Usucapião

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INTRODUÇÃO
A usucapião é o meio pelo qual o possuidor de determinado bem irá buscar sua propriedade em razão principalmente do tempo em que está na posse e da vontade de ser dono. animus domini nada mais é que a vontade de ser dono da coisa. Este requisito é essencial para se propor a ação de usucapião, pois ela jamais poderá ser tentada por um locatário de imóvel por exemplo, pois este ao se vincular a um contrato de locação jamais teve a intenção de ser dono. Assim sendo, independentemente do tempo que um locatário esteja na posse do imóvel, ainda que de maneira não onerosa (comodato), puramente pela inexistência da vontade de ser dono, não seria cabível a usucapião para obtenção de propriedade de um locatário em face do imóvel do locador.
Importante mencionar, que não basta que a vontade de ser dono esteja no íntimo da pessoa, a medida jurídica adotada por este deve ser compatível ao desejo, isto porque ainda que um locatário tenha a vontade no seu interior de um dia vir a se tornar dono da coisa, o ato jurídico firmado (contrato de locação) descaracteriza sua pretensão
TIPOS DE USUCAPIÃO
.USUCAPIÃO ORDINÁRIA
A usucapião ordinária é aquela prevista no artigo 1.242, do Código Civil, segundo o qual, "adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos". Note-se que o prazo será reduzido para cinco anos "se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico" - parágrafo único do artigo supramencionado.
Bem imóvel: Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimento de interesse social e econômico.
 Art. 1.379- Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
Bem móvel: Art.1.260- Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Requisitos: (Além de posse mansa, pacífica e contínua)
a) Boa-fé;
b) Justo Título; O justo título em todos os casos de usucapião ocorre com a apresentação de qualquer documento demonstrativo da legitimidade da posse, desde que, quando particular, tenha a assinatura de duas testemunhas. Ex: contrato de compra e venda.
Prazo de posse contínua:
a) 10 anos para bens imóveis;
b) 3 anos para bens móveis
Usucapião ordinária habitacional: Art.1.242Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimento de interesse social e econômico.
Requisitos:(Além de posse mansa, pacífica e contínua)
a) Finalidade habitacional (em solo urbano);
b) Boa-fé;
c) Justo Título;
Prazo de posse contínua: 5 anos.
Obs: não existe qualquer tipo de especificação sobre limite de área.
Usucapião ordinária pro labore: Artigo 1242 parágrafo único do Código Civil
Requisitos: Além de posse mansa, pacífica e contínua
a) Finalidade de exploração econômica no imóvel, atividade laboral -extrativista, pecuária ou agrícola – (terras rurais);
b) Boa-fé;
c) Justo Título;
Prazo de posse contínua: 5 anos.
Obs: não existe qualquer tipo de especificação sobre limite de área.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
A usucapião extraordinária é aquela prevista no artigo 1.238, do Código Civil, segundo o qual "aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis". Note-se que o prazo acima referido pode ser reduzido para dez anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (parágrafo único do artigo supracitado).
Bem imóvel: Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nela realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Bem móvel:Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Requisitos: É necessária a posse mansa e continua, contudo, não se exige boa-fé ou justo título.
Prazo de posse contínua:
a) 15 anos para bem imóvel;
b) 5 anos para bem móvel;
Usucapião extraordinária habitacional: Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Requisitos: necessária a posse mansa e contínua de imóvel urbano para fins de moradia, contudo, não se exige boa-fé ou justo título.
Prazo de posse contínua:10 anos.
Obs: não existe qualquer tipo de especificação sobre limite de área.
Usucapião ordinária pro labore: Artigo 1238 parágrafo único do Código Civil
Requisitos: É necessária a posse mansa e contínua de imóvel rural para fins de exploração econômica (extrativista, pecuária ou agrícola), contudo, não se exige boa-fé ou justo título.
Prazo de posse contínua: 10 anos.
Obs: não existe qualquer tipo de especificação sobre limite de área.
DIFERENÇA ORDINÁRIO E EXTRAORDINÁRIA
a diferença das duas principais formas de usucapião, o ordinário e extraordinário. A usucapião ordinária, sempre irá ter como requisito, tempo de posse mínima no bem inferior ao extraordinário, devendo para se propor este tipo de usucapião que a parte comprove a posse mansa e pacífica no bem por pelo menos 10 anos de maneira ininterrupta, boa fé e justo título.
