inherent to it, emphasizing 
the right to housing, which is undoubtedly one of the main ones. In this way the research seeks 
to support a new reading for the right to property using the force of the contract as one of the 
main arguments through the pacta sunt servanda, paying attention to the social reality and 
analysis of the specific case, where millions of people suffer from having this right is denied. 
In view of such arguments, it will be possible to analyze the right to immovable property, to 
live up to these new considerations, breaking the barriers of its purely theoretical and abstract 
structure, enabling a new conceptual reading of property, as with the expansion of society new 
structural concepts also emerge involving property. Even though Brazilian law is well 
structured, it is not enough to meet all this social demand. In this way, so-called atypical 
bilateral contracts arise. Therefore, the intended objective is nothing more than to seek 
alternative means for the transmission of immovable property through contractual freedom, and 
to provide the legal security so desired, emphasizing the existence of the principles of 
contractual good faith, otherness and solidarity. 
 
KEY-WORDS: right to property, legal certainty, hermeneutics, pacta sunt servanda, contract. 
 
 
SUMÁRIO: 1. INTRODUÇÃO. 2. BREVE HISTÓRICO ACERCA DA PROPRIEDADE. 
2.1. A história da apropriação imobiliária no brasil. 3. O SISTEMA DE REGISTRO 
BRASILEIRO. 4. A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR MEIO DE CONTRATO DE 
COMPRA E VENDA. CONSIDERAÇÕES FINAIS. REFERÊNCIAS. 
 
1. INTRODUÇÃO 
 
Não há como mencionar a propriedade sem deixar de refletir acerca da dimensão desse 
instituto. Trata-se de um Direito Real, garantido pela Constituição Federal, muito embora sendo 
um Direito fundamental para a dignidade da pessoa humana, não deixa de ser motivo de 
inúmeras demandas judiciais. 
Neste sentido nota-se que ao longo da história a propriedade tem sofrido inúmeras 
transformações, tanto no âmbito social quanto jurídico. 
O direito à propriedade no que se refere a bens imóveis é um assunto de grande 
importância para o Direito, sobretudo ao Direito Civil. 
Além disso, a propriedade tem seu maior destaque nos textos constitucionais que a 
tratam como direito fundamental, tendo como principal objetivo viabilizar melhores condições 
de vida para as pessoas, assim como para promover o desenvolvimento do país. 
O presente estudo tem por objetivo uma melhor compreensão acerca do direito à 
propriedade, abordando de forma sistemática fatores históricos inerentes a esse direito 
fundamental. Para tanto serão abordados diversos textos doutrinários em várias áreas do Direito, 
afim de que se faça uma analogia a propriedade e as transformações sociais que vem ocorrendo 
ao longo do tempo. 
Desta forma, observar-se-á como funcionam as transações imobiliárias e como é 
tratado pela doutrina, correlacionando com a realidade de fato. 
Assim este trabalho deverá demonstrar que a propriedade não é alcançada em sua 
totalidade, havendo diversos ditames legais, os quais se mostram demasiadamente burocráticos 
e insuficientes para atender à necessidade de quem deseja ter seu bem imóvel protegido. 
Desta forma, pretende-se demonstrar a necessidade de uma reestruturação no sistema 
de transmissão da propriedade inter vivos, de maneira que esta não fique atrelada apenas na 
forma registral mas também que alcance a possibilidade de ser alcançada com a celebração 
contratual de Boa-fé, respeitando é claro a inexistência de ônus ou qualquer embaraço existente 
no imóvel. 
Contudo, percebe-se que o modelo contemporâneo de transmissão de propriedade 
utiliza-se de Lei própria para regulamentar o registro de imóveis, deixando de lado os princípios 
contratuais, o que vale ressaltar que todo negócio jurídico nasce de um contrato, ou seja a priori 
na transmissão de qualquer propriedade deverá ser celebrado um contrato entre as partes com 
clausulas especificas a respeito do negócio jurídico para posteriormente ser efetuado o registro 
no cartório de imóveis. 
Neste sentido, observa-se que grande parte dos imóveis encontram-se irregulares no 
que diz respeito ao registro público, isso pode ser atribuído em parte por desconhecimento da 
necessidade de registro do imóvel aliado a comodidade em celebrar uma modalidade informal 
de contrato bastante comum que são os chamados “contratos de gaveta”. 
Essa modalidade de contrato é celebrado entre as partes, comprador e vendedor quando 
a aquisição de algum tipo de imóvel não envolvendo nenhuma outra entidade além das partes, 
desta forma o contrato de gaveta é muito utilizado quando o imóvel não possui escritura 
definitiva. 
Por se tratar de um documento informal esse tipo de contrato não dispõe de modelos 
padronizados, pode se citar exemplo em localidades de loteamentos irregulares de áreas onde 
não foram desmembradas, restando apenas ao proprietário essa modalidade contratual para 
garantir a posse até que se regularize o empreendimento. 
Porem essa modalidade representaum risco para o comprador mesmo que de Boa-fé, 
pois esse tipo de contrato não alcança totalmente as garantias judiciais ficando a cargo de 
processos que são passiveis de entendimentos jurisprudenciais. 
Deste modo o objetivo é demonstrar os riscos pelos quais os titulares de bens imóveis 
correm quando adquirem uma propriedade imóvel não registrada. 
Para compreender melhor sobre a propriedade é necessário que se compreenda a sua 
evolução juntamente com a sociedade através da história, desta forma serão abordados a seguir 
a respeito dessa evolução, submetendo esse assunto que é envolto de polemicas e que vem se 
mantendo as margens de previsões legais e jurisprudenciais, a análise do fato concreto, 
utilizando recursos hermenêuticos jurídicos. 
Para que seja aplicada essa hermenêutica jurídica deverão se buscar mecanismos afim 
de inovar e atender de forma adequada todos os fatos e acontecimentos que não estão previstos 
pelo direito legislado. 
 
