Direito de Preferência na Lei do Inquilinato

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A alienação do imóvel 
durante a locação 
na Lei 8.245/91
Direito de preferência
Requisitos para o exercício do direito de preferência, prelação ou preempção
O direito de preferência surgiu não só para diminuir os riscos de uma venda simulada que rompe 
na maioria das vezes o contrato de locação, como também para facilitar a permanência do inquilino no 
local onde mantém sua residência ou comércio.
O Código Civil traz a definição do direito de preferência ou preempção:
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele 
vai vender, ou dar em pagamento, para que este use seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for 
móvel, ou dois anos se imóvel.
Nos termos do artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no caso de venda, promessa de 
venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, ou dação em pagamento, o locatário tem prefe-
rência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros. O locador deve dar 
conhecimento das condições do negócio ao inquilino para que esse possa exercer o seu direito de 
preferência.
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Para o conhecimento das condições negociais, o locador deve notificar o locatário judicial ou 
extrajudicialmente informando-o sobre o preço do bem, a forma de pagamento, a existência de ônus 
reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Essa ciência 
também pode se dar por meio de qualquer outra forma que dê ciência inequívoca ao locatário. Nada 
impede que o locador, pessoalmente, entregue correspondência ao inquilino, ou faça o envio de correio 
eletrônico.
O direito de preferência é garantido tanto ao locatário residencial quanto ao locatário comercial, 
sem exceções. Surge a questão se o locatário que realiza contrato de locação por temporada também 
pode gozar desse direito. Entendemos que se a lei não restringe esse direito, não poderia o intérprete 
fazê-lo, devendo, portanto, também ser garantido tal direito.
Verifica-se que o direito de preferência surge nos negócios em que a alienação é onerosa, ou 
seja, havendo contraprestação. Não caberá o direito de preferência em se tratando de perda da pro-
priedade por venda ou decisão judicial, doação, integralização de capital social, fusão, cisão ou incor-
poração. 
A questão deve ser mais bem debatida na hipótese de permuta. Em princípio a permuta é um 
contrato oneroso. Se a permuta envolver valores de torna, ou seja, se o locador receber um bem e tam-
bém dinheiro (este chamado de torna), a permuta pode ser desnaturada. Assim, se o valor em dinheiro 
for maior que o valor da coisa recebida em troca, o locador efetuou uma compra e venda e o inquilino 
foi preterido no seu direito de preferência.
Direitos do inquilino preterido na preferência
Se o locatário não tiver garantido o seu direito de preferência, poderá cobrar os danos eventu-
almente sofridos. O prazo para a cobrança de perdas e danos é aquele previsto para a indenização em 
geral, ou seja, de três anos contados da data da alienação (art. 206, §3.º, V, Código Civil).
É importante frisar que o locatário que registrar o contrato de locação no competente Cartório 
de Registro de Imóveis, gozará de direito de adjudicação compulsória do imóvel, mediante depósito 
do preço e das despesas de transferência (custas de cartório e imposto de transmissão) e desde que o 
mesmo esteja averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação. Essa é a redação 
trazida pelo artigo 33 da Lei do Inquilinato. O prazo – de natureza decadencial – será de seis meses, a 
contar do registro do ato no cartório.
José Fernando Simão (2007, p. 58-59) nos traz uma questão interessante. Se o terceiro celebra 
com o locador um compromisso de venda e compra antes de o inquilino averbar o contrato de locação, 
mas 30 dias antes da alienação (escritura pública de venda e compra) a averbação é realizada, teria o 
inquilino direito à adjudicação ou apenas às perdas e danos? Como forma de proteção do terceiro de 
boa-fé, que já havia assinado o compromisso de venda e compra, antes de o inquilino efetuar o regis-
tro, entende o profes sor que a adjudicação inexiste. Esse sentido também foi adotado pelo Tribunal de 
Justiça do Estado de São Paulo:
LOCAÇÃO – DIREITO DE PREFERÊNCIA – ADJUDICAÇÃO – INDENIZAÇÃO – PERDAS E DANOS – REGISTRO DO CONTRATO 
LOCATÍCIO APÓS LAVRATURA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DESCABIMENTO
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O registro do pacto locatício levado a efeito posteriormente à lavratura do compromisso de compra e venda, implica 
tenha o locatário deixado de preencher condição para o exercício do direito de adjudicação, não se podendo negar 
valor à transmissão da propriedade, tampouco sujeitar terceiros de boa-fé a ver rescindido o compromisso anterior de 
compra e venda ou escritura lavrada e averbada posteriormente (2.º TAC/SP, Ap. com Revisão 466.888-00/4 – 7.ª Câmara 
– Rel. Emmanoel França – j. 26/11/1996).