Já em relação à usucapião extraordinária, não é necessário provar nem a posse mansa e pacífica e tão pouco o justo título, entretanto o tempo de posse mínima passa a ser de 15 anos.
Podemos entender como justo título, qualquer documento que justifique sua posse e vontade de ser dono do bem, como uma promessa ou contrato de compra e venda, desde que assinados por duas testemunhas.
Tanto a usucapião ordinária como extraordinária, preveem duas hipóteses para redução do tempo mínimo de posse no bem, que é quando aquele bem a ser usucapido será utilizado para moradia própria ou para algum tipo de fonte de renda (usucapião habitacional e pro labore), onde o tempo mínimo de posse será reduzido para 5 anos no usucapião ordinário e 10 no extraordinário. As principais diferenças de uma modalidade para outra:
Em relação a necessidade de se estar na posse do bem de forma o que e de forma ininterrupta, a lei considera o período em que a pessoa tem aquele imóvel como seu domicilio (lugar habitual em que pode ser encontra) portanto, ainda que o possuidor faça viagens, ficando períodos afastado do imóvel, sua posse ainda será considerada como ininterrupta, isto porque não houve de fato a mudança de endereço.
USUCAPIÃO ESPECIAL
A usucapião especial urbana se distingue das demais modalidades principalmente por ter determinado um prazo consideravelmenteinferior comparado com as outras espécies, sendo esse de cinco anos contínuos e sem oposição. É evidente que os imóveis urbanos sempre foram passíveis de serem usucapidos por meio das modalidades ordinária e extraordinária, com prazos maiores e sem especificações. Não obstante, a usucapião especial urbana surgiu para especificar essa parte do regime, alcançando o possuidor que não tem moradia e nem outro imóvel.
Após destaque na Lei Maior referente ao princípio de que a propriedade está subordinada a cumprir a função social, o legislador passou a se preocupar com as áreas urbanas inutilizadas, aquelas que esperam futura valorização, enquanto há uma grande massa de pessoas sem moradia e sem lugar para se instalarem. A solução para esse problema foi a usucapião especial urbano, conhecido também como usucapião de solo urbano, usucapião pro morare, pro casa ou pro moradia. A usucapião urbana, nas lições do nobre Des. Rui Geraldo Camargo Viana, teria por escopo dar oportunidade de acesso a propriedade urbana e, consequentemente, moradia a essa camada desfavorecida da população das grandes cidades, que está obrigada a se manter em uma posição de ilegalidade, clandestinidade e precariedade habitacional.
É considerado razoável e oportuno que, o proprietário de um terreno que busca somente o acúmulo de capital, sem lhe dar um aproveitamento e ignorando a função social da propriedade, sem nem mesmo tomar conhecimento do que se passa nele, perca o seu domínio para alguém que até então não tinha nem condições de se abrigar.
A) Legitimidade: A finalidade da usucapião especial urbana é garantir moradia ao possuidor e sua família. A vista disso, possuidor como pessoa física é quem ostenta legitimidade para usucapir. No mesmo sentido, de acordo com a letra da lei em seu art. 183 da Constituição Federal, “Aquele que possuir” será o beneficiário da aquisição da propriedade pela usucapião urbana. Vale lembrar que, já destacado nos artigos da lei, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, tanto urbano ou rural.
O brasileiro nato e o naturalizado podem se valer da usucapião urbana especial, e quanto ao estrangeiro, há uma restrição exigindo que tenha residência no país para ter acesso a esse direito. A pessoa jurídica não tem legitimidade para se valer dessa prescrição aquisitiva, devido a lei exigir que o imóvel seja utilizado para moradia própria ou de família, não alcançando, portanto, a pessoa jurídica.
Em se tratando da capacidade civil demandada do possuidor para usucapir, deve ser observado o Art. 1 do Código Civil, trazendo que toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil. A obtenção da propriedade por meio desse instituto permite ao possuidor dispor do bem como melhor entender, não precisando limitar-se somente a moradia, estando livre para vender, doar ou até mesmo permutar o bem. O legislador, visando cobrir todos os espaços e não dar margem a falhas, previu no parágrafo 2 do art. 183 da Constituição Federal que a usucapião urbana “não será reconhecida ao possuidor mais de uma vez”, impedindo que tentassem transformar o instituto em negócio com fins exclusivamente lucrativos. Porém, o uso do imóvel por terceiros, a título de locação residencial ou comodato, desvia sua finalidade destacada pela Carta Magna, não autorizando dessa forma a usucapião urbana. Tal limitação se aplica somente para o usucapião especial urbana, portanto, é possível que o possuidor adquira outra propriedade por meio de outra modalidade de usucapião.