2. BREVE HISTÓRICO ACERCA DA PROPRIEDADE 
 
O ser humano e a terra tem uma das ligações mais antigas do planeta, pois é dela que 
a humanidade extraiu e extrai grande parte dos alimentos, e através dela que surgiram a as 
primeiras organizações de território, habitação e organizações sociais, porém com avanço das 
civilizações esses espaços passaram a ser disputados havendo a necessidade de modelos 
normativos afim de regular a apropriação e utilização desses territórios.1 
Diante do contexto da propriedade é necessário essa análise histórica do homem e a 
propriedade, neste sentido, Alexandre Barbosa da Silva acrescenta que: 
 
Conhecer o passado significa transportar toda sua carga de experiências como auxiliar 
na apreciação do momento presente, o que facilitará a tomada de decisões 
fundamentais para a edificação do futuro. Por isso, faz-se indispensável um breve 
retomar dos modos e das inspirações que serviram à construção do discurso 
proprietário da atualidade, com seus fundamentos que transitaram da necessidade de 
manutenção dos povos aos projetos de poder e exploração econômica.2 
 
 
1 SILVA, Alexandre Barbosa da. Propriedade sem registro, contrato e aquisição da propriedade imóvel, Curitiba, 
Juruá, 2018 Pág.43 
2 SILVA, Alexandre Barbosa da. Propriedade sem registro, contrato e aquisição da propriedade imóvel, Curitiba, 
Juruá, 2018 Pág.43,44 
Desta forma todo esse percurso na história é necessário para compressão sobre os 
motivos da propriedade contemporânea ser um tanto quanto valorizada e o acesso a ela passa 
por tanto formalismo, visando principalmente a segurança do proprietário. 
Os seres humanos tiveram noção de propriedade a partir de coisas móveis, pois na 
antiguidade eram nômades e partiam de um local para outro em busca de alimentos e itens para 
sua sobrevivência, nestas perambulações levavam apenas os objetos pessoais, e no decorrer 
dessa evolução passaram a se instalar em determinados locais e ali permanecerem, demarcando 
assim limites e defendendo esse território de outros grupos, nascendo assim a noção de 
propriedade imóvel.3 
Na época do feudalismo a propriedade passa a ser centralizada, ou seja quem a 
dominava era uma pessoa só denominado senhor feudal, o qual concedia aos seus vassalos a 
exploração para cultivo em troca recebia serviços e parte do cultivo. 
Posteriormente na idade média o domínio dessas terras passa para o suserano que por 
sua vez repassava aos vassalos a detenção da propriedade em título de tenência ou locação 
perpétua, com o passar do tempo essa situação que era tida como temporária passa a ser 
definitivo. 4 
Diante disso, passou a existir um sistema funcional, através do poder público 
centralizado, houve a procura de pessoas desassistidas de recursos que buscavam apoio 
daqueles que ainda conseguiam manter a terra, que naquela época era uma das grandes riquezas 
que um indivíduo poderia ter, e viam nela uma forma de sobrevivência, portanto, sem as terras 
para cultivar eram capazes de entregar todo e qualquer outro bem móvel em troca de proteção, 
trabalho e moradia.5 
 
2.1. A HISTÓRIA DA APROPRIAÇÃO IMOBILIARIA NO BRASIL 
 
As apropriações imobiliárias no brasil deram início a partir da colonização da coroa 
portuguesa por volta do ano de 1500, no momento que Portugal passava por uma grande 
ascensão na exploração marítima, em consequência dessa exploração passava por elevada 
 
3 AZEVEDO, Villaça Álvaro. Curso de direito civil, direito das coisas. [Minha Biblioteca]. Retirado de 
https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788553610525/ acesso em: 19 de Nov. 2019, às 00h;22min 
4 SILVA, Alexandre Barbosa da. Propriedade sem registro, contrato e aquisição da propriedade imóvel, Curitiba, 
Juruá, 2018 Pág. 45 
5 PERNOLD, Regine. Los origenes de la burguesia. Traudução de Ricardo I. Zelarayán. Buenos Aires: Compañia 
General Fabril, 1962. Pág. 10 
expansão territorial, o qual fez com que Portugal buscasse novos territórios fora do seu 
continente. 
No início não houve um grande interesse por parte de Portugal pois estavam mais 
habituados a comercializar com o oriente o que fez deixar a colônia para segundo plano, 
somente após o ano de 1521 com a ascensão ao trono por D. João III, situação pela qual Portugal 
passava por uma grande crise econômica aliada a falta de alimentos e castigados por pestes, 
despertaram o interesse na estruturação de suas colônias com ênfase na do Brasil.6 
Com este interesse repentino também foram muitas a pessoas dispostas a colonizar o 
país, se propondo até custear as expedições do próprio bolso, pois viam a possibilidade de uma 
terra que até então julgavam não obter nenhum proveito sobre ela, ter o potencial de aproveitar 
sim de suas riquezas e recursos, se para isso fosse devidamente aproveitada, pois muitas dessas 
pessoas interessadas já haviam viajado para o Brasil e viam nessas terras um grande potencial 
a ser explorado.7 
Deu-se início a colonização do Brasil através de uma divisão político- administrativa 
denominadas de Capitanias Hereditárias, as quais eram constituídas de porções de terras 
distribuídas a pessoas dispostas a colonizar e desbravar essas terras, tendo em vista que eram 
enormes essas dimensões territoriais. 8 
Essas capitanias hereditárias eram divididas em porções menores e assim surgiram as 
sesmarias, essas terras eram então partilhadas com outras pessoas as quais tinham como 
obrigação de trazer o desenvolvimento no local através do povoamento e do cultivo, em troca 
essas pessoas pagavam um preço em forma de dízimo diretamente a igreja católica.9 
A expressão sesmaria tem vários sentidos, mas acredita-se que deriva de um sistema 
de medida de divisão de terras “sesma” ou até mesmo da palavra “sesmo” que expressa a fração 
sexta de uma parte de algo expressão esta, a mais aceita pois representava a sexta parte dos 
frutos da terra que eram a parte cabida ao cedente da terra pelo seu cultivo.10 
 
