Avaliação+de+Imóveis

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03/11/2017
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AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS
Estimativa de preço através de determinação 
técnica
O resultado técnico é o laudo, onde são 
apresentados todos os elementos esclarecedores e 
as suas conclusões da avaliação
O QUE É A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS?
OBJETIVO
Determinação de valor para:
- Garantia de operações
- Compra e venda
- Locação
- Ações judiciais
- Valores de impostos prediais, territoriais, de 
transmissão
- Planta de valores genéricos
- Decisão sobre investimentos
- Seguros
- Fusões ou cisões de empresas
- Servidões de passagem
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CLASSIFICAÇÃO DOS 
IMÓVEIS URBANOS
Classificação dos imóveis urbanos
Q
u
a
n
to
 a
o
 u
s
o
Residencial
Comercial
Industrial
Institucional
misto
• Terreno (lote ou gleba)
• Apartamento
• Casa
• Escritório (sala ou andar corrido)
• Loja
• Galpão
• Vaga de garagem 
• Misto
• Hotéis e motéis
• Hospitais
• Escolas
• Cinemas e teatros
• Clubes recreativos
• Prédios industriais
Quanto 
ao tipo 
de 
imóvel
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• Loteamento
• Condomínio de casas
• Prédio de apartamentos
• Conjunto habitacional (casas prédios ou 
mistos
• Conjunto de salas comerciais
• Prédio comercial
• Conjunto de prédios comerciais
• Conjunto de unidades comerciais
• Complexo industrial
Quanto ao 
agrupamento 
dos imóveis
Classificação dos imóveis urbanosClassificação dos imóveis urbanos
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Classificação dos imóveis urbanosClassificação dos imóveis urbanos3
Quanto aos bens tangíveis (identificados 
materialmente):
- Imóveis
- Máquinas
- Equipamentos
- Veículos
- Mobiliário
- Matérias-primas e outras mercadorias
- Infra-estruturas
- Instalações
- Recursos naturais e recursos ambientais
- Culturas agrícolas
Classificação dos imóveis urbanosClassificação dos imóveis urbanos4
Quanto aos intangíveis (não identificados 
materialmente):
- Empreendimentos de base imobiliária, 
industrial ou rural
- Fundos de comércio
- Marcas
- Patentes
CONCEITOS BÁSICOS
Termo utilizado para a quantidade inicial que se 
pede, oferece ou paga por um bem ou serviço
O preço que se paga pode ou não ter relação com 
o valor que se atribui aos bens ou serviços
- Geralmente é indicativo de um valor relativo 
que o comprador e/ou vendedor dão aos bens 
ou serviços
Preço
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Custo
Quantidade requerida para criar ou produzir o bem ou o 
serviço
- Custo Direto de Produção: Gastos com insumos, 
inclusive mão de obra, na produção de um bem
- Custo Indireto de Produção: Despesas administrativas 
e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos 
necessários à produção de um bem
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CUSTO DE REEDIÇÃO: custo para de reprodução, descontada a 
depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra
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CUSTO DE REPRODUÇÃO: gasto necessário para 
reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação
Avaliador utiliza o CUB, dando-lhe um acréscimo arbitrário 
por estimativa dos custos não incidentes (alguns avaliadores 
dão um acréscimo de 40 a 50% ao CUB, dependendo da 
situação)
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VALOR
É um conceito econômico e não um fato
É uma estimação do preço que se pagará pelos bens ou serviços em 
um dado momento, de acordo com uma finalidade particular da 
avaliação para uma data de referência
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UTILIDADE
É um termo relativo ou comparativo e não uma condição absoluta que 
reflete o potencial de uso e vocação de um bem. Pode ser refletido em 
leis de usos e ocupação de planos urbanos, e mensurados em zonas 
homogêneas de ocupação
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UTILIDADE
Exemplo:
Um terreno agrícola se mede normalmente por sua capacidade de uso 
de solo, mensurado nas notas agronômicas, e seus valores, em 
condições normais, se aterão as suas capacidades de uso.