Nesses termos, sem o registro do contrato no Registro de Imóveis, a locação só gera efeitos obri-
gacionais. Com o registro do contrato, este se torna conhecido por terceiros, em razão da publicidade 
e, portanto, o adquirente do imóvel tem conhecimento da existência do inquilino, ao consultar a matrí-
cula da coisa a ser vendida.
Esse entendimento também foi acompanhado pelo Superior Tribunal de Justiça: 
Todavia, para obter para si o imóvel, no prazo máximo de seis meses do registro de venda no órgão competente, é 
necessário que o locatário tenha feito a prévia averbação do seu instrumento de locação junto ao Cartório de Registro 
de Imóveis, com antecedência mínima de trinta dias da referida data de venda deste, bem como deposite initio litis, 
o valor do mesmo, mais despesas de transferência. (Superior Tribunal de Justiça, Resp 18.719/SP e 130.008/SP – Min. 
Jorge Scartezzini, dj 28/08/2000, p. 121).
Dessa forma, percebendo o inquilino a intenção do locador em alienar o prédio, deve pronta-
mente registrar seu contrato, se não o fez anteriormente. Não procedendo ao registro, ou não levado a 
efeito na forma e tempo devidos, só lhe restará a ação indenizatória. A jurisprudência1 já entendeu que 
o registro no Cartório de Títulos e Documentos é absolutamente inoperante, não servindo de substituto 
para o registro imobiliário.
A preferência do sublocatário e do condômino
O fundamento dessa disposição se dá para proteção de quem está efetivamente ocupando o 
prédio. Dessa forma, 
Lei 8.245/91 
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá em primeiro lugar a preferência ao sublocatário e, em 
seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, 
se um só for o interessado. 
Ainda assim, se houver pluralidade de pretendentes, caberá preferência ao locatário mais antigo, 
e, se da mesma data, ao mais idoso. 
Nessa mesma esteira, em havendo condomínio, o locatário não concorre no direito de preferência 
com o condômino. A lei protege o direito real em detrimento do direito obrigacional.
Percebe-se que o intuito da lei é sempre facilitar a extinção do condomínio, pomo de discórdias. 
Desta feita, na hipótese de venda de imóvel locado indivisível, a questão se decide, em primeiro lugar 
no direito real e não obrigacional. A prioridade será sempre do condômino. 
Frise-se que essa regra não se aplica ao condomínio com unidades autônomas em virtude da sua 
total divisibilidade.
1 A jurisprudência é a interpretação das leis pelos tribunais. Trata-se do conjunto de decisões proferidas pelos tribunais. A jurisprudência 
 pode suprir a deficiência ou imperfeição da lei. Assim, quando o legislador traz um conceito vago, a jurisprudência pode dar a interpretação 
que os juízes devem se ater.
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Indenização cabível ao locatário no caso de desistência da venda pelo locador
O artigo 29 da Lei do Inquilinato traz mais um dispositivo de proteção ao locatário. Ocorrendo 
aceitação da proposta de compra e venda pelo locatário e posterior desistência do negócio pelo locador, 
este deve indenizar o inquilino pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
O objetivo da lei é claramente coibir eventual abuso de direito. Por vezes, o locador poderá 
engendrar uma falsa proposta, sem a real intenção de alienação, aguardando a negativa do exercício da 
preempção para futuramente simular uma venda, o que facilitaria, em tese, o despejo.
Para fazer jus à indenização, o locatário deve comprovar o que efetivamente perdeu ou o que 
razoavelmente deixou de ganhar em virtude da fraude do locador. O locador só deixará de indenizar se 
comprovar caso fortuito ou força maior.