6 BUESCU, Ana Isabel. D. João III (1502-1557). Lisboa: Círculo de Leitores, 2005. Pag. 106 
7 PORTO, José da Costa. Formação territorial do Brasil. Brasília: Fundação Petrônio Portela. 1982. Pag. 19 
8 SILVA, Alexandre Barbosa da. Propriedade sem registro, contrato e aquisição da propriedade imóvel, Curitiba, 
Juruá, 2018 Pág.66 
9 SILVA, Alexandre Barbosa da. Propriedade sem registro, contrato e aquisição da propriedade imóvel, Curitiba, 
Juruá, 2018 Pág.67 
10 LIMA, Ruy Cirne. Pequena História territorial do Brasil: sesmarias e terras devolutas. São Paulo: Secretaria 
de Estado da Cultura, 1990. Pag. 19 
Porém, algum tempo depois no ano de 1548, tendo em vista resultados frustrantes da 
colonização, somado a isto uma grande dificuldade de fiscalização por parte da coroa 
portuguesa. O monarca toma decisão de mudar o formato das capitanias criando umplano 
chamado de “Governo geral”, mudando o formato de administração porem mantendo as 
Capitanias.11 
A partir dessa nova administração os Provedores regionais passaram a fazer anotações 
de registros em um livro próprio, ali ficavam assentados todas as cartas de sesmarias de terras 
e inclusive de aguas, os donatários tinham prazo de um ano para registrar suas concessões, caso 
isso não ocorresse poderiam perder suas terras como forma de penalidade, surgindo assim o 
que pode ser chamado de embrião do sistema de registro de imóveis Brasileiro, ao que será 
tratado adiante.12 
Porém, as sesmarias foram totalmente encerradas com o surgimento da Lei 601 de 
18/09/1850 (Lei de Terras), a qual veio auxiliar no processo de distribuição de terras, tendo em 
vista que nessa época já havia um grande movimento contra o tráfico negreiro no Brasil, e eram 
então promovida uma transição da economia escravagista e o mercado imobiliário.13 
Contudo com o término do modelo das sesmarias, surgiram inúmeros litígios 
envolvendo a posse de propriedades, advindas da inexistência de um sistema de regularização 
proprietária, este período compreendeu-se entre 1822 e 1850 esse período foi denominado o 
período da predominância da posse. 14 
Essa nova concepção de propriedade, tinha como base uma ordem constitucional que 
era o da propriedade em toda sua plenitude, surgia ali a necessidade de se ter segurança absoluta 
na apropriação de bens imóveis, no sentido de que não houvessem questionamentos sobre a 
qualidade e o quanto de terra cada um tivesse. Este foi sem dúvida um momento de emancipação 
política da nação e sobretudo de transição do antigo regime para a modernidade, o que aos olhos 
de grande parte de intelectuais da época eram necessário mecanismos para proteger a 
propriedade privada levando em consideração a liberdade contratual.15 
 
11 ANDRADE, Darcy Bessone de Oliveira. O mundo, o Brasil e o homem. Belo Horizonte: Imprensa da 
universidade Federal de Minas Gerais. 1966. Pag. 270 
12 SILVA, Alexandre Barbosa da. Propriedade sem registro, contrato e aquisição da propriedade imóvel, 
Curitiba, Juruá, 2018 Pág.71 
13 SILVA, Alexandre Barbosa da. Propriedade sem registro, contrato e aquisição da propriedade imóvel, 
Curitiba, Juruá, 2018 Pág.78 
14 SILVA, Lígia Osório. Terras devolutas e latifúndio: efeitos da lei de 1850. Campinas: Unicamp, 1996. Pag. 81 
15 GAUER, Ruth. A influência da universidade de Coimbra na formação da nacionalidade brasileira. In: Reunião 
da sociedade brasileira de pesquisa histórica. Anais... Curitiba. n 16, 1996. Pag.179 
A partir de então foram-se criando mecanismos para regularização da propriedade, 
afim de que esta tivesse toda a segurança necessária para sua manutenção, até que se chegassem 
nos moldes atingidos na modernidade, sobre isso que o presente artigo devera tratar a seguir. 
 
3. O SISTEMA DE REGISTRO BRASILEIRO 
 
O Sistema de registro é o instrumento utilizado para que o proprietário de bem imóvel, 
se sinta seguro quanto a manutenção da propriedade, tendo em vista que sem essa segurança da 
titularidade do imóvel, acredita-se que é passível de riscos. 
Portanto o registro é uma forma de o intitulado proprietário manter a segurança jurídica 
de seu imóvel, sendo que esta segurança jurídica pode ser vista sob dois aspectos distintos, uma 
dessas visões contempla o campo do Direito objetivo, o qual decorre do ordenamento jurídico 
posto com intuído de buscar um direito certo com as normas mais transparentes possíveis com 
eficácia nas interpretações.16 
Por outro lado, tem-se a visão do Direito subjetivo, pelo qual a segurança jurídica 
denota e uma garantia de que o proprietário mantenha a titularidade do direito, assim como 
possa desfrutar daquele bem, e o mais importante ter o poder de dispor dele quando bem o 
convir. 17 
Diante desta última conotação que se refere ao Direito subjetivo, é a que conduzirá o 
presente trabalho sendo a ela destacada uma atenção especial, sendo que esta aprecia uma 
segurança jurídica estática, ou seja uma segurança jurídica dinâmica advinda dos direitos 
subjetivos, o qual é acrescentado por Leonardo Brandelli: 
 