B) Área usucapível: Aextensão disposta pelo art. 183 da Carta Maior da área de 250m² representa o tamanho máximo permitido para se usucapir por meio dessa modalidade especial, sendo tido como suficiente para a moradia do possuidor ou de sua família. A questão enfrentou controvérsias em relação ao critério de contagem da medida, se havia ou não distinção entre o solo urbano ou da construção da área usucapienda. Prevaleceu o entendimento de que não pode ser ultrapassado o limite de 250m², seja para a área do solo, seja para a área construída, devendo se valer da que for maior, dentro da limitação.
Celso Bastos, lecionando sobre o material, ressalta que a inteligência correta dos limites usucapíveis com fundamento nesse preceito é de que o imóvel não poderá ter mais que 250m², seja de terreno, seja de área construída. Em se tratando de apartamentos cuja fração do solo e mínima, deve ser considerada a área da unidade autônoma, afastado da contagem a área comum.
A propriedade com área superior ao parâmetro constitucional já foi objeto de discussão entre juristas, acompanhado da questão se seria possível limitar o pedido para se adequar a área proposta pelo instituto. O entendimento por uma das correntes acredita que não será passível de usucapião a propriedade com área superior aos 250m², salvo se for possível a redução possessória aos limites fixados pela Lei Maior, contanto que seja possível ser perfeitamente delimitada e sua dimensão não exceda o espaço de 250m². A outra corrente, que defende a impossibilidade absoluta de limitar o pedido para adequar a área permitida para usucapir de forma especial, acredita que o proprietário com imóvel maior que 250m² prevê que para usucapir seu terreno, precisaria transcorrer o prazo de quinze anos que correspondem a usucapião extraordinária, portanto, confiante de que a lei o protege, poderia ser considerado desleal deixar que seu imóvel fosse usucapido pela modalidade especial, seria como um golpe inesperado, atingindo o dono do imóvel desprevenido.
A Lei Maior decreta que aquele que possuir imóvel em área urbana até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-se para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. A interpretação do dispositivo não resta dúvidas de que foi determinado apenas um limite máximo da área, não existindo qualquer limite mínimo.
C) Posse e Animus Domini: A posse assume um papel fundamental para esse tipo de usucapião. Observados os preceitos do dispositivo constitucional, percebe-se que a posse deve ser revestida de animus domini, qualificada como ininterrupta e sem oposição, sendo exercida de forma direta e pessoal, mansa e pacífica. No quadro da usucapião especial urbana, exige-se também do possuidor a utilização da área para sua moradia (posse prohabitatio) ou de sua família, não sendo contabilizado o tempo de seu antecessor na moradia, o que significaria reduzir o prazo prescricional para o novo possuidor. Não obstante, é permitido que quando o sucessor fizer parte da família que habita o imóvel para residência, e em momento posterior, os membros se dispersarem antes de completado o lapso quinquenal, é possível que ele dê continuidade ao vínculo.
O animus domini corresponde a posse com a ideia ou convicção de proprietário, ou seja, a posse com a intenção de ser dono da coisa. O termo foi originado dos romanos, na expressão possessio cum animo domini. Está implícito na expressão “como sua”, que se encontra nas exigências legais de que o possuidor deve “possuir como sua” área urbana, “por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição…”. Fica percebido também que a lei não exige título ou boa-fé nessa espécie, elementos que não refletem no animus domini.
D) Lapso temporal: A lei fixou em cinco anos o prazo para o possuidor adquirir área urbana para sua moradia ou de sua família, sem interrupções. Tanto a doutrina como a jurisprudência entende que se o usucapiente vier a sofrer qualquer interdito possessório, chegando a perder o corpus do objeto, ainda assim não será descaracterizada a posse para efeitos da usucapião, mesmo que venha a ser praticada pelo proprietário, que deverá retomá-la por meios lícitos. Alguns dos motivos que nortearam o legislador para fixar o prazo de cinco anos estão entre a facilidade de locomoção e comunicação para o verdadeiro proprietário, o agravamento da situação habitacional de nossas cidades, com urgência de soluções, o desinteresse do proprietárioem edificar, conservar, ou vigiar o seu imóvel, e ainda a necessidade de adaptar a propriedade a sua função social. Acerca dessas razões, foi tido como razoável o prazo de cinco anos para usucapir por meio dessa modalidade.