A lei silencia-se, mas também é plenamente cabível indenização ao locador no caso inverso. Caso 
em que, o locador oferece o bem ao locatário, este simula interesse na compra do imóvel e depois 
acaba desistindo de má-fé, com objetivo de prejudicar uma possível venda do imóvel, permanecendo 
no imóvel como locatário.
A denúncia do contrato em razão da alienação
Na vigência de um contrato de locação, o locador poderá alienar o bem a terceiro e extinguir o 
contrato com o inquilino? Em primeiro lugar devemos nos lembrar que se o contrato já estiver prorroga-
do por prazo indeterminado, a denúncia pode ocorrer imotivadamente, como regra, tanto pelo inquili-
no quanto pelo locador, tornando assim essa questão irrelevante. Assim é o caso em que o locatário em 
um contrato de locação por prazo indeterminado resolve devolver ao locador o imóvel, pois não tem 
mais interesse nele.
Caso o contrato esteja vigorando por prazo determinado, devemos aplicar a regra de que os pactos 
devem ser cumpridos (pacta sunt servanda). Devemos ainda nos ater que os contratos somente devem 
produzir seus efeitos entre as partes contratantes. Trata-se do princípio da relatividade das obrigações 
que não prejudicam nem beneficiam terceiros. A regra é de que existe a possibilidade de denúncia do 
contrato quando da alienação do bem a terceiro, desde que respeitados os requisitos previstos no artigo 
8.º da Lei do Inquilinato. Ainda assim, a lei prevê a possibilidade de denúncia do contrato caso sejam 
atendidos alguns requisitos. Para isso, vamos trazer as hipóteses de possibilidade e impossibilidade de 
denúncia do contrato. Vamos a elas.
Possibilidade da denúncia
Se um terceiro adquire um imóvel na vigência de um contrato de locação, não está obrigado a 
respeitar o contrato de locação firmado, podendo denunciá-lo imotivadamente no prazo de 90 dias 
contados do registro da alienação ou do compromisso na matrícula do imóvel. Essa é a regra geral. Efeti-
vada a denúncia pelo adquirente, tem o inquilino um prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel.
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Não se exige rigorismo formal na notificação prévia, basta que surta o efeito de cientificar o 
inquilino da intenção do adquirente em não prosseguir no ajuste locativo.
A jurisprudência também é clara ao afirmar que não há aceitação tácita da locação caso o adqui-
rente, apesar da denúncia, receber os aluguéis dos meses em que restam para a extinção do contrato. 
(2.º TACivSP, 2.ª Cam., Ap. 317807, rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. 13/04/1992 – BolAASP 1759/2, supl.).
Por fim, deve-se ressaltar que havendo usufruto2, o contrato de locação não sofrerá qualquer 
efeito, vez que o usufruto não significa alienação do bem (transmissão de propriedade), mas apenas a 
cessão da posse (do poder de fruir e usar). 
Impossibilidade de denúncia
A lei prevê uma possibilidade de o novo proprietário não poder denunciar a locação na qual não foi 
parte. Para que isso ocorra, é necessário um elemento de natureza obrigacional e outro de natureza real.
O primeiro requisito de natureza obrigacional é a presença de cláusula no contrato de compra e 
venda que preveja cláusula de vigência contratual celebrada entre o antigo proprietário e o inquilino. 
Essa cláusula de vigência é aquela que prevê a obrigação de um novo proprietário, em caso de even-
tual alienação do bem.
O outro requisito, agora de natureza real, é o registro desse contrato no cartório de registro de 
imóveis. Com o registro, a locação passa a constar da matrícula do imóvel locado e, assim, assume eficá-
cia real (art. 8.º da Lei de Locação).
Texto complementar
2 O conceito de usufruto era trazido pelo Código Civil de 1916: “Art. 713: Constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma 
coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade”. Sílvio Venosa também preceitua: “Usufruto é um direito real transitório que 
concede a seu titular o poder de usar e gozar durante certo tempo, sob certa condição ou vitalicidade, de bens pertencentes a outra pessoa, a 
qual conserva sua subsistência” (VENOSA, 2006).