A segurança jurídica estática, ou segurança jurídica dos direitos subjetivos, reclama 
que a existência e o conteúdo dos direitos subjetivos sejam certos, impassíveis de 
ataques, bem como que os titulares desses direitos não possam perdê-los sem o seu 
consentimento. A segurança jurídica estática tem por escopo garantir, além da certeza 
da titularidade e do conteúdo do direito, que o titular do direito subjetivo não possa 
ser dele privado, por fato de terceiros, sem que haja sua participação, seja por uma 
manifestação de vontade sua, no sentido de celebrar algum ato jurídico translativo do 
direito, seja por determinação judicial, em processo em que participou e teve 
oportunidade de contraditório, no sentido de perder seu direito. O fato é que sem a 
participação do titular não é possível a perda do direito subjetivo, de acordo com os 
intentos da segurança jurídica estática. Decorre ela da regra de nemo dat quod non 
habet, ou seja, ninguém pode transferir mais direito do que tem. Para essa faceta da 
segurança jurídica, todos os instrumentos que estejam direcionados à prova da 
 
16 BRANDELLI, Leonardo. Registro de imóveis: Eficácia material / Leonardo Brandelli – Rio de Janeiro: 
Forense, 2016. Pag. 04 
17 BRANDELLI, Leonardo. Registro de imóveis: Eficácia material / Leonardo Brandelli – Rio de Janeiro: 
Forense, 2016. Pag. 04 
titularidade e do conteúdo de certo direito subjetivo lhe são caros.11 Quanto mais 
eficaz for o meio na produção dessas provas, maior será a segurança estática 
conferida.18 
 
Diante disso, confere-se ao registro uma grande importância sobretudo ao registro de 
imóveis, um grande e inegável meio de prova de titularidade do bem imóvel, sobretudo quanto 
aos direitos subjetivos imobiliários que deverão ser passível de se opor contra terceiros, sendo 
eles reais ou obrigacionais com eficácia real. Ou seja a segurança jurídica estática do imóvel 
está relacionada a eficácia conferida ao registro. 
Deste modo, não há como negar a importância do sistema de registro do Brasil, mais 
especificamente atinente ao registro de imóveis, mas quando analisado esse sistema de registro 
observa-se que há lacunas em sua estrutura que não condizem a realidade de fato, sobretudo as 
grandes mudanças nas formas de aquisição de propriedade. 
Neste sentido, o objetivo deste trabalho é expor exatamente a insegurança jurídica que 
correspondem a aquisição de propriedade sem o devido registro, de forma que apresente meios 
para que ao proprietário de Boa-fé seja garantida essa segurança ainda que na forma de 
instrumento de contrato particular de compra e venda. 
O Sistema de publicidade no Brasil antes do Código Civil de 1916, era o mesmo modelo 
francês, pelo qual era dado o conhecimento a terceiros sobre o conteúdo dos direitos reais 
imobiliários, porém não se tinha a segurança e proteção da comercialização de um terceiro, 
mesmo esse sendo adquirente de boa-fé, permanecendo assim até a criação de sistema de 
registro de imóveis, até então o que imperava era a falta de transparência da tradição em relação 
aos direitos reais, onde era reivindicado um sistema que pudesse não só consolidar a 
propriedade através do conhecimento de quem realmente seria o proprietário do bem mas 
também se a ela era implicada algum tipo de ônus, isso serviria como base para estimular o 
crédito e as condições econômicas. 19 
Posteriormente em através da Lei n° 317/1843, vem a nascer o registro imobiliário no 
Brasil, foi regulamentado através do decreto n° 482/1846, o qual instituiu o registro de 
hipotecas, ou seja, esse registro seria responsável a dar publicidade aos direitos reais garantindo 
a modalidadede hipoteca, o qual tinha como sanção a ineficácia da hipoteca.20 
 
18 BRANDELLI, Leonardo. Registro de imóveis: Eficácia material / Leonardo Brandelli – Rio de Janeiro: Forense, 
2016. Pag. 04 
19 AZEVEDO, Philadelpho. Registros públicos. 2. tir. Rio de Janeiro: Almeida Marques, 1929. p. 19. 
20 AZEVEDO, Philadelpho. Registros públicos. 2. tir. Rio de Janeiro: Almeida Marques, 1929. p. 18 
Mais adiante em 1865 por força do decreto n° 3453/65, o registro hipotecário foi 
substituído pelo registro geral, decorrente a um projeto apresentado dez anos antes para o poder 
legislativo de autoria de José Tomás Nabuco de Araújo Filho, o qual ocupava o cargo de 
ministro da justiça na época, até a promulgação dessa Lei, a transmissão da propriedade no 
Brasil era semelhante a de bens móveis, ou seja apenas com a tradição, decorrente a derivação 
da Lei portuguesa na qual não tinha em vigor nenhuma sistema de publicidade imobiliária.21 
Atualmente o instituto que regulamenta a propriedade é a Lei 6015/1973, Lei de 
Registros Públicos, (LRP), neste sistema atual vigora o princípio da unitariedade, onde cada 
imóvel possui uma matricula, onde serão feitos os atos de averbação e registro, sendo 
expressamente vetado que uma matrícula contenha mais de um imóvel, no mesmo sentido que 
não é permitido abrir uma matricula da parte ideal correspondente ao imóvel, do mesmo modo 
que é vedada a matrícula de parte onerada do imóvel.22 
Desta forma, o imóvel passou a ter característica individual, de modo que através desse 
assento no cartório de registros, o imóvel esteja isento de dúvidas em relação a qualquer outro. 
Nota-se que desde o Brasil colonial se tem uma preocupação com o direito de 
propriedade, não é para menos pois a esse direito é merecido a proteção estatal, haja vista que 
a Constituição Federal a trata como um direito fundamental, estando a ela ligado a proteção do 
ato jurídico perfeito, inerente aos direitos adquiridos, tendo como base o texto do Art. 5°, 
XXXVI, Carta Magna. 
Ao que se percebe é que a propriedade imóvel representa um sentido muito amplo na 
vida das pessoas, das empresas, dos entes públicos enfim, à toda sociedade, em relação a isso a 
propriedade não é vista mais apenas como um refúgio financeiro, como no século XIX, ou seja 
a propriedade está ligada a concretização de qualidade de vida do ser humano, de maneira que 
a tranquilidade que a habitação proporciona vai além do escopo financeiro. 23 
Além disso, Alexandre Barbosa da Silva, observa essa relação das pessoas com a 
propriedade da seguinte forma: 
 