A usucapião urbana e instituto novo no ordenamento jurídico, iniciado com a Constituição Federal de 5 de outubro de 1988, não tendo vínculo direto com as outras formas usucapiatórias anteriores existentes (usucapiões ordinária e extraordinária). Ao aparecer no ordenamento jurídico, logo surgirá dissidio na doutrina e jurisprudência no que se refere a aplicação desse novo instituto nas prescrições aquisitivas que estavam em curso quando entrou em vigor. Foi consolidado o entendimento então que a usucapião especial urbana e direito novo, portanto, não deve incidir sobre as prescrições em curso no momento da entrada em vigor da Constituição de 1988. Observado que a aplicação de tempo pretérito causaria prejuízo e surpresa ao proprietário que estivesse atento a maiores prazos prescricionais, passaria a ser um “golpe baixo” se na entrada do novo instituto já fosse válido sua aplicação nas prescrições aquisitivas em curso, que não ocorreu para preservar o proprietário impedindo-o de ser pego desprevenido.
E) Dispensa de justo título e boa-fé:Na modalidade em questão, os requisitos da boa-fé e justo título do usucapiente que são indispensáveis na usucapião tradicional de menor prazo, passaram a ser dispensáveis na usucapião especial urbana.
Na visão do ilustre Des. Rui Camargo Viana, a dispensa da exigência de boa fé e curial, quando se vê que, pressionados pela miséria e pelo desespero, tais ocupantes agem, reiteradamente, sem cogitação de outro título que não o inato direito de edificar o seu teto. Compreende-se, portanto que a ausência desses requisitos se justifica pela necessidade do usucapiente de sobreviver. Sendo assim, em resumo, o justo título é dispensado, e a boa-fé, desnecessária.
CAUSAS IMPEDITIVAS DA USUCAPIÃO:
O artigo 1.244 do código civil, dispõe que, estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
Desse modo, por exemplo, não ocorrerá usucapião:
· contra proprietário incapaz;
· não estando vencido o prazo;
· contra os ausentes do país em serviço da União, Estados ou Municípios;
· pendendo condição suspensiva; e,
· contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de guerra.
Será também causa impeditiva, a usucapião de bens:
1. entre cônjuges, na constância do matrimonio;
2. entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder;
3. entre tutelados e curatelados e seu tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
AÇÃO DE USUCAPIÃO:
Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel (art.1.241 do Código Civil). Sendo a ação de usucapião de eficácia declaratória, somente sentença pode declarar a usucapião. Essa declaração constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A ação de usucapião deverá ser proposta no foro da situação do imóvel, tendo legitimidade para a sua propositura, o possuidor do imóvel.
Os artigos 941 a 945 do Código de Processo Civil de 1973, dispunham sobre os requisitos para se propor a ação de usucapião, como obrigatoriedade de juntar na inicial a planta do imóvel, a intervenção do Ministério Público, entre outros.
O Novo Código de Processo Civil, no entanto, não reproduziu o procedimento da ação de usucapião como rito especial. Alguns atos processuais foram reproduzidos ao longo do texto do NCPC, como a citação e a publicação do edital.
Para a propositura da ação de usucapião, o NCPC deixa de exigir a juntada na inicial da planta do imóvel, consolidando entendimentos jurisprudenciais. Estando o imóvel bem determinado e delimitado, esta poderá substituir-se por croquis. Também não é mais obrigatória a intervenção do Ministério Público; o órgão somente se manifestará em ações de usucapião onde não esteja configurado interesse individual disponível.
CONCLUSÃO
A redução dos prazos e, portanto, da rigidez dos requisitos de todas as modalidades de usucapião encontra-se em harmonia com o princípio constitucional da função social da propriedade, beneficiando aquele que nela instala sua moradia ou implanta obras ou serviços. Na verdade, a própria natureza do instituto tem finalidade social, destinando-se a legitimar o patrimônio dos economicamente excluídos e, assim, estabelecer um equilíbrio coletivo. Saliente-se, no entanto, que o processo de usucapião ainda é excessivamente moroso e não reflete os efetivos anseios da sociedade e do legislador, cabendo ao Poder Judiciário e ao Ministério Público a implementação da eficácia de tais normas, a 'm de que efetivamente garantam a paz social.