Da preempção ou preferência
(LOUREIRO, 2007, p. 471-472)
A cláusula de preempção ou de preferência é aquela que obriga o comprador, na hipótese de 
este vir futuramente a alienar o bem adquirido, a oferecê-lo, primeiramente, ao vendedor, antigo 
proprietário do bem. De fato, a preempção impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao ven-
dedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este exerça seu direito de 
prelação na compra, tanto por tanto.
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Em outras palavras, na compra e venda, a preferência é a cláusula estipulada pelas partes 
contratantes mediante a qual fica assegurado ao vendedor o direito de adquirir a coisa quando o 
comprador pretender vendê-la a terceiro pelo mesmo preço e condições que este a oferecer.
O comprador não é obrigado a vender a coisa, mas se desejar aliená-la deve, primeiramente, 
oferecer a coisa à pessoa de quem a adquiriu, que terá o direito de preferência na compra, desde 
que iguale a oferta de terceiro. Por isso, não se confunde com a cláusula de retrovenda, em que o 
vendedor tem o direito de adquirir a coisa vendida sob condição resolutiva.
O direito de preferência depende de cláusula expressa no contrato. Não há falar em direito de 
preferência tácito. Tal cláusula só é aplicável se o comprador resolver vender a coisa ou se ela for 
objeto de dação em pagamento. O vendedor, como é óbvio, não pode exercer direito de preferên-
cia se o comprador resolver doar ou permutar a coisa. Também não haverá direito de preferência se 
a coisa for vendida em hasta pública, em decorrência de execução forçada, ou se for vendida pelo 
síndico de massa falida, com autorização.
Assim, existindo cláusula de preferência, o comprador deve notificar o vendedor (titular do di-
reito de prelação) sobre sua intenção de vender a coisa e apresentar o preço e condições oferecidas 
por terceiro. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação intimando o comprador, 
quando tiver notícia de que este vai vender a coisa.
Uma vez notificado o vendedor, titular do direito de preferência, este terá o prazo de 3 (três) 
dias para exercer o seu direito, no caso de bens móveis; ou de 60 (sessenta) dias1, no caso de bens 
imóveis, salvo se outro prazo foi avençado na cláusula de preferência. O prazo começa a correr a 
partir da data do recebimento da notificação. Logo, neste prazo, o vendedor deve oferecer proposta 
idêntica a do terceiro, quando então terá preferência para a aquisição do bem.
O exercício do direito deverá ser feito para celebração do contrato, durante o qual o vendedor 
pagará o preço avençado pelo comprador, ou assumirá as condições propostas pelo terceiro. 
Quando se tratar de bem imóvel, o contrato deverá observar a forma prevista em lei, sendo a 
escritura pública da substância do ato.
Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, 
só pode serexercido em relação à coisa no seu todo. Pode ocorrer que duas ou mais pessoas sejam 
titulares do direito de preferência, como ocorre, por exemplo, quando o contrato, em que figura-
rem como vendedores dois ou mais coproprietários, contiver cláusula de preferência. Nesse caso, 
cada um dos vendedores pode exercer o direito de prelação apenas sobre a totalidade do bem, não 
podendo, assim, pretender adquirir parte ideal do bem. O direito de preferência é indivisível.
Se todos os titulares resolverem exercer o direito de preferência, devem ratear o valor do preço 
oferecido pelo terceiro. Se um dos titulares não quiser exercer seu direito de preferência, nada 
impede que o outro, ou outros, exerçam seus respectivos direitos, mas sempre sobre a totalidade 
do bem e observado o preço e condições oferecidas pelo terceiro.
1 Vale ressaltar que o prazo determinado na Lei do Inquilinato para o exercício do direito de preferência é de 30 dias nos termos do 
ar tigo 28.
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Atividades
1. O que é o direito de preferência no contrato de locação?
2. O direito de preferência aplica-se a todos os casos de transmissão do imóvel locado?
3. No caso de descumprimento do direito de preferência, que medida poderá ser adotada pelo 
locatário para minimizar seu eventual prejuízo?
4. Há uma hierarquia entre locatário e sublocatário para se exercer o direito de preferência? Em ca-
so positivo, quem poderá exercê-lo em primeiro lugar?