Grande parte da população crê- de forma leiga- na existência de uma relação 
proprietária em face de seus bens. Muitos, não obstante, olvidam-se da necessidade 
do registro do contrato de aquisição ou pelos mais diversos motivos, não conseguem 
 
21 OLIVEIRA, Marcelo Salaroli de. Publicidade registral imobiliária. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 69-70. 
22 Lei de Registros Públicos comentada: Lei 6.015/1973 / coordenação José Manuel de Arruda Alvim Neto, 
Alexandre Laizo Clápis, Everaldo Augusto Cambler. – 2. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2019. 
23 SILVA, Alexandre Barbosa da. Propriedade sem registro, contrato e aquisição da propriedade imóvel, 
Curitiba, Juruá, 2018 Pág. 125, 126 
essa formalização. Muitos são surpreendidos com a perda da “propriedade” por não 
terem atendido a forma descrita em Lei, ainda que comprovem a aquisição pela 
contratação regular e de boa fé inclusive, no mais das vezes, com posse demonstrada. 
O judiciário não reconhece a propriedade de quem não tem registro, salvo em 
hipóteses específicas de usucapião ou assemelhados. Esse fosso entre a forma e a 
realidade é que precisa ser pensado, se não pela reforma do sistema legal, que seja 
pela hermenêutica constitucional, prospectiva a demonstrar que a realidade deve 
prevalecer sobre o excessivo e indiscutível legalismo. 24 
 
Nota-se que o autor enfatiza que a forma de como é tratado o registro no Brasil vai em 
contraponto a realidade social na qual vivemos atualmente, ou seja esse modelo utilizado 
encontra-se ultrapassado em decorrências das mudanças sociais contemporâneas e necessita de 
uma reestruturação para atender os anseios da sociedade. 
Deste modo, observa-se ainda que os motivos pelos quais o Brasil conduz a 
apropriação imobiliária através do registro, surgiu de interesses econômicos muito ao contrário 
de um estudo humanista e social, sugere-se que tenha nascido de uma força meramente 
capitalista resultante de uma necessidade de fortalecer as garantias hipotecárias, segundo a Lei 
601/50 (Lei de Terras), o que para época poderia ser o melhor caminho a ser seguido, tendo em 
vista o crescimento econômico pelo qual o pais passava. 25 
Porém, com o avanço da evolução social e tecnológico, a justificativa de absolutismo 
para com esse sistema não pode mais ser justificada como único meio de titularidade da 
propriedade imóvel, pois a segurança buscada outrora pode ser obtida nos dias de hoje através 
de outros modos, o credor por exemplo conta com vários meios legais para atender a proteção 
de seu crédito, e o proprietário deve ter a garantia de que se a função social da propriedade, de 
forma alguma poderá perde-la, sem qualquer interferência do Estado no patrimônio privado 
funcionalizado. 
Deste modo, a expressão “dono é quem registra” não pode ser justificada como única 
e suficiente adequação nos inúmeros litígios envolvendo a propriedade imóvel, sendo assim, os 
textos constitucionais devem ser hermeneuticamente utilizado nessas questões, pois os arts. 3° 
e 5° da Constituição Federal, já retratam um avanço político-jurídico que visa garantir a 
qualidade de vida das pessoas, mas o que é questionado com frequência é se estas garantias 
 
24 SILVA, Alexandre Barbosa da. Propriedade sem registro, contrato e aquisição da propriedade imóvel, 
Curitiba, Juruá, 2018 Pág. 126 
25 VARELLA, Laura Beck. Das sesmarias à propriedade moderna: um estudo de história do direito brasileiro. Rio 
de Janeiro: Renovar 2005. Pag. 173,174 
constitucionais podem ser concretizadas como ideal normativo, ou se esses textos retratam-se 
apenas como uma folha de papel.26 
Além disso, pode-se dizer que a construção da efetivação do direito à propriedade 
ainda está em curso, partindo pela primícias dos ideais de solidariedade e justiças sociais, sendo 
que essa ideia de interesse social seja no sentido que o direito subjetivo da propriedade deve 
corresponder a deveres. Neste sentido, passa a ter o entendimento que a subjetividade desse 
direito tem destinatários na sociedade.27 
Muitas pessoas concretizam a compra de imóveis através de contratos de compra e 
venda na forma de escritura pública, e posteriormente acreditam que o negócio se conclui ali, e 
não registram cartório de registro de títulos, pois creem que com termino da obrigação do 
vendedor o negócio é concluído, esse embaraço por sua vez gera por inúmeros motivos a 
exclusão do direito do comprador. 
Além disso as redes contratuais denominadas juridicamente de coligação contratual, 
ou chamado na forma popular de “contrato de gaveta”, um instrumento particular de compra e 
venda utilizado em todo país, proveniente da face burocrática e dos gastos excessivos 
envolvendo o sistema imobiliário em suas inúmeras variedades, como exemplo pode-se citar os 
financiamentos habitacionais, tais contratos só existem devido a exclusão social criada pelo 
direito no campo imobiliário.28 
 
4. A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR MEIO DE CONTRATO DE COMPRA E 
VENDA 
 
Pode-se considerar que, a obrigatoriedade do registro nos dias atuais é um encargo 
excessivo da burocracia, ferindo portanto o acesso a titularidade, que é uma das garantias 
constitucionais. 
Sendo assim, é de suma importância quesejam levantadas discussões inerentes aos 
meios jurídicos, a fim de permitir que sejam construídas alternativas que não seja apenas o 
registro como único alicerce para construir a constituição da propriedade. 
 