Um terreno urbano, seu potencial estará refletido na capacidade de 
ocupação e uso definidos pelas leis vigentes, e por sua vocação 
definida pelo mercado, como consequência, o valor do terreno se 
estabelece avaliando sua utilidade em termos dos fatores legais, 
físicos, funcionais, econômicos e ambientais que define sua 
capacidade produtiva
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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
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O Laudo de Avaliação de Imóveis é um 
documento diferente do Laudo de Perícia
OBJETIVO
- Avaliação de um bem imóvel
- Estabelecer um preço
- Baseando-se nos custos (reprodução 
ou reedição), entre outros fatores
- Apontar possíveis utilidades para o bem
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O Laudo deverá conter os seguintes títulos:
INTERESSADO
Pessoa física ou jurídica que encomenda a avaliação
PROPRIETÁRIO
Quando for possível a sua identificação.
OBJETIVO DO TRABALHO
INDIVIDUALIZAÇÃO DO OBJETO DA AVALIAÇÃO
- Plantas, memoriais descritivos, notas fiscais, documentação fotográfica.
- Demais elementos que influem no valor total do bem (Fatores valorizantes ou 
desvalorizastes decorrentes)
VISTORIA
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O Laudo deverá conter os seguintes títulos:
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
- Relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente
CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL
- Acessos, serviços, melhoramentos públicos
- Utilização atual, potencial, econômica
BENFEITORIAS
METODOLOGIA
A metodologia escolhida deve ser compatível com a 
natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os 
dados de mercado disponíveis
PESQUISA DE VALORES 22
O Laudo deverá conter os seguintes títulos:
DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL
Os dados devem ser tratados para obtenção de resultado 
confiável de acordo com a metodologia escolhida
CONCLUSÕES
Com os fundamentos resultantes da análise final
DATA
- Da vistoria e do laudo
- Nome e assinatura
ANEXOS
- Plantas, documentação fotográfica, pesquisa de valores, 
etc.
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METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
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MÉTODO 
EVOLUTIVO
MÉTODO INVOLUTIVO
MÉTODO DA 
CAPITALIZA
ÇÃO DA 
RENDA
MÉTODO 
COMPARATIVO 
DIRETO
Métodos para identificar o valor de um bem
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Escolha da metodologia
- Natureza do bem avaliando
- Finalidade
- Disponibilidade
- Qualidade e quantidade de informações 
colhidas no mercado
Escolha deve retratar o comportamento do 
mercado e o convencimento do valor
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avaliar uma igreja que 
deverá ser desapropriada 
para atender à execução 
de uma obra pública;
Uma igreja é um imóvel 
que não produz renda, 
então o método da renda 
não poderá ser aplicado. 
O método comparativo 
direto de dados de 
mercado não poderá ser 
aplicado porque nunca 
houve igrejas a venda para 
servirem de comparação. 
Fica assim definido o plano 
de trabalho, que só poderá 
ser encaminhado pelo 
método da quantificação 
do custo.
Stolz, 2017
Escolha da metodologia
Exemplo:
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1- Método Comparativo Direto
O valor é determinado por meio de tratamento técnico dos 
atributos dos elementos comparáveis.
Este método é adotado para bens imóveis (terrenos, lojas, 
apartamentos,etc .) e bens móveis, como máquinas, objetos, 
veículos automotores, entre outros
Para sua aplicabilidade é necessário uma população 
suficiente no respectivo mercado
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1- Método Comparativo Direto
CONFEA/RJ
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1- Método Comparativo Direto
IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO
CONFEA/RJ
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Geralmente utilizado para a avaliação de glebas suscetíveis 
de urbanização
- para fins urbanos
2- Método Involutivo
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Apuração da receita total auferida com a GLEBA 
URBANIZÁVEL:
- extensão de terreno passível de receber obras de 
infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento 
eficiente, através de loteamento, desmembramento ou 
implantação de empreendimento
- venda de todas as unidades
- deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos 
envolvidos na execução do empreendimento
- assim como os lucros respectivos, e involuindo-se até 
o custo inicial do bem cujo valor se deseja determinar
2- Método Involutivo
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Considerar os seguintes aspectos:
a) a viabilidade legal da implantação do parcelamento do 
solo simulado, respeitadas as restrições da Lei n° 6766, e 
das leis estaduais e municipais
- averiguar os parâmetros físicos e urbanísticos exigidos 
para o loteamento
- percentual máximo de áreas vendáveis
- infraestruturamínima
- declives máximos, etc.