26 LASSALE, Ferdinad. A essência da Constituição. 6 ed. Rio de Janeiro: Lumens Juris, 2001. Pag.17 
27 FACHIN, Luiz Edson. Teoria crítica do direito civil: à luz do novo Código Civil brasileiro.3.ed.rev.e atual. Rio de 
Janeiro: Renovar, 2012. Pag. 317,318 
28 RUZIK, Carlos Eduardo Pianovski: FRANK, Felipe. Revisando os direitos reais a partir de sua interface com o 
direito obrigacional: a importância da relatividade entre os planos real e obrigacional nas relações privadas. 
Sequência-Estudos Jurídicos e Políticos. V.32.n. Pag. 151. 2011 
Além disso, se faz necessário que os órgãos administrativos, bem como o poder 
judiciário, examinem nas edificações teóricas a possibilidade de serem tomadas decisões que 
tornem facultativo o acesso à propriedade, sem que para isso seja obrigatório o registro. Através 
dessas decisões a garantia constitucional da propriedade, à qual é considerada como patrimônio 
mínimo estaria calçada da devida proteção que lhe é conferida.29 
De fato, o ente público partindo da premissa da lei, supõe que todo o território e a 
população possui características homogêneas, confiando que esses textos normativos 
burocráticos sejam capazes de resolver todos os problemas da sociedade, quando na verdade 
foram construídos a partir do afastamento das reais condições de vida populacional, ou seja 
tratam-se de mecanismos jurídicos abstratos e que não condizem com a realidade social.30 
Deste modo, o objeto deste trabalho é vislumbrar a atenção para o contrato, de maneira 
que o coloque sob um ponto de vista de um novo significado concernente a sua ligação com a 
propriedade, ou seja cabe uma reflexão da possibilidade de entendimento que torne o contrato 
um título capaz de transferir a propriedade imóvel em situações especificas em consonância ao 
Código Civil, não havendo a exclusão por inconstitucionalidade para tal feito. 31 
Portanto enxerga-se a possibilidade para se alcançar um resultado satisfatório da ideia 
em questão, usando para tal o exercício da hermenêutica construtiva e prospectiva 
constitucional, ou seja, norteando-se pela constitucionalização do Direito Civil para a 
funcionalização dos direitos fundamentais na atualidade. 
Deste modo, a liberdade contratual através de sua função social partindo da eficácia 
interna e externa, permite a capacidade das pessoas a construção de direitos e o preenchimento 
de requisitos que possibilitem a constituição titular e domínio do imóvel, a partir da função 
social da propriedade, boa-fé, solidariedade, cooperação e alteridade, ou seja é um modo de dar 
ao contrato um significado diferente, capaz de reconhece-lo como título suficiente para 
 
29 FACHIN, Luiz Edson. Estatuto jurídico do patrimônio mínimo. 2.ed.atul. Rio de Janeiro: Renovar. 2006. Pag. 
100,101 
30 PONTES, Daniela Regina. Direito a moradia: entre o tempo e o espaço das apropriações. Tese (Doutorado)- 
Universidade Federal do Paraná. Curitiba. 2012. Pag.38 . Disponível em: 
https://acervodigital.ufpr.br/bitstream/handle/1884/29067. Acesso em: 28 jun. 2020 às 10h29min. 
31 SILVA, Alexandre Barbosa da. Propriedade sem registro, contrato e aquisição da propriedade imóvel, 
Curitiba, Juruá, 2018 Pág.259 
aquisição e transmissão da titularidade imóvel inter vivos, levando em consideração a realidade 
do caso concreto com o nascimento real ao direito da propriedade para além da forma registral.32 
Além disso, sob o ponto de vista, Silvio de Salvo Venosa, encontra-se a seguinte 
argumentação: 
 
 A liberdade de contratar pode ser vista sob dois aspectos. Pelo prisma da liberdade 
propriamente dita de contratar ou não, estabelecendo-se o conteúdo do contrato, ou 
pelo prisma da escolha da modalidade do contrato. A liberdade contratual permite que 
as partes se valham dos modelos contratuais constantes do ordenamento jurídico 
(contratos típicos), ou criem uma modalidade de contrato de acordo com suas 
necessidades (contratos atípicos). Em tese, a vontade contratual somente sofre 
limitação perante uma norma de ordem pública. Na prática, existem imposições 
econômicas que dirigem essa vontade. No entanto, a interferência do Estado na 
relação contratual privada mostra-se crescente e progressiva. Note que já 
mencionamos no capítulo anterior o sentido do art. 421 do Código de 2002 que dispõe 
que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do 
contrato”. Realçamos que a função social do contrato é algo que deve ser trazido à 
discussão no caso concreto. 
 
Nota-se que o autor preconiza a liberdade contratual, baseando-se tanto nos modelos 
contratuais já existentes no meio jurídico os chamados contratos típicos, quanto nos contratos 
atípicos, os quais as partes criam modalidades de contratos a partir de suas necessidades, neste 
sentido enfatiza que, essa vontade contratual sofre limitações diante de uma norma de ordem 
pública, que no objeto de estudo pode ser caracterizado o registro de imóveis. 
Portanto, o contrato está estabelecido na esfera dos direitos pessoais, sendo 
caracterizada a predominância da autonomia da vontade, pois a vontade é o elemento que 
propulsiona o domínio humano em relação a outras espécies coabitantes no planeta, 
considerado um ponto diferenciador dos fatos humanos (atos jurídicos ou jurígenos) 
correlacionados aos fatos naturais (fatos jurídicos stricto sensu).33 
Em outras palavras, o negócio jurídico, é a ferramenta pelo qual se alcança a verdadeira 
liberdade humana, tendo como base a vontade que consiste em um componente central, o qual 
 
32 ARONE, Ricardo. Os direitos reais codificados no curso da constitucionalização do direito civil. In: EHRHARDT 
JUNIOR, Marcos(Coord). Os 10 anos do Código Civil: evolução e perspectivas. Belo Horizonte: Fórum, 2012. 
Pag.439 
33 TARTUCE, Flávio. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie – v. 3 / Flávio Tartuce. – 14. 
ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2019. Pag. 56 
caracteriza o negócio jurídico, sendo que essa autonomia da vontade é decorrente de um 
processo histórico vagaroso.34 
Certamente a autonomia da vontade não mais é importante no cenário contratual 
contemporâneo na opinião de Flávio Tartuce, encontra-se a seguinte argumentação: 
 
Não há dúvida de que a vontade perdeu a importância que exercia no passado para a 
formação dos contratos. Outros critérios entram em cena para a concretização prática 
do instituto. As relações pessoais estão em suposta crise, o que representa uma 
mudança estrutural, sendo certo que tudo deve ser analisado sob o prisma da 
concretude do instituto contrato, e do que isso representa para o meio social. 
Concluindo, à luz da personalização do Direito Privado, que a autonomia não é da 
vontade, mas da pessoa. 
 
Desta forma, fica claro o grande valor pelo qual a vontade é envolvida, tanto quanto 
as relações pessoais que como argumenta o autor estão em crise e em consequência disso 
acarreta em mudanças na estrutura normativa sendo que a autonomia da vontade deve partir da 
pessoa e não da própria vontade, trazendo uma concepção de que a pessoa é o centro e 
destinatário da ordem jurídica privada. 
Além disso, o contrato tem em sua estrutura elementos que possam o constituir à 
propriedade, de modo que da sua eficácia venha a nascer a segurança almejada. Some-se a isto 
os compromissos de compra e venda, que embora não registrado possam gerar a “adjudicação 
compulsória” proporcionando segurança ao adquirente imobiliário, da mesma forma os 
contratos de compra e venda devem gerar direitos a declaração judicial de propriedade, 
observandoa demonstração de eticidade, alteridade e solidariedade através do cumprimento da 
função social e eles pertinente. 35 
O objeto deste trabalho em nenhum momento é propor a extinção do sistema de 
registro existente, mas a possibilidade de consideração aos casos concretos destacando e 
considerando a evolução social, através do tempo, reestruturando o sistema e acrescentando a 
figura do contrato como acesso a propriedade imóvel afim de inviabilizar a má fé e o abuso de 
direito, alcançando a igualdade e a segurança. 
Porém, mesmo diante de argumentações reflexivas demonstrando a necessidade e a 
demanda provenientes da realidade de vida dos não proprietários ainda com justo título boa-fé 
 
34 TARTUCE, Flávio. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie – v. 3 / Flávio Tartuce. – 14. 
ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2019. Pag. 56 
35 RUZYK, Carlos Eduardo Pianovski. Institutos fundamentais do direito civil e liberdade(s): repensando a 
dimensão funcional do contrato, da propriedade e da família. Rio de Janeiro: GZ, 2011. Pag. 255 
aliado a contratualização, não se realizam como proprietários, devido a prevalência contida na 
norma conforme o art. 1245 e parágrafos do Código Civil. 
Portanto falar em mudança do sistema ou da legislação são vãs argumentações sem 
nenhuma efetividade, mas em contraponto a isto seria uma transição em curso da mentalidade 
de consciência e de postura, adotando a concepção de que o direito deva estar a serviço da vida 
e concretude das transformações sociais, no sentido em que o patrimônio deve existir em razão 
da pessoa e não o contrário.36 
 No entanto, na atualidade fica a cargo do intérprete ter noção da importância do 
reconhecimento da primazia da pessoa humana, bem como a realidade que através dela são 
notoriamente evidenciados, trabalho esse como já mencionado acima fica a cargo das 
academias da doutrina e sobretudo da advocacia e do poder judiciário.37 
 Sendo assim o deferimento quanto ao acesso a propriedade, deve ser levado em 
consideração também no que tange o titular de contrato cumprido, sendo considerado 
verdadeiro dono do imóvel mesmo que este não possua registro, utilizando-se como prova a o 
cumprimento do pacto acordado entre as partes e não objetivamente o ato registral, não sendo 
considerado como posse mas a propriedade imobiliária de fato.38 
Em adição a isto Alexandre Barbosa da Silva, afirma: 
 
Reafirme-se, portanto que resta sem qualquer justificativa a manutenção do secular 
argumento da “insegurança jurídica” para a utilização desse modelo hermenêutico 
prospectivo, já que a noção de segurança jurídica não deve considerar tão somente o 
texto legal isoladamente considerado, mas precisa ser reconstruída na vinculação do 
magistrado ao ordenamento como um todo, incorporando, em cada decisão, 
devidamente fundamentada, os valores e princípios que definem a unidade do sistema. 
 