2- Método Involutivo
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b) a possibilidade de desmembramentos parciais, com 
frente para vias ou logradouros públicos oficiais, desde que 
legalmente viáveis
c) deve-se considerar o estado dominial e eventuais 
gravames sobre a gleba, tais como a existência de direitos 
reais e possessórios, informados pelo contratante
d) quando houver dúvidas sobre a viabilidade da 
urbanização da gleba, recomenda-se verificar o seu valor 
por meio de seus frutos, tais como locação, arrendamento 
etc.
2- Método Involutivo
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2- Método Involutivo
Várias maneiras para aplicação deste método
- modo mais simplificado: obtenção do valor aproximado é o que adota 
os valores das parcelas intervenientes ao processo
- estimar (de forma aproximada ou por comparação)
- a revista “Construção” (editora Pini) divulga a seguinte tabela 
mensalmente:
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2- Método Involutivo
Exemplo:
Uma gleba com área total de 300.000,00 
m2, na qual projeta-se a implantação
de 420 lotes com 500,00 m².
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3- Método Evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de 
seus componentes
Indicado para estimar o 
valor de mercado no 
caso de inexistência de 
dados amostrais 
semelhantes ao 
avaliando. É o caso de 
residências de alto 
padrão, galpões, entre 
outros
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3- Método Evolutivo
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3- Método Evolutivo
Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, 
deve ser considerado o fator de comercialização.
Fator de 
Comercialização: 
Razão entre o valor de 
mercado de um bem e 
o seu custo de
reedição ou de 
substituição, que pode 
ser maior ou menor do 
que 1 (um).
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3- Método Evolutivo
Exemplo: Aproveitando o valor do terreno do exemplo 
anterior, igual a R$ 51.840,00 e que sobre o imóvel exista 
uma casa nova com 200 m²de área construída, e 
considerando:
- O valor da edificação apontada nas revistas 
especializada é de R$ 600,00/m²
- Fator de Comercialização: 0,90
Valor Total= (R$ 51.840,00 + R$ 600/m2 x 200 m2) x 0,90
Valor Total do Bem = R$ 154.656,00
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4- Método da Capitalização de Renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização 
presente da sua renda líquida prevista, considerando-se 
cenários viáveis
- a apuração é feita como se o valor fosse aplicado no 
mercado normal, mediante a utilização de taxas 
convenientes de renda e de operação
Utilizado nas 
avaliações de 
empreendimentos 
de base imobiliária 
(hotéis, shopping 
centers e outros). 
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4- Método da Capitalização de Renda
Também pode ser utilizado na determinação do 
valor de mercado, em situações onde não 
existam condições da aplicação do método 
comparativo direto ou evolutivo, ou, 
alternativamente, quando a finalidade da avaliação 
seja a identificação do valor econômico.
Investidores Imóveis para 
locação
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4- Método da Capitalização de Renda
Exemplo: Um determinado bem produz renda perpétua 
de R$ 850,00 ao mês ao proprietário, através de contrato 
de locação. Se por hipótese a taxa de capitalização no 
mercado for de 1 % ao mês, não sendo considerado a 
vacância e eventuais depreciações no imóvel, tem-se:
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MÉTODO DA 
COMPARAÇÃO DIRETA 
DE CUSTOS
MÉTODO DA 
QUANTIFICAÇÃO DO 
CUSTO
Métodos para identificar o custo de um bem
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1- Método da Comparação 
direta de custos
Identifica o custo do bem por meio de tratamento 
técnico dos atributos dos elementos comparáveis, 
constituintes da amostra
X
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2- Método da 
Quantificação de custos
Identifica o custo do bem ou de suas partes por 
meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir 
das quantidades de serviços e respectivos custos 
diretos e indiretos
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AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS
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BENFEITORIA:
Qualquer melhoramento, incorporado permanentemente, 
que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano
A avaliação de benfeitorias é feita através da estimativa do 
custo de reedição (reprodução seguida de depreciação) 
dos componentes da edificação ou obra
Avaliação de benfeitorias 
normalmente é feita pelo Custo 
Unitário Básico de Construção (CUB), 
em R$/m²
- publicado mensalmente por 
revistas especializadas como 
A CONSTRUÇÃO ou no site 
do SINDUSCON 
(www.sinduscon-mg.org.br)
http://www.sinduscon-mg.org.br/
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Avaliação de benfeitorias através do CUB
Para avaliação de benfeitorias através do CUB pode ser 
seguido o seguinte procedimento:
(a) Vistoria
- Examinar as especificações dos materiais aplicados, 
estimar o padrão construtivo, verificar o estado de 
conservação e idade aparente do imóvel
- Os dados recolhidos devem ser confrontados com as 
informações documentais contidas em plantas, 
escrituras, etc.