Portanto, o autor reafirma que injustificavelmente deve ser mantido o argumento da 
insegurança jurídica na utilização a longo prazo desse modelo hermenêutico, desvinculando a 
visão do magistrado ao ordenamento de modo que não seja considerado apenas o texto legal, 
tomando suas decisões com fundamentações através de valores e princípios extraídos do caso 
concreto. 
 
36 FACHIN, Luiz Edson. Teoria crítica do direito civil: à luz do novo Código Civil brasileiro. 3. Ed. rev. e atul. Rio 
de Janeiro: Renovar, 2012. Pag. 21 
37 SILVA, Alexandre Barbosa da. Propriedade sem registro, contrato e aquisição da propriedade imóvel, 
Curitiba, Juruá, 2018 Pág. 277 
38 SILVA, Alexandre Barbosa da. Propriedade sem registro, contrato e aquisição da propriedade imóvel, 
Curitiba, Juruá, 2018 Pág.281 
Portanto trata-se de proposta baseada na hermenêutica baseando-se na dignidade da 
pessoa humana, sobressaindo-se ao patrimônio e atingindo a percepção de que a segurança 
buscada no atual sistema jurídico imobiliário, não deve atingir única e exclusivamente os 
anseios do proprietário, tal qual apresentado no registro, mas devendo ser estendido também 
esse direito ao “não proprietário de direito” uma vez que no caso concreto este é “proprietário 
de fato”. 
 
CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
O presente estudo tem como objetivo demonstrar a insegurança pela qual padecem os 
contratos que envolvendo propriedade imóvel não registrada, partindo de um breve histórico da 
propriedade na raça humana e como o homem tratou desse direito através das inúmeras 
mudanças ocorridas ao longo do tempo. 
Trata-se de um direito operante nos bens imóveis, sendo assim deve cumprir algumas 
formalidades obrigacionais, tendo como motivo a proteção jurídica dos contratantes nos 
negócios envolvendo a propriedade, sendo esta formalidade destacada ao serviço de registro 
público, estabelecido na legislação civil do Brasil. 
Deste modo, o que foi buscado aqui foi fazer uma ligação do direito da propriedade na 
antiguidade ao contemporâneo bem como uma reflexão fundamentada na hipotética segurança 
jurídica da propriedade. 
Ante o exposto, tem-se uma ideia de que a utilização desse modelo não atende mais as 
expectativas sociais, havendo uma necessidade da utilização hermenêutica jurídica, para novas 
interpretações acerca do direito da propriedade levando em conta o direito à moradia diante do 
avanço social crescente, dessa forma, calçando-se na Constituição a segurança jurídica 
pretendida, amenizando a burocracia existente para a proteção da propriedade. 
Pretendeu-se buscar fundamentos para garantir ao não proprietário o direito à 
propriedade, única e exclusivamente mediante o contrato de compra e venda demonstrado a 
boa-fé e a função social, como já ressaltado não se buscou aqui argumentos para exclusão da 
forma atual de registro muito pelo contrário o que se busca é a incorporação do sistema já 
existente a matéria. 
Deste modo o enfoque se baseia no emprego da hermenêutica, ao direito da 
propriedade, baseando-se no princípio da dignidade da pessoa humana, bem como o acesso a 
moradia. 
Além disso considera-se a necessidade da valoração do contrato particular de compra 
e venda e a posse da propriedade, para soluções de conflitos inerentes a titularidade tendo como 
alicerce textos constitucionais que garantem os direitos classificados como fundamentais. 
Desta forma, diante de comparações de outrora pertinentes ao direito da propriedade, 
fica evidenciado a deficiência desse sistema, o qual se mostra abstrato diante de novas situações 
sociais e o avanço populacional, baseado apenas em literaturas, que embora no passado terem 
funcionado, já não satisfazem mais a realidade contemporânea, tornando obsoletas. 
Deste modo, a satisfação que as pessoas procuram em ter o direito constitucional da 
propriedade satisfeito, só pode ser alcançado através da aliança dos textos constitucionais e o 
Código Civil aplicando a legalidade de acordo com o caso concreto, proporcionado ao indivíduo 
a sensação de segurança jurídica aliada a melhores condições de vida. 
Desta forma, a função social do contrato e da propriedade devem ser explanadas, no 
sentido de prolongar a liberdade contratual, e que ambos alcancem a finalidade e as pretensões 
jurídicas, caminhando de encontro aos anseios sociais. Além disso, o “pacta sunt servanda” vai 
além da expressão latina, pois estabelece entre as partes direitos e obrigações, as quais não 
sendo respeitada gera a quebra contratual. 
Baseando nos argumentos supracitados, o que se busca é o alcance da propriedade 
através não apenas do registro de imóveis mas o reconhecimento do contrato, como meio de 
considerável para os não proprietários alcançarem o direito à propriedade, sob os princípios da 
boa-fé, dignidade da pessoa humana, solidariedade e da alteridade. 
Diante disso, é possível a utilização da hermenêutica constitucional paranovas 
interpretações observando todos os princípios acima citados juntamente a primazia da realidade 
sob as intenções contratuais em adquirir a titularidade da propriedade. 
Sugere-se sob esta ótica, a otimização do sistema já existente e não extingui-lo como 
já mencionado, incluído em sua estrutura maneiras que o possibilitem torna-lo mais acessível a 
todos, com a integralização dos cartórios contando assim com a transparência do princípio da 
publicidade que lhe é conferida, pois como já mencionado os avanços tecnológicos são cada 
dia mais crescentes o que torna perfeitamente viável tal reestruturação. 
Portanto, há de se mencionar que tais ações devam estar em consonância com as 
decisões judiciais e estas pautadas e fundamentadas de forma justificável de acordo ao caso 
concreto, em um pensamento voltado a realidade social pelas quais o indivíduo vem passando. 
 
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