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(b) Padrão construtivo
- A NBR 14.653 define padrão construtivo como a qualidade das 
benfeitorias em função das especificações dos projetos, materiais, 
execução e mão de obra efetivamente utilizados na construção
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(d) Cálculo da área construída
Também conhecida como área equivalente, deve ser
calculada de acordo com a NBR 12.721
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(d) Fração ideal
- Em condomínios, é a razão entre a área equivalente de 
construção da unidade e a área equivalente total, 
fornece a fração ideal correspondente à unidade
- Essa fração ideal, multiplicada pela área do terreno 
fornece a quota da parte de terreno pertencente à 
unidade
(e) Área privativa e Área útil
- Área privativa estão incluídas as paredes internas e 
externas (exceto 50% das divisórias com outras 
unidades)
- Área útil, não estão consideradas as paredes, 
correspondendo basicamente à área de piso (também 
chamada “área de vassoura”)
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(g) Estimativa do custo unitário final
- Os custos publicados geralmente abrangem as despesas 
mais comuns da edificação, não estando incluídas despesas 
com projetos, elevadores, fundações especiais, instalações 
especiais (centrais de gás, antena coletiva, etc.)
- Esses custos complementares são abrangidos através do 
seguinte modelo:
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Influência do Fator de 
comercialização
Após o cálculo do custo de reedição das 
benfeitorias, deve-se considerar a vantagem da 
coisa feita ou fator de comercialização
- é o acréscimo de valor que tem um 
determinado imóvel pela sua vantagem de 
estar construído e pronto para ser utilizado, 
em relação à outro semelhante, mas ainda 
por construir
- Aplicação do Método Evolutivo
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DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
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DEPRECIAÇÃO:
Perda de sua aptidão em atender o fim a 
que foi destinada
- pode ser de ordem física ou funcional
- física: desgaste de suas partes 
constituintes (uso constante durante 
os anos) ou por causas acidentais
- funcional: provocada
- inadequação: uma casa em 
que se é obrigado a atravessar 
um dormitório para se chegar a 
outro
- superação: desenvolvimento 
de novas técnicas e materiais –
cerâmica no banheiro no lugar 
de tinta à óleo
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Cálculo da depreciação
Para avaliar a depreciação deve-se inicialmente analisar a idade 
aparente do imóvel avaliando, sua vida útil e valor residual
Existem tabelas sugerindo valores para essas grandezas
O valor residual de 
um bem é o valor 
de sucata ou de 
demolição que 
resta desse bem ao 
fim de sua vida útil
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Cálculo da depreciação
Para avaliar a depreciação deve-se inicialmente analisar a idade 
aparente do imóvel avaliando, sua vida útil e valor residual
Existem tabelas sugerindo valores para essas grandezas
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Métodos de cálculo da depreciação
(a) Método da linha reta
Nesse método, a depreciação é função da idade do bem, 
com variação uniforme ao longo de sua vida útil. O fator 
depreciação é calculado por:
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(b) Método da parábola de KUENTZLE
Considera menores depreciações na fase inicial 
e maiores na fase final, o que é compatível com o 
desgaste progressivo dos componentes de um 
edifício
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(c) Método de HEIDECKE
Calcula a depreciação considerando exclusivamente a 
conservação do imóvel
Os valores de depreciação propostos por HEIDECKEsão 
calculados pela tabela a seguir: 
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AUTOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
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Definição
Auto de avaliação é um relatório 
circunstanciado opinativo de valor de
um bem, baseado em elementos obtidos a 
partir da análise de um profissional capacitado 
e legalmente habilitado
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Requisitos Gerais
1) Descrição das condições do imóvel 
- Vistoria
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Requisitos Gerais
2) Apresentar imagens/registros fotográficos
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